長沙株洲兩地學(xué)區(qū)房市場調(diào)研報告

株洲市學(xué)區(qū)物業(yè)市場調(diào)研報告2014年5月目錄CONTENT1株洲市重點學(xué)校及天元區(qū)學(xué)區(qū)劃片一覽長沙市學(xué)區(qū)樓盤個案分析2學(xué)區(qū)房助推房價因素分析34學(xué)區(qū)物業(yè)概念闡述一：學(xué)區(qū)物業(yè)概念闡述學(xué)區(qū)房的定義和產(chǎn)生的原因?qū)W區(qū)房是指重點中小學(xué)附近或者對口招生區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)廣義狹義廣義而言，所在區(qū)域教育資源豐富，能夠很好滿足人們教育學(xué)習(xí)生活需求的房屋，稱為學(xué)區(qū)房。狹義的學(xué)區(qū)房指由教育部門或者學(xué)校規(guī)定的，按照就近免試入學(xué)的原則，學(xué)校招收指定的一個地域范圍內(nèi)的學(xué)生，在這個范圍里的學(xué)生可以享受義務(wù)教育，免試就近入學(xué)，把這種范圍里面的那些物業(yè)、房產(chǎn)叫做學(xué)區(qū)房。而這些學(xué)校，主要是重點小學(xué)，還包括一部分重點中學(xué)。學(xué)區(qū)房產(chǎn)生的原因“就近入學(xué)”政策出臺1986.7.1《中華人民共和國義務(wù)教育法》第九條家長追捧獲得重點學(xué)校的入學(xué)資格學(xué)區(qū)房升值空間大國家重視，家長期望大，學(xué)區(qū)房價值持續(xù)攀升政府對教育事業(yè)重視2012年國家財政性教育經(jīng)費支出占GDP的4%學(xué)區(qū)房和開發(fā)商的關(guān)系學(xué)區(qū)房的優(yōu)質(zhì)稀缺教育資源帶給開發(fā)商高附加值北京，繼2013年3月海淀區(qū)五道口華清嘉園出現(xiàn)一套37平方米、叫價350萬元的天價學(xué)區(qū)房之后，6月20日上午一條微博再次引發(fā)網(wǎng)友圍觀，微博稱“景山東街一套400平的學(xué)區(qū)房報價1.3億，折合32.5萬/平?！睗?，學(xué)區(qū)房對于翡翠郡的銷售起到了很大的作用，單今年銷售額就達到了5個億，價格漲幅在40%左右。房地產(chǎn)核心競爭力在于提高產(chǎn)品的附加值，房地產(chǎn)以優(yōu)質(zhì)教育資源為依托，二者相互提升，這種捆綁式發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的一種有效模式。無論是知名幼兒園、重點小學(xué)、初中、高中，還是大學(xué)，只要樓盤和名校聯(lián)系在一起，對促進樓盤銷售都會起到顯著作用。學(xué)區(qū)房對地產(chǎn)市場的利好表現(xiàn)-溢價空間大以西安市“伊頓公館”項目為例伊頓公館13000元/㎡瑞鑫摩天城摩天國際7700元/㎡凱旋城8300元/㎡東泰城市之光8300元/㎡太白星座8000元/㎡溫莎九號8800元/㎡晶筑逸品8500元/㎡均價：13000元/㎡＞周邊樓盤均價：約8300元/㎡帶西工大附屬初中或小學(xué)入學(xué)名額，2013年-2018年每年小學(xué)提供10個名額、初中提供100個名額全款帶入學(xué)名額93折，不帶入學(xué)名額89折；按揭?guī)~無折扣，不帶名額97折，預(yù)計2013年10月交房。溢價率：約56%學(xué)區(qū)房對地產(chǎn)市場的利好表現(xiàn)-租售兩旺得益于陪讀思維的迅速形成，銷售與租賃市場持續(xù)火爆從業(yè)內(nèi)人士訪談和新聞報道間接得出，學(xué)區(qū)房租售市場火爆，增值潛力大新聞截圖“在長沙，‘學(xué)區(qū)房’火爆這個詞未必準(zhǔn)確，但是‘學(xué)區(qū)房’絕對受歡迎，可以說不愁租不愁賣。只要有‘學(xué)區(qū)房’，掛出去一周到10天，可以說100%能出手?！薄ò卜课輪T工“緊鄰師大附中的存量房80%都是1997年以后的多層的老小區(qū)，其中家屬院居多，高層在我們這個商圈中所占的比重大概是15%左右。因為有很多陪讀的家長，所以附近的租房市場是非常好的。”——新環(huán)境地產(chǎn)員工業(yè)內(nèi)人士訪談學(xué)區(qū)房對地產(chǎn)市場的利好表現(xiàn)-營銷利器名盤+名校已成為時下房地產(chǎn)營銷模式的成功典范，對銷售起到推波助瀾的強大作用，特別對于郊區(qū)的大型樓盤，是必選的重要配套之一。碧桂園以“教育啟動房地產(chǎn)”開發(fā)模式而著稱的碧桂園集團通過在住宅區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高起點、大規(guī)模的學(xué)校，配備一流的軟硬件，以高質(zhì)量的教育服務(wù)擴大影響，再以學(xué)校為依托，組建會所等高尚場所，營造尊貴薈萃的優(yōu)越環(huán)境，使碧桂園系列樓盤持續(xù)大熱，倍受市場追捧。星河灣星河灣通過與名校執(zhí)信中學(xué)合作辦校，學(xué)校不僅僅具有國際水準(zhǔn)的硬件設(shè)施，同時引進了執(zhí)信中學(xué)的教育模式。面積130畝的校園，投資了兩個億，中學(xué)部加小學(xué)部共有學(xué)生兩千多人。短短三年，星河灣執(zhí)信中學(xué)成了廣東的省級重點學(xué)校。教育成了星河灣地產(chǎn)的一張王牌。雅寶新城2000年該項目開盤后，由于地理位置、產(chǎn)品規(guī)劃、建筑外觀等綜合素質(zhì)較差，一度導(dǎo)致樓盤滯銷，直到2003年該項目與中山大學(xué)合作創(chuàng)辦了中大附屬學(xué)校雅寶學(xué)校后，項目的銷售業(yè)績節(jié)節(jié)上升，甚至出現(xiàn)一個月賣的貨比以前半年賣的總貨量還多。嶺南新世界一向以高質(zhì)素名校教育為先導(dǎo)的嶺南新世界攜手省級重點院校華南師大開創(chuàng)“0—18歲雙教育體系”，實行“幼兒園—小學(xué)—中學(xué)—大學(xué)預(yù)科”的全程教育計劃一直吸引了許多外來家庭及沖著名校的家長購房置業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，該類買家占據(jù)嶺南新世界業(yè)主中將近40%的比例。進入2014年，學(xué)區(qū)房愈加火爆雖然學(xué)區(qū)房一直都有熱度，但把它瞬間炒熱的還是2014年初《教育部關(guān)于進一步做好小學(xué)升入初中免試就近入學(xué)工作的實施意見》及《教育部辦公廳關(guān)于進一步做好重點大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》。通知要求，北京、上海、深圳、廣州、等19個城市需在2014年制定完善進一步規(guī)范義務(wù)教育免試就近入學(xué)的方案，并在2015年100%實行劃片就近入學(xué)政策，100%小學(xué)劃片就近入學(xué)，90%以上初中實現(xiàn)劃片入學(xué)。以上就直接造成了2014春節(jié)后學(xué)區(qū)房一直到現(xiàn)在的火爆形勢。小結(jié)學(xué)區(qū)房是指重點中小學(xué)附近或者對口招生區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)。由于“就近入學(xué)”政策的出臺、家長追捧、學(xué)區(qū)房的升值空間大和政府對教育事業(yè)重視，學(xué)區(qū)房應(yīng)運而生。學(xué)區(qū)房和地產(chǎn)的合作模式共四種，就近、引入、共建和自建優(yōu)質(zhì)學(xué)校。學(xué)位房更具吸引力，名校更具號召力，有新生兒的家庭對學(xué)區(qū)房的需求尤為強烈。學(xué)區(qū)房對地產(chǎn)市場的利好表現(xiàn)是溢價、租售兩旺、營銷利器。2014年，教育部新規(guī)助推全國學(xué)區(qū)房租售將進入新的高潮期二：株洲市重點學(xué)校及天元區(qū)學(xué)區(qū)劃片一覽株洲市重點學(xué)區(qū)板塊-知名小學(xué)栗雨小學(xué)天臺小學(xué)白鶴小學(xué)銀海學(xué)校賀家土小學(xué)何家坳小學(xué)北師附校株洲市眾多小學(xué)學(xué)區(qū)中，以白鶴小學(xué)最為知名，其次就是北師大附校、賀家土小學(xué)、何家坳小學(xué)、銀海學(xué)校，而新建公辦的天臺小學(xué)、栗雨小學(xué)近年來規(guī)模與教學(xué)質(zhì)量也在穩(wěn)步提高，成為區(qū)域中優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源。株洲市重點學(xué)區(qū)板塊-知名中學(xué)株洲二中師專附中株洲市八中株洲十八中北師附校株洲市二中多年來把持株洲市中學(xué)的頭把交椅，在教學(xué)口碑質(zhì)量、升學(xué)率等方面遙遙領(lǐng)先，其次是八中、北師大附中、南方中學(xué)、景炎學(xué)校。其它中學(xué)相對來說沒那么熱門。景炎學(xué)校株洲市七中株洲市一中南方中學(xué)天元區(qū)重點學(xué)區(qū)劃片情況一覽白鶴小學(xué)學(xué)位緊張，且為公辦民助模式，不接受公開報名重點學(xué)校附近代表學(xué)區(qū)樓盤北師大附屬學(xué)校北京師范大學(xué)株洲附屬學(xué)校位于湖南省株洲市天元區(qū)廬山西路，項目建設(shè)用地232畝，約154667m2,規(guī)劃建筑面積約18萬m2,總投資約4.8億元人民幣。學(xué)校按十二年一貫制設(shè)計，分小學(xué)、初中、高中三個學(xué)部，共146個教學(xué)班，可容納學(xué)生人數(shù)6816人。其中：小學(xué)70個教學(xué)班、學(xué)生3000人；初中42個教學(xué)班、學(xué)生2016人；高中36個教學(xué)班、學(xué)生1800人。全校教職員工616人，其中專職教師462人。代表樓盤：中建·御山和苑項目位于株洲神農(nóng)城中心地帶，河西天元核心居住區(qū)，地段優(yōu)越。北靠長江北路，南臨黃河北路和北師大附中，西面為神農(nóng)城森林帶，毗鄰株洲神農(nóng)城、市委市政府、體育中心、株洲市二中及湖南工業(yè)大學(xué)等，周圍長江廣場、市中心和湘江風(fēng)光帶都近在咫尺。北面株洲大道可通湘潭和長沙，往西10分鐘車程可到武廣株洲西站。中建·御山和苑新房價格趨勢2012.102013.42013.72013.102014.22014.6550054005300520051005000490048004700460045002012年首次開盤價格約為4600左右，而后一路攀升，進入2014年受行情影響價格略有停滯，目前均價約5100-5200元，年均漲幅：約10%重點學(xué)校附近代表學(xué)區(qū)樓盤銀海學(xué)校株洲市天元區(qū)銀海學(xué)校創(chuàng)辦于2007年秋季，位于長江北路銀海支路18號，占地40.8畝，建筑面積15454平方米，是一所公辦完全小學(xué)。學(xué)校教育教學(xué)質(zhì)量在全區(qū)名列前茅，在2009年度全區(qū)各年級綜合素質(zhì)統(tǒng)考中，位居公辦學(xué)校綜合排名第一。代表樓盤：聯(lián)誼麗景灣聯(lián)誼·麗景灣為聯(lián)誼·麗景濱江的二期產(chǎn)品，項目也是銀海學(xué)校劃片的唯一新盤，由于離白鶴小學(xué)與銀海學(xué)校距離都非常近，因此，受到了消費者的熱捧。項目2009年一期開盤價格約為3400元/平米，今年二期推出銷售均價達到了6500元/平，開盤當(dāng)天銷售過億，年均漲幅超過18%。重點學(xué)校附近代表學(xué)區(qū)樓盤白鶴小學(xué)——株洲的貴族學(xué)校，公認最好的小學(xué)株洲市天元區(qū)白鶴小學(xué)位于湖南省株洲市天元區(qū)龍頭鋪鎮(zhèn)湖南省株洲市天元區(qū)長江北路。擁有紅領(lǐng)巾廣播站、校園網(wǎng)、多媒體功能室、網(wǎng)絡(luò)教室、勞技室、實驗室、舞蹈室等現(xiàn)代化教學(xué)設(shè)施設(shè)備一應(yīng)俱全，100兆專用光纖環(huán)境下的班班通和辦公平臺快捷通暢，200米環(huán)形塑膠跑道、全塑運動場、乒乓球訓(xùn)練館等體育場所投入使用，教師人手一臺辦公電腦，真正實現(xiàn)無紙化辦公。教育人正揚起現(xiàn)代教育技術(shù)之帆，信心百倍，開創(chuàng)教育新天地。白鶴小學(xué)周邊二手房和租賃市場現(xiàn)狀白鶴小學(xué)由于靠近市中心，因此周邊目前基本上無新盤在售，二手房價格方面，帶學(xué)位指標(biāo)的房子成交價格約為5500元/平米，而周邊不帶學(xué)位指標(biāo)的成交均價在3800-4500元，學(xué)位溢價約25%-30%。租賃方面，白鶴周邊租金比市區(qū)同類地段租金高約50%，精裝修兩房價格在1500左右，三房約1800-2500元。白鶴小學(xué)周邊租金情況重點學(xué)校附近代表學(xué)區(qū)樓盤株洲市二中株洲市二中創(chuàng)辦于1955年5月，原址在株洲市賀嘉路13號，1996年整體搬遷至株洲市天臺路33號（現(xiàn)更名為珠江南路518號）。1957年被湖南省教育廳確立為省屬重點中學(xué)，1989年被確認為湖南省實驗中學(xué)，1992年成為全省首批評估掛牌的八所省重點中學(xué)之一?，F(xiàn)高中教學(xué)班55個，在校學(xué)生2663名。學(xué)校環(huán)境幽美，師資雄厚，教學(xué)設(shè)施先進。辦學(xué)50余年，為清華、北大等名牌高校輸送人才逾萬，高考升學(xué)率穩(wěn)定在90%以上。學(xué)生發(fā)明成果在國際國內(nèi)獲獎500余項，被譽為“三湘名?！?、“小發(fā)明家搖籃”。目前正在創(chuàng)建全國首批百所特色高中。學(xué)區(qū)樓盤：翰林閣2008年籌建，2011年清盤，價格從2800一路上漲至4800元。翰林閣項目二手房市場及租賃情況據(jù)世邦實地踏訪項目，翰林閣二手房非常炙手可熱，幾乎是放出來就會賣掉，尤其是40-60平米的陪讀型小兩房，售價達到了5500-6500。租賃方面，根據(jù)二手門店反饋，兩房約1500-2000，三房約2200-3000。株洲學(xué)區(qū)房市場總結(jié)稀缺由于知名學(xué)區(qū)的位置基本上都處于市中心，因此學(xué)區(qū)周圍少見新盤，多數(shù)以二手房成交為主，新盤學(xué)區(qū)房，特別是靠近重點學(xué)校的樓盤非常稀缺。溢價無論是新房還是二手房，毗鄰學(xué)區(qū)的樓盤售價均要高出同類型地段項目，從10%到20%不等。租金方面溢價空間更大，約合高出同類型地段租金的30%-50%。三：長沙市學(xué)區(qū)樓盤個案分析納愛斯·陽光錦城樓盤地址：雨花區(qū)雨花亭沃爾瑪東側(cè)周邊學(xué)校：砂子塘小學(xué)、雅禮中學(xué)陽光錦城價格趨勢2011-11-03陽光錦城首次開盤，起價8000，均價83002012-02-02起價8300元/平米，均價8500元/平米2012-03-01項目調(diào)整價格，92平米兩房均價8900元/平米2012-08-20一期清盤90-157平米住宅和少量旺鋪銷售，均價9000元/平，不限購不限貸，買房即送砂子塘萬博匯小學(xué)學(xué)位。

2012-11-05在售3#8#棟89㎡、153㎡奢適華宅，均價8800-9300元/㎡2013-06-04主推35-65㎡全功能精品小戶，7號棟樓王即將開盤推110㎡、170㎡、227㎡房源！成交價：9300-9800元/㎡目前售價：住宅價格約11000元，公寓價格13000元茂華·禧都會地址：長沙市雨花區(qū)體育新城古曲南路198號周邊學(xué)區(qū)：與楓樹山小學(xué)僅一墻之隔，與廣益中學(xué)距離約200米廣益中學(xué)：位于湖南長沙體育新城古曲路179號湖南廣益實驗中學(xué)系湖南師大附中1997年創(chuàng)辦的民辦學(xué)校，于2007年2月與華夏科技投資有限公司成功進行了股份制改造，遷址至長沙市勞動?xùn)|路體育新城，成為一所全封閉式管理的完全中學(xué)。禧都會周邊項目房價對比樓盤價格禧都會均價8700東城港均價6300嘉宇中央均價6800江河?xùn)|瀾灣均價6400*價格數(shù)據(jù)為2014年4月份同類戶型，禧都會在不靠近地鐵站的情況下，比周邊地鐵物業(yè)高出接近40%，足可見重點學(xué)區(qū)房對客戶的吸引力。康橋長郡未來康橋長郡位于長沙大東城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東部，總建筑面積約50萬平米，分三期開發(fā)，定位于全程教育復(fù)合式學(xué)院高檔社區(qū)。沿著長沙縣首條綠色生態(tài)路黃興大道，項目一期規(guī)劃有Townhouse商未來康橋長郡樓座圖住兩用多層住宅、小高層和高層住宅等多種類型的高尚住宅，以及英格蘭風(fēng)情的Townhouse情景退臺泛教育商業(yè)街、獅子廣場、圣瑪格麗特會所和玫瑰棧道、水岸咖啡座等，營造了極具人文氣息與書院氣質(zhì)的英倫學(xué)院生活。坐落于康橋長郡的未來長郡實驗學(xué)校，將歷史悠久的純正劍橋建筑原裝搬運，高塔、尖頂、拱門、鐘樓，營造英倫學(xué)院風(fēng)情濃郁的學(xué)院建筑。由湖南未來投資發(fā)展有限公司全額投資建設(shè)，長郡中學(xué)負責(zé)全面教學(xué)管理，是長郡教育集團四校聯(lián)動發(fā)展戰(zhàn)略的重要一步。學(xué)校建筑面積約6萬平米，建成后將擁有小學(xué)36個班、初中24個班，共計約3500人的規(guī)模。未來長郡實驗學(xué)校的成立也將有著多種創(chuàng)新之舉，最重要的一點，將是長郡體系里打造素質(zhì)教育的試驗田。學(xué)校在規(guī)劃設(shè)計之初，就立志打造一所孩子們心目中的學(xué)校。學(xué)校教育將打破條條框框，以全新的教育理念，站在多維角度，塑造全新的教育模式，嘗試引入諸如全面教育解決方案、開放式教室、社區(qū)聯(lián)動計劃等國際先進理念，成為全省乃至全國獨一無二的創(chuàng)新示范實驗學(xué)校。此外該校以國際化視野，站在城市運營貢獻者的高度，突破傳統(tǒng)教育模式的窠臼，借鑒國際案例，引入全新的教育體系和模式，確保其更大范圍的影響力和創(chuàng)新領(lǐng)跑者地位?？禈蜷L郡創(chuàng)造的郊區(qū)價格模式康橋長郡2011年開始認籌，項目處于星沙最東段，在周邊基礎(chǔ)配套不完善，甚至沒有競爭樓盤，且星沙整體價格尚在4000左右徘徊時，首次開盤就沖破5600元均價，且全部售罄，創(chuàng)造了長沙學(xué)區(qū)盤的銷售奇跡。先建學(xué)校，再建房，買房100%送學(xué)位，締造了郊區(qū)學(xué)區(qū)盤的夸張價格曲線。長沙學(xué)區(qū)房租賃市場——價高且供不應(yīng)求桃子湖路師大附中：兩房租金約為2500，三房租金約3500，且供不應(yīng)求；東塘雅禮中學(xué)附近：45平米陪讀公寓租金已經(jīng)逼近2000；田家炳中學(xué)旁：兩房租金1500-1800，三房租金2500-3000；雨花區(qū)南雅中學(xué)旁：兩房租金2000左右，三房租金3000左右，而相同區(qū)域的圭塘一帶，租金只有南雅中學(xué)旁的一半。據(jù)二手中介公司新環(huán)境門店數(shù)據(jù)顯示，長沙市學(xué)區(qū)房租金普遍比周邊同類型租金高出30%，每年暑期會迎來井噴，一般50-80平