內(nèi)蒙古2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：被征收房屋價(jià)值的評(píng)價(jià)考試題

內(nèi)蒙古2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：被征收房屋價(jià)值的評(píng)估考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.28,樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)一萬(wàn)元。78882121012722、政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。這里指的是房地產(chǎn)投資的—特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移3、《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行并給予補(bǔ)償。A：征收B：征用C：征收或者征用D：征購(gòu)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、甲土地的樓面地價(jià)2000元/m2,建筑容積率為5,乙土地的樓面地價(jià)1500元/m2,建筑容積率為7,若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有_。A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.難以判斷5、對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是階段的主要任務(wù)。A：投資機(jī)會(huì)研究B：初步可行性研究C：詳細(xì)可行性研究口：項(xiàng)目的評(píng)估和決策E：借款合同6、運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)。A：利潤(rùn)B：毛收入C：價(jià)值D：凈收益E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、—指根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是_。A.開(kāi)發(fā)商B.承包商C.相關(guān)的政府部門(mén)D.監(jiān)理單位9、__,是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A.投資于房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng).住房抵押貸款證券化C.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券D.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保10、某投資市場(chǎng)的平均收益率為12%,銀行貸款利率為5.17%,國(guó)債收益率為3.5%,房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為。A：3.5%B：5.17%C：7.75%D：8.59%E：借款合同11、在區(qū)段地價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)上作適當(dāng)調(diào)整后的地價(jià)為_(kāi)。A.基準(zhǔn)地價(jià)B.標(biāo)定地價(jià)C.標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)D.路線價(jià)12、指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。A：利息備付率B：償債備付率C：資產(chǎn)負(fù)債率D：流動(dòng)比率E：借款合同13、某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為_(kāi)。2008年9月20日2008年9月23日2008年9月26日2008年9月27日14、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用表述不正確的是_。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定15、某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%,收益年限為40年條件下的市場(chǎng)價(jià)值為5500元/近；若報(bào)酬率為8%,收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為元/近。A：4644B：5192C：5308D：5500E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、是指完成一定的合格產(chǎn)品規(guī)定的勞動(dòng)消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。A：機(jī)械消耗定額B：勞動(dòng)消耗定額C：材料消耗定額D：施工定額E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度_,就可以計(jì)算其平均發(fā)展速度。A.較大B.較小C.不同D.大致相同18、某工業(yè)用地總面積為3000m2,容積率為0.5,樓面地價(jià)為1000元加2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.500B.525C.600D.165019、下列有關(guān)平均指標(biāo)，表述正確的是。八：平均指標(biāo)是指用來(lái)測(cè)定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標(biāo)志值分散趨勢(shì)的指標(biāo)B：簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)適用于分組的分布數(shù)列C：數(shù)列“102、103、104、105、106、107、108”的中位數(shù)為104D：眾數(shù)是分布數(shù)列中出現(xiàn)頻率最高的標(biāo)志值E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。A：重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本B：開(kāi)發(fā)成本C：重新購(gòu)置價(jià)格D：重置成本E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形成權(quán)的是_。A.物權(quán)B.知識(shí)產(chǎn)權(quán)C.人身權(quán)D.撤銷(xiāo)權(quán)22、契稅的稅率為，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。A：1%?5%B：2%?5%C：3%?5%D：3%?6%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是_。A.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)股票B.購(gòu)買(mǎi)商鋪C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)債券D.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券24、，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”。A：1986年1月B：1987年1月C：1988年1月D：1989年1月E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、住宅共用部位維修資金自—之日起，按規(guī)定計(jì)息。A.維修資金存入維修資金專(zhuān)戶(hù)B.全體業(yè)主全額繳交維修資金C.維修資金建立D.維修資金建立維修資金專(zhuān)戶(hù)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（）。A.企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高B.貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越大C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低2、潛在購(gòu)買(mǎi)者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)3、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的_。A.客觀收益B.實(shí)際收益C.有形收益D.無(wú)形收益E.潛在收益4、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括等。A：房產(chǎn)稅B：城鎮(zhèn)土地使用稅C：土地增值稅D：農(nóng)業(yè)稅E：車(chē)購(gòu)稅5、項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括_。A.前期工程資料B.土建資料C.安裝方面的資料D.設(shè)計(jì)文件E.竣工圖6、某建筑為磚混結(jié)構(gòu)、內(nèi)外設(shè)備齊全的受腐蝕生產(chǎn)用房，它的耐用年限是一年。403530207、房地產(chǎn)交易活動(dòng)的部門(mén)_。A.房地產(chǎn)管理部門(mén)B.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)C.房地產(chǎn)交易所D.房地產(chǎn)市場(chǎng)8、最小二乘法的基本原理是_。A.要求實(shí)際值與估計(jì)值的離差平方和為零B.要求實(shí)際值與估計(jì)值的離差平方和為最小C.要求實(shí)際值與趨勢(shì)值的離差平方和為零D.要求實(shí)際值與趨勢(shì)值的離差平方和為最小9、失業(yè)一般分為三類(lèi)。A：摩擦失業(yè)B：非摩擦失業(yè)C：困難失業(yè)D：自愿失業(yè)E：非自愿失業(yè)10、綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)（）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。50%60%70%80%11、從事房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)的人員，必須具備一條件。A.具有2年房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)或相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)B.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷C.具有與房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)D.具備房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員E.考取房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T合格證12、需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系稱(chēng)為需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有。A：炫耀性物品B：“吉芬”物品C：低檔商品D：高檔商品E：急需商品13、為避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在房地產(chǎn)合同服務(wù)中因疏忽造成委托人經(jīng)濟(jì)損失而負(fù)有的經(jīng)濟(jì)賠償，可以投保的險(xiǎn)種為。A：責(zé)任保險(xiǎn)B：保證保險(xiǎn)C：信用保險(xiǎn)D：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、下列劃撥建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置的包括。A：繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的B：國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的C：國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的D：國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的E：非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的15、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括。A：在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘B：在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低時(shí)，應(yīng)采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)C：在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D：在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊E：在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正16、職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，擁有_。A.全部產(chǎn)權(quán)B.完全產(chǎn)權(quán)C.部分產(chǎn)權(quán)D.標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)17、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft,形狀為矩形，總價(jià)為100萬(wàn)元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25ft,則其總價(jià)為25萬(wàn)元B.若乙地塊臨街深度為50ft,則其總價(jià)為50萬(wàn)元C.若乙地塊臨街深度為75ft,則其總價(jià)為90萬(wàn)元D.若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為110萬(wàn)元E.若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬(wàn)元18、下列屬于支票特點(diǎn)的是。A：在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以存款為依據(jù)B：在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以貸款為依據(jù)C：支票有效期短，見(jiàn)票即付D：簽發(fā)支票金額，以貸款余額為限E：簽發(fā)支票金額，以存款余額為限19、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為_(kāi)_。10.2萬(wàn)元11.0萬(wàn)元11.3萬(wàn)元11.5萬(wàn)元20、對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，可以采用—和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)估算。A.比較法B.收益法C.成本法D.路線價(jià)法21、住房公積金會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容有_。A.住房公積金的繳存核算B.住房公積金的提取核算C.住房公積金的使用核算D.住房公積金的抵銷(xiāo)核算E.與住房公積金相關(guān)的債權(quán)債務(wù)核算22、估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的。A：使用計(jì)劃B：出租計(jì)劃C：銷(xiāo)售計(jì)劃D：租售計(jì)劃E：借款合同23、以下說(shuō)法滿(mǎn)足最高最佳使用的條件有_。A.法律上許可B.技術(shù)上可能C.價(jià)值最大化D.權(quán)益上允許E.經(jīng)濟(jì)上可行24、下列關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和貨幣補(bǔ)償兩種拆遷補(bǔ)償