昆明市某旅游度假區(qū)可行性報告

關(guān)于昆明市***鎮(zhèn)**旅游休閑度假區(qū)項目前期可行性研究報告二○○五年七月二日目錄HYPERLINK"/""/"1.0前言HYPERLINK"/""/"2.0總論HYPERLINK"/""/"3.0宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析HYPERLINK"/""/"4.0項目環(huán)境分析HYPERLINK"/""/"5.0開發(fā)地塊分析HYPERLINK"/""/"6.0市場調(diào)研分析HYPERLINK"/""/"7.0昆明房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢比較分析HYPERLINK"/""/"8.0客戶分析HYPERLINK"/""/"9.0市場定位思考HYPERLINK"/""/"10.0風(fēng)險分析HYPERLINK"/""/"11.0結(jié)論和建議第一章前言1.1項目名稱：昆明市***鎮(zhèn)**旅游休閑度假區(qū)。項目擬定名為“****”。1.2項目建設(shè)單位：昆明**科技開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司）。1.3項目委托依據(jù):根據(jù)開發(fā)有限公司的委托，本項目組對昆明市***鎮(zhèn)**休閑旅游度假區(qū)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進(jìn)行前期可行性研究。本項目組進(jìn)行該項研究的主要依據(jù)是：1.3.1由開發(fā)公司提供的《昆明市***鎮(zhèn)**休閑旅游度假區(qū)項目建議書》(以下簡稱《項目建議書》)；1.3.2昆明市**區(qū)國土管理局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃；1.3.3**區(qū)***鎮(zhèn)提供的，并由昆明市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《昆明市***鎮(zhèn)**旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃》。1.4范圍和限制:根據(jù)開發(fā)公司的委托，我項目組主要是對該項目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計提供可靠依據(jù)。作為過渡性的可行性研究,本研究的調(diào)查預(yù)測誤差控制在25%—30%。本可行性分析所采用的技術(shù)路線是：市場調(diào)查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場比較分析→專家組綜合分析→結(jié)論。從2005年5月底開始，項目組會同開發(fā)公司負(fù)責(zé)人就上述項目的可行性問題到***鎮(zhèn)進(jìn)行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟(jì)、滇中地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、昆明地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻(xiàn)及數(shù)據(jù)資料，同時對開發(fā)項目進(jìn)行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，并得出切合實際的結(jié)論?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報告如下。第二章總論2.1項目概況根據(jù)開發(fā)公司提供的《項目建議書》，昆明***鎮(zhèn)**旅游休閑度假區(qū)開發(fā)項目，位于昆明市**區(qū)***鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的**旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。項目規(guī)劃用地為2500畝，計劃分兩期開發(fā):第一期開發(fā)以休閑旅游、生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、居住項目為主,用地約1300畝。建筑容積率＜0.3,建筑密度＜15%，綠化率＞50%,建筑限高以低層為主,局部公建不超過15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與**自然風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計投資3億元。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主,用地約1200畝。整個開發(fā)項目定位于“昆明地區(qū)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主,以及國內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級休閑度假區(qū)”。擬建設(shè)由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級住宅區(qū)，以及生活配套服務(wù)區(qū)、高級會所等完善的公共配套設(shè)施，同時計劃將住宅項目與開發(fā)旅游項目相結(jié)合，利用**優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設(shè)健康度假醫(yī)院、四星級酒店等建設(shè)項目。整個項目總投資概算為5.5億元左右，預(yù)計在2006年動工，2010年竣工。2.2對開發(fā)項目總的評價通過對開發(fā)項目的實地考察和基于市場調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認(rèn)為:我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢在今后5年內(nèi)，仍將繼續(xù)以7—8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長，我國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長；國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的5年中，本項目將成為昆明地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢；昆明市是西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、開放度最高、人民生活最富裕的城市之一，2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近1790美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在昆明市20公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在山水森林之中的首推**度假區(qū)，而且項目又位于昆明航空新城附近，實不可多得。只要規(guī)劃合理、定位正確、價位適當(dāng)，隨著現(xiàn)代新昆明城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū)（***航空新城、呈貢新區(qū)、橫山工業(yè)區(qū)）的建設(shè)完善，民營經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報。另外，我們還認(rèn)為，該開發(fā)項目的成功，對于推進(jìn)昆明市現(xiàn)代城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快**區(qū)***鎮(zhèn)的農(nóng)村城市化、以及對于昆明航空新城旅游休閑項目的開發(fā)也具有重要的意義。2.3根據(jù)以上總體評價，我們認(rèn)為**旅游休閑度假區(qū)開發(fā)項目具有切實可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實際。為此，可以作進(jìn)一步詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機(jī)突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進(jìn)一步完善。在以后的進(jìn)一步論證中建議注意：由于該項目規(guī)模較大,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程,在制定開發(fā)規(guī)劃時必須考慮適當(dāng)分期,并注意現(xiàn)金流的測算。研究表明當(dāng)前低密度高檔住宅的需求是多層次的，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。**地塊具有許多優(yōu)勢，但以坡地為主。在項目建設(shè)過程應(yīng)注意保護(hù)環(huán)境，因地制宜，減少開挖，防止水土流失。這是下一步作詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計方案時必須注意的問題。第三章宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析3.1我國宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。一方面，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢決定著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，旅游業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)建設(shè)也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點。“九五”以來，我國經(jīng)濟(jì)相繼克服亞洲金融危機(jī)的沖擊，排除世界經(jīng)濟(jì)增長放慢的消極影響，實現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，全國國內(nèi)生產(chǎn)總值５年間年平均增長７.７％，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。2004年，全國GDP達(dá)到值136515億元，比上年增長9.5%。國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達(dá)13158億元,比上年增長28.1%，快于全社會固定資產(chǎn)投資增長16%的比例；2004年入境旅游人數(shù)9790萬人次，國際旅游外匯收入205億美元；國內(nèi)旅游人數(shù)8.8億人次，國內(nèi)旅游收入3900億元。對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢,根據(jù)不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神、權(quán)威政府部門及許多著名學(xué)者、專家的預(yù)測，今后5年我國國民經(jīng)濟(jì)必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是：這是黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的重要目標(biāo)之一。十六大報告指出：“本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實現(xiàn)工業(yè)化，大力推進(jìn)信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。制度與政策環(huán)境將更加有利于經(jīng)濟(jì)增長,特別是民私營經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加速發(fā)展；積極和穩(wěn)健的宏觀政策（包括積極的財政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟(jì)適度快速增長的保證；入世的積極效應(yīng)將會進(jìn)一步釋放。外貿(mào)進(jìn)出口需求將繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長勢頭。跨國公司正加快將生產(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長強(qiáng)勁（其出口額已占全國出口總額的50%以上）；一些消費熱點正處于加快醞釀之中，如汽車、旅游、住房等新興消費熱點在政策刺激和消費結(jié)構(gòu)升級的推動下，有望進(jìn)入快速穩(wěn)定增長的軌道。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。我國將繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實體經(jīng)濟(jì)部門的增長。當(dāng)然，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會穩(wěn)定，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時間，將成為世界強(qiáng)國。以上分析表明，未來5年中，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為旅游業(yè)的發(fā)展，住宅的建設(shè)、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴(kuò)展提供較好的機(jī)遇。同時作為擴(kuò)大內(nèi)需的新增長點，旅游業(yè)和住宅建設(shè)也將對國民經(jīng)濟(jì)的增長作出更多的貢獻(xiàn)份額。3.2國家和地方房地產(chǎn)業(yè)政策走向近期內(nèi)，國家和地方對于房地產(chǎn)業(yè)的政策動向可以用兩句話概括:繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時要客觀分析對待和采取有力措施解決當(dāng)前存在的各種突出問題。繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。雖然從去年以來,一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再強(qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)過熱,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性。胡錦濤總書記在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確指出:“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。要完善政策，促進(jìn)其健康發(fā)展。”這一論述充分表明，在今后較長時間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行“一刀切”的強(qiáng)勁的收縮政策。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控力度。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家及各級政府將加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴(yán)重的風(fēng)險。為此將逐步出臺一些相關(guān)調(diào)控政策。3.3上述政策走向?qū)Ρ卷椖康挠绊懳覀冋J(rèn)為上述政策對本項目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優(yōu)勢。理由是：經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛,別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點是保護(hù)土地資源，但未充分估計市場對別墅住宅的需求。據(jù)預(yù)測，別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的。今后國內(nèi)住宅開發(fā)消費市場將形成三級：第一級：經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。目標(biāo)客戶：低收入家庭；土地供給方式：無償劃撥土地；開發(fā)單位：國有獨資房地產(chǎn)公司。市場特點：國有壟斷，價低，銷售好，收益微利。第二級：多層、小高層、高層商住樓目標(biāo)客戶：公務(wù)員、效益好的企事業(yè)單位、中等收入家庭；土地供給方式：招拍掛獲得；開發(fā)單位：一般性房地產(chǎn)公司。市場特點：公司和項目眾多，市場競爭激烈，同質(zhì)性強(qiáng)。收益較強(qiáng)，但風(fēng)險較大。第三級：別墅、高檔公寓。目標(biāo)客戶：外商、私企老板、高收入家庭；土地供給方式：招拍掛獲得；開發(fā)單位：大型房地產(chǎn)公司。市場特點：項目高端，市場競爭較激烈，同質(zhì)性不強(qiáng)。收益大，但風(fēng)險一般。本項目的創(chuàng)意是“旅游休閑度假區(qū)開發(fā)項目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項目的影響程度將大為降低。由于各級政府在近幾年中已經(jīng)不再審批別墅片區(qū)用地，本項目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當(dāng)一批別墅開發(fā)的競爭對手。項目環(huán)境分析4.1昆明國民經(jīng)濟(jì)概況云南省省會昆明是一個有著得天獨厚優(yōu)勢的城市，地處低緯度高原，氣候宜人、區(qū)位優(yōu)越、素以“春城”聞名于世。集云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心為一體，在整個云南經(jīng)濟(jì)地位獨一無二。現(xiàn)已發(fā)展成為主城面積180平方公里，人口245萬人的大型城市。是全國首批其10個重點旅游城之一。2003年，昆明市國民經(jīng)濟(jì)快速增長，實現(xiàn)近五年來首次兩位數(shù)增長，綜合實力繼續(xù)增強(qiáng)。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)812億元，比上年增長10.3％。人均生產(chǎn)總值達(dá)16308元，比上年增長8.8％。三次產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值59.07億元，增長4.3％；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值376.66億元，增長11.0％；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值376.27億元，增長10.6％。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重為7.3∶46.4∶46.3。生產(chǎn)總值占全省的33.0％，拉動全省經(jīng)濟(jì)增長3.2個百分點，對全省經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)36.8％。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)2003年昆明市進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，采取強(qiáng)有力的措施，增加農(nóng)業(yè)投入，突出重點，分類指導(dǎo)，努力調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，以花卉、蔬菜生產(chǎn)為主的特色產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)增長，畜牧業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。全市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值59.07億元，比上年增長4.3％。2003年植樹造林工作取得新進(jìn)展，退耕還林成效顯著。全年完成造林面積31.46萬畝，比上年減少25.0％；零星植樹1344萬株，增長29.2％；新增育苗面積96公頃，減少28.9％；年末實有封山育林面積234.09萬畝，其中當(dāng)年新增面積17.25萬畝；四旁義務(wù)植樹1597.85萬株。截止年末，全市農(nóng)業(yè)有效灌溉面積達(dá)137.77千公頃；擁有機(jī)械總動力2.27億瓦特，比上年增長3.7％；全年農(nóng)用化肥施用量(折純)144597噸，增長3.2％；農(nóng)村用電量71463萬千瓦小時，增長7.3％。工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟(jì)躍上新臺階。2003年，全市完成工業(yè)增加值294.5億元，比上年增長10.1％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值214.9億元，增長10.9％；實現(xiàn)銷售收入559.6億元，增長17.3％，實現(xiàn)利稅122.5億元，增長30.0％；產(chǎn)銷銜接狀況繼續(xù)改善，產(chǎn)品銷售率99.05％；綜合經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)達(dá)146.4％，比上年同期提高17.8個百分點。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)歷史新高，工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到調(diào)整，技術(shù)含量高、附加值大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2003年昆明市支柱產(chǎn)業(yè)和重點企業(yè)發(fā)揮重要的支撐作用。昆明市煙草、醫(yī)藥、化工、機(jī)電、電力、冶金六大支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)增加值均保持了快速增長，共創(chuàng)造了工業(yè)增加值190．74億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的88．7％，同比增長12．5％，快于全市工業(yè)平均增速2．4個百分點。大中型企業(yè)仍是昆明市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的骨干力量，特別是昆明卷煙廠產(chǎn)值首次突破100億元大關(guān)，改寫了昆明市無百億元產(chǎn)值企業(yè)的歷史。在固定資產(chǎn)投資快速增長的帶動下，全市建筑業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到215億元，比上年增長7.8％。實現(xiàn)增加值82.12億元，比上年增長15.1％。固定資產(chǎn)投資在加快發(fā)展的大環(huán)境下，昆明市緊緊抓住擴(kuò)大內(nèi)需，實施西部大開發(fā)，建設(shè)現(xiàn)代新昆明等重大發(fā)展機(jī)遇，加大發(fā)展力度，加快建設(shè)速度，全年全社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá)360億元，比上年增長23.3％，超過1998年迎接世博會投資高峰的水平。按管理渠道劃分，基本建設(shè)投資124億元，增長18.1％；更新改造投資70.4億元，增長16.7％；房地產(chǎn)開發(fā)投資68億元；其他投資19億元；農(nóng)村集體、農(nóng)村私人、工礦區(qū)私人建房及個私經(jīng)濟(jì)投資78.6億元。2003年昆明市商品房需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)后勁較強(qiáng)。去年，昆明商品房市場一直較熱，商品房銷售均保持兩位數(shù)的增長幅度。10月份舉辦的昆明房交會吸引了大量外地購房者，進(jìn)一步推動了昆明商品房市場。1—12月，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積283．5萬平方米，銷售金額62．8億元，分別比去年同期增長22．2％和24．8％。由于商品房市場較熱，加之中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，現(xiàn)代新昆明的建設(shè)，使昆明的發(fā)展步伐加快，房地產(chǎn)商對昆明房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期看好，信心增強(qiáng)。1—12月，房地產(chǎn)新開工面積達(dá)到295．7萬平方米，同比增長49．8％，房地產(chǎn)開發(fā)后勁較足。交通運輸和郵電通信業(yè)交通運輸、郵電通信業(yè)保持較好的發(fā)展勢頭。全市各種運輸工具運輸量完成情況如下：2003年全年完成貨運周轉(zhuǎn)量154.61億噸公里，鐵路完成105.62億噸公里，公路完成47.51億噸公里，航空完成1.48億噸公里；旅客周轉(zhuǎn)量95.80億人公里，鐵路完成15.67億人公里，公路完成38.97億人公里，航空完成41.16億人公里。郵電通信事業(yè)快速發(fā)展，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。2003年，全市郵電業(yè)務(wù)總量54億元。年末全市固定電話交換機(jī)總?cè)萘?16.98萬門。國內(nèi)貿(mào)易2003年，消費品市場繼續(xù)保持增長態(tài)勢。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額328.4億元，比上年增長12.1％。按所有制結(jié)構(gòu)看：公有制經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)72.5億元，占全市比重的22.1％；非公有制經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)255.9億元，占全市比重的77.9％，其中個體經(jīng)濟(jì)占全市比重的56.5％。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的加快，流通體制改革不斷深化，非公有制經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。2003年部分商品呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢，從限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)銷售情況看，通訊產(chǎn)品以手機(jī)較為暢銷，比去年同期增長12.9倍；電視機(jī)、音響、攝像機(jī)、影碟機(jī)等家電產(chǎn)品的銷量均好于去年，分別比去年增長0.9倍、1.0倍、3.0倍、0.8倍；計算機(jī)、轎車銷售繼續(xù)升高，同比增長81.6％、1.1倍；人民生活水平逐步提高，消費品市場的發(fā)展前景看好。對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易及旅游2003年，全市繼續(xù)加大對外開放力度，不斷完善政策措施，外向型經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，招商引資取得新進(jìn)展。傳統(tǒng)出口市場繼續(xù)鞏固，新的出口市場得到開拓。全年新批外商投資企業(yè)57戶，實際利用外資5148萬美元，比上年增長39.0％。全年海關(guān)進(jìn)出口總額17.8億美元，比上年增長20.1％，其中出口10.1億美元，比上年增長12.4％；進(jìn)口7.7億美元，比上年增長31.8％。旅游業(yè)受非典影響，有所回落。全年共接待海內(nèi)外游客1592萬人次，其中國內(nèi)游客1549萬人次，旅游收入109.0億元；海外游客43萬人次，旅游外匯收入1.13億美元。旅游總收入118.5億元。財政、金融財政收入增長較快。全年財政總收入完成135.1億元，比上年增長12.8％。地方財政收入完成62.9億元，比上年增長11.8％；地方財政支出80.7億元，比上年增長5.9％。金融機(jī)構(gòu)存貸款余額持續(xù)穩(wěn)定增長，金融業(yè)務(wù)擴(kuò)大。2003年末，金融機(jī)構(gòu)存款余額1770.26億元，比年初增長19.3％，其中：企業(yè)存款714.05億元，儲蓄存款708.53億元，分別增長18.4％和18.7％。金融機(jī)構(gòu)貸款余額1261.24億元，比年初增長18.8％?？萍?、教育、文化和衛(wèi)生體育全面實施科教興市和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。積極推進(jìn)科技交流，產(chǎn)學(xué)研合作進(jìn)一步密切。組織實施科技計劃項目56項，一批先進(jìn)實用技術(shù)得到推廣應(yīng)用。市級應(yīng)用型科研機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制工作穩(wěn)步推進(jìn)。以實施素質(zhì)教育為核心，“兩基”成果繼續(xù)鞏固和加強(qiáng)，教育事業(yè)在改革調(diào)整中穩(wěn)步發(fā)展。普通高等院校在校學(xué)生13.56萬人，比上年增長24.4％；普通中等專業(yè)學(xué)校在校學(xué)生7.4萬人，比上年增長15.6％；普通中學(xué)在校學(xué)生24.69萬人，比上年增長1.7％；普通小學(xué)在校學(xué)生42.75萬人，比上年增長1.3％。文化事業(yè)蓬勃發(fā)展。文藝創(chuàng)作又出精品，《小河淌水》等文藝精品獲得多項全國大獎。衛(wèi)生事業(yè)健康發(fā)展。制定并實施了《昆明市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急辦法》，城鄉(xiāng)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)和藥品監(jiān)管得到加強(qiáng)。人口、人民生活、環(huán)境保護(hù)和社會保障年末全市總?cè)丝?戶籍人口)達(dá)500.8萬人，比上年末增加5.99萬人，增長1.2％，自然增長率為6.9‰。城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。據(jù)抽樣調(diào)查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7979元，增長8.1％。農(nóng)民人均純收入達(dá)2581元，增長5.7％。提高了城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。對口幫扶，部門掛鉤，異地開發(fā)等扶貧工作取得新成績。環(huán)境保護(hù)事業(yè)不斷發(fā)展。積極推進(jìn)創(chuàng)建“國家環(huán)保模范城市”活動，加強(qiáng)滇池流域水污染防治工作。環(huán)保投資不斷增加，全市環(huán)保投資指數(shù)達(dá)2.7％。社會保障體系建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)。各類保險覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。全面落實“兩個確?！惫ぷ鳌３擎?zhèn)登記失業(yè)率控制在3.3％以內(nèi)。4.2現(xiàn)代新昆明——建設(shè)特大型城市的構(gòu)想現(xiàn)代新昆明的定位：(1)在云南全省的定位：保持昆明市作為云南政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心的“中心地位”，作為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的增長極發(fā)動機(jī)。(2)在全國的定位：中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)、旅游中心之一；西部大開發(fā)的帶動型城市；中國最適宜人居住、西部投資環(huán)境最佳的城市之一。(3)在參與經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程中的定位：建成中國面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開放城市。我國與東南亞、南亞重要的貿(mào)易、金融、旅游、進(jìn)出口加工中心和交通信息樞紐。新昆明未來15年的發(fā)展目標(biāo)按照新昆明城市建設(shè)規(guī)劃，到2020年，昆明城市總?cè)丝趯默F(xiàn)在的578萬發(fā)展到800萬人，城鎮(zhèn)人口由245萬發(fā)展到650萬人，城鎮(zhèn)化率由52％提高到81％。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180萬平方公里發(fā)展到“一湖四環(huán)”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的460萬平方公里，城市空間得到較大擴(kuò)展，生態(tài)環(huán)境得到明顯改善；同時由于城市經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)得到充分發(fā)揮，以及昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆明滇池國家旅游渡假區(qū)的加速發(fā)展和非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，經(jīng)計量經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)測，昆明主城區(qū)GDP將達(dá)到4034億元，全市GDP將達(dá)到4860億元，比2002年翻2.96番，人均GDP達(dá)7340美元。迅速擴(kuò)大的城市化建設(shè)對昆明經(jīng)濟(jì)有什么樣的拉動？多大規(guī)模的拉動？我們通過對比北京、上海的發(fā)展來看：總體經(jīng)濟(jì)比較對比項目北京上海國內(nèi)生產(chǎn)總值3130億元5408.76億億元與上年相比10.2％10.9％非公有經(jīng)濟(jì)比重46.5％31.9％非公有經(jīng)濟(jì)增長速速度25.9％23.9％第一二三產(chǎn)業(yè)增長長速度5％8.8％11.4％3％12.1％10％第三產(chǎn)業(yè)占總值比比率61．3％51％固定資產(chǎn)投資1814.3億元元2158.41億億元住宅投資586.7億元562.73億元元城鎮(zhèn)居民人均可支支配收入12463.922元13250元與上年相比增長15.5％11.5％人均居住面積18.2平方米13.1平方米增加值0.580．6平方米人口比較對比項目北京上海總?cè)丝?381.9萬人人1673.77萬萬人城鎮(zhèn)人口1071.6萬人人未公布城鎮(zhèn)人口比重77.5％未公布家庭戶數(shù)417.6萬戶529.91萬戶戶家庭人口占總?cè)丝诳诒戎?7.9％88.34％平均家庭人口2.9人2.8人文化程度（高等教教育與中等教教育人數(shù)比）232.8：3319.9萬人17.5％：24.1％179.5：3337.677萬人11.4％：23.8％1—14歲的人口比重187.8萬人13.6％204.2萬人12.2％15—64歲的人人口比重1078.6萬人人78.0％1277.1萬人人76.3％外來流動人口未公布387.11萬人人通過上述分析我們可以看到，2020年的新昆明無論在GDP的總量，還是在總?cè)丝跀?shù)和城鎮(zhèn)化率方面都與2002年的北京比較相似。新昆明的建設(shè)構(gòu)想新昆明的建設(shè)將圍繞“一湖四環(huán)”、“一湖四片”來開展?！耙缓沫h(huán)”，指環(huán)湖公路，環(huán)湖截污，環(huán)湖生態(tài)，環(huán)湖新城。環(huán)湖新城，即以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城區(qū)。規(guī)劃人口450萬人，用地220平方公里。北城區(qū)即目前的昆明主城。主要功能：我省重要的金融商貿(mào)旅游服務(wù)和行政中心，城市主要居住區(qū)。規(guī)模：規(guī)劃人口控制在220萬人，用地約220平方公里。近期內(nèi)，在發(fā)展滇池盆地東城等新城區(qū)的同時，北城(主城)將繼續(xù)保持作為全省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和行政中心的活力，并進(jìn)一步提升昆明作為我國中西部現(xiàn)代化大都市的形象，突出深厚歷史文化內(nèi)涵和山水交融的特色。東城，即呈貢新城區(qū)，按接近大城市規(guī)模進(jìn)行總體規(guī)劃。主要功能：昆明市域城鎮(zhèn)體系新城區(qū)，滇池盆地主要城市，將建成我省的主要鐵路口岸、現(xiàn)代城市物流中心、高校園區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)和以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)模：規(guī)劃人口約100萬人左右，規(guī)劃用地約107平方公里。南城，即晉城——新街新城，形成組團(tuán)式發(fā)展的新型旅游度假城。規(guī)劃人口約75萬人左右，規(guī)劃用地約80平方公里。西城，由昆陽、?？跇?gòu)成，為市域城鎮(zhèn)體系中的中等城市。主要功能：綜合工業(yè)城市。城市規(guī)劃：規(guī)劃人口約60萬人，規(guī)劃用地約60平方公里。以規(guī)劃建設(shè)“一湖四片”為龍頭，促進(jìn)安寧、嵩明、宜良三個衛(wèi)星城市和其他縣城及小城鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展。三個衛(wèi)星城市的功能分別為：安寧是科技工業(yè)城，嵩明擬考慮為國際航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，宜良是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和新興旅游度假城。其他縣城將建成各具產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)代化城市。這樣，就在全市2．1萬多平方公里的范圍內(nèi)，形成一個以“一湖四片”為核心，以衛(wèi)星城市、縣城、小城鎮(zhèn)、相環(huán)繞，良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展的昆明市域城鎮(zhèn)體系。新昆明建設(shè)將優(yōu)先重點啟動呈貢新城區(qū)呈貢新城是昆明市推動現(xiàn)代新昆明戰(zhàn)略實施的重要著力點和建設(shè)主戰(zhàn)場，全市上下都在不遺余力地推進(jìn)新城建設(shè)。按照城市規(guī)劃藍(lán)圖，呈貢新城將劃分為八大片區(qū)，規(guī)劃面積為107平方公里，規(guī)劃人口為100萬。其中，斗南片區(qū)規(guī)劃控制用地16.87平方公里，規(guī)劃人口15萬；烏龍片區(qū)規(guī)劃控制用地13.74平方公里，規(guī)劃人口10萬；大漁片區(qū)規(guī)劃控制用地13.87平方公里，規(guī)劃人口10萬；大沖片區(qū)規(guī)劃面積18.45平方公里，人口5萬；洛陽片區(qū)面積15.7平方公里，規(guī)劃人口5萬；吳家營片區(qū)是呈貢新城的中心片區(qū)，也是新城的行政中心，同時也是文化及商務(wù)中心，面積13.87平方公里，人口10萬；雨花片區(qū)是新城的高校片區(qū)，控制范圍43.15平方公里，人口20萬；環(huán)湖濕地片區(qū)總面積為8.1平方公里，作為新城重要的濕地生態(tài)區(qū)，將嚴(yán)格控制開發(fā)項目。今年以來，昆明市明顯加快了新城的開發(fā)建設(shè)力度，將用力爭一流的氣魄，把呈貢新城打造成國內(nèi)獨具特色的山水園林城市。4.3昆明新機(jī)場建設(shè)昆明新國際機(jī)場是國家民航總局“十一五”期間惟一批準(zhǔn)新建的干線機(jī)場，其定位為“我國面向東南亞、南亞國際中轉(zhuǎn)樞紐機(jī)場”。機(jī)場選址在昆明市**區(qū)***鎮(zhèn)。昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)將定位為中國面向東南亞、南亞的新型工業(yè)區(qū)，中國面向東南亞、南亞的客流和物流樞紐，云南省重要的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，現(xiàn)代新昆明的新城區(qū)。據(jù)初步估算，空港每年將有１５００萬人次以上的人流量。昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)將重點發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)，這十大產(chǎn)業(yè)為：一、建筑、建材業(yè)。圍繞機(jī)場建設(shè)項目工程，機(jī)場周邊地區(qū)的道路建設(shè)，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的市政設(shè)施和房地產(chǎn)建設(shè)。二、房地產(chǎn)業(yè)。發(fā)展航空新城居住商品房、休閑度假別墅等。三、東盟風(fēng)情博覽覽村。發(fā)展東東南亞國家的的風(fēng)情建筑、工工藝特產(chǎn)、特特色餐飲、特特色文化、保保健休閑、旅旅游超市等。四、教育園區(qū)。發(fā)發(fā)展中、高級級職業(yè)培訓(xùn)，少少數(shù)民族產(chǎn)品品制作技藝、技技能和文化表表演等培訓(xùn)，以以及相關(guān)的物物流專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)。五、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品交易。主主要發(fā)展花卉卉種植及新品品種開發(fā)，綠綠色蔬菜、鮮鮮果以及鮮活活水產(chǎn)品，農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品集散散交易等。六、民族醫(yī)藥及健健康產(chǎn)業(yè)。發(fā)發(fā)展民族藥物物的開發(fā)，民民族藥物的前前期簡單加工工，開發(fā)民族族健康保健藥藥物等。七、現(xiàn)代休閑度假假產(chǎn)業(yè)。主要要發(fā)展綜合休休閑度假、集集團(tuán)機(jī)構(gòu)休閑閑度假，運動動休閑和專業(yè)業(yè)化商品展示示等。八、電子產(chǎn)品加工工業(yè)。發(fā)展電電子元器件、醫(yī)醫(yī)療保健電子子產(chǎn)品、電子子玩具等。九、五金加工業(yè)。主主要發(fā)展農(nóng)業(yè)業(yè)機(jī)械、工業(yè)業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)零配配件和金屬工工藝品等。十、倉儲物流產(chǎn)業(yè)業(yè)。發(fā)展機(jī)場場建設(shè)、空港港經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)設(shè)所需物資的的儲運、簡單單加工，農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品、工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品倉儲、航航空保稅業(yè)和和與航運有關(guān)關(guān)的商務(wù)服務(wù)務(wù)業(yè)等。配套設(shè)施：優(yōu)先保保證路水電氣氣昆明市已經(jīng)確立了了市場化運作作的開發(fā)思路路。為此，市市國土資源部部門和市土地地投資公司已已組織力量對對空港專用高高速公路、供供排水、供電電、通信、燃燃?xì)獾裙こ添楉椖窟M(jìn)行了可可行性研究，為為國際國內(nèi)資資本進(jìn)入提供供了基礎(chǔ)條件件。以空港專專用高速公路路建設(shè)開發(fā)為為例，按照國國際國內(nèi)空港港建設(shè)的經(jīng)驗驗，在空港與與城市間有一一定距離的情情況下，空港港與城市間一一般都會設(shè)計計快速交通方方式進(jìn)行連接接。有的城市市選用快速列列車系統(tǒng)，有有的是高速公公路，還有的的是兩者兼?zhèn)鋫洹＿@些快速速交通系統(tǒng)每每年有固定的的車流量，會會形成相對穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收收益，因而成成為一些投資資人看好的項項目。4.4昆明主城暢暢通工程方案案主要內(nèi)容建立現(xiàn)代交通管理理系統(tǒng)建設(shè)以智能交通技技術(shù)為支撐的的現(xiàn)代交通管管理系統(tǒng)。硬硬件上建立基基于ＩＴＳ（智智能交通）技技術(shù)的交通管管理系統(tǒng)（現(xiàn)現(xiàn)代交通指揮揮中心，各種種交通誘導(dǎo)和和信息系統(tǒng)等等）；軟件上上實施交通需需求管理對策策、完善政策策法規(guī)體系。三大交通圈構(gòu)想昆明城市交通發(fā)展展戰(zhàn)略目標(biāo)：：建立三大交交通圈，即15分鐘主城交交通圈、45分鐘環(huán)滇城城市群交通圈圈、60分鐘大昆明明交通圈（主主城內(nèi)快速路路平均行使車車速按50－60公里／小時計計；主城外高高速公路按80－90公里／小時計計）。15分鐘主城交通圈：：從主城進(jìn)入入高快路網(wǎng)，15分鐘內(nèi)可到到達(dá)主城邊緣緣，范圍東至至大石壩，西西至碧雞關(guān)，南南至王家營（東東城北緣），北北至松華壩。45分鐘環(huán)滇城市群交交通圈：從主主城進(jìn)入高快快路網(wǎng)，45分鐘貫通環(huán)環(huán)湖城市群，抵抵達(dá)東城、南南城、西城，以以及安寧、富富民和昆明新新機(jī)場。60分鐘大昆明交通圈圈：從主城進(jìn)進(jìn)入高快路網(wǎng)網(wǎng)，60分鐘內(nèi)可到到達(dá)新昆明周周邊的次級城城市（嵩明、宜宜良）和祿勸勸、石林、尋尋甸、澄江等等縣城。“16375”主城城路網(wǎng)系統(tǒng)建成主城路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)，實施“16375”工程形成“一樞紐、六六出口、三個個環(huán)路、七聯(lián)聯(lián)通、五通道道”的骨干大路路網(wǎng)構(gòu)架，同同時完善中心心區(qū)主、次干干道和支路體體系。一樞紐：“８”字字形高速過境境交通樞紐，由由昆玉公路、昆昆曲公路、北北繞城線、安安晉公路和南南繞城線形成成的“８”字形高速公公路，實現(xiàn)大大區(qū)域交通的的快速過境、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向和與城市市交通系統(tǒng)的的銜接。線路路全長213公里，雙向六六車道高速公公路。六出口：建設(shè)昆玉玉高速、昆石石高速、昆安安高速、昆祿祿高速、昆曲曲高速和機(jī)場場高速六大出出入口，實現(xiàn)現(xiàn)對外和大區(qū)區(qū)域交通的快快速出入。規(guī)規(guī)劃為6－8車道高速公公路。三個環(huán)路：在外圍圍城區(qū)新建主主城三環(huán)路，近近期分離城市市交通與過境境交通，中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期作為主城城外圍主干環(huán)環(huán)路和片區(qū)之之間的交通走走廊；三環(huán)全全長約50公里，雙向6－8車道，城市市一級主干道道。全面改造造提升二環(huán)路路，形成主城城快速內(nèi)環(huán)路路，其首要功功能是快速迂迂回和分流穿穿城交通，其其次是主城與與對外交通高高速系統(tǒng)進(jìn)行行聯(lián)結(jié)的樞紐紐環(huán)路；二環(huán)環(huán)全長26．5公里，6至8車道快速路路，采用高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)立交和進(jìn)進(jìn)出匝道，全全環(huán)無紅燈；；同時形成6至10個慢速車道道。一環(huán)規(guī)劃劃為內(nèi)核主干干環(huán)路，對幾幾個重要的交交叉口實施環(huán)環(huán)向或放射向向的高跨或下下穿，提高環(huán)環(huán)線通行能力力，疏解穿越越市中心的交交通；一環(huán)全全長14公里，4至6車道。七聯(lián)通：建設(shè)七條條快速聯(lián)絡(luò)干干線（昆石高高速公路、人人民東路延長長線、昆曲高高速公路、昆昆祿公路、昆昆畹公路、昆昆安公路、春春城路延長線線），將二環(huán)環(huán)、三環(huán)和大大“８”字高速系統(tǒng)統(tǒng)聯(lián)結(jié)成一個個高效整體路路網(wǎng)。“七聯(lián)通”全長共63公里，6－8車道城市快快速路或高速速公路。五通道：形成5條條連續(xù)交通的的放射主干道道（東郊路、官官南路、滇池池路、昆畹路路、龍泉路），聯(lián)聯(lián)通一環(huán)和二二環(huán)快速系統(tǒng)統(tǒng)，并向外通通達(dá)周邊大路路網(wǎng)，形成一一體化系統(tǒng)。規(guī)規(guī)劃為4－6車道主干道道，采取路中中封閉或局部部高架。中心區(qū)主次干道和和支路系統(tǒng)：：在繼續(xù)完善善主干道的基基礎(chǔ)上，重點點整治和建設(shè)設(shè)次干道、支支路系統(tǒng)，達(dá)達(dá)到國家規(guī)范范對路網(wǎng)的技技術(shù)要求，形形成合理結(jié)構(gòu)構(gòu)，提升中心心區(qū)路網(wǎng)容量量和通行效率率。地鐵、輕軌、公交交專用道三管管齊下軌道交通和ＢＲＴＴ系統(tǒng)。實施施都市區(qū)“一環(huán)兩軸”軌道交通工工程，主城區(qū)區(qū)“十字雙線”軌道交通工工程和“方格狀”快速ＢＲＴ工程。一環(huán)：利用和改造造昆明鐵路樞樞紐中的南環(huán)環(huán)線，形成環(huán)環(huán)滇池都市區(qū)區(qū)內(nèi)連接?xùn)|城城、南城、西西城、北城（即“一湖四片”地區(qū)）的快速軌道交通系統(tǒng)。商業(yè)營運速度50－80公里／小時，運力3萬人次／小時。環(huán)湖軌道交通線全長130余公里，目前僅有40公里未建設(shè)聯(lián)通。兩軸：利用國鐵成成昆線，建設(shè)設(shè)主城至昆明明新機(jī)場的軌軌道交通線（東東北軸線），線線路全長46公里，商業(yè)營營運速度50－80公里／小時，運運力3萬人次／小小時；利用現(xiàn)現(xiàn)有米軌，建建設(shè)主城至呈呈貢新城（東東城）的客運運城鐵線（東東南軸線），線線路全長32公里，商業(yè)營營運速度30－50公里／小時，運運力1．5－3萬人次／小小時。十字：主城區(qū)的“十”字形地鐵系系統(tǒng)，全長333公里。南北線線：銀河片區(qū)區(qū)至南市區(qū)，16公里；東西線：鐵路西站至鐵路東站，17公里。商業(yè)營運速度30－60公里／小時，運力5－8萬人次／小時。雙線：主城區(qū)高架架輕軌西線和和東線，全長長28公里。西線，普普吉—中心區(qū)—海埂旅游度度假區(qū)，18公里；東線，世世博園—中心區(qū)—機(jī)場，10公里。商業(yè)營營運速度30－50公里／小時，運運力2萬人次／小小時。ＢＲＴ：建成全長長73公里的方格放放射狀公交專專用道，服務(wù)務(wù)主城并放射射至東城。提提升形成ＢＲＲＴ系統(tǒng)后，運運力可達(dá)1．5－2萬人次／小小時，營運速速度達(dá)20－35公里／小時或或更高，相當(dāng)當(dāng)于輕軌的運運力和服務(wù)水水平。三項改造工程有望望年內(nèi)開工計劃今年內(nèi)盡快開開工改造二環(huán)環(huán)城市快速系系統(tǒng)、新建近近日公園東風(fēng)風(fēng)路下穿工程程和東三環(huán)工工程。發(fā)揮二環(huán)快速環(huán)路路功能現(xiàn)狀：二環(huán)系統(tǒng)效效率低下，迫迫切需要改造造。現(xiàn)有二環(huán)環(huán)路在設(shè)計及及建設(shè)時所采采用的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)較低，近近幾年來交通通量劇增，交交通服務(wù)水平平迅速下降，特特別是東二環(huán)環(huán)、西二環(huán)已已嚴(yán)重超負(fù)荷荷運轉(zhuǎn)，二環(huán)環(huán)已不能發(fā)揮揮快速環(huán)路應(yīng)應(yīng)有的功能。意義：二環(huán)快速系系統(tǒng)工程建成成后，將形成成昆明快速路路網(wǎng)核心樞紐紐環(huán)。在昆明明主城骨干路路網(wǎng)規(guī)劃中，二二環(huán)路具有重重要的地位和和作用，通過過立交和匝道道聯(lián)結(jié)二環(huán)周周邊和一環(huán)區(qū)區(qū)域地面路網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)，向外外通過７條快快速交通走廊廊聯(lián)結(jié)城市三三環(huán)并通達(dá)外外圍高速公路路網(wǎng)，是昆明明快速交通系系統(tǒng)建設(shè)中最最重要和最關(guān)關(guān)鍵的路環(huán)。將顯著疏解核心區(qū)區(qū)交通。根據(jù)據(jù)國內(nèi)快速環(huán)環(huán)路建設(shè)的經(jīng)經(jīng)驗，在主城城核心區(qū)外圍圍形成一條快快速大容量的的交通走廊后后，通過實現(xiàn)現(xiàn)繞行時間明明顯短于穿城城時間，能把把城區(qū)主干道道上的穿城交交通吸引分流流到二環(huán)快速速通過，進(jìn)而而大大減少核核心區(qū)的交通通負(fù)荷?？擅黠@提升出入城城交通效率。大大量二環(huán)外區(qū)區(qū)域到核心區(qū)區(qū)的往返交通通，可通過二二環(huán)系統(tǒng)快速速迂回到目的的地附近，再再進(jìn)入地面路路網(wǎng)系統(tǒng)，既既可提高交通通效率，又可可避免長時間間、長距離占占用地面路網(wǎng)網(wǎng)。解決方案：昆明市市交通綜合整整治指揮部委委托廣州市市市政設(shè)計院（該該單位設(shè)計了了國內(nèi)最成功功的廣州內(nèi)環(huán)環(huán)快速路），在在市有關(guān)部門門的配合下，開開展了昆明二二環(huán)快速系統(tǒng)統(tǒng)的初步規(guī)劃劃設(shè)計，提出出了以下兩個個方案。8666車道方案案：快速系統(tǒng)統(tǒng)東二環(huán)８車車道，南、西西、北二環(huán)采采用６車道，工工程重點放在在保證良好的的封閉性和盡盡量實現(xiàn)立交交的高標(biāo)準(zhǔn)（如如福海等關(guān)鍵鍵性立交）。工工程總拆遷建建筑面積41．3萬平方米，投投資框算42億元，其中中直接工程費費25．2億元，其他他工程費和拆拆遷費16．7億元。全線８車道方案：：二環(huán)快速系系統(tǒng)改造為全全線８車道，工工程總拆遷建建筑面積：1123萬平方米，投投資框算57億元，其中中直接工程費費33．4億元，其他他工程費用和和拆遷費23．6億元。近日公園路段人車車分流東風(fēng)路近日公園段段下穿工程將將連通“文明街片區(qū)——正義路——威遠(yuǎn)街片區(qū)——金馬碧雞廣廣場——東西寺塔片片區(qū)”，形成昆明明市最大的中中心商業(yè)、休休閑步行街區(qū)區(qū)，強(qiáng)化和豐豐富昆明市傳傳統(tǒng)中軸線，提提高城市品位位。近日公園園路段下穿后后，將實現(xiàn)人人車分流，實實現(xiàn)交通和商商業(yè)雙贏。東三環(huán)建成城市一一級主干東三環(huán)是城市三環(huán)環(huán)路的重要組組成部分，連連接人民東路路延長線、昆昆石公路、東東城中干道等等城市高快速速道路，其建建設(shè)有利于完完善主城干道道路網(wǎng)系統(tǒng)，促促進(jìn)城市和交交通向外疏解解和發(fā)展；東東三環(huán)建成后后，將分離東東二環(huán)的過境境交通使東二二環(huán)不再承載載過境交通功功能，成為專專職的城市交交通快速環(huán)路路；為主城外外圍北、東、南南片區(qū)之間提提供便捷的交交通走廊（不不穿越中心區(qū)區(qū)）。據(jù)了解解，東三環(huán)起起于白云路世世博圓盤，止止于石安公路路朱家村，城城市一級主干干道，全長9．3公里，道路寬寬度50米，設(shè)計車速速60公里／小時，8車道城市一一級主干道，工工程總投資估估算約10億元。4.5項目所在地地——**區(qū)的發(fā)展展構(gòu)想**區(qū)在新昆明的的建設(shè)中要建建設(shè)昆明“浦東”。**區(qū)位于滇池東東岸，是昆明明市承東啟西西、貫通南北北的交通樞紐紐。昆明國際際航空港、昆昆明火車客貨貨站坐落境內(nèi)內(nèi)；貴昆、成成昆、昆河鐵鐵路和昆洛、石石安等主要公公路干線越境境而過；昆明明市二環(huán)路東東、南、北段段及春城路等等10余條城市主主干道縱橫交交錯，**區(qū)作為全全市乃至全省省重要的科研研、教育和工工業(yè)基地，薈薈萃了數(shù)十所所科研院所和和大中專院校校；相對集中中分布了冶金金、電子、機(jī)機(jī)械、煙草、建建筑、化工等等一大批大中中型企業(yè)。改革開放以來，***區(qū)緊緊抓抓住經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的良好機(jī)遇遇，充分發(fā)揮揮和利用得天天獨厚的區(qū)位位、科技、交交通、信息、人人才優(yōu)勢，走走以農(nóng)業(yè)為基基礎(chǔ)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)為支柱，市市場為導(dǎo)向，第第三產(chǎn)業(yè)為龍龍頭，依托城城市，服務(wù)城城市，富裕農(nóng)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展路子，把把一個傳統(tǒng)的的城郊農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)建設(shè)成了以以二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)為主體，城城鄉(xiāng)兼容的新新城區(qū)，成為為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展最具活力力的地區(qū)之一一。被列為云云南省縣（區(qū)區(qū)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力百強(qiáng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)行列。ＧＧＤＰ由1981年僅有的8273萬元，到2003年突破百億億元大關(guān)，20多年間平均均增長速度在在25％以上，與與改革開放前前年平均的增增長速度相比比，提高了近近22個百分點，全全區(qū)提前九年年實現(xiàn)了生產(chǎn)產(chǎn)總值比1980年翻三番的的目標(biāo)，提前前三年率先進(jìn)進(jìn)入小康。到到2003年底，第一一產(chǎn)業(yè)增加值值由4859萬元增加到10.6億元，年均均增長約17％；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值由由1999萬元增加到33億元，年均均增長27％；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值由由1415萬元增加到56.4億元，年均均增長33％，全區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速速增長，整體體經(jīng)濟(jì)實力明明顯增強(qiáng)。區(qū)劃調(diào)整以后，***又成了“現(xiàn)代新昆明”的“橋頭堡”：“昆明”東移，**居首。**位居主城城與東城之間間，在“一湖四片”這個環(huán)帶中中，在城區(qū)、城城郊、郊區(qū)之之間，**不僅將起起到牽線搭橋橋的作用，更更蘊(yùn)含著“神龍”首尾的巨大大爆發(fā)力。兩大戰(zhàn)略打造昆明明精品城區(qū)推進(jìn)城市化戰(zhàn)略。昆昆明市**區(qū)將用建建設(shè)管理城市市的理念謀劃劃全區(qū)各項工工作，按照高高起點規(guī)劃、高高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高高質(zhì)量經(jīng)營、高高水平管理的的要求，提高高城市建成區(qū)區(qū)的運行質(zhì)量量，推進(jìn)南部部地區(qū)盡快城城市化、東部部地區(qū)加快城城市化，努力力打造現(xiàn)代新新昆明精品城城區(qū)。實施工業(yè)強(qiáng)區(qū)戰(zhàn)略略。按照新型型工業(yè)化的要要求，著力推推進(jìn)工業(yè)東移移，提升改造造傳統(tǒng)工業(yè)，大大力培育新型型工業(yè)，積極極發(fā)展都市型型工業(yè)，注重重發(fā)展技術(shù)與與勞動密集型型產(chǎn)業(yè)，整合合中小企業(yè)，扶扶持骨干企業(yè)業(yè)，引導(dǎo)全區(qū)區(qū)工業(yè)向園區(qū)區(qū)化、集群化化方向發(fā)展，建建立具有***特色的工業(yè)業(yè)體系。三大片區(qū)昂首齊發(fā)發(fā)展主城中心區(qū)：以區(qū)區(qū)劃調(diào)整后昆昆明市**區(qū)的城市市建城區(qū)為主主體，含關(guān)上上、金馬、太太和、東站44個街道辦事事處以及福海海、前衛(wèi)保留留部分。以改改造城市形象象、完善城市市功能、美化化人居環(huán)境為為目標(biāo)，大力力推進(jìn)交通環(huán)環(huán)境整治、舊舊城舊村改造造、綠化亮化化美化等工程程，提高經(jīng)營營城市水平，依依托昆明國際際會展中心、昆昆明火車南站站、昆明國際際機(jī)場等，積積極發(fā)展會展展、廣告及與與中心城區(qū)相相適應(yīng)的中介介服務(wù)、金融融、信息、咨咨詢、城市物物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)業(yè)，改造提升升傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)區(qū)，將其建成成輻射力強(qiáng)、環(huán)環(huán)境優(yōu)美、城城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)的現(xiàn)代中心心區(qū)。南部新城區(qū)：包括括以小板橋、**、矣六、六甲4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。該區(qū)域是現(xiàn)代新昆明建設(shè)規(guī)劃主城與東城的結(jié)合部，是近期昆明城市拓展的重點地區(qū)。**將加快這個區(qū)的城市化發(fā)展，將其逐步建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、布局科學(xué)、設(shè)施先行、功能完善、適應(yīng)投資創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市新區(qū)。東部工業(yè)區(qū)包括阿阿拉、****、小哨3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)：根根據(jù)昆明國際際空港概念性性規(guī)劃，將規(guī)規(guī)劃***1155.07平方公里，定定位為綜合工工業(yè)區(qū)和高端端產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)區(qū)?？崭劢ǔ沙珊?，年客流流量將達(dá)到3000萬人次，成成為中國第六六大國際樞紐紐機(jī)場。立足足于高起點、高高標(biāo)準(zhǔn)、新理理念，以新興興工業(yè)城市的的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃建設(shè)，加加強(qiáng)道路、水水、電為重點點的基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，加大大宣傳包裝力力度，大力引引進(jìn)工業(yè)項目目，形成在新新型工業(yè)為核核心競爭力、城城市與山水融融為一體的現(xiàn)現(xiàn)代化工業(yè)城城。開發(fā)地塊分析**旅游休閑度假假區(qū)的地理位位置，位于云云南省昆明市**區(qū)的***鎮(zhèn)，***鎮(zhèn)地處處昆明市市區(qū)的的東北部，東接宜良良縣，南鄰呈呈貢縣，西與與雙龍鄉(xiāng)、金金馬鎮(zhèn)、阿拉拉鄉(xiāng)交界，北北連小哨鄉(xiāng)。南南北長20..4公里，東西寬寬21.8公里，總面積263平方公里。****鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府距離昆明市中心（三市市街）18km，。***鎮(zhèn)的地地理位置處在在昆明主城、呈貢新城區(qū)區(qū)和昆明新機(jī)場場的幾何中心心。**旅游休閑閑度假區(qū)地塊塊位于****鎮(zhèn)的北側(cè)，其東側(cè)為規(guī)劃的的昆明航空新新城。5.1地域交通狀狀況：

蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)對外交通主主要通過公路路與無錫、蘇蘇州和常熟聯(lián)聯(lián)系。公路等等級為二級公公路。在無錫錫市境內(nèi)道路路狀況較好，與與無錫市聯(lián)系系的錫甘路設(shè)設(shè)計車速可達(dá)達(dá)到60kmm/h。在蘇蘇州境內(nèi)，與與無錫接壤的的部分道路路路況較差，設(shè)設(shè)計車速只有有40km//h左右。因因此根據(jù)現(xiàn)狀狀道路狀況，由由鵝湖度假區(qū)區(qū)至無錫、蘇蘇州和常熟的的行車時間大大約在半個小小時以內(nèi)。

航航空港:無錫碩放機(jī)機(jī)場距蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)12km，現(xiàn)現(xiàn)有至北京、廣廣東、福建、山山東的四個國國內(nèi)航班。蕩蕩口鎮(zhèn)距上海海虹橋機(jī)場1130km。規(guī)規(guī)劃的無錫新新機(jī)場距蕩口口鎮(zhèn)9km，有關(guān)關(guān)無錫新機(jī)場場的建設(shè)問題題，江蘇省政政府已開始進(jìn)進(jìn)行前期調(diào)研研工作。

5..1.2鐵路:滬寧鐵路的的無錫站、蘇蘇州站至蕩口口的火車時間間均在半個小小時以內(nèi)。擬擬建中的京滬滬高速鐵路將將在2004年啟動建設(shè)設(shè)。

5.1..3高速公路:滬寧高速公公路的碩放出出入口距蕩口口鎮(zhèn)8.5kkm。規(guī)劃中中的無錫東干干線為一級公公路標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)設(shè)計車速800km/小時，在蕩蕩口鎮(zhèn)西側(cè)通通過，距鵝湖湖度假區(qū)6kkm，計劃在在今年開工建建設(shè)。在蘇州州境內(nèi)規(guī)劃的的蘇州至張家家港的一級公公路也將在近近期進(jìn)行建設(shè)設(shè)，距蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)7km。通過過以上對蕩口口鎮(zhèn)地域交通通的分析，可可以看出:鵝湖度假區(qū)區(qū)現(xiàn)狀的對外外交通至主要要客源地?zé)o錫錫、蘇州、常常熟三市的車車行時間均在在半小時以內(nèi)內(nèi)，這是居住住地至工作地地較好的車行行距離，客戶戶是可以接受受的。在近二二、三年內(nèi)隨隨著大交通工工程的建設(shè)和和鎮(zhèn)區(qū)道路等等級的提高，出出行時間將會會縮短八分鐘鐘左右，也就就是出行時間間將會在20分鐘左右，這這是十分理想想的出行時間間。（參見附附件3鵝湖度假村村交通示意圖圖）

5.2地區(qū)規(guī)劃建建設(shè)情況

蕩口口鎮(zhèn)屬無錫市市錫山區(qū)的中中心鎮(zhèn)，距無無錫市中心城城邊緣12kkm。規(guī)劃擬擬將甘露鎮(zhèn)與與蕩口鎮(zhèn)合并并，重點建設(shè)設(shè)蕩口鎮(zhèn)。

市市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)聯(lián)系的錫甘甘路改造、城城市供電、供供水均由無錫錫市區(qū)統(tǒng)一建建設(shè)。因此，蕩蕩口鎮(zhèn)的建設(shè)設(shè)不是按一般般農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)設(shè)，而是按照照市區(qū)特大城城市的統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)設(shè)，以有利于于蕩口鎮(zhèn)的城城市化進(jìn)程。

現(xiàn)在蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制已基本完成，經(jīng)專家論證即將報無錫市人民政府審批。按照該總體規(guī)劃確定的原則，蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)。無錫市旅游局已將該鎮(zhèn)列為江南歷史文化名鎮(zhèn)旅游景點之一。

今年，蕩口鎮(zhèn)人民政府已按總體規(guī)劃布局進(jìn)行道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在鵝湖度假區(qū)西側(cè)的濱湖大道將作為重點工程進(jìn)行建設(shè)，該路向北可接通常熟，向南可連接蘇州，為鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部建設(shè)條件。5.3用地現(xiàn)狀狀分析

本項目目地塊位于蕩蕩口鎮(zhèn)區(qū)以東東鵝真蕩畔，距距鎮(zhèn)區(qū)中心11km，按規(guī)規(guī)劃該用地性性質(zhì)為旅游休休閑居住用地地。該用地現(xiàn)現(xiàn)狀由魚池（河河流）、村民民居住用地和和農(nóng)田三部分分組成。魚池池（河流）約約占總用地的的38％，村民居居住用地占20％，農(nóng)田占42％。平均標(biāo)標(biāo)高4.5mm（吳淞高程程系），地勢勢較低。根據(jù)據(jù)現(xiàn)狀用地所所處的位置及及地形、地貌貌狀況分析，該該地是進(jìn)行旅旅游休閑和低低層別墅居住住建筑整體開開發(fā)建設(shè)的優(yōu)優(yōu)良地塊，湖湖濱別墅有良良好的臨水景景觀，可提高高別墅的商業(yè)業(yè)價值。地塊塊內(nèi)部的魚池池河網(wǎng)可進(jìn)行行整理，擴(kuò)大大水面，使每每幢別墅都有有臨水的景觀觀可借，這種種地形可以規(guī)規(guī)劃建設(shè)具有有水環(huán)境特色色的高尚別墅墅區(qū)。環(huán)湖（河河）地段結(jié)合合50M－20M綠化帶帶應(yīng)進(jìn)行防洪洪堤岸的建設(shè)設(shè)。防洪堤岸岸應(yīng)按最高洪洪水位5.66M標(biāo)準(zhǔn)（吳吳淞高程）來來確定堤岸標(biāo)標(biāo)高（5.66M＋1.2M）。這這樣，湖邊堤堤岸較高，故故內(nèi)部別墅標(biāo)標(biāo)高也應(yīng)相應(yīng)應(yīng)抬高，所以以，內(nèi)部用地地應(yīng)進(jìn)行整治治河流和魚池池,并適當(dāng)擴(kuò)大大水面，以趨趨土石方平衡衡，這在今后后規(guī)劃設(shè)計方方案階段必須須加以注意。另另外，在雨季季，當(dāng)鵝真湖湖水位較高時時，該地塊需需進(jìn)行機(jī)械排排水。

5.44地塊開發(fā)建建設(shè)資源分析析

地塊自然資資源。鵝湖度度假區(qū)千畝以以上的土地在在歷史文化名名鎮(zhèn)和鵝真蕩蕩畔，實不可可多得：眾所所周知，無錫錫適宜建高尚尚別墅區(qū)的土土地以五里湖湖畔、大浮、十十八灣和馬山山地區(qū)為佳，然然而上述地區(qū)區(qū)受城市規(guī)劃劃控制和國家家宏觀政策導(dǎo)導(dǎo)向，在近期期均難以審批批一塊近千畝畝建別墅的土土地。在無錫錫市20kmm半徑之內(nèi)的的其他適宜建建別墅的地塊塊中，處在湖湖泊之濱的已已首推鵝湖度度假區(qū)。且不不說該地批租租的價格較廉廉，就目前國國家在宏觀上上嚴(yán)格控制別別墅區(qū)的大政政策而言，鵝鵝湖度假區(qū)的的這塊土地就就顯得特別寶寶貴，因此適適時地發(fā)揮這這塊土地的市市場作用，就就顯得特別緊緊迫。

水資源:水是鵝湖度度假區(qū)地塊特特有的珍貴資資源。地塊東東和東南部的的鵝真蕩是江江南地區(qū)特有有的秀美小湖湖泊，該蕩連連通望虞河，北北接長江，南南連太湖。是是太湖調(diào)節(jié)水水量的重要通通道，因其活活水、水體污污染較小，水水質(zhì)在Ⅱ級以上，具具有良好的生生態(tài)環(huán)境。地地塊內(nèi)部的河河道和魚池也也為創(chuàng)造一個個獨具特色的的度假區(qū)而具具有得天獨厚厚的水環(huán)境。人文資源

蕩口鎮(zhèn)是是江蘇省歷史史文化名鎮(zhèn)，是是無錫地區(qū)文文物古跡最多多、保存最好好、最有古鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)價值的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。早在在晉代,蕩口就形成成了集鎮(zhèn)，明明代華氏家族族遷徙至此后后，蕩口逐步步發(fā)展成為一一個江南聞名名的商埠。這這里，歷代名名人輩出，古古代曾出進(jìn)士士37人，近代科科學(xué)、文化名名人更是燦若若群星，蕩口口還是“錫繡”的發(fā)源地。現(xiàn)現(xiàn)在，義盛河河兩側(cè)，北侖侖河沿岸及人人民路老街地地區(qū)均保留了了大量的歷史史名人故居和和具有典型江江南水鄉(xiāng)特色色建筑風(fēng)貌的的街區(qū)。全鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)有縣級以以上文保單位位10多處，其中中義莊文化和和華氏古建筑筑群可以與無無錫地區(qū)著名名的惠山古祠祠堂群相媲美美。這些具有有特色的歷史史文化街區(qū)，使使蕩口鎮(zhèn)具有有豐富的歷史史文化底蘊(yùn)。鑒鑒于此，最近近經(jīng)過東南大大學(xué)專家論證證，無錫有關(guān)關(guān)部門已經(jīng)決決定，推薦蕩蕩口鎮(zhèn)申報“全國歷史文文化名鎮(zhèn)”，申報材料料即將上報江江蘇省建設(shè)廳廳，經(jīng)審定后后統(tǒng)一上報國國家建設(shè)部。鵝鵝湖度假區(qū)建建在這樣富有有豐富歷史文文化氛圍的環(huán)環(huán)境中,既會給蕩口口鎮(zhèn)的人文景景觀增添新的的一頁，也將將大大提高鵝鵝湖度假區(qū)的的文化價值，并并帶動該區(qū)物物業(yè)的商業(yè)價價值有較大幅幅度的升值。

5.4.3交通資源

以上地域大交通的分析表明，鵝湖度假區(qū)不僅與蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心有便捷的道路交通聯(lián)系，而且與無錫、蘇州、常熟三市均有較好的快速道路聯(lián)系，隨著鎮(zhèn)區(qū)的濱湖大道、無錫市域內(nèi)的東干線、蘇州市域的西干線以及錫甘路改造的相繼建設(shè)，將會大大縮短度假區(qū)與三市的空間距離，方便度假區(qū)客流的出行。

建設(shè)資源

供水:根據(jù)無錫市規(guī)劃，2003年無錫市太湖水廠將對蕩口鎮(zhèn)供應(yīng)自來水。在污水處理方面，錫山區(qū)已經(jīng)計劃在蕩口鎮(zhèn)建設(shè)一個區(qū)域性污水處理廠。

供電:根據(jù)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)將形成以110KV變電所為中心，以380KV變電所為輔，自成體系的10KV供電網(wǎng)。

供氣:鵝湖度假區(qū)鄰近梅村熱電廠,該廠已經(jīng)允諾愿意為度假區(qū)24小時提供供熱、供冷，其蒸汽管道將鋪至項目地塊的規(guī)劃紅線處。

建設(shè)軟環(huán)境:無錫市、錫山區(qū)、蕩口鎮(zhèn)三級政府都已將城鎮(zhèn)建設(shè)列入重要的議事日程，放到了重要位置，配備了強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，把城市建設(shè)列入了率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略部署。各級政府都將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境建設(shè)以及住宅建設(shè)等作為城市各項建設(shè)的重點。因此，鵝湖度假區(qū)處在這樣的建設(shè)環(huán)境中，將得到地方各級政府的關(guān)注和支持,這必將加快其建設(shè)速度。

綜上所述，鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)資源是優(yōu)厚的，外部的各項建設(shè)條件也趨于完善。更為重要的是,可以預(yù)計,在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，政府與開發(fā)商之間將不會出現(xiàn)互相不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，基本上可以做到同步實施。

6.0市場調(diào)研分析

6.1近五年來來無錫房地產(chǎn)產(chǎn)市場的熱點點演變

從1998年至今，無無錫房地產(chǎn)市市場在五個方方面發(fā)生了顯顯著變化，對對市場供求產(chǎn)產(chǎn)生了明顯影影響。

一是住住房制度改革革、房地產(chǎn)交交易政策的變變化，激活了了市場需求。已已購公房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房允允許上市交易易、住房貨幣幣補(bǔ)貼以及金金融信貸政策策的調(diào)整實施施，增強(qiáng)了住住房一級市場場的購買支付付能力，促使使市場潛在需需求向有效需需求轉(zhuǎn)化；房房地產(chǎn)交易程程序簡化和稅稅費下調(diào)，降降低了交易成成本。

二是土土地供應(yīng)方式式的變化，提提高了市場透透明度和公平平性。2001年開始，土土地供給全面面采用招標(biāo)拍拍賣方式，使使一些上市公公司、國內(nèi)外外知名的房地地產(chǎn)大公司有有機(jī)會搶灘錫錫城房地產(chǎn)市市場，同時對對房地產(chǎn)產(chǎn)品品價格構(gòu)成也也產(chǎn)生了較大大影響。

三是是國有房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)改革全全面推行，企企業(yè)性質(zhì)發(fā)生生改變，開發(fā)發(fā)主體的管理理水平、運營營模式、競爭爭實力等方面面變化較大，產(chǎn)產(chǎn)銷分離的理理念已被廣泛泛接受，企劃劃、廣告、營營銷代理、經(jīng)經(jīng)紀(jì)等中介行行業(yè)迅速發(fā)展展。

四是產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)多元化化，滿足了不不同的購房需需求。無論是是房型、戶型型、建筑風(fēng)格格、景觀設(shè)計計、配套設(shè)施施、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，還是物業(yè)業(yè)管理等方面面都比以往更更加優(yōu)化，并并呈現(xiàn)出多元元發(fā)展態(tài)勢，購購房者有了更更多的選擇余余地。

五是城城市交通和基基礎(chǔ)設(shè)施的改改善以及住宅宅建設(shè)的區(qū)位位布局調(diào)整，產(chǎn)產(chǎn)生了四大供供求熱點區(qū)域域：其一為市市中心區(qū)和副副中心區(qū)，商商服用房和高高檔公寓熱銷銷；其二為城城市西南近湖湖親水地區(qū)，因因新城建設(shè)和和水環(huán)境治理理，土地升值值較快，需求求看好；其三三為東亭開發(fā)發(fā)區(qū)和無錫市市新區(qū)周邊，因因外資企業(yè)和和高新技術(shù)企企業(yè)高度集中中與該區(qū)域,(注意:本開發(fā)項目目在地理上緊緊鄰新區(qū))并已形成成成熟社區(qū)，價價格優(yōu)勢也較較明顯；其四四為城市西北北惠山森林公公園周邊地區(qū)區(qū)，環(huán)境較好好，適宜居住住，供求量較較大。

六是住住房公積金貸貸款制度的完完善和戶籍制制度改革，也也對房地產(chǎn)市市場發(fā)生較大大促進(jìn)作用。最最近,無錫市住房房制度改革辦辦公室和市住住房公積金管管理中心，已已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)關(guān)于進(jìn)一步加加大住房公積積金放貸力度度的實施意見見》，根據(jù)該該意見，公積積金貸款的“門檻”大為降低：：擴(kuò)大了住房房公積金放貸貸范圍，除原原有的對現(xiàn)房房發(fā)放貸款外外，將增設(shè)期期房、自建住住房、大修住住房貸款；貸貸款限額提高高，不僅取消消了面積限制制，貸款的額額度也由原來來按照房價的的70%，提高為80%；貸款期限限延長，商品品房、二手房房貸款可延長長至30年；此外還還降低了期房房貸款的保證證金，購房者者在辦理了商商業(yè)貸款后，業(yè)業(yè)可以轉(zhuǎn)換為為公積金貸款款。相信這一一政策的實行行，必將有力力促進(jìn)住房的的消費。

早在2001年，國務(wù)院院就以國發(fā)[20011]6號文件，發(fā)發(fā)出《國務(wù)院院批轉(zhuǎn)公安部部關(guān)于推進(jìn)小小城鎮(zhèn)戶籍管管理制度改革革的意見》，同同年，江蘇省省政府辦公廳廳也批轉(zhuǎn)了省省公安廳關(guān)于于進(jìn)一步推進(jìn)進(jìn)城市和小城城鎮(zhèn)戶籍管理理制度改革意意見的通知。隨隨著這一改革革的全面推進(jìn)進(jìn)，將更便于于農(nóng)村和外地地業(yè)主進(jìn)入無無錫地區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)購買住房，從從而進(jìn)一步激激活城市地產(chǎn)產(chǎn)市場。

6..2無錫市2000—2002年度房地產(chǎn)產(chǎn)市場供需狀狀況

2000年以來無錫錫房地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)出快速速發(fā)展的態(tài)勢勢：房地產(chǎn)開開發(fā)投資快速速增長，市場場供需兩旺，房房屋銷售量價價齊升，商品品房空置面積積進(jìn)一步減少少，消費者購購房越來越理理性，開發(fā)主主體綜合實力力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷斷提高.

市場供給增增加，開發(fā)建建設(shè)節(jié)奏加快快。

土地供應(yīng)應(yīng)方面，2001年，無錫市市區(qū)出讓土地地9幅，除三個“退二進(jìn)三”項目土地采采用協(xié)議方式式出讓外，其其余均以拍賣賣或招標(biāo)方式式出讓，土地地出讓總量為為53萬平方米。2002年市區(qū)共組組織了8個批次，38幅土地公開開招標(biāo)掛牌出出讓，出讓土土地總面積245萬平方米，成成交金額41.2億元。按照照規(guī)劃允許的的容積率測算算，這些土地地可建房屋面面積427萬平方米。

房房地產(chǎn)開發(fā)投投資方面，2000年，市區(qū)完完成房地產(chǎn)開開發(fā)投資25.99億元，房屋屋竣工面積68.95萬平方米，其其中住宅51.32萬平方米；2001年，市區(qū)完完成房地產(chǎn)開開發(fā)投資35.68億元，房屋屋竣工面積136.003萬平方米，其其中住宅108.551萬平方米；2002年，市區(qū)完完成房地產(chǎn)開開發(fā)投資55.55億元，房屋屋竣工面積176.332萬平方米，其其中住宅153.117萬平方米。至至2002年底，無錫錫市區(qū)可供預(yù)預(yù)銷售商品房房總面積122.554萬平方米，其其中往年空置置房面積為44.6萬平方米。

66.2.2市場需求旺旺盛，成交量量有效放大。

2000年，無錫市區(qū)商品房銷售面積147.41萬平方米，成交金額30.26億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房成交39.23萬平方米；2001年，市區(qū)商品房銷售面積118.81萬平方米，扣除經(jīng)濟(jì)適用房因素，實際增長10%，成交總額27.82億元；2002年，市區(qū)商品房銷售面積162.96萬平方米，同比增長38%，成交總額42.38億元，同比增長52%，2002年市區(qū)二手住宅成交89.71萬平方米，同比增長71%，成交總額11.15億元，同比增長149%，市場需求旺盛程度由此可見。

表4無錫市區(qū)20000—2002年商品房開開發(fā)與銷售情情況統(tǒng)計項目完成投資額竣工面積

銷售銷售住宅面積住宅金額住宅200025.9968.9551.32147.41140.0930.2627.07200135.68136.03108.51118.81111.8227.8224.58200255.55176.32153.17162.96149.5742.3835.22數(shù)據(jù)來源：20000、2001、2002年無錫房地地產(chǎn)市場報告告

(以上所稱無無錫市區(qū)為無無錫市建成區(qū)區(qū)，不含錫山山、惠山、濱濱湖、新區(qū)所所轄建制鎮(zhèn)及及鄉(xiāng)區(qū))。6.3無錫房地地產(chǎn)供求一般般預(yù)測

無錫市市區(qū)到2000年底，共有有住房2286..14萬平方米，共共有家庭76.2萬戶，人均均住房使用面面積15.3平方米。根根據(jù)無錫市房房地產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)據(jù)庫統(tǒng)計分析析，住房建筑筑面積在45平方米以下下的，共有8.71萬戶，建筑筑面積在45～65平方米之間間的共有12.77萬戶，二項項共計21.48萬戶。隨著著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，困難企企業(yè)“退二進(jìn)三”項目建成了了居住小區(qū)，但但未能帶動周周圍改造，又又出現(xiàn)了新的的環(huán)境不協(xié)調(diào)調(diào)、新的配套套不齊等矛盾盾。假定五年年內(nèi)基本完成成城市低洼地地區(qū)、危舊房房成片改造和和老居民新村村治理改造任任務(wù)，五年內(nèi)內(nèi)市區(qū)人均使使用面積達(dá)到到20平方米左右右，以2005年150萬人的城市市規(guī)模，“十五”期間，無錫錫市區(qū)對住宅宅的潛在需求求總量將在1500萬平方米至2000萬平方米之之間，由此可可見無錫房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展空間十分巨巨大。

6.44無錫市低密密度高檔住宅宅需求預(yù)測

低低密度高檔住住宅的消費對對象主要是外外商以及國內(nèi)內(nèi)高收入群體體。

無錫市本本市居民低密密度住宅的潛潛在市場需求求隨著無錫市市及周邊地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民的可支支配收入正在在迅速增長，與與之相適應(yīng)，高高收入戶的收收入也在同步步迅速增加。這這可以從以下下數(shù)據(jù)資料看看出：表5無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總總值與居民可可支配收入增增長(簡表)年份GDP億元增幅%人均可支配入(元元)增幅%高收入戶10%增幅%最高收入戶10%%增幅%20021601.717.761086014.915881.2886.9130917.21135.9120011360.1113.3394549.9314854.4228.7822748.54411.2420001200.175.4686038.6213654.93317.5620449.28826.819991138.018.17792010.3411615.55519.8716127.65511.519981052.019.5871783.59689.79-1.0814464.1550.631997960.0110.3469356.699795.7716.1214373.99930.41996870.0114.31650012.798435.9514.6611023.2775.331995761.1125.34576314.037357.69.7210465.83319.131994607.2437.595054526705.663.038785.3162.571993441.4145.17332539.064113.0137.485404.0147.511992304.0664.52239119.132991.7722.643663.4624.041991184.8215.220079.492439.43-3.172953.4812.221990160.4410.62183312.82519.4230.12631.8310.161989145.048.47162511.761936.597.652389.12-11988133.7229.06145412.81798.9819.72413.1732.131987103.6116.4128918.471502.8719.091826.3720.53198689.01

1088

1272.63

1515.26

年均增長

16.39

13.07

17.15

20.74根據(jù)上表數(shù)據(jù),通通過作一元回回歸分析表明明,居民可支配配收入與GDP增長呈強(qiáng)正正相關(guān)關(guān)系,強(qiáng)度系數(shù)為0.86。

根據(jù)以上所所列2002年數(shù)據(jù)，按按平均每戶2.79人計算,無錫市區(qū)高高收入戶每戶戶可支配收入入為44308元,最高收入戶戶每戶的年收收入為86258元。

我們依照照以上數(shù)據(jù)，根根據(jù)1991—2002年GDP增長與居民民可支配收入入的相關(guān)系數(shù)數(shù)進(jìn)行預(yù)測，到2007年，無錫市GDP總量將達(dá)到2122.26億元,高收入戶人均年收入相應(yīng)將增長為21810.9元,最高收入戶人均年收入將達(dá)36798元，即到2007年，市區(qū)高收入戶平均每戶的年收入將達(dá)6.08萬元；最高收入戶每戶平均收入將達(dá)10.2萬元。按2002年無錫市區(qū)76.2萬戶計算，無錫市共有高收入戶76000戶，最高收入戶76000戶，共計152000戶。

表62002年無錫居民可支配收入水平分組表最低收入戶%低收入戶%中等收入戶%高收入戶%最高收入戶%占10占10占60占10占10資料來源：20003年無錫統(tǒng)計計局城調(diào)隊

此此外,還必須注意意到，改革開開放以來,無錫市鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)發(fā)展,近五年來,民(私)營經(jīng)濟(jì)迅速速發(fā)展,特別市原為為集體企業(yè)的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已已經(jīng)大部分改改制為民(私)營經(jīng)濟(jì),2001年,無錫全市民(私)營企業(yè)已達(dá)38739家,注冊資本249.5億元,其中市區(qū)24651家,注冊資本134億元。全市市私營企業(yè)投投資者人數(shù)為為84588人，雇工32.3萬人,其中市區(qū)51338人,雇工18.5萬人。無錫市城鄉(xiāng)人民的的富裕還表現(xiàn)現(xiàn)在汽車擁有有量上，無錫錫城鄉(xiāng)已經(jīng)擁擁有私家車總總數(shù)達(dá)4萬輛，2002年日增私家家車80余輛。抽樣調(diào)查1:據(jù)我我所2001年對全市20萬戶農(nóng)戶進(jìn)進(jìn)行的就業(yè)和和經(jīng)濟(jì)收入調(diào)調(diào)查，戶均年年收入在5萬元以上的的占20%以上，戶均均年收入在5～10萬元以上的的占6.8%,戶均年收入入在10萬元以上的的占2.1%,戶均年收入入在30萬元以上的的戶數(shù)達(dá)1064戶。根據(jù)這這一調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)測算，全市市農(nóng)村74.7萬戶家庭中,戶均可支配配收入在5萬元以上有1480000戶，其中5～10萬元的50320戶,10萬元以上的的達(dá)15687戶。

抽樣調(diào)查2:據(jù)去年6月進(jìn)行的一一次對無錫市市區(qū)近600戶年收入在4萬元以上的的高收入戶家家庭的住房意意向問卷調(diào)查查（據(jù)無錫市市城調(diào)隊提供供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)，家庭年收收入在4萬元以上的的家庭約占總總戶數(shù)的20%，約有15.2萬戶），有有購房意向的的占53.3%。

其中打算3年內(nèi)購房的的為總數(shù)的27.5%；3年以上的為25.8%。

有購房意向向的人中，年年齡偏輕，其其中：25～35歲占40.7%，36～45歲占26.3%，46～55歲占22.4%，56歲以上的占10.6%。

有購房意向向者的收入狀狀況為：家庭庭年收入4～6萬的占53.2%，6～8萬的占31.7%，8～10萬的占8%，10萬以上的7.1%。

有意向購房房者購買時間間布為：馬上上買為14.4%，一年后購購買為17.3%，兩年后購購買為19.9%，三年后購購買為48.4%。

購房原因分分析：現(xiàn)有住住房太小的占占26.3%居住環(huán)境和和物業(yè)管理不不滿的占21.8%，地段不滿滿意為14.4%，朝向和戶戶型不滿意的的占14.3%，樓層不滿滿意的占12.3%，用于投資資的占11%。

購買面積分分析：（平方方米）80～100的占20.9%，101～120的占34.4%，121～150的占29.3%，151～180的占5.8%，180以上的占6.4%。

購房總價選選擇分布：（萬萬元）20-25的占24.4%，26～30的占32.1%，31～35的占16.7%，36～40的占11.2%，41～45的占5.4%，46～50的占7.1%，50以上的占3.2%。

購房者對層層次的需求的的選擇：多層層的占52.6%，小高層的的占27.4%，高層的占10.8%，聯(lián)排別墅墅的占9.2%。

對停車位的的選擇：已經(jīng)經(jīng)有車的為16.8%，有計劃購購買的15.0%，目前既無無車又無計劃劃的占68.2%，購房時需需要停車位的的占57.5%，其中想購購買停車位的的占70.2%，只想租用用的占29.8%。

抽樣調(diào)查3:去年底,無錫市房地地產(chǎn)市場曾對對2000戶家庭作問問卷調(diào)查，據(jù)據(jù)該項調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計,有3.55%的家庭有購購買別墅的需需求,另有2.64%的家庭對4室以上的高高檔住宅有購購買需求。所所調(diào)查的對象象中，70%為個私營企企業(yè)業(yè)主和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主，其其余人員為高高收入部門中中的中高級管管理人員。

綜綜合以上分析析預(yù)測:

預(yù)測1:按照抽樣調(diào)調(diào)查2的數(shù)據(jù)分析析。據(jù)表5所列,市區(qū)年收入入達(dá)4萬元以上的的高收入戶有有15.2萬戶,以53.3%的比例推算,在近三年中中有購房意向向的將達(dá)8.05萬戶；其中中有購買聯(lián)排排別墅的將達(dá)達(dá)7486戶。在農(nóng)村村，據(jù)抽樣調(diào)調(diào)查1的數(shù)據(jù)推算算，無錫農(nóng)村村年收入在5萬元以上的的有14.8萬戶，如按按上述購房意意向及購買別別墅的比例推推算,近三年中有有購買別墅意意向的將有7257戶,城鄉(xiāng)合計,近三年中有有購買別墅意意向的為14743戶。

預(yù)測2:按照抽樣調(diào)調(diào)查3的數(shù)據(jù)分析析。如按照3.55%的比例推算,市區(qū)15.2萬戶高收入入戶中有購買買別墅意向的的為5396戶；農(nóng)村14.8萬戶高收入入戶中有購買買別墅需求的的家庭為5254戶，城鄉(xiāng)合合計達(dá)10650戶。

綜合以上上兩種預(yù)測,無錫城鄉(xiāng)本本地居民在近近三年中,有購買別墅墅意向的大約約在10000～14000戶左右，這這是相當(dāng)大的的市場需求。

外商及外地顧客對低密度高檔住宅的需求預(yù)測近10年來,無錫外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速,特別是近5年來,外商投資企企業(yè)急劇增加加,到2002年底,無錫全市累累計已經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)外商投資企企業(yè)6800多家,實際利用外外資114.778億美元。在在錫外商業(yè)主主,及在外資企企業(yè)和港澳臺臺企業(yè)中工作作的外籍及港港澳臺籍高級級經(jīng)理人員已已達(dá)1