秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓可研報告及投資提案

黃金海岸·伴海假日公寓

可行性分析報告及投資分析目錄第一章項目簡介第二章項目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章項目建設(shè)的必要性和意義第五章市場需求和分析第六章項目規(guī)劃方案第七章投資估算與效益分析第八章項目實施時間安排第九章結(jié)論·1.

項目名稱：恒盛·伴海假日公寓

2.開發(fā)單位：名稱：河北恒盛世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表：王天亮注冊資金：500萬元經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，房地產(chǎn)營銷策劃，房地產(chǎn)投資咨詢，房地產(chǎn)中介服務(wù)等。

3.建設(shè)地址：秦皇島市昌黎縣黃金海岸二緯路以西

4.總用地面積：20000平方米。

5.總建筑面積：94500平方米。

6.主要功能：是為京、津、冀、遼、晉廣大客群提供良好的旅游、休閑渡假環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施。第一章項目簡述國內(nèi)旅游從80年代中期開始，迄今20余年。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和收入水平不斷提高，閑暇時間越來越多，國內(nèi)的旅游業(yè)從傳統(tǒng)的旅游觀光階段提升到休閑渡假旅游階段，部分地區(qū)已經(jīng)進入體驗與休閑為核心的旅游階段。旅游者經(jīng)驗越來越多，追求也越來越個性化，初期簡單的觀光旅游模式已經(jīng)不能滿足市場的需求，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場的一個重要現(xiàn)象。從五一開始興起，暑期產(chǎn)生熱潮，十一達到興旺。這樣的市場現(xiàn)象表明，沿海發(fā)達地區(qū)休閑渡假需求已經(jīng)普遍產(chǎn)生。由于旅游者的成熟而逐步使消費需求升級。第二章項目背景休閑渡假的需求實際預示著旅游發(fā)展的前景。這個前景是無限的，這個市場是無窮的。中國這樣的人口大國，每一個很小的百分點里都包含著一個巨大的絕對量，這個絕對量，就是我們的市場。第二章項目背景第一節(jié)秦皇島旅游環(huán)境1.秦皇島歷史悠久，自然環(huán)境優(yōu)越，是中國唯一以皇帝名號得名的城市，全國首批14個沿海開放城市之一，中國北方重要的對外貿(mào)易口岸，國務(wù)院批準的全國“甲級旅游城市”和“國家園林城市”。

2.社會經(jīng)濟環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達，交通運輸十分方便。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃3.秦皇島旅游產(chǎn)業(yè)的基本發(fā)展思路是：以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以市場為導向，以優(yōu)勢資源為依托，進一步實施“項目帶動”戰(zhàn)略。圍繞“中國長城海濱公園”主題，培育多元化的投資主體，加快旅游項目謀劃和建設(shè)，培育一批有特色、有品位、有規(guī)模的名牌拳頭產(chǎn)品，提升旅游產(chǎn)業(yè)的整體競爭力，推進旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級，推動旅游業(yè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。4.秦皇島市委、市政府十分重視發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，充分利用地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。如上所述，秦皇島市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的旅游環(huán)境，加上積極優(yōu)惠的政策支持和已經(jīng)形成的完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，利于旅游經(jīng)格局快速發(fā)展，作為中國“甲級旅游城市”，是投資創(chuàng)業(yè)振興經(jīng)濟的極佳選擇。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第二節(jié)秦皇島市地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃目前秦皇島市主要分為四大休療區(qū)，分別是山海關(guān)區(qū)、北戴河區(qū)、撫寧縣南戴河、昌黎縣黃金海岸。其中山海關(guān)區(qū)、北戴河區(qū)旅游開發(fā)已經(jīng)飽和，南戴河旅游開發(fā)也基本完善。黃金海岸開發(fā)時間較晚，但其海水水質(zhì)及沙質(zhì)均優(yōu)于其它區(qū)域，屬國內(nèi)罕見的零污染區(qū)，是目前休閑渡假最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜螀^(qū)。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)黃金海岸地域資源狀況和發(fā)展

黃金海岸旅游區(qū)距北京280公里，距天津220公里，西南距石家莊483公里，于1985年正式對外開放，東距北戴河海濱17公里，西南到灤河入?？冢陂L達52.1公里的的海岸邊，沙質(zhì)松軟，色黃如金，故稱“黃金海岸”。這里海水潔凈，沙粒勻細，1985年這里修建了滑沙場，使黃金海岸更具吸引力，1990年，被國務(wù)院命名為國家級海洋自然風景保護區(qū)。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃黃金海岸渡假區(qū)因開發(fā)之初的種種原因，沒有對旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)進行系統(tǒng)性整體規(guī)劃和包裝，也沒有文化主題，旅游配套設(shè)施過于老化，市政配套設(shè)施還不完善，現(xiàn)在急需進一步的規(guī)劃建設(shè)和整體開發(fā)，所以后期黃金海岸的發(fā)展前景非常廣闊。第四節(jié)黃金海岸地域資源狀況和發(fā)展第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃渡假區(qū)三要素為：大型、綜合、文化第一，要規(guī)模大。一般而言，度假區(qū)都可以稱作是大項目?；驹谑椒焦镆陨?，小范圍稱不上度假區(qū)，只能是一個度假單元。第二，渡假區(qū)應該是綜合性的，也就是說應該包含多種元素，形成一個復合型的體系。渡假區(qū)的核心就是度假設(shè)施，一個渡假區(qū)至少應該有一個中心酒店，有相應配套的公寓式住宅，也要包括一些比較簡易的住宅，以對應各個層面的客人，形成復合型的體系。第三，渡假區(qū)應有自己的文化主題。有了文化主題，差異性才能突出，才能得到更好的旅游品牌效益。第一節(jié)休閑渡假區(qū)三要素第四章項目建設(shè)的必要性和意義黃金海岸渡假區(qū)飯店180余家，其中四星級賓館1家，三星級賓館1家，二星級賓館2家，配套渡假公寓7家（其中5家為高端項目，2家為低端項目），中端項目基本沒有，其他均為渡假村及培訓中心等。不能滿足各個層次旅游渡假客人的需求，無法較好形成復合型的體系。還需要進一步的完善。第四章項目建設(shè)的必要性和意義第二節(jié)黃金海岸旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及差距第四章項目建設(shè)的必要性和意義第三節(jié)結(jié)論

通過以上分析恒盛·伴海假日公寓的開發(fā)建設(shè)，不僅填補了黃金海岸中端休閑渡假市場的空白，而且豐富了中端旅游市場。恒盛·伴海假日公寓的進住將給當?shù)卣畮砜捎^的經(jīng)濟效益及長久的持續(xù)發(fā)展動力，拉動區(qū)域經(jīng)濟增長，并產(chǎn)生良好的社會效應。這與縣政府的以旅游帶動經(jīng)濟的大方向有效的結(jié)合，同時也大大增加了當?shù)氐穆糜问杖?、有效刺激了當?shù)氐南M市場，全面帶動了本地塊周邊的市政配套、餐飲、行政服務(wù)、建筑形式等各業(yè)態(tài)的完善，積極促進了整體旅游經(jīng)濟市場的發(fā)展。恒盛·伴海假日公寓項目開發(fā)完畢，社區(qū)的配套（商業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)）還可以解決當?shù)夭糠秩藛T的就業(yè)。同時我公司的推廣計劃除了京、津、冀以外，還遠涉山西、遼寧等省。通過我公司對此新型旅游產(chǎn)品的包裝策劃及銷售推廣，將更進一步有力擴大黃金海岸以及昌黎縣的輔助宣傳力度，全面提升其在周邊城市及國內(nèi)外的影響力和知名度，積極打造秦皇島市優(yōu)良旅游品牌。商業(yè)需求。從消費需求上看2006年秦皇島旅游渡假人數(shù)每年已經(jīng)超過31.87萬人市共接待國內(nèi)游客31.87萬人次、創(chuàng)收1.58億元，與2005年同比分別增長6.1%和10.4%，由此帶來龐大的消費群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和旅游地產(chǎn)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后，做為海景宜人且極具開發(fā)潛力的黃金海岸尤其突出，磬待完善開發(fā)，使其快速形成秦皇島室的最新旅游經(jīng)濟增長點。2.黃金海岸目前缺乏中低端渡假公寓，不能滿足各層次客群的需要，也不符合黃金海岸發(fā)展的要求。恒盛·伴海假日公寓建成后將同其他渡假項目一起各有特色、相互呼應，吸引更多的國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)游客，為黃金海岸旅游經(jīng)濟發(fā)展提供強有力的支撐。第五章市場需求和分析單位接待人數(shù)(萬人)旅游創(chuàng)收(萬元)創(chuàng)收排名北戴河區(qū)12.8963901海港區(qū)11.9659302山海關(guān)區(qū)4.5822703昌黎縣2.512404

目前黃金海岸，已建成渡假項目2個，在建渡假項目5個，共計7個項目。以上項目均屬于產(chǎn)權(quán)式公寓。其中一線海景項目6個，二線海景項目1個。銷售價格分別是：已建項目2002年已投入使用，銷售價格在2500—2700元/㎡左右。在建成項目從5500—8500元/㎡不等，屬高端產(chǎn)品。入住時間在2008年至2010年。項目名稱黃金海岸假日公寓圣淘沙海景龍苑沿海路一號半島假日公寓私人別墅中技渡假村價格8500元/㎡7500元/㎡6500元/㎡5500元/㎡7500元/㎡2500元/㎡2700元/㎡產(chǎn)品形式精裝小戶型精裝小戶型精裝小戶型精裝小戶型精裝小戶型毛坯大戶型簡裝小戶型入住時間09年08—10年09年08—09年2010年2002年2002年規(guī)模6萬㎡4萬㎡5萬㎡2萬㎡1。5萬㎡4000㎡1萬㎡位置一線一線一線一線一線二線一線銷售情況70%50%60%30%未開盤100%100%第五章市場需求和分析

黃金海岸許多旅游地產(chǎn)都從高端客戶入手，價格偏高市場空間小，項目操作風險性大，中底端旅游產(chǎn)品匱乏。從去年的市場銷售情況看，黃金海岸產(chǎn)權(quán)公寓項目與南戴河同類項目銷售情況相比有明顯的差距。從成交率來看，產(chǎn)權(quán)式公寓比產(chǎn)權(quán)式酒店高出很多。尤為中低價位的產(chǎn)權(quán)式公寓是旅游客群的最大吸引點，這表明黃金海岸產(chǎn)權(quán)式公寓市場空間較大。第五章市場需求和分析第一節(jié)產(chǎn)品定位一是“突出特色、創(chuàng)造文化”推出完備的休閑渡假精裝小戶型，戶型面積：35—80㎡之間，創(chuàng)造出第二居所節(jié)假日及黃金周5+2的渡假居住文化。二是“突出細節(jié)、創(chuàng)造精品”提供一步到位的生活設(shè)施（家具、家電、生活用品等），創(chuàng)造戶戶一景精品裝修。三是“形成主題、豐富內(nèi)涵”打造出以海濱渡假為龍頭，以觀光旅游、娛樂、中介服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等為輔助的豐富渡假項目第六章項目規(guī)劃方案“突出細節(jié)創(chuàng)造精品”“形成主題豐富內(nèi)涵”“突出特色創(chuàng)造文化”第二節(jié)客群定位第六章項目規(guī)劃方案高端收入人群中端收入人群低端收入人群

面向京、津、冀、晉、遼三省兩市，中高端消費群體（具有超前消費理念，向往海濱渡假生活的人群）第三節(jié)營銷渠道

結(jié)合項目產(chǎn)品旅游渡假的特性，銷售渠道以外省市的銷售為主渠道，以秦皇島為中心，覆蓋3省2市。3省為：河北、山西、遼寧；2市為：天津、北京。分銷賣場可多達10—15個，從而實現(xiàn)項目的資金快速回籠。從地理位置分析如圖：第六章項目規(guī)劃方案考慮到多區(qū)域多省市的跨越銷售管理開支大、前期投入大、當?shù)厥袌鲂枭钊肓私狻N售成果見效慢等諸多弊端，采用區(qū)域代理銷售的方式，在確保銷售量的同時還可以確保資金的回籠。確保資金回籠及銷售量的措施以秦皇島為主設(shè)立銷售管理中心，集中管理可有效地把控銷售量及資金回籠⑴、對各分銷方制定銷售任務(wù)以周、月、年為考核點同時給分銷方實施獎懲以激勵分銷方提高銷售量，在考核過程中也可加設(shè)分銷商確保我方的銷售量的完成⑵、把控銷售合同管理及貸款辦理，要求分銷商把銷售款直接打入我方賬戶方可確認成交，有效的保證了資金的安全及迅速的回籠對分銷商的資質(zhì)要求⑴、要求分銷商具有豐富的銷售渠道及客戶資源⑵、要求分銷商銷售人員素質(zhì)高，并且具備較強的銷售能力⑶、要求分銷商具備一定的銷售場所第六章項目規(guī)劃方案第四節(jié)營銷模式及措施第五節(jié)建設(shè)地址及條件

恒盛·伴海假日公寓擬建于秦皇島市昌黎黃金海岸二緯路西端路南，地塊東600米為海濱浴場；西南側(cè)為渤海駕校；南側(cè)為中央美院培訓中心。東西距道路200米。l

供電條件：雙電源雙回路供電，已通至建址紅線外。l

供水條件：自來水已通至建址紅線外，自來水廠僅50米左右。l

通訊條件：

移動、聯(lián)通電話，高速寬帶網(wǎng)，已通至紅線外。l

雨、污水排放條件：已接通之地塊北側(cè)紅線外。

第六章項目規(guī)劃方案項目位置第六節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點第六章項目規(guī)劃方案恒盛·伴海假日公寓鳥瞰效果圖第六節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點第六章項目規(guī)劃方案恒盛·伴海假日公寓單體效果圖第六節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點第六章項目規(guī)劃方案

規(guī)劃以“一心、兩軸”的布局結(jié)構(gòu)展開，形成結(jié)構(gòu)清晰的布局平臺?！耙恍摹睘樯鐓^(qū)廣場休閑中心，它與主入口相互應，成為入口景觀的視覺焦點；社區(qū)主路與周邊的公寓有機圍合，強化社區(qū)中心的公共性和圍合感；“兩軸”分別為主入口的景觀主軸和組團放射的日常生活休閑軸；各組團圍繞中心綠地有序展開，形成了高低起伏的空間格局；“三片”社區(qū)內(nèi)由“一心、兩軸”分割形成的三片組團，滿足環(huán)境均好的原則。公建配置：在中心綠地布置2層公建，與主入口形成對景。恒盛·伴海假日公寓規(guī)劃平面圖第七節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點第六章項目規(guī)劃方案技

術(shù)

經(jīng)

濟

指

標

一

覽

表項目計量單位數(shù)值人均面積（m2/人）居住戶（套）數(shù)戶（套）1568—居住人數(shù)人4390—戶均人口人/戶2.8—居住區(qū)內(nèi)建筑總面積萬M29.4521.531.公寓建筑面積萬M29.4021.412.公建建筑面積萬M20.050.12容積率萬M2/hm24.73—地面停車位輛88—地下車庫面積萬M21.56—建筑密度%18.1—綠地率%55—第八節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點第六章項目規(guī)劃方案

總體布局力求建筑與整體規(guī)劃布局的融合，居住行為與商業(yè)、游憩行為的融合，建筑與綠化景觀環(huán)境的融合。恒盛·伴海假日公寓結(jié)構(gòu)分析圖第九節(jié)道路交通第六章項目規(guī)劃方案

恒盛·伴海假日公寓采用環(huán)形道路系統(tǒng)，道路順應公寓，自然而成。規(guī)劃弱化組團、強化院落，采用“社區(qū)—院落”二級結(jié)構(gòu)，著重于道路及其交通內(nèi)涵，體現(xiàn)三大功能——交通、交往、景觀。安全環(huán)境來自有效的規(guī)劃設(shè)計和科學的社區(qū)管理，自然彎曲的線路可使車輛自然減速，確保安全。社區(qū)出入口設(shè)在二緯路上，主路路面寬度為5m。機動車由出入口進入社區(qū)后，沿社區(qū)路可直接駛?cè)氲叵录熊噹?，最大限度的減少了機動車對業(yè)主游客的干擾。整個社區(qū)的道路系統(tǒng)簡捷、順暢、通達性強，為住戶提供了一個方便、安全、通暢的交通環(huán)境，同時也滿足特殊情況下，消防車、救護車和搬家車等可便捷駛?cè)胱糸T前的要求。恒盛·伴海假日公寓道路分析圖“一心、兩軸——院落綠化”的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；一“鏈”串多“珠”的規(guī)劃模式本著為客戶營造一個健康生活的生態(tài)環(huán)境和別具一格特色社區(qū)的原則，本社區(qū)的綠化系統(tǒng)可分為三級設(shè)置：中心綠園綠色通廊院落綠地第六章項目規(guī)劃方案第十節(jié)綠化系統(tǒng)

恒盛·伴海假日公寓綠化分析圖

在出入口附近結(jié)合中心綠地規(guī)劃會所，內(nèi)設(shè)圖書室、影視廳、球類、棋牌活動室及科技活動室等，以豐富業(yè)主游客的精神文化生活。為減少對公寓業(yè)主的干擾，商業(yè)服務(wù)設(shè)施主要是為業(yè)主游客服務(wù)的便民商業(yè)，結(jié)合會所設(shè)置在一層。公寓物業(yè)管理、居委會用房結(jié)合會所設(shè)置。變電室：布置在社區(qū)東側(cè)，共1個。公廁：結(jié)合會所設(shè)置，共1個。垃圾收集點：布置在各個單元口及主干道、廣場景點。結(jié)合中心廣場設(shè)置健身設(shè)施。第六章項目規(guī)劃方案第十一節(jié)配套設(shè)施

公

共

服

務(wù)

設(shè)

施

配

建

表編號名稱用地面積（M2）建筑面積（M2）4會所9002405物業(yè)管理806居委會807便民商店5012變電室1005013垃圾收集點——合計1000500第一節(jié)基本數(shù)據(jù)預測1.

項目開發(fā)周期：3年．2.

銷售周期：2年3.

項目總投資（成本測算表）本項目預測總投資為人民幣37188.53萬元。4.

銷售收入（成本測算表）本項目預計正常年度的全年收入為42298.39萬元。5.

凈利潤（成本測算表）項目凈利潤：凈利潤為

3423.61萬元。

第七章投資估算和效益分析容積率4.73恒盛·伴海假日公寓成本測算總規(guī)劃面積9.4500萬m2地下車庫1.5600萬m2會所／公建總可售面積9.4000萬m2高層9.4000萬m20.05序號項目高層公建地下車庫9.19萬平米0.37萬平米0.6378萬平米控制指標

（元/㎡）總投資

（萬元）控制指標

（元/㎡）總投資

（萬元）控制指標

（元/㎡）總投資

（萬元）一土地及大配套費107.571011.19107.585.380.000.00二前期費用78.77740.4383.434.1733.3051.95三建安工程費2677.9625172.781568.7078.441958.703055.57四市政基礎(chǔ)設(shè)施費258.582430.63258.5812.935.007.80五公用配套設(shè)施1.009.401.000.050.000.00六貸款利息84.66795.7784.664.230.000.00七直接成本小計3208.5330160.202103.95105.201997.003115.32八管理費65.00611.0065.003.250.000.00九銷售費用90.00846.000.000.000.000.00十總成本合計3613.2833964.852168.87108.441996.943115.23十一銷售價格450000十二總收入42298.39十三毛利率28.70%十三銷售利潤率19.70%十四利潤5109.86十五凈利潤率8.09%十六凈利潤3423.61十七稅費合計4033.81第二節(jié)財務(wù)效益評價1.

本項目銷售利潤率為19.70%2.

本項目投資回收期為2年3.

以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的銷售收入和管理費用，實際運作中還存在甲控材料集中購買（包括裝修、家電、家具的統(tǒng)一采購）所減少的投資成本收益。另外，項目處于黃金海岸最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜颍貎r的升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實際上本項目的收益應高于上述估算值，投資回收期將更短。第七章投資估算和效益分析第三節(jié)不確定性分析1.

盈虧平衡分析本項目正常年度盈虧平衡時銷售收入率達到66.9%，即當銷售收入達到總開發(fā)量的100%（28306.79萬元）時，本項目即可保本，說明本項目的抗風險能力較高，效益較好。2.敏感性分析影響本項目經(jīng)濟效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)營成本，銷售收入三個方面。從現(xiàn)金流的有關(guān)數(shù)據(jù)來看，在所測定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于7%，這說明本項目具有一定的抗風險能力和盈利能力。三種不確定因素中，最為敏感的是營業(yè)收入。因此，本項目應時刻注意，提高服務(wù)質(zhì)量，加強宣傳，增加營業(yè)收入。同時，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營成本。第七章投資估算和效益分析第八章項目實施時間安排

建設(shè)進度分三期進行，建設(shè)時間擬共2年：第一期首先完成售樓處展示工程及周邊示范環(huán)境。同時開發(fā)一期組團2個樓及一期景觀環(huán)境，建筑面積33785㎡。這樣可以在社區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到已成熟的公建配套設(shè)施及部分景觀環(huán)境。綠地建設(shè)甚至應先于住宅建設(shè)。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于均價甚至與均價持平即