議題5-10中建投資業(yè)務(wù)組合

中國(guó)建筑股份有限公司董事長(zhǎng)常務(wù)會(huì)2015年第5次（05月14日）議案名稱(chēng)：中建美國(guó)公司美國(guó)投資業(yè)務(wù)組合提交部門(mén)：投資部一、議案基本情況議案提交的目的

需董事長(zhǎng)常務(wù)會(huì)決策中建美國(guó)公司投資業(yè)務(wù)組合（大紐約地區(qū)澤西市Newport高級(jí)公寓項(xiàng)目、紐約揚(yáng)克斯市HudsonPark高級(jí)出租公寓樓項(xiàng)目、休斯頓市Broadstone高級(jí)出租公寓樓項(xiàng)目）實(shí)施有關(guān)事宜。一、議案基本情況

項(xiàng)目一：大紐約地區(qū)澤西市Newport高級(jí)公寓項(xiàng)目大紐約地區(qū)澤西市Newport高級(jí)公寓項(xiàng)目周邊環(huán)境3規(guī)劃條件宗地位置2910118收入預(yù)測(cè)5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)資金籌資分析及建議市場(chǎng)調(diào)查與研究投資估算74項(xiàng)目概要61開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、議案基本情況1、項(xiàng)目概要大紐約地區(qū)澤西市Newport高級(jí)公寓項(xiàng)目中建美國(guó)公司擬出資5500萬(wàn)美元收購(gòu)紐約都會(huì)區(qū)澤西市新港區(qū)兩塊多用途綜合開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，然后引入財(cái)務(wù)投資人。已經(jīng)有眾多投資人表示投資意向，中建美國(guó)公司可以在土地交割后自行選擇財(cái)務(wù)投資人的持股比例。中建美國(guó)公司將按照美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的成熟操作模式。即中建美國(guó)做為普通合伙人(GP)，將收取項(xiàng)目相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和LP（有限合伙人）的利率分成（Waterfall)；同時(shí)做為建造商，項(xiàng)目將為公司帶來(lái)近2億美元的建造業(yè)務(wù)收入；國(guó)新國(guó)際將做為項(xiàng)目戰(zhàn)略投資者。項(xiàng)目總投資為2.73億美元，其中土地費(fèi)用約5500萬(wàn)美元。兩塊宗地均為熟地，政府審批已經(jīng)基本完成，75Park地塊占地面積1.18英畝，ShoreLoft地塊占地面積0.67英畝，業(yè)主均為L(zhǎng)efrak和Simon聯(lián)合體。地塊受澤西城再開(kāi)發(fā)委員會(huì)（JCRA）與Lefrak20年前簽訂的再開(kāi)發(fā)協(xié)議中的規(guī)模要求管控?，F(xiàn)有的規(guī)劃指標(biāo)均為與Lefrak家族談判的結(jié)果；該項(xiàng)目保守的純投資收益率為18%（不含GP取費(fèi)），樂(lè)觀估計(jì)可達(dá)25%以上；該項(xiàng)目為中建美國(guó)公司在盛大澤西項(xiàng)目投標(biāo)失敗后，在澤西市市長(zhǎng)StevenFulop的介紹下，通過(guò)兩輪投標(biāo)和與Lefrak家族近三個(gè)月艱苦談判的結(jié)果。1、項(xiàng)目概要項(xiàng)目運(yùn)作模式結(jié)構(gòu)圖地理位置項(xiàng)目地處新澤西澤西市，與紐約曼哈頓下城金融區(qū)僅一河之隔，地理位置優(yōu)越。其公共交通便捷，緊鄰輕軌車(chē)站和輪渡碼頭，與Newport地鐵站僅一街之隔，可快速通達(dá)曼哈頓中城和下城。2、宗地位置Newport高級(jí)公寓新澤西州2、宗地位置區(qū)位優(yōu)勢(shì)新港區(qū)是澤西城最好的居住區(qū)域。該地塊是該區(qū)域最后一塊出售型公寓用地。宗地比鄰哈德遜水灣，擁有曼哈頓全天際線，景色獨(dú)一無(wú)二；從周邊建筑和樓盤(pán)本身的設(shè)計(jì)來(lái)看，幾乎所有單元都擁有水景；20樓以上更是擁有完全無(wú)阻擋的景色。3、周邊環(huán)境交通環(huán)境：四通八達(dá)的水陸空公共交通Path地鐵Path地鐵站連通新澤西及曼哈頓的重要區(qū)域Hudson-Bergen輕軌新澤西輕軌鐵路共有23個(gè)車(chē)站，13個(gè)位于澤西市。.輪渡近在咫尺的PaulusHook輪渡碼頭提供到達(dá)曼哈頓中下城的渡輪服務(wù)。新澤西客運(yùn)列車(chē)Hoboken中心客運(yùn)列車(chē)站可步行5分鐘到達(dá)，新澤西8條主要客運(yùn)列車(chē)線中有6條以此作為直達(dá)終點(diǎn)站。機(jī)場(chǎng)澤西市離紐瓦克國(guó)際機(jī)場(chǎng)不到10英里約15分鐘車(chē)程即可抵達(dá)，另有拉瓜迪亞和JFK肯尼迪國(guó)際機(jī)場(chǎng)也均距澤西市不到25英里。到曼哈頓下城世貿(mào)中心5分鐘到曼哈頓中城20分鐘以內(nèi)轉(zhuǎn)地鐵到達(dá)曼哈頓任一主要區(qū)域不超過(guò)40分鐘4、規(guī)劃條件總體規(guī)劃75ParkLane高層公寓ShoreLofts公寓總計(jì)占地面積1.18英畝0.67英畝1.85英畝層數(shù)377可開(kāi)發(fā)公寓套數(shù)40548453總建筑面積495,439平尺113,198平尺608,637平尺凈建筑面積393,916平尺76,725平尺410,562平尺商鋪面積7,248平尺16,646平尺23,894平尺單元平均面積1,0051,5984、規(guī)劃條件75ParkLane高層公寓規(guī)劃ParkLane規(guī)劃公寓套數(shù)總計(jì)405套，戶型包括：?jiǎn)紊砉?、一室一廳、兩室一廳、三室一廳，其中一室一廳和兩室一廳占比較大。戶數(shù)平均面積（平方英尺）平均售價(jià)（美元）總面積（平方英尺）單身公寓53666549,51935,298一室一廳159846694,516131,976兩室一廳1521164935,979175,764三室一廳4116111,271,27161,218ShoreLoft公寓規(guī)劃ShoreLoft規(guī)劃公寓48套，底層為商鋪，2-7層為復(fù)式住宅,戶型包括：兩室一廳、三室一廳、四室一廳戶數(shù)平均面積（平方英尺）平均售價(jià)（美元）總面積（平方英尺）兩室一廳151,205871,97118,075三室一廳271,7101,216,68546,170四室一廳62,0801,451,16061,2185、市場(chǎng)調(diào)查與研究澤西市住宅市場(chǎng)市場(chǎng)需求自2012年以來(lái)，澤西市住宅市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，尤其在過(guò)去的6個(gè)月時(shí)間，市場(chǎng)超乎預(yù)期的活躍。有關(guān)報(bào)告顯示，市場(chǎng)看好、價(jià)格走高的動(dòng)因有以下4點(diǎn)。價(jià)格走高房源極度緊缺，市場(chǎng)供不應(yīng)求(2006年后該區(qū)域再無(wú)新的銷(xiāo)售型公寓供應(yīng)）利率仍處于歷史低點(diǎn)但已緩慢回升，消費(fèi)者急于鎖定低利率市場(chǎng)看好經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，持續(xù)回暖房市反彈，利好消息彌漫澤西市中心產(chǎn)權(quán)公寓銷(xiāo)售一覽（2014vs.2013）平均售價(jià)：13.2%平均售價(jià)/平尺：12.6%平均市場(chǎng)停留天數(shù)：30.6%發(fā)展計(jì)劃6、開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)安排如下：

2015年5月底：完成土地的交割

2015年12月底：完成所有設(shè)計(jì)變更的報(bào)批，LP投資和建造貸款關(guān)閉

2016年1月底：獲得澤西市建筑許可證并正式開(kāi)工2018年6月底：項(xiàng)目完工并拿到入住許可，建設(shè)期為30個(gè)月2016年12月底：開(kāi)始進(jìn)入第一輪小規(guī)模預(yù)售（測(cè)試市場(chǎng)）2017年6月底：開(kāi)始進(jìn)入到大規(guī)模預(yù)售階段2019年6月底：銷(xiāo)售完成，銷(xiāo)售期6+24個(gè)月，月銷(xiāo)售數(shù)量15套左右建設(shè)周期：預(yù)計(jì)可以于2015年底具備施工條件。高層公寓建設(shè)周期計(jì)劃為24個(gè)月，loft公寓建設(shè)周期計(jì)劃為18個(gè)月。銷(xiāo)售周期：該地區(qū)高層樓盤(pán)去化率為每月15個(gè)單元，但考慮到已經(jīng)近8年沒(méi)有新樓盤(pán)供應(yīng)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的開(kāi)售將會(huì)大大促進(jìn)去化率。招商周期：Lefrak和SIMON聯(lián)合體已經(jīng)鎖定了商業(yè)部分的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。以其在業(yè)內(nèi)的地位，項(xiàng)目落成前即可完成招商，穩(wěn)定后的空置率將控制在5%以內(nèi)。7、投資估算開(kāi)發(fā)成本：美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地占成本的比重較小。普通地區(qū)不超過(guò)15%，大都會(huì)地區(qū)也一般不會(huì)超過(guò)25%。而建造成本本身會(huì)占到項(xiàng)目成本的50%-80%，為最重要的成本控制項(xiàng)。PLAZA將能夠充分降低我們的成本超支風(fēng)險(xiǎn)：

１）在帶給PLAZA建造業(yè)務(wù)的同時(shí)，我們也形成了價(jià)格約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制；2）用巴哈馬積累起來(lái)的國(guó)內(nèi)采購(gòu)資源來(lái)降低采購(gòu)成本。項(xiàng)目總投資為2.728億美元，計(jì)劃自有資金投入30%，約為8180萬(wàn)美元，余下的70%資金計(jì)劃通過(guò)中國(guó)進(jìn)出口銀行進(jìn)行項(xiàng)目融資，融資額約為1.91億美元，貸款利率為L(zhǎng)ibor+350基本點(diǎn)。8、收入預(yù)測(cè)１）商鋪部份已經(jīng)由Simon提前以預(yù)定形式進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，降低了商鋪銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)2）美國(guó)的住宅銷(xiāo)售成本非常高，約為售價(jià)的6%，我們將通過(guò)EB-5和國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售來(lái)降低銷(xiāo)售成本。如果能夠完成50%的此類(lèi)銷(xiāo)售，將增加項(xiàng)目利潤(rùn)1000萬(wàn)美元左右。9、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在不考慮作為GP其它取費(fèi)和利潤(rùn)分享的情況下，該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為37.7%，內(nèi)部收益率約17.8%，股本倍數(shù)為1.9倍，是非常值得投資的項(xiàng)目。9、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)戰(zhàn)略投資人：國(guó)新國(guó)際潛在財(cái)務(wù)投資人：中誠(chéng)基金信泰資本廣發(fā)基金外管局美國(guó)投資基金EB－5投資者取費(fèi)和利潤(rùn)分享：土地增值：LP進(jìn)入時(shí)土地將按8000－9000萬(wàn)美元進(jìn)行估值，我司的賬面收益為2500－3500萬(wàn)美元；開(kāi)發(fā)費(fèi)用：總投資額（不含土地）的4%

+利潤(rùn)分享計(jì)劃（Waterfall)建造服務(wù)：PLAZA取費(fèi)3%+成本節(jié)余分享計(jì)劃（GMPSharing）融資服務(wù)：本地建造貸款（貸款額1%），中國(guó)政策性銀行項(xiàng)目貸款（貸款額2%）銷(xiāo)售服務(wù)：由中建主導(dǎo)的銷(xiāo)售（銷(xiāo)售的1%）10、資金籌措該項(xiàng)目采用美國(guó)主流的開(kāi)發(fā)模式，基本采用“開(kāi)發(fā)商”和“投資商”分離的模式，所有資金由美國(guó)公司自行解決，不需要總部再投入資金。投融資結(jié)構(gòu)股權(quán)融資

81,800,000

30%Lefrak/Simon

12,500,00015.2%

4.60%中建國(guó)新

34,650,00042.4%12.70%廣發(fā)基金

17,325,00021.2%

6.35%信泰資本

17,325,00021.2%

6.35%債權(quán)融資

191,000,000

70%中國(guó)進(jìn)出口銀行

191,000,000100.0%

70%總計(jì)：

272,800,000

100%11、風(fēng)險(xiǎn)分析一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)考慮房屋售價(jià)波動(dòng)、成交情況變動(dòng)等導(dǎo)致收益的不確定性。目前，美國(guó)住宅市場(chǎng)正處于穩(wěn)健復(fù)蘇階段，未來(lái)4年將仍然處于上升期。而澤西市得天獨(dú)厚的地理位置和市場(chǎng)地位則增強(qiáng)了該區(qū)域地產(chǎn)的穩(wěn)健性。因此，基本不存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、成本控制風(fēng)險(xiǎn)中建美國(guó)公司在美國(guó)經(jīng)營(yíng)30年，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，尤其是具有在紐約曼哈頓建設(shè)高層建筑的經(jīng)驗(yàn)。公司2013年收購(gòu)的PLAZA公司更加強(qiáng)化了成本管控能力。對(duì)于該項(xiàng)目，美國(guó)公司進(jìn)行了較為詳細(xì)的成本估算，同時(shí)也在市場(chǎng)上進(jìn)行了相應(yīng)的詢價(jià)并采用了較為保守的數(shù)字。三、信貸風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目由于地理位置優(yōu)越，前景比較明朗，從和當(dāng)?shù)劂y行的初步談判來(lái)看，均表示出較強(qiáng)的合作意愿，美國(guó)公司有信心取得更優(yōu)惠的貸款利率和貸款條件。美國(guó)公司認(rèn)為，該項(xiàng)目基本不存在信貸風(fēng)險(xiǎn)。12、分析及建議綜上所述，該項(xiàng)目是中建美國(guó)通過(guò)在澤西城多年的深厚的政商關(guān)系才能夠獲得的頂級(jí)的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。背靠眾多財(cái)務(wù)投資人，中建美國(guó)公司可以項(xiàng)目發(fā)展商的商業(yè)模式，幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作該項(xiàng)目。該項(xiàng)目不但將帶領(lǐng)PLAZA公司進(jìn)入新澤西高端公寓建造市場(chǎng)，獲得近2.3億美元的承包業(yè)務(wù)，而且也將收取總計(jì)約為項(xiàng)目總投資的6%左右的各類(lèi)項(xiàng)目發(fā)展和服務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目對(duì)中建美國(guó)在北美地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義，建議批準(zhǔn)中建美國(guó)實(shí)施該投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一、議案基本情況

項(xiàng)目二：紐約揚(yáng)克斯市HudsonPark高級(jí)出租公寓樓項(xiàng)目紐約揚(yáng)克斯市Hudson

Park高級(jí)出租公寓樓項(xiàng)目周邊環(huán)境3市場(chǎng)調(diào)查宗地位置25經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃4項(xiàng)目概要18分析及建議財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)76投資估算一、議案基本情況項(xiàng)目位于美國(guó)紐約曼哈頓北部揚(yáng)克斯市濱河區(qū)，由三期構(gòu)成，分別是HudsonParkSouth,HudsonParkNorth,與HudsonParkPhaseIII。HudsonParkSouth,HudsonParkNorth由已建成的兩期5幢高層出租公寓，共560個(gè)單元構(gòu)成，HudsonParkPhaseIII為一塊27239平方英尺未來(lái)可開(kāi)發(fā)地塊。HudsonParkSouth(“HPS”或“1期”)2003年春完工Yonkers海濱社區(qū)再發(fā)展計(jì)劃的催化劑Yonkers近30年來(lái)沿哈德遜河發(fā)展的第一個(gè)社區(qū)266戶一室和兩室的豪華公寓HudsonParkNorth(“HPN”或“2期”)2008年春季完工294戶一室或兩室的豪華公寓HudsonParkLand(“3期”)未開(kāi)發(fā)0.23英畝的地皮擬建：接近23層包括222戶的公寓樓8,192平方英尺最先進(jìn)的娛樂(lè)空間一室內(nèi)游泳池，屋頂天臺(tái)與健身中心HPS的每棟樓都有獨(dú)立車(chē)庫(kù)，而HPN和3期將共享一個(gè)即將擴(kuò)展到另外兩個(gè)樓層含164個(gè)車(chē)位的已存車(chē)庫(kù)。1、項(xiàng)目概要1、項(xiàng)目概要揚(yáng)克斯市HadsonPark高級(jí)公寓項(xiàng)目中建美國(guó)目前已與HudsonPark綜合地產(chǎn)的業(yè)主簽訂了購(gòu)買(mǎi)合同，同時(shí)獲得30天的盡職調(diào)查時(shí)間。中建美國(guó)公司通過(guò)多輪投標(biāo)和談判，以1.78億美元（較第二標(biāo)高出300萬(wàn)美元）的價(jià)格獲得該項(xiàng)目。其中HudsonParkI&II持有型公寓的估值為1.68億美元，美國(guó)公司計(jì)劃利用國(guó)新控股對(duì)中建美國(guó)的投資作為收購(gòu)項(xiàng)目持有型公寓的資本金，購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的南樓和北樓作為持有物業(yè)，在收購(gòu)項(xiàng)目同時(shí)，美國(guó)公司將繼續(xù)接手現(xiàn)有物業(yè)的房地美和房利美的抵押貸款，杠桿率約為60%。該持有項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定，未來(lái)市場(chǎng)和利率風(fēng)險(xiǎn)較低，是屬于房地產(chǎn)投資類(lèi)型中的穩(wěn)健型，內(nèi)部收益率可達(dá)11.8%，高于美國(guó)房地產(chǎn)權(quán)威行業(yè)機(jī)構(gòu)NCREIF的同類(lèi)投資的歷史平均回報(bào)率約2.8%。綜合評(píng)估當(dāng)?shù)卦靸r(jià)，出售價(jià)格，租金和持有成本等，開(kāi)發(fā)空地估值1000萬(wàn)美元。項(xiàng)目目前的持有者為股東機(jī)構(gòu)投資者Birkshire和物業(yè)管理公司Collins。其中Birkshire為美國(guó)著名的投資機(jī)構(gòu)，旗下管理的資產(chǎn)總額額過(guò)110億美元。其出售該資產(chǎn)的原因是其2005年成立的總額為13億美元的BerkshireMultifamilyValueFund10年持有期到期需要退出。Collins為當(dāng)?shù)刂奈飿I(yè)管理公司，其也將在一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)做為該項(xiàng)目的物業(yè)管理公司。該項(xiàng)目由美國(guó)公司全額出資收購(gòu)，收購(gòu)資本金約為5800萬(wàn)美元，資金來(lái)源為國(guó)新的投資款。銀行貸款約1.2億美元，為現(xiàn)有物業(yè)抵押貸款的直接轉(zhuǎn)讓。1、項(xiàng)目概要項(xiàng)目運(yùn)作模式結(jié)構(gòu)圖地理位置HudsonPark項(xiàng)目坐落于紐約州上州揚(yáng)克斯市（Yonkers）的中心位置，地理位置優(yōu)越，交通便利。項(xiàng)目遠(yuǎn)可眺望曼哈頓城市燈火，近可坐擁Hudson河的美麗河景。2、宗地位置揚(yáng)克斯市澤西州3、周邊環(huán)境交通便利：項(xiàng)目周邊交通便利，距離Yonkers地鐵北站臺(tái)僅3分鐘步行距離，由此出發(fā)至紐約大中央車(chē)站僅需28分鐘，距離紐約曼哈頓及康涅狄格州斯坦福德分別僅需25分鐘及30分鐘車(chē)程。項(xiàng)目地塊距離全美最大的企業(yè)型航空服務(wù)基地之一WestchesterCounty機(jī)場(chǎng)僅需30分鐘。澤西市配套完善：HudsonPark周邊完善的社區(qū)環(huán)境由著名餐廳，酒吧，畫(huà)廊，藝術(shù)中心及各種公園，購(gòu)物中心，服務(wù)中心組成。日常生活設(shè)施包括X20,Zuppa,和WaterfrontCafé在內(nèi)的高端飯店，目前，凱悅酒店正在建設(shè)的大型購(gòu)物中心將更加方便居民的購(gòu)物需求。未來(lái)公寓供應(yīng)預(yù)測(cè)2012-2013年政府批準(zhǔn)的公寓建筑許可證為624個(gè)單元。未來(lái)兩年類(lèi)似公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量有限。據(jù)規(guī)劃報(bào)批階段的位于Yonkers市的高層公寓約為550戶，若兩個(gè)項(xiàng)目都獲批，則可能在2019年后投入市場(chǎng)?？罩寐暑A(yù)測(cè)Yonkers地區(qū)歷史平均空置率為3.7%，由于未來(lái)兩年供應(yīng)量有限，需求被進(jìn)一步壓制，空置率會(huì)有所下降。租金預(yù)測(cè)近兩年，曼哈頓的租金水平在強(qiáng)烈市場(chǎng)需求之下大幅上漲，導(dǎo)致收入相對(duì)較低的年青白領(lǐng)不堪重負(fù)，紛紛選擇居住交通便利、成本較低的曼哈頓周邊地區(qū)。Yonkers供需關(guān)系及空置率Yonkers租金增長(zhǎng)率揚(yáng)克斯市出租公寓市場(chǎng)概況4、市場(chǎng)調(diào)查HudsonPark南北樓經(jīng)營(yíng)情況HudsonPark一、二期具有空置率低，租金增長(zhǎng)穩(wěn)定等特點(diǎn)。而相比于周邊相似地區(qū)的房產(chǎn)，HudsonPark的平均租金偏低，空置率偏低：平均租金（$/sqft）為2.35，相比于whiteplains的平均租金要低20%。項(xiàng)目的歷史空置率低至平均1.5%左右，而whiteplains的空置率卻高達(dá)3.75%。項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理環(huán)境，完善的配套設(shè)施與高質(zhì)量的設(shè)計(jì)和完成度定義了曼哈頓員工的全新生活標(biāo)準(zhǔn)。而借助此地區(qū)正在迅速趨向成熟的優(yōu)勢(shì)，HudsonPark的租金在未來(lái)必將持續(xù)升高。5、經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃HudsonPark三期規(guī)劃方案HudsonPark開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后一期，占地0.23英畝，總建造面積為210,675sf,222戶公寓，產(chǎn)品定位為高層現(xiàn)代出租公寓，目標(biāo)客戶為處于事業(yè)起步期的職業(yè)青年。規(guī)劃方案中單身公寓為28套，占比12.6%，一室單元占比最大，為58%，共129套，兩室單元共65套,占比29%。另外項(xiàng)目擬建一個(gè)服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目租戶的總面積為8,192平方英尺的高端健康休閑俱樂(lè)部，一個(gè)室內(nèi)游泳池，屋頂天臺(tái)與健身中心。HudsonPark三期空地開(kāi)發(fā)獲批規(guī)劃指標(biāo)占地面積0.23英畝容積率21規(guī)劃建筑面積210,675平尺公寓可租面積176,174平尺會(huì)所面積10,272平尺可開(kāi)發(fā)公寓套數(shù)222套5、經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃HudsonPark三期開(kāi)發(fā)方案建設(shè)周期：方案設(shè)計(jì)圖紙已完成，已獲政府部門(mén)規(guī)劃批準(zhǔn)，計(jì)劃于2016年1月正式進(jìn)入施工狀態(tài)。高層公寓建設(shè)周期計(jì)劃為24個(gè)月。2018年1月可落成。出租穩(wěn)定期：根據(jù)CostarPortfolioStrategy供需報(bào)告分析，該地區(qū)歷史平均空置率為3.7％，低于多數(shù)紐約城與周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)，空置率波動(dòng)幅度受經(jīng)濟(jì)影響較小。現(xiàn)今該地區(qū)無(wú)出租公寓在建，但550戶左右的2個(gè)項(xiàng)目處于早期設(shè)計(jì)階段，未向政府部門(mén)報(bào)審?？紤]到收購(gòu)?fù)恋貫槭斓匾?guī)劃報(bào)批已完成，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期短，加上利用現(xiàn)有合作公司已有的市場(chǎng)推廣資源，保守預(yù)計(jì)１年之后可達(dá)80％以上入住率，兩年之內(nèi)該新建出租公寓的空置率可以穩(wěn)定在5%，假設(shè)略高于歷史平均水平3.7%。出租穩(wěn)定期所需時(shí)間較短。該項(xiàng)目將由公司繼續(xù)持有，同時(shí)將開(kāi)發(fā)貸款替換為抵押貸款。5、經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃6、投資估算項(xiàng)目一、二期投資估算對(duì)項(xiàng)目一、二期資本金部分的收購(gòu)價(jià)格為6740萬(wàn)美元，在收購(gòu)項(xiàng)目之后，美國(guó)公司將繼承其已有的抵押貸款1.048億美元，收購(gòu)項(xiàng)目一、二期總投資額為1.72億美元。項(xiàng)目三期投資估算項(xiàng)目三期總投資8845萬(wàn)美元，其中土地成本收購(gòu)1035萬(wàn)美元，建安成本6145萬(wàn)美元，管理費(fèi)790萬(wàn)美元，財(cái)務(wù)費(fèi)用530萬(wàn)美元，不可預(yù)計(jì)費(fèi)344萬(wàn)美元。項(xiàng)目三期總投資中30%為資本金，為2600萬(wàn)美元，由中建使用國(guó)新的資金進(jìn)行出資。余下70%為貸款，為6250萬(wàn)美元，擬從中國(guó)銀行貸款，貸款利率為L(zhǎng)ibor+275基點(diǎn)。項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資額為1.8億至2.6億美元（取決于3期是否需要現(xiàn)在進(jìn)入市場(chǎng)，還是做為土地儲(chǔ)備）。其中，資本金的投入為收購(gòu)項(xiàng)目一、二期已有物業(yè)的資本金為6742萬(wàn)美元，繼承的物業(yè)抵押貸款為1.05億美元；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目三期資本金為2600萬(wàn)美元，貸款為6250萬(wàn)美元；該項(xiàng)目由美國(guó)公司全額出資收購(gòu)，收購(gòu)資本金約為5800萬(wàn)美元，資金來(lái)源為國(guó)新的投資款。銀行貸款約1.2億美元，為現(xiàn)有物業(yè)抵押貸款的直接轉(zhuǎn)讓。7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)這里預(yù)測(cè)了項(xiàng)目一、二期未來(lái)十年作為持有物業(yè)的回報(bào)率，并假設(shè)在持有10年之后將項(xiàng)目出售。項(xiàng)目一、二期綜合經(jīng)營(yíng)回報(bào)率為7.3%，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為8633萬(wàn)美元，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為11.1%。項(xiàng)目一、二期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)HudsonPark南樓持有期收入65.7%財(cái)務(wù)杠桿HudsonPark南樓十年年均收入$223（萬(wàn)美元）￥1,380.37萬(wàn)元HudsonPark南樓十年出售收入$4,955（萬(wàn)美元）￥3.067億元貸款償清后總收入$7,181（萬(wàn)美元）￥4.445億元凈利潤(rùn)$4,110（萬(wàn)美元）￥2.544億元經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)率7.2%內(nèi)部收益率11.2%HudsonPark北樓持有期收入56.2%財(cái)務(wù)杠桿HudsonPark北樓十年年均收入$240(萬(wàn)美元）￥1,485.60萬(wàn)元HudsonPark北樓十年出售收入$5,026（萬(wàn)美元）￥3.111億元貸款償清后總收入$8,195（萬(wàn)美元）￥5.072億元凈利潤(rùn)$4,523（萬(wàn)美元）￥2.799億元經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)率7.5%內(nèi)部收益率11%HudsonPark南、北樓組合60.9%財(cái)務(wù)杠桿十年年均收入$463（萬(wàn)美元）￥2,865.97萬(wàn)元十年出售收入$9,981（萬(wàn)美元）￥6.178億元貸款償清后總收入$1.54（億美元）￥9.53億元凈利潤(rùn)$8,633（萬(wàn)美元）￥5.343億元經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)率7.3%內(nèi)部收益率11.1%7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目三期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)HudsonPark三期開(kāi)發(fā)指標(biāo)假設(shè)現(xiàn)租金$3.00年租金增幅3%2019租金假設(shè)$3.40空置率6%退出資本化率5.5%交割手續(xù)費(fèi)3%項(xiàng)目2018年完工，保守預(yù)計(jì)１年之后可達(dá)80％以上入住率，兩年之內(nèi)該新建出租公寓的空置率可以穩(wěn)定在5%，假設(shè)略高于歷史平均水平3.7%。出租穩(wěn)定期所需時(shí)間較短。假設(shè)在出租率高于85%后，該項(xiàng)目將公開(kāi)招標(biāo)出售，預(yù)計(jì)2020年前完成出售。項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為1873萬(wàn)美元，成本利潤(rùn)率為21.2%，內(nèi)部收益率為17.6%。$總額$/SF￥總額成本開(kāi)發(fā)成本$78,100,000$333￥483,439,000.00土地成本$10,350,000$44￥64,066,500.00總成本$88,450,000$377￥547,505,500.00收入經(jīng)營(yíng)收入$1,398,000￥8,653,620.00銷(xiāo)售收入$90,162,000$385￥558,102,780.00開(kāi)發(fā)退稅$15,620,000$66￥96,687,800.00凈利潤(rùn)$18,730,00074￥115,938,700.00成本利潤(rùn)率21.2%內(nèi)部收益率17.6%股本倍數(shù)1.98、分析及建議本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，這類(lèi)持有型地產(chǎn)地處經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定的大都會(huì)圈，現(xiàn)金流穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，在市場(chǎng)上屬于稀缺資源，其濱河空地為熟地開(kāi)發(fā)，工程周期短，盈利前景樂(lè)觀。項(xiàng)目收益前景較好，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控，投資收益可觀，符合公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)；中建美國(guó)公司可以利用自身的建筑方面的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行物業(yè)的升級(jí)發(fā)行，由單純的建設(shè)承包商向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和項(xiàng)目運(yùn)作商轉(zhuǎn)型，使其作為融資帶動(dòng)總承包的互補(bǔ)，防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在積累公司的資產(chǎn)組合的同時(shí)進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)造，便于美國(guó)公司以紐約大都會(huì)區(qū)為據(jù)點(diǎn)，深入開(kāi)拓美國(guó)東岸市場(chǎng)。該項(xiàng)目更是中建美國(guó)公司地產(chǎn)與承包業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)的一次良機(jī)，建議批準(zhǔn)中建美國(guó)實(shí)施該投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一、議案基本情況

項(xiàng)目三：休斯頓市Broadstone高級(jí)出租公寓樓項(xiàng)目休斯敦Broadstone高級(jí)出租公寓樓項(xiàng)目4563環(huán)境配套投融資分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析宗地位置21項(xiàng)目概況一、議案基本情況1、項(xiàng)目概況持有型地產(chǎn)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)述中建美國(guó)公司將由單純的建造商向“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商”和“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”方向轉(zhuǎn)型。在引入國(guó)新國(guó)際的3億美元戰(zhàn)略投資后，中建美國(guó)需要快速進(jìn)行資產(chǎn)配置，以為投資人獲得最大的回報(bào)。從資產(chǎn)配置的地區(qū)看，公司重點(diǎn)關(guān)注大紐約華盛頓地區(qū)、以邁阿密為主的東南部地區(qū)、以休斯敦為主的德克薩斯地區(qū)，加州地區(qū)和芝加哥地區(qū)并選擇了從東、南部三個(gè)大區(qū)入手；從資產(chǎn)配置的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，公司重點(diǎn)關(guān)注多層住宅、酒店和辦公樓并選擇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小，現(xiàn)金流最為穩(wěn)定的多層住宅做為現(xiàn)階段的工作重點(diǎn)。該類(lèi)業(yè)務(wù)也將在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候?qū)⒁肫渌?cái)務(wù)投資者，中建美國(guó)將強(qiáng)化投資管理和資產(chǎn)管理的角色；該類(lèi)業(yè)務(wù)在引入財(cái)務(wù)投資者后（LP），中建美國(guó)將按照美國(guó)房地產(chǎn)持有型業(yè)務(wù)的成熟操作模式，在收購(gòu)、退出、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)收取服務(wù)費(fèi)用并獲得激勵(lì)性收入。1、項(xiàng)目概況休斯敦Broadstone高級(jí)出租公寓樓項(xiàng)目項(xiàng)目總投資為7450萬(wàn)美元（折合4.6億元），共272個(gè)單元，23萬(wàn)余平方英尺（使用面積），平均每單元27萬(wàn)美元，每平方英尺321美元（折合每平米21400元）；該項(xiàng)目由中建國(guó)新投入2607萬(wàn)美元（占比35%），銀行抵押4842萬(wàn)美元（占比65%）。項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為4544萬(wàn)美元，綜合經(jīng)營(yíng)回報(bào)率為9.5%，保守測(cè)算的項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為12.8%。該項(xiàng)目是公司近一年來(lái)在全國(guó)范圍內(nèi)投標(biāo)20多個(gè)項(xiàng)目（休斯敦地區(qū)10多個(gè)項(xiàng)目）后中標(biāo)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是中建美國(guó)在休斯敦地區(qū)見(jiàn)到的質(zhì)量最好的資產(chǎn)。該資產(chǎn)是由于開(kāi)發(fā)階段投資商Prudential在轉(zhuǎn)給自己持有時(shí)，持有的投資組合額度在該地區(qū)已滿，才對(duì)外銷(xiāo)售。該項(xiàng)目是我們?cè)谟蛢r(jià)最低谷的時(shí)候的正確判斷。當(dāng)時(shí)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都比較猶豫，中建美國(guó)從而以較低的價(jià)格獲得了該優(yōu)秀項(xiàng)目。地理位置項(xiàng)目坐落于德州休斯頓市中心以西6.2英里的Galleria上城區(qū)，距離德克薩斯州排名第一、全美排名第七的高檔購(gòu)物商場(chǎng)GalleriaMall僅需步行5分鐘。項(xiàng)目臨近連接休斯頓地區(qū)的Loop-610與59號(hào)高速公路，距離GreenwayPlaza與西邊的Westchase金融中心中心僅需12分鐘車(chē)程，距離東邊的休斯頓CBD、西南的德州休斯頓醫(yī)學(xué)中心僅需25分鐘車(chē)程。2、宗地位置3、環(huán)境配套居民構(gòu)成-項(xiàng)目所在的地區(qū)聚集的都是年輕有為的專(zhuān)業(yè)人士，60%的住戶年齡在18-35歲，住戶的平均家庭收入超過(guò)$142,000，3英里范圍內(nèi)的平均家庭收入超過(guò)$108,000,平均房產(chǎn)價(jià)值超過(guò)$585,000，兩者都遠(yuǎn)高于休斯頓地區(qū)的平均水平。生活配套-傍鄰風(fēng)景秀麗的PostOakBoulevard，其北側(cè)有一個(gè)景觀湖，使之成為極具吸引力并且無(wú)乎無(wú)可復(fù)制的湖景房。物業(yè)的整體設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚，所有樓套都擁有難得一見(jiàn)的3米層高，以及與出售型公寓檔次相當(dāng)?shù)牡匕濉N房和衛(wèi)生間等內(nèi)部設(shè)施，完全能夠滿足最高端客戶的需求。該物業(yè)的配套設(shè)施是極具度假式體驗(yàn)的頂級(jí)配備，不但外部擁有湖心公園，而且內(nèi)設(shè)擁有頂級(jí)專(zhuān)業(yè)器材的雙層24小時(shí)健身中心、私人按摩房、小型模擬高爾夫球場(chǎng)、游戲娛樂(lè)室、酒吧、室外游泳池和多功能廳自帶廚房。4、規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃情況BroadstonePostOak于2014年5月開(kāi)始投入出租市場(chǎng)，共272個(gè)單元，包含164戶一居室和108戶二居室，分別擁有21種和8種獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)，平均每個(gè)單元863平方英尺，平均租金為$2,102，該項(xiàng)目同時(shí)包含一個(gè)獨(dú)立車(chē)庫(kù)，含379個(gè)停車(chē)位。在短短9個(gè)月的時(shí)間里，該項(xiàng)目以平均每月新租出20戶的速度，出租率升到70%，來(lái)看房的租戶絡(luò)繹不絕，預(yù)計(jì)在2015年七月能夠達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)的95%出租率。該出租公寓室內(nèi)配置高檔，可定制化空間大，易滿足各種不同需求的租戶。4、規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)情況由最近十二個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表可知，項(xiàng)目具有空置率下降迅速、租金增長(zhǎng)穩(wěn)定等特點(diǎn)。項(xiàng)目的歷史空置率從2014年第三季度的70%降到2015年第一季度的30%。項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理環(huán)境，完善的配套設(shè)施與高質(zhì)量的設(shè)計(jì)正好迎合了該區(qū)域高收入租戶的需求，而借助此地區(qū)正在迅速趨向成熟的優(yōu)勢(shì)，BroadstonePostOak的租金在未來(lái)必將持續(xù)升高。戶型占用率面積/SF實(shí)際平均月租金($)平均月租金($)/SF一室62%7611,8592.44兩室88%1,2013,0162.51總數(shù)58%8532,1022.46租金對(duì)比圖:5、投資估算對(duì)項(xiàng)目的收購(gòu)價(jià)格為7450萬(wàn)美元，每單元收購(gòu)價(jià)格為$273,897。中建美國(guó)的資金結(jié)構(gòu)是從銀行的貸款率為65%，貸款額約為$48,425,000，內(nèi)部收益率可達(dá)12.7%，進(jìn)入市場(chǎng)的資本化率約為4.88%。中建美國(guó)計(jì)劃使用國(guó)新國(guó)際的資金作為該項(xiàng)目的收購(gòu)資金，不需要總部進(jìn)行資金投入。BroadstonePostOak

金額($)

$每單元or%收購(gòu)價(jià)格7,450,000273,897資本率4.88%

資本性支出136,000500收購(gòu)成本700,000

總投資額75,336,000276,971貸款48,425,00064.30%資本金26,911,00035.70%6、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)這里預(yù)測(cè)了項(xiàng)目未來(lái)十年作為持有物業(yè)的回報(bào)率，并假設(shè)在持有10年之后將項(xiàng)目出售。項(xiàng)目綜合經(jīng)營(yíng)回報(bào)率為9.5%，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為4544萬(wàn)美元，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為12.7%。

2015201620172018201920202021202220232024BroadstonePostOak6.5%6.9%7.6%8.2%8.9%9.6%10.3%11.1%11.8%12.7%BroadstonePostOak持有期收入64.3%財(cái)務(wù)杠桿

十年年均收入

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