北京市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)(講課稿)(超詳細(xì)帶附圖)

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)2012年11月土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本流程聯(lián)

席會(huì)審議辦

理規(guī)劃條件辦

理授權(quán)批復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃條件（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收土地供應(yīng)明確具體范圍明確開(kāi)發(fā)主體企業(yè)為主體項(xiàng)目先辦理授權(quán)第一部分：確定項(xiàng)目第二部分：重要手續(xù)辦理第三部分：征地工作第四部分：拆遷安置工作第五部分：市政建設(shè)工作第六部分：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作第一部分：確定項(xiàng)目一、確定項(xiàng)目1.項(xiàng)目確定的主要原則（1）項(xiàng)目實(shí)施的必要性

（2）結(jié)合庫(kù)存分析新增量的合理性（3）項(xiàng)目本身是否具備啟動(dòng)條件2.項(xiàng)目審批的主要內(nèi)容審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案

(1)項(xiàng)目的基本情況（名稱、坐落、四至、面積、現(xiàn)狀、規(guī)劃）

(2)投資測(cè)算（成本測(cè)算）

(3)工作計(jì)劃（工作內(nèi)容、開(kāi)發(fā)周期等）

(4)收益分析（資金平衡測(cè)算）一、確定項(xiàng)目3.項(xiàng)目審批的主要形式（1）政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)審議確定

（2）市長(zhǎng)專題會(huì)審議確定（3）一事一議經(jīng)市政府批準(zhǔn)確定

目前，比較常見(jiàn)的審批形式是上述（1）、（2）兩種形式。第二部分：重要手續(xù)辦理二、重要手續(xù)辦理

（一）.規(guī)劃條件1.辦理部門市規(guī)劃委2.規(guī)劃條件的主要作用對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)來(lái)講，規(guī)劃條件主要用于劃定開(kāi)發(fā)范圍3.申報(bào)要件(1)《建設(shè)項(xiàng)目法人授權(quán)委托書(shū)》(2)《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》(3)標(biāo)繪土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)范圍的地形圖1份(4)項(xiàng)目基本情況說(shuō)明二、重要手續(xù)辦理

（二）.授權(quán)批復(fù)1.辦理部門市國(guó)土局、區(qū)縣國(guó)土分局2.授權(quán)批復(fù)的主要作用批準(zhǔn)XX項(xiàng)目，由XX作為主體在一定周期內(nèi)開(kāi)展一級(jí)開(kāi)發(fā)工作3.申報(bào)要件

（1）以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體項(xiàng)目的申報(bào)要件

（2）以企業(yè)為主體項(xiàng)目的申報(bào)要件二、重要手續(xù)辦理

（1）以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體項(xiàng)目的申報(bào)要件授權(quán)申請(qǐng)聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要規(guī)劃條件實(shí)施方案審批表項(xiàng)目區(qū)位圖、影像圖、規(guī)劃圖、現(xiàn)場(chǎng)照片紙質(zhì)版和電子版地形圖（2）以企業(yè)為主體項(xiàng)目的申報(bào)要件與上基本相同（不需提交規(guī)劃條件），還需提交：監(jiān)管委托協(xié)議資金監(jiān)管協(xié)議保證金及監(jiān)管資金到位證明二、重要手續(xù)辦理（三）用地預(yù)審

1.用地預(yù)審的審查內(nèi)容

依據(jù)《北京市建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》（京政辦發(fā)【2006】12號(hào)）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審主要審查的內(nèi)容包括：（1）建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地管理法律法規(guī)規(guī)定的條件，是否符合土地利用總體規(guī)劃；（2）建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)家供地政策；（3）建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定；（4）占用耕地的建設(shè)項(xiàng)目，補(bǔ)充耕地初步方案是否可行，資金是否充足。二、重要手續(xù)辦理2.用地預(yù)審的辦理

審批部門為市國(guó)土局規(guī)劃處或區(qū)縣國(guó)土分局。國(guó)土部預(yù)審的項(xiàng)目、中央國(guó)家機(jī)關(guān)及其直屬企事業(yè)單位、駐京部隊(duì)和跨行政區(qū)域建設(shè)項(xiàng)目由市國(guó)土局承辦；其他項(xiàng)目由區(qū)縣國(guó)土分局承辦，一般在各區(qū)縣的國(guó)土分局綜合科辦理。申報(bào)要件包括：

（1）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表（2）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告（包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證（復(fù)印件）、受托人身份證（復(fù)印件）、委托書(shū)（原件）、標(biāo)注項(xiàng)目用地范圍和坐標(biāo)的地形圖等）（3）提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單。二、重要手續(xù)辦理

（四）項(xiàng)目核準(zhǔn)1.項(xiàng)目核準(zhǔn)的作用最主要的是對(duì)資金來(lái)源、估算投資的確定，同時(shí)對(duì)市政建設(shè)相關(guān)工作內(nèi)容及投資估算進(jìn)行明確，并按照相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定明確中介機(jī)構(gòu)的選擇形式（招投標(biāo)等）。二、重要手續(xù)辦理2.項(xiàng)目核準(zhǔn)的辦理

審批部分為市發(fā)展改革委，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)全部在市發(fā)展改革委辦理。項(xiàng)目主體需先向區(qū)縣發(fā)改委申報(bào)項(xiàng)目核準(zhǔn)請(qǐng)示，由區(qū)縣發(fā)改委上報(bào)市發(fā)改委。

申報(bào)要件包括：

（1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)批復(fù)

（2）規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖

（3）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)

（4）項(xiàng)目實(shí)施方案

（5）聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要

（6）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)（帶可行性研究報(bào)告）的請(qǐng)示

（7）北京市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能登記表

（8）單位法人證書(shū)、組織機(jī)構(gòu)代碼證、自有資金證明等。

綠通項(xiàng)目應(yīng)提交綠通確認(rèn)表及交評(píng)、環(huán)評(píng)、地災(zāi)評(píng)估置后承諾函。第三部分：征地工作土地征收《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。三、征地工作農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條規(guī)定：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四條第三款規(guī)定：農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。三、征地工作北京市當(dāng)前征地政策《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（市政府第148號(hào)令），2004年7月1日起實(shí)施。確定原則：

實(shí)行征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度。確定協(xié)商機(jī)制，即征地雙方需在不低于征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上協(xié)商確定征地補(bǔ)償費(fèi)。履行民主程序，簽訂征地協(xié)議前需將征地補(bǔ)償協(xié)議主要內(nèi)容提交村民大會(huì)或村民代表大會(huì)討論。確立了公示、公告程序。將征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員納入城鎮(zhèn)社保體系。三、征地工作1、一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在提出征地意向前需辦理手續(xù)：2、取得規(guī)劃條件。3、取得立項(xiàng)（綠通項(xiàng)目的立項(xiàng)不是征地的前置條件）4、用地預(yù)審（一般情況需向區(qū)縣國(guó)土分局申請(qǐng)辦理，跨區(qū)縣征地的向市國(guó)土局申請(qǐng)辦理）三、征地工作征地前提征地報(bào)批要件1、審批文件：預(yù)審意見(jiàn)、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、規(guī)劃條件、釘樁、使用林地審核同意書(shū)、地災(zāi)備案表、壓礦核查意見(jiàn)2、區(qū)政府出具文件：征地請(qǐng)示或函、一書(shū)四方案3、國(guó)土分局出具材料：征地公示文本、權(quán)屬地類匯總表、權(quán)屬審查告知書(shū)、土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖4、其他材料：征地協(xié)議、民主決議、征地調(diào)查表、公示證明、公示照片、土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)、申請(qǐng)人身份證明材料三、征地工作征地報(bào)批流程區(qū)縣國(guó)土分局初審---報(bào)區(qū)縣政府出具征地請(qǐng)示或函---報(bào)市國(guó)土局審核---市建設(shè)用地審查小組會(huì)審議---報(bào)市政府審批。市建設(shè)用地審查小組會(huì)組成部門：市政府辦公廳、市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市監(jiān)察局、市財(cái)政局、市國(guó)土局、市園林局。會(huì)議采取一票否決制，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目逐一審議。各階段具體審批流程三、征地工作

需重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)：1.征地補(bǔ)償安置協(xié)議

征地單位應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)在不低于我市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，協(xié)商簽訂書(shū)面征地補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償款金額及支付方式、安置人員數(shù)量及安置方式、青苗及土地附著物補(bǔ)償、違約責(zé)任和糾紛處理方式等內(nèi)容。

三、征地工作2.征地補(bǔ)償安置公示

區(qū)縣國(guó)土房管局受理征地單位的申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)對(duì)征地補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行審查并將征地補(bǔ)償安置協(xié)議主要內(nèi)容及征地補(bǔ)償安置情況在擬征地地點(diǎn)予以公示。征地公示期限：不少于5個(gè)工作日征地公示地點(diǎn)：征用村集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地，在村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地公示；征用鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地公示。三、征地工作征地公示主要內(nèi)容：被征地單位、征地位置、征地地類、征地面積，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、征地安置情況、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的民主決議情況等。國(guó)土分局歸檔上報(bào)時(shí)應(yīng)將村民對(duì)征收土地的意見(jiàn)和聽(tīng)證的材料作為報(bào)批的必備材料。三、征地工作3.網(wǎng)站公布征地批準(zhǔn)后，市國(guó)土局在本局的網(wǎng)站上公示征地批準(zhǔn)情況。4.監(jiān)督繳費(fèi)并發(fā)放批復(fù)下發(fā)批復(fù)前，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)就地全額繳入國(guó)庫(kù)在監(jiān)督一級(jí)開(kāi)發(fā)主體繳納完100%的防洪費(fèi)和至少50%的征地補(bǔ)償費(fèi)用之后，市國(guó)土局發(fā)放征地批復(fù)。沒(méi)有履行上述費(fèi)用額支付的不予發(fā)放批復(fù)。三、征地工作5.征地公告區(qū)縣人民政府收到市人民政府征地批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)，在被征地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)進(jìn)行征地公告（由區(qū)縣國(guó)土分局負(fù)責(zé)）。

征地公告期限：不少于10個(gè)工作日三、征地工作征地公告地點(diǎn)：征用村集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地，在村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地公告；征用鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地公示、公告。征地公告主要內(nèi)容：征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、批準(zhǔn)文件名稱和批準(zhǔn)文號(hào)，征地單位、項(xiàng)目名稱、征后用途，被征地范圍、地類、土地面積，雙方協(xié)議的征地補(bǔ)償款金額和人員安置方式等內(nèi)容。三、征地工作6.征地的補(bǔ)償方式及補(bǔ)償費(fèi)用（1）征地補(bǔ)償方式:貨幣補(bǔ)償或?qū)嵨镅a(bǔ)償、作價(jià)入股、留地安置等多元化補(bǔ)償。（2）征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成

征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

土地補(bǔ)償費(fèi)由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)在不低于最低保護(hù)價(jià)的基礎(chǔ)協(xié)商確定。其中，被征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，由征地雙方根據(jù)經(jīng)濟(jì)作物生長(zhǎng)情況協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)參照屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。（3）征地補(bǔ)償計(jì)算流程（貨幣補(bǔ)償）三、征地工作

7.安置補(bǔ)助費(fèi)的構(gòu)成（三部分）:

（1）轉(zhuǎn)居手續(xù)費(fèi),凡辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非（農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口/農(nóng)民戶口轉(zhuǎn)為居民戶口）手續(xù)的均需繳納轉(zhuǎn)居手續(xù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：500元/人。

（2）轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)，轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)是針對(duì)轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力而言的。轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力指征地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口且在法定勞動(dòng)年齡范圍內(nèi)具有勞動(dòng)能力的人員，不包括16周歲以上正在接受義務(wù)教育和學(xué)歷教育的學(xué)生。轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)包括：①一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。自謀職業(yè)：支付給本人；非自謀職業(yè)：支付給招用單位。②基本養(yǎng)老金保險(xiǎn)費(fèi)。③基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。④失業(yè)保險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)具體分類及標(biāo)準(zhǔn)

三、征地工作（3）超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)

超轉(zhuǎn)人員是指征地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口且男年齡滿60周歲、女年滿50周歲及其以上的人員（一般超轉(zhuǎn)人員）和經(jīng)認(rèn)定完全喪失勞動(dòng)能力的人員（病殘及孤寡人員）。超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)分為：①一般超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)。②病殘及孤寡人員補(bǔ)助費(fèi)。超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助具體標(biāo)準(zhǔn)三、征地工作相關(guān)稅費(fèi)1、耕地開(kāi)墾費(fèi)：建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的需落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡工作，征地單位沒(méi)有能力開(kāi)墾耕地的可以繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，由市、區(qū)縣國(guó)土資源部門落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。在分局初審階段繳納。2、防洪費(fèi)：由征地單位按照20元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納（代征用地不需繳納）。在征地批準(zhǔn)后領(lǐng)取批復(fù)前繳納。3、耕地占用稅：以征收農(nóng)用地面積計(jì)算，由征地單位按照市地稅局的標(biāo)準(zhǔn)繳納。在取得征地批復(fù)后，辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)前繳納。三、征地工作相關(guān)稅費(fèi)4、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)：按新增建設(shè)用地面積計(jì)算（即農(nóng)用地加未利用地面積），由市財(cái)政從財(cái)政專戶中直接繳納，與征地單位無(wú)關(guān)。在征地批準(zhǔn)后，市國(guó)土局行函告知市財(cái)政局，由市財(cái)政局繳納。三、征地工作領(lǐng)取征地批復(fù)（1）領(lǐng)取征地批復(fù)需提交：1、防洪費(fèi)繳費(fèi)票據(jù)復(fù)印件或防洪費(fèi)減免證明；2、征地補(bǔ)償費(fèi)使用承諾書(shū)（需村、鎮(zhèn)蓋章）；3、征地補(bǔ)償費(fèi)支付憑證。（2）征地批準(zhǔn)后3個(gè)月內(nèi)領(lǐng)取的，最低可支付50%征地補(bǔ)償費(fèi)，并需另提交被征地單位蓋章的余款支付承諾書(shū)，承諾在征地批準(zhǔn)3個(gè)月內(nèi)足額支付征地補(bǔ)償費(fèi)。超過(guò)3個(gè)月領(lǐng)取的需全額支付征地補(bǔ)償費(fèi)。（3）未明確人員安置費(fèi)金額的項(xiàng)目，領(lǐng)取征地批復(fù)時(shí)需足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)。（4）采取實(shí)物補(bǔ)償結(jié)合貨幣補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，領(lǐng)取征地批復(fù)時(shí)需足額支付貨幣補(bǔ)償。三、征地工作

取得征地批復(fù)后，一級(jí)開(kāi)發(fā)主體繼續(xù)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織支付有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用并配合民政、勞動(dòng)保障等部門啟動(dòng)勞動(dòng)力安置的相關(guān)工作。征地完成后，報(bào)區(qū)縣國(guó)土分局辦理征地結(jié)案，制作區(qū)縣國(guó)土分局、被征地單位、征地單位蓋章確認(rèn)的征地結(jié)案表。國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)與征地手續(xù)基本相同。三、征地工作第四部分：拆遷安置工作

目前北京市集體土地拆遷主要政策依據(jù)：1、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（124號(hào)令）2、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施條例》（京國(guó)土房管拆[2003]666號(hào)）3、《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》（京國(guó)土房管征[2003]606號(hào)）

四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中集體土地拆遷主要包括：暫停辦理事項(xiàng)階段、委托招標(biāo)階段、拆遷許可證辦理階段、拆遷與補(bǔ)償階段、拆遷結(jié)案階段

各階段具體流程四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷暫停事項(xiàng)辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

1.開(kāi)展拆遷工作需具備的文件材料：暫停辦理事項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)規(guī)劃批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）征地或者占地批準(zhǔn)文件（征地批復(fù)）注：①綠通項(xiàng)目用地可以將用地預(yù)審作為用地批準(zhǔn)文件辦理拆遷手續(xù)。②規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)與建設(shè)用地規(guī)劃許可證的用途區(qū)別：規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)準(zhǔn)予辦理項(xiàng)目土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作；建設(shè)用地規(guī)劃許可證準(zhǔn)予辦理征用、劃撥土地手續(xù)。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷暫停事項(xiàng)辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

2.停辦事項(xiàng)辦理期限：7個(gè)工作日通知：審查批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)就暫停事項(xiàng)書(shū)面通知當(dāng)?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、戶籍、工商、稅務(wù)等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。停辦內(nèi)容：新批宅基地和其他建設(shè)用地；審批新建、改建、擴(kuò)建房屋；辦理入戶和分戶（因婚姻、出生、回國(guó)、軍人退伍專業(yè)、經(jīng)批準(zhǔn)由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外）；核發(fā)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；房屋、土地租賃；改變房屋、土地用途四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷暫停事項(xiàng)辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：3.停辦公示公示內(nèi)容：拆遷范圍、暫停辦理事項(xiàng)、暫停期限等內(nèi)容。暫停期限：自公示之日起算，最長(zhǎng)不超過(guò)1年。延長(zhǎng)期限：用地單位需延長(zhǎng)時(shí)限的，應(yīng)當(dāng)提前30日向區(qū)縣建委提出申請(qǐng)，并說(shuō)明延長(zhǎng)期限的理由和擬采用的措施。延長(zhǎng)的期限不超過(guò)半年。區(qū)縣建委批準(zhǔn)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)將延長(zhǎng)暫停期限的決定書(shū)面通知當(dāng)?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、工商、地稅等部門，并在拆遷范圍內(nèi)公示。注：①除市政府確定的重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程或者其他建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)的以外，暫停期限滿20日后，區(qū)縣國(guó)土房管局方可發(fā)布拆遷公告。②實(shí)際操作中，可不斷辦理延期。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：1.委托評(píng)估、拆遷根據(jù)《北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》（京國(guó)土房管拆字[2001]1147號(hào)）第四條規(guī)定“拆遷人應(yīng)在依法取得房屋拆遷許可證或者由區(qū)、縣拆遷主管部門簽發(fā)的房屋拆遷價(jià)格評(píng)估通知書(shū)后方可委托評(píng)估”。注：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)5日前，到拆遷項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委辦理招標(biāo)備案。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：1.委托評(píng)估、拆遷評(píng)估主體：參加投標(biāo)的評(píng)估單位必須具備本市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)。需招投標(biāo)（公開(kāi)招標(biāo)/邀請(qǐng)招標(biāo)）項(xiàng)目的條件：全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。此條件拆遷公司與評(píng)估公司共同適用。招投標(biāo)項(xiàng)目公示平臺(tái)：北京市建委網(wǎng)站和《北京晚報(bào)》上發(fā)布（306號(hào)文件規(guī)定）其它平臺(tái)：拆遷信息網(wǎng)、各區(qū)縣建委網(wǎng)、北京政府采購(gòu)網(wǎng)、北京市招投標(biāo)信息平臺(tái)等四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

2.評(píng)估公司資質(zhì)要求（信息來(lái)自[2001]1147號(hào)《北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》，適用于城市房屋拆遷評(píng)估）：從事房屋拆遷的評(píng)估機(jī)構(gòu)須是具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)，并經(jīng)市國(guó)土資源和房屋管理局認(rèn)定、公布的可以從事房屋拆遷評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

3.拆遷公司資質(zhì)要求：四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷資質(zhì)一級(jí)二級(jí)三級(jí)從業(yè)限制同時(shí)承接項(xiàng)目不超過(guò)4個(gè)同時(shí)承接總戶數(shù)不超過(guò)3000戶不得承接300戶以上的房屋拆遷業(yè)務(wù)同時(shí)承接拆遷項(xiàng)目不超過(guò)3個(gè)同時(shí)承接總戶數(shù)不超過(guò)1000戶不得承接200戶以上的拆遷業(yè)務(wù)同時(shí)承接拆遷項(xiàng)目不超過(guò)2個(gè)同時(shí)承接總戶數(shù)不超過(guò)400戶委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

4.發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)項(xiàng)目中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并通知未中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂拆遷、評(píng)估委托書(shū)面協(xié)議。拆遷、評(píng)估委托協(xié)議應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)縣建委備案。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：1.入戶調(diào)查、評(píng)估在實(shí)際操作過(guò)程中，一般在張貼停辦公示或取得房屋拆遷價(jià)格評(píng)估通知書(shū)后，由評(píng)估公司、拆遷公司、第三方（村委會(huì)等）共同入戶調(diào)查。拆遷公司入戶調(diào)查：戶口及家庭結(jié)構(gòu)等。評(píng)估公司入戶評(píng)估：房屋結(jié)構(gòu)、房屋裝修、設(shè)備及地上物評(píng)估。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

2.拆遷實(shí)施方案包含內(nèi)容：項(xiàng)目基本情況；拆遷范圍、拆遷方式、搬遷期限，委托拆遷和評(píng)估等內(nèi)容；被拆除房屋及其附屬物基本情況；補(bǔ)償安置方式及其主要內(nèi)容；拆遷補(bǔ)助方法；其他應(yīng)當(dāng)在拆遷實(shí)施方案中明確的內(nèi)容。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

3.拆遷實(shí)施方案的公布拆遷人在拆遷范圍內(nèi)公布經(jīng)區(qū)縣建委批準(zhǔn)的征地拆遷實(shí)施方案或者經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核并報(bào)區(qū)縣建委備案的占地拆遷實(shí)施方案，公布期限不少于10日。注意事項(xiàng)：拆遷實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣建委發(fā)布拆遷公告之日前（含拆遷公告發(fā)布當(dāng)日）公布。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

4.拆遷許可證申報(bào)要件：征地批復(fù)/占地批復(fù)規(guī)劃批準(zhǔn)文件拆遷實(shí)施方案安置房屋證明：包括建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、土地使用權(quán)證明文件或房屋所有權(quán)證補(bǔ)償資金證明文件：具體指銀行向區(qū)縣建委出具的拆遷補(bǔ)償資金到位證明文件。委托拆遷合同和受托拆遷單位的資質(zhì)證明材料委托評(píng)估合同和受托評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資金證書(shū)四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

5.拆遷許可證的審批：審批總時(shí)限：30個(gè)工作日拆遷許可證內(nèi)容：拆遷人、項(xiàng)目名稱、拆遷范圍、搬遷期限、發(fā)證機(jī)關(guān)、發(fā)證時(shí)間等。拆遷期限：房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限最長(zhǎng)為1年。拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿15日前向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)縣建委申請(qǐng)延期，延期不超過(guò)6個(gè)月。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

6.拆遷資金要求：征地拆遷宅基地房屋，拆遷人在銀行專戶存入的拆遷補(bǔ)償資金，原則上不得低于該項(xiàng)目拆遷貨幣補(bǔ)償所需資金總量的60%。拆遷人準(zhǔn)備的拆遷補(bǔ)償資金低于該項(xiàng)目拆遷貨幣補(bǔ)償所需資金總量的，應(yīng)就不足部分提供相應(yīng)數(shù)量的安置房屋。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

7.拆遷公告內(nèi)容拆遷許可證批準(zhǔn)文號(hào)拆遷人工程名稱拆遷范圍搬遷期限等。搬遷期限：是指搬遷公告規(guī)定的被拆遷人或者房屋承租人與拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并搬離拆遷范圍的期限。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

8.通知所有權(quán)人

拆遷人取得拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有人。通知應(yīng)當(dāng)載明拆遷人、拆遷許可證號(hào)、工程名稱、受托拆遷單位、受托評(píng)估單位、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)系方式，并告知其權(quán)利。拆遷人無(wú)法通知房屋所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)在《北京日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》予以公告，期限30日。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷實(shí)施與補(bǔ)償階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

1.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容：貨幣補(bǔ)償：補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責(zé)任一級(jí)當(dāng)事人約定的其他條款。房屋安置：安置房屋地點(diǎn)、安置房屋面積、差價(jià)及結(jié)算方式、搬遷期限、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容；期房安置的，還應(yīng)當(dāng)明確搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等內(nèi)容。另行審批宅基地安置：地上物補(bǔ)償、新批宅基地地點(diǎn)、面積、搬遷期限、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容。達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的由區(qū)縣建委裁決四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷實(shí)施與補(bǔ)償階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

2.權(quán)屬證件的轉(zhuǎn)移：被拆遷人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，被拆遷人應(yīng)將原土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房屋權(quán)屬登記部門。3.強(qiáng)制拆遷有關(guān)規(guī)定：屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)縣建委申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，由當(dāng)事人依法向人民法院提起民事訴訟。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷實(shí)施與補(bǔ)償階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

4.拆遷結(jié)案資料拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后1個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣建委移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。包括內(nèi)容：評(píng)估報(bào)告、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證等。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷

二、《征補(bǔ)條例》與《拆遷條例》的主要不同

5個(gè)方面的不同：范圍、主體、程序、補(bǔ)償、強(qiáng)拆方式國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作范圍不同

《征補(bǔ)條例》出臺(tái)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地儲(chǔ)備拆遷不在征收范圍之內(nèi)，征收范圍小于拆遷許可范圍。

《征補(bǔ)條例》明確，為保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列六類情形之一的，可以征收房屋：國(guó)防和外交；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)建設(shè)；保障性安居工程建設(shè)；危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段改建；法律、法規(guī)規(guī)定的其他公共利益。國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作主體不同

《征補(bǔ)條例》規(guī)定的主體只能是政府，由市、縣人民政府確定具體的房屋征收部門，就北京而言，可以明確為市、區(qū)（縣）住建委或房管局，也可以直屬區(qū)（縣）政府。

征收部門的職責(zé)是負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作，擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、區(qū)（縣）人民政府，政府組織論證并公開(kāi)征求意見(jiàn)。房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，征收部門對(duì)實(shí)施單位進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的拆遷主體是多元的，可以是企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)、社團(tuán)等建設(shè)單位。

國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作實(shí)施程序不同征收程序：由建設(shè)單位向政府部門提出征收申請(qǐng)，征收部門根據(jù)立項(xiàng)、規(guī)劃、土地意見(jiàn)，審查是否屬于公共利益。編制征收和補(bǔ)償方案，測(cè)算需要的資金，報(bào)市、區(qū)（縣）人民政府后，征求社會(huì)意見(jiàn)，發(fā)布征收決定。建設(shè)單位依據(jù)征收決定將征收資金打入征收部門賬戶，由征收部門負(fù)責(zé)入戶簽約，支付補(bǔ)償資金，完成現(xiàn)場(chǎng)拆除后，將用地交付建設(shè)單位。國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作補(bǔ)償方式不同對(duì)被征收人的補(bǔ)償按價(jià)值量進(jìn)行核算，包括三個(gè)部分：被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償，搬遷臨時(shí)安置補(bǔ)償及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。房屋價(jià)值按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按市場(chǎng)價(jià)結(jié)清原房和安置房的差價(jià)。被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。

國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作強(qiáng)拆方式不同被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。被拆遷人不搬遷，可以實(shí)行行政或司法強(qiáng)拆。國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

1、建設(shè)單位提出申請(qǐng)為了公共利益需要征收房屋的，由建設(shè)單位向建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)、縣人民政府提出征收申請(qǐng)，提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見(jiàn)、土地預(yù)審意見(jiàn)等文件。收到申請(qǐng)后，區(qū)、縣人民政府按照《征補(bǔ)條例》規(guī)定審核建設(shè)項(xiàng)目是否符合房屋征收條件。

國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作2、發(fā)布暫停公告對(duì)符合房屋征收條件的建設(shè)項(xiàng)目，區(qū)、縣房屋征收部門自收到區(qū)、縣人民政府的確認(rèn)意見(jiàn)后5個(gè)工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知被征收人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不當(dāng)增加部分不予補(bǔ)償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將暫停事項(xiàng)書(shū)面通知規(guī)劃、工商、公安，房管等有關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)按照各自職能及時(shí)停辦相關(guān)事項(xiàng)。暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)的通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

3、組織選擇評(píng)估公司房屋征收部門發(fā)布暫停公告后，可以委托征收實(shí)施單位或?qū)俚亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，協(xié)商不成的，根據(jù)多數(shù)被征收人意見(jiàn)確定；若無(wú)法形成多數(shù)意見(jiàn)，則由房屋征收部門通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)的方式隨機(jī)選定，結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布。國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

4、完成前期事務(wù)性工作對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位根據(jù)需要可以通過(guò)購(gòu)買服務(wù)方式完成房屋征收與補(bǔ)償過(guò)程中涉及的測(cè)繪、評(píng)估、房屋拆除、法律服務(wù)等專業(yè)性工作。國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

5、制定并發(fā)布征補(bǔ)方案房屋征收部門會(huì)同財(cái)政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補(bǔ)償方案，報(bào)區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)后，在征收范圍內(nèi)予以公布，征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限為30日。被征收人有意見(jiàn)的，在征求意見(jiàn)期限內(nèi)以書(shū)面形式提交房屋征收部門。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

6、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估區(qū)、縣人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)、縣人民政府常務(wù)會(huì)議討論決定。國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

7、征補(bǔ)資金管理在作出房屋征收決定前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋征收與補(bǔ)償資金專用帳戶，明確征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金的總額、來(lái)源，按照房屋征收與補(bǔ)償方案確定的項(xiàng)目進(jìn)度將補(bǔ)償資金撥付到專用賬戶上，按規(guī)定使用。國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

8、做出征收決定區(qū)、縣人民政府依據(jù)《征補(bǔ)條例》的規(guī)定，履行了上述程序后方可作出房屋征收決定，并及時(shí)在征收范圍內(nèi)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案、征收范圍、實(shí)施單位、簽約期限和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。區(qū)、縣人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

9、做出征收補(bǔ)償決定，當(dāng)事人可提出復(fù)議或訴訟房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置相關(guān)工作

10、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

11、搬遷實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

危房改造聽(tīng)證對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建需要征收房屋的，多數(shù)被征收人（含公房承租人）認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合規(guī)定的，區(qū)、縣人民政府應(yīng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作第五部分：市政建設(shè)工作五、市政建設(shè)工作1、編制市政各管線咨詢方案

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》后即可啟動(dòng)市政相關(guān)工作，按照經(jīng)審定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案確定的“三通”（通路、通電、通上水）、“五通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水）或“七通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水、通熱力和通燃?xì)猓┑墓┑厥姓?biāo)準(zhǔn)委托各管線專業(yè)公司進(jìn)行各管線的市政咨詢工作并編制咨詢方案。2、市政項(xiàng)目綜合各管線的專業(yè)咨詢方案編制完成后委托城市規(guī)劃院編制《市政項(xiàng)目綜合方案》，并出具《市政項(xiàng)目綜合圖》?！妒姓?xiàng)目綜合方案》及《市政項(xiàng)目綜合圖》編制完成后需經(jīng)市規(guī)劃委審核同意。五、市政建設(shè)工作

3、入市交易時(shí)對(duì)市政條件的要求根據(jù)《關(guān)于對(duì)不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問(wèn)題的通知》（京國(guó)土出[2004]458號(hào)）要求：（1）入市公開(kāi)交易的土地，需達(dá)到“三通一平”（達(dá)到宗地外通路、通電、通上水及宗地內(nèi)土地平整）及取得市政接用方案。（2）入市公開(kāi)交易的土地有條件的應(yīng)該達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整（簡(jiǎn)稱“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（?jiǎn)稱“七通一平”）。五、市政建設(shè)工作

在實(shí)際操作中，因大市政建設(shè)周期較長(zhǎng)，通常要求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地入市交易時(shí)達(dá)到“三通一平”供地條件并取得經(jīng)市規(guī)劃委審核同意的《市政項(xiàng)目綜合方案》及《市政項(xiàng)目綜合圖》即可，剩余未完成的大市政建設(shè)工作可在項(xiàng)目用地入市交易后配合二級(jí)建設(shè)主體繼續(xù)實(shí)施。“三通一平”供地條件為：具備施工車輛主要進(jìn)出道路路由，施工臨時(shí)用水源頭，施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場(chǎng)地平整。第六部分：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作

必要的市政建設(shè)工作是否完成房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪報(bào)告及現(xiàn)場(chǎng)踏勘市政驗(yàn)收、移交材料一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收供地驗(yàn)收結(jié)案驗(yàn)收材料、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收遺留問(wèn)題解決市政工作完成成本開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)認(rèn)定房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設(shè)工作是否完成房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪報(bào)告及現(xiàn)場(chǎng)踏勘必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成市政驗(yàn)收、移交材料征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪報(bào)告及現(xiàn)場(chǎng)踏勘必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成供地驗(yàn)收供地驗(yàn)收供地驗(yàn)收開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)審核征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪報(bào)告及現(xiàn)場(chǎng)踏勘征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件市政驗(yàn)收、移交材料現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪報(bào)告及現(xiàn)場(chǎng)踏勘征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收市政驗(yàn)收、移交材料現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪報(bào)告及現(xiàn)場(chǎng)踏勘征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收內(nèi)容一級(jí)開(kāi)發(fā)供地驗(yàn)收六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作

供地驗(yàn)收對(duì)象開(kāi)展供地驗(yàn)收工作的對(duì)象為完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的市區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、企業(yè)為主體實(shí)施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、市區(qū)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)、收購(gòu)項(xiàng)目和工業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地（非一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）以及直接入市交易項(xiàng)目、“458”項(xiàng)目、文保項(xiàng)目、危改項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等。審核內(nèi)容

1．前期資料的審核

2．現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收及資料的審核

3．土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用的審核孫河現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收的程序及要點(diǎn)程序:1、區(qū)（縣）國(guó)土分局初驗(yàn)1.1材料

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)批復(fù)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議、

監(jiān)管協(xié)議、（是否有依據(jù)，是否存在違約）征地批復(fù)、征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬核實(shí)文件（是否完成產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償）、大市政咨詢方案、大市政相關(guān)部門驗(yàn)收材料（大市政情況）

1.2現(xiàn)場(chǎng)

根據(jù)《地形地上物測(cè)繪報(bào)告》進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，要求達(dá)到“場(chǎng)光地凈”且具備必要的市政條件，若有遺留物，應(yīng)提出遺留地上物的處理建議。審核結(jié)果：《關(guān)于XX項(xiàng)目供地驗(yàn)收有關(guān)意見(jiàn)的函》2、市國(guó)土局復(fù)核

2.1復(fù)核項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及相關(guān)材料，對(duì)初驗(yàn)提出的處理建議進(jìn)行可行性分析和風(fēng)險(xiǎn)判斷。2.2對(duì)遺留問(wèn)題的處理建議征求區(qū)縣政府的意見(jiàn)，并形成市國(guó)土局現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收意見(jiàn)。審核結(jié)果：《XX項(xiàng)目驗(yàn)收意見(jiàn)函》、《XX期供地驗(yàn)收內(nèi)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要》六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作孫河要點(diǎn):

標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)=供地標(biāo)準(zhǔn)市、縣國(guó)土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：

（一）土地權(quán)利清晰

（二）安置補(bǔ)償落實(shí)到位

（三）沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛

（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確

（五）具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必須的其他基本條件。（《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第53號(hào)）

第四章第二十一條）

六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作

3、地鐵施工占地：應(yīng)征求規(guī)劃的意見(jiàn)，需保留的部分應(yīng)在規(guī)劃條件中明確，不需保留的部分原則上在申請(qǐng)驗(yàn)收前完成騰退，確無(wú)法在驗(yàn)收前騰退的，應(yīng)由地鐵建設(shè)主管部門出具占地期限的書(shū)面文件，若存在影響二級(jí)施工的問(wèn)題，則必須在土地供應(yīng)前完成騰退。

1、地上建、構(gòu)筑物：項(xiàng)目建設(shè)用地及代征地內(nèi)除必要的看護(hù)用房、設(shè)施用房外，無(wú)遺留的建筑物及構(gòu)筑物。保留的看護(hù)用房及設(shè)施用房已補(bǔ)償完畢，不存在其他產(chǎn)權(quán)，不居住項(xiàng)目看護(hù)人員以外的其他人員。2、樹(shù)木：需保留的名樹(shù)古木應(yīng)有園林部門的意見(jiàn)，其他樹(shù)木需落實(shí)補(bǔ)償、完成遷移或無(wú)償移交二級(jí)競(jìng)得人。幾類常見(jiàn)地上物的處理建議:六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作4、電力、電信設(shè)施：根據(jù)規(guī)劃需保留的，應(yīng)在規(guī)劃條件中明確，不需保留的，原則上應(yīng)在驗(yàn)收前完成遷移，若確暫時(shí)無(wú)法遷移的，應(yīng)明確遷移的時(shí)間、責(zé)任主體、相關(guān)費(fèi)用，并不得影響二級(jí)競(jìng)得人的施工建設(shè)及竣工驗(yàn)收。5、代征道路、代征綠地：應(yīng)按照規(guī)劃范圍進(jìn)行釘線，完成征地、拆遷和地上物遷移工作，也可提前移交相關(guān)主管部門。6、水務(wù)設(shè)施：水塘、魚(yú)塘由一級(jí)開(kāi)發(fā)單位完成補(bǔ)償后無(wú)償移交二級(jí)競(jìng)得人，不需要填平處理；水井若為水利部門備案井，必須在驗(yàn)收前完成關(guān)停；若為自用井，補(bǔ)償完畢后可無(wú)償移交二級(jí)競(jìng)得人；溝渠應(yīng)按照水利部門的意見(jiàn)在驗(yàn)收前完成遷改。

小結(jié)：

“不影響開(kāi)工建設(shè)、不影響竣工驗(yàn)收、處理建議可行，后期風(fēng)險(xiǎn)可控”

六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作供地驗(yàn)收開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)審核的程序及要點(diǎn)程序:1、區(qū)（縣）政府審核1.1委托審計(jì)單位進(jìn)行供地驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)審核；1.2區(qū)（縣)政府或委托國(guó)土分局組織相關(guān)部門對(duì)審計(jì)單位出具的土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行審核；1.3區(qū)（縣）政府對(duì)供地驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)出具審核意見(jiàn)。審核結(jié)果：《XX區(qū)縣對(duì)XX項(xiàng)目供地驗(yàn)收的意見(jiàn)函》

六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作2、市國(guó)土局組織各委辦局審核

2.1市儲(chǔ)備中心初審原則上每周召開(kāi)一次技審會(huì)和內(nèi)審會(huì)，主要對(duì)擬供地驗(yàn)收的項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)科目、依據(jù)進(jìn)行審核，審核通過(guò)后上報(bào)地價(jià)會(huì)。

2.2各委辦局、社會(huì)專家復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)地價(jià)辦公室會(huì)、地價(jià)專家會(huì)、局長(zhǎng)辦公會(huì)等方式，對(duì)擬供地驗(yàn)收的項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行復(fù)審，形成市級(jí)部門審核初步意見(jiàn)。2.3市政府審批經(jīng)地價(jià)會(huì)復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)的項(xiàng)目地價(jià)上報(bào)市政府批準(zhǔn)，供地驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)確定。

六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作要點(diǎn):“有依據(jù)、合標(biāo)準(zhǔn)、包得住、可接受”

內(nèi)容：1、前期費(fèi)用

2、征地費(fèi)用

3、拆遷費(fèi)用

4、大市政相關(guān)費(fèi)用

5、財(cái)務(wù)費(fèi)用

6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（管理費(fèi)用）

7、相關(guān)稅費(fèi)8、其他（驗(yàn)收測(cè)繪、審計(jì)、入市服務(wù)費(fèi)）

六、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收工作

1、前期費(fèi)用

審核要點(diǎn)：費(fèi)用內(nèi)容是否為一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否存在異常。2、征地費(fèi)用