房地產(chǎn)開發(fā)程序培訓(xùn)p

房地產(chǎn)開發(fā)程序培訓(xùn)p開發(fā)部工作開發(fā)部的工作是貫穿建立工程分為五個階段土地階段〔建立用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證〕工程規(guī)劃報批階段〔建立工程規(guī)劃許可證〕工程許可報批階段〔建立工程施工許可證〕工程預(yù)售及抵押、解押階段〔商品房預(yù)售許可證〕工程竣工驗收備案階段〔建立工程竣工備案證〕房地產(chǎn)開發(fā)工程六證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證建設(shè)工程竣工備案證

土地階段土地階段一、獲得土地使用權(quán)方式二、土地儲藏階段三、土地交易階段四、交易后辦理證照階段土地階段一、獲得土地使用權(quán)方式〔一〕通過行政劃撥方式取得〔詳見2001劃撥目錄〕劃撥方式取得土地，該用地單位對于該宗地的使用必須符合2001版劃撥目錄中的用途，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受劃撥資格。〔二〕舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)〔城中村改造打包地塊〕舊城改造中標地塊，武漢市現(xiàn)行操作方法是由中標單位墊付拆遷經(jīng)費，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用各種規(guī)費，并墊資負責(zé)拆遷戶安置。在土地進入儲藏階段后由政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門確保該單位取得該宗地土地使用權(quán)?！踩侈D(zhuǎn)讓取得〔二級市場〕轉(zhuǎn)讓方式取得使用權(quán)，即為俗稱的二級市場拿地，一級市場和二級市場取得土地的最大區(qū)別在于一級市場是出讓地，二級市場是轉(zhuǎn)讓地。土地階段〔四〕通過司法裁決取得使用權(quán)，各級人民法院通過民事刑事案件審判，或者司法裁定后根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定取得土地使用權(quán)。判決或裁定生效后必須經(jīng)過執(zhí)行庭執(zhí)行前方可取得使用權(quán)?！参濉惩ㄟ^兼并，收購等股權(quán)重組方式取得?！擦吵鲎尫绞饺〉谩舱袠耍馁u，協(xié)議出讓三種方式〕一級市場出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。土地階段協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進展一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者〔即土地使用權(quán)受讓人〕的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等。土地階段拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓〞。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得〞的原那么確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?，建立用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得?成交確認書?，然后簽訂?國有土地使用權(quán)出讓合同?。開發(fā)商取得?國有土地使用權(quán)出讓合同?后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。土地階段〔七〕幾種其他的土地使用權(quán)獲取方式1、劃撥土地補辦出讓依據(jù)：武政規(guī)【2021】9號文要求：“一符合三不變〞符合當前控規(guī)，土地主體不改變，土地用途不改變，使用強度等現(xiàn)狀條件不改變?nèi)缬幸豁椄淖?，必須?jīng)過招拍掛程序進入市場。持土地證到規(guī)劃局查詢該宗土地是否符合當前總規(guī)以及局部控制性規(guī)劃符合規(guī)劃的由利用處受理，準備資料報市政府供地會討論〔一個月舉行一次〕通過供地會討論以后核發(fā)供地方案回收原土地證，補繳出讓金，重新核發(fā)規(guī)劃用地條件，重新測圖〔地形圖，地籍圖，供地專用附圖等〕按照正常新增用地供地程序辦理接下來的手續(xù)土地階段2、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)〔出讓地，劃撥用地，農(nóng)用地，集體用地〕僅介紹出讓地使用權(quán)流轉(zhuǎn)母公司取得土地使用權(quán)后，將使用權(quán)流轉(zhuǎn)到其全資子公司名下按照我國現(xiàn)行法律，不屬于交易行為，不用重新進入市場。劃撥用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)同理集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)十分復(fù)雜，此次不做介紹土地階段二、土地儲藏階段〔一〕土地儲藏范圍為社會公共利益需要由政府依法收回的土地；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者在規(guī)定的時間內(nèi)未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準被依法收回的國有土地；依法收回的荒蕪、閑置的土地；依法沒收的土地；改變原批準用途用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經(jīng)營性工程的地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整或者其它原因調(diào)整出的原劃撥國有土地；土地階段以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)、又不具備轉(zhuǎn)讓條件由土地使用者申請交回政府的土地；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要由政府指令收購的土地；依法征用用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經(jīng)營性工程的新增建立用地；轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格，政府行使優(yōu)先購置權(quán)收購的土地；無主土地；其它需要進展儲藏的國有土地。土地階段〔二〕收儲過程中各級土地儲藏中心負責(zé)完成該宗地的以下工作對原用地單位進展征地補償，并簽訂儲藏協(xié)議，明確出讓后土地收益的分配比例及方式?！矆D〕對收儲地塊進展整理，并確定該宗地土地利用性質(zhì)1、土地修邊，規(guī)整宗地形狀，便于進入市場后進展開發(fā)2、進展規(guī)劃咨詢，初步確定宗地利用性質(zhì)3、申辦?儲藏要點?〔圖〕正式確定土地利用性質(zhì)4、核發(fā)選址意見書〔儲藏階段核發(fā)，摘牌后存檔，不發(fā)給開發(fā)商〕5、核發(fā)規(guī)劃用地條件土地階段負責(zé)安置補償工作〔圖〕1、安置拆遷戶2、地上附著物補償3、青苗補償4、水利設(shè)施補償5、根本農(nóng)田補償，并負責(zé)復(fù)墾費下發(fā)6、征收集體用地的還負責(zé)置換安補償被征收的根本農(nóng)田，宅基地，集體組織辦公用地。注銷宗地原有相關(guān)證照信息聯(lián)系武漢市勘測設(shè)計院進展勘界，并出具?勘界報告?〔圖〕，確定整理后宗地的四界。土地階段地籍處辦理用地范圍，審核?勘界報告?儲藏階段地籍調(diào)查，權(quán)屬調(diào)查，指界。地籍調(diào)查成果送宗地所屬轄區(qū)國土資源分局地籍科審核出具儲藏階段地籍圖，供地專用附圖申報核發(fā)整理后宗地的?建立用地批準書?辦理宗地進入市場前相關(guān)手續(xù)提交供地方案至武漢市國土資源和規(guī)劃局及武漢市人民政府審議市局每月一次供地會，通過后報市人民政府辦公廳六處，涉及農(nóng)用地的還需上報辦公廳八處，提交市長辦公會審議。供地方案審議通過后，移交整理完畢后的宗地至武漢市土地交易中心土地階段三、土地交易階段1、審查確定交易工程，由市交易中心方案部安排交易批次；2、交易中心受理委托，由招拍掛部根據(jù)那排的交易批次發(fā)布出讓公告；3、由交易部編制招拍掛出讓文件；4、由招拍掛部組織招拍掛出讓活動；5、由招拍掛部組織簽訂?成交確認書?；6、發(fā)布成交信息；7、組織簽訂土地轉(zhuǎn)讓補償協(xié)議；8、核收土地出讓收益和交易效勞費；9、核發(fā)?成交確認書?。土地階段四、交易后辦理證照階段〔一〕國有土地使用權(quán)出讓合同需提交的資料：1、紅線圖2、辦理合同申請書3、規(guī)劃設(shè)計條件4、營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)代碼、法人身份證明、委托辦理人身份證明、合同辦理委托書5、出讓宗地平面界限圖12份6、成交確認書土地階段7、企業(yè)稅源證明〔稅務(wù)部門蓋章〕；8、企業(yè)登記核準通知書或企業(yè)變更登記通知書〔工商部門蓋章〕；9、工程竣工時間情況報告。土地階段〔二〕建立用地規(guī)劃許可證需提交的資料1、申請表〔原件〕；2、成交確認書〔復(fù)印件〕；3、原核發(fā)的規(guī)劃條件、用地范圍〔復(fù)印件〕；4、工程批準、核準、備案文件〔原件或復(fù)印件〕5、企業(yè)法人工商執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書〔復(fù)印件〕；6、代表人身份證明〔委托他人申報手續(xù)的還應(yīng)提供由法定代表人出具的委托書和被委托人身份證明〕；7、地形圖電子文件〔1：2000〕；建立用地規(guī)劃許可證土地階段〔三〕國有土地使用證需提交的資料1、土地登記申請書2、營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼、法人代表身份證明、土地登記委托書、3、成交確認書4、土地出讓合同或劃撥決定書5、土地出讓金發(fā)票6、地籍調(diào)查表、指界法人身份證明及委托書7、地籍測量成果報告、用地紅線圖、地籍圖、宗地圖〔3份〕8、建立用地規(guī)劃許可證國有土地使用證工程規(guī)劃報批階段一、建立工程規(guī)劃方案審查二、可行性研究報告三、環(huán)境評估四、立項批文五、綠化審查六、水務(wù)審批七、人防審查八、消防規(guī)劃總平面審查九、氣象、避雷設(shè)計審查十、建立工程施工圖規(guī)劃審查十一、建筑紅線定位冊十二、建立工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃報批階段〔報規(guī)〕工程規(guī)劃報批階段一、建立工程規(guī)劃方案審查持設(shè)計單位所出規(guī)劃方案到規(guī)劃局申請建筑方案審批，以獲得?規(guī)劃建筑方案批準意見書?為目的。此方案確實認是對工程的投資估算、資金籌措、工程組織管理和實施進度的編制，以及經(jīng)濟效益、社會效益等提供依據(jù)。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防標準等等。也就是審查方案有沒違規(guī)現(xiàn)象。工程規(guī)劃報批階段所需提交的資料:1、申請〔原件〕2、法定代表人身份證明〔委托他人申報手續(xù)的還應(yīng)提供由法定代表人出具的委托書和被委托人身份證明〕；3、設(shè)計單位的資質(zhì)證明〔外地設(shè)計單位需提供備案證明、復(fù)印件〕；4、建立工程選址意見書、建立用地規(guī)劃許可證〔附規(guī)劃設(shè)計條件和規(guī)劃用地范圍線、復(fù)印件〕；5、土地證〔復(fù)印件，提供原件對照核實〕或使用土地的有關(guān)證明文件〔原件〕；6、地形圖電子文件〔附道路紅線，重要建筑工程工程根據(jù)需要提供1：500地下管線圖〕；7、規(guī)劃〔建筑〕方案圖紙〔原件〕及電子文件〔含效果圖〕2套；8、各類技術(shù)評估論證報告〔原件，含日照、交通、指標校核等方面技術(shù)報告〕；9、三維數(shù)字地圖電子文件〔重大建筑工程工程需提供〕；規(guī)劃〔建筑〕方案圖紙〔原件〕及電子文件〔含效果圖〕2套方案總平面藍圖報規(guī)文本：總平面方案+建筑平立剖方案預(yù)審武漢市國土資源和規(guī)劃局東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)分局方案征求意見專用章規(guī)劃設(shè)計條件

+市政道路規(guī)劃條件+武漢市第248號令工程規(guī)劃報批階段二、可行性研究報告工程可行性研究報告由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機構(gòu)編制，由國務(wù)院投資主管部門核準的工程，其可研報告由甲級資質(zhì)的機構(gòu)編制；由省、市、區(qū)政府部門核準的工程，其可研報告由乙級以上資質(zhì)機構(gòu)編制?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔蟮膬?nèi)容：1、工程開發(fā)申請單位情況；2、擬建工程情況；3、建立用地與相關(guān)規(guī)劃；4、資源利用和能源耗用分析；5、生態(tài)環(huán)境影響分析；6、經(jīng)濟和社會效果分析；7、依法必須招標工程的招標內(nèi)容。工程規(guī)劃報批階段三、環(huán)境評估提供的相關(guān)工程開發(fā)資料：1、可行性研究報告；2、設(shè)計方案說明、規(guī)劃總平面、用地紅線圖；3、供水、供電、供氣、排水、供熱等公用設(shè)施的建立情況；4、立面、美觀、景觀、生態(tài)人流、車流方面、方面的設(shè)計特點；5、本工程設(shè)計采用的廢氣、廢水、噪聲以及固廢污染防治措施；6、施工周期、預(yù)期交付時間、工程進度方案。環(huán)評收費標準：工程規(guī)劃報批階段工程規(guī)劃報批階段四、立項批文所需提交資料：1、可行性研究報告；2、營業(yè)執(zhí)照〔正、副本〕、組織機構(gòu)代碼〔正本〕；3、建立用地規(guī)劃許可證。國有土地使用證；4、環(huán)評報告；5、立項申請報告。工程規(guī)劃報批階段五、綠化審查〔一〕建立工程工程配套綠化用地面積占該工程總用地面積的比例〔以下簡稱綠地率〕，按照以下規(guī)定執(zhí)行：1、在建筑密度一區(qū)內(nèi)的居住區(qū)工程的綠地率不低于25%，其中公共綠地按居住人口規(guī)模人均不少于0.5平方米；在建筑密度二區(qū)內(nèi)的居住區(qū)工程的綠地率不低于30%，其中公共綠地按居住人口規(guī)模人均不少于0.8平方米；在建筑密度三區(qū)內(nèi)的居住區(qū)工程的綠地率不低于35%，其中公共綠地按居住人口規(guī)模人均不少于1平方米。2、商業(yè)、金融保險業(yè)、貿(mào)易咨詢業(yè)、效勞業(yè)、旅館業(yè)、市場等商業(yè)金融業(yè)工程，以及倉儲企業(yè)的庫房、堆場、包裝加工車間及其附屬設(shè)施等倉儲工程，其綠地率不低于20%。3、機關(guān)團體辦公、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研設(shè)計等工程的綠地率不低于35%。工程規(guī)劃報批階段4、鐵路、公路、管道運輸、港口、機場等城市對外交通運輸及其附屬設(shè)施工程和工業(yè)工程的綠地率不低于25%，其中產(chǎn)生有害氣體及污染的工業(yè)工程的綠地率不低于30%，并設(shè)立寬度50米以上的防護林帶。5、居住區(qū)公共綠地內(nèi)的園林設(shè)施〔包括亭、臺、樓、閣、廊、噴泉、雕塑、假山石、游泳池、硬覆蓋地活動場等〕占地面積小于該塊綠地面積30%的局部，計算為居住區(qū)公共綠地；大于30%的局部，不計算為居住區(qū)公共綠地。6、地下建筑頂板至室外自然地面，或半地下建筑高出自然地面1米以內(nèi)，且采用自然山勢隱蔽式綠化布置、覆土厚度不小于0.6米的，按其面積的2/3計算為綠地。7、獨立人工造景水域按其面積的1/3計算為綠地。8、空心磚種植草坪的，按其面積的25%計算為綠地。9、屋頂和地上架空層的人工綠地覆土厚度不小于0.6米的，按其面積的25%計算為綠地。工程規(guī)劃報批階段工程規(guī)劃報批階段〔二〕綠化審批所需提交資料1、申請表1份；2、該建立工程法定代表人和經(jīng)辦人的個人身份證、授權(quán)委托書各1份；3、該建立工程經(jīng)規(guī)劃部門批準的土地證、建立用地規(guī)劃許可證1份；4、規(guī)劃部門批準的總平面方案設(shè)計圖〔綠化用地區(qū)域為用點表示的閉合線，綠地面積要有分區(qū)計算數(shù)據(jù)，有地下室的應(yīng)標明范圍和覆土厚度。屬住宅工程其圖中技術(shù)經(jīng)濟指標或設(shè)計說明內(nèi)應(yīng)含住戶數(shù)〕3份；5、建筑核位紅線圖、建筑紅線定位冊1份；6、工業(yè)工程需提交環(huán)保評估書1份。以上資料需提供電子版〔或掃描版〕**小區(qū)綠地率綠地類型綠地編號現(xiàn)狀面積計算面積

1、花壇綠地面積14472.34472.3花壇面積100%計算

217261726

33241.63241.6

43184.63184.6

55722.85722.8

2、停車場綠地面積1390.697.65停車場計算面積為原面積25%

2153.638.4

3272.568.125

41065.4266.35

3、墻角綠地面積1159.495.64墻角綠地計算面積為原面積60%

2265.3159.18

3218.3130.98

4159.995.94

4、地下范圍線綠地面積1734.5489.666667地下范圍線計算面積為原面積2/3

21214.3809.533333

31123.6749.066667

5、水域面積14115.11371.7水域計算面積為原面積1/3

綠地總面積

22719.5317

凈用地面積

147819.9

綠地率

0.15369738

武漢市人民政府關(guān)于印發(fā)武漢市建立工程工程配套綠化用地面積審核方法的通知武政〔2005〕35號工程規(guī)劃報批階段六、水務(wù)審批所需提交的資料：1、申請表；2、?排水許可證?申請表；3、建立用地紅線圖；4、分開的雨、污平面圖以及雨、污綜合圖；5、排水水質(zhì)、水量檢測報告；6、立項批文、建筑紅線定位冊；工程規(guī)劃報批階段七、人防審查1、人防工程報建人民防空工程建立工程：a、規(guī)劃部門出具的?建筑規(guī)劃方案?、?辦理人防、垃圾處理相關(guān)手續(xù)聯(lián)系單?或?建筑核位紅線圖?；b、人防部門出具的?防空地下室工程施工圖審查表?；c、地面各棟建筑的面積及樓層列表〔加蓋設(shè)計單位公章〕并附各棟建筑的標準層平面圖〔此項資料僅在需要時提供〕；d、?人防工程報建登記表?〔用于確認建立場地內(nèi)是否有已建人防工程需撤除〕工程規(guī)劃報批階段易地建立工程：a、建立單位所提人防易地建立申請及相關(guān)資料；b、規(guī)劃部門出具的?建筑規(guī)劃方案?、?辦理人防、垃圾處理相關(guān)手續(xù)聯(lián)系單?或?建筑核位紅線圖?；c、地面各棟建筑的面積及樓層列表〔加蓋設(shè)計單位公章〕并附各棟建筑的標準層平面圖〔此項資料僅在需要時提供〕；d、?人防工程報建登記表?〔用于確認建立場地內(nèi)是否有已建人防工程需撤除〕易地建立條件：a、采用樁基且樁基承臺頂面埋置深度小于三米〔或者缺乏規(guī)定的地下室空間凈高〕的；工程規(guī)劃報批階段b、按規(guī)定指標應(yīng)建防空地下室的面積只占地面建筑首層的局部，構(gòu)造和根底處理困難，且經(jīng)濟很不合理的；c、建在流砂，暗河、基巖埋深很淺等地段的工程，因地質(zhì)條件不適于條件不適于修建的；d、因建立地段房屋或地下管理設(shè)施密集，防空地下室不能施工或者難以采取措施保證施工平安的。2、人防工程方案審批規(guī)劃批準的建筑方案規(guī)劃審批的建筑方案批準意見書人防總平面圖〔方案〕3、人防工程施工圖審查全套人防工程施工圖設(shè)計文件和電子版結(jié)合民用建筑修建防空地下室聯(lián)系單工程規(guī)劃報批階段工程規(guī)劃報批階段4、人防工程易地建立費經(jīng)人防主管部門審核報同級人民政府批準后，以下新建民用建筑工程可以減免防空地下室易地建立費。除此以外，對應(yīng)建防空地下室的面積或應(yīng)收取防空地下室易地建立費的，任何部門和個人不得隨意減免。a、享受政府優(yōu)惠政策建立的廉租房、經(jīng)濟適用房等居民住房，減半收??；b、新建幼兒園、學(xué)校教學(xué)樓、養(yǎng)〔敬〕老院以及為殘疾人修建的生活效勞設(shè)施等民用建筑，減半收??；c、臨時居民建筑和不增加面積的危房翻新改造住宅工程，予以免收；d、居民自建自用且建筑總面積400平方米〔含〕以下的住宅，暫不征收；e、因遭受水災(zāi)、火災(zāi)或其他不可抗拒的災(zāi)害造成損壞后按原面積修建的民用建筑，予以免收。工程規(guī)劃報批階段易地建立費收費標準：a、武漢市中心城區(qū)及東西湖區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)1500元/平方米，b、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂、新洲區(qū)城關(guān)為800元/平方米、漢南區(qū)不得收取易地建立費；c、宜昌市、襄樊市、黃石市、十堰市、荊門市、荊州市、鄂州市、黃岡市、咸寧市中心城區(qū)1200元/平方米；d、其他人防重點城市市區(qū)、縣〔區(qū)〕城關(guān)為800元/平方米。其中，省政府鄂政發(fā)〔2002〕17號列入的國家和省扶貧開發(fā)重點縣〔市〕城關(guān)按其同類縣〔市〕標準的80%收取。e、6B級防空地下室的易地建立費暫按上述收費標準的80%收取。工程規(guī)劃報批階段5、人防工程配建標準a、人防重點城市新建10層〔含〕以上或根底埋置3米〔含〕發(fā)上的民用建筑，按照地面首層建筑面積修建6級〔含〕以上的防空地下室。b、新建除一款規(guī)定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面總建筑面積在2000平米以上的，按照地面建筑面積的2-4%修建6級〔含〕以上防空地下室，其中，武漢市、宜昌市的中心城區(qū)按照4%修建；襄攀市、黃石市、十堰市、荊州市、鄂州市、孝感市、黃岡市、咸寧市的中心城區(qū)按照3%修建；其他城市、縣〔區(qū)〕城關(guān)按照2%修建。c、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)和重要經(jīng)濟目標區(qū)除一款規(guī)定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性規(guī)劃地面建筑面積和第二款規(guī)定的比例集中修建6級〔含〕以上防空地下室。d、新建除一款規(guī)定以外的人防重點城市的居民住宅樓和危房翻新〔指危房撤除后在原址重建〕的住宅工程，按照地面首層建筑面積修建6B級防空地下室。工程規(guī)劃報批階段八、消防規(guī)劃總平面審查〔一〕審查范圍：1、對具有以下情形之一的人員密集場所，建立單位應(yīng)當向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防設(shè)計a、建筑總面積大于20000平方米的體育場館、會堂，公共展覽館、博物館的展示廳；b、建筑總面積大于15000平方米的民用機場航站樓、客運車站候車室、客運碼頭候船廳；c、建筑總面積大于10000平方米的賓館、飯店、商場、市場；d、建筑總面積大于2500平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室，營業(yè)性室內(nèi)健身、休閑場館，醫(yī)院的門診樓，大學(xué)的教學(xué)樓、圖書館、食堂，勞動密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間，寺廟、教堂；工程規(guī)劃報批階段e、建筑總面積大于1000平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內(nèi)兒童活動場所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓，中小學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂，學(xué)校的集體宿舍，勞動密集型企業(yè)的員工集體宿舍；f、建筑總面積大于500平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉ＯＫ廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、網(wǎng)吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳。2、對具有以下情形之一的特殊建立工程，建立單位應(yīng)當向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防設(shè)計a、設(shè)有第1條所列的人員密集場所的建立工程；b、國家機關(guān)辦公樓、電力調(diào)度樓、電信樓、郵政樓、防災(zāi)指揮調(diào)度樓、播送電視樓、檔案樓；c、本條第一項、第二項規(guī)定以外的單體建筑面積大于40000平方米或者建筑高度超過50米的其他公共建筑；工程規(guī)劃報批階段d、城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；e、生產(chǎn)、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供給站、調(diào)壓站?！捕承杼峤坏馁Y料1、建立工程消防設(shè)計審核申報表；2、建立單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件；3、新建、擴建工程的建立工程規(guī)劃許可證明文件；4、設(shè)計單位資質(zhì)證明文件；5、消防設(shè)計文件。6、建筑紅線7、介紹信〔委托書〕8、經(jīng)審查合格的規(guī)劃總平面圖工程規(guī)劃報批階段工程規(guī)劃報批階段九、氣象、避雷設(shè)計審查需提交的資料：1、?防雷裝置設(shè)計審核申請書?；2、設(shè)計單位和人員的資質(zhì)證和資格證書的復(fù)印件；3、防雷裝置施工圖設(shè)計說明書、施工圖設(shè)計圖紙及相關(guān)資料；4、設(shè)計中所采用的防雷產(chǎn)品相關(guān)資料；5、需要進展雷擊風(fēng)險評估的工程，提供經(jīng)當?shù)貧庀笾鞴軝C構(gòu)認可的防雷專業(yè)技術(shù)機構(gòu)出具的?雷擊風(fēng)險評估報告?；6、經(jīng)當?shù)貧庀笾鞴軝C構(gòu)認可的防雷專業(yè)技術(shù)機構(gòu)出具的?防雷裝置設(shè)計技術(shù)評價報告?。工程規(guī)劃報批階段工程規(guī)劃報批階段十、建立工程施工圖規(guī)劃審查所需提交資料：1、申請〔原件〕；2、土地證〔復(fù)印件，提供原件對照核實〕或使用土地的有關(guān)證明文件〔原件〕；3、建筑施工圖1套、總平面2-4份〔原件〕及電子文件；4、建筑效果圖一式三份及電子文件；5、?規(guī)劃〔建筑〕方案批準意見書?確定的相關(guān)部門審查意見或回執(zhí)〔原件〕；與后期實際建筑施工圖一樣工程規(guī)劃報批階段十一、建立工程紅線定位冊所需提交資料：1、申請〔原件〕；2、地形圖電子文件；3、施工圖審批意見〔復(fù)印件〕；工程規(guī)劃報批階段工程規(guī)劃報批階段十二、建立工程規(guī)劃許可證所需提交資料：1、申請〔原件〕；2、紅線定位冊正本〔原件〕；3、人防意見〔原件〕；4、環(huán)評意見〔原件〕；5、綠化意見〔原件〕；6、水務(wù)意見〔原件〕；7、消防總平面意見〔原件〕；〔被抽查工程需提供〕8、土地證〔驗原件收復(fù)印件〕工程規(guī)劃報批階段工程許可報批階段〔報建〕工程許可報批階段一、報建二、招投標〔監(jiān)理單位、施工總包單位〕三、監(jiān)理合同和總包合同備案四、建立工程監(jiān)理許可證五、現(xiàn)場平安文明施工報驗備案六、深基坑審查、施工圖審查〔消防、圖審辦〕七、質(zhì)量監(jiān)視備案八、統(tǒng)計局備案九、繳納相關(guān)費用十、辦理?建立工程施工許可證?

工程許可報批階段一、報建1、凡在本市范圍內(nèi)進展建立的，其建筑面積到達1000㎡的建立工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建筑〔構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程〕應(yīng)辦理工程工程的報建手續(xù)。2、工程建立工程的報建內(nèi)容主要包括:工程名稱、建立地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。3、建立工程報建必須有銀行出具的資信證明〔工期一年內(nèi)為投資額的50%，工期一年以上為投資額的30%〕。

工程許可報批階段4、所需資料：立項批文建立用地規(guī)劃許可證國有土地使用證資信證明〔銀行〕或資金來源證明施工圖設(shè)計審查合格書或送審?fù)ㄖ獣こ淘S可報批階段二、監(jiān)理、總包招投標1、國家規(guī)定以下建立工程工程，包括工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、效勞以及設(shè)備、物資材料的采購等，必須招標：施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；勘察、設(shè)計、監(jiān)理、效勞的單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；單項合同估算價低于第1、2、3項規(guī)定的標準，但工程總投資額在3000萬元人民幣以上的。非建立工程工程單項合同估算價在20萬元人民幣以上的設(shè)備、物資、辦公用品采購及委托效勞等工程必須進展招標。

工程許可報批階段2、民營房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的工程，沒有強制性要求必須公開招標，均可采取邀請招標的形式。3、邀標流程：招標登記。編制招標文件。對邀請投標單位發(fā)出邀標函〔不少于3家〕。投標單位領(lǐng)取招標文件?，F(xiàn)場踏勘，技術(shù)交底。招標管理部門對投標單位資格審查。投標。開標。評標。定標。簽發(fā)中標通知書。工程許可報批階段三、監(jiān)理合同、總包合同備案1、提交的資料〔監(jiān)理合同備案〕建立工程工程監(jiān)理辦證聯(lián)系單〔招標辦提供〕建立工程監(jiān)理合同備案表〔4份〕://下載建立工程委托監(jiān)理合同及廉政協(xié)議書原件〔不少于4份〕中標通知書工程總監(jiān)理工程師委托書工程總監(jiān)理工程師資質(zhì)證書監(jiān)理單位資質(zhì)證書工程許可報批階段2、提交的資料〔施工總包合同備案〕建立工程施工合同備案表〔4份〕施工合同〔不少于4份〕招標文件〔包括預(yù)算控制價及電子數(shù)據(jù)〕中標通知書中標人投標文件〔包括商務(wù)標、技術(shù)標、中標價電子數(shù)據(jù)〕平安文明措施費支付憑證，平安文明措施費使用方案情況說明〔合同簽訂之日起超過7天辦理合同備案需提供情況說明〕承受過處分的、應(yīng)提交罰款單據(jù)或補交規(guī)費相關(guān)單據(jù)工程許可報批階段四、建立工程監(jiān)理許可證(從2021年起不辦理監(jiān)理證)1、需提供的資料建立工程規(guī)劃許可證立項批文建立工程報建表監(jiān)理單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、工程監(jiān)理人員的資格證書、工程監(jiān)理部人員一覽表〔必須有平安監(jiān)理人員〕中標通知書、評標報告、中標公示、招標投標情況書面報告監(jiān)理合同監(jiān)理合同備案表、聯(lián)系單、登記表工程總監(jiān)理工程師委托書工程許可報批階段五、現(xiàn)場平安文明施工報驗備案1、相關(guān)表格及資料建立工程文明施工措施審查及開工勘驗單建立工程文明施工措施審查及開工勘驗評估單建立工程文明施工措施審查及開工勘驗申請表建立工程工程平安施工措施備案審查申報表建立工程工程平安監(jiān)視檢查登記表工程許可報批階段六、深基坑審查、施工圖審查〔消防、設(shè)計〕1、深基坑工程系指設(shè)有地下建(構(gòu))筑物或開挖深度超過5米(含5米)及雖未超過5米,但地質(zhì)條件和周圍環(huán)境復(fù)雜、地下水位在坑底以上的基坑(槽)并采用支護構(gòu)造施工的工程。2、建立單位在進展工程工程施工招標時,應(yīng)當將深基坑工程納入該工程一并招標,不得肢解發(fā)包。3、深基坑工程開工前應(yīng)具備的條件：深基坑工程在開工前必須取得?建筑工程施工許可證?。建立單位在申請領(lǐng)取施工許可證時，應(yīng)當向受監(jiān)工程的施工平安監(jiān)視部門提供建立工程有關(guān)平安施工措施的資料，作為辦理施工平安監(jiān)視手續(xù)的必備條件。工程許可報批階段必須具備經(jīng)施工企業(yè)技術(shù)負責(zé)人審定、工程總監(jiān)理工程師簽字認可的深基坑專項施工方案和專家委員會出具的書面論證審查報告。施工現(xiàn)場應(yīng)符合有關(guān)平安法律法規(guī)及強制性標準規(guī)定的平安施工條件。施工企業(yè)應(yīng)確定工程經(jīng)理，配備專職平安管理人員及相關(guān)技術(shù)人員；監(jiān)理公司應(yīng)委派具有深基坑施工管理經(jīng)歷及具備專業(yè)平安知識或取得平安工程師資格的監(jiān)理工程師負責(zé)深基坑工程的監(jiān)理工作；建立單位委派管理人員負責(zé)參加各方具體管理協(xié)調(diào)工作。4、取得?深基坑設(shè)計審查論證意見書?5、施工圖消防審查，取得?建立工程消防設(shè)計審查意見書?6、建立工程施工圖設(shè)計審查，取得?建立工程施工圖設(shè)計文件審查合格書?

工程許可報批階段建立工程施工圖設(shè)計審查〔含抗震〕〔一〕施工圖設(shè)計審查辦理程序1、送審：建立單位將施工圖勘察設(shè)計文件送交具備相應(yīng)資質(zhì)的審圖公司進展審查。2、受理：符合受理要求的，審圖公司發(fā)放?武漢市建立工程施工圖設(shè)計文件審查受理通知書?。不符合受理要求的，審圖公司應(yīng)將需要補齊或補正的全部內(nèi)容和要求以書面形式一次性告知建立單位送審人，并發(fā)?補齊資料通知書?。3、簽訂審查合同：建立單位與審圖公司簽訂勘察文件審查合同。4、審查：承受任務(wù)的審圖公司進展施工圖設(shè)計文件審查，并提出?審查意見書?；建立單位按時限要求在承受任務(wù)的審圖公司領(lǐng)取?審查意見書?。5、復(fù)審：建立單位按?審查意見書?內(nèi)容進展修改、完善，并將修改、完善資料一次性送承受任務(wù)的審圖公司。6、領(lǐng)取審查結(jié)果：建立單位按規(guī)定時限，到承受任務(wù)的審圖公司領(lǐng)取審查結(jié)論，審查合格的工程領(lǐng)取?武漢市房屋建筑工程施工圖設(shè)計文件審查合格書?。工程許可報批階段〔二〕審查內(nèi)容1、是否符合工程建立強制性標準；2、地基根底和主體構(gòu)造的平安性；3、勘察設(shè)計企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；4、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容?！踩彻こ炭辈煳募蛯徦杼峤毁Y料：1、簽章齊全的勘察文件4套；2、勘察文件電子文檔光盤1份；3、建立工程工程報建表工程許可報批階段〔四〕房屋建筑工程施工圖設(shè)計文件所需提交的資料：1、規(guī)劃部門核發(fā)的建立工程規(guī)劃許可證及附圖原件、復(fù)印件各1份；2、審查合格的勘察文件1份；3、勘察文件審查合格書原件、復(fù)印件各1份；4、簽章齊全的施工圖設(shè)計文件4套；5、各類計算書1份〔利用軟件程序計算的，需提供軟件名稱、版本，輸入數(shù)據(jù)資料和輸出結(jié)果1份〕；6、施工圖設(shè)計文件電子文檔光盤1份；7、民用(公用)建筑節(jié)能備案登記表；〔工業(yè)建筑提前做好無節(jié)能設(shè)計證明準備〕8、市城建委建立工程報建窗口發(fā)放的?建立工程工程報建表?；9、審查需要的其他資料。工程許可報批階段注意各個審批文件名字的統(tǒng)一工程許可報批階段七、質(zhì)量監(jiān)視備案1、需提供的資料建立工程質(zhì)量監(jiān)視注冊登記表建立工程規(guī)劃許可證施工圖設(shè)計審查合格書施工總包、監(jiān)理單位中標通知書施工總包合同、監(jiān)理合同施工組織設(shè)計和專項施工方案監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實施細那么工程許可報批階段八、統(tǒng)計局備案1、所需表格固定資產(chǎn)投資工程新開工統(tǒng)計備案表〔統(tǒng)計局蓋章〕工程許可報批階段九、繳納相關(guān)費用工程許可報批階段十、辦理?建立工程施工許可證?1、需提供的資料建立工程報建表國有土地使用證、建立工地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證建立單位資信證明立項批文、建筑工程總規(guī)劃平面圖施工圖設(shè)計審查備案單、合格書建立工程工程全套招投標資料〔市管工程〕工程許可報批階段中標通知書、中標公示證明、評標報告及招標投標情況書面報告〔區(qū)管工程〕施工合同、施工合同備案表施工許可證申請表質(zhì)量、平安監(jiān)視登記表建立工程文明施工開工現(xiàn)場勘驗評估合格證深基坑工程設(shè)計審查專家委員會文件環(huán)境影響評估報告消防設(shè)計審查意見書固定資產(chǎn)投資工程新開工統(tǒng)計備案登記表工程許可報批階段建立工程施工許可證工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔預(yù)售〕工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段一、商品房預(yù)售許可證二、房屋登記的目的和意義三、房屋登記一般標準四、房屋抵押、解押五、登記類型解析六、繳納相關(guān)費用工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段一、商品房預(yù)售許可證〔一〕辦理條件1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2、持有建立工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3、商品房施工形象進度應(yīng)到達以下要求：a、別墅類工程土建工程完工；b、底層〔含四層〕土地構(gòu)造封頂，且砌筑工程完工；c、多層〔含六躍七〕主體構(gòu)造到達層數(shù)的三分之二；d、小高層及高層主體構(gòu)造到達層數(shù)的二分之一且不得少于七層；e、主體構(gòu)造中地下室每層可抵地上主體構(gòu)造一層。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔二〕需提交的資料1、武漢市商品房預(yù)售許可申請表〔含樓棟概況表、本次商品房預(yù)售申請情況表、工程根本情況表、可售房源價格表、工程施工形象進度現(xiàn)場核實表〕2、營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)等級證書3、土地出讓合同及已交付的全部土地出讓金證明材料4、?土地使用證?〔以土地使用權(quán)、商品房進展抵押貸款的工程，須提供債權(quán)人出具的書面證明〕5、建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證、建立工程施工許可證6、工程施工合同、工程進度款支付情況表7、商品房預(yù)售方案〔詳見三〕8、房屋權(quán)屬登記測繪成果審核收件單9、前期物業(yè)合同〔需備案〕工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔三〕商品房預(yù)售方案1、工程根本情況〔含企業(yè)名稱、工程名稱、地址、占地面積、建筑面積、總套數(shù)、業(yè)主共有房產(chǎn)說明、商業(yè)配套設(shè)施、公益性公共效勞設(shè)施、其他配套設(shè)施說明、物業(yè)公司情況等〕2、工程建立情況3、預(yù)售方案4、本次預(yù)售申請情況5、銷售價格6、銷售方式7、解決銷售矛盾糾紛和突發(fā)事件的處理預(yù)案8、其他事項〔售樓部情況〕9、相關(guān)承諾工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔四〕售樓部標準管理要求1、售樓部應(yīng)公示的內(nèi)容a、證件：房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、建立用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建立工程規(guī)劃許可證、建立工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證b、城市商品房預(yù)售管理方法；c、商品房銷售管理方法；d、商品房買賣合同樣本；e、業(yè)主臨時公約；f、前期物業(yè)效勞合同；

工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段

g、商品房預(yù)售方案；h、房屋銷控表〔含申報備案價格〕；i、兩書：?住宅質(zhì)量保證書?及?住宅使用說明書?；j、執(zhí)行建筑節(jié)能標準情況；k、代理銷售公司的資質(zhì)及備案證明；l、武漢市商品住房限購政策的文件市物價局、市房管局?關(guān)于進一步標準商品房銷售明碼標價的通知?m、市房管局關(guān)于加強市場監(jiān)管的文件工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段2、公示相關(guān)文件a、?關(guān)于調(diào)整我市住房限購政策有關(guān)問題的通知?〔武房發(fā)【2021】32號〕b、?關(guān)于貫徹落實我市中心城區(qū)商品住房限購政策的通知?〔武房發(fā)【2021】7號〕c、?關(guān)于進一步標準商品房銷售明碼標價的通知?〔武價辦【2021】104號〕d、?關(guān)于加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售管理工作的通知?〔武房規(guī)【2021】2號〕e、?關(guān)于印發(fā)<武漢市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定>的通知?〔武房發(fā)【2021】115號〕工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔五〕辦理預(yù)售相關(guān)說明1、申報預(yù)售相關(guān)表格數(shù)據(jù)填寫必須以規(guī)劃審批數(shù)據(jù)〔規(guī)劃許可證面積或總平圖上的經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)據(jù)〕為準填寫，不能以預(yù)測面積數(shù)據(jù)填寫。2、假設(shè)規(guī)劃許可證面積與總平圖上的經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)據(jù)有誤，需出具規(guī)劃局關(guān)于工程面積說明情況書。超規(guī)劃面積的需規(guī)劃驗收處分后再行申請預(yù)售證,不然房產(chǎn)預(yù)登記系統(tǒng)無法登記超面積局部房產(chǎn)。3、抵押貸款工程，債權(quán)人提供的書面證明必須含抵押相關(guān)信息〔他項證書號、抵押面積、金額、抵押期限等〕說明。4、施工形象進度照片需能清晰識別樓層。5、預(yù)售申請的最低規(guī)模不得小于棟。規(guī)劃3萬平方米以下的一次性申報，超過3萬平方米的每次申報不得低于3萬平方米。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔三〕房屋登記的目的和意義1、維護房地產(chǎn)交易平安。不動產(chǎn)物權(quán)登記的主要作用在于產(chǎn)生權(quán)利公示的效應(yīng)，以維護交易平安為其首要的制度價值。2、保護權(quán)利人的合法權(quán)益。3、進展社會管理的重要手段工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段三、房屋登記一般標準〔一〕房屋登記的原那么1、依申請登記原那么2、房地權(quán)利一致原那么3、屬地化管理原那么〔二〕房屋登記的類型1、所有權(quán)登記〔又包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等〕2、他項權(quán)登記〔又包括抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記，其中抵押權(quán)登記包括一般抵押權(quán)登記、最高額抵押權(quán)登記、在建工程抵押權(quán)登記，每種他項權(quán)登記又可分為設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等〕工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段二、房屋登記的目的和意義〔一〕?房屋登記方法?出臺背景1、市場環(huán)境發(fā)生較大變化，出現(xiàn)了許多新情況、新問題。2、?物權(quán)法?出臺?！捕撤课莸怯浀亩x1、原?城市房屋權(quán)屬登記管理方法?第三條本方法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進展登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。2、?房屋登記方法?第二條本方法所稱房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段4、預(yù)告登記〔又包括預(yù)購商品房預(yù)告登記、現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記、〕以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記〕5、其他登記〔包括更正登記、異議登記等〕。從所占用的土地性質(zhì)看，還可所有的登記分為國有土地范圍內(nèi)的房屋登記，集體土地范圍內(nèi)房屋登記兩大種類型?！踩撤课莸怯浀某绦?、申請；申請：登記申請人向房屋所在地登記機構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料的行為。a、共同申請與單方申請b、申請方式:自己申請、委托申請、代為申請工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段共同申請和單方申請：1、?房屋登記方法?第十二條申請房屋登記，應(yīng)當由有關(guān)當事人雙方共同申請，但本方法另有規(guī)定的除外〔預(yù)告登記〕。2、有以下情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：a、因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；b、因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；c、因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；d、有本方法所列變更登記情形之一；e、房屋滅失；f、權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；g、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形〔更正登記、異議登記〕。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段2、受理和審核a、查驗申請登記材料。三個“一致〞、一個“不沖突〞，即申請人與依法提交的材料記載的主體一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實一致和申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；不存在?房屋登記方法?規(guī)定的不予登記的情形。b、詢問申請人c、實地查看工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段?房屋登記方法?規(guī)定的不予登記的情形：第二十二條有以下情形之一的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記：a、未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；b、申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；c、申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；d、申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；e、房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；f、房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的；g、法律、法規(guī)和本方法規(guī)定的其他不予登記的情形。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段詢問當事人a、申請登記事項是否是其真實意思表示b、申請登記房屋是否為共有c、房屋登記薄記載的權(quán)利人是否同意更正d、是否有承租人、承租人是否放棄優(yōu)先購置權(quán)e、詢問結(jié)果應(yīng)經(jīng)申請人簽字確認，予以保存?，F(xiàn)場查看?房屋登記方法?第十九條辦理以下房屋登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當實地查看：a、房屋所有權(quán)初始登記；b、在建工程抵押權(quán)登記；c、因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；d、法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當實地查看的其他房屋登記。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段3、公告?房屋登記方法?第二十七條房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當?shù)毓_發(fā)行的報刊上登載遺失聲明后，可以申請補發(fā)。在補發(fā)集體土地范圍內(nèi)村民住房的房屋權(quán)屬證書、登記證明前，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當就補發(fā)事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)公告第四十一條經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請注銷登記的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回或者公告作廢。第八十一條司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢。第七條房屋登記機構(gòu)認為必要時，可以就登記事項進展公告。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段四、房屋抵押、解押1、?抵押管理方法?第十三條國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。2、第十四條以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。3、第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。4、第十六條以有限責(zé)任公司、股份的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段五、登記類型解析〔一〕所有權(quán)登記1、初始登記2、轉(zhuǎn)移登記3、變更登記4、注銷登記工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段1、初始登記提交的資料：登記申請書國有土地使用證、建立工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證建筑紅線定位圖、規(guī)劃部門審核認定的建筑工程圖(平、立、剖)建立工程竣工驗收合格證、建立工程竣工備案證新建房屋白蟻預(yù)防工程證書、武漢市商品住宅維修基金繳款憑證商品房銷〔預(yù)〕售許可證商品房開發(fā)資格證、工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明授權(quán)委托書及代理人身份證由具有測繪資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪部門出具的房屋測繪報告和房屋平面圖人防工程證書或人防工程聯(lián)系單其他必要材料〔個人身份證明和個人婚姻狀況證明〕開發(fā)商有權(quán)出售房屋和全體業(yè)主共有房屋明細表及相應(yīng)證明材料工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段2、轉(zhuǎn)移登記第三十二條發(fā)生以下情形之一的，當事人應(yīng)當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：a、買賣；b、互換；c、贈與；d、繼承、受遺贈；e、房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；f、以房屋出資入股；g、法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；h、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段第三十三條申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當提交以下材料：a、登記申請書；b、申請人身份證明；c、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；d、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；e、其他必要材料。前款第〔d〕項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段3、變更登記第三十六條發(fā)生以下情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)變更登記：a、房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的；b、房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；c、房屋面積增加或者減少的；d、同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；e、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三十七條申請房屋所有權(quán)變更登記，應(yīng)當提交以下材料：a、登記申請書；b、申請人身份證明；c、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；d、證明發(fā)生變更事實的材料；e、其他必要材料。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段4、注銷登記第三十九條申請房屋所有權(quán)注銷登記的，應(yīng)當提交以下材料：a、登記申請書；b、申請人身份證明；c、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；d、證明房屋所有權(quán)消滅的材料；e、其他必要材料。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔二〕抵押權(quán)登記1、一般抵押權(quán)登記第四十三條申請抵押權(quán)登記，應(yīng)當提交以下文件：a、登記申請書；b、申請人的身份證明；c、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；d、抵押合同；e、主債權(quán)合同；f、其他必要材料。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段2、最高額抵押權(quán)登記?物權(quán)法?第二百零三條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。優(yōu)點：a、最高額抵押權(quán)是一種便捷高效的擔(dān)保方式。b、最高額抵押權(quán)有利于加強對銀行等金融機構(gòu)的債權(quán)的擔(dān)保。特點：a、為一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供的擔(dān)保。b、存在最高債權(quán)額限度工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔三〕在建工程抵押登記目的要件：為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款。主體要件:抵押人為主債務(wù)人?？腕w要求：債務(wù)人“合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)〞，同時必須是“依法獲準尚未建造的或正建造中的房屋或其他建筑物〞本卷須知：對存在在建工程抵押的房屋，辦理預(yù)購商品房合同備案或預(yù)告登記時，要遵循解除一套〔間〕登記一套〔間〕的原那么。?抵押管理方法?第三條本方法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔(dān)保的行為。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段第三十七條抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當告知抵押人。a、經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。b、抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的局部，歸抵押人所有，缺乏局部由債務(wù)人清償。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔四〕預(yù)告登記目的：保障將來實現(xiàn)物權(quán)內(nèi)容：以取得、變更、和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請求權(quán)。效力：擔(dān)保功能，防止不動產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對不動產(chǎn)進展處分。類型：a、預(yù)購商品房預(yù)告登記b、現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記c、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記d、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段預(yù)購商品房預(yù)告登記：?房屋登記方法?第七十條申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，應(yīng)當提交以下材料：a、登記申請書；b、申請人的身份證明；c、已登記備案的商品房預(yù)售合同；d、當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；e、其他必要材料。工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段〔五〕更正登記更正登記的法律概念和特點：a、更正登記是登記機構(gòu)對登記簿記載的錯誤事項進展更正的一種登記b、更正登記是依申請而進展的一種登記c、更正登記是基于法定主體的申請而進展的一種登記。受理要件：a、登記申請書b、申請人身份證明c、房屋權(quán)屬證書或者登記證明工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段d、證明房屋權(quán)屬登記簿記載錯誤的證明文件登記檔案；登記根底文件被撤銷的法律文書；登記簿、權(quán)屬證書上的相關(guān)記載；法院、仲裁機構(gòu)的法律文書；工程預(yù)售及抵押、解押、登記階段六、繳納相關(guān)費用〔一〕房屋維修基金1、從2002年1月1日起，辦理商品住宅〔含經(jīng)濟適用房〕初始登記的開發(fā)建立單位及同工程商品住宅轉(zhuǎn)移登記的購房者，均應(yīng)按規(guī)定繳存維修基金。2、開發(fā)建立單位初始登記前繳存維修基金，應(yīng)按建筑總面積一次性到位。磚混構(gòu)造住宅標準為10元/M2；無電梯框架構(gòu)造住宅標準為12元/M2；有電梯14層〔含14層〕以下框架構(gòu)造住宅標準為25元/M2；有電梯15層〔含15層〕以上框架構(gòu)造住宅標準為30元/M2；〔二〕房屋登記費住房登記每套80元、非住房登記每件550元。工程竣工驗收備案階段〔竣工備案〕工程竣工驗收備案階段開發(fā)部參與配合的驗收工程：一、人防驗收二、環(huán)保驗收三、綠化驗收四、規(guī)劃驗收五、消防驗收工程竣工驗收備案階段一、人防驗收1、工程竣工驗收〔人民防空工程竣工備案表〕2、資料備案人民防空工程竣工備案表人防工程平安責(zé)任書人防工程普查登記表人防工程備案目錄〔竣工圖紙、相關(guān)設(shè)備合格證等〕人防