世聯(lián)安溪連捷溫泉項目發(fā)展戰(zhàn)略課件

1謹(jǐn)呈：福建連捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司A-27-GW-091221-011打造海西首席高端休閑度假地連捷世界溫泉山莊項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位1發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場調(diào)研階段2010/04/012010/4/282010/03/23在市場調(diào)研階段，項目組就項目開發(fā)所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究實(shí)地調(diào)研與查勘當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主訪談南翼新城企業(yè)高管3位：

旺旺工廠副廠長緯璇紡織董事長閩華電池董事長業(yè)內(nèi)人士訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談14位：聚龍小鎮(zhèn)營銷經(jīng)理鳳冠山莊銷售經(jīng)理弘橋花園銷售代表四海明銷售代表各樓盤銷售代表8位世聯(lián)地產(chǎn)策劃經(jīng)理張運(yùn)鴻廈門大學(xué)旅游與規(guī)劃研究院院長顏院長政府官員訪談12位：

南翼新城總指揮、安溪許副縣長龍橋園管委會陳主任安溪縣規(guī)劃建設(shè)局官橋鎮(zhèn)僑聯(lián)主席官橋鎮(zhèn)委書記官橋鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長仁蜂村書記吾宗村書記安溪旅游局陳副局長政府官員訪談?wù){(diào)研內(nèi)容：地塊交通可達(dá)性查勘自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀房地產(chǎn)各板塊市場考察安溪及項目地片區(qū)實(shí)地勘查調(diào)研區(qū)域：安溪縣城南翼新城片區(qū)官橋鎮(zhèn)片區(qū)廈門周邊調(diào)研在售及售完樓盤9個：南翼新城在售項目安溪縣城典型項目廈門區(qū)域典型項目2發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場調(diào)研階段發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位階段主要解決以下幾個方面的問題中稿匯報補(bǔ)充項目整體風(fēng)格建議各項規(guī)劃深化項目建筑單體建議項目園林景觀建議經(jīng)濟(jì)測算項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析啟動期開發(fā)的前提6500畝地塊的定位項目機(jī)會挖掘發(fā)展方向機(jī)會研判項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力打造實(shí)地調(diào)研與查勘：地塊交通可達(dá)性自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀項目所在片區(qū)實(shí)地勘查客戶訪談15位消費(fèi)者深度訪談走訪小區(qū)10余個業(yè)內(nèi)人士及官員訪談訪談官員12位訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士14位2010/04/012010/4/282010/03/233屬性界定核心問題梳理888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提發(fā)展機(jī)會挖掘及驗證啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)產(chǎn)品力塑造案例研究報告目錄分期建議45本項目是什么類型？其面臨的最核心問題是什么……項目屬性界定核心問題解析項目屬性界定及核心問題解析南翼新城地處閩南金三角腹地，直接受到廈、漳、泉的輻射區(qū)位：安溪縣位于福建省東南沿海，廈漳泉金三角西北部，隸屬泉州市南翼新城（龍門鎮(zhèn)，含官橋部分區(qū)域）毗鄰廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)，成為廈門經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)輻射轉(zhuǎn)移的前沿陣地規(guī)劃體量：規(guī)劃面積：100平方公里（可開發(fā)建設(shè)面積50平方公里）人口規(guī)模：近期10萬，遠(yuǎn)期30萬以上廈門市泉州市漳州市安溪縣城南翼新城約56公里約60公里13公里38公里南翼新城對外交通主要依托省道206線、207線，廈安高速完工后，可大大縮減城際距離現(xiàn)有道路：206省道（南北向）途經(jīng)龍門鎮(zhèn)、天湖度假區(qū)、龍橋工業(yè)園、官橋鎮(zhèn)及鐵峰山，南可至同安、廈門，北經(jīng)安溪縣城可達(dá)永春及德化207省道（東西向）橫穿官橋鎮(zhèn)，往西南可達(dá)虎邱鎮(zhèn)以至漳州規(guī)劃道路：廈安高速將有助于縮減城際距離馬上啟動環(huán)西大道6公里、龍美大道5公里、省道207線6公里、旺旺迎賓路1公里建設(shè)，基本形成一條環(huán)城公路，帶動周邊上萬畝土地開發(fā)往廈門往安溪縣城環(huán)城路廈安高速206省道廈安高速官橋出口(距規(guī)劃區(qū)3.5公里)廈安高速龍門出口(距規(guī)劃區(qū)3.5公里)連捷溫泉規(guī)劃區(qū)位于南翼新城中心，是拉動新城經(jīng)濟(jì)增長的重中之重區(qū)位：南翼新城整體規(guī)劃分割為工業(yè)、旅游、商貿(mào)中心和行政中心四個部分連捷溫泉規(guī)劃區(qū)位于四大規(guī)劃區(qū)塊的核心位置，是拉動新城經(jīng)濟(jì)增長的重中之重商貿(mào)工業(yè)旅游旅游本項目行政中心項目總體規(guī)模尚未確定，存在規(guī)劃彈性；啟動區(qū)規(guī)劃888畝，以高端溫泉示范區(qū)為核心帶動高爾夫、溫泉、酒店用地溫泉、商業(yè)、住宅用地行政中心用地基本指標(biāo)：總面積：約8000畝基本指標(biāo)面積(畝)啟動區(qū)600+288行政中心833山地區(qū)約6200啟動區(qū)有兩部分組成288畝位于依仁溪以西，該地塊多為山地密林區(qū)，不適宜開發(fā)建設(shè)，可作為自然景觀加以保護(hù)和利用600畝地形平緩，該地塊多為茶園、農(nóng)田和村莊，適宜開發(fā)600畝288畝依仁溪規(guī)劃區(qū)地形形復(fù)雜，多多為山地，，可開發(fā)建建設(shè)用地不不足50%規(guī)劃區(qū)西側(cè)側(cè)多高山，，東南、東東北側(cè)多平平原，海拔拔高度變化化范圍80~254m，地形變化化較大規(guī)劃區(qū)東南南、東北部部地形較為為平坦(＜25%)，西部地區(qū)區(qū)坡度較大大(＞25%)。適合開發(fā)發(fā)的用地占占比41%，其中約1/3的坡地需要要填挖方龍門、官橋橋鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的的崩崗侵蝕蝕是福建省省乃至全國國最典型的的地區(qū)之一一。規(guī)劃區(qū)區(qū)崩崗范圍圍較大，且且仍處于活活動狀態(tài)山地崩崗海拔坡度北部有小面面積密林，，其余大部部分地區(qū)為為疏林；局局部植物稀稀少地主要要受之前的的開采影響響，以灌草草和石塊為為主；竹林林主要分布布于河濱濕濕地規(guī)劃區(qū)主要要土地利用用類型為茶茶園、農(nóng)田田、密林、、疏林、竹竹林、建成成區(qū)等農(nóng)田、茶園園由于受人人為干擾較較大，生物物多樣性較較低，生態(tài)態(tài)價值不高高，開發(fā)建建設(shè)中開發(fā)發(fā)適宜性高高密林、疏林林、竹林具具有重要的的水土保持持，調(diào)節(jié)氣氣候，提供供棲息地等等生態(tài)功能能，在開發(fā)發(fā)建設(shè)中以以保留和修修復(fù)為主密林疏林茶園規(guī)劃區(qū)雖依依溪而建，，但雨水“裸排”、石材廠粉粉塵加重了了對水資源源和環(huán)境的的污染規(guī)劃區(qū)周邊邊水系主要要有藍(lán)溪和和依仁溪，，水庫一座座，集水面面積分別為為277公頃、155公頃、29公頃；區(qū)域內(nèi)沒有有完善的污污水處理系系統(tǒng)，雨污污水和石材材廠廢棄物物未經(jīng)處理理直接排入入依仁溪，，造成了河河道的污染染；隨著新城的的建設(shè)，石石材產(chǎn)業(yè)將將逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整合，并并漸漸淡出出。水庫依仁溪藍(lán)溪依仁溪排污差溫泉資源屬屬于項目的的主要驅(qū)動動力，但從從整個大廈廈門區(qū)域看看，溫泉資資源并不稀稀缺龍門鎮(zhèn)地?zé)釤豳Y源十分分豐富，淺淺層蘊(yùn)藏溫溫泉帶長達(dá)達(dá)2公里，寬40余米；泉水屬低硫硫偏酸性，，且水質(zhì)良良好，富含含多種對人人體有益的的微量元素素和礦物質(zhì)質(zhì)；距離規(guī)劃區(qū)區(qū)最近的溫溫泉眼位于于龍門鎮(zhèn)榜榜寨村，項項目開發(fā)后后可從此處處引水，原原則上不會會造成溫度度衰減。榜寨村溫泉眼金獅村溫泉眼4公里啟動區(qū)名稱同安汀溪安溪龍門珠海御溫泉溫度(℃)526845出水量(m3/d)300035002400天湖項目獲獲將利用啟動區(qū)周邊邊水資源豐豐富，溫泉泉引入難度度不大，自自然條件良良好；且地地勢平坦適適合開發(fā)，，拆遷總建建面6萬多多平方米，，開發(fā)條件件較好600畝啟動區(qū)西西臨依仁溪溪，沿溪而而立距離溫泉眼眼約4公里地形平坦，，植被覆蓋蓋面積小，，適合開發(fā)發(fā)建設(shè)區(qū)域內(nèi)村莊莊零落，拆拆遷總建面面6萬多㎡分類拆遷總建面（㎡）總占地面積（㎡）A地塊7218.173325.03B地塊6768.875301.8C地塊5939.294803.12D地塊4859.72956.21E地塊8224.305844.22F地塊9443.545071.58G地塊4873.933641.98H地塊14261.948853.19I地塊4252.162407.81合計65841.9242204.94項目屬性界界定：該項項目是受大大都市圈輻輻射的四線線城市，有有一定自然然資源的大大規(guī)模旅游游地產(chǎn)項目目描述說明優(yōu)勢區(qū)域價值提升空間交通通達(dá)性好項目規(guī)模大，可操作性強(qiáng)自然資源豐富福建省試點(diǎn)小鎮(zhèn)，安溪新的經(jīng)濟(jì)增長極路網(wǎng)完善：距離廈門30分鐘車程，離漳州、泉州40分鐘車程規(guī)劃面積約8000畝，規(guī)劃項目有溫泉、高爾夫規(guī)劃區(qū)依山臨溪、溫泉儲量豐富劣勢發(fā)展的不確定性較高顯性需求不明顯資源缺乏稀缺性環(huán)境治理工程大新城處于規(guī)劃階段，城市化進(jìn)程慢以農(nóng)業(yè)人口為主，自建房居多，需求需要引導(dǎo)周邊項目多以山景、溫泉為主題山體崩崗、溪水污染、溫泉儲量有待恢復(fù)城市屬性受大都市圈輻射、四線城市自然屬性有一定自然資源項目屬性大規(guī)模、旅游地產(chǎn)屬性界定核心問題梳梳理888畝啟動區(qū)開開發(fā)的前提提發(fā)展機(jī)會挖挖掘及驗證證啟動區(qū)整體體定位及發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品力塑造造案例研究報告目錄分期建議16客戶提出的的目標(biāo)、要要求及存在在的困惑目標(biāo)1：888畝啟動區(qū)快快速回現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)最快啟動溫溫泉區(qū)域，，今年十一一能實(shí)現(xiàn)部部分溫泉開開放盡快啟動888畝區(qū)域，實(shí)實(shí)現(xiàn)快速回回現(xiàn)目標(biāo)2：產(chǎn)品價值值最大化開發(fā)要求存在的困惑惑我們的客戶戶到底是誰誰如何吸引足足夠的客戶戶群體，即即核心競爭爭力的構(gòu)建建客戶語錄目標(biāo)3：風(fēng)險控制制，實(shí)現(xiàn)項項目滾動開開發(fā)目前主要是是600畝啟動區(qū)，，其中的100畝溫泉區(qū)，，即將要啟啟動，那啟啟動區(qū)的開開發(fā)策略和和客戶定位位是什么；；項目是否適適合做旅游游地產(chǎn)，如如果適合做做該如何做做，不適合合則應(yīng)采取取什么策略略；除溫泉酒店店外，項目目內(nèi)部要自自求平衡；；100畝溫泉酒店店要做高端端日式溫泉泉，這是項項目開發(fā)初初步想法17世聯(lián)對客戶戶目標(biāo)的理理解——要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)，立足6500畝是項目的的必由之選選立足6500畝看888畝純粹888畝要實(shí)現(xiàn)啟動動區(qū)快速回回現(xiàn)、產(chǎn)品品價值最大大化以及滾滾動開發(fā)的的目標(biāo)，我我們能否僅僅就888畝項目考慮慮？優(yōu)勢劣勢前期投入少少項目具有規(guī)規(guī)模、規(guī)劃劃優(yōu)勢，可可以通過溫溫泉酒店等等高端設(shè)施施形成項目目獨(dú)特的競競爭優(yōu)勢產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較高溢價價，并且消消化速度快快，符合快快速回現(xiàn)及及產(chǎn)品價值值最大化的的目標(biāo)通過項目可可以實(shí)現(xiàn)企企業(yè)品牌的的提升以及及政府效應(yīng)應(yīng)的雙贏項目缺乏驅(qū)驅(qū)動，導(dǎo)導(dǎo)致銷售困困難，周期期非常長，，不符合快快速回現(xiàn)的的目標(biāo)產(chǎn)品溢價難難，收益難難以保證企業(yè)品牌形形象無法提提升難以令政府府滿意前期投入較較大房地產(chǎn)剛起起步的陌生生區(qū)域、客客戶群不足足的大規(guī)模模住宅項目目有核心吸引引力的中高高端休閑度度假項目18世聯(lián)對客戶戶目標(biāo)的理理解2——兩種方案各各自的投入入產(chǎn)出項：：

純粹888畝項目：面面向居住的的小配套，，低產(chǎn)出立立足6500畝的888畝：中等強(qiáng)強(qiáng)度、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、品牌牌化配套，，高產(chǎn)出

純粹888畝方案6500畝中的888畝項目定位以居住配套取勝的大規(guī)模住宅項目以溫泉精品酒店和特色產(chǎn)品的中高端休閑度假項目

配套類型設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)面積配套類型設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)面積投入項商業(yè)配套按照人均商業(yè)面積0.6平米計算10000平米精品酒店設(shè)置8棟、500平米/棟、以溫泉為特色、聘請名家設(shè)計的別墅式精品酒店（仿照長城腳下的公社）4000平米教育配套配置知名的學(xué)校，成為主要驅(qū)動力之一；包含10個班級的幼兒園和18個班級的小學(xué)幼兒園：3000平米；小學(xué)：9000平米溫泉會所以御溫泉、品牌餐飲為特色，集休閑、商務(wù)、健身為一體的多功能特色會所5500平米會所以溫泉SPA為主，兼顧健身房、橋牌室等休閑娛樂功能3000平米三星級酒店100間客房的三星級商務(wù)酒店6000平米

幼兒園8個班級的幼兒園2500平米收入項住宅銷售收入以多層為主，中后期根據(jù)市場接受程度設(shè)置小高層物業(yè)，綜合容積率以1.5計50萬平米普通住宅面向本地客戶的普通住宅，主要以洋房為主，后期兼顧部分小高層；占地為總占地面積的30%，容積率為1.313萬平米商業(yè)銷售收入臨街1-2層商鋪，全部銷售10000平米低密度高端產(chǎn)品面向海西城市群中高端客戶的低密度產(chǎn)品，占地面積為總占地面積的70%，以獨(dú)棟為主，容積率以0.5計11.7萬平米精品酒店每棟5個客房，共40間客房，按照500元/間，全年入住率70%計40間客房19世聯(lián)對客戶戶目標(biāo)的理理解2——經(jīng)過初步匡匡算，盡管管6500畝項目前期期配套投入入較大，但但最終收益益比純粹888畝方案高出出9億，無疑應(yīng)應(yīng)選擇6500畝方案說明：1、房地產(chǎn)項項目的建安安成本、售售價基于當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)得得出；2、配套項目的的成本及收益益根據(jù)市場調(diào)調(diào)查、世聯(lián)經(jīng)經(jīng)驗以及其他他城市案例共共同得出

成本（元/平米）成本（萬元）

售價（元/平米）收入（萬元）收入-成本方案一：純粹888畝商業(yè)配套10001000住宅銷售收入2200110000

教育配套20002400商業(yè)銷售收入60006000

會所3000900

住宅綜合成本110055000

總計

59300

11600056700方案二：立足6500畝的888畝精品酒店100004000普通住宅220028600

溫泉會所50002000低密度高端產(chǎn)品12000140400

三星級酒店50003000精品酒店每天房價500元計，全年入住率70%，計算15年收益7665

幼兒園1800450三星級酒店每天房價300元計，全年入住率70%，計算15年收益11498

普通住宅綜合成本110014300

低密度綜合成本150017550

總計

41300

188163146863方案二比方案一高出的收益9016320基于6500畝前提下項目目的核心問題題是需求問題題，即尋找客客戶群以及構(gòu)構(gòu)建能吸引客客戶群的核心心競爭力現(xiàn)實(shí)狀況狀況1距離縣城較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，無配套，，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)不成熟狀況2自然資源豐富富但不優(yōu)質(zhì)，，溫泉資源好好但不稀缺客戶目標(biāo)啟動區(qū)快速回回現(xiàn)，產(chǎn)品價值最大大化風(fēng)險控制、滾滾動開發(fā)現(xiàn)實(shí)與期望間間的矛盾沒有顯性客戶戶（當(dāng)?shù)乜蛻魬簦┛梢宰]有強(qiáng)勢資源源能夠吸引隱隱性客戶（休休閑度假客戶戶、投資客戶戶）項目需要大量量的需求支撐撐，才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成功開發(fā)按建面33萬㎡(容積率1.0）、110㎡/戶估算，項目目共需約3000戶核心問題需求問題是項項目面臨的最最大問題我們的客戶是是誰？客戶是怎么演演變的？如何才能抓住住他們？VS屬性界定核心問題梳理理888畝啟動區(qū)開發(fā)發(fā)的前提發(fā)展機(jī)會挖掘掘及驗證啟動區(qū)整體定定位及發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)產(chǎn)品品力塑造案例研究報告目錄分期建議2223單純的600+288畝的開發(fā)成功功開發(fā)的前提提必須依托6500畝的整體開發(fā)發(fā)，那么6500畝的發(fā)展方向向又是什么……600+288畝開發(fā)的立足足點(diǎn)基于6500畝整體發(fā)展展方向的研判判600+288畝啟動區(qū)的定定位前提區(qū)域抗性：地地塊位于城市市陌生區(qū)，區(qū)區(qū)域形象不好好，項目所具具有的溫泉資資源影響力不不足24888畝啟動區(qū)處于于官橋鎮(zhèn)境內(nèi)內(nèi)，南翼新城城有待進(jìn)一步步發(fā)展，在廈廈門區(qū)域不具具備影響力；；位于鎮(zhèn)區(qū)，基基礎(chǔ)設(shè)施落后后，南翼新城城有待進(jìn)一步步發(fā)展；交通不便，目目前通過206省道與廈門相相接，需要近近兩個小時車車程；石材行業(yè)知名名度高，采石石場對環(huán)境影影響大，形象象差；溫泉資源目前前仍是當(dāng)?shù)卮宕迕闵㈤_發(fā)發(fā)自主經(jīng)營，，定位低，影影響力差。要建立項目影影響力，化解解區(qū)域抗性是是首要任務(wù)；；根據(jù)項目的的條件和開發(fā)發(fā)商的目標(biāo)，，塑造愿景、、規(guī)劃取勝是是項目的可行行模式效果必要條件特征本項目選擇大規(guī)模前期投入前期大規(guī)模投入，強(qiáng)勢氛圍營造，形成市場影響前期大規(guī)模的資金投入，清晰的全局規(guī)劃務(wù)實(shí)，風(fēng)險低個性化產(chǎn)品打造細(xì)分市場，差異化競爭，高針對性，對市場部分客戶建立強(qiáng)勢吸引市場發(fā)展到一定程度，目標(biāo)客戶群已經(jīng)具一定規(guī)模投入小，風(fēng)險大賣愿景，規(guī)劃取勝立足高端規(guī)劃，建立美好愿景，以規(guī)模和愿景形成市場影響力項目整體規(guī)模大定位高，規(guī)劃高端項目規(guī)劃規(guī)模大、高端賣愿景，項目目就一定要形成大規(guī)模，，形成大盤，充分利用大大盤優(yōu)勢，做做足規(guī)劃，建建立愿景，實(shí)實(shí)現(xiàn)前期以大愿景配合較較小的投入化化解區(qū)域抗性性。消除區(qū)域陌生生感，建立影影響力的三種種模式要化解區(qū)域抗抗性就必須對對市場形成影影響力，根據(jù)據(jù)世聯(lián)對陌生生區(qū)域項目開開發(fā)的研究得得出，要在陌陌生區(qū)域建立立起項目影響響力可采取以以下三種方式式：因此888畝畝作為項目的的啟動區(qū)，其其規(guī)模難以形形成區(qū)域影響響力，必須立立足于6500畝的整體體開發(fā)26項目名稱規(guī)模正開發(fā)項目發(fā)現(xiàn)之旅1290畝南安香草世界4500多畝龍巖云頂茶園11550畝麗水云天800畝龍巖紫金體育公園3000畝長泰休閑都市之海西國際城4200畝待開發(fā)項目紫云山15萬畝天湖5400畝海峽茶博園2.25萬畝犀山風(fēng)景區(qū)7000多畝孤立地開發(fā)888畝將難以形成成區(qū)域影響力力，一定要依依托整體6500畝那么6500畝的定位又是是什么？27單純的600+288畝的開發(fā)成功功開發(fā)的前提提必須依托6500畝的整體開發(fā)發(fā)，那么6500畝的發(fā)展方向向又是什么……600+288畝開發(fā)的立足足點(diǎn)基于6500畝整體發(fā)展展方向的研判判立足海西城市市群看南翼新新城從城市發(fā)展趨趨勢上看項目目600+288畝啟動區(qū)的定定位前提27項目所在的南南翼新城作為為福建省21個試點(diǎn)小鎮(zhèn)之之一，高規(guī)格格的規(guī)劃和政政策支持將是是本項目發(fā)展展的基礎(chǔ)安溪縣以重金金計劃打造“海西溫泉第一一鎮(zhèn)”投資計劃：安安溪縣計劃投投資116億元，全力打造南南翼新城（龍龍門鎮(zhèn)，含官官橋部分區(qū)域域）。目前，，已基本完成成“南城”總總體規(guī)劃，確確定并啟動重重點(diǎn)建設(shè)項目目32個，預(yù)計兩年年內(nèi)可基本撐撐開新城骨架架目標(biāo)：充分利利用溫泉資源源，目標(biāo)是把把南翼新城建建成宜居城市市綜合體、閩閩南休閑商務(wù)務(wù)區(qū)和海西生生態(tài)健康旅游游新城南翼新城成為為福建省21個試點(diǎn)小鎮(zhèn)之之一：今年初福建省省政府出臺了了《關(guān)于開展小城城鎮(zhèn)綜合改革革建設(shè)試點(diǎn)的的實(shí)施意見》（簡稱《實(shí)施意見》），確定在上上杭縣古田鎮(zhèn)鎮(zhèn)等21個小城鎮(zhèn)進(jìn)行行綜合改革建建設(shè)試點(diǎn)，安安溪龍門鎮(zhèn)位位列其中，分分發(fā)揮小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)在聯(lián)結(jié)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)、輻射農(nóng)村村、擴(kuò)大就業(yè)業(yè)和促進(jìn)發(fā)展展中的重要作作用從七大方面給給予政策支持持：《實(shí)施意見》確定了從財稅稅、管理服務(wù)務(wù)、土地、基基礎(chǔ)設(shè)施、金金融等七個方方面提出具體體扶持政策和和靈活措施，，要求各級政政府加大投資資力度南翼新城總體體規(guī)劃28國家對中小城城鎮(zhèn)的定位：：國家發(fā)改委委最新編制的的《全國城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃》中，逐步修正正了“中小城鎮(zhèn)”的導(dǎo)向認(rèn)識，，倡導(dǎo)小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)健康發(fā)展上海天津北京重慶廣州“嚴(yán)格控制大大城市規(guī)模，，合理發(fā)展中中等城市和小小城市”?！傲濉币詠韥淼某鞘邪l(fā)展展方針——注：以上資料料來源于建筑筑部總規(guī)劃師師陳曉麗的觀觀點(diǎn)及相關(guān)新新聞報道的整整理《全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃》對中國城城鎮(zhèn)發(fā)展展與布局局政策的的建議摘摘要存在的問問題——城市發(fā)展展各自為為政，資資源難以以集約利利用，重重復(fù)建設(shè)設(shè)；城市化速速度滯后后于工業(yè)業(yè)化速度度；城市的國國際競爭爭力不足足?！坝捎诜N種種原因因，我國國過去走走了一條條在推進(jìn)進(jìn)工業(yè)化化進(jìn)程的的同時，，抑制城城鎮(zhèn)化的的發(fā)展之之路。改改革開放放20年來，城城鎮(zhèn)化仍仍然未能能與工工業(yè)化同同步發(fā)展展。其中中既有國國情條件件和體制制方面的的原因，，也是特特定發(fā)展展模式下下的必然然結(jié)果。。”以各級中中心城市市為依托托，組織織與經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會發(fā)發(fā)展水平平、自然然和環(huán)境境條件相相匹配，，適應(yīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)全球球化趨勢勢的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系和和經(jīng)濟(jì)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，合合理配置置空間資資源，縮縮小城鄉(xiāng)鄉(xiāng)差別，，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)與區(qū)域域的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展。。要適應(yīng)中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)參與世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)競爭的的需要，，積極培培育具有有國際競競爭力的的中心城城市。選選擇1-3個具有國國際影響響的城市市，盡快快發(fā)展并并培育為為世界級級城市和和國際性性都市；；積極促進(jìn)進(jìn)小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的健康康發(fā)展；適應(yīng)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系發(fā)發(fā)展的趨趨勢，重重視對城城市連綿綿區(qū)的合合理組織織，完善善發(fā)展政政策和管理體制制國家城市市發(fā)展的的戰(zhàn)略目目標(biāo)：重要任務(wù)務(wù)中國定位位的5個國家中中心城市市29世聯(lián)對小小城鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展的觀觀點(diǎn)：在在城市群群規(guī)劃已已然成為為中國城城市未來來發(fā)展的的主導(dǎo)方方向的前前提下，，作為城市市群戰(zhàn)略略的平衡衡與補(bǔ)充充的中小小城鎮(zhèn)其其發(fā)展必必然要依依附核心心城市群群1234國家城市市經(jīng)濟(jì)布布局發(fā)展展階段的的必然結(jié)結(jié)果核心城市市群在經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中占據(jù)據(jù)著持續(xù)續(xù)強(qiáng)化的的主導(dǎo)地地位利用城市市群進(jìn)行行城市間間資源優(yōu)優(yōu)化配置置，逐步步成為地地方政府府的共識識中國的整整體城市市化已進(jìn)進(jìn)入中小小城市向向大城市市人口流流動的階階段城市群規(guī)規(guī)劃的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)主導(dǎo)導(dǎo)性中小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)同樣是是國家政政策扶持持的對象象，但其政策策力度與與具體資資金投入入相對于于城市群群戰(zhàn)略輕輕微很多多；未來具有有潛力的的中小城城鎮(zhèn)更多是依依附于核核心城市市群，擁有獨(dú)特特比較優(yōu)優(yōu)勢的中中小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。30項目所處處的南翼翼新城隸隸屬海峽峽西岸城城市群，，目前海海峽西岸岸城市群群已進(jìn)入入成長期期，為項項目發(fā)展展提供了了極大發(fā)發(fā)展機(jī)會會雛形期成長期成熟期特征：各城市間的交通脈絡(luò)初步打通，建立相向聯(lián)系各中心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛城市建筑物高密度聚集各城市間基礎(chǔ)設(shè)施初步一體化城市間社會、文化交流加快人口流動加快，向中心城市聚集特征：交通、信息網(wǎng)絡(luò)更加完善，開始建立雙向或多向聯(lián)系各城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)聚集逐漸形成，不同產(chǎn)業(yè)開始分別向不同城市遷移，城市分工進(jìn)一步深化特征：與其它城市群對接，形成城市綿延區(qū)，進(jìn)入更高一層的發(fā)展階段交通、信息網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)成熟，城市間往來迅速、密集，呈多向聯(lián)系產(chǎn)業(yè)聚集度高，城市分工明確，形成互補(bǔ)效應(yīng)海峽西岸岸城市群群階段指標(biāo)城市群雛形期人均GDP小于3000美元大武漢城市群成長期人均GDP大于3000美元，小于10000美元海峽西岸、長三角、珠三角成熟期人均GDP大于10000美元以倫敦為核心的城市群城市群的的發(fā)展過過程及階階段性特特征2009福建各市市經(jīng)濟(jì)情情況類別福州廈門泉州漳州三明晉江GDP（億元）2521.001616.003002.001113.00733.00775.86增速12.60%8.00%12.50%13.30%12.80%11.90%常住人口（萬人）679.00252.00779.00478.00266.00287.00人均GDP（美元）5380.899293.775585.013374.573993.683917.892009年福建省省人均ＧＧＤＰ達(dá)達(dá)4838美元31從距離上上看，與與廈、漳漳、泉的的道路通通達(dá)，南南翼新城城在空間間上具備備承接海海西城市市群休閑閑功能的的條件32主要城市北京深圳廈門商貿(mào)中心板塊（CBD）國貿(mào)/金融街蔡屋圍五緣灣/思明居住功能板塊團(tuán)結(jié)湖/潮陽公園白沙嶺/香蜜湖湖里/思明產(chǎn)業(yè)核心板塊亦莊龍崗產(chǎn)業(yè)區(qū)/寶安產(chǎn)業(yè)區(qū)集美/海滄政務(wù)功能板塊中南海福田中心區(qū)思明空港板塊順義寶安機(jī)場湖里城市休閑配套板塊玉淵潭/北海蓮花山/華僑城五緣灣/環(huán)島路城市近郊休閑功能板塊溫榆河/懷柔大梅沙/仙湖遠(yuǎn)郊旅游觀光度假板塊十渡/八達(dá)嶺南澳/巽寮灣海西1小時經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈工業(yè)承接接帶旅游、休休閑、度度假產(chǎn)業(yè)業(yè)帶32從城市功功能上看看，南翼翼新城定定位為廈廈門的“后花園”，也支持持整體發(fā)發(fā)展成為為休閑區(qū)區(qū)的功能能城市邊緣緣開始融融合廈、漳、、泉、龍龍等閩西西南區(qū)域域一體化化03年島內(nèi)城城市化率率達(dá)到93%，島外城城市化率率僅為23%06年全市化化率達(dá)到到68%，預(yù)計10年將達(dá)到到75%80年廈門設(shè)設(shè)立經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)，，同年建建成區(qū)面面積12平方公里里84年經(jīng)濟(jì)特特區(qū)擴(kuò)大大到全島島2000年島內(nèi)城城市建成成區(qū)20平方公里里2000-2010年2000年以前島內(nèi)城市市化區(qū)域一體體化島外城市市化2010年以后北區(qū)層面面城市休閑閑配套板板塊遠(yuǎn)郊旅游游度假板板塊近郊休閑閑度假板板塊城市化加加速了城城市休閑閑板塊的的區(qū)位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移33閩南已形形成五大大休閑度度假板塊塊初具規(guī)規(guī)模，此此外還有有發(fā)展中中的三個個板塊，，均在發(fā)發(fā)展起步步階段，，南翼新新城的獨(dú)獨(dú)特區(qū)位位構(gòu)建了了閩南休休閑的黃黃金圈同安汀溪溪板塊海滄濱海板塊南太武板塊漳州板塊圍頭半島板塊黃金海岸板塊惠安板塊云霄等項目目南太武高爾爾夫東方高爾夫夫麗水云天等等半月灣、西西沙苑、聚聚龍小鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)之旅等等馬洋溪板塊板塊資源開發(fā)現(xiàn)狀項目惠安板塊濱海+山景+古城已開發(fā)3個項目；具有濱?；蛏骄?、古城等多重資源已建成1個四星級酒店；半月灣、西沙苑、聚龍小鎮(zhèn)南太武板塊濱海+高爾夫+山景吸引滕王閣、大洲知名開發(fā)商進(jìn)駐；但交通不便，路程遠(yuǎn)，開發(fā)周期長；南太武高爾夫濱海新城、億景海岸海滄濱海板塊濱海+高爾夫區(qū)域內(nèi)價格較高目前往第一居所方向發(fā)展；東方高爾夫同安汀溪板塊溫泉+山景溫泉資源優(yōu)勢突出，有四星級翠豐溫泉酒店；往第一居所演變；開發(fā)強(qiáng)度不大；麗水云天、古龍汀溪馬洋溪板塊山景資源開發(fā)強(qiáng)度大，已規(guī)劃十幾個項目；開始嫁接溫泉；兩個四星級以上酒店；發(fā)現(xiàn)之旅、湯泉世紀(jì)泉州廈門漳州南翼新城34從海西城市市群的高度度看項目所所處的南翼翼新城，發(fā)發(fā)現(xiàn)其完全全具備發(fā)展展城市群休休閑度假區(qū)區(qū)域的條件件南翼新城連捷溫泉6500畝海西城市群群6500畝連捷溫泉泉隸屬的南南翼新城作作為福建省省21試點(diǎn)小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)之一，我我們必須站站在整個海西西城市群的的角度來發(fā)發(fā)現(xiàn)其機(jī)會會從距離看，，南翼新城城在空間上上具備承接接海西城市市群休閑功功能的條件件從城市功能能上看，南南翼新城定定位為廈門門的“后花園”，也支持整整體發(fā)展成成為休閑區(qū)區(qū)的功能從資源稟賦賦上看，大大規(guī)模、擁擁有溫泉、、山體和高高爾夫球場場等資源也也使得以項項目為代表表的南翼新新城具備發(fā)發(fā)展城市群群休閑的基基礎(chǔ)我們應(yīng)該發(fā)發(fā)展什么檔檔次的休閑閑度假？35成型的五大大板塊多為為大眾化配配套，以海海景、高爾爾夫和溫泉泉為主題，，客戶認(rèn)知知單一，且且檔次多為為大眾化休休閑區(qū)，缺缺乏高端休休閑度假區(qū)區(qū)板塊區(qū)位、交通資源、環(huán)境配套未來規(guī)劃產(chǎn)品定位、客戶區(qū)域認(rèn)知海滄距離廈門本島核心區(qū)15分鐘車程海景+高爾夫球場高爾夫球場、俱樂部配套高端馬鑾灣還未系統(tǒng)開發(fā)一二混居廈門企業(yè)家、海歸、省外高端客戶價格外溢區(qū)域及中端度假馬洋溪漳州長泰縣馬洋溪，距離廈門本島40分鐘車程馬洋溪生態(tài)環(huán)境五星級酒店（在建）、網(wǎng)球場、小超市供地量大，別墅為主休閑度假90%廈門人，很多養(yǎng)老客戶，部分泉州及港澳臺客戶大眾休閑板塊，家庭休閑同安汀溪同安汀溪水庫自然森林風(fēng)景保護(hù)區(qū)，距離廈門本島50分鐘車程溫泉汀溪水庫生態(tài)環(huán)境休閑度假產(chǎn)品溫泉酒店、風(fēng)情度假鎮(zhèn)街9000㎡近期主要是居住型物業(yè)休閑度假主要是同安工業(yè)區(qū)老板，20%臺灣客戶、5%外籍客戶大眾休閑板塊南太武直線距離4km,未來經(jīng)廈漳大橋40分鐘到島內(nèi)核心區(qū)，海上15分鐘船程旅游、海景資源金海灣酒店、華商酒店大量土地推出一二混居廈門及漳州本地客戶中端休閑板塊，距離遠(yuǎn)漳州距離漳州市區(qū)約20-30公里，35分鐘車程距離廈門約2小時車程海景、溫泉或會議基地等溫泉酒店即將多點(diǎn)開發(fā)一二混居漳州本地客戶為主，部分廈門客戶中高端商務(wù)休閑，距離遠(yuǎn)南翼新城距離廈門約40分鐘車程，距離漳州30分鐘山景+溫泉+水體有待配套廈門的“后花園”，新城開發(fā)客戶有待選擇區(qū)域價值有待定義36市場現(xiàn)狀：：廈門區(qū)域域大眾休閑閑項目眾多多，市場競競爭激烈；；但面向高高端的休閑閑項目匱乏乏資源物業(yè)麗水云天溫泉結(jié)合山景資源聯(lián)排、疊加古龍汀溪溫泉結(jié)合山景資源聯(lián)排、疊加發(fā)現(xiàn)之旅山景結(jié)合溫泉資源獨(dú)棟、公寓天頤香溪山景占地50萬平米湯泉世紀(jì)山景、溫泉濕地公園占地28萬平米歐洲小鎮(zhèn)山景占地3萬平米馨香谷山湖景觀占地37萬平米東方高爾夫海景、27洞高爾夫占地20萬，容積率0.3汀溪板塊：規(guī)劃有高端端企業(yè)會所所，但一直直未開工建建設(shè)，原有有低端形象未被打破馬洋溪板塊塊：以溫泉和和山景為資資源，已形形成大眾消消費(fèi)知名區(qū)區(qū)域，大眾眾休閑項目目聚集，正正向規(guī)模化化發(fā)展，在在休閑市場場中已形成成低端形象市場形象良良好，品質(zhì)質(zhì)較高；為為廈門高端休閑物物業(yè)區(qū)域內(nèi)唯一一競爭項目目天湖高爾爾夫項目，，定位包括括高爾夫在在內(nèi)的高端端規(guī)劃，但但經(jīng)過評估估后可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)性不強(qiáng)項目總用地地5400畝，項目規(guī)規(guī)劃建設(shè)45洞高爾夫球球場和1000畝旅游地產(chǎn)產(chǎn)，其中包包括高管公公寓和溫泉泉會展中心心等高端項項目；大規(guī)模開發(fā)發(fā)高爾夫球球場項目前前期需高額額投入和較較成熟的開開發(fā)經(jīng)驗。。2008年底完成征地5400畝，已投入入1.2億，平整土土地2000多畝，完成成部分基礎(chǔ)礎(chǔ)配套建設(shè)設(shè)。2010年2010年再投入1億元，完成成入口廣場場建設(shè)及18洞高爾夫球球場的建設(shè)設(shè)。38其開發(fā)商是是以食品起起家且以食食品產(chǎn)業(yè)為為主的企業(yè)業(yè)集團(tuán)，初初涉房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，缺缺乏開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，項目目開發(fā)面臨臨很大的不不確定性香港理源（（遠(yuǎn)東）集集團(tuán)有限公公司：主要專注于于食品產(chǎn)業(yè)業(yè)。始建于于2003年成立綜合合開發(fā)事業(yè)業(yè)部，并成成立福建天天湖生態(tài)旅旅游休閑中中心有限公公司,注冊資本1000萬美元。主主要從事天天湖生態(tài)旅旅游休閑中中心項目開開發(fā)建設(shè)。。長期專注于于食品產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的深度度發(fā)展，于于近年涉足足房地產(chǎn)行行業(yè)，缺乏乏相關(guān)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，項項目前景不不確定性大大。理源（遠(yuǎn)東）集團(tuán)有限公司食品產(chǎn)業(yè)事業(yè)部綜合開發(fā)事業(yè)部廈門理之源商社日品食研生物工程有限公司頂味興業(yè)香料發(fā)展有限公司酒水飲料研究所龍標(biāo)食品有限公司理源-帕克食品配料有限公司滿漢廚味餐料有限公司耐氟賽茵斯科技開發(fā)有限公司食研器具產(chǎn)物制造有限公司福建天湖生態(tài)旅游休閑中心有限公司39休閑度假趨趨勢研判：：根據(jù)對發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)休休閑度假發(fā)發(fā)展歷程的的研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，隨著城城市等級和和經(jīng)濟(jì)發(fā)展展到一定水水平，高端端商務(wù)休閑閑開始從大大眾休閑中中分化出來來深圳有觀瀾瀾高爾夫大廣佛地區(qū)區(qū)有中信山山語湖成都有麓山山國際杭州有九龍龍山莊經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：：經(jīng)濟(jì)發(fā)展展促使居民民生活方式式發(fā)生變化化，福建省省休閑度假假市場正處處于規(guī)模化化發(fā)展階段段，高端市市場開始啟啟動41指標(biāo)人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人GDP<3000$3000<人均GDP<5000

$人均GDP>5000$階段觀光旅游啟動階段觀光旅游快速發(fā)展階段休閑度假啟動階段休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段休閑度假高層次發(fā)展階段特征產(chǎn)生觀光旅游動機(jī)居民開始選擇近距離觀光旅游觀光旅游快速發(fā)展旅游地點(diǎn)由近至遠(yuǎn)，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富休閑度假開始啟動，只集中在少數(shù)高端人群。觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位。觀光旅游增長減緩。觀光旅游保持平穩(wěn)。休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢，向普通人群普及。高端休閑市場出現(xiàn)，只集中在少數(shù)高端人群，漸顯兩級分化。休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長。休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展。高端休閑市場迅速增長，與普通休閑市場形成明顯分離。長期度假遠(yuǎn)程化、國際化。休閑旅游市市場發(fā)展規(guī)規(guī)律目前海西區(qū)區(qū)域人均GDP，廈門已經(jīng)經(jīng)接近1萬美元，福福建省整體人均GDP也達(dá)到4854.18美元，接近5000美元，根據(jù)據(jù)休閑旅游游市場的發(fā)發(fā)展規(guī)律，，海西休閑閑度假市場場正在由規(guī)規(guī)模化發(fā)展展階段向高高層次發(fā)展展階段過渡渡，高端休休閑市場將將出現(xiàn)快速速增長，市市場高端與與低端市場場漸顯兩級級分化。消費(fèi)群體支支撐：閩南南存在大量量以第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)私營企企業(yè)主為主主的富裕階階層，為高高端物業(yè)消消費(fèi)奠定基基礎(chǔ)廈門附近地地區(qū)存在大大量以第二二產(chǎn)業(yè)私營營企業(yè)主為為主的富裕裕階層福建私營經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。。據(jù)統(tǒng)計2008年，福建民民營經(jīng)濟(jì)生生產(chǎn)總值占占全省GDP的六成多，，對國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)63.4%。50.46萬戶2000年133.56萬戶2004年閩西南地區(qū)區(qū)私營企業(yè)業(yè)占全省比比重廈門附近地地區(qū)私營經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)廈門附近地地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)以第二二產(chǎn)業(yè)為主主1234閩西南三產(chǎn)比重23.119.55458.942.647.344.43634.333.21.65.10%20%40%60%80%100%廈門泉州漳州龍巖一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)單位與個體經(jīng)營戶的地區(qū)分布法人單位產(chǎn)業(yè)活動單位個體經(jīng)營戶(萬個)(萬個)(萬戶)合

計23.2629.998.64福州市4.836.1519.42廈門市3.634.198.0莆田市0.911.243.98三明市1.882.477.31泉州市4.455.5726.85漳州市2.412.939.53南平市1.992.587.41龍巖市1.542.369.16寧德市1.642.417.05基于以上的的研究和判判斷，6500整體體市場定位位應(yīng)跳脫競競爭激烈的的同質(zhì)化公公共休閑市市場，采取取差異化策策略，定位位剛起步的的高端休閑閑市場麗水云天古龍汀溪發(fā)現(xiàn)之旅天頤香溪湯泉世紀(jì)歐洲小鎮(zhèn)圣地亞哥未來海岸東方高爾夫夫本項目6500畝應(yīng)該跳脫脫大眾休閑閑的同質(zhì)化化競爭，定定位剛起步步的高端休休閑市場面向大眾休休閑娛面向高端商商務(wù)休閑競爭激烈，，同質(zhì)化鹽鹽嚴(yán)重大量私企老老板會高端端休閑提供供了堅實(shí)基基礎(chǔ)，市場場存在機(jī)會會，且競爭爭項目少，，容易超越越解讀“4.15”新政對高端端休閑度假假市場的影影響44同時，“4.15”新政引起了了房地產(chǎn)市市場強(qiáng)烈地地震，讓各各方關(guān)注，，在政策趨趨緊的背景景下，定位位高端客戶戶的休閑度度假市場會會受到怎么么的影響？？44新政出臺的的背景：10年房地產(chǎn)市場場出現(xiàn)了一一種價格異異常波動，市場存在著著有意挑戰(zhàn)戰(zhàn)政策的趨趨勢09年下半年年開始，，全國房房價再次次瘋狂上上漲，至至2010年第1季度，全全國商品品房銷售售均價達(dá)達(dá)5193元/平米，同同比09年1季度上漲漲16％107％一線城市市：10年3月份與09年同期相相比平均均上漲55％，二線線城市也也上漲了了47%45相比于07年9.27新政，10年4.15新政力度度更大，，政府使使出了近近幾年調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場場最為嚴(yán)嚴(yán)厲的“殺手锏”46信貸政策政策背景核心內(nèi)容市場效果07年的“9.27政策”房價快速上漲；市場上投資、投機(jī)行為盛行1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；2、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；3、對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。連續(xù)16個月成交量下降，成交價格下降10年的“4.15政策”房價快速上漲；市場上投資、投機(jī)行為盛行1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；2、貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；3、對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；？在中國房房地產(chǎn)市市場快速速發(fā)展的的近幾年年里，對對房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控構(gòu)構(gòu)成實(shí)質(zhì)質(zhì)性影響響的信貸貸政策主主要有二二：2007年的“9.27新政”（（利空））；2008年的“10.22新政”（（利好））。而此次4.15新政與9.27新政相比比力度更更大，主主要表現(xiàn)現(xiàn)在：貸貸款購買買第二套套住房的的家庭，，首付由由原來的的40％提高至至50％，對于于貸款購購買地三三套及以以上住房房的家庭庭，首付付有原來來的40％提高至至50％以上46新政出臺臺后將提提高入市市門檻，，二套房房需求將將受到抑抑制，市市場上觀觀望盛行行新政實(shí)施施后，對對于首次次購房者者來說，，要多支支付10萬的首付付款，但但月供與與利息卻卻分別下下降614.34元、47441.16元；同時對于于二次及及以上購購房者來來說，在在嚴(yán)格按按政策執(zhí)執(zhí)行層面面來說，，也只提提高了10萬首付款款，月供供利息也也相應(yīng)的的減少，，但對于于按最近近市場執(zhí)執(zhí)行來看看的話，，就大大大提高了了首付款款，雖然然月供減減少了，，但總還還款利息息卻增加加了，從從而本次次新政大大大的抑抑制了二二次及以以上購房房者的需需求，使使市場進(jìn)進(jìn)入新一一輪觀望望期。數(shù)據(jù)來源源：模擬擬測算47投資第三三套房以以上及休休閑度假假性物業(yè)業(yè)將不能能依賴銀銀行貸款款，休閑閑度假的的門檻將將迅速提提高，而而對一次次性付款款的高端端市場影影響不大大48首付比例例的提高高和貸款款利息的的提高異地購房房的貸款款受限第三套房房的保有有稅政策第二套房房的改善善性需求求將被極極大化抑抑制作為休閑閑度假類類的項目目，通常常是外地地人的購購買，此此條政策策導(dǎo)致大大多數(shù)休休閑度假假項目面面臨客戶戶的洗牌牌抑制投資資類客戶戶及無實(shí)實(shí)力的休休閑度假假類客戶戶的購買買政策解讀讀“我們樓樓盤早就就不做按按揭了，，來這買買房的基基本上都都是一次次性付款款。”——三亞鳳凰凰水城售售樓員房貸新政政對三亞亞樓市影影響不大大，目前前仍有8成樓盤不不依靠銀銀行貸款款?！Ｄ洗髮W(xué)學(xué)教授王王毅武48休閑度假假市場將將歸回到到“剛性”需求上，，投機(jī)和和投資行行為將極極大壓縮縮，未來來的休閑閑度假市市場需要要回到高高端消費(fèi)費(fèi)層級上上新政前后后的休閑閑度假市市場比較較高級白領(lǐng)領(lǐng)公務(wù)員高端商務(wù)務(wù)人士企業(yè)客戶戶投資客戶戶依托銀行行的資金金杠桿資產(chǎn)保值值資產(chǎn)增值值休閑度假假高端財富富人士資源占有有資產(chǎn)保值值資產(chǎn)快速速增值休閑度假假需求資源占有有高級白領(lǐng)領(lǐng)公務(wù)員高端商務(wù)務(wù)人士企業(yè)客戶戶投資客戶戶完全依靠靠自有資資金高端財富富人士…………客戶構(gòu)成成客戶構(gòu)成成驅(qū)動力驅(qū)動力新政前新政后49“4.15”新政對休休閑度假假市場影影響總結(jié)結(jié)：堅定定主抓真真正財富富階層的的客戶路路線，同同時前期期要在客客戶能感感知的地地方加大大投入，，營造項項目的競競爭力未來的的休閑閑度假假市場場回到到“剛性”需求，客戶戶構(gòu)成成重新新洗牌牌，休休閑度度假重重新成成為真正富富人的的選擇擇付款方方式上上，一次性性付款款成為必必然客戶對對休閑閑度假假物業(yè)本本身的的品質(zhì)質(zhì)、配配套完完善以以及保保值增增值能能力要要求更更高，這對項項目提出出了更高高要求123堅定走高端客客戶路線，放放棄需要依賴賴銀行貸款的的“偽富人”項目前期要在在客戶能感知知的地方加大大高端、有競競爭力的配套套投入以及打打造更有品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品，提提升項目的競競爭力50高端商務(wù)休閑閑的特點(diǎn)一：：與城市中心心保持黃金距距離，并且具具有良好的交交通通達(dá)性1．交通便捷，并并位于黃金距距離范圍內(nèi)。。鮮明的區(qū)域感與城市產(chǎn)生差異化與城市保持適當(dāng)距離與羅湖區(qū)距離約30公里良好的交通通達(dá)性鹽壩高速、鹽壩高速第二通道鮮明的區(qū)域識別性愿望塔、雕塑、有圖案的道路、熱帶風(fēng)情植物等以深圳觀瀾高高爾夫為例項目距離城市中心距離深圳觀瀾高爾夫30km珠海海泉灣50km九龍山海灣度假城40km高端休閑項目目與城市的距距離高端商務(wù)休閑閑的特點(diǎn)二：：引進(jìn)高端的的休閑度假設(shè)設(shè)施并與知名名品牌嫁接是是吸引客戶、、建立影響力力的關(guān)鍵項目設(shè)置的高端設(shè)施深圳觀瀾高爾夫觀瀾高爾夫球會（世界上最大的高爾夫球會）、駿豪水療度假酒店（五星級）、MissionHillsSpa（全亞洲最大型的水療中心）珠海海泉灣海洋溫泉中心、維景大酒店、定點(diǎn)高爾夫球場、健康體檢中心、主題樂園等九龍山海灣度假城九龍山高爾夫球場、賽馬場（全中國唯一具有國際賽事場地）、馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部高端休閑設(shè)施施：高端溫泉、知知名高爾夫球球場豪華配套：頂級酒店、私私房菜尊貴服務(wù)：通航俱樂部、、管理式體檢檢服務(wù)、雪茄茄/紅酒品鑒會等等國內(nèi)知名高端端休閑度假項項目的主要設(shè)設(shè)施高端設(shè)施分類類成功案例———北京納帕溪溪谷會所：位位于北京六環(huán)環(huán)外昌平區(qū)的的納帕溪谷會會所通過多功功能設(shè)置，引引進(jìn)天倫國際際酒店管理集集團(tuán)委托管理理而名聲鵲起起位置：位于北北京市六環(huán)外，昌平區(qū)小湯湯山鎮(zhèn)納帕溪溪谷別墅區(qū)的的中央地帶，，距離規(guī)模：建面1.2萬平米會所功能：集集度假、會議議、娛樂休閑閑等多重功能能于一體經(jīng)營模式：開開放式經(jīng)營，，由北京翰宏宏基業(yè)集團(tuán)投投資，委托天天倫國際酒店店管理集團(tuán)管管理的五星級級高檔會所六環(huán)路北京納帕溪谷谷會所關(guān)鍵動動作一：與天倫品牌嫁嫁接，引進(jìn)酒酒店式管理服服務(wù)和四季廳廳主廚，迅速速建立知名度度嫁接天倫品牌牌引進(jìn)四季廳主主廚納帕?xí)胁筒蛷d名為“四四季廳”，共共分三個區(qū)域域，可容納150人同時用餐四季廳的主廚廚均由“天倫倫國際”調(diào)派派過來，提供供制作精良的的粵菜、湘菜菜、京味魯菜菜及各種時令令海鮮等同時會所咖啡啡廳凌駕于納納帕湖面之上上，品嘗西餐餐的同時欣賞賞到湖光美景景四季廳于每周周六、周日上上午8：00-10：00為各業(yè)主準(zhǔn)備備自助式早餐餐北京納帕溪谷谷會所關(guān)鍵動動作二：引進(jìn)進(jìn)高端品牌特特色SPA——泰式ISPA，為客戶提供供純正的泰式式服務(wù)，建立立高端形象高端特色品牌牌泰式ISPAISpa是是國內(nèi)少數(shù)幾幾家持有國際際SPA協(xié)會會專業(yè)資質(zhì)的SPA會所，也是北京唯一獲泰泰國大使館認(rèn)認(rèn)證的泰國Spaspa會所注重對溫溫泉資源的利利用，享受室室內(nèi)外天然溫溫泉設(shè)施的同同時提供國內(nèi)內(nèi)最先進(jìn)的溫溫泉水療服務(wù)務(wù)共有11個獨(dú)立的理療療室和2個足療室，所所有理療間均均為私密性極極高的房間，，包括私人蒸蒸氣室、更衣衣室、休息間間、淋浴間等等，部分房間間還有天然的的溫泉。既有有單人間，也也適合夫妻同同行。同時針針對各種不同同需求，均有有特別套餐可可供選擇。北京納帕溪谷谷會所關(guān)鍵動動作三：設(shè)置置齊全的商務(wù)務(wù)功能，同時時客房由天倫倫國際酒店管管理公司管理理，享受尊貴貴服務(wù)客房服務(wù)會議服務(wù)納帕?xí)鶕碛杏?0余套豪豪華客房，每每套客房均配配備具有濃郁郁北美風(fēng)格的的進(jìn)口家私，，令客戶感受尊貴與獨(dú)獨(dú)享由天倫國際酒酒店管理集團(tuán)團(tuán)管理，溪景景套房、谷景景套房等設(shè)計計理念既尊重重新居住主義義的要求又秉秉承了別墅的的設(shè)計風(fēng)格全天候的送餐餐、有線/衛(wèi)星電視、免免費(fèi)寬帶上網(wǎng)網(wǎng)等各類便捷捷的、個性化化的服務(wù)，更更是能極大的的滿足人們不不同需求。提供多功能廳廳、30人中型會議室室、10人小型會議室室等，先進(jìn)的的音響及齊全全的設(shè)施，保保證重要會議議的高效進(jìn)行行北京納帕溪谷谷會所關(guān)鍵動動作四：設(shè)置置豐富運(yùn)動康康體設(shè)施，讓讓客戶樂在其其中室內(nèi)運(yùn)動設(shè)施施室外運(yùn)動設(shè)施施室內(nèi)籃球館、、羽毛球、乒乒乓球、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)游泳池、水水療池、桑拿拿室、健身房房、跳操房，，保證在天氣氣不佳的情況況下，也能滿滿足客戶的運(yùn)運(yùn)動享受室外溫泉池、、網(wǎng)球場，保保證各種運(yùn)動動空間的貫通通，也詮釋了了美式健身概概念，增加人人們活動的參參與性和互動動性。案例啟示：站站位高端，通通過品牌嫁接接和特色產(chǎn)品品，能迅速在在市場上建立立影響力，樹樹立高端形象象，擴(kuò)容客戶戶群體品牌嫁接，迅迅速建立知名名度：與天倫品牌嫁嫁接，引進(jìn)酒酒店式管理服服務(wù)和四季廳廳主廚，在比比較偏遠(yuǎn)的區(qū)區(qū)域打開市場場特色產(chǎn)品休閑閑產(chǎn)品成為休休閑度假的主主要吸引力：：引進(jìn)純正泰式式特色產(chǎn)品——ISPA，樹立高端形形象，同時成成為會所招徠徠客戶的主要要吸引力之一一豐富的功能、、周到的服務(wù)務(wù)能有效擴(kuò)容容客戶群體，，形成持久吸吸引點(diǎn)：在提供特色產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上上，會所還引引進(jìn)較為完善善的商務(wù)功能能和運(yùn)動康體體功能，大大大擴(kuò)充客戶群群體海西首席高端端休閑度假地地以溫泉別墅為為驅(qū)動，以高高端品牌嫁接接為手段，為廣大閩商量量身打造集商務(wù)、休閑閑、度假于一一體的高端休閑度假假地關(guān)鍵詞：高端端、休閑、定定制、平臺通過高端品牌牌嫁接迅速實(shí)實(shí)現(xiàn)高端化、、品牌化，打打響知名度，，同時以私人人定制服務(wù)增增強(qiáng)尊貴感萬豪高爾夫俱俱樂部四季酒店日式御溫泉特色私房菜恒溫紅酒/雪茄坊四季彩虹花海海九曲花街品牌嫁接迅速速實(shí)現(xiàn)高端形形象慈銘體檢尊貴機(jī)場接待待私人尊貴服務(wù)務(wù)海西首席休閑閑度假地價值值體系888畝只是是6500畝畝項目的啟動動區(qū)；無論后后續(xù)6500畝做與不做做，都要有基基于6500畝的大愿景景設(shè)定和宏大大的規(guī)劃南翼新城連捷溫泉6500畝啟動區(qū)(600+288畝)海西城市群連捷溫泉山莊莊處于新城四四大規(guī)劃區(qū)塊塊的核心位置置，承擔(dān)著拉拉動周邊經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的重要要職責(zé)啟動區(qū)絕不能能孤立的存在在與發(fā)展，一一定要有準(zhǔn)確確的定位，才才能扮演好先鋒的角色888畝只是項目的的啟動區(qū)，只只有依托6500畝才能有更高高的占位和足足夠的競爭優(yōu)優(yōu)勢無論后續(xù)6500畝做還是不做做，但基于6500畝的愿景和規(guī)規(guī)劃都是不可可缺少的，這這是888畝實(shí)現(xiàn)價值的的基礎(chǔ)和支撐撐屬性界定核心問題梳理理888畝啟動區(qū)開開發(fā)的前提提發(fā)展機(jī)會挖挖掘及驗證證啟動區(qū)整體體定位及發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品力塑造造案例研究報告目錄分期建議6263站在6500畝整體開發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)上上，項目啟啟動區(qū)600+288畝需要解決決的是運(yùn)作作手法及客客戶拓展的的問題，我我們從成功功案例的研研究中尋求求借鑒……成功案例分分析案例分析啟啟示及借鑒鑒點(diǎn)成功案例研研究及借鑒鑒案例研究對案例選取取的前提——處于城市核核心區(qū)外圍圍的大規(guī)模模旅游休閑閑度假項目目；大盤開發(fā)，，區(qū)域開發(fā)發(fā)對本案有有借鑒意義義；區(qū)域無強(qiáng)勢勢資源，地地塊自身條條件一般；；項目成功塑塑造品牌，，提升物業(yè)業(yè)價值，得得到市場認(rèn)認(rèn)可。案例研究的的目的——對本案項目目整體定位位方向做借借鑒；對本案的整整體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略啟動策策略提供參參考；如何在區(qū)域域陌生，缺缺乏配套下下強(qiáng)化自我我，提升區(qū)區(qū)域價值吸吸引客戶。。選取案例：：成都·麓山國際南寧·嘉和城64成都麓山國國際——城市郊區(qū)，，距成都市市區(qū)15公里，約25分鐘車程座落于中國國成都雙流流麓山大道道，距成都都市區(qū)15公里，車程程約25分鐘，距雙雙流國際機(jī)機(jī)場30公里，交通通便利。地鐵一號線線、人民南南路南延線線、紅星路路南延線、、站華路、、元華路、、新成仁路路、成仁快快速路、麓麓山大道地鐵一號線線案例一65整體定位及及規(guī)劃：定定位高爾夫夫品質(zhì)社區(qū)區(qū)，立足4300余畝規(guī)模規(guī)規(guī)劃一個國國際水準(zhǔn)的的新市鎮(zhèn)（（NEWTOWN）完全學(xué)校售樓處別墅區(qū)麓鎮(zhèn)洋房案例一別墅區(qū)高爾夫球場場66啟動策略：：依靠規(guī)劃劃愿景，前前期自建高高爾夫配套套及精品別別墅實(shí)現(xiàn)項項目成功啟啟動案例一啟動策略：：以高爾夫練練習(xí)場打造造高爾夫概概念，配合合高品質(zhì)的的高爾夫別別墅樹立高高端形象，，社區(qū)品牌牌NEWTOWN作為營銷標(biāo)標(biāo)簽運(yùn)用，，在市場上上快速建立立國際高爾爾夫社區(qū)品品牌的知名名度和認(rèn)知知度，并形形成一定的的全國影響響NO1：2004年年10月30日麓麓逸翠谷正正式開盤，，占地100畝，小區(qū)內(nèi)內(nèi)共建設(shè)136幢獨(dú)棟別墅墅，別墅面面積從191-272㎡，均價9000/平方米NO3：2005年7月9日麓山1號會所揭幕幕暨麓山國國際社區(qū)·水晶崗正式式開盤容積率僅0.37，100棟，戶型面面積區(qū)間270㎡-310㎡㎡，年前全部部售完，均均價10000~13000/平方米NO2：2004年12月推出出，橡橡樹坡坡,戶型面面積區(qū)區(qū)間300-577㎡，當(dāng)時時均價價10000-12000/平方米米啟動區(qū)區(qū)唯一一高爾爾夫概概念配配套——高爾夫夫練習(xí)習(xí)場67開發(fā)步步驟：：高端端定位位，主主題先先行，，配套套設(shè)施施于項項目開開發(fā)過過程中中逐漸漸完善善物業(yè)開開發(fā)歷歷程物業(yè)類類型開發(fā)策策略2004.,6高爾夫夫練習(xí)習(xí)場營營業(yè)2004.10逸翠谷谷2004.12橡樹坡坡2005.7麓山1號會所所水晶崗崗2006.3-12塞爾維維蒙圓石灘灘碧影溪溪拉佩維維爾2007.7-11拉佩維爾疊溪谷帕薩迪納2008.7香溪堤茵特拉肯2009翠云嶺黑鉆山莊香怡林碧湖岸2010長島獨(dú)棟別墅會所獨(dú)棟別墅景觀洋房疊拼別墅獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅景觀洋房獨(dú)棟別墅空中豪宅疊拼別墅獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅配套：高爾夫練習(xí)場場住宅：獨(dú)棟別墅配套：會所住宅：別墅配套：麓鎮(zhèn)商商業(yè)區(qū)住宅：洋房、、別墅配套：綜合商商業(yè)區(qū)、學(xué)校校、酒店、圖圖書館，活動動中心住宅：高層、、別墅第一階段高爾夫練習(xí)場場配套啟動，，別墅市場高高端定位第二階段會所配套逐步步完善，周邊邊草地環(huán)境逐逐步綠化，別別墅、洋房應(yīng)應(yīng)市而推第三階段配套逐漸齊全全化，高爾夫夫球場標(biāo)準(zhǔn)化化，高層、別別墅繼續(xù)力推推總體策略：由由高爾夫練練習(xí)場啟動整整個區(qū)域最初初開發(fā)；項目目規(guī)模大，因因此每階段物物業(yè)推出均同同時推出相關(guān)關(guān)功能及體量量的配套；逐逐步建立起18洞標(biāo)準(zhǔn)化的高高爾夫球場，，配套逐步完完善，客戶資資源日益龐大大案例一68客戶策略：初初期以本地高高端客戶為主主，逐步擴(kuò)大大項目影響增增加外域客戶戶比例客戶類別：主要為各地地企業(yè)主客戶對象：前期：本地客戶為主主，主要為城城南企業(yè)主主要集中地：：華陽、雙流流、成都市等等周邊企業(yè)主主現(xiàn)階段：本地客戶為主主，外地客戶戶逐漸增多1、本地客戶：：城南，成都都市內(nèi)企業(yè)主主2、外地客戶：：周邊城市：重重慶市，四川川二級城市，，如雅安一線城市：北北京、上海等等各大城市均均有分布前期現(xiàn)階段成都四川全國案例一69案例啟示：全全國首次實(shí)行行“總體規(guī)劃劃+單元開發(fā)”的的PUD開發(fā)模式整體規(guī)劃，分分步開發(fā)：采取了PUD開發(fā)模式(即計劃單元綜綜合開發(fā)模式式)，通過一個整整體的規(guī)劃來來控制時間跨跨度長的區(qū)域域開發(fā)啟示1依靠規(guī)劃愿景景及小規(guī)模核核心配套成功功啟動：在高爾夫球場場用地審批不不過的情況下下，以項目整整體規(guī)劃為愿愿景，先以高高爾夫練習(xí)場場為概念依托托，高品質(zhì)的的產(chǎn)品為基礎(chǔ)礎(chǔ)，成功啟動動啟示2成功實(shí)現(xiàn)客戶戶升級：項目前期以本本地高端客戶戶為主，后期期隨項目影響響力的不斷擴(kuò)擴(kuò)大，對外域域客戶吸引力力增強(qiáng)，外域域高端客戶不不斷增加，成成功實(shí)現(xiàn)客戶戶升級啟示3適宜的開發(fā)節(jié)節(jié)奏：與成都城南副副中心的建設(shè)設(shè)同期進(jìn)行，，每階段物業(yè)業(yè)推出均同時時推出相關(guān)功功能及體量的的配套；逐步步建立起18洞標(biāo)準(zhǔn)化的高高爾夫球場，，逐步兌現(xiàn)前前期愿景，實(shí)實(shí)現(xiàn)價值提升升啟示4案例一70南寧嘉和城——市環(huán)城高速以以外，離市區(qū)區(qū)18km，約25分鐘車程位于南寧市興興寧昆侖大道道995號，距離國國際會展中心心18公里，約25分鐘車程?？傮w規(guī)模6000畝交通線路快速環(huán)道—昆侖大道—嘉和城案例二南寧市71總體規(guī)模：6000畝項目規(guī)劃資源源1、國家級AAAA景區(qū)2、嘉和城溫泉泉高爾夫球會會3、嘉和城溫泉泉谷4、商業(yè)配套大型水岸歐式式風(fēng)情商業(yè)街街、大型休閑閑購物中心、、社區(qū)鄰里中中心商業(yè)5、其他配套引天桃試驗小小學(xué)入駐，內(nèi)內(nèi)設(shè)醫(yī)療系統(tǒng)統(tǒng)、安防系統(tǒng)統(tǒng)、健康系統(tǒng)統(tǒng)等。6000畝新區(qū)大盤——定位中國首席席溫泉高爾夫夫水城，通過區(qū)域界定定與價值展示示體現(xiàn)未來前前景，強(qiáng)化客客戶信心中國首席溫泉泉高爾夫水城城案例二72啟動策略：以以溫泉谷項目啟啟動整個嘉和