畢業(yè)設計協(xié)信城立方易居班ing

重慶房地產(chǎn)職業(yè)學院

房地產(chǎn)營銷系

營銷與策劃專業(yè)

畢業(yè)設計學生：ing

len指導老師：張海念老師1234城市概況及市場宏觀部房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢分析房地產(chǎn)項目分析項目定位及營銷推廣5調研結論1、調研結論結論在復雜而缺乏規(guī)范秩序的市場中，在消費者消費認知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發(fā)商的業(yè)界地位、市場業(yè)績，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對開發(fā)商市場表現(xiàn)將起到至關重要的作用。（1）大學城概況重慶市大學城位于沙坪壩區(qū)西部虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，占地20平方公里。背倚縉云秀峰，遠眺歌樂美景，地勢平坦，林木蔥籠，依山傍水，交通便捷，是重慶丘陵地貌中難得的一塊平地。將以其生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃郁、科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達、綜合配套完善、開放式現(xiàn)代化的風格，成為西部地區(qū)的高級人才培訓中心、科學研究與創(chuàng)新中心、國際科技教育交流中心。（2）城市經(jīng)濟發(fā)展狀況根據(jù)調查顯示，2012上半年重慶人均收入11760元增速為13.30%。由此數(shù)據(jù)可以推斷出重慶人年平均可支配收入大約為2萬多元，較以前有了很大提高。近期又有新聞報道，重慶最富的還是房奴，買房80%的人還是房奴，房奴已經(jīng)不只是低收入人群了，而是一種剛需購買的新動力。所以，由此可以分析出，重慶消費者的購買力還是很強的，特別是在這個剛需橫行的時代，房產(chǎn)消費者還是穩(wěn)步增長的。2、城市概況及市場宏觀部3、房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢分析（1）近三年房地產(chǎn)開發(fā)單位投資圖一:2012年重慶房企銷量排行榜圖二:2012重慶住宅銷量排行榜由圖二可看出，住宅銷量排行前十位的項目中，有4個項目位于沙坪壩區(qū)大學城片區(qū)，此次看出重慶購房者對大學城片區(qū)的關注度和認可度高于其他區(qū)域。3、房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢分析（1）近三年房地產(chǎn)開發(fā)單位投資圖三:2012重慶高層銷量排行榜由圖三可知，高層銷量前十名中有四個項目都是位于大學城。3、房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢分析(2)房地產(chǎn)消費市場分析消費群類型：①社會新銳型②望子成龍型③經(jīng)濟務實型④休閑養(yǎng)老型總結:通過對協(xié)信城立方的目標客戶群的分析，重點是針對主要目標客戶，滿足不同主要消費群的共同需求，協(xié)信城立方的目標客戶群體以社會新銳、望子成龍、健康養(yǎng)老為主，購房要求主要有時尚、有個性，交通方便、教育配套、醫(yī)療條件、舒適安靜的居住環(huán)境和較完善的周邊配套。協(xié)信城立方項目地址在大學城，較齊全的教育配套為優(yōu)勢，項目有吸引人的穿越戶型，但醫(yī)療條件還有待發(fā)展和改善，對于周邊配套，規(guī)劃了33萬方的星光系列，但還未建成投入使用。還要有效地弱化產(chǎn)品劣勢、強化延伸優(yōu)勢，提升樓盤的品質、知名度等吸引客戶購買。工程概況周邊概況協(xié)信·城立方總建筑面積約102萬方，包括近80萬方高品質住宅，和五星級酒店、商務公寓以及8萬方融高端百貨、量販式超市、星級影院、精品旗艦店于一體的大型休閑購物公園，同時社區(qū)內規(guī)劃約30畝生態(tài)公園，以2.1低容積率，打造重慶首個公園式低密度多元綜合體，營造“國際PARK都會里的繁盛人生”。4、房地產(chǎn)項目分析星光時代廣場：24萬方，室內步行街，引進209家品牌店入駐。國際商務中心：3.8萬方，40層，單層1400ｍ3，可以自由變換商務空間組合，面積在40-140㎡酒店式公寓：4.5萬方，34-69㎡全家具精裝小戶全能公寓：13.5萬方，42-56㎡小戶型輕軌交通：3號線、4號線交匯于此(3)具體概況4、房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢分析現(xiàn)狀(3)具體概況商業(yè)配套生活配套教育配套醫(yī)療衛(wèi)生交通配套目前大學城卓越熙街、鄉(xiāng)村基、德克士、千葉眼鏡、劉一手、奇火鍋等知名商家已經(jīng)開業(yè)，其他商業(yè)實施逐步開始營業(yè)。重醫(yī)附屬醫(yī)院和第三軍醫(yī)大。1.軌道交通：地鐵1號線(朝天門到大學城），2012年通車；輕軌7號線2.高速：成渝高速、渝隧高速，319國道3.新建道路；雙碑隧道、雙碑大橋D、公交：大學城區(qū)內已開通約十余路的專線交通。4、房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢分析4大高校片區(qū)匯聚了重大、重醫(yī)、重師、四川美術學院、重慶科技學院等14所知名高校。重慶八中、重慶一中，QSI國際中學，人民小學等7所中小學為業(yè)主子女提供便利的優(yōu)質教育服務。(3)具體概況優(yōu)勢(strengths）劣勢(weakness)機會(opportunities)威脅(threats)自身規(guī)劃豐富

環(huán)境幽靜，自然環(huán)保教育資源豐富品牌知名度高交通不便利周邊配套設施不健全政府的大力支持升值空間大產(chǎn)業(yè)園的入住政府的大力支持產(chǎn)業(yè)園的入住競爭對手強勁，競爭激烈入駐時間較短，熟悉程度不夠(4)SWOT分析4、房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢分析市場定位由于大學城的發(fā)展腳步加快，又由于大學城擁有濃郁的人文氣息，先天的環(huán)境優(yōu)勢，用于自住或者投資的需求就會越來越大。項目定位沙坪壩大學城協(xié)信·城立方中高端小區(qū)住宅。外觀古典建筑為主打，周圍的商業(yè)、教育、交通、醫(yī)療等配套齊全，同時利用周圍的環(huán)境資源以及豐富的教育資源，主打品質生活?？蛻舳ㄎ虎偈状沃脴I(yè)客戶。②有了一定的經(jīng)濟基礎，想換大一點房子的客戶。③將房屋用來投資，為自己賺取金錢的客戶。5、項目定位及營銷推廣(1)定位5、項目定位及營銷推廣(2)整體形象建議二層（辦公部）一層（售樓部）設計裝修售房部，售房部設計為二層，底層為售房部面積為300平方米左右，二層為簽合同區(qū)和開發(fā)商辦公區(qū)與其它部門辦公區(qū)，采用主題型建筑風格，這種樓盤以策劃為主導，構造樓盤的開發(fā)主題和營銷主題，規(guī)劃設計依此為依據(jù)展開。5、項目定位及營銷推廣(3)營銷策略①總體銷售策略協(xié)信城立方與其他樓盤的不同之處在于，該樓盤有自己獨特的穿越戶型和新古典建筑風格，形成了一種獨特的風景線，與周邊樓盤形成鮮明的對比。首先可根據(jù)這一特色進行廣泛宣傳，達到受眾面積廣和有針對型的客戶群，在客戶的潛意識里形成城立方的獨特形象，達到宣傳效果促進后期銷售。因此，本案營銷策略的重點應放在行銷方式的創(chuàng)新、市場廣告宣傳的廣度和深度的把握以及銷售時機的掌控，充分挖掘和延伸項目價值，以中端價格、高端格調傳播、引導市場，以至達到開盤后迅速去化產(chǎn)品。5、項目定位及營銷推廣產(chǎn)品策略周邊自然及內部自然環(huán)境優(yōu)美，同時有部分獨具特色的戶型，但風格不是特別明顯，可再增添一些特色戶型并進行大量的宣傳和推廣。4P策略價格策略與周邊樓盤相比價格不算太高，屬于中等價格，只是在部分特色戶型上課將價格進行相對的調整。渠道策略渠道我們將通過線上與線下的渠道進行宣傳，線上則在各個房企網(wǎng)站中進行。促銷策略根據(jù)前期宣傳會達到預期效果，根據(jù)到場人數(shù)和先后順序決定優(yōu)惠的折扣和程度，同時視目標客戶的實際反映和市場行情的變化適時調整或改變營銷策略，以最短時間貫入實際操作環(huán)節(jié)。②營銷方式確立(3)營銷策略5、項目定位及營銷推廣(3)營銷策略③銷售時機把握

由于項目現(xiàn)仍處于前期規(guī)劃階段，具體工程安排還有待進步探討落實，但整體上應把握住以下幾點：（1）銷售前期，主要抓住它特有的穿越戶型來進行宣傳，主要深入目標客戶群體（2）目前大學城樓盤較多，競爭較大，因此，在宣傳上要抓住自己的特色，以獨特新穎的風格來抓住消費者的眼球；了解競爭樓盤的銷售模式，抓住對方銷售空擋期，全面進行宣傳推廣。（3）節(jié)假日、休息日以及相關社會公眾活動的場合展開攻勢，通過打折促銷，吸引消費者的眼球，提高其購買力度，促進銷售。（4）了解市場現(xiàn)狀，分析市場行情，制定一套新穎、獨特的推動銷售方案。1戶外廣告導示牌

2大型條幅、橫幅

3營銷中心門口

:VIS規(guī)劃設計①基礎設計系統(tǒng)：樓盤名稱、樓盤標志；②應用設計系統(tǒng)：事物用品、制服、環(huán)境、交通工具4燈箱廣告牌

(4)廣告策略5、項目定位及營銷推廣(5)售樓處布置和氛圍營造5、項目定位及營銷推廣售樓處內用文化墻來渲染項目的【新古典建筑】【首個公園式低密度多元綜合體】、【國際PARK都會里的繁盛人生】。同時，室內的擺設一些具有文化氣息的西歐風格的飾品。功能分布整個營銷中心按看樓流程，分別設置如下區(qū)域：①業(yè)管中心②洽談區(qū)③音像放送區(qū)④資料索取臺⑤簽約區(qū)⑥銷售職能房：財務室、銷售辦公室及儲藏室⑦員工更衣室禮貌地迎接客戶(6)接待規(guī)程設定5、項目定位及營銷推廣安頓客戶了解客戶的需要放大問題，利益陳述留住客戶簽署協(xié)議為客戶辦理一切事物售后服務八個步驟(7)營銷階段安排1236541.準備期:辦公事務系統(tǒng)、宣傳物料、促銷禮品。2.預熱期：認購期、公開發(fā)售期。3.強銷期：4.持續(xù)期5.尾盤期4、項目定位及營銷推廣20114、項目定位及營銷推廣