房屋租賃合同的審查要點和常見問題

16個審查要點9個房屋租賃合同及的法律關(guān)系、律問題較為復(fù)雜合同履行中容易發(fā)生爭議和糾，風(fēng)險相對較大對房屋租賃合同查，應(yīng)當注意以下些問題：[查要點]一、出租主的審出租主體的審，除審核出租人主體資格外，還審查出租人是否有權(quán)出租標的，可查驗對方房地權(quán)利證書或者其有效證明文件（房地產(chǎn)證、房屋有權(quán)證、國有土使用權(quán)證等能夠明權(quán)利合法來源的他有效證明文）。審查合同時要意查看合同所附料中是否有出租的上述權(quán)屬證書（各地房屋所權(quán)證書的名稱可稍有不同，以上稱供參考），主要看權(quán)屬證書記的所有權(quán)人與出人是否一致、是有共有權(quán)人及共有人是否同意、立抵押權(quán)、是否經(jīng)進行其他處分受到其他權(quán)利限制如果出租人非權(quán)人，而是承租再轉(zhuǎn)租，還應(yīng)審產(chǎn)權(quán)人書面同意出租人轉(zhuǎn)租的件（如屬多次轉(zhuǎn)，應(yīng)逐次審核前出租人同意轉(zhuǎn)租的件直至產(chǎn)權(quán)人，相關(guān)文件應(yīng)作合同附件。二、查合同否有反強性規(guī)定的容如承租的房屋經(jīng)竣工驗收或驗不合格，承租違建筑等。三、賃標的的準描述合同中應(yīng)約定賃房屋所處的準位置（如門牌號以及租賃物的概要情況，如承的建筑面積或使面積、樓層等，好附圖說明。此外，要對租物作完整描述，“不僅包括房屋包括其相關(guān)附屬設(shè)施（包括但限于房屋已具備空調(diào)、水、電、暖設(shè)備及相應(yīng)的公設(shè)施和共用面等）”。四、賃標的用途在租賃房屋前應(yīng)首先核實租賃屋房產(chǎn)證上所載用途，做到租賃協(xié)議上約定的途不與規(guī)定用途沖突。如果房產(chǎn)證上載用途為住宅，對于經(jīng)營用房的租原則上不予考慮。同時應(yīng)審是否在合同條款明確約定租賃物用途，如用于營業(yè)辦公或倉儲等五、于租賃的物邊環(huán)的約定如果公司承租房屋用于營業(yè)或公，則應(yīng)審查合中關(guān)于擬租賃房屋的周圍環(huán)境相關(guān)約定，如是有適當?shù)耐＼嚨?，周圍是否有娛樂所影響辦公等六、賃期限審查審查合同應(yīng)寫租賃期限及具體起止日期。

按照《合法》的規(guī)定，租賃期限不得過20年，超過20年，超過部分無效租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)租賃合同，但約的租賃期限自續(xù)日起不得超過20。因此在審查租合同時對于租賃限超過20的約定（如“永久或者“”），需修改20年下。七、賃標的交付約定審查是否有房移交方面的具體定，如是否有關(guān)租賃物的移交狀態(tài)、移交租賃及其附屬設(shè)施設(shè)清單及移交時間約定等。八、金條款審查審查有關(guān)租金約定是否完整，體包含以下幾個面：1租金標準及租金總以及資金支付期、支付比例、支付件等是否明確。2租金包含的范圍（門頭門楣的使用、停車位使用費）租期內(nèi)的物業(yè)管理、、電、供暖等費承擔(dān)及支付約定否明確。3是否有類似約定：對于除合同所列的租金、雜物以及協(xié)議明確規(guī)定需由承方承擔(dān)和（或）付的費用外，出方保證不再要求承方為承租租賃因任何原因承擔(dān)（或）支付任何他費用?！本?、修及免期的定審查合同是否關(guān)于租賃房屋裝改造的約定。如及裝修改造，應(yīng)在合同中約定在不改變房屋主結(jié)構(gòu)、不危及原筑物的安全或造成在危險的情況，出租人同意承方進行裝修改造并應(yīng)約定合理的免期限。十、于宣傳告事的約對于租賃房屋途為營業(yè)、辦公，承租方一般會掛公司名牌或進行其他廣告宣。因此，審查租合同時，注意合是否約定承租方權(quán)使用門頭門楣及具體位置、權(quán)在租賃物室外掛、張貼宣傳資以及利用其他方式行企業(yè)、業(yè)務(wù)廣告宣傳，并應(yīng)定出租人保證廣位的合法使用。一般情況下，費用可約定為已含在合同租金中如約定由承租方另行支付，須費用標準及支付具體明確的約定十一關(guān)于維、修的約審查合同是否關(guān)于房屋維修、繕、更換和改良約定。房屋租賃合同中應(yīng)約定當租賃物影響承方正常使用時，租方應(yīng)負責(zé)對租賃及時進行維護維修，費用由出方承擔(dān)（但承租使用不當造成的維費用由其自行擔(dān)）。同時，合同中明確維修期間不影響承租方正常業(yè)及辦公，且應(yīng)約定如維修時超過一定期限仍能達到正常使用準，承租方有權(quán)解合同或者減少應(yīng)數(shù)額的租金。十二關(guān)于租物不正常用，減少金及費的約審查合同時，意合同中是否約了當供電、空調(diào)供暖等一項或多項設(shè)施不能正使用或影響承租正常營業(yè)時，承方有權(quán)拒付相應(yīng)期內(nèi)的租金及水電、空調(diào)等相應(yīng)用費。如果上述情形續(xù)時間或累計時達到一定時限的承租方有權(quán)解除合同，并有權(quán)求出租方按合同金總額的一定比支付違約金。十三違約責(zé)的約應(yīng)盡能具體和化違約責(zé)任方面應(yīng)注意約定出租延遲交付租賃標物、交付的租賃物有瑕疵（包權(quán)利瑕疵和質(zhì)量疵等方面）的違責(zé)任及提前終止合的違約責(zé)任等為增加違約責(zé)的可操作性，可約定一方違約后算損失的范圍，也可約定違約的具體金額或比。為了有效制約懲戒對方違約，違金數(shù)額或比例宜過低。十四關(guān)于承保證款租賃合同中一應(yīng)有出租人有權(quán)租租賃標的物的證條款，出租方應(yīng)保證租賃標物在交付時沒有權(quán)糾紛或其他糾，且應(yīng)保證沒有第方就此主張權(quán)。交付后如發(fā)生權(quán)等糾紛或有第方主張權(quán)利，則保障承租方權(quán)益的前提下，由出方負責(zé)解決，如成承租方損失的，由出租方負賠償。并可進一步約，其證若有不真實處，承租方有終止協(xié)議的利，并有權(quán)要求出方支付違約金并償由此造成的損。十五關(guān)于租登記案的定根據(jù)《城市房產(chǎn)管理辦法》第

53的規(guī)定，出租和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合，約定租賃期限租賃用途、租賃格、修繕責(zé)任等條，以及雙方的其權(quán)利和義務(wù)，并房產(chǎn)管理部門登備案。因此，在房屋賃合同中應(yīng)約定出租人向房產(chǎn)管部門登記備案并承擔(dān)相關(guān)費用十六審查是明確定租期滿后優(yōu)續(xù)租及適用件關(guān)于優(yōu)先承租，目前法律沒有確規(guī)定，若合同未明確約定租賃期限屆滿后優(yōu)續(xù)租的適用條件則租賃期滿后臨談判，一旦談判成，將無法繼續(xù)承，這對承租方來可能造成損失。因此，在合同應(yīng)明確約定租賃限屆滿后，承租有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利并具體約定用條件（如同等金標準條件）。[賃合同常見問及處理議]一、租人的體資審查題審查出租人的體資格時，首先審查出租人是否房屋的所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)人）需真查驗權(quán)屬證的真實性，必要時需房地產(chǎn)管理機核實。如果出租人不房屋的產(chǎn)權(quán)人則能存在代理關(guān)系轉(zhuǎn)租關(guān)系。一般情況下房租賃合同應(yīng)優(yōu)先擇與房屋的產(chǎn)權(quán)簽訂合同，次之也可以考慮與理人及轉(zhuǎn)租人簽租賃合同。若與代理人簽合同，還需要有權(quán)證人同意轉(zhuǎn)租書面證明文件，并在合同中約如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)的書面文件不真時，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)種責(zé)任（此處約金的約定可適提高數(shù)額）。其次，應(yīng)考慮擇法人簽約，最選擇具有獨立法資格且資信情況良好的法人單，避免與自然人約。如選擇自然人該自然人應(yīng)為成人且具有相應(yīng)的事行為能力（非精神病人）；為未成年人，應(yīng)得其法定代理人監(jiān)護人）的書面同。自然人為房屋權(quán)人時，經(jīng)常存房屋共有的狀況如婚姻關(guān)系存系期間購買的房等），此時對共財產(chǎn)（房屋）的置還應(yīng)征得其他共人同意。此外，選擇出人原則上盡量避采用轉(zhuǎn)租形式。從轉(zhuǎn)租合同來，轉(zhuǎn)租合同是原租人即現(xiàn)轉(zhuǎn)租人承租人簽訂的房屋租賃合同，房屋租賃合同雖僅是雙方的意思示，但依法必須經(jīng)出租人書面同。在租賃合同中下一層次的租賃同的效力依附于一層次的租賃合同。轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更解除或者終止的轉(zhuǎn)租合同也隨之相地變更、解除者終止，比產(chǎn)權(quán)出租的情況多了重風(fēng)險。實踐中常發(fā)生承租人欠付租金出租人提前解除租賃，轉(zhuǎn)租合同因此提前終止情況，所以應(yīng)盡避免。一般而言，轉(zhuǎn)合同的終止日期得超過原租賃合規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)雙方協(xié)商同意后別約定的情況除。二、適于承的房租賃查問題依據(jù)建設(shè)部《市房屋租賃管理法》6的規(guī)定，有下列情的房屋不得出租：未依法取得房屋有權(quán)證的司法機關(guān)和行政關(guān)依法裁、決定查或者以其他形式限制地產(chǎn)權(quán)利；3、共房未取得共人同意的權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的不符合安全標準；已抵押，未經(jīng)抵權(quán)人同意；不符合公安、環(huán)、衛(wèi)生等管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)定禁止出的其他情形。對以上規(guī)定需說明的是，這些定到目前為止，然有效，但是由于是部門規(guī)章違犯后并不必然致合同無效的法后果。但上述情形均能對合同的實際行造成重大影響至使合同無法繼續(xù)履行或提前止，甚至因違反他法律、法規(guī)的制性規(guī)定而使合同效，因此應(yīng)盡避免。三、于出租房屋有合權(quán)利的保問題對合同標的物有合法的所有權(quán)當事人行使對標物的占有、使用、收益、處分權(quán)基礎(chǔ)和前提，否可能不受法律保。四、賃有抵房產(chǎn)問題承租有抵押房的問題分以下兩情況：第一、承租先租后抵押的房產(chǎn)風(fēng)險相對較小。《擔(dān)保法解釋第65條規(guī)定：抵押人將已出租的產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租合同在有效期內(nèi)抵押物的受讓人續(xù)有效”。第二、承租先押后出租的房產(chǎn)風(fēng)險較大。依據(jù)《擔(dān)保法釋》第66條的規(guī)定：抵押將已抵押的財產(chǎn)租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后租賃合同對受讓不具有約束力。抵押人將已抵的財產(chǎn)出租時，果抵押人未書面知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵人對出租抵押物成承租人的損失擔(dān)賠償責(zé)任；如果押人已書面告承租人該財產(chǎn)已押的，抵押權(quán)實造成承租人的損失由承租人自已擔(dān)。依據(jù)上述法律定，此種情形下租人有以下兩重律風(fēng)險：其一，抵押權(quán)現(xiàn)后，原租賃合因此提前終止，租人無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行租賃合同。其二，抵押權(quán)現(xiàn)造成承租人的失，存在無法獲賠償?shù)娘L(fēng)險。如果租賃前出人已書面告知承人租賃物已抵押，承租人只能自行承擔(dān)損失；如賃前出租人未面告知的，承租人權(quán)要求出租人償。但需要特別指的是，盡管承租在法律上有權(quán)索，但是能否獲得賠償取決于出人是否有實際清能力，如果其沒財產(chǎn)或雖有財產(chǎn)但其隱匿，承租的部分甚至全部失仍有可能無法得實際賠償。五、先購買優(yōu)先租權(quán)題優(yōu)先購買權(quán)是定權(quán)利，即使合中未約定承租人可享有，但鑒于法律只有原則規(guī)定，具體內(nèi)容應(yīng)在合同中具體定，以利履行；而先承租權(quán)沒有確的法律規(guī)定作權(quán)利依據(jù)，必須合同雙方自行進行確約定方可行。六、于租賃滿后合同理《合同法》規(guī)，租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用賃物，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)效，但租賃期限不定期。因此，如果原賃合同約定了自順延條款，應(yīng)明約定順延的具體期限，以免因定不明使順延的同變?yōu)椴欢ㄆ谧?。七、屋租賃場地賃之別房屋租賃和場租賃的稅率不一（房屋租賃繳納的房產(chǎn)稅，場地租賃則繳納5%的營業(yè)稅）所以為了降低租金個別公司將房屋租合同作為場地租賃同來簽訂。按照《合同法規(guī)定以合法形式蓋非法目的的合是無效的，所以此類以避稅為的的合同存在被定無效因而無法到法律有效保護的險。目前有些地區(qū)務(wù)部門對此核查較嚴格，存在被處的違規(guī)風(fēng)險，建議按實際租種類據(jù)實分列。如果合同中既租賃場地也有房的，可以分開計租金。八、于租金付具約定問題租賃合同中，于合同履行管理節(jié)的問題或其他因，公司盡管沒有違約的故意但實際卻未能按同要求及時付款常因此發(fā)生遲延付的違約行為，出租人提示才被付款，違約風(fēng)險高，建議合同中補如下約定：租賃合同中對司延遲付款責(zé)任行明確，明確延付款的違約金總額的最高限；在合同付款條中增加要求出租出具相關(guān)文件（發(fā)票、付款通知）后一定期內(nèi)公司予以付款內(nèi)容，增加出租的付款提示義務(wù)，免承租人因疏等原因遲延付款此外，如租期長，建議租金支約定為分期支付以減少租賃合同因各種原因提終止后無法追回付租金的風(fēng)險。如出租方是轉(zhuǎn)或權(quán)利有瑕疵的況下，更應(yīng)注意類風(fēng)險，實踐中常發(fā)生轉(zhuǎn)租人付租金導(dǎo)致出租與其終止合同，租合同同時終止的況；如果公司提前支付租金，在無法收回的風(fēng)，因此應(yīng)盡量約定后付款。九、庫租賃同審中的點問題1倉庫租賃合同應(yīng)當意對出租人特殊務(wù)的約定出租人應(yīng)當負對倉庫的監(jiān)護，負責(zé)庫房、地面門窗等庫房設(shè)施的維護、維修提供所需水源、源、照明設(shè)施等房設(shè)施；按照承租的要求對倉庫行定期的排風(fēng)，持恒定溫度、濕；由于房屋質(zhì)量問（漏雨、受潮承重等原因）而承租人造成的損，應(yīng)由出租人承租2防火安全問題承租人在租賃間須嚴格遵守執(zhí)《中華人民共