大工20秋《房地產(chǎn)估價(jià)》離線大作業(yè)答案

PAGE10PAGE大工20秋《房地產(chǎn)估價(jià)》離線大作業(yè)學(xué)習(xí)中心：學(xué)號(hào)：姓名：作業(yè)提交：大作業(yè)上交時(shí)文件名寫(xiě)法為：[姓名奧鵬卡號(hào)學(xué)習(xí)中心]（如：戴衛(wèi)東101410013979浙江臺(tái)州奧鵬學(xué)習(xí)中心[1]VIP）以附件word文檔形式上交離線作業(yè)（附件的大小限制在10M以內(nèi)），選擇已完成的作業(yè)（注意命名），點(diǎn)上交即可。如下圖所示。注意事項(xiàng)：獨(dú)立完成作業(yè)，不準(zhǔn)抄襲其他人或者請(qǐng)人代做，如有雷同作業(yè)，成績(jī)以零分計(jì)！一、房地產(chǎn)估價(jià)方法及其應(yīng)用（從以下4個(gè)題目中任選1題直接在題后作答，注意需要保留已選中的某個(gè)題目，刪除未選中的其余3個(gè)題目）（80分）題目一：市場(chǎng)比較法及其應(yīng)用（1）市場(chǎng)比較法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹市場(chǎng)比較法的含義、市場(chǎng)比較法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、市場(chǎng)比較法估價(jià)的操作步驟等。（2）市場(chǎng)比較法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用市場(chǎng)比較法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用市場(chǎng)比較法評(píng)估）進(jìn)行專業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)描述對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行專業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用市場(chǎng)比較法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。題目二：收益法及其應(yīng)用（1）收益法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹收益法的含義、收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、收益法估價(jià)的操作步驟等。（2）收益法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用收益法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用收益法評(píng)估）進(jìn)行專業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)介紹對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用收益法進(jìn)行專業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用收益法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。題目三：成本法及其應(yīng)用（1）成本法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹成本法的含義、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、成本法估價(jià)的操作步驟等。（2）成本法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用成本法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用成本法評(píng)估）進(jìn)行專業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)介紹對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用成本法進(jìn)行專業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用成本法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。題目四：假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其應(yīng)用（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟等。（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估）進(jìn)行專業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)介紹對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行專業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。二、談?wù)勀銓W(xué)習(xí)本課程的收獲與體會(huì)。（直接在本題下面空白處作答）（20分）題目一：市場(chǎng)比較法及其應(yīng)用（1）市場(chǎng)比較法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹市場(chǎng)比較法的含義、市場(chǎng)比較法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、市場(chǎng)比較法估價(jià)的操作步驟等。（2）市場(chǎng)比較法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用市場(chǎng)比較法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用市場(chǎng)比較法評(píng)估）進(jìn)行專業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)描述對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行專業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用市場(chǎng)比較法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。答：一、市場(chǎng)比較法的基本理論（一）市場(chǎng)比較法也稱市場(chǎng)法、比較法、現(xiàn)行市價(jià)法。它是指通過(guò)比較被評(píng)估的資產(chǎn)與最近出售的類似的資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。（二）選用比較法，必須的前提條件是：1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得；2、參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的成交案例。與估價(jià)對(duì)象完全相同的房地產(chǎn)是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。（三）市場(chǎng)比較法估價(jià)的操作步驟1、搜集交易實(shí)例2、選取可比實(shí)例3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)4、進(jìn)行交易情況修正5、進(jìn)行交易日期修正6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正7、求取比準(zhǔn)價(jià)格二、市場(chǎng)比較法具體應(yīng)用估價(jià)對(duì)象是一塊空地，總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。估價(jià)過(guò)程如下。1、選擇估價(jià)方法在估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)和近鄰地區(qū)，該類型土地存在較多的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例，所以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。2、搜集有關(guān)資料搜集估價(jià)對(duì)象資料（略）。搜集買(mǎi)賣(mài)實(shí)例資料。共調(diào)查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)例，均可作為可比實(shí)例。實(shí)例A的面積為166m2，成交單價(jià)120元/m2，交易日期2000年4月1日；實(shí)例B的面積為374m2，成交單價(jià)102元/m2，交易日期2000年3月1日；實(shí)例C的面積為300m2，成交單價(jià)83元/m2，交易日期1999年6月1日；實(shí)例D的面積為457m2，成交單價(jià)94元/m2，交易日期1999年7月1日；實(shí)例E的面積為76m2，成交單價(jià)145元/m2，交易日期2000年3月1日。3、確定修正系數(shù)確定交易情況修正系數(shù)。實(shí)例A、E為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；實(shí)例B、C、D均較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低，其中：實(shí)例B估計(jì)偏低2%，實(shí)例C估計(jì)偏低5%，實(shí)例D估計(jì)偏低3.5%。各宗可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)如下：實(shí)例A：實(shí)例B：實(shí)例C：實(shí)例D：實(shí)例E：確定交易日期修正系數(shù)。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價(jià)格平均每月上漲1%。各宗可比實(shí)例的交易日期修正系數(shù)如下：實(shí)例A：（1+1%×6）=實(shí)例B：（1+1%×7）=實(shí)例C：（1+1%×16)=實(shí)例D：（1+1%×15）=實(shí)例E：（1+1%×7）=確定區(qū)域因素修正系數(shù)。實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正；實(shí)例B、C、D都為估價(jià)對(duì)象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如下表所示。區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例D繁華程度2020192013道路通達(dá)度101081011公交便捷度1010101010對(duì)外交通559513環(huán)境質(zhì)量10108109景觀555512城市基礎(chǔ)設(shè)施151511158社會(huì)公共設(shè)施151591511規(guī)劃限制55559治安狀況553512總分值10010087100108各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A：實(shí)例B：實(shí)例C：實(shí)例D：實(shí)例E：（4）確定個(gè)別因素修正系數(shù)。估價(jià)對(duì)象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒(méi)有差異。經(jīng)分析確定個(gè)別因素使得可比實(shí)例土地的價(jià)格均比估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格低3%。所以各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A：實(shí)例B：實(shí)例C：實(shí)例D：實(shí)例E：4、進(jìn)行因素綜合修正項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E實(shí)際成交單價(jià)1201028394145交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格1311321051161485、計(jì)算估價(jià)結(jié)果將上述五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的