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文檔簡(jiǎn)介

二零一三年三月“油氈廠”項(xiàng)目競(jìng)聘匯報(bào)王幼明一、工作經(jīng)歷簡(jiǎn)介二、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得三、“油氈廠”項(xiàng)目工作構(gòu)想目錄PART1——工作經(jīng)歷簡(jiǎn)介工作經(jīng)歷簡(jiǎn)介1、2007年8月至2008年2月,在晉元莊項(xiàng)目部從事工程管理工作。重點(diǎn)負(fù)責(zé)北區(qū)(9萬(wàn)平方米)工程竣工驗(yàn)收及交用的基礎(chǔ)工作;收獲:此段工作經(jīng)歷掌握了竣工驗(yàn)收流程和工作要點(diǎn)。并完成了在校生向企業(yè)員工的心理角色轉(zhuǎn)變。2、2008年3月至2009年2月,在客戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)物業(yè)公司招標(biāo)工作,完成美和園、常營(yíng)麗景園的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作;收獲:此段工作經(jīng)歷中,掌握了如何選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在受理客戶來(lái)訪與投訴的工作中,深深意識(shí)到在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段的,前期介入重要性(審圖),在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,客戶意識(shí)的重要性(樣板間、內(nèi)部模擬驗(yàn)收)(在受理客戶投訴中積累經(jīng)驗(yàn))。因?yàn)轫?xiàng)目交用后,客戶提出的很多問(wèn)題,整改成本非常高,甚至無(wú)法整改。工作經(jīng)歷簡(jiǎn)介3、2009年3月至2011年3月,負(fù)責(zé)嘉和園兩限房(約7萬(wàn)平方米)工程管理工作。收獲:首次完成自項(xiàng)目開工至竣工交用的全程工作。在此項(xiàng)目工作中,將自己視為學(xué)徒,以謹(jǐn)慎、高效為準(zhǔn)則開展每項(xiàng)工作,為施工單位做好后勤保障!把遇見的每項(xiàng)工作搞清楚,多觀察、多請(qǐng)教、多記錄、勤總結(jié)!大部分管理經(jīng)驗(yàn)與心得得益于本項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)滴滴的記錄和總結(jié)。本項(xiàng)目的工作經(jīng)歷為日后的工作奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。4、2010年9月至現(xiàn)在:獨(dú)立開展觀瀾時(shí)代項(xiàng)目(11萬(wàn)平方米,公司首個(gè)精裝修項(xiàng)目)工程管理工作。收獲:繼嘉和園項(xiàng)目后,首次獨(dú)立自主開展工程管理工作。在為施工單位做好后勤保障的基礎(chǔ)上,以主動(dòng)引領(lǐng)各參建方的方式開展工作。體會(huì)到了開展工作的前瞻性和計(jì)劃性的重要性,和團(tuán)隊(duì)協(xié)作的重要性!5、2012年9月至現(xiàn)在:牽頭負(fù)責(zé)西海岸(8萬(wàn)平方米,低密度住宅項(xiàng)目)項(xiàng)目管理工作收獲:在本項(xiàng)目中,能夠幫助新同事快速提高專業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平,能夠帶頭開展項(xiàng)目建設(shè)工作。PART2——經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得基本目標(biāo)為:質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本,這四大目標(biāo)往往是建筑承包商的工程管理目標(biāo)。因此,作為房地產(chǎn)公司,這四大目標(biāo)僅僅是基本目標(biāo)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得進(jìn)階目標(biāo)為:銷售為主、成本控制。

銷售任務(wù)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與公司快速發(fā)展的資金條件,其重要性不言而喻。因此,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的一切工作都以實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)為中心。

成本控制:房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)成為歷史,要想在行業(yè)里獲得較好地發(fā)展,必須有足夠的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其中,成本控制能力便是核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成。進(jìn)階目標(biāo)是房地產(chǎn)公司常見的工作目標(biāo)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得高階目標(biāo)為:精細(xì)管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●精細(xì)管理:在公司的制度流程指導(dǎo)下,推動(dòng)精細(xì)化管理。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)過(guò)程。提高客戶滿意度、有效控制建設(shè)成本。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得高階目標(biāo)為:精細(xì)管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●

團(tuán)隊(duì)建設(shè)主要任務(wù)是凝聚力建設(shè)和專業(yè)能力提升。達(dá)到干好一個(gè)項(xiàng)目,培養(yǎng)一些人才的目標(biāo),為公司擴(kuò)大再生產(chǎn)提供人力資源基礎(chǔ)。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得團(tuán)隊(duì)建設(shè)主要任務(wù)是凝聚力建設(shè)和專業(yè)能力提升。達(dá)到干好一個(gè)項(xiàng)目,培養(yǎng)一些人才的目標(biāo),為公司擴(kuò)大再生產(chǎn)提供人力資源基礎(chǔ)。凝聚力建設(shè)可以使員工熱愛(ài)公司、工作富有激情。措施:踐行正確的價(jià)值觀、培養(yǎng)正能量,使員工有榮譽(yù)感。

專業(yè)能力提升主要通過(guò)勤于總結(jié)、學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)、項(xiàng)目?jī)?nèi)部輪崗實(shí)現(xiàn)。團(tuán)隊(duì)建設(shè)要因人而異:

新員工,求知欲強(qiáng),但經(jīng)驗(yàn)不足。以講授、過(guò)程控制、確認(rèn)結(jié)果為主。青年員工,某方面經(jīng)驗(yàn)豐富,但不夠全面。以輪崗為主。

資深員工,經(jīng)驗(yàn)豐富,業(yè)務(wù)技能全面。以榮譽(yù)激勵(lì)和尊重為主。同時(shí),鼓勵(lì)員工提出寶貴意見,提高勤于思考的積極性。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得

溝通協(xié)調(diào)既是通過(guò)有效傳達(dá)信息,達(dá)成自己的溝通目的:或是說(shuō)服對(duì)方,或是交流信息。

如何說(shuō)服別人?準(zhǔn)備充分很重要(八字方針:“偵查到位、彈藥充分”)

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得注重總結(jié):在項(xiàng)目管理過(guò)程中詳細(xì)記錄經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),及時(shí)分析原因、總結(jié)對(duì)策。并將這些經(jīng)驗(yàn)總結(jié)轉(zhuǎn)化為合同條款和管理措施,避免同樣的錯(cuò)誤反復(fù)出現(xiàn)。按照總結(jié)內(nèi)容可分為專業(yè)能力總結(jié)及管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)兩個(gè)方面。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得價(jià)值導(dǎo)向:每一項(xiàng)制度或者指令都意味著一定的價(jià)值導(dǎo)向。作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每一項(xiàng)決定或者管理行為都體現(xiàn)著一定的價(jià)值觀。比如,面對(duì)困難要有成功意識(shí)、質(zhì)量管理要有客戶意識(shí)、開展工作要有主人翁精神,等等。因此,認(rèn)真踐行正確的價(jià)值觀就會(huì)引導(dǎo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)充滿正能量。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得合同為本:嚴(yán)肅對(duì)待合同訂立,慎重起草合同文本,不能將合同簽訂過(guò)程視為“走形式”。與供應(yīng)商合作要以合同為基礎(chǔ),遵守契約、誠(chéng)信合作。避免出現(xiàn)“亂拍板”。同時(shí),日常工作中的及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),并反饋到今后的合同中!

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得

前瞻工作:具體方法就是提倡主動(dòng)開展工作、重視計(jì)劃。大量實(shí)踐表明,具有前瞻性的工作可以使工作有條不紊,效率提高,風(fēng)險(xiǎn)降低。避免被大量工作“趕”著走,不要一味充當(dāng)合作伙伴的“服務(wù)生”,而是將眼光放在將來(lái)數(shù)個(gè)月或數(shù)年后將要發(fā)生的事情!

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得

驗(yàn)證結(jié)果:重視驗(yàn)證工作成果是否存在偏差,避免“虎頭蛇尾”。提倡穿透式管理!

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與心得危機(jī)管理:務(wù)必快速處理危機(jī)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價(jià)值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗(yàn)證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊(duì)建設(shè)●●●●●●●PART3——項(xiàng)目工作構(gòu)想項(xiàng)目工作構(gòu)想——項(xiàng)目概況總用地面積9.67公頃。其中:居住用地7.55公頃、容積率1.95,建筑高度30米;1所0.42公頃12班托幼,1所1.70公頃24班中學(xué)。

總建筑面積22.525萬(wàn)平方米。其中,總可售面積18.427萬(wàn)平方米=住宅建筑面積(同可售,2410戶)18.038萬(wàn)平方米+商業(yè)建筑面積(同可售)3894平方米,教育建筑面積1.696萬(wàn)平方米。項(xiàng)目工作構(gòu)想——銷售計(jì)劃

住宅售價(jià)暫定9900元/平方米,商業(yè)售價(jià)暫定20000元/平方米。合同金額18.993億元=18.214億元+0.779億元。

銷售利潤(rùn)2.24億元,銷售利潤(rùn)率11.79%。本項(xiàng)目銷售計(jì)劃以住宅部分為主(合同金額18.214億元),2013年吸收資金11.5億元。

假設(shè)2013年全部售罄,根據(jù)同類項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)。選擇一次性付款客戶約占40%,選擇公積金貸款客戶約占40%(首付20%),選擇商業(yè)貸款客戶約占20%(首付30%)??蛻艉灱s時(shí)吸收資金為10.256億元=18.993億元×40%+18.993億元×40%×20%+18.993億元×20%×30%=18.993億元×(40%+8%+6%)=18.993億元×54%與11.5億元吸收資金目標(biāo)還差1.244億元=11.5億元-10.256億元。剩余1.244億元通過(guò)公積金貸款到賬完成(公積金貸款客戶較多,并且貸款金額比商業(yè)貸款大)。項(xiàng)目工作構(gòu)想——銷售計(jì)劃

假設(shè)公積金貸款客戶首付20%,則平均每戶貸款金額為63萬(wàn)元=(18.993億元/2410戶)×80%。考慮到部分客戶可能首付高于20%,因此按每戶貸款50萬(wàn)元考慮。

那么,需在2013年底公積金到賬249戶=1.244億元/50萬(wàn)元。

考慮售價(jià)變動(dòng),規(guī)劃指標(biāo)變動(dòng)等因素,造成簽約吸收資金不足10.256億元(17萬(wàn)平方米可售×9880元/平方米=16.796億元,在不利情況下,簽約吸收資金預(yù)估約50%為8.5億元,距離吸收資金目標(biāo)差3億元=11.5億元-8.5億元,3億元/50萬(wàn)=600戶)。

按公積金到賬600戶為目標(biāo)較為穩(wěn)妥。根據(jù)歷年經(jīng)驗(yàn),600戶公積金到賬工作周期為60天。項(xiàng)目工作構(gòu)想——銷售計(jì)劃綜上所述,以吸收資金11.5億元為目標(biāo),其前置工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下:

2013年12月底公積金到賬(簽約后60天);

2013年10月底完成簽約(按每天簽約400戶,需6天);2013年9月初開展預(yù)登記、審核、搖號(hào)工作(預(yù)登記需取得銷售許可證,周期約60天,通知5000戶、4000戶有意向、3000戶符合條件、搖號(hào)比例1:1.2,3000戶/1.2=2500戶);

2013年9月初取得銷售許可證(周期約20天);2013年8月中旬取得施工許可證和物業(yè)服務(wù)評(píng)估報(bào)告(攜帶立項(xiàng)文件到市建委申請(qǐng)并隨機(jī)抽取第三方評(píng)估報(bào)告,周期約45天,需要施工許可證。在公共部位移交業(yè)主委員會(huì)之前為前期物業(yè)服務(wù),由建設(shè)單位負(fù)責(zé))。因此,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃以2013年8月中旬取得施工許可證為重點(diǎn)。項(xiàng)目工作構(gòu)想——項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃以2013年8月中旬取得施工許可證為重點(diǎn)?!兑?guī)劃方案復(fù)函》2013年4月5日取得;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2013年7月4日取得;《建設(shè)工程施工許可證》2013年8月13日取得;《預(yù)售許可證》2013年9月5日取得;《銷售合同》簽約2013年11月5日完成;公積金貸款回款600戶,2013年12月30日完成;開工,2013年8月14日;主體結(jié)構(gòu)封頂,2014年6月30日;竣工清理,2014年12月12日;《竣工驗(yàn)收備案表》2015年6月2日;集中交付,2015年6月3日至6月12日。溝通協(xié)調(diào)工作非常重要!前期

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