第三章 物權(quán)法

第三章物權(quán)法第一節(jié)物權(quán)法基本理論第二節(jié)所有權(quán)制度第三節(jié)用益物權(quán)制度第四節(jié)擔(dān)保物權(quán)制度1第一節(jié)物權(quán)法基本理論

2007年3月16日，胡錦濤簽發(fā)第六十二號(hào)主席令：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》自2007年10月1日起施行。此外，用于規(guī)范用益物權(quán)的法律有《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》，《擔(dān)保法》以及司法解釋規(guī)范用于擔(dān)保物權(quán)。

2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，以及《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。

2一、物與物權(quán)（一）物-物權(quán)的客體之一作為物權(quán)客體之一的物（物權(quán)法第二條規(guī)定在法律有規(guī)定的情況下，權(quán)利也可以作為物權(quán)的客體），物權(quán)客體是物權(quán)所指向的對(duì)象，是相對(duì)于主體而言的。物權(quán)的主體是人和團(tuán)體（法人、國(guó)家等）。物最初是指有體物，即具有金錢價(jià)值和實(shí)體存在的財(cái)產(chǎn)，或者說(shuō)有形財(cái)產(chǎn)；有體物雖然是物權(quán)的主要客體，但其畢竟只是物權(quán)的客體之一，除此之外，無(wú)體物，即無(wú)形財(cái)產(chǎn)，具有金錢價(jià)值且沒(méi)有實(shí)體存在的財(cái)富?！胺缮峡傻弥涞淖匀涣Α保珉?、熱、氣、磁力等無(wú)形物，以及可流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，亦可是物權(quán)的客體。3一、物與物權(quán)判斷物與非物的標(biāo)準(zhǔn)是物的法律特征客觀物質(zhì)性。物必須是“客觀存在”的物質(zhì)實(shí)體,傳統(tǒng)的物僅限有體物。可支配性。能夠被人力所支配并滿足人的需要。合法性。須為法律所確認(rèn)。問(wèn)題：（1）人體之器官、血液是否是物？與人體分離的器官、血液及毛發(fā)等是否是物？（2）網(wǎng)絡(luò)虛擬財(cái)產(chǎn)是否是物？

4物的分類

從不同的角度，可對(duì)物作不同的分類，其中諸多分類對(duì)于物權(quán)的類型劃分和規(guī)則設(shè)計(jì)，具有重要的影響。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。這是民法上關(guān)于物的最基本的劃分。區(qū)分的意義在于物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同確定訴訟管轄不同特定物與種類物。區(qū)分的意義在于物權(quán)只能以特定物為客體，而債權(quán)的客體則既可以是特定物，也可以是種類物意外滅失的法律效果不同。特定物交付前滅失的，可以免除義務(wù)人的給付義務(wù)，權(quán)利人僅可以要求損害賠償；而種類物滅失不能免除義務(wù)人的給付義務(wù)5主物與從物。主物可以獨(dú)立存在，并能夠發(fā)揮主要效用從物是可以獨(dú)立的，但是在與主物結(jié)合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的物。通常從物隨同主物一起轉(zhuǎn)讓，除非法律或合同另有規(guī)定或約定。原物與孳息原物是依其自然屬性或法律規(guī)定產(chǎn)生新物的物。孳息是物或權(quán)益而產(chǎn)生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物。法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定由一定法律關(guān)系產(chǎn)生的物。孳息一定是獨(dú)立存在的物。孳息的歸屬：天然孳息，由所有權(quán)人取得，一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。6（二）物權(quán)物權(quán)的概念與特征盡管大陸法系諸國(guó)民法上均有關(guān)于物權(quán)制度的系統(tǒng)規(guī)定，但通常并未給物權(quán)作出明確的定義。民法理論上，對(duì)物權(quán)的概念應(yīng)如何認(rèn)識(shí)，也有著諸多不同的學(xué)說(shuō)主張。在物權(quán)的定義中應(yīng)表明對(duì)物支配的內(nèi)容，學(xué)界已形成共識(shí)，而對(duì)于享受物之利益與排除他人干涉之內(nèi)容，在物權(quán)的定義中應(yīng)如何體現(xiàn)則有不同認(rèn)識(shí)。因此，通說(shuō)認(rèn)為，物權(quán)是指權(quán)利人直接支配特定物并具有排他性的權(quán)利。簡(jiǎn)而言之，物權(quán)就是對(duì)特定物享有排他的支配權(quán)。物權(quán)的特征（與債權(quán)比較而言）物權(quán)的絕對(duì)性、對(duì)世性。權(quán)利主體是特定的人或團(tuán)體，義務(wù)主體是不特定的人或團(tuán)體。債權(quán)的權(quán)利主體和義務(wù)主體均是特定的，因此債權(quán)被視為“相對(duì)權(quán)”或?qū)θ藱?quán)。7物權(quán)的支配性，權(quán)利的內(nèi)容是直接支配一定的物。直接支配是指權(quán)利人無(wú)需借助他人的行為就能夠行使自己的權(quán)利。而物權(quán)的支配性，要求物權(quán)人行使自己的權(quán)利時(shí)，他人有不妨礙物權(quán)人的義務(wù)，物權(quán)具有排除他人干涉的內(nèi)容，即“排他性”。物權(quán)相對(duì)于債權(quán)的優(yōu)先性（詳見沈陽(yáng)金龍賓館與被上訴人沈陽(yáng)商業(yè)城廣告有限公司侵權(quán)糾紛一案），物權(quán)的客體同時(shí)又是債權(quán)的給付標(biāo)的物時(shí)，無(wú)論物權(quán)成立先后，其效力均優(yōu)先于債權(quán)。物權(quán)設(shè)立的法定主義，而債權(quán)基于合同、侵權(quán)行為，無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生。物權(quán)的長(zhǎng)期性與永久性89物權(quán)的分類所有權(quán)與他物權(quán)（根據(jù)物權(quán)的主體是所有人抑或非所有人）所有權(quán)是指所有人依法可以對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)是最完整/最充分的權(quán)利。他物權(quán)是所有權(quán)以外的物權(quán)，（包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）亦稱限制物權(quán)。它是所有權(quán)權(quán)能與所有權(quán)人發(fā)生分離，由所有權(quán)人以外的人，即他物權(quán)人對(duì)物享有一定程度的直接支配權(quán)。他物權(quán)與所有權(quán)一樣，具有直接支配物，并排斥他人干涉的性質(zhì)。10用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)（根據(jù)物權(quán)設(shè)立的目的）用益物權(quán)是指以物的使用、收益為目的的物權(quán)，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。兩者區(qū)別的意義在于：用益物權(quán)注重使用價(jià)值，擔(dān)保物權(quán)注重交換價(jià)值；用益物權(quán)一定是在“不動(dòng)產(chǎn)”上成立的物權(quán)；而擔(dān)保物權(quán)則既可以在不動(dòng)產(chǎn)，也可以在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立；用益物權(quán)除地役權(quán)以外，均為主物權(quán)；而擔(dān)保物權(quán)則都是從物權(quán)，即以主債權(quán)的存在為前提。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（根據(jù)物權(quán)設(shè)定的客體）獨(dú)立物權(quán)與從物權(quán)能夠獨(dú)立存在的物權(quán)為獨(dú)立物權(quán)。自身并無(wú)獨(dú)立價(jià)值，只能從屬于其他權(quán)利存在的物權(quán)為從屬權(quán)。11二、物權(quán)法的基本原則（一）物權(quán)法定原則物權(quán)法定原則的含義物權(quán)種類法定，當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新種類物權(quán)。物權(quán)內(nèi)容法定，即物權(quán)的方式、效力等內(nèi)容都由法律明文規(guī)定，當(dāng)事人不得在物權(quán)中自由創(chuàng)設(shè)新的內(nèi)容物權(quán)法定原則的效力行為人違反種類法定原則，在法定物權(quán)種類之外創(chuàng)設(shè)物權(quán)，該物權(quán)創(chuàng)設(shè)行為無(wú)效。行為人設(shè)定與法定物權(quán)相異的內(nèi)容，該設(shè)定行為無(wú)效。12（三）物權(quán)客體特定原則物權(quán)客體特定原則又稱一物一權(quán)原則，即物權(quán)只存在確定的一物之上，每一行為只能處分一物。一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)，一物的一部分不能成立所有權(quán)，一物之上不能存在多重所有權(quán)；但是一物上可以存在兩個(gè)以上所有人，多數(shù)人可以享有該所有權(quán)。一物之上可以成立多個(gè)相互之間互不沖突的物權(quán)。所有權(quán)與他物權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)、數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)可以共存。13（三）物權(quán)公示原則公示原則是關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則，主要適用于基于法律行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情況。所謂公示，是指以公開的、外在的、易于查知的適當(dāng)形式（公示方法）展示物權(quán)存在和變動(dòng)的情況，使得第三人在物權(quán)變動(dòng)時(shí)能夠知道權(quán)利的實(shí)際狀態(tài)。物權(quán)公示原則，就是法律上要求當(dāng)事人必須以法定的、公開的方式展現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，否則，不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力、公信力或?qū)股埔獾谌说男Ч９镜男Яξ餀?quán)轉(zhuǎn)移的效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。辦理登記變更登記的權(quán)利人，推定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓給該權(quán)利人；通過(guò)交付轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)的占有，特定為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。14公示生效主義物權(quán)的變動(dòng)（轉(zhuǎn)移）須經(jīng)法定公示才能生效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，原則上須經(jīng)依法登記，才能發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，則自交付時(shí)發(fā)生效力。公示對(duì)抗主義某些物權(quán)的變動(dòng)，僅需當(dāng)事人意思即可，不以公示為前提。但是，未經(jīng)公示不可對(duì)抗善意第三人。物權(quán)推定效力。登記的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人推定為合法權(quán)利人。15公信效力。物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行了公示后，依法產(chǎn)生公信力。公信力表現(xiàn)為當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公式，即使該公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)實(shí)際存在瑕疵，對(duì)信賴該公示的物權(quán)并從事了物權(quán)交易的人，法律承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，以保護(hù)交易安全。公信力具體體現(xiàn)：（1）若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法律要求進(jìn)行了公示，第三人因信賴這一公示而進(jìn)行一定行為，事后即使公示出來(lái)的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)亦受保護(hù)；（2）若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法進(jìn)行了公示，則其物權(quán)足以對(duì)抗第三人；（3）若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)未依法進(jìn)行公示，則其物權(quán)不得對(duì)抗第三人。16三、占有（一）占有的概念

（二）占有的種類（三）占有的推定效果17占有是指民事主體對(duì)物進(jìn)行管領(lǐng)形成的事實(shí)狀態(tài)。占有的要件有兩個(gè)：一是客觀上控制；二是主觀上有管領(lǐng)的意思占有與占有權(quán)占有的種類自主占有與他主占有。以是否有所有的意思占有標(biāo)的物。如質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人的占有屬于他主占有。直接占有與間接占有。這種分類是以對(duì)物是否進(jìn)行直接的管領(lǐng)與控制。如質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人的占有屬于直接占有。出質(zhì)人、出租人、寄存人、出借人的占有屬于間接占有。有權(quán)占有和無(wú)權(quán)占有。這種分類是以是否基于法律或合同的規(guī)定而享有占有物的權(quán)利善意占有與惡意占有。對(duì)于無(wú)權(quán)占有，占有人是否在占有時(shí)知道或者不應(yīng)當(dāng)知道其占有是非法占有的情形。18占有的推定效果（效力）事實(shí)推定：推定占有人是以所有的意思為自己占有，而且占有是公然、善意和和平的；在占有前后的兩個(gè)時(shí)期，有占有證據(jù)的，推定其為繼續(xù)占有。免除占有人的舉證責(zé)任權(quán)利推定：是指占有在占有物期間推定其享有合法的權(quán)利，從而免除占有人的舉證責(zé)任，由相對(duì)人就沒(méi)有權(quán)利提出反證。無(wú)權(quán)占有人與返回請(qǐng)求權(quán)的關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返回原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支付的必要費(fèi)用占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任占有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)賠償損失。19甲和乙是鄰居，兩家素來(lái)關(guān)系密切，兩人經(jīng)?；ハ啻T聊天。2010年10月的一天，甲又去乙家玩，不料正好趕上乙家中有客，乙便邀請(qǐng)甲一同吃飯喝酒。吃完飯后，甲又有急事而匆忙離去，卻不慎將價(jià)值5500元的手機(jī)遺忘在乙家中。乙發(fā)現(xiàn)后沒(méi)有通知甲，而是留著自用，不久該手機(jī)被丟失。后甲得知此事，要求乙返還手機(jī)。乙稱自己的替甲保管手機(jī)，不愿意賠償。后甲將乙告上法院。請(qǐng)問(wèn)：（1）乙占有甲的手機(jī)是否合法？請(qǐng)說(shuō)明理由。（2）乙占有甲的手機(jī)不慎丟失，乙是否負(fù)有賠償責(zé)任？請(qǐng)說(shuō)明理由。20占有的法律保護(hù)占有人返回原物請(qǐng)求權(quán)。占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占，占有人有權(quán)要求返還原物。占有人請(qǐng)求返還原物請(qǐng)求權(quán)自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。占有人排除妨礙或者消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)妨礙占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。占有人賠償損失請(qǐng)求權(quán)，因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。21四、物權(quán)變動(dòng)（一）物權(quán)變動(dòng)的含義與形態(tài)（二）物權(quán)變動(dòng)的原因（三）物權(quán)行為（四）物權(quán)變動(dòng)的公示方式22（一）物權(quán)變動(dòng)的含義與形態(tài)物權(quán)變動(dòng)的含義物權(quán)變動(dòng)，就是物權(quán)的發(fā)生（取得、設(shè)立）、變更（轉(zhuǎn)讓）和消滅，是人與人之間對(duì)于物的支配和歸屬關(guān)系的法律關(guān)系的變更。物權(quán)變動(dòng)的形態(tài)（物權(quán)的取得、變更與消滅）物權(quán)的取得（原始取得與繼受取得）物權(quán)的原始取得。物權(quán)的取得非依他人既存的權(quán)利而取得。通常是基于事實(shí)行為而取得物權(quán)。所謂依事實(shí)行為而取得物權(quán)，主要指依無(wú)主物先占、埋藏物發(fā)現(xiàn)、依自己的所有權(quán)而取得原物之孳息等。23物權(quán)的繼受取得。繼受取得也稱傳來(lái)取得，是指權(quán)利是基于他人既存權(quán)利而取得物權(quán)。繼受取得主要是基于法律行為而取得物權(quán)。繼受取得進(jìn)而可以分為轉(zhuǎn)移的繼受取得（基于買賣或贈(zèng)與）和創(chuàng)設(shè)的繼受取得。（在他人所有的標(biāo)的物上通過(guò)設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)的方式設(shè)立限制物權(quán)）。物權(quán)的變更（物權(quán)的客體和內(nèi)容的變更）物權(quán)的客體的變更。標(biāo)的物的增減物權(quán)內(nèi)容的變更。物權(quán)存續(xù)時(shí)間的變更等等。物權(quán)的消滅（物權(quán)的喪失）絕對(duì)消滅。物權(quán)的標(biāo)的物消滅，物權(quán)消滅相對(duì)消滅。物與物權(quán)的原主體分離與新主體結(jié)合，物權(quán)轉(zhuǎn)讓24（二）引起物權(quán)變動(dòng)的原因物權(quán)變動(dòng)的原因主要有兩類：法律行為；法律行為以外的原因（主要是基于事實(shí)行為）法律行為（最重要、最常見的原因）法律行為以外的原因基于事實(shí)行為。合法建造房屋、拆除房屋等事實(shí)行為；基于法律規(guī)定。繼承或受遺贈(zèng)引起的物權(quán)變動(dòng)基于公法上的原因。因征收或人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或強(qiáng)制執(zhí)行而引起的物權(quán)變動(dòng)。必須公示不必公示25（三）物權(quán)行為物權(quán)行為的含義物權(quán)行為，是指發(fā)生物權(quán)上的效果（導(dǎo)致物權(quán)的取得、設(shè)立、變更和消滅）的法律行為，是由物權(quán)的意思表示與登記或交付（形式要件）相結(jié)合的（要式）法律行為。物權(quán)行為的成立要件（當(dāng)事人、意思表示和標(biāo)的）與生效要件（當(dāng)事人適格、意思表示無(wú)瑕疵與標(biāo)的可能、確定和合法）物權(quán)行為不同于債權(quán)行為法律效果。債權(quán)行為是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)的法律效果（不會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)的減少）；物權(quán)行為是在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)的取得、設(shè)立、變更和消滅的法律效果。26月球的土地能出賣嗎？標(biāo)的的可能、確定和合法27有效條件不同。物權(quán)行為的有效要件要求出讓人對(duì)標(biāo)的物須有處分權(quán)，無(wú)處分權(quán)而轉(zhuǎn)讓他人之物，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，此種情況產(chǎn)生效力待定狀態(tài)。而債權(quán)行為對(duì)此（有無(wú)處分權(quán)）則沒(méi)有要求，因?yàn)閭鶛?quán)行為不是處分行為，只是負(fù)擔(dān)行為。所以，出賣他人之物的買賣合同可以有效。兼容性。物權(quán)行為不具有兼容性，就同一標(biāo)的物只能實(shí)施一次處分行為，不能反復(fù)作出多次處分行為。債權(quán)行為具有兼容性，就同一標(biāo)的物可以重復(fù)多次買賣行為，即“一物數(shù)賣”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<合同法>若干問(wèn)題的解釋

（二）第25條規(guī)定》：“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任，人民法院應(yīng)予支持?！?8（四）物權(quán)變動(dòng)的公示方式不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式（基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)）登記生效不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外（《物權(quán)法》第9條規(guī)定）法律另有規(guī)定（不以登記為生效要件，而以登記為對(duì)抗要件）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件29（四）物權(quán)變動(dòng)的公示方式特殊規(guī)定（非以法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)不以登記為生效要件）依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效條件，但事后處分時(shí)仍要登記因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力30不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記制度（具體規(guī)則）登記地點(diǎn)：由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理登記類型。房地產(chǎn)統(tǒng)一登記、初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記。更正登記。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。異議登記。異議登記是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。預(yù)告登記（針對(duì)房屋買賣合同）當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，暗號(hào)約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。31（四）物權(quán)變動(dòng)的公示方式動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式交付生效動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以“交付”為標(biāo)準(zhǔn)。如果當(dāng)事人就動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問(wèn)題達(dá)成了協(xié)議，但在尚未交付標(biāo)的物以前，所有權(quán)并不移轉(zhuǎn)。交付是指財(cái)物或提取物的憑證轉(zhuǎn)移給他人占有的行為。典型的是現(xiàn)實(shí)交付，即直接的占有轉(zhuǎn)移登記對(duì)抗32船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。因此，對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件。但登記具有對(duì)抗效力，即對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車而言，如果交付后沒(méi)有辦理登記，不能對(duì)抗善意第三人。33特殊的交付方式（簡(jiǎn)易交付、指示交付、占有改定）簡(jiǎn)易交付即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，無(wú)需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。指示交付即讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付占有改定即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物由出讓人繼續(xù)占有，受讓人取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付，并在是否達(dá)成物權(quán)讓與合意時(shí)，視為已經(jīng)交付。34第二節(jié)所有權(quán)一、所有權(quán)的概念二、所有權(quán)類型類型三、善意取得制度四、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的特殊取得方式35一、所有權(quán)的概念所有權(quán)的概念所有權(quán)的含義，《物權(quán)法》39條：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)的特征完整性：完全的支配權(quán)包括占有、使用、收益和處分權(quán)能絕對(duì)權(quán)：所有權(quán)人對(duì)權(quán)利的行使，不需要借助他人的行為，即可直接實(shí)現(xiàn)對(duì)其財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益與處分排他性：一物一權(quán)；所有權(quán)行使排除他人干涉永久性：所有權(quán)沒(méi)有存續(xù)期限36一、所有權(quán)的基本理論所有權(quán)的全能占有：所有權(quán)人對(duì)于財(cái)產(chǎn)實(shí)際上的占領(lǐng)、控制。使用權(quán)：依照物的性能和用途加以利用，實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值。收益權(quán)：收取所有物的孳息，包括自然孳息和法定孳息。處分權(quán)：事實(shí)上的處分，其法律結(jié)果實(shí)質(zhì)上是消滅了原財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)；法律上的處分，其法律結(jié)果實(shí)質(zhì)上是轉(zhuǎn)移原財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)37二、所有權(quán)類型（一）國(guó)家所有權(quán)（二）集體所有權(quán)（三）私人所有權(quán)（四）共有（按份共有與共同共有）38（一）國(guó)家所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)的定義國(guó)家以所有者身份對(duì)法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)享有的全面支配權(quán)，又稱全民所有。國(guó)家所有權(quán)的特征主體的唯一性客體的廣泛性取得方式的特殊性：征收、國(guó)有化、沒(méi)收、依法取得遺失物等權(quán)利享有的間接性權(quán)利保護(hù)的特別性：未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營(yíng)、管理的國(guó)家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制39國(guó)家所有權(quán)的客體范圍城市土地、礦藏、水流、海域無(wú)線電頻譜資源國(guó)防資產(chǎn)野生動(dòng)植物資源森林、山嶺、草原、荒地等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國(guó)家所有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，屬于國(guó)家所有40（二）集體所有權(quán)集體所有權(quán)的定義集體所有權(quán)是農(nóng)民集體對(duì)法律規(guī)定的農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有的支配權(quán)。集體所有權(quán)的特征主體是農(nóng)民集體：村集體；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體?？腕w（范圍）集體所有權(quán)并非全面的支配權(quán)，須受法律的限制。農(nóng)村集體無(wú)權(quán)將集體所有的土地用作商業(yè)開發(fā)。如要商業(yè)開發(fā)須經(jīng)國(guó)家征用集體土地，再由國(guó)家出讓國(guó)有土地使用權(quán)的方式進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。41《物權(quán)法》60條規(guī)定：“對(duì)于集體所有的土地與森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（1）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；（2）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（3）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)?！笨腕w范圍包括：（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；（4）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；（4）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。42（三）私人所有權(quán)私人所有權(quán)的定義私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有的全面支配權(quán)。私人所有權(quán)的特征私人所有權(quán)的主體是“私人”。“私人”相對(duì)于國(guó)家、集體而言，包括自然人（中國(guó)公民、外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人，也包括企業(yè)法人、個(gè)體工商戶、合伙等），也包括法人私人所有權(quán)的客體（范圍）私人所有權(quán)的內(nèi)容。房屋、儲(chǔ)蓄、投資收益等。問(wèn)題：僧侶死亡以后遺留的財(cái)產(chǎn)，其繼承人是否可以繼承？社會(huì)團(tuán)體所有權(quán)也受法律保護(hù)。43業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)三種權(quán)利構(gòu)成，并且三種權(quán)利共同作為一個(gè)整體權(quán)利建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體區(qū)分所有權(quán)的客體包括專有部分和共有部分。其中，專有部分的要求：一是獨(dú)立性，既包括構(gòu)造上的獨(dú)立性（特定的空間），也包括利用上獨(dú)立性（排他性使用）二是須公示，能夠登記。專有部分的所有權(quán)客體是公用部分及其附屬物、共用設(shè)施等。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)44專有部分的所有權(quán)業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分業(yè)主在行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。如業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)45共有部分的共有權(quán)業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分（電梯、過(guò)道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等）享有共有的權(quán)利建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)46成員權(quán)（共同管理權(quán)）成員權(quán)的含義成員權(quán)的主要內(nèi)容業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

（2/3以上）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)47

（四）所有權(quán)之共有共有概述共有的含義。共有是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)。（見圖）共有的特征共有的主體是兩個(gè)以上的人；共有的客體是一項(xiàng)統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)（可以是一個(gè)集合物、合成物，汽車與房屋）、也可以是單一物），共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割（不能由共有人分別所有）；共有的內(nèi)容是共有人對(duì)共有物按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，或者平等地享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)（多人共享一個(gè)所有權(quán)，多人按照各自的份額或平等享有所有權(quán)利）。處分共有物必須經(jīng)全體共有人協(xié)商依法定方式?jīng)Q定；48物所有權(quán)兩個(gè)以上上所有權(quán)主體收益占有

使用

處分按份共有共同共有占有使用收益處分49共有形態(tài)的推定共有形成的原因：基于當(dāng)事人的意思發(fā)生；基于法律規(guī)定基于當(dāng)事人的意思發(fā)生，但是共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為何種共有形態(tài)的，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。共有的一般效力共有人的權(quán)利義務(wù)：共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)；沒(méi)有約定或約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利義務(wù)。共有物的分割方式：協(xié)議方式分割；達(dá)不成協(xié)議，實(shí)物分割難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割；對(duì)外債權(quán)債務(wù)因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。50甲、乙、丙于2001年9月共同出資購(gòu)得古董一件，約定由甲保管。同年10月，甲將古董作價(jià)18萬(wàn)元賣給丁。事后，甲告訴乙、丙。乙、丙要求分得賣古董所得款項(xiàng)，甲即分給乙、丙各6萬(wàn)元。丁購(gòu)得此古董后，于同年11月將該古董以20萬(wàn)元的價(jià)格賣給戊，戊先支付了15萬(wàn)元價(jià)款，雙方約定，只有戊支付剩下的5萬(wàn)元后，該古董所有權(quán)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移。戊友己也非常喜愛(ài)此古董，戊就將該古董以同樣價(jià)格出賣給己。鑒于該古董的部分地方?jīng)]有清理，而且個(gè)別地方需要修補(bǔ)，己遂將該古董送去庚古玩店進(jìn)行清理與修補(bǔ)。因己未按期支付庚古玩店相關(guān)費(fèi)用，該古董被庚古玩店留置。庚古玩店通知己應(yīng)在30日內(nèi)支付其應(yīng)支付的費(fèi)用，但己未能按期支付。庚古玩店即將該古董折價(jià)受償，扣除費(fèi)用，將差額補(bǔ)償給己，但己不同意庚古玩店的這種做法。51共同共有共同共有是兩個(gè)以上的公民或法人，根據(jù)某種共有關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共有關(guān)系產(chǎn)生的前提是基于法律規(guī)定的共有關(guān)系的存在。例如，家庭、夫妻關(guān)系等。占有、使用、收益與處分。共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有和使用權(quán)利，對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)的收益共有人共同享用，對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)的處分須全體共有人的同意。共同共有關(guān)系終止，分割共有物。共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定按份額共有或共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份額共有。52共同共有的內(nèi)部關(guān)系共有物的管理?！段餀?quán)法》第97條規(guī)定個(gè)，對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。共有共有物的分割。原則上禁止分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割是可以請(qǐng)求分割關(guān)于對(duì)外債權(quán)債務(wù)的內(nèi)部效力。除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。實(shí)例分析之。共同共有的外部關(guān)系：共有人共同處分共有物（共有物之處分須征得全體一致同意）；共有人之間未經(jīng)全體共有人一致同意處分共有物，為無(wú)權(quán)處分。注意：為保護(hù)第三人利益善意取得除外53按份共有按份共有的概念的理解按份額共有，又稱分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。占有、使用和收益。按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈(zèng)人獲得。處分。按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。54按份共有的內(nèi)部關(guān)系關(guān)于共有物的管理。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。關(guān)于共有物的分割。共有人約定不得分割共有的財(cái)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。對(duì)外債權(quán)債務(wù)的內(nèi)部效力。內(nèi)部關(guān)系上，各共有人對(duì)其各自財(cái)產(chǎn)份額按照份額分?jǐn)?，?duì)共有人的共同的債權(quán)與債務(wù)亦按照其份額分享債權(quán)與分擔(dān)債務(wù)。對(duì)外關(guān)系上，任何一份按份共有人均有權(quán)主張全部債權(quán)或者義務(wù)承擔(dān)全部債務(wù)。55按份共有的對(duì)外關(guān)系共有物的處分。按份共有按照多數(shù)決原則處分共有物。關(guān)于份額的處分。按份共有人自由處分自己的份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。56五、善意取得何謂善意取得？轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間，以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)為目的而為不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)的交付，即便轉(zhuǎn)讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，在受讓人為善意時(shí)仍可由其取得標(biāo)的物的所有權(quán)的制度。善意取得的適用范圍包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。遺失物原則上不適用善意取得，所有權(quán)人在得知喪失占有之日起兩年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還。但善意受讓人通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買取得時(shí)，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。被盜、被搶的財(cái)物原則上不適用善意取得，但通過(guò)公開市場(chǎng)取得受讓人應(yīng)受保護(hù)。金錢、無(wú)記名有價(jià)證券無(wú)條件適用善意取得57動(dòng)產(chǎn)的善意取得動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件標(biāo)的物須為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人須為動(dòng)產(chǎn)的占有人（基于真權(quán)利人意思合法占有標(biāo)的物）出讓人須為無(wú)處分權(quán)人須基于法律行為轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)受讓人須為善意（對(duì)于讓與人無(wú)讓與的權(quán)利即處分權(quán)不知或不得而知）受讓人須以合理的價(jià)格有償受讓法律效果所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，而受讓人則基于善意取得制度而獲得標(biāo)的物所有權(quán)。58賠償請(qǐng)求權(quán)。在原權(quán)利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此原權(quán)利人無(wú)權(quán)要求讓與人返還原物，只能要求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?9五、善意取得不動(dòng)產(chǎn)的善意取得不動(dòng)產(chǎn)的善意取得特別的構(gòu)成要件登記受讓人須為善意，即受讓人不知轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)處分的情形，除非出現(xiàn)以下兩種情形：一是受讓人能夠從登記簿中得知，登記簿所記載的權(quán)利人很可能不正確，即登記簿中存在異議登記；二是登記簿雖記載轉(zhuǎn)讓人為權(quán)利人，但受讓人明知登記錯(cuò)誤，轉(zhuǎn)讓人其實(shí)并非真正的所有權(quán)人。特別的法律效果善意取得不動(dòng)產(chǎn)，不消除不動(dòng)產(chǎn)上其他已登記的物權(quán)。60第三節(jié)用益物權(quán)制度一、用益物權(quán)的基本理論二、主要的用益物權(quán)介紹61一、用益物權(quán)的基本理論用益物權(quán)的含義用益物權(quán)是對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。類型有：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)；準(zhǔn)物權(quán)（海域使用權(quán)；探礦權(quán)；采礦權(quán)；取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利）用益物權(quán)的特征（與擔(dān)保物權(quán)相比較而言）用益物權(quán)是直接支配他人的物的權(quán)利，屬于他物權(quán)用用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的的使用、收益為主要內(nèi)容，注重的是物的使用價(jià)值（以對(duì)標(biāo)的物的占有為前提）用益物權(quán)的客體（標(biāo)的物）主要是不動(dòng)產(chǎn)，但不以不動(dòng)產(chǎn)為限益物權(quán)除了地役權(quán)外均為獨(dú)立的物權(quán)62二、主要用益物權(quán)介紹土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與承包合同的關(guān)系。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不是直接依據(jù)法律規(guī)定取得的，需要由發(fā)包方和承包人之間簽訂承包合同，即使在承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容和期限法定化后，也仍然需要發(fā)包人和承包人通過(guò)承包合同確定其具體的權(quán)利義務(wù)。因此，承保經(jīng)營(yíng)合同是土地承包經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)。因此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。但是，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種用益物權(quán)，物權(quán)法規(guī)定了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限和內(nèi)容。耕地的承包期為30年；草地的承包期為30年－50年；林地的承包期為30年－70年。63二、主要用益物權(quán)介紹流轉(zhuǎn)權(quán)在承包經(jīng)營(yíng)期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒(méi)有辦理“登記”手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人。通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包“荒地”等農(nóng)村土地，依照有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。64建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地所有權(quán)的含義和特點(diǎn)建設(shè)用地所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)的關(guān)系建設(shè)用地使用權(quán)的客體建設(shè)用地使用權(quán)的主體建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式

《物權(quán)法》第137條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、旅游和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓?！薄段餀?quán)法》第137條第3款規(guī)定：“嚴(yán)格限制劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！保?5通過(guò)行政劃撥取得土地使用權(quán)（行政行為）。具有公益性目的性、無(wú)償性、無(wú)期限性，限制其轉(zhuǎn)讓，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓的，須補(bǔ)交土地出讓金。適用范圍：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等用地。通過(guò)土地出讓取得土地使用權(quán)（協(xié)議、拍賣、招標(biāo)、掛牌）土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。雙方簽訂土地出讓合同，約定雙方權(quán)利義務(wù)。（居住用地70年，工業(yè)用地50年，教科文衛(wèi)用地50年，商業(yè)用地40年）。通過(guò)受讓轉(zhuǎn)讓等轉(zhuǎn)移取得的方式取得土地使用權(quán)（協(xié)議），土地使用者將土地使用權(quán)通過(guò)出售、交換和贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓給其他人土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。66《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的20%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。登記無(wú)論通過(guò)何種方式取得，建設(shè)用地使用權(quán)均需要在國(guó)土資源管理部門辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證，方能設(shè)立。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。67建設(shè)用地使用權(quán)的終止期限屆滿（有償出讓商業(yè)用40年、工業(yè)用50年、居住用70年）；被提前收回（擅自改變土地用途、兩年以上不開發(fā)利用的）；土地滅失；土地被征用；有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以提前收回國(guó)有土地使用權(quán)：為公共利益需要使用土地；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢。68地役權(quán)地役權(quán)的含義。地役權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，為了自己利用不動(dòng)產(chǎn)的方便或者不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的提高，通過(guò)約定得以利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。其中，為他人不動(dòng)產(chǎn)利用提供便利的不動(dòng)產(chǎn)供役地，而享有地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)是需役地。供役地與需役地之間不一定毗鄰，即使不相連甚至相距較遠(yuǎn)，也可以成立地役權(quán)。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記，地役權(quán)未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。思考：地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別？69地役權(quán)的期限地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。地役權(quán)具有從屬性和不可分性地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。地役權(quán)不得與需役地的所有權(quán)或使用權(quán)相分離，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

（需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。）70地役權(quán)與其他用益物權(quán)的關(guān)系土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。（先設(shè)立地役權(quán)，后承包的，承包人享有地役權(quán)。）土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。（先承包的，必須經(jīng)承包人同意，才能設(shè)立地役權(quán)。）71地役權(quán)的消滅如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)2次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別性質(zhì)不同。相鄰關(guān)系實(shí)質(zhì)上是相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的延伸或限制，相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利。而地役權(quán)是一種物權(quán)，它是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，不需要登記程序。地役權(quán)是由當(dāng)事人各方通過(guò)合同約定設(shè)立，沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記程序，不能對(duì)抗善意第三人。兩者的內(nèi)容不同。地役權(quán)的設(shè)立是為了使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到更好的行使，是一個(gè)比較高的標(biāo)準(zhǔn)。而相鄰關(guān)系則是為了達(dá)到使用的最低標(biāo)準(zhǔn)。72相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。雖然地役權(quán)多發(fā)生在相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間，但也可以發(fā)生在不相鄰的不動(dòng)產(chǎn)之間。相鄰關(guān)系的權(quán)利取得是無(wú)償?shù)?，而地役?quán)合同是有償?shù)摹?3第四節(jié)擔(dān)保物權(quán)制度一、擔(dān)保物權(quán)概述二、抵押權(quán)三、質(zhì)權(quán)四、留置權(quán)74在市場(chǎng)交易行為中，如果債權(quán)人（貸款人）將錢借給借款人債務(wù)人，貸款人擔(dān)心未來(lái)借款人是否愿意或者能夠履行債務(wù)，如果借款人在借款期限屆滿時(shí)，拖延不履行債務(wù)，拒絕償付本息，貸款人的本息就無(wú)法收回，貸款人對(duì)借款人的債權(quán)勢(shì)必受到損害。再例如買賣合同，如果買賣合同約定了履行的先后順序，出賣人通常先履行交貨的義務(wù)，買受人后履行付款的義務(wù)，但是一旦出賣人交貨后，買受人拒絕付款，出賣人的貨款無(wú)法收回，債權(quán)受到損害。那么，問(wèn)題是，如何促使債務(wù)人履行債務(wù)，從而確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)呢？物權(quán)法上的擔(dān)保物權(quán)制度，就是為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的。75一、擔(dān)保物權(quán)概述（一）擔(dān)保物權(quán)的概念擔(dān)保物權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)利的他物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)的種類擔(dān)保物權(quán)有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)與留置權(quán)三種擔(dān)保物權(quán)分為意定擔(dān)保物權(quán)與法定擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)的區(qū)別目的不同：前者是為了保障債權(quán)的履行，后者是物的利用實(shí)現(xiàn)方式不同：前者須變賣標(biāo)的物獲取交換價(jià)值，無(wú)須有形支配，后者須占有使用收益標(biāo)的物。實(shí)現(xiàn)的時(shí)間不同：未來(lái)；現(xiàn)在。76案例一張三購(gòu)買了一套價(jià)格為150萬(wàn)元的商品房，向銀行申請(qǐng)貸款100萬(wàn)元，銀行在與張三簽訂貸款合同的同時(shí)，與張三簽訂了抵押合同，規(guī)定如果張三屆時(shí)停止按期歸還銀行的貸款本息，銀行有權(quán)將張三的該處房屋拍賣，并從拍賣的款項(xiàng)中扣還剩余的貸款本息。案例二李四經(jīng)營(yíng)水果批發(fā)生意，節(jié)日前需要進(jìn)一批較為昂貴的水果，因?yàn)槭诸^缺乏資金，于是李四將自己的一輛價(jià)值10多萬(wàn)元的大眾速騰轎車開到典當(dāng)行，要求借款10萬(wàn)元，一個(gè)月歸還，利息按月2%計(jì)算。到期不能歸還的，典當(dāng)行有權(quán)拍賣轎車，并從價(jià)款中優(yōu)先受償。案例三王小姐把自己的一只LV拎包送去特約服務(wù)部清洗，約定清潔費(fèi)用五百元，一周后取件。一周后王小姐前往取包，由于沒(méi)有帶錢包，提出先寫一張欠條，先把包取回，改日再來(lái)付款，服務(wù)部不同意，拒絕王小姐取包。77擔(dān)保物權(quán)的特性從屬性。擔(dān)保物權(quán)不能獨(dú)立存在，是從物權(quán)。具體體現(xiàn)為三個(gè)方面：一是成立的從屬性；二是轉(zhuǎn)移上的從屬性；消滅上的從屬性。權(quán)利行使的附條件性。擔(dān)保物權(quán)被設(shè)定后，不能被馬上行使，只有在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形才可行使擔(dān)保物權(quán)。優(yōu)先受償性。擔(dān)保物權(quán)對(duì)于債權(quán)的擔(dān)保，是通過(guò)優(yōu)先受償權(quán)而實(shí)現(xiàn)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)情形時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人可就擔(dān)保物變價(jià)之后的價(jià)金優(yōu)先于普通債權(quán)人得到清償。擔(dān)保物權(quán)的消滅主債權(quán)消滅；擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形（如訴訟時(shí)效屆滿）。78鄭州建筑段鄭州供銷公司農(nóng)業(yè)銀行鄭州花園支行借款合同94.7.27-95.2.27100萬(wàn)元借款合同94.11.2-95.2.250萬(wàn)元抵押證明：同意以鐵路賓館樓房4711平米

作為貸款抵押。并且辦理了抵

押登記。鄭州房屋修建中心1.請(qǐng)分析本案中的法律關(guān)系（主體）2.抵押權(quán)如何設(shè)定（設(shè)定行為）？抵押合同的成立與時(shí)效？3.抵押物可以是什么？抵押物不可以是什么？4.抵押權(quán)的設(shè)定與抵押登記之間的關(guān)系79二、抵押抵押的概念抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，而將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押的特點(diǎn)（除了具備擔(dān)保的一般特點(diǎn)以外）不轉(zhuǎn)移抵押物的占用，抵押物仍由抵押人占有、使用、收益以及符合一定條件可以處分抵押物（經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押物）抵押權(quán)的設(shè)立必須采用登記或其他方法公示。抵押權(quán)具有不可分性。如何理解不可分性？80抵押權(quán)的不可分性，意味著一旦抵押物被用來(lái)提供擔(dān)保，抵押物的分割、被擔(dān)保之債的分割，不導(dǎo)致抵押權(quán)的分割；抵押物部分滅失，剩余部分仍擔(dān)保債之全部；債權(quán)部分清償，不產(chǎn)生抵押權(quán)部分消滅的效力。甲銀行貸給乙公司100萬(wàn)元，甲乙約定乙將自己的一處價(jià)值150萬(wàn)元的房屋作為擔(dān)保物。150萬(wàn)元的房屋擔(dān)保甲銀行對(duì)乙公司的100萬(wàn)元的債權(quán)（1）如果乙公司已經(jīng)向甲銀行償還了50萬(wàn)元的本金，那么甲銀行還可以就沒(méi)有償還的剩余債權(quán)對(duì)擔(dān)保物的全部行使權(quán)利。（2）如果房屋失火，致使房屋價(jià)值貶損，150萬(wàn)元房屋僅值50萬(wàn)元，那么房屋的殘值應(yīng)擔(dān)保全部的100萬(wàn)元債權(quán)。（3）擔(dān)保物價(jià)值上漲，150升值為300萬(wàn)，乙公司無(wú)權(quán)要求減少擔(dān)保物。81（4）開發(fā)商為從銀行借款將其開發(fā)的住宅抵押，即使該住宅基于開發(fā)商的銷售行為轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人仍可以就轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。抵押權(quán)不可分性例外規(guī)定第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意時(shí)，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。82抵押財(cái)產(chǎn)的范圍（抵押標(biāo)的）一般規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及權(quán)利均為抵押物。抵押物須符合一定條件：不轉(zhuǎn)移占有，須符合可以轉(zhuǎn)讓、可以登記為公示方法。抵押財(cái)產(chǎn)的具體范圍擔(dān)保法34條規(guī)定，抵押人所有的房屋和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；交通工具；物權(quán)法180條擴(kuò)大到：生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品等動(dòng)產(chǎn)；正在建造的建筑物、船舶航空器；法律行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。禁止抵押的財(cái)產(chǎn)范圍：土地所有權(quán)；耕地、宅基地等集體所有土地的使用權(quán)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益設(shè)施；所有權(quán)不明的財(cái)產(chǎn)；依法被查封扣押的財(cái)產(chǎn)等。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)83動(dòng)產(chǎn)的浮動(dòng)抵押概念：經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者將企業(yè)現(xiàn)在和將來(lái)所有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品等動(dòng)產(chǎn)作為一個(gè)整體共同設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。（物權(quán)法181條）特征浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)的特殊性，動(dòng)產(chǎn)的浮動(dòng)抵押實(shí)現(xiàn)之前，須經(jīng)財(cái)產(chǎn)確定（固定）的步驟，即結(jié)晶。抵押的財(cái)產(chǎn)處于不斷變化中，直到法定或約定事由發(fā)生才能確定：債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)；抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷；當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。浮動(dòng)抵押期間，抵押人可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要處分抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人不得對(duì)抗已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人。84房地一體原則以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押85抵押權(quán)的設(shè)定抵押權(quán)設(shè)定行為，即抵押合同（債權(quán)行為）抵押合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。抵押合同當(dāng)事人包括抵押人與抵押權(quán)人，其中抵押權(quán)人就是債權(quán)人，抵押人既可以是債務(wù)人，也可以是當(dāng)事人。抵押合同的效力：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)訂立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同的效力。抵押登記（物權(quán)行為）登記生效：以建筑物和其他地上附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及正在建造的建筑物抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記對(duì)抗：以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運(yùn)輸工具以及正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。86抵押擔(dān)保的范圍所擔(dān)保的債權(quán)的范圍主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定抵押物的范圍抵押物的范圍以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)抵押物及其抵押物的附合物、混合物或者加工物等。抵押物的從物，但是抵押物與其從物由兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)除外。城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。87抵押物的物上代位擔(dān)保物滅失后，其價(jià)值變?yōu)槠渌麢?quán)利或他物時(shí)，則擔(dān)保物權(quán)繼續(xù)存在于該物或權(quán)利之上。在擔(dān)保期間，如果擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征用等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。88抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆绞脚馁u抵押物價(jià)款受償---請(qǐng)求法院或委托拍賣行進(jìn)行將抵押物折價(jià)抵償----另行訂立合同，流押合同禁止，不得損害其他債權(quán)人的利益變賣抵押物價(jià)金受償流押合同之禁止訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的使用權(quán)轉(zhuǎn)移債權(quán)人所有。當(dāng)事人在抵押合同約定，債務(wù)人履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效。土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)以劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，拍賣所得優(yōu)先用于繳納土地使用權(quán)出讓金的款額。89抵押物的轉(zhuǎn)讓限制抵押人原則上可以轉(zhuǎn)讓抵押物抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的限制條件須經(jīng)抵押權(quán)人的同意轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存滌除權(quán)受讓人以清償債務(wù)的方式滌除抵押權(quán)、以獲取抵押物所有權(quán)的權(quán)利。抵押權(quán)的順位同一抵押物可以設(shè)立數(shù)項(xiàng)抵押權(quán)（一物數(shù)押）對(duì)于一物數(shù)押處理原則：《物權(quán)法》對(duì)一物數(shù)押沒(méi)有限制，依據(jù)順序受償原則處理，在先順位優(yōu)先于在后順位。在不影響其他抵押權(quán)人的利益的情況下，在先抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或變更抵押權(quán)順位。90同一債權(quán)可能存在數(shù)項(xiàng)擔(dān)保。存在數(shù)項(xiàng)擔(dān)保時(shí)，若債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。目的在于避免債務(wù)人轉(zhuǎn)嫁自己承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，如果其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。91抵押權(quán)的保全抵押人的行為使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為，恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。否則，抵押權(quán)人要求要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。抵押權(quán)的孳息收取權(quán)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或法定孳息抵押與租賃抵押人有權(quán)在抵押權(quán)設(shè)定（訂立抵押合同）前后將抵押物出租。但是抵押人在抵押權(quán)設(shè)立后出租的，給租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！霸诤蟮盅翰黄圃谙茸赓U規(guī)則”92抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后所得價(jià)款的清償順序：①實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；②主債權(quán)的利息；③主債權(quán)。剩余部分歸抵押人所有。一物數(shù)押，多個(gè)抵押權(quán)并存時(shí)的清償順序，同一個(gè)財(cái)產(chǎn)向多個(gè)債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；如果當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。這一規(guī)則僅適用于登記產(chǎn)生對(duì)抗效力的抵押權(quán)類型。順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超過(guò)順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。處理辦法是將拍賣等所得價(jià)款扣除順位在先抵押權(quán)93所擔(dān)保的債權(quán)額，對(duì)該項(xiàng)款額予以提存，剩余部分方可供順位在后的抵押權(quán)優(yōu)先受償。順位在先的抵押權(quán)人所擔(dān)保的債權(quán)先到期，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)款應(yīng)予提存，留待清償順位在后的抵押擔(dān)保債權(quán)。抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。這一規(guī)則僅適用于登記產(chǎn)生對(duì)抗效力的抵押權(quán)類型。即，無(wú)論是設(shè)立在先抑或先到期的債權(quán)，不得主張優(yōu)先性。94

甲企業(yè)在2012年將連續(xù)向乙銀行貸款，甲企業(yè)以生產(chǎn)設(shè)備設(shè)定1000萬(wàn)元的最高額抵押：（1）如果2012年實(shí)際借款為800萬(wàn)元，則債權(quán)人乙銀行以800萬(wàn)元為限對(duì)抵押物優(yōu)先受償，在1200萬(wàn)元的拍賣價(jià)款中，800萬(wàn)元優(yōu)先給乙銀行，剩下的400萬(wàn)元退給甲企業(yè)；（2）如果2012年實(shí)際借款為1600萬(wàn)元，則債權(quán)人乙銀行的抵押權(quán)以最高額1000萬(wàn)元為限，對(duì)超出部分不具有優(yōu)先受償權(quán)，在1200萬(wàn)元的拍賣價(jià)款中，1000萬(wàn)元優(yōu)先給乙銀行。95最高額抵押概念：最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償特殊性：最高額抵押時(shí)限額抵押；無(wú)論將來(lái)實(shí)際債權(quán)額的如何增減變動(dòng)，抵押權(quán)人只能在最高債權(quán)額限度內(nèi)就抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；最高額抵押的從屬性與不可分性。最高額抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)確定抵押權(quán)生效時(shí)所擔(dān)保的抵押權(quán)人的債權(quán)額約定的債權(quán)確定期間屆滿；沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人子最高抵押權(quán)設(shè)立之日起滿2年后請(qǐng)求確定債權(quán)；新的債權(quán)不可能發(fā)生；抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。96最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他債權(quán)人產(chǎn)生不利影響。最高額抵押設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)最高額抵押權(quán)時(shí)，如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過(guò)部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ蝗绻麑?shí)際發(fā)生的債權(quán)余額低于最高限額的，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對(duì)抵押物優(yōu)先受償。97抵押權(quán)的消滅債權(quán)消滅抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押物滅失例外情形，即抵押物代位。抵押物滅失后，存在的賠償金、保險(xiǎn)金等價(jià)值轉(zhuǎn)換形態(tài)，則抵押權(quán)繼續(xù)存在于保險(xiǎn)金、賠償金之上。混同混同，即權(quán)利與義務(wù)歸于一人。如果抵押物的所有權(quán)歸于抵押權(quán)人，則出現(xiàn)用自己的物擔(dān)保自己的債權(quán)，因此，此種情形下，視為抵押權(quán)人與抵押人的混同。例外情形抵押權(quán)人取得抵押物的所有權(quán)后，并不注銷抵押登記，則抵押權(quán)依然存在。當(dāng)?shù)盅何锉晦D(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，抵押權(quán)人依然可以行使抵押權(quán)。98

1995年10月3日，某廠職工楊某停薪留職，要開辦一家飲食店，因資金不足，向本廠職工徐某借款4000元。雙方書面約定：1年還本付息，楊某將其一件高檔進(jìn)口電子琴交給徐某作擔(dān)保。10天后，徐某要楊某帶電子琴到徐某家取款，楊某稱電子琴幾天前被其弟借走，過(guò)幾天才能還回來(lái)，現(xiàn)急需現(xiàn)款，請(qǐng)徐某先把錢借給他，如果到時(shí)不還，電子琴任徐某處理。于是徐某當(dāng)場(chǎng)交給楊某4000元現(xiàn)金。不久，楊某因經(jīng)營(yíng)不善，虧損嚴(yán)重，又將電子琴交給其鄰居孫某作質(zhì)押，借得現(xiàn)款2000元。徐某得知此事后，認(rèn)為楊某在戲弄自己，要求楊某馬上將電子琴交給自己，否則就解除合同。楊某請(qǐng)求寬限幾日，徐某不允，表示要將電子琴折價(jià)抵償。楊某說(shuō)電子琴在孫某處，如孫某同意，你隨便處理。于是徐某找到孫某索要電子琴，但遭到孫某拒絕，徐某認(rèn)為自己設(shè)質(zhì)在先，便強(qiáng)行搬走電子琴。孫某于是告到法院，要求徐某返還電子琴。

提問(wèn)：孫某的訴訟請(qǐng)求是否能得到法院的支持？為什么？99

甲、乙系朋友關(guān)系，甲因單位外派出國(guó)，便將自己家中的摩托車、電視機(jī)等貴重物品交給乙保管、使用。此后不久，乙租賃的時(shí)裝攤位因經(jīng)營(yíng)策略有誤，發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，便向同一服裝廳的一位浙江籍老板丙借錢，丙提出擔(dān)保的要求，乙便將寄放在自己家中的甲的摩托車和彩電交給丙，聲稱是自己之物。雙方簽訂了書面協(xié)議，約定1年還本付息，丙不準(zhǔn)損壞彩電和摩托車。丙將1萬(wàn)元現(xiàn)金交給乙。后來(lái)，甲臨時(shí)回國(guó)，發(fā)現(xiàn)此事后，要求乙立即將質(zhì)押之物取回，乙不肯。甲就自己到丙處，陳清事實(shí)真相，但丙說(shuō)此事他并不知情，如要質(zhì)押物可以，拿1．2萬(wàn)元現(xiàn)金來(lái)，否則不行。甲便起訴到法院，要求判令丙返還其摩托車及彩電。100

甲公司北京商業(yè)銀行貸款3000

萬(wàn)元乙公司北京商業(yè)銀行質(zhì)押合同（甲）乙以其所持有的丙公司的3000萬(wàn)元的股票作為質(zhì)物擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)

債務(wù)人債權(quán)人

出質(zhì)人質(zhì)權(quán)人動(dòng)產(chǎn)權(quán)利由質(zhì)權(quán)人占有

轉(zhuǎn)移占有質(zhì)物出質(zhì)人須對(duì)質(zhì)物由所有權(quán)或者處分權(quán)101三、質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)的概念質(zhì)權(quán)是指為擔(dān)保債權(quán)的履行，債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利出質(zhì)給債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該動(dòng)產(chǎn)或優(yōu)先受償。在此法律關(guān)系中，債務(wù)人或第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，交付的動(dòng)產(chǎn)為質(zhì)物。質(zhì)押權(quán)與抵押權(quán)在的區(qū)別標(biāo)的物的區(qū)別質(zhì)權(quán)的設(shè)定和抵押權(quán)的設(shè)定條件不同102質(zhì)權(quán)的客體動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)除了法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)外，所有動(dòng)產(chǎn)均可出質(zhì)權(quán)利質(zhì)權(quán)：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)匯票、支票、本票債券、存款單倉(cāng)單、提單依法可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)