房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的論文_第1頁(yè)
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畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)類型:□畢業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明書□畢業(yè)論文題目:房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管管理的研究學(xué)生姓名:xx指導(dǎo)教師:xx專業(yè):房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估計(jì)計(jì)時(shí)間:2011年11月月——2012年4月摘要本文首先簡(jiǎn)單地介紹了研究的背景及意義;然后簡(jiǎn)要地闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的基本概念及其特點(diǎn);接著介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中可能遇到的開發(fā)或工程方面的質(zhì)量問(wèn)題及其影響因素。隨后闡述了對(duì)此類問(wèn)題的防治措施以及如何建立一個(gè)行之有效的質(zhì)量管理體系控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。最后列舉了一些國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理中是如何建立良好的品質(zhì)的。關(guān)鍵字:房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理影響因素防治措施AbstractThispaperbrieflydescribesthebackgroundandsignificance;andthenbrieflydescribesthequalityofrealestateprojectsandcharacteristicsofthebasicconceptsofmanagement;thenintroducedtherealestatedevelopmentandconstructionprojectsthatmaybeencounteredinthedevelopmentorengineeringqualityproblemsandTheriskfactors.Thenelaboratedonthepreventionofsuchproblemsandhowtoestablishaneffectivequalitymanagementsystemcontrollingthedevelopmentandconstructionofrealestateprojects.Finallylistedanumberofwell-knowndomesticenterprisesintherealestateandrealestateprojectqualitymanagementishowtoestablishagoodquality.KeyWord:Realestateprojectqualitymanagementcontrolmeasuresfactors目錄TOC\o"1-2"\t"三級(jí)標(biāo)題小四論文,3"摘要1Abstract21引言62房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的概述62.1房地產(chǎn)質(zhì)量的基本概念62.2房地產(chǎn)質(zhì)量管理的特點(diǎn)72.2.1項(xiàng)目質(zhì)量的單一性72.2.2項(xiàng)目質(zhì)量的過(guò)程性72.2.3項(xiàng)目質(zhì)量的強(qiáng)制性72.2.4影響項(xiàng)目質(zhì)量的因素多82.2.5質(zhì)量波動(dòng)比較大82.2.6檢測(cè)的局限性82.2.7質(zhì)量的隱蔽性82.2.8評(píng)價(jià)方法的特殊83影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的因素83.1人員素質(zhì)的影響83.1.1資質(zhì)條件8生理?xiàng)l件9心理因素93.2項(xiàng)目前期決策與設(shè)計(jì)9項(xiàng)目的決策9項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)93.2.3項(xiàng)目施工工藝的選擇103.3工程材料93.4施工機(jī)械設(shè)備103.5施工環(huán)境10工程技術(shù)環(huán)境10工程管理環(huán)境103.6勞動(dòng)環(huán)境104房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的措施114.1設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理114.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量控制114.1.2施工圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制124.2工程建設(shè)階段的質(zhì)量管理124.2.1.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前期管理124.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目施工事中質(zhì)量管理134.2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目的事后質(zhì)量控制154.3房地產(chǎn)項(xiàng)目成品交付后的質(zhì)量管理164.4質(zhì)量管理的三把利劍……………..175研究房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的意義…………196國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)是如何保證良好的質(zhì)量………207結(jié)語(yǔ)25參考文獻(xiàn)26致謝271引言房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的比重較大,關(guān)系國(guó)計(jì)民生,關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展,舉足輕重。建國(guó)初期,我國(guó)民用建筑施工一般是由建筑施工單位總承包,幾乎所有的分項(xiàng)分部工程都有一個(gè)施工單位來(lái)組織完成,建筑施工單位是整個(gè)工程管理的指揮調(diào)度中心,開發(fā)(建設(shè))單位發(fā)揮監(jiān)督檢查作用。隨著民用建筑功能的多樣化,各種專業(yè)公司逐漸獨(dú)立,比如幕墻公司、防水公司、智能化公司等等,他們不斷地直接向開發(fā)(建設(shè))單位承接工程,傳統(tǒng)意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包,開發(fā)(建設(shè))單位控制著越來(lái)越多的工程資源,整個(gè)工程管理的指揮控制重心也逐漸轉(zhuǎn)移到開發(fā)(建設(shè))單位。

如今的中國(guó)經(jīng)過(guò)改革開放和加入世界貿(mào)易組織的洗禮,經(jīng)濟(jì)發(fā)展已走上了快車道。在國(guó)家大環(huán)境一直向上的情況下,各行各業(yè)都呈現(xiàn)了一種加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。建筑業(yè)作為一個(gè)關(guān)系民生影響巨大的行業(yè)自然也受到了國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的巨大推動(dòng)作用,而房地產(chǎn)業(yè)作為建筑業(yè)中的上層建筑起到了指揮棒導(dǎo)航燈的作用房屋隨著城市化進(jìn)程的加速,越來(lái)越多的樓盤悄然建起,政府的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房也隨之出現(xiàn)。更多的居民遷入新家,房屋的質(zhì)量也備受關(guān)注。畢竟房產(chǎn)是一個(gè)價(jià)值很大的商品,但是所不同的是,房屋不僅僅具有商品價(jià)值還具有非常大的民生價(jià)值,所以不論是人們的日常生活還是國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與發(fā)展都有著非常大的聯(lián)系與影響。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō),樓盤開發(fā)的質(zhì)量對(duì)他們也有著至關(guān)重要的影響。從房屋的商品性上來(lái)說(shuō),它具有大宗商品的共性,因此人們對(duì)于房屋的質(zhì)量是非??粗氐?,如果樓盤質(zhì)量不好,開發(fā)商很難將房屋銷售出去。更有甚者,因?yàn)榍捌谝?guī)劃和設(shè)計(jì)的問(wèn)題或是施工質(zhì)量不過(guò)關(guān),房屋銷售不佳甚至發(fā)生事故,嚴(yán)重影響了房屋銷售和開發(fā)商建設(shè)單位聲譽(yù),導(dǎo)致資金難以收回,進(jìn)而二期或三期的工程項(xiàng)目不能開工或停工,形成了爛尾樓,造成了地段資源的浪費(fèi),是非??上б膊豢茖W(xué)的。從房屋的民生價(jià)值上來(lái)說(shuō),房屋是人們對(duì)于衣食住行這基本生存要求的訴求之一。擔(dān)負(fù)著這樣的民生需求,帶來(lái)人們廣泛的關(guān)注也不奇怪了。對(duì)購(gòu)買者而言,房屋不僅僅是一個(gè)商品,它還提供了一個(gè)供個(gè)人生存發(fā)展的空間,它應(yīng)該起到該有的防護(hù)作用,因此房屋的質(zhì)量是他們關(guān)心的重中之重。綜合以上兩點(diǎn)來(lái)說(shuō),不論對(duì)開發(fā)商,建設(shè)商還是購(gòu)買者來(lái)說(shuō),房屋質(zhì)量的好還對(duì)他們都有著非常大的影響。2房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的概述2.1房地產(chǎn)質(zhì)量的基本概念質(zhì)量是指反映實(shí)體滿足明確或者隱含需要能力的特性的總和。實(shí)體在此作為質(zhì)量的主體可以是活動(dòng)或者過(guò)程的有形產(chǎn)品,比如建好的廠房,裝修后的住宅;或者是無(wú)形的產(chǎn)品,比如某項(xiàng)工程的規(guī)劃或解決方案;某些時(shí)候也可以是某個(gè)組織或者具體的個(gè)人。由此可以看出,質(zhì)量的主體不僅包括產(chǎn)品,而且包括過(guò)程、活動(dòng)、具體的人活著組織體系及上述的組合,透過(guò)這些大體可以得到質(zhì)量要求的某些共通性的東西比如實(shí)用、安全、可靠、耐久等。2.2房地產(chǎn)質(zhì)量管理的特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理除了具有上述普遍意義上的質(zhì)量含義外,自身還有一些特點(diǎn)需要去注意。這里的某些要求不僅僅是針對(duì)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)買者,同時(shí)需要考慮到社會(huì)的整體發(fā)展已經(jīng)國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)的制約,因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量具有以下的特點(diǎn)。2.2.1項(xiàng)目質(zhì)量的單一性這是由房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工的單一性所決定的,每個(gè)工程都對(duì)應(yīng)了相應(yīng)的一種情況,即使是同一施工單位同一種施工工藝,也不會(huì)有完全相同的工程質(zhì)量控制。所以房地產(chǎn)質(zhì)量的控制應(yīng)精確到每個(gè)具體工程甚至具體的工序。2.2.2項(xiàng)目質(zhì)量的過(guò)程性由于房地產(chǎn)即房子的建成是由工程上的一道道工序組成的,而每道工序的執(zhí)行質(zhì)量都對(duì)最終的質(zhì)量有著很大的影響,因此房地產(chǎn)質(zhì)量管理應(yīng)該突出工程建設(shè)過(guò)程中的管理特點(diǎn),即將管理深入到?jīng)]到工序中。2.2.3項(xiàng)目質(zhì)量的強(qiáng)制性前文已經(jīng)闡述過(guò),房產(chǎn)不僅具有商品價(jià)值,也具有民生價(jià)值。因此它關(guān)系到國(guó)民的最基本的訴求。因此房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)有著政府的介入以及相關(guān)法律對(duì)于房屋質(zhì)量,類型,大小等方面的某些強(qiáng)制性規(guī)定。而且這種介入的力度往往遠(yuǎn)大于其他類的質(zhì)量控制。2.2.4影響項(xiàng)目質(zhì)量的因素多在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間建設(shè)中,決策、設(shè)計(jì)、材料、機(jī)械、環(huán)境、施工方案、技術(shù)措施、操作方法、管理制度等等都會(huì)直接或間接的對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量造成影響。2.2.5質(zhì)量波動(dòng)比較大工程建設(shè)因?yàn)閺?fù)雜、單一的特性所以不想大部分的商品或工業(yè)制成品有著相對(duì)固定的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)流水線。同時(shí)在質(zhì)量檢測(cè)上也受到人們的經(jīng)驗(yàn)以及感官的影響,容易造成質(zhì)量上的大的波動(dòng)。2.2.6檢測(cè)的局限性項(xiàng)目建成后,不能想普通產(chǎn)品一樣進(jìn)行拆卸來(lái)檢查內(nèi)部的構(gòu)造或質(zhì)量是否有問(wèn)題。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在最后檢驗(yàn)時(shí)某些環(huán)節(jié)檢查可能不到位。2.2.7質(zhì)量的隱蔽性這一點(diǎn)和上一點(diǎn)是相輔相成的,由于施工過(guò)程中有很多道工序,同時(shí)加上隱蔽工程,需要在建設(shè)過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,否則很容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。2.2.8評(píng)價(jià)方法的特殊工程質(zhì)量的驗(yàn)收是按檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程、分部工程、單體工程來(lái)進(jìn)行的。在施工單位自行組織檢查的基礎(chǔ)上,組織相關(guān)的單位,人員確認(rèn)驗(yàn)收。這種方法體現(xiàn)出了驗(yàn)評(píng)分離,強(qiáng)化驗(yàn)收,完善手段。過(guò)程式控制制的思想。3影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的因素3.1人員素質(zhì)的影響人是項(xiàng)目質(zhì)量活動(dòng)的主體,泛指與項(xiàng)目有關(guān)的單位,組織和個(gè)人。包括建設(shè)單位、施工承包單位、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理及咨詢服務(wù)單位、政府主管等。在此過(guò)程中人既是項(xiàng)目的監(jiān)督者,又是實(shí)施者,因此,人員的素質(zhì)和質(zhì)量意識(shí)以及管理能力是非常重要的。這主要反映在人的思想意識(shí),文化水平,技術(shù)能力,工作經(jīng)驗(yàn),身體狀況等等。這些都會(huì)直接或間接的影響到工程的質(zhì)量。應(yīng)從人大資質(zhì)條件,生理?xiàng)l件和行為等方面進(jìn)行控制。資質(zhì)條件制定領(lǐng)導(dǎo)者和主要管理人員的素質(zhì)要求對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量控制有著非常重要的作用。在設(shè)定崗位時(shí)應(yīng)該對(duì)各不同崗位的集體要求,人員的能力要求,身體要求進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明后擇優(yōu)選擇。同時(shí)應(yīng)該對(duì)參與人員的相應(yīng)的專業(yè)技能專業(yè)證書提出要求,必要時(shí)可以進(jìn)行上崗前的考核,力求人員對(duì)所參與項(xiàng)目的了解。生理?xiàng)l件這里主要指的是建設(shè)者是否有身體上的疾病或是生理上的缺陷,比如精神疾病,影響工作的各種疾病等。同時(shí)在某些特殊工種中還應(yīng)考慮特殊情況。比如有恐高癥心臟病的人不應(yīng)從事高空作業(yè)或水下作業(yè)。視力和聽(tīng)力不好的人不要從事測(cè)量,指揮等方面的工作。心理因素人是情緒惡化的動(dòng)物,在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)特別是工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)對(duì)人的心理因素也有著很高的要求。如果人們不能集中精力或者在作業(yè)時(shí)嬉戲打鬧,粗心大意就很容易產(chǎn)生工程質(zhì)量方面的問(wèn)題。3.2項(xiàng)目前期決策與設(shè)計(jì)項(xiàng)目的決策項(xiàng)目的前期策劃階段是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否良好的開發(fā)建設(shè)成型的重要基礎(chǔ),它是一個(gè)導(dǎo)航燈,這一階段的內(nèi)容關(guān)系到整個(gè)全局。前期對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的領(lǐng)域,技術(shù)可行性,經(jīng)濟(jì)上的承受能力,社會(huì)影響等多方面要有一個(gè)全面的評(píng)估。否則盲目的進(jìn)行開發(fā)很容易到后期難以繼續(xù),更談不上品質(zhì)要求了。項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是建設(shè)過(guò)程中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。資源是否合理的利用,總體布局是否達(dá)到最優(yōu),施工組織是否科學(xué)在很大程度上都依賴于前期的設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該滿足項(xiàng)目開發(fā)所針對(duì)的功能和使用價(jià)值。同時(shí)還有兼顧環(huán)境,資源,經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的制約影響。另外,國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī),環(huán)境保護(hù),城市規(guī)劃等綜合因素的考慮也會(huì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā),工程建設(shè)的質(zhì)量帶來(lái)影響,所以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是不可馬虎行事的。項(xiàng)目施工工藝的選擇作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中耗時(shí)最長(zhǎng)的工程建設(shè)階段,這一段的質(zhì)量對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響不言而喻。建設(shè)質(zhì)量的好還直接影響項(xiàng)目的開發(fā)與銷售,因此在工程建設(shè)時(shí)的施工方法與施工工藝選擇也非常重要。相應(yīng)的施工工藝,技術(shù)措施,檢測(cè)方法等都會(huì)影響到工程質(zhì)量,還會(huì)對(duì)工程預(yù)算等方面有巨大影響,因此在施工前期應(yīng)做好設(shè)計(jì)規(guī)劃工作。3.3工程材料項(xiàng)目工程材料包括原材料,半成品、成品、構(gòu)配件、儀器生產(chǎn)設(shè)備等等。材料是工程施工的物質(zhì)條件,材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ),材料質(zhì)量不符合要求,工程質(zhì)量也就不可能符合標(biāo)準(zhǔn)。所以加強(qiáng)材料的質(zhì)量控制,是提高工程質(zhì)量的重要保證。很多的項(xiàng)目在工程建設(shè)時(shí)由于忽視了材料上的選用或者選用不當(dāng)造成對(duì)工程工期的延誤,使得開放商,建設(shè)單位和消費(fèi)者都承擔(dān)了本可以避免的損失。此外不僅僅是材料本身的質(zhì)量,材料的保養(yǎng),存放,運(yùn)輸?shù)拳h(huán)節(jié)也可能產(chǎn)生問(wèn)題,如在運(yùn)輸過(guò)程中的損耗,或者存放過(guò)程中的老化變質(zhì)等等。在平時(shí)必須加以控制。3.4施工機(jī)械設(shè)備施工機(jī)械和機(jī)具是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)和手段,是高質(zhì)量的完成施工任務(wù)所不可缺少的設(shè)備。施工工具設(shè)備是否合理科學(xué),先進(jìn)與適用直接影響施工的最后進(jìn)度與質(zhì)量。因此在施工前對(duì)機(jī)械設(shè)備應(yīng)有嚴(yán)格的選擇和控制。合理使用機(jī)械設(shè)備,正確地操作。操作人員必須認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度,嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,并加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械的維修、保養(yǎng)、管理。3.5施工環(huán)境環(huán)境因素對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中特別是工程建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量和進(jìn)度有著較大影響,主要有施工環(huán)境和勞動(dòng)環(huán)境(自然環(huán)境)兩個(gè)方面。施工環(huán)境主要有以下幾方面:工程技術(shù)環(huán)境影響質(zhì)量控制的工程技術(shù)環(huán)境有工程地質(zhì)、地形地貌、水文地質(zhì)、工程水文和氣息等。這些都或多或少的影響到工程最后的質(zhì)量。工程管理環(huán)境工程管理環(huán)境的主要影響因素有質(zhì)量的管理制度,管理體系是否健全、工作制度、質(zhì)量保證活動(dòng)、各方面的協(xié)調(diào)管理能力等。如總承包單位和各分包單位的管理協(xié)調(diào)能力。施工過(guò)程中各工種各專業(yè)的共同協(xié)調(diào)施工等等。這些會(huì)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生大的影響。3.6勞動(dòng)環(huán)境勞動(dòng)環(huán)境主要包括施工現(xiàn)場(chǎng)的氣候,通風(fēng),照明和安全衛(wèi)生防護(hù)設(shè)施等等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與質(zhì)量控制中,環(huán)境的影響是一個(gè)不斷變化的變量。比如技術(shù)措施,施工方法,人員調(diào)配等隨著施工進(jìn)度的不同會(huì)不斷的變化,這樣也會(huì)引起管理環(huán)境的變化,所以應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)以及具體的問(wèn)題采取相對(duì)應(yīng)的有效的措施來(lái)預(yù)防可能的外部環(huán)境的變化。將這一變量降到最低。比如平時(shí)要保證材料堆放的整齊,在雨季或冬季施工時(shí)進(jìn)行必要的防滑防凍措施等等。4房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的措施房地產(chǎn)項(xiàng)目是有地段的選擇、可行性研究、項(xiàng)目的前期策劃、設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、物業(yè)管理等一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的過(guò)程所購(gòu)成。因此想要完整全面的對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行控制應(yīng)該是全過(guò)程控制,包括施工前的設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制,全過(guò)程的工程施工控制以及竣工后的質(zhì)量控制物業(yè)管理以及后期的保修等質(zhì)量等,這其中的重點(diǎn)是全過(guò)程的工程施工控制。這幾方面相輔相成,缺一不可。4.1設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理想要控制好項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量,首先應(yīng)該從設(shè)計(jì)方面著手。這其中包括規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及面很廣,有多家協(xié)作單位,市政園林、通訊、供水、供電、供氣等部門都要有涉及,因此要協(xié)調(diào)好和各部門以及政府主管的關(guān)系,進(jìn)而保證規(guī)劃的質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位,是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。開發(fā)過(guò)程中可以向不同的咨詢公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)方面的咨詢,在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后,綜合考慮各方案的優(yōu)缺點(diǎn),最終選定一個(gè)最優(yōu)方案。除此以外應(yīng)注意正確地編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫。為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量,就必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤,定期對(duì)設(shè)計(jì)檔進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過(guò)程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí),審核人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)檔(含設(shè)計(jì)任務(wù)書、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù),對(duì)設(shè)計(jì)檔進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過(guò)程中,特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì),導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計(jì),存在隱患或功能降低。建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理,監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對(duì)專業(yè)設(shè)計(jì)中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系檔情況,確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求;組織設(shè)計(jì)策劃,并將策劃結(jié)果編人設(shè)計(jì)計(jì)劃;根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃和設(shè)計(jì)計(jì)劃的規(guī)定,對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行控制;負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接;負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào),確保綜合技術(shù)方案的合理性;負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)評(píng)審和設(shè)計(jì)驗(yàn)證;負(fù)責(zé)控制設(shè)計(jì)變更,按設(shè)計(jì)更改控制程序按規(guī)定進(jìn)行控制;對(duì)設(shè)計(jì)關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行檢查,親自組織或檢查對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)和設(shè)計(jì)檔。明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量的職責(zé)。建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書,明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求。作為建設(shè)方對(duì)設(shè)計(jì)監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控,實(shí)行專業(yè)和項(xiàng)目組相結(jié)合的矩陣方式管理,要求設(shè)計(jì)單位的各專業(yè)部室和項(xiàng)目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項(xiàng)目部形成對(duì)應(yīng)銜接的工作關(guān)系,建設(shè)方相關(guān)人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采取措施對(duì)專業(yè)的設(shè)計(jì)過(guò)程實(shí)施有效的控制;要求設(shè)計(jì)單位為項(xiàng)目派遣符合資格要求的專業(yè)負(fù)責(zé)人和各級(jí)設(shè)計(jì)人員,保證項(xiàng)目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源,以確保設(shè)計(jì)質(zhì)量;負(fù)責(zé)確定設(shè)計(jì)中采用的專業(yè)技術(shù)方案,對(duì)設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé);組織或參加設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)輸入、輸出、成品的評(píng)審或驗(yàn)證。施工圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制房屋質(zhì)量控制的第一步是從設(shè)計(jì)開始的,如果前期的設(shè)計(jì)沒(méi)有做好則必然導(dǎo)致后面的施工過(guò)管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題,不僅浪費(fèi)了人力物力也會(huì)對(duì)進(jìn)度有不好的影響。施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,因此,規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。二階段設(shè)計(jì)和三階段設(shè)計(jì),是我國(guó)工程設(shè)計(jì)行業(yè)長(zhǎng)期形成的基本工作模式,各階段的設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、技術(shù)檔(圖紙)和經(jīng)濟(jì)檔(概預(yù)算),其目的是通過(guò)不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。4.2工程建設(shè)階段的質(zhì)量管理工程建設(shè)過(guò)程是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中耗時(shí)最長(zhǎng),投資最大也是影響最大的一個(gè)階段。這一階段的質(zhì)量高低直接影響了最后項(xiàng)目成型的質(zhì)量,因此應(yīng)該把這一過(guò)程作為主要矛盾來(lái)抓。對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行全面的質(zhì)量督察與控制。這其中包括了施工之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,施工過(guò)程中的控制以及各工程完工后對(duì)后期安裝及整體質(zhì)量的控制。.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前期管理審核有關(guān)技術(shù)檔、報(bào)告這個(gè)過(guò)程是對(duì)整個(gè)的工程質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督、檢查的重要途徑。其中包括對(duì)分包單位的資質(zhì)證明檔的審查;對(duì)施工單位的開工申請(qǐng)書,施工計(jì)劃或者施工方案進(jìn)行審查。審查有關(guān)材料和構(gòu)配件質(zhì)量證明的檔,以及施工組織設(shè)計(jì),反應(yīng)施工質(zhì)量的動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)表格,工序交接記錄,有關(guān)設(shè)計(jì)變更等。以及工程的質(zhì)量缺陷報(bào)告或者事故處理報(bào)告等,力求對(duì)工程有一個(gè)全方位的認(rèn)識(shí)。制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃制定實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法,正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)(質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn))編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任,項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé),項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé),項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé),實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。做好質(zhì)量保證工作質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃,增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的信心。比如,開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制,委托有資格的監(jiān)理單位對(duì)中標(biāo)的施工單位資質(zhì)進(jìn)行核查,使施工單位的資質(zhì)等級(jí)與承攬的工程項(xiàng)目要求相一致,對(duì)施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控,使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng);在標(biāo)前舉行標(biāo)前說(shuō)明會(huì),在會(huì)上公開講明本開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo),進(jìn)度目標(biāo),成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件,作到透明公正;對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控;對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的選擇,應(yīng)考慮施工機(jī)械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對(duì)施工質(zhì)量的影響與保證;組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加的設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議;檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等?,F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督檢查主要有開工前的檢查;工序施工中的質(zhì)量跟蹤控制;工序產(chǎn)品、交接檢查及隱蔽工程的檢查。分項(xiàng)分部工程的檢查和對(duì)某些難度較大的關(guān)鍵部位的檢查。同時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量檢驗(yàn)工作。檢測(cè)工程產(chǎn)品的各項(xiàng)數(shù)值和有關(guān)數(shù)據(jù)并將其與標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值進(jìn)行比較,對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。安排好合格的原材料等,同時(shí)對(duì)不符合的產(chǎn)品進(jìn)行處理。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工事中質(zhì)量管理房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工事中控制是指施工過(guò)程中的質(zhì)量控制,實(shí)際就是程控和過(guò)程偏差控制。它的主要內(nèi)容包括協(xié)調(diào)承包商單位完善工序,嚴(yán)格的工序檢查,重要工程部位的專業(yè)檢驗(yàn),已完成的分部分項(xiàng)工程的自檢驗(yàn)收,審核設(shè)計(jì)變更途中等等多方面的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的過(guò)程式控制制就是對(duì)施工單位的工作過(guò)程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差,運(yùn)用各種手段進(jìn)行控制,主要有以下方法:旁站監(jiān)督這是一種常用的現(xiàn)場(chǎng)檢查形式,在施工的過(guò)程中安排專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工過(guò)程的觀察監(jiān)督,在此過(guò)程中主要并及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的錯(cuò)誤或者質(zhì)量隱患,隨時(shí)加以制止指正。在隱蔽工程的建設(shè)過(guò)程中旁站監(jiān)督顯得非常重要。進(jìn)行技術(shù)交底做好技術(shù)交底記錄是保證施工質(zhì)量非常重要的措施之一。項(xiàng)目技術(shù)人員應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)的編制技術(shù)交底并經(jīng)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。在施工前向承包方或作業(yè)方提供技術(shù)交底方案并存檔。明確施工方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。測(cè)量控制項(xiàng)目開工前編制測(cè)量控制方案,項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可實(shí)施。對(duì)相關(guān)部門提供的測(cè)量控制點(diǎn)應(yīng)做好復(fù)核工作,審批以后才可進(jìn)行測(cè)量放線,同時(shí)保存測(cè)量記錄。在施工時(shí)應(yīng)對(duì)設(shè)置的測(cè)量點(diǎn)進(jìn)行保護(hù)。注意施工過(guò)程中產(chǎn)生的偏差并及時(shí)糾正。計(jì)量控制這是保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量的有一個(gè)重要的措施。包括施工時(shí)產(chǎn)生的投料計(jì)量、施工測(cè)量、監(jiān)理計(jì)量以及對(duì)項(xiàng)目、產(chǎn)品或過(guò)程的測(cè)試、檢驗(yàn)、分析計(jì)量等等、計(jì)量控制的工作重點(diǎn)是:建立計(jì)量管理部門和配置計(jì)量人員;建立健全和完善計(jì)量管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;同時(shí)嚴(yán)格的按規(guī)定控制計(jì)量器具的使用、保管、維修、檢驗(yàn)等、保證計(jì)量過(guò)程的精確性。對(duì)監(jiān)理單位的控制建設(shè)監(jiān)理制實(shí)施以來(lái),工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高,工期和投資控制有了保障。為確保工程項(xiàng)目的順利實(shí)施,使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項(xiàng)目質(zhì)量,建設(shè)單位要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做,并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力,使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé),達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

建設(shè)單位對(duì)監(jiān)理的控制主要通過(guò)監(jiān)理報(bào)告和現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督、檢查來(lái)實(shí)施。監(jiān)理工程師應(yīng)實(shí)行以單元工程為基礎(chǔ),以工序控制為手段的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化管理,從源頭上控制工程建設(shè)質(zhì)量。建設(shè)單位及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和施工資料抽查,積極參與工程質(zhì)量檢測(cè),參與隱蔽工程、單元工程和分部工程的質(zhì)量評(píng)定與驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,由監(jiān)理單位督促施工單位限期整改,確保工程資料能夠反映工程建設(shè)的實(shí)際,杜絕事后補(bǔ)資料現(xiàn)象的發(fā)生。工序施工質(zhì)量的控制施工過(guò)程是一系列相互聯(lián)系又相互制約的工序連接而成的,工序是人,材料,機(jī)器,施工方法和環(huán)境因素對(duì)工程質(zhì)量起綜合作用的過(guò)程。因此對(duì)施工過(guò)程的質(zhì)量控制必須精確到對(duì)相應(yīng)的每道工序的質(zhì)量控制。工序施工質(zhì)量控制主要有工序施工條件質(zhì)量控制和工序施工效果質(zhì)量控制兩個(gè)方面工序施工條件是指從事工序活動(dòng)各生產(chǎn)要素的質(zhì)量及生產(chǎn)環(huán)境的條件。在此過(guò)程中藥控制工序活動(dòng)的各種投入要素質(zhì)量和環(huán)境條件質(zhì)量。此時(shí)的主要依據(jù)為設(shè)計(jì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),機(jī)械設(shè)備性能標(biāo)準(zhǔn)。操作流程以及施工工藝標(biāo)準(zhǔn)等等。工序施工效果主要是工序產(chǎn)品的質(zhì)量特征和特性指標(biāo)。最終的目標(biāo)就是產(chǎn)品的質(zhì)量特征最終能否達(dá)到設(shè)計(jì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。指令檔指令檔指的是運(yùn)用甲方指令控制權(quán)的具體形式,表達(dá)開發(fā)商對(duì)施工承包單位提出指示和要求的書面檔,用以向施工單位指出施工中存在的具體問(wèn)題,提請(qǐng)施工單位加以重視。這樣可以很好的起到溝通和交流的作用,在此過(guò)程中做好記錄便于日后的查閱調(diào)取。特殊過(guò)程式控制制在施工過(guò)程中某些施工過(guò)程或工序施工質(zhì)量是不易察覺(jué)或者后期難以補(bǔ)救的。對(duì)于這一類的特殊工序在施工過(guò)程中應(yīng)該特別注意。特殊過(guò)程的質(zhì)量控制與管理是施工階段的重點(diǎn),在項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)定時(shí)對(duì)于特殊的工序應(yīng)進(jìn)行特別標(biāo)注并進(jìn)行強(qiáng)化控制。在此過(guò)程中選擇那些難以保證質(zhì)量,難度很大的控制點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)控。具體可以選取如對(duì)工程質(zhì)量形成過(guò)程產(chǎn)生影響的核心部位,或者核心工序以及各類隱蔽工程。施工過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)或質(zhì)量不穩(wěn)定的工序,部位或?qū)ο?;在施工中?duì)下道工序有較大影響的上一道工序以及采用了不熟悉的技術(shù)或者新工藝部分的工程。特別對(duì)于隱蔽工程或者重要的工程部分可以設(shè)置旁站監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督,確保合格后方可進(jìn)行下一道工序。不僅僅是技術(shù)上,在經(jīng)濟(jì)手段上亦可以對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行控制,比如可以采取支付手段控制的方法。可以通過(guò)對(duì)施工承包商采取支付手段要求其必須達(dá)到某種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才可獲得工程款,此外還應(yīng)該讓承建方承擔(dān)處理品質(zhì)缺陷的責(zé)任并使其達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),否則有權(quán)不支付剩余的工程款,這種方法是非常有效的一種辦法。通過(guò)以上可以看出,工程建設(shè)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所支出的比例最大,所占時(shí)間最長(zhǎng),對(duì)實(shí)現(xiàn)預(yù)期開發(fā)的效益是非常重要的。在此過(guò)程中工程質(zhì)量管理和成本管理,進(jìn)度管理一樣具有同等重要的地位。無(wú)論開發(fā)人員還是建設(shè)人員都應(yīng)該持著負(fù)責(zé)的態(tài)度去對(duì)待質(zhì)量安全這一問(wèn)題,真正的做到萬(wàn)無(wú)一失,預(yù)防為主。房地產(chǎn)項(xiàng)目的事后質(zhì)量控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中除了施工過(guò)程式控制制外,在完工后的保護(hù)工作也是非常重要的。主要是進(jìn)行已完成施工的成品保護(hù)、質(zhì)量檢驗(yàn)和不合格產(chǎn)品的處理,最終確保驗(yàn)收房產(chǎn)的質(zhì)量的過(guò)程。已完成施工成品保保護(hù)成品保護(hù),一一般是指在項(xiàng)項(xiàng)目施工過(guò)程程中,某些部部位已經(jīng)完成成,而其他部部位還在施工工,在這樣的的情況下,施施工單位必須須負(fù)責(zé)對(duì)已完完成的部分采采取妥善的措措施予以保護(hù)護(hù),以免成品品因?yàn)槿狈Ρ1Wo(hù)或養(yǎng)護(hù)不不當(dāng)而造成損損傷或者污染染,影響工程程的實(shí)體質(zhì)量量。已完成的施工成品品保護(hù)問(wèn)題和和措施,在工工程生工坐在在設(shè)計(jì)和計(jì)劃劃階段就應(yīng)從從施工的順序序上進(jìn)行考慮慮,這是為了了防止施工順順序不當(dāng)或者者交叉作業(yè)造造成的相互干干擾。污染和和損壞。在成成品成型后可可以采取防護(hù)護(hù)、覆蓋、封封閉、包裹等等相應(yīng)的措施施來(lái)進(jìn)行保護(hù)護(hù)。施工質(zhì)量的檢查驗(yàn)驗(yàn)收施工質(zhì)量檢檢查驗(yàn)收作為為事后控制的的途徑,強(qiáng)調(diào)調(diào)按照施工質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的的質(zhì)量驗(yàn)收劃劃分,從施工工作業(yè)工序開開始依次做好好檢驗(yàn)批,分分項(xiàng)工程、分分部工程以及及單位工程的的施工質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收。通過(guò)多多層次的設(shè)防防把關(guān)嚴(yán)格驗(yàn)驗(yàn)收,控制建建設(shè)工程項(xiàng)目目的質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收房地產(chǎn)項(xiàng)目目竣工質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收分為3個(gè)階段,即即竣工驗(yàn)收的的準(zhǔn)備階段、初初步驗(yàn)收階段段和正式驗(yàn)收收階段。參與項(xiàng)目建設(shè)的各各方應(yīng)該做好好竣工驗(yàn)收的的準(zhǔn)備工作。包包括房地產(chǎn)企企業(yè)、監(jiān)理工工程師、施工工單位、設(shè)計(jì)計(jì)單位等。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到到竣工驗(yàn)收條條件后,施工工單位在自檢檢合格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上填寫工程程竣工報(bào)驗(yàn)單單,同時(shí)將全全部資料報(bào)送送監(jiān)理單位申申請(qǐng)竣工驗(yàn)收收。監(jiān)理單位位檢查合格后后將有總監(jiān)理理工程師簽署署竣工報(bào)驗(yàn)單單。竣工驗(yàn)收是工程施施工全過(guò)程的的最后一道工工序,也是工工程項(xiàng)目質(zhì)量量控制的后期期工作,是全全面考核施工工質(zhì)量的重要要環(huán)節(jié)??⒐すを?yàn)收前,建建設(shè)單位應(yīng)及及時(shí)委托具有有相應(yīng)檢測(cè)資資質(zhì)的檢測(cè)單單位對(duì)工程建建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行行全面檢測(cè),為為工程順利通通過(guò)驗(yàn)收奠定定基礎(chǔ)。及時(shí)時(shí)組織由參建建各方參加的的單位工程驗(yàn)驗(yàn)收,對(duì)工程程質(zhì)量有疑慮慮的地方,現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題,盡早處理理,消滅質(zhì)量量缺陷。客觀觀、公正地評(píng)評(píng)定工程質(zhì)量量等級(jí),使工工程質(zhì)量等級(jí)級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)準(zhǔn)確反映工程程建設(shè)的內(nèi)在在質(zhì)量。嚴(yán)格格按照驗(yàn)收規(guī)規(guī)程進(jìn)行工程程驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,責(zé)責(zé)令有關(guān)單位位限期處理。建建設(shè)單位應(yīng)加加強(qiáng)對(duì)工程掃掃尾工作的管管理力度,由由監(jiān)理單位督督促施工單位位按期完成,確確保工程完整整。

缺陷陷責(zé)任期的質(zhì)質(zhì)量控制

缺陷責(zé)任期期是工程內(nèi)在在的、隱蔽的的質(zhì)量問(wèn)題容容易暴露的時(shí)時(shí)期,通過(guò)試試運(yùn)行,有些些質(zhì)量問(wèn)題會(huì)會(huì)暴露出來(lái),形形成質(zhì)量缺陷陷。在實(shí)際工工作中,要加加強(qiáng)這一階段段的質(zhì)量控制制,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題,查找原因因,分清責(zé)任任,限期處理理。對(duì)各種修修補(bǔ)工作進(jìn)行行監(jiān)督、檢查查和驗(yàn)收,保保證修復(fù)質(zhì)量量,向運(yùn)行管管理單位交送送一個(gè)合格的的工程。4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目目成品交付后后的質(zhì)量管理理房屋交付以后并不不意味著它的的質(zhì)量管理以以及結(jié)束,對(duì)對(duì)于房屋的管管理還有某些些工作要做。一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針,對(duì)開發(fā)出售后的房產(chǎn),要建立專門的機(jī)構(gòu),配備專人管理,并采取切實(shí)可行的管理方法。常年開展服務(wù)工作,幫助住戶解決困難,及時(shí)進(jìn)行維修,使住戶滿意。二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查研究工作。要組織人員,廣泛征求住戶的意見(jiàn)和要求,并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面,并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析,及時(shí)反饋到有關(guān)部門,以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。4.4執(zhí)行力、細(xì)細(xì)節(jié)管理、持持續(xù)改進(jìn)是質(zhì)質(zhì)量管理的三三把利劍執(zhí)行力是質(zhì)量管理理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的的有力保障

在在大多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)里,項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量管理理制度和流程程在形式上沒(méi)沒(méi)有問(wèn)題,而而是在執(zhí)行中中表現(xiàn)出不合合理或不力,不不合理的主要要原因是責(zé)權(quán)權(quán)利不對(duì)等,責(zé)責(zé)權(quán)利不對(duì)等等則造成了工工作互相推諉諉,人人都管管,人人都管管不了。執(zhí)行行力自然差,執(zhí)執(zhí)行力差要把把項(xiàng)目質(zhì)量管管理做到位,談?wù)労稳菀住?/p>

要要提升項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)執(zhí)行力起碼碼要做好下面面的五項(xiàng)工作作:

目標(biāo)明確確:目標(biāo)明確確就是要落實(shí)實(shí)指標(biāo),指標(biāo)標(biāo)定的準(zhǔn)確、能能落實(shí),是質(zhì)質(zhì)量管理實(shí)施施、激勵(lì)、考考核的基礎(chǔ)。

方法可行:岳飛靠發(fā)明鉤鐮槍,教給士兵鉤馬腿而大破金兀術(shù)的拐子馬。如果沒(méi)有這個(gè)可行的方法,岳家軍再勇猛也未必能取勝。執(zhí)行層的任務(wù)既然是執(zhí)行,管理者就應(yīng)該假設(shè)他們沒(méi)有思想,從而對(duì)其提供具體的操作方法。制定一個(gè)可行的方法需要決策、支持、反饋三個(gè)環(huán)節(jié)有效配合。首先決策不能是根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的意愿拍腦門決定,而是要結(jié)合項(xiàng)目總體或項(xiàng)目不同階段的特點(diǎn)充分論證;支持是專業(yè)的內(nèi)部或外部培訓(xùn),傳授工具和方法,解決問(wèn)題更多是靠方法而非熱情;任何一個(gè)方法總有不足之處,執(zhí)行中的反饋有助于使其進(jìn)一步完善。

流程合理:要想使流程合理,要轉(zhuǎn)變管理思想,適度放權(quán),強(qiáng)化部門之間配合、支持功能。

激勵(lì)到位:所謂的激勵(lì)到位有三層意思:力度到位、描述到位和兌現(xiàn)到位。通過(guò)細(xì)分質(zhì)量目標(biāo),建立有競(jìng)爭(zhēng)力、有吸引力、公司能承受的激勵(lì)機(jī)制,項(xiàng)目質(zhì)量管理會(huì)得到有效的落實(shí)。

考核有效:考核有效要做到三點(diǎn):一是考核要真正發(fā)揮導(dǎo)向作用;二是避免人為因素干擾;三是處罰措施要嚴(yán)格執(zhí)行不能估息。

通過(guò)管理工具的建立、健全,使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)具有良好的執(zhí)行力,是項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)的有力保障。

質(zhì)量的細(xì)節(jié)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)提高的必經(jīng)之路

項(xiàng)目質(zhì)量管理就像一次素描繪畫的過(guò)程,質(zhì)量策劃可以視作一個(gè)構(gòu)思、構(gòu)圖的過(guò)程,質(zhì)量控制是一個(gè)繪畫實(shí)施的過(guò)程,質(zhì)量的細(xì)節(jié)管理就象是一個(gè)個(gè)細(xì)部刻畫的過(guò)程。質(zhì)量的細(xì)節(jié)管理應(yīng)該貫穿于項(xiàng)目質(zhì)量管理的全過(guò)程:在設(shè)計(jì)階段,它可能是一次關(guān)于衛(wèi)浴掛件的細(xì)致選擇與安裝位置、高度的思索,也可能是一次關(guān)于衛(wèi)生間門洞位置和尺寸的探討與制定;在施工階段,它可能是一次對(duì)地漏通水試驗(yàn)與檢驗(yàn)的細(xì)致到位的控制,也可能是一次房間歸方問(wèn)題的專項(xiàng)檢查;在首尾階段,它可能是一次細(xì)致的交接驗(yàn)收過(guò)程,也可能是一個(gè)一對(duì)一針對(duì)性質(zhì)量整改過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量管理的質(zhì)量管理是基于合作伙伴都具備很高的專業(yè)水平的基礎(chǔ)上的質(zhì)量管理,是一個(gè)資源整合優(yōu)化的過(guò)程,這些資源整合在一起,不應(yīng)只是滿足要求而已,而應(yīng)該是創(chuàng)造精品,創(chuàng)造精品必須一點(diǎn)一滴的積累,從每一個(gè)細(xì)部刻畫做起。

只有關(guān)注到質(zhì)量管理的細(xì)節(jié),才能強(qiáng)化出更高的質(zhì)量目標(biāo),并實(shí)現(xiàn)它。這是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)提高的必經(jīng)之路。

持續(xù)改進(jìn)使房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理越做越輕松

項(xiàng)目質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)是一次次發(fā)現(xiàn)、總結(jié)、提高的過(guò)程,在一次次發(fā)現(xiàn)、總結(jié)、提高的過(guò)程中項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在質(zhì)量管理方面形成了自己的組織積累,這種組織積累作為團(tuán)隊(duì)的一種財(cái)富不斷地傳承改進(jìn),使得項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量管理知識(shí)水平和實(shí)施水平,不斷地從一個(gè)高度邁向另一個(gè)高度。而且這種積累會(huì)不斷擴(kuò)大和完善,最終使房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理走上一條越來(lái)越輕松的路。5研究房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量的意意義房地產(chǎn)質(zhì)量管理是是一個(gè)涉及廣廣泛的課題,它它包含了房地地產(chǎn)項(xiàng)目的前前期開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)管理,中期期的施工過(guò)程程工程質(zhì)量管管理,以及后后期的保修維維修管理??煽梢哉f(shuō)是管理理學(xué)的分枝與與升華。房地地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目目質(zhì)量已逐漸漸成為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的生命命線,評(píng)價(jià)房房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量管理的優(yōu)優(yōu)劣,了解企企業(yè)項(xiàng)目管理理存在的缺點(diǎn)點(diǎn)與劣勢(shì),提提高房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)項(xiàng)目管理水平平,增強(qiáng)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力,更好的的為市場(chǎng)和人人民服務(wù),這這已經(jīng)成為我我國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)亟待解決決的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)質(zhì)量控制,目目的就是為了了最大限度的的利用人力、物物力資源,盡可能的滿滿足顧客的要要求,以提高經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。質(zhì)量量是企業(yè)的生生命。提高質(zhì)質(zhì)量是企業(yè)在在競(jìng)爭(zhēng)中取勝勝的保證,是企業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益不斷增增長(zhǎng)的基礎(chǔ);提高質(zhì)量水水平,能從根本上上改善企業(yè)管管理,全面提高企企業(yè)的素質(zhì);提高質(zhì)量水水平,有利于員工工的發(fā)展,提高員工的的自豪感,使員工的努努力得以回報(bào)報(bào);有利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全社會(huì)各類類資源的有效效配置和合理理利用,提高整個(gè)社社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效效益,增強(qiáng)社會(huì)財(cái)財(cái)富。以質(zhì)量量為核心的管管理方式也是是現(xiàn)代企業(yè)管管理的要求,更好、更快快的滿足顧客客的要求是企企業(yè)生存和發(fā)發(fā)展的目標(biāo),也也是質(zhì)量管理理的目標(biāo)。進(jìn)行這方面的研究究,不僅可以以帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以及房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展,進(jìn)而而推動(dòng)我國(guó)社社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展。另一方方面由于質(zhì)量量管理上的某某些共性,也也可以帶動(dòng)管管理學(xué)科的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)展,使使得目標(biāo)提出出,目標(biāo)控制制,目標(biāo)完成成的模式在相相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)一一步深化,在在實(shí)踐中形成成具有共通性性的行之有效效的管理方法法。6國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企企業(yè)是如何保保證良好的質(zhì)質(zhì)量首先借用一句話::"只有品質(zhì),才才是未來(lái)生存存發(fā)展的方向向"在"中國(guó)地產(chǎn)品品質(zhì)高峰論壇壇"上萬(wàn)科、金金地、萬(wàn)達(dá)達(dá)達(dá)成的共識(shí)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,如如果有良好的的口碑,就需需要一個(gè)良好好的品質(zhì),建建立一個(gè)良好好的項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)需要怎樣才才能做到呢??拋磚引玉吧,看中中國(guó)房地產(chǎn)頭頭牌萬(wàn)科如何何建立良好品品質(zhì):(1)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化萬(wàn)科的產(chǎn)品定位是是做城市的主主流產(chǎn)品,到到目前為止,以以大規(guī)模多層層住宅開發(fā)為為主的項(xiàng)目占占萬(wàn)科總開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的80%左右。做主主流產(chǎn)品與做做另類產(chǎn)品不不同,首先是是量大,其次次是跨地域發(fā)發(fā)展,因此需需要“像造汽車一一樣造房子”,即用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化手段來(lái)解解決規(guī)?;a(chǎn)和跨地域域開發(fā)的問(wèn)題題。萬(wàn)科的住宅標(biāo)準(zhǔn)化化分為幾個(gè)部部分:第一步是分區(qū)域建建立萬(wàn)科的《住住宅使用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》和《住宅宅性能標(biāo)準(zhǔn)》,這這是保證產(chǎn)品品品質(zhì)的前提提。第二步是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)設(shè)計(jì),就是按按萬(wàn)科住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)完成住宅宅產(chǎn)品體系的的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)計(jì),同時(shí)形成成標(biāo)準(zhǔn)化部品品體系。萬(wàn)科以前的項(xiàng)目開開發(fā),從立項(xiàng)項(xiàng)到銷售,通通常需要3年左右的時(shí)時(shí)間,而通過(guò)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)運(yùn)作,今后的的目標(biāo)是將時(shí)時(shí)間縮短至一一年半的時(shí)間間,這無(wú)疑將將大大提高公公司的運(yùn)行效效率。(2)磐石行動(dòng)“磐石行動(dòng)”是在克克勞士比的幫幫助下通過(guò)對(duì)對(duì)萬(wàn)科十余年年來(lái)產(chǎn)品質(zhì)量量管理經(jīng)驗(yàn)的的總結(jié)分析,以以全面質(zhì)量提提升為目標(biāo),提提出未來(lái)三至至五年萬(wàn)科工工程管理的發(fā)發(fā)展策略?!芭褪袆?dòng)”的愿景是“零缺陷”?!芭褪袆?dòng)”倡導(dǎo)開開發(fā)商通過(guò)對(duì)對(duì)供應(yīng)商、建建筑商進(jìn)行雙雙向評(píng)估,嚴(yán)嚴(yán)格過(guò)程管理理制度,根據(jù)據(jù)客戶反饋的的質(zhì)量缺陷發(fā)發(fā)生頻度對(duì)采采購(gòu)、施工的的所有過(guò)程進(jìn)進(jìn)行工序分解解,設(shè)定質(zhì)量量控制關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)?!芭褪袆?dòng)”將質(zhì)量觀念念進(jìn)行細(xì)化,譬譬如門鉸鏈質(zhì)質(zhì)量、電插座座安裝質(zhì)量等等都將予以規(guī)規(guī)范。這種關(guān)關(guān)注質(zhì)量的深深度在萬(wàn)科以以前的質(zhì)量管管理史上是沒(méi)沒(méi)有的。早在1995年,王石石就已撰寫《質(zhì)質(zhì)量是萬(wàn)科地地產(chǎn)的生命線線》一文,在在1996年將“質(zhì)量管理”確認(rèn)為公司司這一年的主主要工作之后后,2001年,萬(wàn)科為為規(guī)范工程質(zhì)質(zhì)量管理,啟啟動(dòng)“合金計(jì)劃”,將萬(wàn)科各各地公司各階階段優(yōu)秀管理理經(jīng)驗(yàn)熔合起起來(lái),鍛造出出一套集團(tuán)內(nèi)內(nèi)統(tǒng)一的工程程質(zhì)量管理規(guī)規(guī)范,提出“要做沒(méi)有質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題的房房子”的目標(biāo)。2003年,萬(wàn)科又又全面推行了了旨在全面提提升房屋質(zhì)量量的“磐石行動(dòng)”。這一系列列對(duì)建筑質(zhì)量量的持續(xù)關(guān)注注行動(dòng),也給給萬(wàn)科帶來(lái)非非常實(shí)質(zhì)的好好處:2002~~2005年間,萬(wàn)科科已售住宅的的返修數(shù)量從從月均每百戶戶32.1條降為每百戶11.8條,3年內(nèi)返修量量下降了63%。而在當(dāng)前前的施工技術(shù)術(shù)下,這一比比率已基本是是一個(gè)極限水水平。同年,萬(wàn)萬(wàn)科啟動(dòng)了“珊瑚蟲計(jì)劃”——建立萬(wàn)科自自己的高于國(guó)國(guó)家要求的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),以以及“比目魚計(jì)劃”——戰(zhàn)略監(jiān)理實(shí)實(shí)施計(jì)劃。此此后,萬(wàn)科再再次提出,“質(zhì)量是我們們的底線”。當(dāng)質(zhì)量與與速度發(fā)生沖沖突時(shí),質(zhì)量量第一;當(dāng)質(zhì)質(zhì)量與成本發(fā)發(fā)生沖突時(shí),質(zhì)質(zhì)量第一的原原則。萬(wàn)科集集團(tuán)總裁郁亮亮對(duì)此強(qiáng)調(diào),對(duì)對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō),底底線意味著堅(jiān)堅(jiān)定不移的信信念,毋庸置置疑的原則和和毫不猶豫的的選擇。市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的努努力也給予了了極高的回報(bào)報(bào),2005年,平均每每個(gè)老客戶曾曾向6.28人推薦過(guò)萬(wàn)萬(wàn)科的樓盤,實(shí)實(shí)際成交率為為20.4%,而客戶對(duì)對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量的滿意度度也從2002年的53%提升到82%。萬(wàn)科工程程管理的宗旨旨是樹立一套套高效的管理理流程,建立立一支專業(yè)化化的工程管理理團(tuán)隊(duì),使工工程質(zhì)量管理理成為萬(wàn)科品品牌的支撐點(diǎn)點(diǎn)。而萬(wàn)科目目前正在推行行的住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化,以及全全面家居解決決方案,最終終的落點(diǎn)都與與提高住宅質(zhì)質(zhì)量有關(guān)。萬(wàn)萬(wàn)科認(rèn)為,任任何忽略質(zhì)量量的行為都會(huì)會(huì)加大企業(yè)的的動(dòng)作成本,更更會(huì)造成對(duì)企企業(yè)品牌的巨巨大負(fù)面影響響,質(zhì)量是企企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定定發(fā)展的重要要推動(dòng)力。案例:以金地集團(tuán)團(tuán)為例,金地地集團(tuán)具有三三大系統(tǒng)運(yùn)作作保障:ISO90000質(zhì)量保證體體系,網(wǎng)絡(luò)化化的開發(fā)進(jìn)度度控制機(jī)系統(tǒng)統(tǒng),動(dòng)態(tài)投資資控制系統(tǒng),都是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)比備的基本功,但金地集團(tuán)為何憑此形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第一操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵一支隊(duì)伍和三個(gè)系系統(tǒng)以金地集團(tuán)為例。金金地集團(tuán)在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成成本控制和施施工質(zhì)量上達(dá)達(dá)到全國(guó)一流流水準(zhǔn)。金海海灣的設(shè)計(jì)要要拿全國(guó)甚至至國(guó)際上的優(yōu)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。工工程質(zhì)量上已已經(jīng)獲得區(qū)全全優(yōu)、市樣板板、省樣板,下下一步要取得得全國(guó)工程質(zhì)質(zhì)量最高獎(jiǎng)——魯班獎(jiǎng)。怎樣才能實(shí)現(xiàn)上述述目標(biāo)呢?靠一支隊(duì)伍和三個(gè)個(gè)系統(tǒng)。金地地集團(tuán)已經(jīng)擁?yè)碛幸恢Ц咚厮刭|(zhì)的、勇于于拼搏的、肯肯硬干苦干的的技術(shù)隊(duì)伍,這這是我們最寶寶貴的資本,要要實(shí)現(xiàn)上述目目標(biāo)首先要靠靠他們下狠工工夫。在管理理上,金地集集團(tuán)已建立健健全了三大系系統(tǒng)動(dòng)作保障障即:ISO90000質(zhì)量保證體體系,網(wǎng)絡(luò)化化的開發(fā)進(jìn)度度控制系統(tǒng)和和動(dòng)態(tài)投資控控制系統(tǒng),它它們可確保工工程的質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度、成本控控制達(dá)到理想想的目標(biāo),這這在全國(guó)都是是處于領(lǐng)先水水平。ISO9000質(zhì)質(zhì)量保證體系系的實(shí)施,使使金地集團(tuán)對(duì)對(duì)質(zhì)量控制的的濃度和廣度度加大了很多多。網(wǎng)絡(luò)控制制系統(tǒng)嚴(yán)密、周周全,經(jīng)過(guò)一一年多的運(yùn)行行,保障了開開發(fā)工程快捷捷、有序地進(jìn)進(jìn)行,發(fā)揮了了重要作用。動(dòng)動(dòng)態(tài)投資控制制系統(tǒng)彩限額額設(shè)計(jì)的方法法,在開發(fā)過(guò)過(guò)程中嚴(yán)格控控制總指標(biāo),有有效降低成本本,保證取得得最大利潤(rùn)。設(shè)計(jì)、管理與戰(zhàn)略略伙伴的選擇擇在設(shè)計(jì)上,金地集集團(tuán)的設(shè)計(jì)師師們精益求精精,對(duì)方案不不斷進(jìn)行深加加工,以達(dá)到到最好的效果果。在管理上,還將加加強(qiáng)中間管理理力量。另外,經(jīng)過(guò)幾年的的地產(chǎn)開發(fā),金金地集團(tuán)還在在各有關(guān)專業(yè)業(yè)找到了比較較好的合作伙伙伴,這也是是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的的有力保障。第二操作環(huán)書:房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管管理階段分析析對(duì)于作業(yè)管理入員員來(lái)說(shuō),大型型工程是艱難難的桃戰(zhàn),經(jīng)經(jīng)常是一次性性的,風(fēng)險(xiǎn)很很大,如果工工程現(xiàn)劃不妥妥,那將使成成本超過(guò)預(yù)算算,浪費(fèi)巨額額資金。調(diào)度度不當(dāng)將導(dǎo)致致不必要的延延誤,而且管管理不善將使使企業(yè)破產(chǎn)。那些需要幾個(gè)月或或幾年完成的的特殊項(xiàng)目往往往在正常生生產(chǎn)系統(tǒng)之外外進(jìn)行開發(fā)。企企業(yè)內(nèi)部設(shè)立立項(xiàng)目組來(lái)處處理此類工作作,項(xiàng)目完成成后,該組織織即解散。大大型項(xiàng)目的管管理由三個(gè)階階段組成:第一階段:項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃該階段包括設(shè)定目目標(biāo)、明確項(xiàng)項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)組組織。此階段段甚至在項(xiàng)目目開始之前就就已完成。項(xiàng)項(xiàng)目通常是指指一流產(chǎn)出一一致、相互關(guān)關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成成立項(xiàng)目組是是為了確保整整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目目成功完成的的同時(shí),能繼繼續(xù)順利地進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)行的計(jì)計(jì)劃。項(xiàng)目組可以有效地地集中在規(guī)定定時(shí)間內(nèi)完成成具體項(xiàng)目所所需的人力和和物力。第二階段:項(xiàng)目排排程項(xiàng)目排程指的是排排出所有項(xiàng)目目活動(dòng)的先后后次序并確定定相應(yīng)的完成成時(shí)間。甘特圖是項(xiàng)目排程程常用的一種種方法。這種種方法成本低低,能幫助管管理人員弄清清楚(1)所有的活活動(dòng)都已經(jīng)過(guò)過(guò)規(guī)劃。(2)生產(chǎn)次序序已作說(shuō)明。(3)活動(dòng)時(shí)間估計(jì)已作記錄;(4)總的項(xiàng)目時(shí)間已經(jīng)形成??傊徽擁?xiàng)目管管理人員采取取何種方法,項(xiàng)項(xiàng)目排程可以以實(shí)現(xiàn)以下目目標(biāo):(1)顯示每項(xiàng)活動(dòng)這間間以及活動(dòng)與與總體項(xiàng)目之之間的聯(lián)系;;(2)確定活動(dòng)之間的先先后次序關(guān)系系;(3)鼓勵(lì)對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的排排程和成本估估計(jì);(4)確定項(xiàng)目中的關(guān)鍵鍵障礙從而更更好地利用人人、財(cái)、物。第三階段:項(xiàng)目控控制與任何管理系統(tǒng)的的控制一樣,大大型項(xiàng)目的控控制指的是對(duì)對(duì)資源、成本本、質(zhì)量和預(yù)預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)細(xì)的監(jiān)控。控控制還指利用用反饋信息循循環(huán)修改項(xiàng)目目計(jì)劃,以及及有能力資源源調(diào)配到最需需要的地方。計(jì)劃評(píng)審技術(shù)(PPERT)和關(guān)鍵路路徑法(CPM)開發(fā)于五五十年代,用用以幫助管理理人員大型復(fù)復(fù)雜項(xiàng)目進(jìn)行行排程、監(jiān)管管和控制。例例如:針對(duì)實(shí)實(shí)有關(guān)的設(shè)計(jì)計(jì)、方案優(yōu)化化,使項(xiàng)目各各項(xiàng)工作可預(yù)預(yù)見(jiàn),可預(yù)控控。核心要素A:Peertanndcpm的應(yīng)用PERT和CPMM很重要,因因?yàn)樗鼈兡軒蛶椭獯鹩沙沙汕先f(wàn)個(gè)活活動(dòng)組成的項(xiàng)項(xiàng)目問(wèn)題。這這些問(wèn)題如下下:(1)整個(gè)項(xiàng)目什么時(shí)候候完工?(2)項(xiàng)目的關(guān)鍵活動(dòng),即即那些如不能能按時(shí)完成就就會(huì)延誤整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的活動(dòng)動(dòng)是什么?(3)哪些是非關(guān)鍵活動(dòng)動(dòng),即使不能能按時(shí)完成也也不會(huì)延誤整整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)?(4)項(xiàng)目在某個(gè)具體的的日期前完成成的概率是多多少?(5)在任何一個(gè)特定的的日子里,項(xiàng)項(xiàng)目是否如期期完成、落后后于計(jì)劃或提提前完成?(6)在任何一天,實(shí)際際開支是否多多于、小于或或大干預(yù)算開開支?(7)是否有足夠的資源源以按時(shí)完成成項(xiàng)目?(8)如果要在較短的肘肘間里完成項(xiàng)項(xiàng)目,以最小小成本完成任任務(wù)的最佳方方法是什么??

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