B-09-最佳顧問項目-華北賽區(qū)-北京中原-方興地產來廣營西項目-廖祺峰、夏立偉、孫源-匯報報告

超越區(qū)域建立標準北京來廣營西B2地塊的產品突圍策略北京中原策劃大賽作品技術中心·孫源/夏利瑋/廖祺峰2012年7月定位思路擊敗競爭對手為導向的定位策略意大利隊：針對不同的球隊制定了不同的戰(zhàn)略方針來西地塊：針對不同的競品制定了差異化產品競爭策略B2地塊地塊條件優(yōu)勢：交通便利劣勢：拿地成本高先天質素平常區(qū)域市場同質化競爭激烈預期目標擊敗競品項目最終結果執(zhí)行過程(主觀能動)意大利隊先天條件優(yōu)勢：傳統(tǒng)歐洲強隊劣勢：自信缺失負面新聞環(huán)繞競技環(huán)境歐洲無弱旅預期目標打入決賽，沖擊歐錦賽冠軍最終結果執(zhí)行過程（主觀能動）成功晉級決賽啟示以差異化產品力擊敗競品項目客觀條件客觀條件2012年夏天，歐洲足壇硝煙再起，在享受酣暢淋漓的足球盛宴的同時，諸強間充滿勇氣與智慧的較量也給我們帶來一些啟示…A

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CZECHREPUBLICBNETHERLANDSDENMARKGERMANYPORTUGALCSPAINITALY(player)IRELANDCROATIADUKRAINESWEDENFRANCEENGLAND歐洲無弱旅，面對諸強的層層絞殺，賽前并不被看好的意大利隊是如何突圍，并最終打入決賽？球迷：《羅馬體育報》發(fā)起的一項“意大利歐洲杯前景”的投票中，竟然有30%的人認為意大利隊小組賽就將打道回府。專家：歐洲各大博彩公司在大賽前為意大利隊開出的奪冠賠率達到了1賠15，與英格蘭并列第5，是歐洲傳統(tǒng)強隊當中最不被看好的。賠率：甚至在本場對陣德國隊的比賽之前，意大利隊奪冠賠率還達到了1賠7，這說明全世界都認為德國能與西班牙會師決賽，但正所謂大熱必死，意大利隊這一次可以說是曝了一個小冷門。困境一：消失的自信不利因素一賭球、假球、戰(zhàn)斗力下降、同性戀等一系列的問題困擾著藍衣軍團不利困境二隊中并沒有世界級球星壓陣不利因素三歐洲杯之前的熱身賽當中，意大利隊又不可思議的以0-3負于了俄羅斯隊困境二：賽前種種的不利因素本項目來廣營西B項目總用地面積：84684㎡；其中：住宅用地占地面積：54784㎡

醫(yī)院用地占地面積：29900㎡來廣營西B項目總建筑面積：172839㎡；其中：住宅建筑面積：136959㎡醫(yī)院建筑面積：35880㎡（無償代建）09-11-605，C51醫(yī)院用地LGY-09，R2二類居住用地0911-061，G1公共綠地地塊編號用地性質用地面積（㎡）容積率地上規(guī)模（㎡）高度（米）建筑密度（%）綠地率（%）空地率（%）LGY-09R2二類居住用地547842.5136959603030700911-605C51醫(yī)院用地299001.235880303540650911-061G1公共綠地6005.746小計——84684——172839————————本項目地塊主要規(guī)劃指標：當前地塊價值：形象普通，質素平常九州家園紅軍營東路（擴建中），年底建成在建農民安置房紅星美凱龍紅軍營路（擴建中），年底建成西側代征地塊本項目在建農民安置房代征地塊待建北苑二號路，計劃明年底前建成待拆遷房屋待建北苑一號路，預計明年底前建成紅軍營東路紅軍營路洼里路北苑一號路本項目注：KPI（KeyPerformanceIndicator,）即關鍵考核因素各項指標以市場及客戶的接受程度為評判標準，市場、客戶接受程度高則高，反之則低關鍵考核因素綜合評比：本項目在區(qū)域中不占優(yōu)勢高低價值敏感度區(qū)位周邊配套整體規(guī)劃產品設計

位置交通景觀醫(yī)療配套教育配套生活配套容積率園林景觀建筑外觀高科技戶型設計產品附加值本項目本項目困境：拿地成本高；無可依托的優(yōu)勢資源；區(qū)域競爭激烈不利因素一拿地成本高，樓面地價1.3萬元/平米，遠高于區(qū)域其他項目不利因素二緊臨農民安置房周邊四至范圍內無可直接借助城市稀缺資源，不適宜打造檔次更高的項目不利因素三區(qū)域內中端項目供應量較大，如何突破重圍減少競爭威脅是項目成功關鍵開發(fā)商要求：打造品質型快銷產品潤澤公館福熙大道花語城筑華年華貿城本案本項目房地產項目也似足球比賽，場上每個隊員都是產品的一個環(huán)節(jié)，球隊教練精心布置戰(zhàn)術打法，以期擊敗其他競爭對手；而顧問就像教練，負責資源整合及建議，最終給出項目發(fā)展的最優(yōu)建議，指導項目擊敗其它競爭對手——意大利隊帶給我們的啟示我們如何突圍？意大利國家足球隊歐洲傳統(tǒng)強隊之一，4屆世界杯得主，1屆歐洲杯得主，穩(wěn)固防守和防守反擊是球隊的戰(zhàn)術特點。主教練：切薩雷·普蘭德利曾執(zhí)教亞特蘭大，萊切，維羅納，威尼斯，帕爾馬，佛羅倫薩。2010年起，開始執(zhí)教意大利國家足球隊，合同為期4年。2012意大利歐洲杯大名單勇敢的心面對賽前種種不利因素，要想走下去，他們必須擁有一顆比賽開始，準備好了嗎？Ready？GO!

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CZECHREPUBLICNETHERLANDSDENMARK中鐵花語城PORTUGAL天潤福熙大道本案（來廣營西地塊）華貿城北京城建筑華年UKRAINESWEDENFRANCE潤澤公館GROUPABCD北京時間6月11日，歐洲杯C組首輪第1場在格但斯克競技場展開角逐，衛(wèi)冕冠軍西班牙1比1戰(zhàn)平意大利，終結正式比賽14連勝巴洛特利，要不是“思考人生”—有機會拿下比賽戰(zhàn)略上，尊重對手戰(zhàn)術上，圍堵逼搶出擊，抓住機會西班牙：歐洲傳統(tǒng)強隊/歐洲杯衛(wèi)冕冠軍/FIFA國家隊官方排名世界NO.1戰(zhàn)術/陣型：采用無前鋒陣型—4-6-0打法特點：注重配合，講究控球，快速短傳球星：托雷斯、席爾瓦、哈維、伊涅斯塔、阿隆索、法布雷加斯、皮克、卡西利亞斯（門將）西班牙VS意大利

球員個人能力出眾，球隊注重整體配合西班牙VS意大利天潤福熙大道

1.當前區(qū)域市場內最高品質的項目。

2.園林、立面形象、戶型及科技智能化等各方面均衡發(fā)展，各種因素疊加提高項目品質。我們的項目

1.定位為區(qū)域TOP項目。2.顧問建議深耕產品，以精裝修為發(fā)力點，戰(zhàn)勝毛坯交房的福熙大道。

找出空白點，借鑒萬科U8系統(tǒng)人性化精裝修克敵意大利3—5—2陣型穩(wěn)固防守，兼顧反擊強隊NO.1注重配合奪冠潛力制造機會關鍵詞：提升品質人性化精裝修發(fā)力戰(zhàn)術指導：塑造精細化、功能性的精裝標桿產品精細化廚具西班牙VS意大利設計的滿意度與成本的合理性相協(xié)調保證居住的舒適度通過人性化的細節(jié)打動消費者戰(zhàn)術思考：借鑒萬科U8系統(tǒng)的人性化精裝修精裝修2012年6月15日，意大利在波茲南市立球場迎戰(zhàn)克羅地亞，意大利憑借皮爾洛的任意球直接破門取得領先，下半場曼祖基奇將比分扳平，兩隊最終1-1戰(zhàn)平?？肆_地亞：歐洲勁旅/FIFA國家隊官方排名世界NO.8打法特點：秉承前南斯拉夫足球腳法細膩的技術特點技術較為細膩，球隊實力均衡球星：莫得里奇球隊特點：球員實力較為平均，有拼勁不放棄意大利VS克羅地亞城建筑華年1.筑華年項目為品牌開發(fā)商北京城建打造。2.項目以低價換取快速出貨，戶型、立面、園林等方面無亮點，本體質素一般。我們的項目

1.項目產品定位著眼于區(qū)域TOP級別，本案產品定位高于城建筑華年。

2.以戶型為主要超越手段，拉開本項目與筑華年的檔次差別。突出戶型附加值，削弱筑華年的低價威脅傳統(tǒng)強隊技術粗糙4132心里優(yōu)勢意大利VS克羅地亞關鍵詞：占位較高品質超越

火力壓控戶型戰(zhàn)術指導：提升居住的舒適性，增加產品附加值戰(zhàn)術思考：戶型設計以人為本，提升項目形象戶型排布利好，注重通風、采光及舒適度增加戶型的功能空間，盡量做到功能細化保證戶型交通動線的清晰合理設計主臥套房贈送飄窗及露臺意大利VS克羅地亞意大利VS愛爾蘭北京時間6月19日，意大利在波茲南市政球場對陣愛爾蘭。憑借卡薩諾和巴洛特利破門，最終意大利2-0擊敗愛爾蘭，位列C組第二，順利晉級淘汰賽愛爾蘭：20年未參加歐錦賽，FIFA國家隊官方排名世界NO.18打法特點/優(yōu)勢：擅長邊路突破，球隊團結，配合默契，善于利用老隊員豐富的經驗球隊配合默契，邊路突破犀利球星：奧謝、基恩倒掛金鉤頭球沖頂隊友幫巴洛特利的嘴巴“把門”實力差距明顯意大利VS愛爾蘭北京華貿城1.北京華貿城在區(qū)域內屬于綜合品質一般，各方面質素平常，無特別亮點的項目。我們的項目1.本案在整體定位及產品品質方面，明顯高于華貿城2.針對華貿城智能安防系統(tǒng)較弱，業(yè)主頗有微的弱點，建議本案打造更高級別的安防系統(tǒng)提高智能安防水平，強化競爭優(yōu)勢實力稍遜產品力強我盡力了，真的..關鍵詞：占位較高品質超越戰(zhàn)術指導：加強安防投入，保障業(yè)主居住安全門禁系統(tǒng)虹膜掃描識別系統(tǒng)窗磁報警公共安防系統(tǒng)與室內安防系統(tǒng)相結合，提供全方位、多角度的安防措施，保證家居生活的安全性、私密性戰(zhàn)術思考：打造更高級別的安防系統(tǒng)，強化競爭優(yōu)勢增強安防系統(tǒng)的可靠性保證安防系統(tǒng)與互聯(lián)網兼容智能安防意大利VS愛爾蘭英格蘭：歐洲傳統(tǒng)強隊/FIFA國家隊官方排名世界NO.7/國際大賽總給世人留下悲情印象的球隊戰(zhàn)術/陣型：防守反擊、長傳沖吊打法特點：以穩(wěn)定保守的防守為主穩(wěn)定防守，長傳沖吊球星：魯尼、沃爾科特、特里、杰拉德。英格蘭VS意大利北京時間6月25日,在基輔奧林匹克球場英格蘭和意大利交鋒。120分鐘意大利圍攻英格蘭創(chuàng)造不少機會，遺憾未進球，點球大戰(zhàn)意大利4-2擊敗英格蘭悲情—又倒在了12碼上夠自信“運氣有點差”笑到最后英格蘭VS意大利潤澤公館1.潤澤地產深耕北苑區(qū)域，在區(qū)域內擁有較高的品牌認可度。

2.潤澤項目戶型設計、園林景觀和產品形象設計較為到位，綜合素質較好。我們的項目1.項目產品定位著眼于區(qū)域TOP，綜合品質上比潤澤公館項目略高。

2.針對潤澤公館在智能科技方面投入較少的特點，我們建議本案加強智能科技的投入。引入智能科技，塑造高產品力傳統(tǒng)強隊穩(wěn)扎穩(wěn)打點球制勝信心樹立跟他們，踢點球關鍵詞：品質相當高科技發(fā)力戰(zhàn)術指導：引入先進的高科技系統(tǒng)置換新風系統(tǒng)生態(tài)空調：毛細管網英格蘭VS意大利以人為本，從客戶的實際需求出發(fā)綠色生態(tài)，符合低碳環(huán)保的原則簡單易學，易于操作毛細管網、置換新風、同層排水、降噪系統(tǒng)等高科技提升產品品質，增加客戶興趣點和項目競爭力戰(zhàn)術思考：以人為本，用高科技服務家居生活高科技叫我，巴神德國VS意大利德國：歐洲傳統(tǒng)強隊攻勢兇猛：4場比賽，60次射門，9個入球打法特點：注重配合，打法硬朗，陣地戰(zhàn)，心理素質好，注重技術球風硬朗，注重技術，意志頑強球星：施魏因施泰格、厄齊爾、赫迪拉、波多爾斯基、克洛澤、穆勒北京時間6月29日，德國和意大利兩大豪強狹路相逢，巴洛特利頭頂腳踢連入兩球，德國隊連換3人未能挽回敗局，意大利2-1昂首晉級歐洲杯決賽巴洛特利—意大利隊的奇兵把握進攻機會全面擊潰對手乘勝追擊，擴大優(yōu)勢“霸氣脫衣”中鐵花語城1.項目為中鐵建責任央企傾力打造2.項目戶型、園林、形象等綜合品質屬區(qū)域內中高檔次，具有一定競爭力。我們的項目1.項目產品定位著眼于區(qū)域高品質，花語城在產品力塑造上略占優(yōu)勢。2.可以借助產品特色，集中發(fā)力，取得與花語城項目的比較優(yōu)勢塑造產品特色，取得比較優(yōu)勢勁旅實力均衡火力壓控更勝一籌德國VS意大利關鍵詞：實力相當，奇兵制勝愛思考，更愛主體思想；愛人民，相信人民也愛我；愛拉菲紅酒，更愛進口豪車；不是???，不是“21世紀的北極星”。我沒什么特別，我很特別；我和別人不一樣，我的世界你永遠不懂

我是巴神依靠我們敬愛的巴神