易居-上海盤古天地項(xiàng)目營(yíng)銷策略提案

2009年6月皇冠上的寶石——盤古天地項(xiàng)目營(yíng)銷策略提案前言——皇冠上的鑽石作爲(wèi)“中國(guó)最佳生態(tài)宜居城市”之一的嘉定新城，整體規(guī)劃的起點(diǎn)之高在上海是數(shù)一數(shù)二的，做為新都市主義在嘉定新城的重新演繹，盤古天地作爲(wèi)先行啓動(dòng)者，在其中將扮演著引領(lǐng)者和領(lǐng)導(dǎo)者的角色，我們將成爲(wèi)“生態(tài)新都市論”在上海的最佳演繹，如果說嘉定新城是一座王冠的話，我們希望盤古天地是王冠上最耀眼的鑽石INDEX項(xiàng)目認(rèn)知ProjectThinking市場(chǎng)背景MarketingResearch項(xiàng)目定位

ProjectPositioning營(yíng)銷策略

MarketingStrategy

易居資源優(yōu)勢(shì)

E-houseChinaResourcesProjectThinking項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目區(qū)域位置——新城核心區(qū)域嘉定新城規(guī)劃占地168平方公里；規(guī)劃導(dǎo)入總?cè)丝诮?0萬(wàn)；規(guī)劃建成為集文化教育、科研培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)休閒、旅遊度假、生活居住等功能於一體的綜合性現(xiàn)代化城區(qū)；成為上海郊區(qū)城市化發(fā)展以及上海服務(wù)和聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三角城市群的主要載體。價(jià)值發(fā)現(xiàn)一：本案處?kù)都味ㄐ鲁堑暮诵膮^(qū)域，具備絕佳“先天開發(fā)優(yōu)勢(shì)"盤古天地F1賽車場(chǎng)項(xiàng)目景觀環(huán)境——大手筆生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，營(yíng)造上海北區(qū)公園城邦上海新興三大新城中生態(tài)景觀是“嘉定新城”最大的特點(diǎn)；新城已被中國(guó)城市建設(shè)與環(huán)境建設(shè)組委會(huì)確定為“2008—2009年度中國(guó)最佳生態(tài)宜居城市”之一。遠(yuǎn)香湖紫氣東來景觀軸人均公共綠地面積——15.2平方米；遠(yuǎn)香湖——占地62萬(wàn)平方米；紫氣東來綠化景觀軸——占地55萬(wàn)平方米，2400米長(zhǎng)；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃18個(gè)湖泊價(jià)值發(fā)現(xiàn)二：近百萬(wàn)平方米生態(tài)環(huán)境大手筆營(yíng)造，上海新城區(qū)規(guī)劃中較為罕

見。而本項(xiàng)目處?kù)段磥硇鲁恰白蠚鈻|來”景觀軸收納位置項(xiàng)目交通環(huán)境——三條高速環(huán)繞，軌道交通通車在即高速公路環(huán)抱——滬嘉高速等三條高速公路環(huán)繞，通達(dá)上海各主要區(qū)域；軌道11號(hào)線——預(yù)計(jì)年底試運(yùn)行，項(xiàng)目處?kù)?個(gè)車站之間，享受便利，影響較少；智慧化公交系統(tǒng)——新城將建設(shè)綜合智慧公交系統(tǒng)，同時(shí)每個(gè)軌交站點(diǎn)設(shè)立公交集散中心；盤古天地白銀路站嘉定新城站盤古天地A30郊環(huán)線A5滬嘉瀏高速A12滬嘉高速立體化交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，為出行提供便捷項(xiàng)目配套環(huán)境——大環(huán)境配套下，優(yōu)先享有各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源嘉定新城中心區(qū)規(guī)劃中對(duì)配套有“6個(gè)10%”要求，即將總共60%的土地用於環(huán)境、文化教育、配套設(shè)施建設(shè)。上海知名的瑞金醫(yī)院等已明確入駐意向，而部分知名的國(guó)際學(xué)校也在商洽中。價(jià)值發(fā)現(xiàn)三：專案緊鄰未來規(guī)劃的國(guó)際學(xué)校，使專案在銷售競(jìng)爭(zhēng)中處?kù)断葯C(jī)。項(xiàng)目開發(fā)背景——盤古房地產(chǎn)雄厚國(guó)際開發(fā)背景主要投資方之一的泰國(guó)曼谷的城市地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)完成了多個(gè)大型房地產(chǎn)專案，涉及的領(lǐng)域包括高檔辦公樓、住宅公寓、酒店、購(gòu)物中心以及國(guó)際學(xué)校和大型工業(yè)園區(qū)。目前在泰國(guó)曼谷、帕他雅和清邁的市區(qū)主要地段擁有並經(jīng)營(yíng)超過80萬(wàn)平方米的商業(yè)和住宅物業(yè)。同時(shí)其物業(yè)服務(wù)在泰國(guó)本地高端物業(yè)項(xiàng)目管理中具有良好的口碑。盤古—擁有完善開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際開發(fā)企業(yè)在中國(guó)首個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目；企業(yè)以此為起點(diǎn)全面切入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目有著較高的期許，在開發(fā)各環(huán)節(jié)也將全力以赴。項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境——眾多知名發(fā)展商入駐開發(fā)，嘉定新城全面啟動(dòng)盤古房地產(chǎn)保利置業(yè)重慶龍湖上海綠地中信泰富新城地產(chǎn)嘉寶集團(tuán)鼎泰地產(chǎn)大衛(wèi)房地產(chǎn)……知名發(fā)展商同一時(shí)期先後加入，對(duì)新城板塊進(jìn)行開發(fā)。在上海房產(chǎn)開發(fā)歷史上只有古北、聯(lián)洋、新江灣等板塊堪比。最後將形成開發(fā)合力，迅速形成開發(fā)熱點(diǎn)。價(jià)值發(fā)現(xiàn)四：盤古房地產(chǎn)是新城目前唯一具有國(guó)際化背景，並有海外成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商，依靠先進(jìn)的開發(fā)理念將在眾多開發(fā)企業(yè)中獨(dú)樹一幟。項(xiàng)目地塊分析低建築密度（16.40%）；高綠化率（50%）;大棟距（73.1米）；高車位比（超過1：1）規(guī)模化開發(fā)，三面臨水，三面綠地，國(guó)際化現(xiàn)代立面表現(xiàn)一期啟動(dòng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)五：低建築密度、高綠化、超大棟距生態(tài)型、國(guó)際化居住社區(qū)新城開發(fā)現(xiàn)況分析盤古天地東云街行政中心嘉定新城建設(shè)處?kù)秵?dòng)階段東部啟動(dòng)區(qū)板塊的“東雲(yún)街行政中心”及“保利家園”專案已初具規(guī)模，遠(yuǎn)香湖也已經(jīng)動(dòng)工。專案所處的西部板塊，尚處基礎(chǔ)設(shè)施施工階段；本案開發(fā)難點(diǎn)：09年下半年開盤時(shí)，周邊基礎(chǔ)道路設(shè)施雖已基本完成，但其他配套尚未跟上。項(xiàng)目初步認(rèn)知新城核心區(qū)域，絕佳先天開發(fā)優(yōu)勢(shì)大環(huán)境配套下，優(yōu)先享有各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域內(nèi)唯一具有國(guó)際化開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商緊鄰未來新城最重要的“紫氣東來”景觀軸三面臨水、三面綠地、低密度、高綠化、大棟距生態(tài)型、國(guó)際化居住社區(qū)優(yōu)勢(shì)生態(tài)居住環(huán)境擁有國(guó)際化開發(fā)背景及資源二十五萬(wàn)平方米規(guī)?；_發(fā)的綜合國(guó)際化居住區(qū)在對(duì)項(xiàng)目自身有了初步瞭解後，我們來看看“盤古天地”所處的市場(chǎng)背景與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境MarketingResearch市場(chǎng)背景

整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善，部分行業(yè)逐步回暖；房地產(chǎn)市場(chǎng)政策鬆綁，市場(chǎng)復(fù)蘇交易持續(xù)回升；通貨膨脹預(yù)期加劇，不動(dòng)產(chǎn)受到市場(chǎng)追捧；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景上海整體公寓市場(chǎng)供求分析供求回升經(jīng)歷08年下半年市場(chǎng)調(diào)整後，開發(fā)企業(yè)適時(shí)調(diào)整市場(chǎng)需求釋放，經(jīng)過“三月小陽(yáng)春”到五月市場(chǎng)爆發(fā)，上海整體市場(chǎng)出現(xiàn)已經(jīng)逐步回暖。嘉定新城公寓成交情況分析整體市場(chǎng)回暖帶動(dòng)區(qū)域的成交，但新城規(guī)劃的整體啟動(dòng)，才是促進(jìn)區(qū)域交易活躍度重要原因09年1-5月板塊成交價(jià)格8700-10500元/平方米保利家園海上五月花馬陸清水灣金地格林世界馬陸南翔主城新城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分佈及特點(diǎn)由於新城未開發(fā)前市區(qū)進(jìn)入嘉定城區(qū)主要通過滬嘉高速公路和滬宜公路，因此競(jìng)品沿滬宜公路沿線分佈，在售公寓項(xiàng)目有四個(gè)。新城板塊在售項(xiàng)目只有“保利家園”項(xiàng)目。隨新城啟動(dòng)、軌道通車及立體交通系統(tǒng)的建立，對(duì)上述道路的依賴性逐步減少，目標(biāo)競(jìng)品也由沿線逐步轉(zhuǎn)為新城板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。嘉定新城公寓房型供求結(jié)構(gòu)由於受前一階段國(guó)內(nèi)70/90規(guī)劃要求的限制，區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較單一，主要集中於90平方米以下的二房產(chǎn)品。嘉定新城典型案例分析——保利家園建築面積：約30萬(wàn)平方米規(guī)劃戶數(shù)：2200戶主力產(chǎn)品：高層公寓、少量聯(lián)排別墅（一期）面積區(qū)間：公寓80-90多平米兩房和140-160平米的四房銷售價(jià)格：銷售報(bào)價(jià)（9800元/平方米含裝修）、成交均價(jià)（8800元/平方米）本案保利家園保利家園雖然為嘉定新城的第一個(gè)住宅專案，但其產(chǎn)品配置仍然是以目前嘉定區(qū)域內(nèi)部客源需求為主，屬於常規(guī)的80多平米的兩房設(shè)置。項(xiàng)目定位“中國(guó)親情社區(qū)”嘉定新城未來供應(yīng)分析盤古天地新城板塊已確定項(xiàng)目?jī)?chǔ)量超過400萬(wàn)平方米；2009年下半年新城板塊項(xiàng)目將集中上市，預(yù)計(jì)約20萬(wàn)平方米住宅將同時(shí)上市，其中多層和小高層公寓產(chǎn)品新增上市量約10-12萬(wàn)平方米；競(jìng)爭(zhēng)專案均採(cǎi)用複合產(chǎn)品策略項(xiàng)目名稱總專案規(guī)模（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)上市量/可售量

（萬(wàn)平方米）預(yù)期09年上市產(chǎn)品保利家園在售在售約4.30（存量加預(yù)期上市）小高層/聯(lián)排別墅龍湖酈城52.202009年8月約3萬(wàn)聯(lián)排別墅盤古天地26.002009年10月5.60高層嘉寶紫提灣25.502009年10月約3萬(wàn)別墅保利湖畔陽(yáng)光苑30.002009年10月4.40多層（7層）新城萬(wàn)嘉32.802010年上半年————風(fēng)荷麗景46.002010年下半年————上海綠地項(xiàng)目150.00未定————中信泰富項(xiàng)目63.00未定————合計(jì)425.50——20.30——市場(chǎng)分析結(jié)論新城板塊處?kù)秵?dòng)狀態(tài)，在售項(xiàng)目?jī)H一個(gè)，板塊市場(chǎng)尚不成熟；整體市場(chǎng)回暖加速新城專案開發(fā)進(jìn)度，2009年下半年多個(gè)同時(shí)上市，供應(yīng)總量近20萬(wàn)平方米；新城板塊市場(chǎng)多項(xiàng)目、不同產(chǎn)品組合產(chǎn)品同時(shí)上市情況下我們?cè)撊绾螌?duì)“盤古天地”項(xiàng)目定位ProjectPositioning

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位思路在“保利家園”專案搶先進(jìn)入新城板塊並取得成功的前提下，本項(xiàng)目在後市激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，將以何種姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)？市場(chǎng)環(huán)境：板塊市場(chǎng)不成熟、項(xiàng)目相對(duì)集中上市品牌目標(biāo)：盤古全面進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的啟動(dòng)項(xiàng)目，企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展意義重大項(xiàng)目機(jī)遇：嘉定新城全面啟動(dòng)，專案處?kù)断劝l(fā)行列上海新城開發(fā)案例借鑒——九亭板塊新城規(guī)劃定位、環(huán)線外區(qū)位、老城區(qū)為依託、規(guī)?；虚_發(fā)、品牌開發(fā)企業(yè)入駐——上海松江區(qū)九亭板塊與新城板塊有著相同的開發(fā)背景。上海松江區(qū)——九亭板塊九亭規(guī)定位劃為上海中心城區(qū)輻射長(zhǎng)三角的西南門戶松江區(qū)與上海中心城區(qū)連接重要城市節(jié)點(diǎn)，未來規(guī)劃多條軌道交通線交互。中體奧林匹克花園集團(tuán)城開集團(tuán)中新集團(tuán)金豐置業(yè)中大集團(tuán)三盛集團(tuán)複地集團(tuán)九城置業(yè)……12345678910滬松公路南九亭板塊北九亭板塊九城湖濱國(guó)際公寓——九亭板塊高端產(chǎn)品的引領(lǐng)者九城湖濱國(guó)際公寓項(xiàng)目特性描述-景觀特色。純半島湖景，九亭板塊內(nèi)首倡島居生活概念-生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)。九萬(wàn)平方米的生態(tài)園林、46％高綠化率，四萬(wàn)平方米集中綠地。-上海古北物業(yè)管理有限公司成熟物業(yè)管理。-高品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)及配套-精準(zhǔn)的營(yíng)銷方式九城湖濱項(xiàng)目定位開盤伊始不因板塊內(nèi)有“上海奧林匹克花園”等已成型大盤成功操作而隨波逐流。充分利用優(yōu)勢(shì)資源，挖掘自身核心賣點(diǎn)、將自身定位板塊高端產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者形象，形成了價(jià)格和銷售量雙贏局面。時(shí)間200720082009板塊均價(jià)（元/平方米）705896269024九城湖濱（元/平方米）808199939954（最新價(jià)格13000）金豐藍(lán)庭（元/平方米）666385168560項(xiàng)目應(yīng)以引領(lǐng)者的形象出現(xiàn)

項(xiàng)目有條件、有能力、有機(jī)會(huì)成為新城板塊的領(lǐng)導(dǎo)者

而企業(yè)的在國(guó)內(nèi)的發(fā)展也需要樹立這樣一個(gè)標(biāo)桿市場(chǎng)定位思考期許——盤古國(guó)內(nèi)第一個(gè)住宅項(xiàng)目，中國(guó)戰(zhàn)略的開山之作能力——國(guó)際化成熟開發(fā)背景，實(shí)力雄厚機(jī)遇——嘉定新城全面開發(fā)，項(xiàng)目處于先發(fā)陣容優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明，綜合產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)明顯競(jìng)爭(zhēng)——“前有狼后有虎”，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)上市項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理規(guī)劃化生態(tài)復(fù)合生態(tài)環(huán)境高標(biāo)準(zhǔn)新城配套軌交等立體交通網(wǎng)絡(luò)新城開發(fā)的歷史機(jī)遇新城板塊公共資源，所有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目共享，并不是本項(xiàng)目取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的獨(dú)有核心力量?！氨P古天地”的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理不可複製、本專案獨(dú)有的資源背景成熟的高端項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)緊鄰規(guī)劃中的國(guó)際學(xué)校唯一國(guó)際化開發(fā)背景“國(guó)際化”16.40%建筑密度；50%綠化率;73.1米棟距；三面臨水、三面環(huán)綠紫氣東來景觀軸沿線第一個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目“生態(tài)居住”項(xiàng)目定位項(xiàng)目自身具有優(yōu)勢(shì)資源，區(qū)別於區(qū)域同期上市專案形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)銜嘉定新城

首席生態(tài)型國(guó)際居住

社區(qū)“國(guó)際化”居住生活體驗(yàn)的倡導(dǎo)者“生態(tài)居住”生活方式的引領(lǐng)者城市地產(chǎn)集團(tuán)成熟的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目有能力也有機(jī)會(huì)成為區(qū)域高品質(zhì)住宅標(biāo)桿MarketingStrategy

營(yíng)銷策略二條思考路徑A、從盤古天地，思考：盤古品牌B、從盤古品牌，思考：盤古天地項(xiàng)目運(yùn)作的整體策略A、從盤古天地，思考盤古品牌作為外資品牌，盤古在中國(guó)大陸第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如何贏得成功的發(fā)端？品牌戰(zhàn)略我們思考的原點(diǎn)來自項(xiàng)目，但絕不局限于項(xiàng)目戰(zhàn)略性的參謀，對(duì)品牌長(zhǎng)期的發(fā)展更為重要！A、品牌策略關(guān)于品牌策略的制定，需配合發(fā)展商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略展開。在此，我們先初步設(shè)想2種方向，僅供參考。以項(xiàng)目為主體，品牌作為營(yíng)銷主要支撐點(diǎn)進(jìn)行傳播。同時(shí)，為未來的中國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行一定的品牌鋪墊。1、以盤古天地發(fā)展品牌以品牌為核心武器，品牌先行導(dǎo)入市場(chǎng)，樹立形象用品牌征服客戶，項(xiàng)目形象隨之建立。2、以品牌帶動(dòng)項(xiàng)目√說明：考慮到操作實(shí)用性與項(xiàng)目周期，我司建議運(yùn)用第一種方案。B、從盤古品牌，思考盤古天地嘉定新城內(nèi)唯一的外資品牌，逐鹿群雄，我們以何姿態(tài)登場(chǎng)？大盤競(jìng)爭(zhēng)策略B、大盤競(jìng)爭(zhēng)策略縱觀項(xiàng)目地塊所在——嘉定新城。新城大規(guī)劃平臺(tái)下，群雄均實(shí)力不凡。我們的優(yōu)勢(shì)在哪里？我們的與眾不同之處在哪里？國(guó)際品牌開發(fā)商、國(guó)際視野、國(guó)際學(xué)校高眼光、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)嘉定新城標(biāo)桿地位A國(guó)際品牌策略B國(guó)際大盤策略項(xiàng)目運(yùn)作策略產(chǎn)品策略形象策略客戶策略推廣策略銷售策略包裝策略形象策略I上海又一精品外資發(fā)展商形象定位對(duì)上海而言：上海地產(chǎn)大盤新銳對(duì)嘉定而言：嘉定新城·城中標(biāo)桿盤古天地盤古品牌氣勢(shì)影響力品質(zhì)感

泰國(guó)城市地產(chǎn)開發(fā)·25萬(wàn)方國(guó)際全生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品標(biāo)簽大牌風(fēng)范大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)差異點(diǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)超高綠化率超寬棟距盤古天地案名盤古：發(fā)展商為第一批進(jìn)入中國(guó)的外資銀行——盤古銀行。因此，盤古二字可謂品牌價(jià)值，須大力發(fā)揚(yáng)并延續(xù)。項(xiàng)目以盤古命名，包含了雙重指向性，在推廣上有一定優(yōu)勢(shì)。品牌與項(xiàng)目也易形成互動(dòng)，相互作用。天地：天地,包羅萬(wàn)象，意味深長(zhǎng)，與盤古開天辟地的故事息息相關(guān)。由于上海新天地的聲名遠(yuǎn)播，天地也不乏國(guó)際性。盤古天地，作為一個(gè)大盤的整盤總案名，非常具有氣勢(shì)。傳說在天地還沒有開辟以前，宇宙就像是一個(gè)大雞蛋一樣混沌一團(tuán)。有個(gè)叫做盤古的巨人張開巨大的手掌向黑暗劈去，一聲巨響，“大雞蛋”碎了，千萬(wàn)年的混沌黑暗被攪動(dòng)了。盤古開天辟地，是中國(guó)古老的神話。也是我國(guó)對(duì)人類文明起源的記錄。分期推廣案名建議——以泰國(guó)文化為線索1期-意庭2期–蓮?fù)?期–蘭庭取自泰國(guó)著名古典文學(xué)長(zhǎng)詩(shī)《Inao

》取自泰國(guó)國(guó)花：睡蓮之別稱：芙蓉取自最著名古文學(xué)作品《蘭甘亨碑文》

分期推廣案名建議——以泰國(guó)度假島嶼為線索1期–普吉島2期–沙美島3期–蘇梅島泰國(guó)第一大島，最為中國(guó)人所熟知泰國(guó)當(dāng)?shù)厝私?jīng)常度假的幽靜小島泰國(guó)第二大島，定位相對(duì)高端推廣案名備選建議天使之城——曼谷的別稱，意寓佛祖的寶珠——強(qiáng)調(diào)純凈生態(tài)與城的概念因此，取泰國(guó)首都曼谷的一個(gè)優(yōu)美別稱：天使之城，為備選建議。天使之城不僅帶來純凈生態(tài)的自然感受，也有佛祖寶珠的意思，寓意稀貴。與盤古天地這個(gè)具有大盤氣質(zhì)的案名基礎(chǔ)上，我們又思考了另一個(gè)方向：純凈生態(tài)之城。天工開物，盤古大成Slogan天工開物，意指：盤古開天辟地，象征了發(fā)展商首個(gè)中國(guó)項(xiàng)目所具有的里程碑意義。同時(shí)，也含有開發(fā)商獨(dú)具匠心的土地開發(fā)、產(chǎn)品規(guī)劃理念，將國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)帶來中國(guó)。對(duì)嘉定新城、對(duì)上海地產(chǎn)界而言，盤古所帶來的是翻天覆地的變化。盤古，既指發(fā)展商品牌，又指項(xiàng)目，具有雙重指向性。盤古大成，則顯示了發(fā)展商的實(shí)力與成熟度，也將盤古天地項(xiàng)目定位于盤古品牌的大成之作。同時(shí)，還具有嘉定新城“大城”開發(fā)的含義。該總精神，整體上來說，與“盤古天地”這一案名調(diào)性統(tǒng)一，涵蓋了項(xiàng)目與品牌雙重形象。在語(yǔ)境上，頗具氣勢(shì)，可彰顯大盤氣質(zhì)、標(biāo)桿風(fēng)范。客戶策略II我們的客戶在哪里？嘉定區(qū)內(nèi)年輕客戶價(jià)格承受力較低，成熟客戶偏向別墅產(chǎn)品。嘉定區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)支撐少，也沒有市中心外擴(kuò)現(xiàn)象的推演。嘉定新城潛在客源分析——導(dǎo)入型客戶真如城市副中心中山公園商圈徐家匯城市副中心2010世博展區(qū)盤古天地軌道交通11號(hào)線的開通，將極大的拉近與市區(qū)的距離。交通導(dǎo)入型客戶導(dǎo)入價(jià)格擠壓客戶投資型客戶潛在客源分析——產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型客戶嘉定工業(yè)區(qū)正處?kù)渡?jí)中，由初加工型、註冊(cè)型逐漸向科技型、技術(shù)型轉(zhuǎn)變，市區(qū)同類企業(yè)不斷引入，帶來大量“三高”客戶客戶分類客戶需求描述客源屬地第一類產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶嘉定工業(yè)北區(qū)、南區(qū)及汽車城內(nèi)的中高層管理人員，原居住地在上海西區(qū)，尋求工作便利性上海西區(qū)，普陀、長(zhǎng)寧為主第二類價(jià)格擠壓型客戶市區(qū)價(jià)格溢出客戶，對(duì)於價(jià)格敏感度較高上海西區(qū)，普陀以及部份西區(qū)拆遷客戶第三類交通導(dǎo)入型客戶為生活和工作距離縮短，形成的普陀南翔導(dǎo)入型和嘉定及北部區(qū)域?qū)С鲂涂蛻羝胀?、嘉定等西北區(qū)規(guī)定交通沿線客戶第四類改善型客戶本地動(dòng)拆遷、居住條件改善、婚房需求；嘉定區(qū)及周邊第五類投資型客戶看好未來嘉定與新城發(fā)展前景，對(duì)開發(fā)商品質(zhì)有較大信心；市區(qū)客戶及外省市區(qū)域潛在客戶分類盤古天地的高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)高價(jià)，所對(duì)應(yīng)的客戶應(yīng)是上海市區(qū)內(nèi)對(duì)生活、對(duì)居住有高要求的中高端客戶?！耆允兄行目蛻魧?dǎo)入為主要方向√理想狀態(tài)目前，整個(gè)嘉定新城尚不成熟，目前的消費(fèi)人群多為當(dāng)?shù)乜蛻簦蛔阌谥挝覀冺?xiàng)目的銷售。本項(xiàng)目2009年10月將第一次開盤，短時(shí)間內(nèi)我們何去何從？——如何快速縮短理想與現(xiàn)實(shí)的差距?然而,理想與現(xiàn)實(shí)卻存在較大差距解決方案——客戶成長(zhǎng)論一期客戶解決方案：第一階段：90產(chǎn)品限制了客戶群的結(jié)構(gòu)，可主打嘉定城區(qū)、安亭區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶，軌道交通11號(hào)沿線導(dǎo)入的客戶，同時(shí)通過標(biāo)桿形象的塑造與相對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)分流區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤的品質(zhì)客戶；第二階段：隨著嘉定新城在市區(qū)客戶心目中的形象日趨成熟，客戶結(jié)構(gòu)升級(jí)，轉(zhuǎn)向上海西北區(qū)高級(jí)白領(lǐng)、新婚夫妻為主，通過適當(dāng)提價(jià)，提高客戶層次。思考：站在整盤25萬(wàn)方的高度定位，考慮后續(xù)的成長(zhǎng)性與可發(fā)展性?？蛻?、產(chǎn)品品質(zhì)必將隨著嘉定新城和盤古天地不斷升級(jí)。為了保證大盤的后續(xù)推盤，我們必須貫徹“穩(wěn)”中求勝原則，為了保證后續(xù)銷售，第一期我們必須成功。我們可以高舉形象大旗，在價(jià)格上適當(dāng)放低身段，擴(kuò)大我們的客戶群體。易居中國(guó)操作實(shí)例市中心客戶大北區(qū)客戶區(qū)內(nèi)客戶周邊居民項(xiàng)目：慧芝湖花園在實(shí)際操作過程中，實(shí)現(xiàn)客戶成長(zhǎng)發(fā)展歷程如左圖。我們看的是這樣的變化：第一階段的客戶來自周邊每天經(jīng)過項(xiàng)目的居民-第二階段的客戶則是來自內(nèi)閘北的外擴(kuò)客戶-第三階段，客戶逐漸擴(kuò)大到整個(gè)上海大北區(qū)，駕車人士增多-第四階段，項(xiàng)目深入人心，來自市中心的客戶涌入，售樓處門口所停車輛開始出現(xiàn)中高端品牌。推廣策略III推廣核心策略以活動(dòng)營(yíng)銷作為推廣核心策略大活動(dòng)——通過板塊聯(lián)動(dòng)炒作板塊、新聞報(bào)媒炒熱板塊，項(xiàng)目高調(diào)出場(chǎng)，全城關(guān)注小活動(dòng)——通過系列項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)導(dǎo)入客戶，聚集人氣，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)營(yíng)銷開盤前推廣節(jié)點(diǎn)2009.07營(yíng)銷啟動(dòng)2009.9售樓處公開2009.10開盤籌備期形象期開盤期2009.11板塊炒作、品牌新聞高調(diào)登場(chǎng)多元集中推廣儲(chǔ)客核心點(diǎn)：活動(dòng)導(dǎo)入客戶2009.10樣板房公開開盤強(qiáng)銷現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)營(yíng)銷包裝第一階段重點(diǎn)：板塊炒作新聞先鋒隊(duì)，打上聚光燈■階段情況：項(xiàng)目銷售初期，預(yù)售證尚未取得階段，無(wú)法大量鋪開廣告?！鐾茝V要點(diǎn)：此時(shí)，借助EHOUSE強(qiáng)大的媒體資源進(jìn)行全方位新聞炒作，加上開發(fā)商與我司共同整合資源，助版塊提升，為項(xiàng)目做好筑底。前期炒作主題？1990年，“新城市主義”誕生——新城市主義強(qiáng)調(diào)“城市情結(jié)”2009年，盤古首創(chuàng)：“新城市主義”再升級(jí)——從人本角度出發(fā)，看新城發(fā)展“生態(tài)城市論”從深層意義上講，建設(shè)生態(tài)城市是對(duì)人類文化本體論的一種回歸。廣義上的“生態(tài)”既包括人與自然的和諧，也包括人與人的和諧。生態(tài)城市論，是借鑒新城市主義所倡導(dǎo)的生態(tài)主義思想、經(jīng)濟(jì)性原則、與自然和諧相處、限制城市邊界等理念，繼承新城市主義的精髓，從而進(jìn)行再發(fā)展。前期炒作主題——強(qiáng)化資源聯(lián)動(dòng)的板塊增值運(yùn)營(yíng)資源大聯(lián)動(dòng)——開發(fā)商是炒熱板塊的主導(dǎo)者和參與者易居中國(guó)是資源平臺(tái)整合者和操作者EHOUSE全面整合政府機(jī)構(gòu)：嘉定區(qū)政府/嘉定新城板塊開發(fā)商：盤古/保利/嘉寶/新城等新聞傳媒：新民晚報(bào)/新聞晨報(bào)/第一財(cái)經(jīng)/今日房產(chǎn)/搜房/新浪專家學(xué)者：上海易居研究院專家學(xué)者群專業(yè)機(jī)構(gòu)：策劃／公關(guān)／設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)特殊資源：華僑協(xié)會(huì)引導(dǎo)政府提出引導(dǎo)性板塊概念解釋，提供學(xué)術(shù)討論話題，肯定板塊未來發(fā)展定位方向板塊內(nèi)開發(fā)商集中力量，聯(lián)合發(fā)布板塊發(fā)展宣言，呼應(yīng)政府公關(guān)上海主要新聞傳媒（電視/報(bào)刊/電臺(tái)/網(wǎng)絡(luò)）大聲波、高頻次的跟蹤報(bào)道、宣傳與評(píng)論聯(lián)動(dòng)專家學(xué)者群體，站在學(xué)術(shù)高度參與討論，為板塊發(fā)展出謀劃策，提高傳播公信力專業(yè)機(jī)構(gòu)整合各方資源，形成有節(jié)奏、有步驟的持續(xù)推廣影響力策動(dòng)一場(chǎng)轟轟烈烈的CITYSHOW營(yíng)造熱點(diǎn)話題，聚焦公眾關(guān)注，提升板塊影響力，為項(xiàng)目營(yíng)銷筑底造勢(shì)板塊炒作設(shè)想“嘉定新城”記者日“新城國(guó)際生活”新方式—主題新聞發(fā)布會(huì)“嘉定新城”發(fā)展系列論壇“嘉定新城”規(guī)劃演繹日“11號(hào)線通車慶典”。。。。。。第二階段重點(diǎn)：高調(diào)登場(chǎng)活動(dòng)領(lǐng)軍，新聞炮轟儲(chǔ)客階段核心點(diǎn)：活動(dòng)導(dǎo)入客戶前面說到的，本項(xiàng)目客戶策略是全面導(dǎo)入市區(qū)客戶。導(dǎo)入方式即：活動(dòng)。根據(jù)本項(xiàng)目地理屬性，客戶來訪大量集中于雙休日。因此，周末的客戶活動(dòng)是整個(gè)儲(chǔ)客的核心手段，並成爲(wèi)後續(xù)銷售的利器。活動(dòng)也是第二、第三階段廣告宣傳、新聞報(bào)道、品牌推廣的核心。三者均圍繞活動(dòng)展開。資源聯(lián)動(dòng)，高舉高打曼谷會(huì)——盤古品牌旗下客戶俱樂部品牌聯(lián)動(dòng)——與客戶鐘愛國(guó)際品牌攜手合作商聯(lián)動(dòng)——與各類國(guó)際協(xié)會(huì)、俱樂部合作客戶資源聯(lián)動(dòng)——與EHOUSE樂居會(huì)會(huì)員互動(dòng)仲夏夜音樂節(jié)親子活動(dòng)花藝沙龍?zhí)┦絊PA體驗(yàn)YOGA真人國(guó)際象棋婚禮夢(mèng)想征集泰國(guó)美食節(jié)嘉定新城自駕游跳蚤市場(chǎng)沙灘排球周末主題活動(dòng)泰國(guó)美食節(jié)

10000只榴蓮空降上海仲夏夜音樂節(jié)

新城自駕游親子活動(dòng)真人國(guó)際象棋對(duì)決婚禮夢(mèng)想征集

YOGA

泰式SPA體驗(yàn)花藝沙龍第三階段重點(diǎn)：開盤熱銷首輪亮相，榮耀登場(chǎng)項(xiàng)目首次開盤——盤古開天辟地大典包裝策略IV區(qū)域現(xiàn)狀——毛地狀態(tài)，不利于建立形象。項(xiàng)目現(xiàn)狀一期在建，商業(yè)及會(huì)所均設(shè)于二期，不利于客戶體驗(yàn)。1期2-3期商業(yè)求勝，在于求變?nèi)艘卵b，佛要金裝“生態(tài)城市論”的樣板實(shí)鑑——周界升級(jí)與包裝江邊原始灘涂廣州星河灣開發(fā)前的原始地塊改造后的1830米騎江木道對(duì)沿街建筑進(jìn)行粉刷，種植了近百棵大葉法國(guó)梧桐樹完成青年溝改造完成四周圍墻、道路的改造和綠植通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚→各類大小灌木→喬木→圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富)街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1O個(gè)形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸)北京星河灣之城市再造“生態(tài)城市論”的樣板實(shí)鑑——周界升級(jí)與包裝塑造國(guó)際品牌形象，對(duì)境外已開發(fā)項(xiàng)目特征進(jìn)行放大品牌體驗(yàn)之旅，確立高端項(xiàng)目開發(fā)專家形象，加強(qiáng)客戶對(duì)於盤古品牌的理解和信任“生態(tài)城市論”的樣板實(shí)鑑——盤古·海外館（海外項(xiàng)目圖片影像展示中心）建議以項(xiàng)目二期泰國(guó)風(fēng)情街的建筑風(fēng)格建造售樓處，同時(shí)將項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀規(guī)劃和建築的核心特點(diǎn)進(jìn)行濃縮，在售樓処內(nèi)展現(xiàn)，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感和品質(zhì)感。“生態(tài)城市論”的樣板實(shí)鑑——盤古天地·接待會(huì)館（銷售中心）強(qiáng)化開發(fā)商的“物業(yè)服務(wù)而非管理”的理念，物業(yè)服務(wù)先行導(dǎo)入，進(jìn)入銷售中心為來訪客戶服務(wù)，讓客戶切身感受，心領(lǐng)神會(huì)?！吧鷳B(tài)城市論”的樣板實(shí)鑑——物業(yè)服務(wù)預(yù)演如條件允許，希望能將位于二期的部分商業(yè)和泛會(huì)所建成，為客戶提供想象的開端?！吧鷳B(tài)城市論”的樣板實(shí)鑑——泛會(huì)所及商業(yè)實(shí)景體驗(yàn)銷售策略V權(quán)重比對(duì)因素金地格林世界保利家園保利海上五月花10%產(chǎn)品形態(tài)描述聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、高層、小高層、多層、洋房聯(lián)排別墅、高層、小高層聯(lián)排別墅、小高層、多層評(píng)分12011011020%地段因素描述南翔板塊嘉定新城板塊嘉定老城區(qū)評(píng)分8010011015%社區(qū)規(guī)模描述100萬(wàn)㎡16.8萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡評(píng)分1108010010%園林規(guī)劃描述澳洲風(fēng)格為主，綠化率54%江南園林風(fēng)格，綠化率35%中心綠化，35%綠化率評(píng)分11080905%會(huì)所配套描述名流會(huì)所、網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)中心、游泳館壁球館、籃球館、羽毛球館網(wǎng)球場(chǎng);棋牌室;健身房棋牌室;健身房;美容中心;餐廳評(píng)分12090905%建筑品質(zhì)描述北美風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格，多種風(fēng)格混合現(xiàn)代海派風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約評(píng)分120809015%外部景觀描述生態(tài)旱溪、4條原生河、親水平臺(tái)遠(yuǎn)香湖無(wú)評(píng)分901008010%產(chǎn)品特點(diǎn)描述產(chǎn)品多樣、高爾夫公寓形象小戶型，拼接戶型小戶型，拼接戶型，附加值高評(píng)分1109011010%物業(yè)管理描述上海金地物業(yè)服務(wù)有限公司上海保利物業(yè)酒店管理責(zé)任有限公司保利廣州物業(yè)管理有限公司評(píng)分110110110100%系數(shù)累加1.030.9451競(jìng)品所占權(quán)重30%50%20%競(jìng)品價(jià)格1228485349296項(xiàng)目參考修正價(jià)格：9952元/平方米價(jià)格策略——一期價(jià)格價(jià)格研判一期入市價(jià)格策略——穩(wěn)扎穩(wěn)打平價(jià)起步放低身價(jià)立穩(wěn)10000元11號(hào)線貫通，提價(jià)契機(jī)

高過周邊競(jìng)品10—15%區(qū)域環(huán)境重大改善由於一期緊鄰軌道交通綫，受到軌道噪音影響，且目前項(xiàng)目外圍環(huán)境缺陷較大，入市亦放低身價(jià)，平價(jià)起步，根據(jù)內(nèi)部重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)和外部規(guī)劃進(jìn)度提升價(jià)格一期目標(biāo)均價(jià)10000元/平方米0開發(fā)商成本客戶感知價(jià)值靜態(tài)預(yù)期上市底價(jià)營(yíng)銷驅(qū)動(dòng)力客戶愿意支付的最高價(jià)（上限）客戶驅(qū)動(dòng)力經(jīng)過營(yíng)銷:形成2-3%的增值幅度經(jīng)過測(cè)試:形成5-8%的增值幅度市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力基於客戶導(dǎo)向的進(jìn)取型定價(jià)模式初步價(jià)格測(cè)試客戶落位戶型價(jià)格測(cè)試判定客戶意向度價(jià)格確定開盤前經(jīng)過3個(gè)輪次價(jià)格測(cè)試確定最終價(jià)格，形成客戶愿意支付的最高價(jià)對(duì)外報(bào)整體價(jià)格范圍，以判斷客戶對(duì)總體價(jià)格接受度客戶初步落點(diǎn)，以獲得客戶對(duì)戶型價(jià)值的判斷測(cè)試客戶具體戶型價(jià)格接受度戶型價(jià)格測(cè)試后，形成客戶最終落點(diǎn)，基本可判斷客戶意向度價(jià)格初步/最終確定step1step2step3step4step5——價(jià)格測(cè)試1、每幢樓按單元推出，實(shí)現(xiàn)即推即售罄2、推售產(chǎn)品考慮不同戶型合理搭配，避免流失客戶3、以儲(chǔ)客量和房源需求為前提，少量多頻推案達(dá)成利潤(rùn)最大化4、產(chǎn)品價(jià)值最低，抗性最大的樓棟先行推出去化5、開盤亮相即實(shí)現(xiàn)火爆銷售，引起市場(chǎng)關(guān)注和熱點(diǎn)6、推案價(jià)格實(shí)現(xiàn)逐步走高，增強(qiáng)購(gòu)房者信心7、在2010年5月份前（嘉定新城公寓產(chǎn)品大量上市前）完成大部分銷量，僅留1個(gè)單元掛高價(jià)，為二期推貨做價(jià)格築底。項(xiàng)目推案策略——推案原則I期推案次序124356由南向北，由東向西（假定現(xiàn)有三幢樓6個(gè)單元號(hào)碼分別為1-6號(hào)）時(shí)間軸線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1單元10月中旬開盤2、5單元11月上旬開盤09年11月3、6單元10年1月下旬開盤10年1月蓄水期09年7月I期推案次序及資金回籠4單元10年4月上旬開盤10年4月9500元/m29800元/m210000元/m210600元/m2推案價(jià)格資金回籠09年12月底10年春節(jié)前10年6月底2.5億元4.48億元5.65億元09年10月I期推案次序推案時(shí)間推案范圍戶型面積推案套數(shù)推案面積第一批1單元兩房899685442009年10月

小計(jì)

968544第二批2單元兩房8910492562009年11月

5單元大三房149487152

一房68483264

小計(jì)

20019672第三批3單元兩房899685442010年1月

6單元大三房149527748

一房68523536

小計(jì)

20019828第四批4單元兩房8910492562010年4月

小計(jì)

1049256合計(jì)

60057300年/月當(dāng)期推案套數(shù)當(dāng)期推案面積銷售價(jià)格縂銷金額當(dāng)期銷售率資金回籠2009年10月96854495008116800090%292204802009年11月20019672980019278560080%1136389122009年12月1079599362010年1月200198281000019828000080%865838722010年2月1110368002010年3月237936002010年4月1049256106009811360050%196227202010年5月412077122010年6月323774882010年7月4905680合計(jì)573009953.7570347200570347200I期資金回籠預(yù)計(jì)：預(yù)計(jì)：2009年底前資金回籠金額2.5億元2010年春節(jié)前資金回籠金額4.48億元2010年6月底前資金回籠金額5.65億元內(nèi)場(chǎng)+外場(chǎng)(金鷹隊(duì))+門店+渠道資源（樂居會(huì)、媒體俱樂部、新浪購(gòu)房團(tuán)等）場(chǎng)內(nèi)資源專職案場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)高素質(zhì)案場(chǎng)銷售人員構(gòu)成，并有相關(guān)職能部門提供專業(yè)支持。場(chǎng)外資源金鷹隊(duì)滬上首創(chuàng)，現(xiàn)有120人，專職維護(hù)重點(diǎn)案場(chǎng)的秩序，確?，F(xiàn)場(chǎng)不受干擾。門店資源易居臣信門店上海市區(qū)范圍內(nèi)共有門店75家，門店內(nèi)設(shè)置專門展示區(qū)域用于終端宣傳。渠道資源易居會(huì)/樂居會(huì)，約50余萬(wàn)名讀者俱樂部，新聞晨報(bào)/新民晚報(bào)，共約100余萬(wàn)名會(huì)員媒體看房團(tuán)：新浪萬(wàn)人看房團(tuán)，24小時(shí)征集，不定期組織客戶看房場(chǎng)內(nèi)資源場(chǎng)外資源門店渠道易居為保證銷售成功採(cǎi)用的創(chuàng)新整合銷售模式：產(chǎn)品策略VI項(xiàng)目開發(fā)基本情況一期：規(guī)劃已經(jīng)確定，09年下半年開盤，90平方米以下產(chǎn)品為主達(dá)到83%;二期：地塊中心最好位置，完成初步規(guī)劃，70/90規(guī)劃限制可調(diào)整；三期：體量最大的一期，完成初步規(guī)劃，70/90規(guī)劃限制可調(diào)整三期一期二期專案開發(fā)戶型配比建議（二期、三期）隨嘉定新城板塊各項(xiàng)配套成熟，客戶的結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變，而屆時(shí)設(shè)計(jì)要求也已沒有了70/90規(guī)范要求，因此我們隊(duì)二期三期產(chǎn)品的戶型配比作以下建議：戶型面積區(qū)間（平方米）套型比例（%）定位客群一房65-7015%工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，投資客戶二房70-9010%工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，投資客戶三房9020%工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，價(jià)格導(dǎo)入客戶三房95-11530%工業(yè)區(qū)白領(lǐng)，價(jià)格導(dǎo)入客戶、改善型客戶115-13015%工業(yè)區(qū)管理層、當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、改善型客戶3+1戶型和特殊戶型130-15010%工業(yè)區(qū)管理層、改善型客戶專案二期、三期借鑒——萬(wàn)科90系產(chǎn)品90平方米三房戶型改進(jìn)型戶型更將北臥室房間改為大陽(yáng)臺(tái)建筑面積僅為70平方米左右。該戶型及其變形，目前應(yīng)用于“萬(wàn)科琥珀郡園、萬(wàn)科金色里程、萬(wàn)科金色城市、萬(wàn)科金色雅筑、萬(wàn)科花園小城”等項(xiàng)目項(xiàng)目二期、三期借鑒——保利葉上海項(xiàng)目利用合理的設(shè)計(jì)方案可以使客戶得到約10-15平方米米額外空間，項(xiàng)目雖然處于遠(yuǎn)郊，依然受到市場(chǎng)的追捧E-houseChinaResources易居優(yōu)勢(shì)資源易居(中國(guó))中國(guó)目前最大的房地產(chǎn)流通服務(wù)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)流通服務(wù)的多個(gè)高增長(zhǎng)領(lǐng)域擁有完整解決方案的資源平臺(tái)2007年8月8日，易居（中國(guó)）控股有限公司（紐交所交易代碼：EJ）成為在美國(guó)第一家上市的中國(guó)輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。易居中國(guó)——2007年紐交所上市，行業(yè)領(lǐng)先者上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司連續(xù)５年榮獲上海房地產(chǎn)營(yíng)銷代理最高榮譽(yù)“金橋獎(jiǎng)”上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司連續(xù)3年榮獲全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)年度評(píng)選“第一名”2006年，易居（中國(guó)）唯一榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)領(lǐng)先公司品牌”2007年，易居（中國(guó)）連續(xù)3年中國(guó)房地產(chǎn)策化代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)“第一名”最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)1.易居研究平臺(tái)2.易居客戶平臺(tái)3.易居臣信平臺(tái)4.易居媒體資源的整合平臺(tái)1.項(xiàng)目指揮2.項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)2大核心平臺(tái)4大輔助平臺(tái)易居資源平臺(tái)易居中國(guó)——整合強(qiáng)大平臺(tái)資源，全方位服務(wù)項(xiàng)目整合推廣技術(shù)資源優(yōu)勢(shì)——克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司CRIC系統(tǒng)歷時(shí)8年，耗資上億打造的CRIC系統(tǒng)，覆蓋95%以上的上海土地、房產(chǎn)、市政、配套等信息數(shù)據(jù)；數(shù)十萬(wàn)張的圖片和影像；上海房地產(chǎn)行業(yè)的“Google”；把握市場(chǎng)脈動(dòng)的“預(yù)警雷達(dá)”?？蛻糍Y源優(yōu)勢(shì)——樂居會(huì)，近百萬(wàn)人的“易居會(huì)”上?！皹肪訒?huì)”，會(huì)員人數(shù)約100余萬(wàn)，已成為項(xiàng)目銷售、品牌維系的重要通路?？头绞降耐脐惓鲂?人海戰(zhàn)術(shù)/螞蟻雄兵/公關(guān)活動(dòng)/網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)/分級(jí)服務(wù)等等方式的升級(jí)和換代，都將在上海形成獨(dú)特的客戶服務(wù)風(fēng)景線。北區(qū):4萬(wàn)余名中西區(qū):7萬(wàn)余名東區(qū):3萬(wàn)余名易居（中國(guó)）客戶資源平臺(tái)豪宅成交客戶庫(kù)易居臣信豪宅客戶庫(kù)上海易居會(huì)高端客戶庫(kù)市區(qū)高端豪宅物業(yè)客戶資源鉆石級(jí)會(huì)員500萬(wàn)以上投資型會(huì)員近20家高檔會(huì)所俱樂部會(huì)員30000多名老西門新苑、匯寧花園、古北國(guó)際、泰府名邸、怡水豪庭、尚海灣豪庭、思南路88號(hào)、福源匯居、佘山銀湖等客戶資源本市二手豪宅和別墅買賣投資客戶嘉里華庭、名仕苑、徐匯苑、亦園、衡山路41號(hào)、網(wǎng)球公寓、維詩(shī)凱亞、匯賢居等本市高端物業(yè)客戶資源內(nèi)部資源體系外部整合平臺(tái)中國(guó)易居會(huì)客戶庫(kù)上海北京澳門武漢杭州等20多個(gè)城市

上海易居會(huì)白金客戶庫(kù)數(shù)據(jù)公司戰(zhàn)略合作中智-外企雇員61270位嘉讕-10-20萬(wàn)車價(jià)車主：76267位羅維-企業(yè)中層管理人員31153位紐米萊-全球通VIP會(huì)員67080位塞諾貝斯-儲(chǔ)蓄額≥100萬(wàn)的儲(chǔ)戶諾亞財(cái)富-理財(cái)金額500萬(wàn)上:20000名等等易居中國(guó)旗下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)板塊之有力支撐者——易居臣信憑借房地產(chǎn)中介服務(wù)平臺(tái)全面涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，為個(gè)人和企業(yè)客戶在中高檔住宅、商鋪、辦公樓等領(lǐng)域提供專業(yè)化、多元化的登記及經(jīng)紀(jì)包括租售服務(wù)，致力于為客戶提供安全、快速的房屋中介服務(wù)。二三級(jí)聯(lián)動(dòng)資源優(yōu)勢(shì)——75傢易居臣信門店網(wǎng)格化運(yùn)作截至2008年底，易居臣信在上海的門店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到75家，成為二三級(jí)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷的重要平臺(tái)。成為一手代理項(xiàng)目的場(chǎng)外售樓處。軍區(qū)特聘的120名金鷹隊(duì)員，在項(xiàng)目銷售期對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與場(chǎng)外二手中介店進(jìn)行的客戶的攔截進(jìn)行屏蔽工作，保證意向客戶客戶順利購(gòu)買，并進(jìn)行場(chǎng)外的推廣宣傳工作和客戶攔截工作?？蛻魯r截DM派發(fā)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)資源優(yōu)勢(shì)——易居金鷹隊(duì)，為項(xiàng)目順利銷售保駕護(hù)航媒體資源優(yōu)勢(shì)易居中國(guó)旗下新增板塊——傳媒板塊，通過整合各類原有和外部相關(guān)資源，打造專業(yè)的房地產(chǎn)傳媒版圖，業(yè)務(wù)涉及華東華中的廣告全程策劃?？毓?家主流房地產(chǎn)媒體；組織34家房地產(chǎn)媒體聯(lián)誼會(huì)；廣告全程策劃媒體整合發(fā)布蘭博華東事業(yè)總部（上海）蘭博華中事業(yè)總部（武漢）悟?qū)嵦煜拢ū本┨熳總髅綕?rùn)島經(jīng)驗(yàn)—6年市場(chǎng)歷練，300多個(gè)全程營(yíng)銷服務(wù)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)—整合市場(chǎng)上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，協(xié)作與競(jìng)爭(zhēng)共存媒體—權(quán)威媒體獨(dú)家合作，傳統(tǒng)媒體與現(xiàn)代媒體互補(bǔ)結(jié)合服務(wù)—一站式全方位服務(wù)信息—立足克爾瑞研究院提供的全面，真實(shí)信息決定策略整合80%媒體整合資源新浪潤(rùn)島，上海地產(chǎn)傳媒聯(lián)合機(jī)構(gòu)金牌客戶升級(jí)服務(wù)內(nèi)容現(xiàn)代媒體大眾媒體小眾媒體傳統(tǒng)媒體新民晚報(bào)新聞晨報(bào)解放日?qǐng)?bào)I時(shí)代報(bào)新聞午報(bào)100萬(wàn)東方早報(bào)40萬(wàn)新浪網(wǎng)新浪網(wǎng)上海樓市租售情報(bào)戶外廣告直復(fù)媒體定制媒體覆蓋面廣認(rèn)知度高時(shí)效性強(qiáng)深入各階層人群時(shí)代感強(qiáng)覆蓋面廣傳遞信息豐富互動(dòng)過濾目標(biāo)精準(zhǔn)鎖定搞到達(dá)率互動(dòng)性強(qiáng)復(fù)制延伸擴(kuò)大持續(xù)性強(qiáng)

受眾精準(zhǔn)高到達(dá)率權(quán)威性官方網(wǎng)站活動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)，口碑營(yíng)銷傳統(tǒng)媒體與現(xiàn)代媒體互補(bǔ)、大眾媒體與小眾媒體結(jié)合媒體資源優(yōu)勢(shì)廣告創(chuàng)意資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目啟動(dòng)1項(xiàng)目定位樓盤各項(xiàng)數(shù)據(jù)收集市場(chǎng)研究項(xiàng)目差異性分析項(xiàng)目買點(diǎn)提煉尋找目標(biāo)客戶所在整體策略基本策略表現(xiàn)策略媒體策略形象定位項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)定推廣主題，SLOGAN設(shè)定主形象設(shè)定2I

階段營(yíng)銷策略媒體計(jì)劃媒體階段策略階段媒體排期表戶外媒體表現(xiàn)策略現(xiàn)場(chǎng)包裝方案活動(dòng)/事件營(yíng)銷方案軟文系統(tǒng)計(jì)劃各項(xiàng)費(fèi)用分配計(jì)劃設(shè)計(jì)&文案平面媒體/網(wǎng)絡(luò)媒體/廣告設(shè)計(jì)戶外媒體設(shè)計(jì)核心文案3II

階段廣告策劃項(xiàng)目執(zhí)行媒體投放活動(dòng)/事件策劃銷售隊(duì)伍培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)支持定期客戶訪談其他協(xié)調(diào)4Ⅲ階段項(xiàng)目執(zhí)行過程跟蹤銷售跟進(jìn)廣告效果分析策略、計(jì)劃修訂其他5藍(lán)博創(chuàng)意廣告——為開發(fā)商提供全程一站式的房地產(chǎn)廣告策劃服務(wù)

易居（中國(guó)）下屬旗艦企業(yè)——上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司是中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理行業(yè)第一品牌，定位于以上海、北京為中心，覆蓋華東、華北、華南、華中、西部區(qū)域，22座大中型城市，同時(shí)連續(xù)三年蟬聯(lián)中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)第一名，成為中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。上海歷史最悠久，連續(xù)四年總銷額、總收入、利潤(rùn)占據(jù)上海、代理行業(yè)龍頭地位。涉足高檔豪宅（別墅）、普通住宅、商業(yè)、辦公等各個(gè)產(chǎn)品類別。擁有近600人的全職業(yè)化銷售隊(duì)伍和即時(shí)的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。成為最有效率和最具價(jià)值的房地產(chǎn)銷售作戰(zhàn)實(shí)體。銷售執(zhí)行資源優(yōu)勢(shì)上房銷售——最有效率和最具價(jià)值的房地產(chǎn)銷售作戰(zhàn)實(shí)體易居09年大盤創(chuàng)新營(yíng)銷模式◎CRIC系統(tǒng)◎渠道銷售（主流房地產(chǎn)媒介平臺(tái)，包括新浪等90%主流媒體）◎易居會(huì)+新浪樂居會(huì)◎內(nèi)外場(chǎng)歸一（易居臣信二手門店）◎案場(chǎng)執(zhí)行（售樓處）◎整合6大資源+1銷售渠道：◎廣告創(chuàng)意策劃◎1個(gè)案場(chǎng)+75家門店（網(wǎng)格化銷售）+易居中國(guó)——整合營(yíng)銷平臺(tái)優(yōu)勢(shì)資源易居中國(guó)——已經(jīng)擁有眾多著名地產(chǎn)品牌作為戰(zhàn)略合作伙伴思南新苑仁和恬園靜安新格長(zhǎng)發(fā)花園東泰大廈菱翔苑中福公寓駿豪國(guó)際世紀(jì)時(shí)空盛世年華絲廬花語(yǔ)明日星城金豐藍(lán)庭東上海中心老西門新苑蘭喬圣菲新里程虹口典范平江新城青年匯金銀匯珊湖苑柳林大廈瀚錦苑東南華庭大運(yùn)盛城靜安君悅虹橋逸品上?？党鞘⒃醇液莱腔壑ズ▓@上海源花城金色雅筑北岸長(zhǎng)風(fēng)安亭新鎮(zhèn)從2002年至2008年，形成3大品類營(yíng)銷服務(wù)體系（商辦、住宅、高端物業(yè)）,2008年全國(guó)銷售面積394萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)295億元。上海部分操作項(xiàng)目介紹——項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)豐富上海部分操作項(xiàng)目介紹——高端別墅項(xiàng)目上海部分操作項(xiàng)目介紹——豪宅項(xiàng)目上海部分操作項(xiàng)目介紹——市區(qū)中心高級(jí)公寓上海部分操作項(xiàng)目介紹——住宅公寓產(chǎn)品上海部分操作項(xiàng)目介紹——超大規(guī)模社區(qū)產(chǎn)品上海部分操作項(xiàng)目介紹——二三級(jí)聯(lián)動(dòng)銷售項(xiàng)目【慧芝湖花園】2期公開日：2008年12月26日當(dāng)天即認(rèn)購(gòu)200套認(rèn)購(gòu)金額超過2個(gè)億強(qiáng)銷期期間累計(jì)2000組到場(chǎng)客戶認(rèn)購(gòu)總金額逾3億【慧芝湖花園】2期公開日：2009年2月14日當(dāng)天即認(rèn)購(gòu)117套認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到2.05個(gè)億強(qiáng)銷期期間累計(jì)2000組到場(chǎng)客戶認(rèn)購(gòu)總金額逾3億上海部分操作項(xiàng)目介紹——二三級(jí)聯(lián)動(dòng)銷售項(xiàng)目【綠洲康城】公開日：2008年12月13日開盤當(dāng)日，800組到場(chǎng)客戶強(qiáng)銷期間，累計(jì)1200組到場(chǎng)客戶當(dāng)天成交148套占總推案量70%萬(wàn)科與易居——全國(guó)範(fàn)圍的戰(zhàn)略合作華東地區(qū)目前涉及城市包括上海、杭州、南京、鎮(zhèn)江、寧波、蘇州、無(wú)錫、南昌、合肥…萬(wàn)科集團(tuán)與易居中國(guó)在全國(guó)範(fàn)圍廣泛合作在華東地區(qū)則進(jìn)行戰(zhàn)略合作合作內(nèi)容包括三大方面全面合作市場(chǎng)諮詢：土地（項(xiàng)目）推介服務(wù)、監(jiān)測(cè)服務(wù)專題研究、資訊服務(wù)、專案服務(wù)等行銷代理：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品建議、客戶定位、行銷推廣、銷售執(zhí)行等客戶服務(wù)：項(xiàng)目專項(xiàng)客戶類型調(diào)研，渠道營(yíng)銷及客戶需求調(diào)研服務(wù)等萬(wàn)科進(jìn)入上海共開發(fā)17個(gè)住宅項(xiàng)目，其中易居中國(guó)代理8個(gè),產(chǎn)品系列涵蓋高端別墅、洋房、公寓等白馬花園金色里程翡翠別墅假日景苑萬(wàn)科自銷或他銷易居中國(guó)代理燕南園四季花城花園小城琥珀郡園城市花園萬(wàn)科華爾茲蘭喬圣菲萬(wàn)科紅郡金色城市萬(wàn)科新里程金色雅筑金色城品萬(wàn)科——上海項(xiàng)目分布朗潤(rùn)園萬(wàn)科——代理項(xiàng)目涵蓋各條產(chǎn)品線產(chǎn)品線分類依據(jù)產(chǎn)品特性客戶表現(xiàn)代表項(xiàng)目首次置業(yè)面積9