國際老年公社項(xiàng)目企劃書

“天倫愛晚計(jì)劃”

中華老齡產(chǎn)業(yè)基地/國際老年公社

項(xiàng)目企劃書2010年10月當(dāng)年華老去，你兩鬢斑白，沉沉欲睡，坐在爐邊慢慢打盹……——愛爾蘭詩人葉芝《當(dāng)你老去》2《老齡問題關(guān)系國計(jì)民生，國人開始認(rèn)真思考“當(dāng)我老去”》——新華網(wǎng)2010年10月15日文章標(biāo)題《社科院：2030年中國將成老齡化程度最高的國家》——中新社2010年9月10日電文標(biāo)題《“人活著，錢沒了”——未富先老，已經(jīng)成為我國現(xiàn)代化進(jìn)程中極大的隱患和挑戰(zhàn)》——法制日報2010年9月15日文章標(biāo)題3一邊是詩中描繪的溫暖和美好，一邊是現(xiàn)實(shí)中存在的殘酷和嚴(yán)峻。這是我們思考的起點(diǎn)，面對社會老齡化問題，我們針對老齡市場和老齡產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析和研判，發(fā)現(xiàn)在這個涉及方面廣、影響范圍大的全球化課題中，蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)機(jī)會和社會效益。“天倫愛晚計(jì)劃”，將是一項(xiàng)利國利民、為企業(yè)贏得經(jīng)濟(jì)利益和社會認(rèn)同的可持續(xù)性發(fā)展的事業(yè)。4目錄背景&問題國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比“天倫愛晚計(jì)劃”項(xiàng)目闡述（一）項(xiàng)目定位（二）運(yùn)營模式（三）客群分析（四）設(shè)計(jì)原則（五）產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展（六）推廣構(gòu)想（七）政策支持（八）選址計(jì)劃（九）成果預(yù)估（十）衍生影響預(yù)測（十一）合作關(guān)系5背景&問題世界人口老齡化趨勢法國全國人口研究所發(fā)表的“人口與社會”報告顯示。1900年城市人口僅占世界人口的一成，1950年升至三成。2030年，這一比例將升至六成，即世界80多億人中有50億是城市居民，而目前全球的城市人口為33億。2025年，歐洲國家的人口平均年齡將從目前的38歲增至49歲，一半人口的年齡將超過55歲，屆時將比非洲的平均年齡高出20歲。6背景&問題亞洲人口老齡問題的嚴(yán)重危機(jī)2000~2025年，東亞的中等年齡將提高9歲，幾乎達(dá)到40歲的水平，比現(xiàn)在歐洲人口（中等年齡38歲）年齡還要老。7背景&問題中國正在快速步入老齡化社會2005年，中國60歲以上老年人口近1.44億，占人口總數(shù)的11%；2009年末，中國60歲以上老年人口有1.67億，占世界老年人口的五分之一；到2020年，60歲以上的人口將達(dá)到2.48億；而到2025年，這個數(shù)字將超過3億！！那個時候，我國大約有13.5%的人口在65歲以上。再繼續(xù)推算下去，到2050年，我國的老齡人口將突破4億，其中也包括在座的你和我！?。?背景&問題人口老齡化的中國之憂人口政策導(dǎo)致的“獨(dú)子養(yǎng)老”局面：我國社會正在迎來421家庭結(jié)構(gòu)，“一個年輕家庭照顧至少四位老人”的現(xiàn)狀，無論是金錢還是精力都是巨大的考驗(yàn)；養(yǎng)老和社會保障制度面臨沖擊；未富先老：受社會發(fā)展階段的局限，步入老齡階段的中國人大多數(shù)未富先老，生活保障是他們要解決的最大問題；相關(guān)的醫(yī)療護(hù)理、活動設(shè)施、消費(fèi)配套等產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，難以滿足老年群體在“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”等多方面的需求。9背景&問題人口老齡化的中國之憂——五大因素組成的沉重的車輪產(chǎn)業(yè)鏈缺失養(yǎng)老制度不完善未富先老421家庭結(jié)構(gòu)老齡化加速車輪滾動蘊(yùn)藏的商機(jī)！10國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比現(xiàn)有的養(yǎng)老模式，可以歸納為三類：家庭養(yǎng)老。家庭養(yǎng)老模式作為我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是中華民族的傳統(tǒng)美德，但受獨(dú)生子女政策、經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展引發(fā)的激烈社會競爭、生產(chǎn)社會化、代溝等因素影響，我國家庭規(guī)模小型化的趨勢進(jìn)一步加強(qiáng)，我國的家庭養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)；社會養(yǎng)老。社會養(yǎng)老曾被認(rèn)為是發(fā)達(dá)國家高福利政策的象征，事實(shí)證明，作為社會養(yǎng)老的主場所養(yǎng)老院是一個缺乏人情味的地方，這種隔離式的模式忽視了老年群體的心理需求；家庭養(yǎng)老+社會服務(wù)。這種方式既避免了社會養(yǎng)老的弊端、降低政府投入，又改善了家庭養(yǎng)老的不足之處。社會服務(wù)事實(shí)上是對家庭養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，提高家庭養(yǎng)老的條件，如飲食、交通、醫(yī)療保健、家政服務(wù)等。這種方式目前在國外很多國家廣受歡迎。11國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比國際養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)典案例美國老年社區(qū)CCRC特點(diǎn)：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)，美國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)等功能為一體的大型綜合社區(qū)。代表社區(qū)：太陽城中心。美國ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依照住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種形態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。12國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比國際養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)典案例丹麥老年住宅

特點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計(jì)精當(dāng)鄉(xiāng)村城市——田園風(fēng)光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點(diǎn)綴廣闊綠野上，開闊的鄉(xiāng)間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)村教堂，獨(dú)具丹麥風(fēng)味的小餐館，構(gòu)成和諧的生活畫卷。13國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比國際養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)典案例日本的養(yǎng)老社區(qū)

特點(diǎn)：完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：橫濱太陽城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。14國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比國際養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)典案例歐洲：國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭阿姆斯特丹老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。15國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)案例東方太陽城：東方太陽城是國內(nèi)比較早提出退休社區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目，位于北京城郊?，F(xiàn)已建成擁有老年住宅、醫(yī)院、酒店等多業(yè)態(tài)的綜合社區(qū)。東方太陽城開發(fā)過程中的房產(chǎn)多以出讓產(chǎn)權(quán)的方式銷售，同時還采取了“反按揭”方法和“置換”方式進(jìn)行經(jīng)營。住宅醫(yī)院酒店高爾夫球場16國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)：位于三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)整體功能設(shè)計(jì)包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會所）、養(yǎng)生運(yùn)動中心；主題養(yǎng)生谷；養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等17國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比對比項(xiàng)目主要特點(diǎn)問題國外美國配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)，受國家文化影響，更習(xí)慣于異地養(yǎng)老，形成養(yǎng)老城市歐洲具有良好的社會養(yǎng)老體系，居家養(yǎng)老+社會服務(wù)型的養(yǎng)老方式流行日本較早步入老齡化社會，具有良好的社會保險保障體系，提供多種養(yǎng)老產(chǎn)品國內(nèi)東方太陽城入市時間早，現(xiàn)已形成較為完善的配套系統(tǒng)完全的企業(yè)行為，發(fā)展速度相對緩慢海棠灣養(yǎng)生社區(qū)堪稱國內(nèi)的CCRC社區(qū)，休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)受地理區(qū)位影響，更偏向度假養(yǎng)老，輻射范圍相對有限18國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式盤點(diǎn)對比對比結(jié)論國外的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建立在良好的社會養(yǎng)老制度保障基礎(chǔ)上，起步早，養(yǎng)老產(chǎn)品豐富，市場成熟完善；而國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對滯后，要么是政府為數(shù)不多的養(yǎng)老院，要么是民間舉步維艱的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以“養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)”形式進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與者多是企業(yè)行為，產(chǎn)業(yè)模式略顯單一，力量單薄。19“天倫愛晚計(jì)劃”項(xiàng)目闡述“天倫愛晚計(jì)劃”之項(xiàng)目定位由中國老齡事業(yè)發(fā)展基金發(fā)起，以企業(yè)為主體，覆蓋多個重點(diǎn)城市的系統(tǒng)工程；根據(jù)老年人生活需求所設(shè)計(jì)、為老年人提供，使他們生活其中可以享受晚年的快樂時光，實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的多層次需求；涵蓋房地產(chǎn)、醫(yī)療、專業(yè)護(hù)理、商業(yè)、教育等多個產(chǎn)業(yè)所形成的復(fù)合形態(tài)的老齡社區(qū)；綜上，“天倫愛晚計(jì)劃”是一項(xiàng)以社會老齡化為背景，針對養(yǎng)老市場需求而打造的具備一定政企合作性質(zhì)的涉及多行業(yè)的系統(tǒng)工程。其業(yè)態(tài)構(gòu)成為：以CCRC居家為龍頭，集合休閑產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)業(yè)集群。21“天倫愛晚計(jì)劃”之項(xiàng)目定位老齡市場政企合作系統(tǒng)工程項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞關(guān)系22“天倫愛晚計(jì)劃”之項(xiàng)目定位定位關(guān)鍵詞解讀——政企合作，中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會是具有獨(dú)立法人地位的全國性非營利社團(tuán)，其主管單位為民政部，有基金會的參與，可為本計(jì)劃的開展和實(shí)施提供官方支持；老齡產(chǎn)業(yè)，隨著我國加速進(jìn)入老齡化社會，有關(guān)部門透露，目前1.67億老年人口背后潛藏著約1萬億元規(guī)模的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但由于產(chǎn)品種類少、服務(wù)層次低等“軟肋”，巨大的市場尚處于“沉睡”階段，亟待激活；系統(tǒng)工程，該計(jì)劃不僅形成產(chǎn)業(yè)鏈，而且形式可以復(fù)制，只需根據(jù)不同城市做適當(dāng)結(jié)合。23“天倫愛晚計(jì)劃”之客群分析地方政府有序組織應(yīng)對轄區(qū)老齡化問題將是未來政府工作的重要部分，與項(xiàng)目所在地及周邊輻射區(qū)域的政府進(jìn)行合作，有組織地吸引適齡人群入住保險客戶轉(zhuǎn)化將保險公司的投?？蛻糁苯踊蜷g接轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的客群社會吸引社會公眾越來越關(guān)注“當(dāng)我老去”的問題，面向社會吸引有養(yǎng)老需求的客群，甚至逐步改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)養(yǎng)老觀念客群來源24“天倫愛晚計(jì)劃”之客群分析購買型未雨綢繆購買，年輕時購買，委托出租投資，年老時入??；為父母購買，看重社區(qū)養(yǎng)老配套齊全租賃型按租期劃分為長租、短租客戶按照租金價位劃分為高檔、中檔、低檔客群類型25“天倫愛晚計(jì)劃”之運(yùn)營模式政策性拿地專業(yè)化開發(fā)工業(yè)化復(fù)制人性化管理開發(fā)模式26“天倫愛晚計(jì)劃”之運(yùn)營模式政策性拿地專業(yè)化開發(fā)工業(yè)化復(fù)制人性化管理開發(fā)模式成本控制專業(yè)品質(zhì)快速擴(kuò)張持續(xù)發(fā)展27“天倫愛晚計(jì)劃”之運(yùn)營模式管理模式董事會最高決策集團(tuán)總部明確層級權(quán)限地區(qū)項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制28“天倫愛晚計(jì)劃”之運(yùn)營模式產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)出售為確保優(yōu)良的資金鏈，將適當(dāng)比例的住宅/公寓出售出租出租房源包括兩部分：持有和顧客購買后委托出租社區(qū)配套持有經(jīng)營視具體業(yè)態(tài)不同，經(jīng)營的方式包括直接出租、合作經(jīng)營等盈利模式29“天倫愛晚計(jì)劃”之設(shè)計(jì)原則總體原則便利·關(guān)愛·低碳居住生活特征：老年人的身體功能（運(yùn)動能力、骨骼關(guān)節(jié)等）、感覺功能（視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、平衡感等）都發(fā)生了變化，社區(qū)生活的便利性尤為重要心理情感需求：老年人在心理上更容易產(chǎn)生孤獨(dú)感，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上注重細(xì)節(jié)處理，以便于老年人進(jìn)行情感交流；低碳環(huán)保是國際趨勢，在老年社區(qū)更應(yīng)該率先示范，包括太陽能利用、生態(tài)環(huán)保、低耗材料使用、倡導(dǎo)健康綠色的生活方式等。30“天倫愛晚計(jì)劃”之設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目開發(fā)理念創(chuàng)新型養(yǎng)老模式，引領(lǐng)功能社區(qū)新概念；社會老齡化的加劇，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念和模式的缺陷日益凸顯，對品質(zhì)精良的養(yǎng)老功能型社區(qū)的需求正在上升。同齡相知，情感構(gòu)筑的樂齡人交友圈；“拒絕孤單寂寞的老年生活，構(gòu)筑充滿快樂的交友圈”是規(guī)劃、配套和建筑、園林設(shè)計(jì)的首要訴求點(diǎn)。配套醫(yī)療、保健、護(hù)理、運(yùn)動、聯(lián)誼及商業(yè)等功能區(qū)，視選址不同還將考慮老年人的天倫之樂，配套幼兒園。以人為本的量身定做符合老年住宅設(shè)計(jì)體系，規(guī)劃大型醫(yī)療衛(wèi)生中心，合戶戶配置緊急呼叫按鈕、社區(qū)無線求助追蹤、滿足醫(yī)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的大型承重電梯、與所在城市市三甲醫(yī)院合作建立緊急綠色通道等31“天倫愛晚計(jì)劃”之產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展休閑度假/旅游產(chǎn)品醫(yī)療服務(wù)體系老年住宅/公寓及生活配套針對老年群體打造的居住社區(qū)，以及相關(guān)生活配套醫(yī)療服務(wù)的內(nèi)涵包括與知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作的急救中心、醫(yī)療保健、健康管理、專業(yè)護(hù)理以及研發(fā)中心等在社區(qū)和醫(yī)療服務(wù)體系發(fā)展的前提下的深度開發(fā)產(chǎn)品解決養(yǎng)老問題提升吸引力拉升區(qū)域價值帶動就業(yè)32“天倫愛晚計(jì)劃”之產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展國際老年公社養(yǎng)老居住醫(yī)療保健護(hù)理生活配套休閑度假建成后，將是具有聚合力的、良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)體系33“天倫愛晚計(jì)劃”之推廣構(gòu)想社會公關(guān)突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)推廣方式，運(yùn)用基金會的影響力，通過“社會公關(guān)”的方式迅速擴(kuò)大影響力，打造美譽(yù)度；明星工程以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，為政府提供“惠民、愛民、服務(wù)人民”的明星工程，創(chuàng)造品牌效應(yīng)；試住體驗(yàn)通過開放項(xiàng)目示范區(qū)，加強(qiáng)客戶體驗(yàn)，可通過試住的方式進(jìn)行體驗(yàn)式營銷，營造良好口碑。…34“天倫愛晚計(jì)劃”之政策支持宏觀政策導(dǎo)向國務(wù)院總理溫家寶2010年3月5日在十一屆全國人大三次會議上做政府工作報告時說，要切實(shí)加強(qiáng)應(yīng)對人口老齡化戰(zhàn)略研究，加快建立健全養(yǎng)老社會服務(wù)體系，讓老年人安享晚年生活。2006年2月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委等10部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》（【2006】170號），提出“建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度”，社會資金可以采取“獨(dú)資、合資、合作、