商品住宅價格影響因素

商品房價格影響因素易居中國市場部成本因素市場因素社會因素本體因素建安成本土地成本稅費成本融資成本供應(yīng)成交未來預(yù)期政策因素經(jīng)濟(jì)因素規(guī)劃因素人口及產(chǎn)業(yè)外部因素產(chǎn)品因素其他A類B類C類D類注：按照決定商品房最終價格的權(quán)重大小順序，我們歸納了ABCD四類因素成本因素建安成本土地成本配套成本稅費成本成本是影響商品房價格的第一要素，“價格=成本+利潤”永遠(yuǎn)是開發(fā)商定價的重要法則。融資成本建筑用地購買成本土地成本土地使用權(quán)購買價格土地開發(fā)費用帶征用地購買成本土地契稅及手續(xù)費七通一平費用基礎(chǔ)設(shè)施費用土地成本>>地下車庫>>不可售配套設(shè)施>>商業(yè)建安工程>>獨棟別墅/聯(lián)排別墅>>小高層/高層>>多層（電梯/不帶電梯）建安成本建安成本前期費用建筑安裝費用>>可行性研究費用>>勘查設(shè)計費用配套成本>>居委會，非機(jī)動車車棚，>>項目內(nèi)部營業(yè)性公共配套銀行>>幼兒園，托兒所、中小學(xué)，文化站，醫(yī)院等>>智能化工程>>雨污水管工程>>景觀、綠化>>河道處理>>車庫>>道路、圍墻>>電視>>環(huán)衛(wèi)>>環(huán)保>>電話>>供氣>>供電>>供水配套成本住宅配套公共設(shè)施配套營運成本營運成本財務(wù)費用管理費用銷售廣告其他>>購地貸款利息>>建筑安裝工程貸款利息>>管理人員工資>>辦公支出>>養(yǎng)老保險費>>報紙廣告>>高炮廣告>>道旗廣告>>年檢費>>渣土費>>治安費>>..........隨著央行貸款利率的提高和貸款審核的加強(qiáng)，主要由利息構(gòu)成的財務(wù)成本直線上升，比重約占總開發(fā)成本的將近10%。稅費成本稅費成本國家規(guī)定稅費非正規(guī)稅費>>印花稅>>土地增值稅>>耕地占有稅>>城市維護(hù)建設(shè)稅>>城鎮(zhèn)土地使用稅>>企業(yè)所得稅>>營業(yè)稅>>項目管理費>>人防費>>大市政配套費>>商品房交易管理費>>征地管理費各成本比例構(gòu)成一般來說，一個商品房項目的成本構(gòu)成中，土地成本約占25-30%；建安成本約占25-30%；配套成本約占15-20%；相關(guān)稅費約占10-15%；運營管理費約占10%。不過這里也根據(jù)項目不同會產(chǎn)生較大的差異，如環(huán)外用地土地成本較低，而低層住宅產(chǎn)品建安成本也較低。市場因素供應(yīng)成交未來預(yù)期成本決定商品房的價格底線，而市場則是影響商品房價位段和某一階段價格走勢的關(guān)鍵因素，是一支“看不見的手”，它暗中調(diào)節(jié)著商品房成交量的升降和價格的漲落。供求形勢影響商品房價格價值價格供小于求供大于求根據(jù)價值規(guī)律作用原理，當(dāng)供大于求，商品房價格高于價值，價格開始下跌，供應(yīng)減少；當(dāng)供不應(yīng)求時，價格低于價值，商品房價格上揚。例證：受供求形勢影響，獨立別墅價格上升明顯07年3月-08年3月，上海市獨立別墅供應(yīng)62.8萬平米，成交91.4萬平米，整體供求比為1：1.45，市場表現(xiàn)為明顯的供不應(yīng)求，受此影響，價格穩(wěn)步上揚，至08年3月，均價達(dá)到2.8萬/平米，上升幅度達(dá)41%。未來預(yù)期項目最終售價未來市場預(yù)期供應(yīng)量開發(fā)成本成交量心理預(yù)期通過對區(qū)域未來供應(yīng)量、成交量、項目開發(fā)成本以及市場主體的心理預(yù)期，也可以影響項目最終售價保利地塊佳程地塊顧村西城區(qū)位置地塊面積（公頃）容積率用地性質(zhì)樓板價開發(fā)商劉行鎮(zhèn)14.71.3住宅6291保利劉行鎮(zhèn)14.81.35住宅5187保利劉行鎮(zhèn)11.31.35住宅6244保利楊行鎮(zhèn)6.81.35住宅5287北京佳程從07年寶山地區(qū)掛牌出讓的幾幅地塊來看，顧村保利3幅地樓板價已突破6200元，接近區(qū)域銷售均價，預(yù)計開盤均價至少在1萬/平米以上，該案將重新樹立板塊價格水平。例證：開發(fā)成本預(yù)期對未來售價的影響社會因素政策因素經(jīng)濟(jì)因素規(guī)劃因素人口及產(chǎn)業(yè)社會層面中，政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃等因素對商品房價格可以起到全盤性的影響，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)力量，它決定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮與否，土地成本以及供需結(jié)構(gòu)。07-08稅收政策金融政策土地政策房貸政策預(yù)售政策政策因素政策因素是調(diào)節(jié)房價，影響市場供應(yīng)與成交，項目開發(fā)、銷售節(jié)奏，開發(fā)商融資成本，客戶購買成本等現(xiàn)象的決定力量，其中又包括稅收政策、房貸政策、金融政策、預(yù)售政策、土地政策等。稅收政策——增加開發(fā)成本和轉(zhuǎn)讓成本1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從今年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30％-60％不等的土地增值稅。房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅增加房產(chǎn)商開發(fā)成本07年2月1日轉(zhuǎn)讓個人住房時，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。土地增值稅實施暫行條例增加個人轉(zhuǎn)讓成本自2007納稅年度(1月1日起至12月31日)起，上海開始按照新的標(biāo)準(zhǔn)對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。本市一至六級納稅等級對應(yīng)的年稅額標(biāo)準(zhǔn)，分別為每平方米年稅額30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。個人部分暫時不予征收。土地使用稅條例增加房產(chǎn)商持有成本金融政策——貸款成本上升歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

時間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度時間間隔07.1.159.00%9.50%0.50%/07.2.259.50%10.00%0.50%42天07.4.1610.00%10.50%0.50%20天07.5.1510.50%11.00%0.50%30天07.6.511.00%11.50%0.50%22天07.8.1511.50%12.00%0.50%72天07.9.2512.00%12.50%0.50%42天07.10.2512.50%13.00%0.50%31天07.11.2613.00%13.50%0.50%33天07.12.2513.50%14.50%1.00%31天08.1.2514.50%15.00%0.50%32天08.3.2515.00%15.50%0.50%61天08.4.2515.50%16.00%0.50%32天08.5.2016.00%16.50%0.50%26天08.6.1516.50%17.50%1.00%25天歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率動作金融政策——貸款成本上升時間公積金貸款利率(五年以上)公積金貸款利率(五年內(nèi))一年期商業(yè)貸款利率備注調(diào)整前調(diào)整后增幅調(diào)整前調(diào)整后增幅調(diào)整前調(diào)整后增幅2007.03.184.59%4.77%0.18%4.14%4.32%0.18%6.12%6.39%0.27%

2007.05.194.77%4.96%0.19%4.32%4.41%0.09%6.39%6.57%0.18%

2007.07.204.96%4.95%-0.01%4.41%4.50%0.09%6.57%6.84%0.27%

2007.08.224.95%5.04%0.09%4.50%4.59%0.09%6.84%7.02%0.18%

2007.09.155.04%5.52%0.48%4.59%4.77%0.18%7.02%7.29%0.27%

2007.12.205.52%5.52%0.00%5.77%5.77%0.00%7.29%7.47%0.18%僅限5年期以內(nèi)累積//0.93%//0.63%//1.35%歷次銀行加息動作多頻次的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在對沖國內(nèi)過剩流動性的，防止國際“熱線”過多進(jìn)入的同時，也對國內(nèi)房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資造成巨大影響，加劇了開發(fā)商資金壓力，是造成07年底以來上海眾多房產(chǎn)項目為快速回籠資金，不斷調(diào)整價格、刺激成交的重要原因。金融政策——加劇開發(fā)商資金壓力07年9月28日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。07年12月11日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?。第二套房貸政策二套房貸政策的出臺和細(xì)則的落實，對抑制投資類購房需求起到了較大作用，加強(qiáng)了市場主體對樓市調(diào)控的預(yù)期，加劇市場觀望。房貸政策——抑制投資類需求預(yù)售政策——打擊開發(fā)商捂盤，增加市場供應(yīng)頒布日期頒布單位針對環(huán)節(jié)內(nèi)容2007-9-4上海房地局銷售控制《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，規(guī)定分批預(yù)售時，每次不得少于3萬平方米。2007-9-4上海房地局銷售控制區(qū)縣房地局受理預(yù)售之日起10個工作日內(nèi)完成預(yù)售審批，批準(zhǔn)預(yù)售后3～10個工作日內(nèi)必須對外開盤銷售2007-10-30上海市房地局審批環(huán)節(jié)銷售均價高于2.5萬元/平米以上的花園住宅應(yīng)向所在縣區(qū)房地局申報預(yù)售方案“金九銀十”前出臺該政策，對開發(fā)商捂盤惜售行為起到較大影響，短期內(nèi)逼出大量房源，有效增加了市場供應(yīng)。07年以來市場政策不斷，但最關(guān)鍵的政策其實在于中央的緊縮型財政政策，多次提高利息和儲備金率，加強(qiáng)了市場主體的觀望情緒，更導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，是08年以來市場供求比持續(xù)偏低，成交萎靡，多個項目價格調(diào)整的重要原因。稅收政策房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅土地使用稅條例土地增值稅條例增加開發(fā)商開發(fā)成本增加開發(fā)商持有成本增加個人轉(zhuǎn)讓成本金融政策上調(diào)存款準(zhǔn)備金率銀行加息加劇開發(fā)商資金壓力房貸政策二套房貸政策抑制投資類需求土地政策禁止分期拿證開征土地閑置費打擊開發(fā)商屯地行為預(yù)售政策每次不少于3萬方3-10日限期開盤打擊捂盤，增加供應(yīng)政策總結(jié)經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r儲蓄和投資狀況居民收入和消費水平物價狀況財政金融狀況稅收負(fù)擔(dān)狀況影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財政金融狀況、居民收入和消費水平、稅收負(fù)擔(dān)狀況、物價狀況、儲蓄和投資狀況等。經(jīng)濟(jì)因素國民生產(chǎn)總值與國民收入1財政金融狀況2居民收入和消費水平3經(jīng)濟(jì)因素→房地產(chǎn)價格經(jīng)濟(jì)收入增長，就業(yè)增加，用于房地產(chǎn)生產(chǎn)、投資與需求增加，房地產(chǎn)價格增長；2002年以來，中國GDP以8%以上幅度增長，帶來了房地產(chǎn)價格的不斷上揚。貸款利率上升，緊縮銀根，減少金融對房地產(chǎn)的資金支持，使成本增加，減少市場對房地產(chǎn)需求，從而促使房地產(chǎn)價格下降；存款利率上升，吸引購房者將資金存入銀行，減少對房地產(chǎn)市場投資，需求減少，使價格下降。沒有通貨膨脹下的居民收入增加和消費水平提高，使客戶改善現(xiàn)有居住條件能力得以提高，刺激成交，從而提高房地產(chǎn)價格；尤其是高收入階層收入增加后，將利用剩余收入從事房地產(chǎn)投資或投機(jī)，購買高檔住宅當(dāng)作保值增值手段，導(dǎo)致市場需求增加，刺激商品房價格上漲。例證：財政金融狀況引起商品房成交量的變化07年以來，央行五次上調(diào)銀行存貸款利率，機(jī)構(gòu)和個人投資者開始尋求更為穩(wěn)健的投資渠道，減少對房地產(chǎn)市場投資，上海房地產(chǎn)市場成交量不斷下滑，當(dāng)成交量下滑達(dá)到一定程度，市場表現(xiàn)供大于求時，價格勢必發(fā)生變化。物價狀況（CPI指數(shù)）4稅收負(fù)擔(dān)狀況5儲蓄和投資狀況6儲蓄率高的時期往往是超額積蓄積累期，儲蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)低時，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時地價會飛漲，這就是中國房價暴漲的元兇。開發(fā)商稅負(fù)加重，成本增加，勢必將成本分?jǐn)偟椒績r中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升；購房者稅賦加重，削弱購買能力，減少市場成交，導(dǎo)致價格上升。經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素←房地產(chǎn)價格物價上漲，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的材料和人工成本上升，房地產(chǎn)價格上漲；物價普遍上升，日常支出增加，即使房地產(chǎn)價格不變，也會削弱對房產(chǎn)的購買能力。例證：CPI指數(shù)上升，商品房成交價上升，成交量下降07年以來，由各種原因?qū)е碌南M者物價指數(shù)(CPI)不斷攀升，導(dǎo)致與房地產(chǎn)相關(guān)的材料和人工成本上升，最終拉高了商品房價格；同時，一些日常消費品價格的上漲，同時也削弱了普通購房者的購房能力，導(dǎo)致成交量下滑。規(guī)劃因素不同城市、不同地區(qū)的城市規(guī)劃目標(biāo)均有所不同。城市規(guī)劃在很大程度上左右著土地的使用功能，影響某地區(qū)土地的價值，通過影響該地區(qū)的交通、商業(yè)、醫(yī)療以及教育等配套，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價格。城市規(guī)劃土地使用功能各項配套房價趙巷板塊3-4萬/平米朱家角板塊2-5萬/平米徐涇板塊2-3.5萬/平米蘆墟板塊青浦鎮(zhèn)2-3萬/平米朱家角青浦鎮(zhèn)趙巷徐涇距人民廣場起步時間板塊均價45公里35公里22公里16公里2002年2000年2004年1998年2-5萬2-3萬3-4萬2-3.5萬例證：特色規(guī)劃使趙巷板塊成為后起之秀規(guī)劃定位一城九鎮(zhèn)青浦重鎮(zhèn)國際特色別墅區(qū)——趙巷板塊位于徐涇和青浦鎮(zhèn)之間，距人民廣場距離約22公里，位置并不占優(yōu)，基礎(chǔ)設(shè)施及普通商業(yè)配套也不及青浦鎮(zhèn)。但今天趙巷板塊均價之所以能夠在A9沿線幾大板塊中居于最高水平，就得益于它的國際特色別墅區(qū)規(guī)劃。A9沿線板塊比較人口因素從住宅來說，人是其最終消費者，所以，人口數(shù)量、分布、年齡和家庭結(jié)構(gòu)及其增長情況，會直接影響著房地產(chǎn)的供需和價格。房地產(chǎn)價格人口數(shù)量分布年齡增長情況例證：我國房地產(chǎn)市場正在享受人口紅利老人兒童青壯年所謂人口紅利是指，一個國家的勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大，撫養(yǎng)率比較低，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，整個國家的經(jīng)濟(jì)成高儲蓄、高投資和高增長的局面。我國現(xiàn)狀我國共經(jīng)歷過4次嬰兒潮，其中第一、第二次嬰兒潮人群正面臨著改善居住需求，第三次人群正面臨著置業(yè)需求，他們占據(jù)我國總?cè)丝诘牡?2%，是購房的主力群體。住房制度改革以后，三類人群需求的集中釋放，推動房地產(chǎn)市場近幾年來駛?cè)肟燔嚨?。國外借鑒1980-1990年，日本處于人口紅利期，住宅及土地價格上漲了3倍多，但在接下來的近10年來，人口處于斷層期，購房主力人群數(shù)量下降了20%，導(dǎo)致1990年以后的十多年間，住宅和土地價格下跌近50%。本體因素外部因素產(chǎn)品因素其他本體因素，即項目所在區(qū)位、環(huán)境、配套，項目自身狀況，如總建面、容積率、建筑密度、戶型面積、戶型優(yōu)劣，建筑用材以及其他品牌因素，如開發(fā)商品牌和物業(yè)管理品牌。本體因素是決定房地產(chǎn)項目價格最直接的因子，最為直觀和具體。外部因素內(nèi)部因素其他因素區(qū)位、環(huán)境、交通、配套規(guī)模、建面、容積率、密度、戶型、用材開發(fā)商品牌、物業(yè)管理品牌區(qū)位例證：南濱江，上海頂級豪宅聚集地商業(yè)代表：第一八佰伴、華潤時代廣場、恒瑞和之百貨以及太平洋數(shù)碼、永樂電器、湯臣洲際大酒店等；豪宅代表：湯臣一品、鵬利海景、盛大金磐、財富海景、世茂濱江花園2號線湯臣一品鵬利海景盛大金磐世茂濱江花園財富海景花園復(fù)興東路隧道南浦大橋濱江凱旋門（新鴻基地塊）張揚路商圈小陸家嘴湯臣一品鵬利海景盛大金磐南濱江——商業(yè)繁榮，生活配套完善，交通便利，比北濱江開發(fā)時間早，眾多豪宅匯集，已成規(guī)模，目前可開發(fā)用地已不多！而濱江凱旋門未來將規(guī)劃有10幢頂級別墅，單價18萬/M2，將南濱江頂級豪宅區(qū)的居住價值進(jìn)步拉升！環(huán)境例證：佘山，山地景觀稀缺性催生的豪宅板塊佘山概況：佘山海拔近100米，是上海境內(nèi)最高的山，1995年6月國務(wù)院批準(zhǔn)在佘山建立上海佘山國家旅游度假區(qū)，規(guī)劃總面積64.08平方公里，境內(nèi)有東西佘山、鳳凰山、天馬上等大小山峰近十座，風(fēng)光旖旎。山上有索菲特大教堂、護(hù)珠塔等諸多人文景觀資源。2000年又人工開挖了佘山月湖，形成了山水景觀的相互呼應(yīng)。佘山高爾夫世茂佘山容積率總價紫都上海晶園東紫園佘山板塊別墅項目林立，單價基本過4萬，已成為上海高檔豪宅聚集地之一。0.090.13000-40002000-50001500-25002500-35000.20.18配套例證：重要商業(yè)配套落成刺激項目成交>>項目07年9月以前成交較為平淡，而9月份成交突然發(fā)力，當(dāng)月成交近300套，08年2月份推出新房源，再