如何簽訂購(gòu)房合同整理版（2篇）

第9頁(yè)共9頁(yè)如何簽訂?購(gòu)房合同?整理版?目前，大?家簽訂商?品房買賣?合同時(shí)，?最好使用?建設(shè)部和?國(guó)家工商?行政管理?總局制訂?的《商品?房買賣合?同示范文?本》。由?于《示范?文本》是?政府機(jī)關(guān)?制訂的，?較好地平?衡了開(kāi)發(fā)?商和購(gòu)房?人的權(quán)利?和義務(wù)關(guān)?系，因此?，采用《?示范文本?》簽訂合?同有利于?保護(hù)購(gòu)房?人的合法?權(quán)益。但?切不可認(rèn)?為采用《?示范文本?》就萬(wàn)事?大吉，即?使采用《?示范文本?》簽訂商?品房買賣?合同，購(gòu)?房時(shí)也應(yīng)?注意以下?幾個(gè)問(wèn)題?。1、?認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)?題。在目?前商品房?交易過(guò)程?中，許多?開(kāi)發(fā)商在?與購(gòu)房人?簽訂正式?商品房買?賣合同前?，要求購(gòu)?房人簽訂?認(rèn)購(gòu)書(shū)，?交納認(rèn)購(gòu)?款。開(kāi)發(fā)?商要求購(gòu)?房人簽訂?認(rèn)購(gòu)書(shū)一?般兩種情?況：一種?情況是開(kāi)?發(fā)商所銷?售房屋倘?未取得預(yù)?售許可證?，以向內(nèi)?部職工認(rèn)?購(gòu)的名義?進(jìn)行銷售?，俗稱內(nèi)?部認(rèn)購(gòu)；?另一種情?況是開(kāi)發(fā)?商已取得?預(yù)售許可?證或者銷?售的是現(xiàn)?房，開(kāi)發(fā)?商為購(gòu)房?人保留預(yù)?訂的房屋?，作為交?換，要求?購(gòu)房人簽?訂認(rèn)購(gòu)書(shū)?，并交納?一定數(shù)額?的認(rèn)購(gòu)款?，如果在?規(guī)定的時(shí)?間里，購(gòu)?房人不想?購(gòu)買該房?屋，就可?能無(wú)權(quán)要?回所交納?的認(rèn)購(gòu)款?。第一?種情況的?認(rèn)購(gòu)書(shū)，?由于我國(guó)?《城市房?地產(chǎn)管理?法》和《?商品房銷?售管理辦?法》都明?確規(guī)定，?在未取得?預(yù)售許可?證前，是?不能預(yù)售?商品房的?，而依據(jù)?我國(guó)《民?法典》第?52條的?規(guī)定，違?反法律和?行政法規(guī)?的強(qiáng)制性?規(guī)定的合?同無(wú)效，?因此第一?種情況的?認(rèn)購(gòu)書(shū)在?法律上是?無(wú)效的。?但最高人?民法院于?____?_年__?__月_?___日?公布，于?____?_年__?__月_?___日?起施行的?《關(guān)于審?理商品房?買賣合同?糾紛案件?適用法律?若干問(wèn)題?的解釋》?(以下簡(jiǎn)?稱《最高?法院解釋?》)第2?條規(guī)定：?出賣人未?取得商品?房預(yù)售許?可證明，?與買受人?訂立的商?品房預(yù)售?合同，應(yīng)?當(dāng)認(rèn)定無(wú)?效，但是?在起訴前?取得商品?房預(yù)售證?明的，可?以認(rèn)定有?效。根據(jù)?該條規(guī)定?，在取得?預(yù)售許可?證之前所?簽訂的認(rèn)?購(gòu)書(shū)，如?果開(kāi)發(fā)商?在購(gòu)房人?起訴前仍?未取得預(yù)?售許可證?，該認(rèn)購(gòu)?書(shū)肯定是?無(wú)效的；?如果開(kāi)發(fā)?商在購(gòu)房?人起訴前?取得預(yù)售?許可證，?那么該認(rèn)?購(gòu)書(shū)的地?位將和開(kāi)?發(fā)商已取?得預(yù)售許?可證或者?銷售的是?現(xiàn)房的情?況一樣，?即和下面?要討論的?第二種情?況的認(rèn)購(gòu)?書(shū)的性質(zhì)?相同。?第二種情?況的認(rèn)購(gòu)?書(shū)，需要?看認(rèn)購(gòu)書(shū)?是否滿足?了合同成?立的要件?，主要是?看合同條?款是否完?備。《最?高法院解?釋》第5?條規(guī)定：?商品房的?認(rèn)購(gòu)、訂?購(gòu)、預(yù)訂?等協(xié)議具?備《商品?房銷售管?理辦法》?第十六條?規(guī)定的商?品房買賣?合同的主?要內(nèi)容，?并且出賣?人已經(jīng)按?照約定收?受購(gòu)房款?的，該協(xié)?議應(yīng)當(dāng)認(rèn)?定為商品?房買賣合?同，肯定?具有法律?效力。但?是實(shí)踐中?大多數(shù)認(rèn)?購(gòu)書(shū)都不?具備《商?品房銷售?管理辦法?》第十六?條規(guī)定的?商品房買?賣合同的?主要內(nèi)容?，這些認(rèn)?購(gòu)書(shū)的法?律效力如?何《最?高法院解?釋》并未?作明確規(guī)?定，筆者?認(rèn)為不能?從《最高?法院解釋?》第5條?的規(guī)定，?反推出不?具備《商?品房銷售?管理辦法?》第十六?條規(guī)定的?商品房買?賣合同主?要內(nèi)容的?認(rèn)購(gòu)書(shū)，?就必然沒(méi)?有法律效?力。但是?如果認(rèn)購(gòu)?書(shū)僅規(guī)定?了房號(hào)、?面積和價(jià)?格等條款?，那么該?認(rèn)購(gòu)書(shū)未?滿足合同?應(yīng)具備的?基本條款?，不具有?法律效力?。2、?補(bǔ)充協(xié)議?問(wèn)題。在?商品房買?賣過(guò)程中?，開(kāi)發(fā)商?除和購(gòu)房?人根據(jù)《?示范文本?》所訂立?的商品房?買賣合同?外，還要?求購(gòu)房人?簽訂一份?補(bǔ)充協(xié)議?，該補(bǔ)充?協(xié)議的內(nèi)?容很多，?由開(kāi)發(fā)商?的專業(yè)律?師事先擬?訂好。這?種補(bǔ)充協(xié)?議常包含?許多對(duì)購(gòu)?房人不利?的條款，?如交房時(shí)?間的確定?、不可抗?力條款的?解釋、共?有面積的?確定分?jǐn)?、關(guān)于基?礎(chǔ)設(shè)施和?公共配套?建筑的開(kāi)?發(fā)利用等?方面，甚?至包含許?多針對(duì)開(kāi)?發(fā)商的免?責(zé)條款。?比如有些?開(kāi)發(fā)商在?補(bǔ)充協(xié)議?中規(guī)定：?“政府部?門有關(guān)文?件批準(zhǔn)的?延遲、市?政配套批?準(zhǔn)及安裝?的延誤，?導(dǎo)致開(kāi)發(fā)?商不能按?期交付房?屋，開(kāi)發(fā)?商有權(quán)按?實(shí)際影響?的時(shí)間而?相應(yīng)延遲?交付房屋?，而不用?承擔(dān)延遲?交付房屋?的責(zé)任。?”由于補(bǔ)?充協(xié)議大?多含有建?筑、房地?產(chǎn)、法律?等專業(yè)術(shù)?語(yǔ)，一般?購(gòu)房人很?難完全搞?懂。因此?，購(gòu)房人?不要急于?和開(kāi)發(fā)商?簽訂補(bǔ)充?協(xié)議，先?將補(bǔ)充協(xié)?議拿回來(lái)?，找專家?進(jìn)行咨詢?，將補(bǔ)充?協(xié)議中不?合理的地?方找出來(lái)?，并對(duì)其?進(jìn)行修改?。同時(shí)由?于補(bǔ)充協(xié)?議是由開(kāi)?發(fā)商擬定?的，保護(hù)?購(gòu)房人的?條款很少?，因此，?應(yīng)在專家?的指導(dǎo)下?，在補(bǔ)充?協(xié)議中增?加保護(hù)購(gòu)?房人的條?款。如果?開(kāi)發(fā)商不?能滿足購(gòu)?房人以上?的合理要?求，那么?，購(gòu)房人?最好不要?和開(kāi)發(fā)商?簽訂補(bǔ)充?協(xié)議。?3、售樓?廣告問(wèn)題?。開(kāi)發(fā)商?為宣傳、?推銷其商?品房，一?般都散發(fā)?售樓書(shū)，?發(fā)布商品?房銷售廣?告，作出?不少許諾?。從法律?角度來(lái)說(shuō)?，售樓書(shū)?，廣告等?都是開(kāi)發(fā)?商向不特?定的對(duì)象?發(fā)放的用?以介紹其?商品房的?文字、圖?片材料，?主要是為?了美化商?品房形象?、優(yōu)勢(shì)，?遠(yuǎn)不具備?商品房買?賣合同的?基本條款?。此類廣?告法律上?一般視其?為要約邀?請(qǐng)，不能?直接成為?合同的內(nèi)?容。對(duì)于?開(kāi)發(fā)商的?虛假?gòu)V告?行為，購(gòu)?房人雖不?能依據(jù)合?同追究開(kāi)?發(fā)商的違?約責(zé)任，?但可以追?究開(kāi)發(fā)商?發(fā)布虛假?廣告的責(zé)?任。根據(jù)?《廣告法?》第37?、38條?規(guī)定，發(fā)?布虛假?gòu)V?告，欺騙?和誤導(dǎo)消?費(fèi)者，使?購(gòu)買商品?或者接受?服務(wù)的消?費(fèi)者的合?法權(quán)益受?到損害的?，不僅要?承擔(dān)行政?違法責(zé)任?，而且要?依法承擔(dān)?民事責(zé)任?。因此，?購(gòu)房人發(fā)?現(xiàn)受了虛?假售樓書(shū)?或廣告的?欺騙和誤?導(dǎo)，就要?及時(shí)向政?府有關(guān)管?理機(jī)關(guān)舉?報(bào)，申請(qǐng)?予以查處?，或訴請(qǐng)?人民法院?要求責(zé)任?方賠償損?失。同?時(shí)，國(guó)家?工商行政?管理總局?發(fā)布的《?商品房廣?告發(fā)布暫?行規(guī)定》?也對(duì)房地?產(chǎn)廣告所?應(yīng)遵循的?原則、事?項(xiàng)以及禁?止出現(xiàn)的?內(nèi)容作了?規(guī)定，購(gòu)?房人也可?根據(jù)該暫?行規(guī)定檢?查銷售廣?告問(wèn)題。?不過(guò)為?了避免不?必要的麻?煩，購(gòu)房?人最好在?簽訂合同?時(shí)，要求?開(kāi)發(fā)商將?廣告承諾?的內(nèi)容寫?入雙方協(xié)?議中，使?其成為合?同內(nèi)容的?一部分，?以便在廣?告名不副?實(shí)時(shí)告開(kāi)?發(fā)商違約?。4、?樣板房問(wèn)?題。目前?在商品房?銷售過(guò)程?中，開(kāi)發(fā)?商都要設(shè)?置樣板房?或樣板間?。購(gòu)房人?入住后，?發(fā)現(xiàn)房屋?和樣板房?有差距，?當(dāng)購(gòu)房人?要求退房?時(shí)，開(kāi)發(fā)?商卻認(rèn)為?樣板房不?是“樣本?房”或“?樣品房”?，設(shè)置的?目的是為?了推銷商?品房。在?購(gòu)房合同?中并沒(méi)有?約定商品?房與樣板?房不一致?時(shí)，購(gòu)房?人有權(quán)退?房，因此?購(gòu)房人無(wú)?權(quán)要求退?房。事實(shí)?并不如此?。《商品?房銷售管?理辦法》?第31條?明確規(guī)定?，開(kāi)發(fā)商?設(shè)置樣板?房的，應(yīng)?當(dāng)說(shuō)明實(shí)?際交付的?商品房質(zhì)?量、設(shè)備?及裝修與?樣板房是?否一致，?未作說(shuō)明?的，實(shí)際?交付的商?品房應(yīng)當(dāng)?與樣板房?一致。開(kāi)?發(fā)商未作?說(shuō)明，致?使購(gòu)房人?因重大誤?解而訂立?商品房買?賣合同的?，購(gòu)房人?可以根據(jù)?《民法典?》關(guān)于重?大誤解的?規(guī)定，請(qǐng)?求人民法?院或者仲?裁機(jī)構(gòu)變?更或撤銷?購(gòu)房合同?(變更還?是撤銷購(gòu)?房合同由?購(gòu)房人進(jìn)?行選擇)?。5、?質(zhì)量問(wèn)題?。有些購(gòu)?房人認(rèn)為?，商品房?竣工后已?經(jīng)過(guò)政府?主管部門?組織的竣?工驗(yàn)收，?驗(yàn)收合格?后才允許?交付使用?，因此商?品房不應(yīng)?當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)?量問(wèn)題。?而且根據(jù)?有關(guān)法律?規(guī)定，開(kāi)?發(fā)商在交?付商品房?時(shí)，應(yīng)同?時(shí)向購(gòu)房?人交付《?住宅質(zhì)量?保證書(shū)》?和《住宅?使用說(shuō)明?書(shū)》，這?兩書(shū)已對(duì)?商品房質(zhì)?量的細(xì)節(jié)?作了規(guī)定?，是購(gòu)房?合同的重?要組成部?分，因此?也就沒(méi)有?必要在合?同中約定?商品房的?質(zhì)量問(wèn)題?。但事實(shí)?并非如此?。商品?房竣工驗(yàn)?收，是以?抽查的方?式進(jìn)行驗(yàn)?收，因而?不能保證?每一套商?品房的質(zhì)?量都合格?。而且竣?工驗(yàn)收的?質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?和購(gòu)房人?所希望的?質(zhì)量要求?也可能有?差距。至?于《住宅?質(zhì)量保證?書(shū)》和《?住宅使用?說(shuō)明書(shū)》?關(guān)于房屋?質(zhì)量的規(guī)?定，都是?由開(kāi)發(fā)商?擬訂，側(cè)?重保護(hù)開(kāi)?發(fā)商的利?益，因此?有必要在?購(gòu)房合同?中約定房?屋的質(zhì)量?問(wèn)題。?根據(jù)《最?高法院解?釋》第1?2條和第?13條第?1款的規(guī)?定，在下?列情況下?，購(gòu)房人?因?yàn)榉课?質(zhì)量問(wèn)題?，有權(quán)要?求解除合?同并要求?賠償損失?：房屋主?體結(jié)構(gòu)質(zhì)?量不合格?，不能交?付使用；?房屋交付?使用后，?房屋主體?結(jié)構(gòu)質(zhì)量?經(jīng)檢驗(yàn)確?屬不合格?；因房屋?質(zhì)量問(wèn)題?嚴(yán)重影響?正常居住?使用?！?最高法院?解釋》第?13條第?1款規(guī)定?：交付使?用的房屋?存在質(zhì)量?問(wèn)題，在?保修期內(nèi)?，出賣人?應(yīng)當(dāng)承擔(dān)?修復(fù)責(zé)任?；出賣人?拒絕修復(fù)?或者在合?理期限內(nèi)?拖延修復(fù)?的，買受?人可以自?行或者委?托他人修?復(fù)。修復(fù)?費(fèi)用及修?復(fù)期間造?成的其他?損失由出?賣人承擔(dān)??？傊?，你在簽?訂商品房?買賣合同?時(shí)，不要?著急，盡?可能多咨?詢一些專?業(yè)人士，?這樣才能?簽訂一份?權(quán)利、義?務(wù)對(duì)等的?商品房買?賣合同。?如何簽?訂購(gòu)房合?同整理版?（二）?新的《商?品房買賣?合同示范?文本》的?使用，使?購(gòu)房者的?權(quán)益更加?得到保護(hù)?，許多讀?者來(lái)信詢?問(wèn)，怎樣?填寫新合?同呢日?前，建設(shè)?部住宅與?房地產(chǎn)業(yè)?司、政策?法規(guī)司聯(lián)?合對(duì)新的?合同示范?文本如何?填寫逐條?進(jìn)行了說(shuō)?明，本版?摘錄了一?部分，希?望能在購(gòu)?房者簽合?同時(shí)給予?幫助。_?_編者?第五條面?積確認(rèn)及?面積差異?處理說(shuō)?明：本條?約定按建?筑面積或?按套內(nèi)建?筑面積計(jì)?價(jià)的商品?房的面積?確認(rèn)及面?積差異處?理。根?據(jù)當(dāng)事人?選擇的計(jì)?價(jià)方式，?本條規(guī)定?以“建筑?面積”、?“套內(nèi)建?筑面積”?(本條款?中均簡(jiǎn)稱?面積)為?依據(jù)進(jìn)行?面積確認(rèn)?及面積差?異處理。?說(shuō)明：?本款是要?確定處理?面積差異?的依據(jù)。?進(jìn)行面積?差異處理?必須與計(jì)?價(jià)方式相?對(duì)應(yīng)，這?樣才有可?比性，即?，選擇按?建筑面積?計(jì)價(jià)的，?以產(chǎn)權(quán)登?記時(shí)確認(rèn)?的建筑面?積數(shù)為依?據(jù)進(jìn)行面?積確認(rèn)及?面積差異?處理;選?擇按套內(nèi)?建筑面積?計(jì)價(jià)的，?以產(chǎn)權(quán)登?記時(shí)確認(rèn)?的套內(nèi)建?筑面積數(shù)?為依據(jù)進(jìn)?行面積確?認(rèn)及面積?差異處理?。當(dāng)事?人選擇按?套計(jì)價(jià)的?，不適用?本條約定?。說(shuō)明?：當(dāng)事人?選擇按套?計(jì)價(jià)時(shí)，?是以整個(gè)?商品房為?計(jì)價(jià)單位?，不涉及?到單方建?筑面積或?套內(nèi)建筑?面積計(jì)價(jià)?問(wèn)題，因?而就無(wú)從?談起面積?差異處理?問(wèn)題。對(duì)?于按套計(jì)?價(jià)的商品?房如何在?合同中確?定總價(jià)款?，___?__年_?___月?發(fā)布的《?銷售辦法?》(建設(shè)?部令第8?8號(hào))對(duì)?此有明確?規(guī)定，可?為當(dāng)事人?雙方提供?依據(jù)。?該辦法規(guī)?定：按套?(單元)?計(jì)價(jià)的現(xiàn)?售房屋，?當(dāng)事人對(duì)?現(xiàn)售房屋?實(shí)地勘察?后可以在?合同中直?接約定總?價(jià)款。?按套(單?元)計(jì)價(jià)?的預(yù)售房?屋，房地?產(chǎn)開(kāi)發(fā)企?業(yè)應(yīng)當(dāng)在?合同中附?所售房屋?的平面圖?。平面圖?應(yīng)當(dāng)標(biāo)明?詳細(xì)尺寸?，并約定?誤差范圍?。房屋交?付時(shí)，套?型與設(shè)計(jì)?圖紙一致?，相關(guān)尺?寸也在約?定的誤差?范圍內(nèi)，?維持總價(jià)?款不變;?套型與設(shè)?計(jì)圖紙不?一致或者?相關(guān)尺寸?超出約定?的誤差范?圍，合同?中未約定?處理方式?的，買受?人可以退?房或者與?房地產(chǎn)開(kāi)?發(fā)企業(yè)重?新約定總?價(jià)款。買?受人退房?的，由房?地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?企業(yè)承擔(dān)?違約責(zé)任?。因此?，采取按?套計(jì)價(jià)的?當(dāng)事人應(yīng)?當(dāng)就有關(guān)?價(jià)款及相?關(guān)違約責(zé)?任等問(wèn)題?專門進(jìn)行?約定。?合同約定?面積與產(chǎn)?權(quán)登記面?積有差異?的，以產(chǎn)?權(quán)登記面?積為準(zhǔn)。?說(shuō)明：?本條中的?產(chǎn)權(quán)登記?面積，是?指房地產(chǎn)?行政主管?部門確認(rèn)?登記的房?屋面積，?是商品房?最終的確?定面積，?也是按面?積確定價(jià)?款的最終?依據(jù)。?商品房交?付后，產(chǎn)?權(quán)登記面?積與合同?約定面積?發(fā)生差異?，雙方同?意按第_?____?種方式進(jìn)?行處理：?說(shuō)明：?本款是要?求當(dāng)事人?雙方約定?誤差處理?方式。為?了體現(xiàn)合?同的雙方?自愿原則?，第一種?約定采取?雙方自行?約定方式??？紤]到?買受人在?商品房買?賣中處于?弱勢(shì)地位?，為了提?醒買受人?，本示范?文本又明?確寫了第?二種約定?方式，當(dāng)?事人可以?借鑒第二?種約定的?表述方式?自行約定?，也可以?直接約定?采取第二?種方式。?需要說(shuō)?明的是，?為了充分?保護(hù)買受?人的利益?，解決目?前商品房?買賣中的?面積糾紛?問(wèn)題，《?銷售辦法?》第二十?條明確規(guī)?定，按套?內(nèi)建筑面?積或者建?筑面積計(jì)?價(jià)的，當(dāng)?事人應(yīng)當(dāng)?在合同中?載明合同?約定面積?與產(chǎn)權(quán)登?記面積發(fā)?生誤差的?處理方式?。合同?未作約定?的，按以?下原則處?理：(?一)面積?誤差比絕?對(duì)值在3?%以內(nèi)(?含3%)?的，據(jù)實(shí)?結(jié)算房?jī)r(jià)?款;(?二)面積?誤差比絕?對(duì)值超出?3%時(shí)，?買受人有?權(quán)退房。?買受人退?房的，房?地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?企業(yè)應(yīng)當(dāng)?在買受人?提出退房?之日起_?___日?內(nèi)將買受?人已付房?價(jià)款退還?給買受人?，同時(shí)支?付已付房?價(jià)款利息?。買受人?不退房的?，產(chǎn)權(quán)登?記面積大?于合同約?定面積時(shí)?，面積誤?差比在3?%