濟(jì)南柳行舊居改造初步規(guī)劃2稿子

實用文案濟(jì)南柳行片區(qū)棚戶區(qū)改造項目初步分析報告1、地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境1.1 土地位置及形狀地塊位置：地塊位于歷山路與明湖東路交口以西， 處于歷下區(qū)與天橋區(qū)交界處，為城市中心區(qū)域，距離大明湖公園約有千米。地塊位置地塊形狀：地塊形狀較不規(guī)則。地塊四至范圍：標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案東：歷山路西：規(guī)劃路（保利大名湖）南：明湖東路北：膠濟(jì)鐵路地塊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目 計量單位 數(shù)值總用地面積 萬㎡ 33.7可規(guī)劃建設(shè)用地面積 萬㎡ 28.071.2地塊現(xiàn)狀項目地塊位于歷山路與明湖東路交口西北角， 地理位置優(yōu)越，當(dāng)前為柳行小區(qū)居住區(qū)。地塊內(nèi)部多為柳行居委會村居，人口稠密，居住約 5萬人，外來人口租住者較多；地塊內(nèi)多為低檔商業(yè)用房， 且海晏門街仍有多處廢品回收站點， 當(dāng)前區(qū)域形象較差；地塊內(nèi)部尚保留有蓬萊苑道觀與東小楊莊教堂兩處宗教場所，道觀與教堂均已具百年歷史。標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案地塊內(nèi)部共有柳行村居居民 1183戶，2973人；其余居民 3087戶。地塊內(nèi)部共有建筑物建筑面積 44萬㎡，其中多層16萬㎡，村居居民有證房產(chǎn)約 7萬㎡，無證自建房約21萬㎡。項目地塊總占地面積 33.7萬㎡，可規(guī)劃建設(shè)用地 28.07萬㎡。地塊內(nèi)部有宗教用地兩處，約 3畝；國有企業(yè)用地兩處，約 50畝；柳行村居225畝；個人房產(chǎn)用地約142畝。1.3項目地塊配套項目周邊配套較為齊全，文化氛圍較為濃厚；項目周邊餐飲、文教、娛樂、休閑設(shè)施齊全但檔次較低；地塊距離解放橋 1公里，距離老東門 500米、距離洪樓廣場 1公里，距離北園大街500米，受多處商圈輻射，商業(yè)娛樂配套完善；地塊周邊交通便利，除 BRT2號、3號及5號快速公交線路途經(jīng)地塊外，另標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案有21條公交線路途經(jīng)地塊通往濟(jì)南市各區(qū)域；另外，地塊距離濟(jì)南火車東站 1公里，距離濟(jì)南火車站約 4公里，距離長途汽車 5公里，出行便捷；地塊周邊文化氛圍較為濃厚，周邊多處中高等院校，例如山東省商貿(mào)學(xué)校、山東省教育學(xué)院，濟(jì)南市商貿(mào)學(xué)校等；另項目周邊有胸科醫(yī)院，醫(yī)療配套完善；教育大廈、梨園大戲園距離項目不足百米，文教娛樂配套齊全。自2004年以來，濟(jì)南城市棚戶區(qū)改造工作開始實施，并逐年增加改造力度。天橋區(qū)為濟(jì)南棚戶區(qū)改造重點區(qū)域，項目周邊明湖天地、保利芙蓉均為棚戶區(qū)改造已完成項目；保利大名湖項目尚未對外銷售。城市面貌的更新，帶來房價的飛速上揚，保利芙蓉項目于2008年10月開盤，開盤起價5300元/㎡，而當(dāng)前該項目二手房價格已逼近萬元大關(guān)；保利大名湖項目尚未開盤，預(yù)計其售價將突破萬元。2、土地熟化成本測算2.1土地出讓價格構(gòu)成及原則根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策，政府零收益原則，土地熟化成本即土地出讓價格。標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案2.2土地熟化成本土地熟化成本構(gòu)成：安置房建設(shè)、無證自建房貨幣補償、安置回遷居民中轉(zhuǎn)過渡費用、國有土地收儲費用。根據(jù)初步測算，以上四項費用共計166600 萬元，考慮各項不可預(yù)見因素，熟化成本上調(diào) 5%，估計土地熟化費用為174930萬元。安置房建設(shè)費用（不計土地部分費用）安置房建設(shè)規(guī)模 32萬㎡，建設(shè)成本2800元/㎡，共計需要資金 89600萬元；無證自建房貨幣補償無證自建房規(guī)模約 21萬㎡，補償標(biāo)準(zhǔn) 2000元/㎡，共計需要資金 42000萬元；安置回遷居民中轉(zhuǎn)過渡費用本次棚戶區(qū)改造共有居民 4000戶需要回遷，補償標(biāo)準(zhǔn)每戶5萬元，共計需要資金20000萬元；國有土地收儲費用標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案地塊內(nèi)部尚有兩塊土地需要收儲，分別為；牙膏廠和商貿(mào)學(xué)校地塊，共約50畝，預(yù)計收儲地價為 300萬元/畝，收儲總費用為 15000萬元。土地熟化成本匯總：安置房建設(shè)、無證自建房貨幣補償、安置回遷居民中轉(zhuǎn)過渡費用、國有土地收儲費用，以上四項費用共計 166600萬元，考慮各項不可預(yù)見因素，估計土地熟化成本為 174930萬元。土地出讓價格估算根據(jù)濟(jì)南棚戶區(qū)改造政策，政府土地零收益原則，土地熟化費用 即土地出讓價格，經(jīng)初步估算柳行地塊地價為 416.5萬元/畝。3、項目初步規(guī)劃效益分析3.1初步規(guī)劃概況根據(jù)地塊大小、所處區(qū)位、形狀及濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況， 對項目地塊做了以下初步規(guī)劃：標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目數(shù)值總用地面積（萬㎡）33.7可規(guī)劃建設(shè)用地面積（萬㎡）28.07容積率地上3.06；地下0.8總建面積（萬㎡）107.8配套公建2.78商品房建筑面積51.02拆遷區(qū)安置建筑面積32地上總建面積（萬㎡）合計85.8地下室7地下車庫及其他15地下總建面積（萬㎡）合計22標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案配套公建構(gòu)成項目計量單位數(shù)值底商萬㎡0.31純商業(yè)萬㎡1.54會所萬㎡0.1幼兒園萬㎡0.4物業(yè)管理中心萬㎡0.43合計萬㎡2.783.2初步規(guī)劃方案財務(wù)分析根據(jù)項目初步規(guī)劃方案，項目可售商品房住宅 51.02 萬㎡，可售商業(yè)用房1.85 萬㎡；根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造土地政府零收益政策，土地熟化成本即土地出讓價格，考慮土地出讓金契稅，柳行地塊土地費用 (含契稅)為180178萬元；根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場情況以及周邊項目銷售情況， 綜合考慮各類因素，住宅部分銷售價格暫按9500元/㎡，商業(yè)用房部分20000元/㎡計算，進(jìn)行財務(wù)分析，如下表所示：項目總開發(fā)成本（萬元）420493.2銷售收入（萬元）574940稅前利潤及利潤率117076萬元，27.8%本項目總開發(fā)成本為420493.2萬元，總銷售收入約574940萬元，稅前利潤約117076萬元，稅前利潤率為27.8%。標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案項目開發(fā)成本估算本地塊占地面積較大，項目規(guī)模較大，項目總建面積規(guī)模達(dá) 107.8萬㎡；其中回遷安置房建設(shè)費用已全部計入土地費用中， 不再額外計算其開發(fā)成本；關(guān)于地下部分開發(fā)成本的測算，前期費用以 400元/㎡計算，工程費用以 2100 元/㎡計算。綜合各項稅費和成本測算，本項目開發(fā)成本總額為 42.05億元。項目合計土地費用（萬元）180178施工前期費用（萬元）31992.64工程費用（萬元）159180施工手續(xù)費（萬元）4202.86工程管理費用（萬元）10439.24不可預(yù)見費用（萬元）3633.63銷售及財務(wù)費用（萬元）30866.54項目總成本（萬元）420492.91住宅部分：商品房建筑面積 51.02 萬㎡；公建部分：公建部分總建筑面積 2.78萬㎡；其中可售商業(yè)部分 1.85萬㎡；地下部分：地下建筑面積共 22萬㎡，其中7萬㎡地下室，15萬㎡車庫及其他。銷售收入本項目銷售收入共有四部分組成，即商品房住宅部分、商業(yè)用房部分、地下部分、回遷區(qū)超出安置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部分。 其各部分銷售收入如下表所示， 項目銷售額為574940 萬元。標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案物業(yè)類型售價（元/㎡）銷售單位（萬㎡）銷售收入（萬元）商品房住宅950051.02484690商業(yè)用房200001.8537000地下部分250014.536250回遷區(qū)部分房源（超出8500 2 17000安置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部分）合計 —— 574940地上部分：假設(shè)商品房住宅及可售商業(yè)用房部分銷售率為 100%；根據(jù)以往經(jīng)驗，回遷區(qū)建設(shè)規(guī)模與居民房產(chǎn)建筑規(guī)模存在一定比例約 1.3:1，即本項目回遷區(qū)總建面積 30萬㎡即可，而本項目回遷區(qū)建設(shè)規(guī)模為32萬㎡，根據(jù)回遷區(qū)回購價格優(yōu)惠 10%原則，銷售價格暫定 8500 元/㎡，超出安置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部分可有1.7億元銷售款。地下部分：假設(shè) 7萬㎡地下室銷售率為 100%；車庫銷售率為 50%；經(jīng)營稅費及附加、增值稅銷售收入比例金額（萬元）營業(yè)稅5%28747城市建設(shè)稅0.35%2012.29教育費附加0.15%862.41增值稅1%5749.4合計37371.1稅前利潤及利潤率稅前利潤=銷售收入-總成本-經(jīng)營稅費及附加-增值稅=117076 萬元稅前利潤率=稅前利潤/總投入*100%=27.8%標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案本項目稅前利潤為 117076萬元；稅前利潤率達(dá) 27.8%。4、項目操作思路及資金安排4.1土地獲取方式根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策，柳行片區(qū)舊居改造可將棚戶區(qū)改造與土地出讓捆綁進(jìn)行，通過一次公告，二次掛牌的方式，土地出讓金即為土地熟化成本。柳行地塊土地獲取方式如下圖所示：4.2分期開發(fā)基本思路根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策要求， 須先進(jìn)行安置房建設(shè)（占地面積160畝，總建筑面積32萬㎡）。為減少項目啟動資金的投入，對開發(fā)進(jìn)度的安排擬采用分區(qū)分期推進(jìn)的方式。標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案回遷安置區(qū)商品房二期商品房一期居民安置區(qū)集中安排，商品房開發(fā)分兩期；在安置區(qū)建設(shè)期間，商品房一期進(jìn)行項目前期報批工作，(以取得四證為目標(biāo))；商品房一期具備放貸條件后，開始建設(shè)；根據(jù)安置區(qū)回購和商品房一期推進(jìn)情況，確定二期啟動時間。4.3啟動資金安排濟(jì)南市政府棚戶區(qū)改造項目資金運行示意圖標(biāo)準(zhǔn)文檔實用文案根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造項目資金運行示意圖可以看出， 土地熟化費用均需要開發(fā)商支出；其中拆遷補償與過渡費用需支付給被拆遷人，土地收儲費用需支付給原土地持有者， 而回遷房建設(shè)費用仍回歸開發(fā)商。土地熟化過程各階段支出費用根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策，土地熟化費用由四部分組成，即安置房建設(shè)費用、貨幣補償、中轉(zhuǎn)過渡費用以及國有土地收儲費用。其中貨幣補償與中轉(zhuǎn)過渡費用，共6.2億元，需要在確定競買人資格即第一次摘牌時需要全額支付；因地塊內(nèi)部存在國有企業(yè)用地及教育用地需要收儲，土地收儲費用約1.5億元，此費用在土地第二次公告時支付；根據(jù)土地出讓政策，在簽訂土地出讓協(xié)議時，土地首付款需要支付出讓金5