國際游資與中國房地產(chǎn)

金融政策、國際游資對中國房地產(chǎn)價格的影響一、什么是國際游資？它的特征？國際游資具有高敏感性、高收益性和高風(fēng)險性、高流動特性與短期性及高度投機性等特征。

國際游資又稱熱錢（HotMoney），《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大詞典》將其定義為“在固定匯率制度下，資金持有者或者出于對貨幣預(yù)期貶值（升值）的投機心理，或者受國際利率差明顯高于外匯風(fēng)險的刺激，在國際間掀起大規(guī)模的短期資本流動，這類移動的短期資本通常被稱為熱錢”。

隨著國際金融市場規(guī)模不斷擴大,國際游資在全球加速活動,導(dǎo)致不少國家房地產(chǎn)價格的泡沫化,經(jīng)濟出現(xiàn)較大波動,嚴重時甚至引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟危機。國際游資的頻繁活動對世界經(jīng)濟造成極大影響。2023/2/1二、熱錢主要通過四種渠道進入房地產(chǎn)市場（1）直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，直接從事房地產(chǎn)開發(fā)；（2）間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業(yè)性銷售；（3）外資銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人發(fā)放貸款；（4）非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)。

三、國際游資進入房地產(chǎn)市場的原因

1、房地產(chǎn)存在暴利，且中國房價成就了世界罕見的“十年只漲不跌的神話”，再加上中國房產(chǎn)的高流動性，熱錢進出房地產(chǎn)市場比較容易，房地產(chǎn)市場自然受到熱錢青睞。

2、中國低利率決定了熱錢融資成本較低，有利于熱錢利用財務(wù)杠桿攫取高額利潤。

3、在通貨膨脹加劇的條件下，房產(chǎn)具有明顯的保值增值功能。2023/2/1四、國際游資對房地產(chǎn)市場的影響1、房價迅速上漲。2002～2007年中國的房價開始加速上升，年均房價上漲率達到了7%而在此期間，正是游資大舉進入中國之時，這說明中國房價的上漲與國際游資的進入密不可分，國際游資投機行為必將加速房價上升。2、通過直接的房地產(chǎn)開發(fā)增加商品房供給。國際游資大舉進入中國市場，游資的趨利性決定了它們必然進入一些暴利行業(yè)，1998～2007年中國房價不斷攀升，且房地產(chǎn)市場大部分時間依然是賣方市場，房地產(chǎn)開發(fā)無疑風(fēng)險較小，收益較大，因此熱錢必然會進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2023/2/13、直接從事投機活動，增強房產(chǎn)的流動性的同時，也使中國房地產(chǎn)進入泡沫階段

根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，2007年末全國住宅建筑面積達到112億平方米，城鎮(zhèn)人均居住面積達到19平方米，如果根據(jù)戶籍確定城鎮(zhèn)人均居住面積則達到30平方米，遠高于國際平均水平。但是，由于熱錢的投機活動，使得中國房價屢創(chuàng)新高，房價脫離了房產(chǎn)價值，房地產(chǎn)泡沫十分明顯，居民的真正有效需求根本無法滿足。五、以上海為例分析動國際游資與房價波動

從表4可以看出，需求量在快速擴大，其中國際游資的投機需求在其中占據(jù)著重要地位。上海房價在最近時期的連續(xù)飆升與國際游資流入也有很大關(guān)系。如今,美國著名的投資機構(gòu)摩根斯坦利、雷曼兄弟、ING(荷蘭國際集團)等著名的投資基金都已經(jīng)活躍在上海市場。目前已經(jīng)投資在上海的海外基金約有20多個,總規(guī)模在10億美元以上。種種跡象表明,上海樓市中的國際游資正在慢慢提高,一些樓區(qū)的境外買主占據(jù)了半壁江山,世茂濱江的海外購房比例超過了60%,甚至有的樓盤如湯臣海景等出現(xiàn)了只面向海外銷售的狀態(tài)。根據(jù)中原牧業(yè)的資料顯示,本地投資者比重從2004年上半年6115%左右下降到下半年的4613%左右,相反,境外投資者比重從2004年上半年918%左右上升到下半年的1819%。其重要原因歸結(jié)為大量國際游資看好人民幣升值大量流入房地產(chǎn)當(dāng)中,導(dǎo)致上海近年來房價的急劇上升。六、應(yīng)對政策1.資本管制方面,不能輕易放松,應(yīng)該加強資本項目下的外匯管理。面對中國樓市的高收益率,熱錢無孔不入,它們會沿著政策和管理的漏洞與空隙不間斷地蜂擁滲透。每個國家的政策和管理都有漏洞。熱錢如果要進來,都可以找到合法的身份。2.人民幣升值方面要穩(wěn),不要太快,緩解國際游資對套利的預(yù)期,如這次只升值2%。人民幣的升值會出現(xiàn)兩種不同的結(jié)果,一是部分熱錢隨著升值目的實現(xiàn)會慢慢撤出,使市場供應(yīng)量過多導(dǎo)致房價下跌,另一種結(jié)果則是一定幅度的升值將帶動更為強烈的升值預(yù)期,使得更多境外熱錢涌入,進一步抬高中國房價。因此,人民幣升值與否要謹慎。3.控制投機性買房需求,繼續(xù)支持居住性買房需求?？煽紤]以房貸利率調(diào)整為主要手段,并逐步推出物業(yè)稅和不動產(chǎn)稅,加大住房購買和保有的成本,以控制非家庭集中購房為主,穩(wěn)定投資性買房需求。4.要形成一個多樣化,開放、透明、規(guī)范、成熟的市場環(huán)境。2002年外資對美國房地產(chǎn)投資高達406億美元,但這種大規(guī)模的外資流入并沒有對美國房地產(chǎn)市場形成嚴重打擊,相反還促進了其發(fā)展,這主要歸功于其成熟的市場環(huán)境。5.增加交易費用和設(shè)置流通障礙。鼓勵自住需求,引導(dǎo)投資需求,打擊投機需求,采取差別政策對待不同購房對象。金融政策對房價的影響

國家金融政策作為房地產(chǎn)市場的外生變量，從供給和需求兩個角度影響房地產(chǎn)行業(yè)。對于供給方來說，其房地產(chǎn)開發(fā)投資所需大量資金均來自金融機構(gòu)，對金融機構(gòu)的依賴程度之高致使一旦出現(xiàn)金融政策緊縮，開發(fā)商的資金鏈可能會斷裂。對于需求方來說，個人購房的大部分資金是通過銀行抵押貸款獲得，金融政策一方面直接影響當(dāng)前貸款者的購房成本，另一方面從心理上影響潛在購房者的預(yù)期。一般而言，一個國家的宏觀金融政策主要包括三大政策：即貨幣政策、利率政策和匯率政策。2023/2/1一、金融政策從2003年以來，國家將直接調(diào)控與間接調(diào)控相結(jié)合，陸續(xù)出臺了一系列的金融政策，對抑制房價上漲產(chǎn)生了較大影響。1.直接調(diào)控⑴以差別化政策引導(dǎo)需求方（新信貸政策）⑵促進供給方分化,市場趨于成熟⑶鼓勵融資渠道的多元化2.間接調(diào)控⑴加息對需求預(yù)期產(chǎn)生較大影響⑵彈性匯率機制對房價產(chǎn)生“雙刃劍”作用。一方面，由于目前的人民幣升值幅度較小，且該匯率政策實施目標并不針對當(dāng)前的房價，因此彈性較大，不會直接導(dǎo)致外資的流出房地產(chǎn)市場套利，也不足以刺激海外大量的游資的涌入。另一方面，匯率變化對房價的長期變化具有一定的影響，主要基于其對人民幣升值空間的預(yù)期。2023/2/1從2003年至今,央行出臺了一系列調(diào)控措施,幾次上調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率、取消住房貸款優(yōu)惠利率、提高住房貸款的最低首付成數(shù)和個人住房公積金貸款利率來控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,抑制房價超經(jīng)濟上漲。隨著央行各項貨幣政策的出臺,總體上來說,房價增幅雖然出現(xiàn)不同程度下降,但某些地區(qū)房價依然在高位上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,2006年12月,北京新房價格同比上漲10.4%,已連續(xù)7個月兩位數(shù)增長。截至2007年第1季度全國70個大中城市房價指數(shù)中,房屋銷售價格指數(shù)同比上漲5.4%,環(huán)比上漲0.3%,僅3個城市有所下跌,貨幣政策對房價的調(diào)控能力問題逐漸成為討論的焦點。2023/2/1

二、2003年以來利率調(diào)整與北京房價變動的關(guān)系自2004年3季度以后,央行加大了對利率的調(diào)整幅度,特別是面對近兩年房價的大幅上漲,央行頻繁調(diào)整利率,僅2007年就5次上調(diào)貸款利率,利率呈現(xiàn)明顯的上升趨勢,如表2。在利率持續(xù)上調(diào)期間,北京房價的變動基本上同利率走出了相同的趨勢。北京房價僅僅在2006年3季度至2007年1季度與利率呈現(xiàn)了反向關(guān)系。此后,房價與利率呈現(xiàn)了同時上升的態(tài)勢。利率政策對房價的抑制作用十分有限。2023/2/1三、利用金融政策調(diào)控的建議1