昆明貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研二

昆明、貴陽市場(chǎng)調(diào)研分析戰(zhàn)略與投資管理部2009年8月4昆明市場(chǎng)調(diào)研分析城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)和人口土地和住宅市場(chǎng)主要同行和項(xiàng)目貴陽市場(chǎng)調(diào)研分析123

昆明市域21111平方公里，轄五區(qū)一市八縣。由于三面環(huán)山、南瀕滇池，快速“攤大餅”后漸遇瓶頸，截止07年建成區(qū)面積249平方公里資料來源：昆明市規(guī)劃局、中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒20081*****************07年主要二三線城市建成區(qū)面積（平方公里）昆明現(xiàn)狀衛(wèi)星圖（2009-2020）滇池1996年2001年2008年南部區(qū)域開發(fā)密度明顯低于主城

歷史發(fā)展已經(jīng)形成“東邪西毒、南帝北丐”的區(qū)位共識(shí)，盡管未來設(shè)想“一湖四片”，實(shí)則依托南城的環(huán)境、配套和廣闊腹地，著力打造“主城-呈貢”的南向發(fā)展軸資料來源：昆明市規(guī)劃局1昆明城市總體規(guī)劃（2008-2020）呈貢晉寧?？诎矊幙崭壑鞒恰皷|邪西毒南帝北丐”：東市區(qū)離主城近但道路不完善，加上山體阻隔，始終沒能連片發(fā)展；現(xiàn)在是批發(fā)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)聚集，流動(dòng)人口多。西市區(qū)是工業(yè)板塊，污染嚴(yán)重。南市區(qū)緊鄰滇池、地勢(shì)平坦，歷來是富人特別是外地富人聚居首選。北市區(qū)聚集了昆明最早的經(jīng)適房小區(qū)，成為最大的臥城。經(jīng)多年建設(shè)，配套已臻完善，居住氛圍濃厚，成為本地居民除主城外的首選購房區(qū)域“一湖四片”：一湖是滇池，四片指圍繞滇池的主城、呈貢、晉寧和?？??？崭劢ㄔO(shè)主要基于新機(jī)場(chǎng)，預(yù)計(jì)2015年完工并成為中國第四大航空港(到2020年旅客吞吐量3800萬人次、貨郵95萬噸)。但地形依舊是最大障礙，難以形成城市次中心滇池機(jī)場(chǎng)搬遷呈貢新城：鄰近主城，可充分承接南市區(qū)的拓展，因此得到最大的政策傾斜。市政府即將搬遷，大學(xué)城、花卉基地、高新產(chǎn)業(yè)匯聚，浙江、福建、溫州商會(huì)在呈貢都有較大投資

現(xiàn)狀干道網(wǎng)絡(luò)不甚合理導(dǎo)致交通不暢，近期三條地鐵的修建將有效改善這一現(xiàn)狀，使各區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展更為平衡，特別促進(jìn)主城外圍市場(chǎng)的需求增長資料來源：昆明市規(guī)劃局1現(xiàn)狀交通不理想：主干道網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)有一定缺陷。一是環(huán)線不規(guī)范，有的地方各環(huán)線之間非常近，有的又很遠(yuǎn)；二是橫向和縱向交通沒有打通，主干道少；三是機(jī)場(chǎng)位置不合理，離市中心太近（車行15分鐘內(nèi)）。造成一些地段經(jīng)常擁堵，阻礙了城市的發(fā)展，也加大了極差地價(jià)改善潛力大：軌道交通建設(shè)如火如荼，1、2、3號(hào)主軌道交通線均已啟動(dòng)。其中，地鐵1、2號(hào)線8月底開工，2012年正式運(yùn)營；3號(hào)線前期工作和開工準(zhǔn)備正加緊進(jìn)行，2014年建成通車。最終形成“三主三輔”6條線，總長163公里并于2018年全部貫通地鐵1號(hào)線地鐵2號(hào)線地鐵3號(hào)線三條環(huán)線現(xiàn)機(jī)場(chǎng)

加工制造、物流、旅游是支柱產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在主要二三線城市中靠后東川：金屬、化工尋甸：化工、能源、農(nóng)產(chǎn)品加工楊林：農(nóng)產(chǎn)品加工、新材料、印刷宜良：農(nóng)產(chǎn)品加工、冶金、化工、建材石林：農(nóng)產(chǎn)品加工、肉禽乳制食品祿勸：農(nóng)產(chǎn)品加工、建材雪山旅游休閑養(yǎng)生喀斯特旅游滇池旅游富民：農(nóng)產(chǎn)品加工、建材安寧：鋼鐵、化工、火電、建材?？冢旱V深加工、機(jī)械昆陽：精密儀器制造空港：物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)高新：電子、生物、高新技術(shù)經(jīng)開：電子、機(jī)械、光電子、新材料呈貢：電子、生物、食品、高新技術(shù)晉寧：電力裝備、新材料、高新技術(shù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)加工制造產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)旅游區(qū)資料來源：昆明規(guī)劃局1********************內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)，近年GDP以15%的速度均衡增長昆明2008年GDP總值達(dá)1605億，占到整個(gè)云南省的28%

07年昆明常住人口620萬，其中戶籍非農(nóng)人口215萬；典型的移民城市，外來人口占到一半強(qiáng)，年輕、主要從事第三產(chǎn)業(yè)，財(cái)富兩級(jí)分化明顯資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，昆明市統(tǒng)計(jì)局****************07年主要二三線城市非農(nóng)人口數(shù)（萬人）

07年末全市常住人口620萬，其中城鎮(zhèn)人口372萬，本地戶籍城鎮(zhèn)人口215萬據(jù)08年市區(qū)人口調(diào)查，常住人口中本地人占46%，地州居民占39%，外省占15%，外來人口占比過半，以省內(nèi)遷移為主據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，省外遷移人口中，浙江、廣東、福建籍的以經(jīng)商為主，商戶總數(shù)超過20萬，收入高、消費(fèi)力強(qiáng)；四川、貴州、廣西、西北、東北和中部地區(qū)的以務(wù)工和小商販為主，收入相對(duì)較低1********

本地人收入不高但增長較快，消費(fèi)意愿強(qiáng)03-08年昆明人均可支配收入與消費(fèi)************資料來源：昆明統(tǒng)計(jì)局12008200520062007200320091992199619982001104030201年1年1年2年2年3年2年4年43年機(jī)動(dòng)車保有量（萬輛）10090807060實(shí)現(xiàn)年份1年50昆明機(jī)動(dòng)車增長速度逐年加快

居民生活休閑，周邊旅游景點(diǎn)眾多，周末短途自駕游盛行，機(jī)動(dòng)車特別是低端車需求非常旺盛昆明機(jī)動(dòng)車保有量以年均10萬的速度增長，09年2月成為繼北京、上海、廣州、成都、杭州、青島、天津、重慶之后又一百萬輛級(jí)別城市

作為云南省經(jīng)濟(jì)、配套最發(fā)達(dá)的城市，擁有絕對(duì)核心地位，對(duì)各地州有極強(qiáng)的吸引力和輻射力曲靖（2）650億

玉溪（3）496億

紅河（4）430億楚雄（6）253億昆明（1）1405億臨滄（11）136億昭通（7）225億文山（8）208億保山（9）161億大理（5）322億普洱（10）150億西雙版納（12）108億麗江（13）85億德宏（14）84億怒江（15）49億迪慶（16）42億資料來源：云南統(tǒng)計(jì)年鑒2008注：圖中括號(hào)內(nèi)數(shù)字為07年GDP省內(nèi)排名，括號(hào)外數(shù)字為07年GDP值1

昆明是云南的經(jīng)濟(jì)單核心，GDP是排名第二的2倍多07年昆明城市化率59%，全國45%，云南31%。除昆明外，地州的城市化水平很低，城市配套很不完善云南省各地GDP與排名（括號(hào)內(nèi)為排名）云南水水電站站分布布玉溪卷卷煙廠廠紅河卷卷煙廠廠昭通卷卷煙廠廠曲靖卷卷煙廠廠楚雄卷卷煙廠廠大理卷卷煙廠廠昆明卷卷煙廠廠云南大大型煙煙廠分分布滇池磷磷礦云南主主要礦礦區(qū)分分布會(huì)澤卷卷煙廠廠蘭坪鉛鉛鋅礦礦曲靖煉煉焦煤煤礦個(gè)舊錫錫礦富源無無煙煤煤礦昭通褐褐煤礦礦開遠(yuǎn)小小龍?zhí)短逗置好旱V地州依依托礦礦產(chǎn)、、煙草草、水水電等等資源源積累累大量量財(cái)富富，同同時(shí)自自身建建設(shè)不不足，，促使使消費(fèi)費(fèi)集中中在昆昆明釋釋放1云南五五大支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)包包括煙煙草、、生物物資源源開發(fā)發(fā)、礦礦產(chǎn)、、水電電和旅旅游業(yè)業(yè)資料來來源：：昆明明規(guī)劃劃局***************08年年月均均成交交21.6萬平平07年年月均均成交交24.1萬平平09年年月均均成交交21.6萬平平近年新新增供供地量量少，，排除除地段段因素素，09上上半年年平均均地價(jià)價(jià)已比比08全年年上漲漲2成成資料來來源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富輝煌煌、昆昆明風(fēng)風(fēng)之鈴鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)2***************08年年均價(jià)價(jià)1056元/平07年年均價(jià)價(jià)1434元/平住宅用用地成成交樓樓面價(jià)價(jià)（元/平平）09年年均價(jià)價(jià)1315元/平住宅用用地成成交建建面（（萬平平）呈貢和和東南南為土土地成成交主主力區(qū)區(qū)域，，因距距主城城較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，地地價(jià)相相對(duì)更更低；；二環(huán)環(huán)內(nèi)成成交主主要為為商住住綜合合用地地且占占據(jù)配配套成成熟地地段，，成交交價(jià)最最高因南市市區(qū)很很大，，劃分分為三三個(gè)片片區(qū)，，即滇滇池西西岸的的西山山片區(qū)區(qū)、滇滇池東東岸的的滇池池片區(qū)區(qū)、以以及連連接?xùn)|東市區(qū)區(qū)和呈呈貢新新城的的東南南片區(qū)區(qū)。高高新區(qū)區(qū)大部部分在在西市市區(qū)，，小部部分屬屬于北北市區(qū)區(qū)目前土土地出出讓分分為兩兩大類類：一一類是是主城城區(qū)的的城中中村改改造，，規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)城市市綜合合體、、地段段好、、容積積率高高，但但拆遷遷比較較難；；一類類是呈呈貢新新城及及周邊邊地區(qū)區(qū)的土土地，，配套套差地地價(jià)低低，潛潛力大大但供供應(yīng)也也多，，未來來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)會(huì)比比較激激烈。。滇池池片區(qū)區(qū)的土土地?fù)頁碛懈吒叨藢賹傩远业氐貎r(jià)也也不高高，但但供應(yīng)應(yīng)較少少*********2***************08年年各片片區(qū)成成交土土地建建面占占比資料來來源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富輝煌煌、昆昆明風(fēng)風(fēng)之鈴鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)08年年各片片區(qū)成成交地地價(jià)（（萬元元/畝畝）月份區(qū)位占地（平米）建面（平米）起價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)得人1月南105653482838/1053552182昆明南亞風(fēng)情南2466739467408860641536云南省房地產(chǎn)開發(fā)公司3月北267606690014851485222云南廣廈南4070761060.53735373880云南官房5308779630700770078807880711821110402104028804850772760640364038805733486000756875688804068061020537053708804月西356406415145444544708昆明驣輝南6856712342114986149861214昆明云嶺星華5月西287471506331030510305684云南鼎易09上上半年年，由由于大大部分分是勾勾地，，除一一幅地地塊有有溢價(jià)價(jià)，其其它全全部底底價(jià)成成交，，競(jìng)得得人基基本都都是本本地開開發(fā)商商09年年1-6月月住宅宅用地地成交交明細(xì)細(xì)2資料來來源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富輝煌煌、昆昆明風(fēng)風(fēng)之鈴鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)政策方方面，，市委委書記記仇和和的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)和和問責(zé)責(zé)作風(fēng)風(fēng)，使使城市市建設(shè)設(shè)更加加高效效，盡盡管限限高、、限板板樓、、車位位配比比高為為住宅宅開發(fā)發(fā)帶來來難度度，但但也拉拉動(dòng)了了大量量住宅宅需求求2仇和其其人：：江蘇省省副省省長、、宿遷遷市委委書記記（9607-0712）云南省省委常常委、、昆明明市委委書記記（0712-）昆明新新政：：4項(xiàng)項(xiàng)大舉舉措治堵：昆明明史上上最大大基建建工程程二環(huán)環(huán)路改改擴(kuò)建建啟動(dòng)動(dòng)，11座座立交交橋同同時(shí)施施工，，提前前8年年”完完成昆昆明2020年年的路路網(wǎng)規(guī)規(guī)劃重建城城中村村：5年年內(nèi)改改造重重建336個(gè)城城中村村，政政策全全面傾傾斜，，對(duì)居居民承承諾““拆一一次，，富一一截””，對(duì)對(duì)企業(yè)業(yè)則主主動(dòng)讓讓利招商挑挑梁：36個(gè)招招商分分局相相繼成成立，，并派派駐沿沿海地地級(jí)以以上城城市，，實(shí)行行全天天候、、拉網(wǎng)網(wǎng)式、、駐點(diǎn)點(diǎn)式招招商精簡(jiǎn)審審批：昆明明成為為全國國行政政審批批項(xiàng)目目最少少的省省會(huì)城城市之之一，，僅次次于沈沈陽預(yù)售條條件寬寬松：主要要還是是現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看形形象進(jìn)進(jìn)度，，只要要基礎(chǔ)礎(chǔ)連貫貫，洋洋房出出正負(fù)負(fù)零，，高層層到3-4層即即可。。拿到到預(yù)售售證后后，何何時(shí)開開盤、、每次次開盤盤推多多少都都可自自由控控制，，無證證銷售售也很很普遍遍落戶條條件放放寬：1.08年年1月月起，，新房房不再需需要一一次性性付清清購房房款、、二手手房不不需要要居住住滿5年。。主城城和呈呈貢購購買120平以以上，，其它它地區(qū)區(qū)90平以以上，，憑房房產(chǎn)證證即可可入戶戶；2.大大學(xué)畢畢業(yè)生生可先先落戶戶再擇擇業(yè)，，吸引引更多多應(yīng)屆屆畢業(yè)業(yè)生留留昆（（目前前約50%），，推動(dòng)動(dòng)住房房需求求90/70不嚴(yán)嚴(yán)格：原則上上全市市總量量控制制，實(shí)實(shí)際約約束力力不強(qiáng)強(qiáng)，中中大戶戶型仍仍是主主流，，3居居及以以上戶戶型約約占總總成交交的60%以上上車位配配比1:1且全全地下下停車車：主城區(qū)區(qū)車位位缺口口達(dá)到到10萬個(gè)個(gè)，因因而提提高車車位配配比。。全地地下停停車對(duì)對(duì)容積積率高高、小小戶型型項(xiàng)目目提出出很大大挑戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)適房房：不低低于當(dāng)當(dāng)年商商品住住宅供供應(yīng)的的5%。09年年擬新新建145萬平平，含含政府府建40萬萬，商商品住住宅配配建40萬萬，企企業(yè)代代建或或稱集集資房房65萬平平。上上半年年已批批售50萬萬平資料來來源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富輝煌煌、昆昆明風(fēng)風(fēng)之鈴鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)建花園園城市市、開開門見見綠：控制制容積積率和和限高高，特特別是是滇池池片區(qū)區(qū)。住住宅項(xiàng)項(xiàng)目要要求開開門透透綠，，即不不能圍圍合、、不能能做板板式；；形象象的講講，是是要讓讓“一一只猴猴子可可以不不用落落地的的從南南跳到到北””1234567昆明整整體市市場(chǎng)容容量在在600萬萬平、、300億億元左左右。。08年成成交量量同比比萎縮縮約100萬平平，但但價(jià)格格相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定；09上上半年年成交交量、、價(jià)均均快速速上漲漲，供供求關(guān)關(guān)系持持續(xù)修修復(fù)***************2由于預(yù)預(yù)售條條件寬寬松，，但09上上半年年批售售面積積還非非常少少，表表現(xiàn)出出昆明明新開開工并并沒有有跟上上，目目前主主要是是消化化08年的的存量量資料來來源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富輝煌煌、昆昆明風(fēng)風(fēng)之鈴鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)3中心區(qū)區(qū)********分區(qū)域域看，，成交交集中中在中中心區(qū)區(qū)和南南市區(qū)區(qū)，東東、西西、北北三市市區(qū)因因供應(yīng)應(yīng)少限限制成成交北市區(qū)區(qū)******南市區(qū)區(qū)*****東市區(qū)區(qū)******西市區(qū)區(qū)******中心區(qū)區(qū)：近近期供供應(yīng)放放量（（香樟樟俊園園）促促成交交活躍躍，非非中心心地段段影響響價(jià)格格結(jié)構(gòu)構(gòu)性下下降南市區(qū)區(qū)：已已有不不少大大盤（（世紀(jì)紀(jì)金源源、星星耀體體育城城），，供應(yīng)應(yīng)量大大，但但升值值潛力力也被被看好好，因因此銷銷量穩(wěn)穩(wěn)定，，價(jià)格格保持持增長長勢(shì)頭頭呈貢新新城也也是成成交主主力區(qū)區(qū)域，，但數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)獨(dú)獨(dú)立于于房管管局之之外，，暫無無法獲獲取2資料來來源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富輝煌煌、昆昆明風(fēng)風(fēng)之鈴鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)分物業(yè)業(yè)類型型看，，在售售樓盤盤以混混合物物業(yè)和和純高高層為為主，，高層層和洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品售售價(jià)相相差不不大，，別墅墅可達(dá)達(dá)萬元/平平米******09上上半年年在售售項(xiàng)目目均價(jià)價(jià)（元/平米米，按按物業(yè)業(yè)類型型分））09上上半年年在售售項(xiàng)目目個(gè)數(shù)數(shù)占比比（%，，按物物業(yè)類類型分分）******2資料來來源：：昆明明房管管局、、昆明明合富富輝煌煌、昆昆明風(fēng)風(fēng)之鈴鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)宜居環(huán)環(huán)境和和省內(nèi)內(nèi)獨(dú)大大的地地位，，吸引引大量量的外外地客客戶特特別是是地州州客戶戶購房房。如如考慮慮轉(zhuǎn)本本地戶戶籍的的人數(shù)數(shù)，外外地客客戶比比例超超過半半數(shù)；；本本地購購房群群體以以國有有企事事業(yè)單單位為為主客戶來來源占占比（（%））*************由于昆昆明寬寬松的的入戶戶條件件，不不少外外地人人轉(zhuǎn)為為本地地戶籍籍。據(jù)據(jù)房管管局調(diào)調(diào)查，，實(shí)際際外地地客戶戶比例例超過過50%，，最差差的年年份也也有40%；而而外地地人中中，地地州又又占到到60%。。之所所以07年年地州州客戶戶比例例少于于外省省，主主要因因?yàn)榈氐刂萑巳烁冈敢馊肴霊舻刂菘蛻魬粢揽繅艍艛噘Y源源積累的的財(cái)富，，在“進(jìn)進(jìn)省城””的訴求求下，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽∽≌徺I買力本地人財(cái)財(cái)富分布布呈M型型，所謂謂的中產(chǎn)產(chǎn)，由國國有企事事業(yè)單位位、部隊(duì)隊(duì)組成，，是購房房的主體體2資料來源源：昆明明房管局局、昆明明合富輝輝煌、昆昆明風(fēng)之之鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)集資房或或代建房房以較低低價(jià)格造造成一定定市場(chǎng)沖沖擊，但但因品質(zhì)質(zhì)較低，，不少客客戶再次次進(jìn)入商商品住宅宅市場(chǎng)，，而本地地開發(fā)商商也多數(shù)數(shù)參與其其中昆明集資資房代表表樓盤———昆華華苑指標(biāo)詳情物業(yè)類型雙拼、疊拼、小高層復(fù)式、多層洋房總戶數(shù)2390戶住戶群體主要面向昆華醫(yī)院的專家定向開發(fā)，部分為云南省公安廳團(tuán)購均價(jià)128-320平疊拼2840元/平，155-244平小高層2150元/平，115-188平多層洋房2680元/平2隨著單位位自建房房逐漸淡淡出，企企事業(yè)單單位主要要通過““代建””和“團(tuán)團(tuán)購”來來解決職職工住房房問題集資房大大多為政政府或企企業(yè)用地地，由開開發(fā)商代代建。房房源限價(jià)價(jià)內(nèi)部銷銷售，留留部分對(duì)對(duì)外以彌彌補(bǔ)開發(fā)發(fā)商利潤潤。呈貢貢新城的的公務(wù)員員小區(qū)、、大學(xué)城城小區(qū)、、廣福路路沿線的的一些小小區(qū)都屬屬于這個(gè)個(gè)類別。。如俊發(fā)發(fā)在呈貢貢建的公公務(wù)員小小區(qū)，總總建面250萬萬平，俊俊發(fā)做80萬，，政府承承諾3%的管理理費(fèi)+2%的利利潤集資房平平均價(jià)格格在3000元元/平左左右，分分流部分分商品住住宅客戶戶但集資房房一般少少有園林林綠化、、建筑密密度很高高。房管管局調(diào)查查表明，，初期的的面積改改善型客客戶一般般在2年年左右，，就再次次進(jìn)入商商品住宅宅市場(chǎng)以以求“品品質(zhì)改善善”，不不應(yīng)忽視視這些客客戶多次次購房的的動(dòng)機(jī)和和能力資料來源源：昆明明房管局局、昆明明合富輝輝煌、昆昆明風(fēng)之之鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)客戶戶團(tuán)購成成為應(yīng)對(duì)對(duì)市場(chǎng)波波動(dòng)的法法寶。08年500萬萬平成交交量中，，約300萬通通過團(tuán)購購去化；；09上上半年市市場(chǎng)好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，開發(fā)發(fā)商開始始控制團(tuán)團(tuán)購比例例以補(bǔ)充充利潤市場(chǎng)變化化或產(chǎn)品品不適銷銷對(duì)路時(shí)時(shí)，團(tuán)購購成為擺擺脫困境境的重要要手段。。典型例例子如世世紀(jì)金源源，02年剛開開盤時(shí)銷銷售不暢暢，后來來通過團(tuán)團(tuán)購迅速速去化；；上東大大街的尾尾盤賣了了3年無無進(jìn)展，，后通過過與蒙自自房管局局、曲靖靖地震局局等溝通通團(tuán)購，，2個(gè)月月回籠2.4個(gè)個(gè)億市場(chǎng)上行行時(shí)，全全省的機(jī)機(jī)關(guān)單位位、部隊(duì)隊(duì)、武警警和大型型國企如如云銅、、云錫等等，也會(huì)會(huì)頻繁組組織員工工，和開開發(fā)商談?wù)剤F(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠。如如省工行行就向全全地州的的工行發(fā)發(fā)函，組組織在昆昆明團(tuán)購購，在價(jià)價(jià)格優(yōu)惠惠和省城城置業(yè)的的雙重吸吸引下，，購買很很踴躍?！，F(xiàn)在普普遍開始始控制團(tuán)團(tuán)購比例例，以獲獲取更高高利潤團(tuán)購房代代表樓盤盤——上上東大街街2團(tuán)購代表表樓盤———世紀(jì)紀(jì)金源資料來源源：昆明明房管局局、昆明明合富輝輝煌、昆昆明風(fēng)之之鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)09上半半年全市市前6開開發(fā)商情情況排名開發(fā)商項(xiàng)目名稱銷售金額（億）市場(chǎng)占有率（%）均價(jià)（元/㎡）1云南俊發(fā)地產(chǎn)SOHO俊園香樟俊園星雅俊園時(shí)光俊園金色俊園118.4660066007800750060002昆明銀海地產(chǎn)銀海暢園銀海領(lǐng)域86.1小高層：4500洋房：7000別墅：1400058003大連萬達(dá)地產(chǎn)滇池衛(wèi)城·橡尚滇池衛(wèi)城·滟瀾灣75.44800洋房：6500別墅：110004云南江東地產(chǎn)和諧世紀(jì)53.852005昆明中林地產(chǎn)華都花園3.52.749006昆明城建股份云南映像二期·故鄉(xiāng)的云3.22.4530009上半半年，前前6名開開發(fā)商共共占據(jù)29%的的市場(chǎng)份份額，集集中度較較高，除除萬達(dá)外外均為本本地開發(fā)發(fā)商。恒恒大、保保利僅有有單盤且且地處偏偏遠(yuǎn)（安寧太太平新城城），銷量有有限而未未能進(jìn)入入前列3資料來源源：昆明明房管局局、昆明明合富輝輝煌、昆昆明風(fēng)之之鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)開發(fā)商開發(fā)主力區(qū)域開發(fā)產(chǎn)品類型開發(fā)特點(diǎn)俊發(fā)中市區(qū)（二環(huán)內(nèi)）、北市區(qū)（近中心區(qū)）投資型住宅、寫字樓項(xiàng)目地段好，面積小，能做到快進(jìn)快出，迅速實(shí)現(xiàn)利潤銀海南市區(qū)中高品質(zhì)社區(qū)園林和物業(yè)方面突出，注重品質(zhì)，是昆明人眼中的“綠城”江東北市區(qū)中低品質(zhì)社區(qū)和政府聯(lián)系緊密，了解政策導(dǎo)向，項(xiàng)目受中端客戶廣泛認(rèn)可本地開發(fā)發(fā)商土地地儲(chǔ)備優(yōu)優(yōu)質(zhì)，但但除銀海海、俊發(fā)發(fā)外，產(chǎn)產(chǎn)品力普普遍較弱弱俊發(fā)：壟壟斷主城城中心地地段，比比較注重重品質(zhì)打打造銀海：拿拿地主要要在二環(huán)環(huán)外，占占據(jù)南市市區(qū)高端端住宅市市場(chǎng)，注注重園林林、物管管和高品品質(zhì)形象象，旗下下有專門門的園林林子公司司江東：在在北市區(qū)區(qū)尚未成成熟之前前大量低低價(jià)拿地地，主打打北市區(qū)區(qū)中端市市場(chǎng)3資料來源源：昆明明房管局局、昆明明合富輝輝煌、昆昆明風(fēng)之之鈴咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)典型項(xiàng)目目之SOHO俊俊園：一一環(huán)邊地地標(biāo)建筑筑、鄰近近過往項(xiàng)項(xiàng)目的不不斷升值值均堅(jiān)定定了投資資者信心心，創(chuàng)造造熱銷3地標(biāo)建筑筑形式具具有強(qiáng)沖沖擊力09年6月底開開盤，銷銷售率70%，，4億概況：位于二二環(huán)內(nèi)、、總建面面8.2萬平米米，46-100平米1居/2居，102-144平米躍躍層銷售：09年年6月開開盤，1000余套全全部推出出，均價(jià)價(jià)6500元/平，銷銷售率70%，，回籠金金額4億億賣點(diǎn)：1環(huán)核心地地段、生活交交通配套齊全全，地標(biāo)建筑筑形式在昆明明少見因此更更有打擊力，，中小戶型多多樣選擇，加加上俊發(fā)以前前在北京路延延線開發(fā)的世世紀(jì)俊園、時(shí)時(shí)光俊園等類類似投資物業(yè)業(yè)不斷升值，，也加速了購購房者的決策策速度資料來源：昆昆明房管局、、昆明合富輝輝煌、昆明風(fēng)風(fēng)之鈴咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)典型項(xiàng)目之銀銀海暢園：08年市場(chǎng)下下行期，通過過持續(xù)的品質(zhì)質(zhì)體驗(yàn)活動(dòng)，，突出東南亞亞園林造景優(yōu)優(yōu)勢(shì)，贏得良良好口碑3概況：位于南市區(qū)區(qū)、總建面30萬平米，，77-89平米2居居、130-230平米米4居、220-280平米聯(lián)排合合院銷售：08年初開開盤，均價(jià)5000元/平，僅余尾尾盤賣點(diǎn)：精心打造示示范區(qū)細(xì)節(jié)、、樣板房，開開放施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)管理有有序、質(zhì)量過過硬，關(guān)注售售后跟蹤和交交房，使口碑碑迅速傳播資料來源：昆昆明房管局、、昆明合富輝輝煌、昆明風(fēng)風(fēng)之鈴咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)昆明小結(jié)全云南支撐一一個(gè)昆明，人人口、購買力力足夠，市場(chǎng)場(chǎng)有進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)容的潛力政府雖有不合合理的干預(yù)行行為，但行業(yè)業(yè)環(huán)境整體寬寬松近二環(huán)區(qū)域的的土地和住宅宅供應(yīng)少，安安全邊際高；；隨地鐵建設(shè)設(shè)緩解交通壓壓力，外圍區(qū)區(qū)域?qū)⒅鸩斤@顯現(xiàn)升值潛力力，重點(diǎn)關(guān)注注沿滇池和南南向發(fā)展軸地地塊少有全國品牌牌開發(fā)商進(jìn)入入，本地開發(fā)發(fā)商雖占據(jù)優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地資源源，但產(chǎn)品力力不足，易于于迅速建立品品牌和口碑昆明市場(chǎng)調(diào)研研分析貴陽市場(chǎng)調(diào)研研分析城市發(fā)展、經(jīng)經(jīng)濟(jì)和人口土地和住宅市市場(chǎng)主要同行和項(xiàng)項(xiàng)目123貴陽市域2404平方公公里，轄六區(qū)區(qū)一市三縣。。由于多山林林，城市很難難連片發(fā)展，，建成區(qū)面積積132平方方公里城區(qū)被百花、、黔靈、南岳岳三條山脈自自然隔斷，盡盡管不斷開山山挖石，仍很很難形成較大大規(guī)模的城市市連片開發(fā)區(qū)區(qū)由于多山多林林，城區(qū)內(nèi)部部多高差，山山景林景不再再稀缺資料來源：貴貴陽市規(guī)劃局局、貴陽規(guī)劃劃設(shè)計(jì)研究院院、中國城市市統(tǒng)計(jì)年鑒20081*****************07年主要二二三線城市建建成區(qū)面積（（平方公公里）貴陽總體用地地規(guī)劃圖（2009-2020）由老城向外，，各主要區(qū)域域成熟度逐級(jí)級(jí)遞減。未來來規(guī)劃形成金金陽（西部新城））-老城-龍洞堡（東部新城））的東西發(fā)展軸軸線，且以金金陽為發(fā)展重重點(diǎn)老城：即云巖、南明明兩區(qū)50平平方公里范圍圍。沒有南北北差異，以“一線一河”為中心，一線線即“噴水池池-大十字-大南門”三三大商圈節(jié)點(diǎn)點(diǎn)所連成的中中華路一線，，一河即“南南明河”。貴貴陽缺水，因因此沿河地段段二手房可達(dá)達(dá)12000元/平，其其它中心地段段一般在7000元/平平左右資料來源：貴貴陽市規(guī)劃局局、貴陽規(guī)劃劃設(shè)計(jì)研究院院1貴陽總體用地地規(guī)劃圖（2009-2020）老城小河龍洞堡金陽白云烏當(dāng)花溪小河、烏當(dāng)：貴陽最早的經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)落戶小河河，到現(xiàn)在片片區(qū)基本發(fā)展展成熟，配套套設(shè)施僅次于于老城，且承承接南明河的的部分河段，，房價(jià)在4000元/平平左右。烏當(dāng)當(dāng)區(qū)發(fā)展相對(duì)對(duì)緩慢，但有有溫泉資源花溪、白云和和龍洞堡：花溪是省政府府力推的發(fā)展展區(qū)，除了是是貴陽重要的的水源地，也也是風(fēng)景名勝勝云集之地，，目前正基于于原有院校形形成大學(xué)城。。白云有金陽陽阻隔，短期期內(nèi)非規(guī)劃重重點(diǎn)且沒有資資源優(yōu)勢(shì)。龍龍洞堡借機(jī)場(chǎng)場(chǎng)打造空港概概念，目前路路網(wǎng)基本完成成，擬建設(shè)““多彩貴州城城”主題公園園，將來定位位是物流+商商業(yè)娛樂金陽以其優(yōu)越越區(qū)位、較大大規(guī)模和平原原地形，贏得得市政府的全全力投入；但但由于缺乏產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和就業(yè)導(dǎo)導(dǎo)入，經(jīng)9年年培育，人氣氣仍然不旺1資料來源：貴貴陽市規(guī)劃局局、貴陽規(guī)劃劃設(shè)計(jì)研究院院金陽新區(qū)規(guī)劃劃圖（2009-2020）市政府全力打打造：2000年開開始的政府4大舉措：1.高規(guī)格格規(guī)劃、路網(wǎng)網(wǎng)和配套建設(shè)設(shè)（由規(guī)劃圖圖可知，路網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)和地塊塊功能分區(qū)非非常明確）；；2.市政府府搬遷（已遷遷完）；3.建立高新新區(qū)，并想方方設(shè)法從遵義義、安順等地地引企業(yè)入駐駐金陽；4.大量拍地地，引入外地地開發(fā)商，超超大盤開發(fā)當(dāng)前現(xiàn)狀和問問題：1.企業(yè)引入不成成功，本地也也少有大型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，僅憑市市政府搬遷不不足以帶旺這這個(gè)區(qū)域；2.前期資資金不足，低低價(jià)拍地給本本地開發(fā)商，，造成無序開開發(fā)，破壞區(qū)區(qū)域整體感，，拉低檔次；；3.后續(xù)續(xù)引入外地開開發(fā)商，如世世紀(jì)金源、新新世界、成都都遠(yuǎn)大、恒大大、綠地等，，起到一定促促進(jìn)作用。整整體看，區(qū)域域成熟尚待時(shí)時(shí)日?qǐng)D：金陽大道道上只有一輛輛小車在跑090722由于前期規(guī)劃劃缺乏前瞻性性，加上地形形限制，貴陽陽尚未形成像像樣的路網(wǎng)系系統(tǒng)，交通擁擁擠推升了老老城地段溢價(jià)價(jià)；未來東西西向輕軌和環(huán)環(huán)城快速路將將有效縮小地地域差異汽車保有量：全市機(jī)動(dòng)車車保有量40萬輛，和合合肥同級(jí)，絕絕對(duì)數(shù)僅北京京的1/9；；但相對(duì)200萬城區(qū)人人口和130平方公里建建成區(qū)而言，，已顯得非常常擁擠市內(nèi)交通：輕軌1號(hào)線(09年開工工，從金陽穿穿過老城到空空港)，加上環(huán)城高高速(07年年底開工)和和環(huán)城快鐵(09年開工工)，對(duì)形成成東西發(fā)展軸軸，拉動(dòng)各區(qū)區(qū)域均衡發(fā)展展將起重要作作用省際鐵路：5條國家級(jí)級(jí)高鐵經(jīng)過貴貴陽，已經(jīng)動(dòng)動(dòng)工的是貴廣廣高鐵，另外外4條分別前前往重慶、昆昆明、上海和和成都，高鐵鐵新客站設(shè)在在金陽預(yù)計(jì)09年動(dòng)工、、5年時(shí)間完完工1資料來源：貴貴陽市規(guī)劃局局、貴陽規(guī)劃劃設(shè)計(jì)研究院院貴陽道路交通通規(guī)劃圖（2009-2020）圖：擁擠的貴貴陽老城區(qū)090722龍洞堡老城金陽環(huán)城高速+環(huán)環(huán)城快鐵輕軌線示意貴陽在冶金、、化工、食品品醫(yī)藥和旅游游產(chǎn)業(yè)發(fā)展上上比較突出，，但從事高附附加值生產(chǎn)的的大型企業(yè)還還是偏少********************有色冶金：貴陽鋁土礦礦儲(chǔ)量占全省省80%，中中鋁貴州公司司是全國最大大的電解鋁生生產(chǎn)企業(yè)食品醫(yī)藥：貴州是全國四四大中藥材產(chǎn)產(chǎn)地之一；““老干媽”08年收入18億，是世世界最大的辣辣椒制品廠化工：全國最大的磷磷復(fù)肥基地貴陽產(chǎn)業(yè)布局局規(guī)劃圖（2009-2020）資料來源：貴貴陽市規(guī)劃局局、貴陽規(guī)劃劃設(shè)計(jì)研究院院、中國城市市統(tǒng)計(jì)年鑒2008煤化工示范基基地磷復(fù)肥示范基基地磷煤化工示范范基地國家高新產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)1%07年貴陽常常住人口392萬，其中中非農(nóng)人口179萬；地地州及外省人人口常來，但但轉(zhuǎn)為常住的的不多資料來源：各各地統(tǒng)計(jì)局***************************貴陽00-07年人口變變化（萬人））07年主要二二三線城市非非農(nóng)人口數(shù)（（萬人）96年，三縣縣一市并入貴貴陽，使戶籍籍總?cè)丝趶?20萬升至至300萬。。08年全市市戶籍總?cè)丝诳?60萬，，實(shí)際6城區(qū)區(qū)的戶籍人口口只有200萬00-07年年間，常住人人口增長緩慢慢（累計(jì)+6%）**1明本地居民雖雖然收入較較低，但敢敢于消費(fèi)**************************2007年年各城市人人均可支配配收入（元元）資料來源：：各地統(tǒng)計(jì)計(jì)局貴陽夜市1M型城市：：大部分收入入較低，少少數(shù)很高，，高到可以以去湯臣一一品買房（（6月左右右成交的11套住房房里有2套套是貴陽客客戶購買））夜市：夜市盛行，，晚上商圈圈的熱鬧程程度超出想想象，多數(shù)數(shù)四車道變變兩車道對(duì)知名品牌牌的熱情：：肯德基進(jìn)入入當(dāng)天排長長隊(duì)等候；；蘭蔻、雅雅斯蘭黛等等品牌一天天業(yè)績兩百百萬元，單單柜平均銷銷售額全國國第一房管處長的的笑話：貴陽人兜里里揣11塊塊錢，要花花10塊去去打車，剩剩下1塊還還要去搽個(gè)個(gè)皮鞋貴陽是全省省最大的消消費(fèi)性城市市，對(duì)地州州居民的吸吸引力很強(qiáng)強(qiáng)，加上旅旅游城市等等因素，推推高當(dāng)?shù)匚镂飪r(jià)水平資料來源：：各地統(tǒng)計(jì)計(jì)局由于社會(huì)消消費(fèi)品零售售總額包含含非本地居居民在當(dāng)?shù)氐氐南M(fèi)，，省會(huì)城市市零售總額額占全省比比例即可說說明它對(duì)其其它城市居居民的消費(fèi)費(fèi)吸引力全省的消費(fèi)費(fèi)中心：作為全省省商業(yè)最發(fā)發(fā)達(dá)的地方方，消費(fèi)氛氛圍濃厚，，拉動(dòng)地州州居民購買買力在貴陽陽集中釋放放。物價(jià)水平高高：根據(jù)草根調(diào)調(diào)研，貴陽陽物價(jià)超過過大多數(shù)省省會(huì)城市，，如出租車車起步價(jià)10元等**************************1*******************07年居民民儲(chǔ)蓄余額額（億元））由于日常消消費(fèi)已經(jīng)消消耗掉收入入的大半，，貴陽居民民儲(chǔ)蓄不多多；因而在在住房這樣樣的高總價(jià)價(jià)消費(fèi)面前前，對(duì)價(jià)格格高度敏感感**資料來源：：各地統(tǒng)計(jì)計(jì)局1貴陽歷史供供地量較大大，特別在在金陽，大大盤囤地現(xiàn)現(xiàn)象突出；；近期新增增供應(yīng)逐漸漸減少，以以金陽、烏烏當(dāng)為主********資料來源：：貴陽房地地產(chǎn)交易中中心貴陽年度土土地出讓面面積（萬平平米）2************盡管沒有官官方發(fā)布的的單幅土地地出讓面積積，但據(jù)實(shí)實(shí)地調(diào)研的的結(jié)果，目目前市場(chǎng)上上主要在售售和未售樓樓盤基本都都是大盤和和超大盤，，囤積的土土地較多供地政策方方面，全毛毛地出讓使使開發(fā)難度度增加，但但因此也能能獲得較低低地價(jià)；住住宅政策方方面，除了了預(yù)售款監(jiān)監(jiān)管外其它它管制較松松，08年年底還出臺(tái)臺(tái)了較大力力度的救市市措施*******************毛地出讓：貴陽政府府財(cái)政收入入低，無力力也不愿參參與拆遷、、修路等土土地一級(jí)開開發(fā)及配套套建設(shè)。一一方面，開開發(fā)商需要要面臨更多多的難題如如拆遷；但但另一方面面，也能獲獲得較低的的地價(jià)預(yù)售款監(jiān)管管：03年開開始監(jiān)管預(yù)預(yù)售款，主主要是首付付款進(jìn)入資資金專戶，，憑進(jìn)賬單單才能辦理理備案登記記其它管制松松：如調(diào)規(guī)劃劃、提前拿拿預(yù)售證、、90/70不嚴(yán)格格等比較常常見。預(yù)售售條件是形形象進(jìn)度到到1/3，，即高層出出裙房、多多層出1-2層即可可，也有很很多項(xiàng)目沒沒出地面就就開始預(yù)售售稅收減免：從09年年1月1日日起，降低低普通住房房標(biāo)準(zhǔn)，使使70%的的住房都?xì)w歸為普通住住房，新、、二手房都都能享受到到稅收減免免優(yōu)惠（如如普通住房房的契稅從從3%降至至1.5%，90平平以下首置置再降0.5%）團(tuán)購補(bǔ)貼：企事業(yè)單單位在金陽陽團(tuán)購住房房100套套以上的，，每套給予予1萬元財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房：規(guī)規(guī)模模不不大大，，09年年指指標(biāo)標(biāo)是是80萬萬平平，，到到目目前前上上市市量量不不足足1/3。。且且主主要要優(yōu)優(yōu)惠惠公公務(wù)務(wù)員員，，都都是是130平平以以上上大大戶戶型型，，比比市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)便便宜宜千千元元左左右右，，還還沒沒上上市市就就已已經(jīng)經(jīng)內(nèi)內(nèi)部部訂訂購購?fù)晖炅肆?，，老老百百姓姓基基本本買買不不到到（（房房管管局局領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)原原話話））2與其其它它主主要要二二三三線線城城市市相相比比，，貴貴陽陽住住宅宅投投資資和和新新開開工工面面積積的的絕絕對(duì)對(duì)數(shù)數(shù)較較低低，，但但增增長長很很快快主要要二二三三線線城城市市住住宅宅新新開開工工面面積積（（萬萬平平米米））貴陽陽02-07年年住住宅宅投投資資額額（（億億））************************主要要二二三三線線城城市市住住宅宅投投資資額額（（億億））貴陽陽02-07年年住住宅宅新新開開工工面面積積（（萬萬平平米米））數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：各各地地統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資和和新新開開工工面面積積范范圍圍為為市市轄轄區(qū)區(qū)2**************************)由于于供供地地量量大大，，住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)一一直直供供過過于于求求，，價(jià)價(jià)格格平平穩(wěn)穩(wěn)，，整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)容容量量在在300萬萬平平、、100億億左左右右。。經(jīng)經(jīng)歷歷了了08年年的的低低迷迷，，09上上半半年年成成交交放放天天量量（（已已超超過過08全全年年））****貴陽陽市市場(chǎng)場(chǎng)年年度度走走勢(shì)勢(shì)***********貴陽陽市市場(chǎng)場(chǎng)月月度度走走勢(shì)勢(shì)存貨貨：09年年6月月底底住住宅宅可可售售存存貨貨488萬萬平平米米，，以以09上上半半年年月月均均53萬萬平平米米的的成成交交量量計(jì)計(jì)算算，，去去化化期期約約9個(gè)個(gè)月月價(jià)格平穩(wěn)：08年貴陽陽受經(jīng)濟(jì)打擊擊小，成交量量主要由于居居民的觀望心心理而大幅下下滑37%，，價(jià)格沒有太太大變化，核核心地段房價(jià)價(jià)還有小幅增增長；但09年由于世紀(jì)紀(jì)城發(fā)力，成成交量占到全全市的1/3，其較低價(jià)價(jià)格拉低了整整體均價(jià)2資料來源：貴貴陽房地產(chǎn)交交易中心、合合富輝煌貴陽陽公司*******************分區(qū)域看，放放盤和成交都都集中在老城城區(qū)和金陽；；小河、烏當(dāng)當(dāng)次之；花溪溪和白云還有待開開發(fā)08-09H1分區(qū)域域市場(chǎng)走勢(shì)老城：客戶輻射范圍圍廣，地州縣縣客戶占半數(shù)數(shù)以上。價(jià)差差大，市區(qū)高端項(xiàng)目目價(jià)格均突破破7000元元/平，邊緣緣4000元元/平左右金陽：供應(yīng)量最大大的區(qū)域，以以全市和地州州公務(wù)員、企企事業(yè)單位團(tuán)團(tuán)購為主，由由于生活配套套極其缺乏，，入住率不高高小河：樓市起步較較早，目前不不論土地還是是住宅供應(yīng)較較少烏當(dāng)：主要依托溫溫泉，區(qū)內(nèi)樓樓盤檔次差別別大花溪：旅游資源豐豐富但規(guī)劃限限制也較多；；07年4月月起供地增多多，未來可能能成為熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域白云：相對(duì)獨(dú)立的的區(qū)域市場(chǎng)，，工業(yè)區(qū)污染染重，開發(fā)檔檔次較低，發(fā)發(fā)展空間有限限。例外是南南湖片區(qū)，依依托稀缺的水水景資源，匯匯聚了多個(gè)高高端項(xiàng)目，包包括5個(gè)別墅墅盤2資料來源：貴貴陽房地產(chǎn)交交易中心、合合富輝煌貴陽陽公司改善型需求為為主，主力戶戶型90-144平米、、單價(jià)3000-4000元/平米米；總價(jià)50萬元是重要要門檻，低于于50萬成交交占到70%**************************2資料來源：貴貴陽房地產(chǎn)交交易中心、合合富輝煌貴陽陽公司對(duì)價(jià)格非常敏敏感：盡管不乏非非常富裕的人人士，但貴陽陽大比例的成成交客戶只能能承受低總價(jià)價(jià)的住房，加加上不缺供應(yīng)應(yīng)，因此對(duì)價(jià)價(jià)格非常敏感感13%非本地客戶占占據(jù)半壁市場(chǎng)場(chǎng)；08年市市場(chǎng)下行期，，老城區(qū)客戶戶體現(xiàn)出較強(qiáng)強(qiáng)的剛性************08年成交客客戶分布****作為貴州最宜宜居和配套最最完善的城市市，貴陽對(duì)地地州客戶有很很強(qiáng)吸引力全市約40%購房客戶來來自地州（比比如安順軍工工企業(yè)在金陽陽購房多，都都勻振華等比比較有名的電電子企業(yè)陸續(xù)續(xù)搬遷到烏當(dāng)當(dāng)，推動(dòng)烏當(dāng)當(dāng)住宅市場(chǎng)））；15%來來自外省，其其中很多是原原貴陽人回鄉(xiāng)鄉(xiāng)，也有部分分是浙江、福福建在本地經(jīng)經(jīng)商后定居2資料來源：貴貴陽房地產(chǎn)交交易中心受大盤模式的的影響，市場(chǎng)場(chǎng)集中度非常常高。09上上半年銷量前前5的樓盤，，總成交占到到全市的55%，前10名占到67%。世紀(jì)城城、山水黔城城甚至成為全全國銷量冠軍軍項(xiàng)目名稱板塊環(huán)線成交面積(萬M2)成交均價(jià)(元/平)世紀(jì)城金陽板塊外環(huán)外1163,014山水黔城沙沖路板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)333,778金元國際新城金陽板塊外環(huán)外123,280中天世紀(jì)新城市中心板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)124,136大興星城小河板塊外環(huán)外9.22,806保利溫泉新城烏當(dāng)板塊外環(huán)外8.94,465興隆珠江灣畔小河板塊外環(huán)外7.83,504保利云山國際宅吉板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)7.44,419碧園花城小河板塊外環(huán)外6.53,082金陽新世界金陽板塊外環(huán)外5.03,74809上半年成成交量前10的項(xiàng)目（按按成交面積））資料來源：貴貴陽房地產(chǎn)交交易中心、易易居貴陽公司司3世紀(jì)城為09上半年全國國單盤銷量冠冠軍（面積和和套數(shù)）山水黔城為07年前三季季度全國單盤盤銷量冠軍（（面積和套數(shù)數(shù)）外地開發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐（集中在老城城區(qū)和金陽））提升了產(chǎn)品品品質(zhì)，加劇市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其其中，世紀(jì)金金源和保利建建立了較大的的品牌影響力力，也不乏恒恒大、綠地等等失敗案例備注：紅色為為在售項(xiàng)目，，藍(lán)色為未售售項(xiàng)目保利（260萬平平：O、U、、P、R、S）：5個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，其中3個(gè)位于烏當(dāng)當(dāng)區(qū)（一塊地地是基本農(nóng)田田），兩個(gè)位位于老城區(qū)。。據(jù)傳保利為為成功打入貴貴陽市場(chǎng)，和和貴陽神奇集集團(tuán)開展股權(quán)權(quán)合作，但仍仍有一個(gè)市中中心項(xiàng)目因拆拆遷問題而擱擱置恒大（30萬平：：B）：07年11月白白云區(qū)拿地，，因拆遷問題題擱置至今，，政府承諾修修路也沒有兌兌現(xiàn)綠地（28萬平：：D）：政府府承諾給3塊塊地，但多方方協(xié)調(diào)未果，，最后只在金金陽拿了一個(gè)個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目目，因片區(qū)人人口導(dǎo)入不足足暫時(shí)擱置新世界（300萬平平：C）：金金陽新世界項(xiàng)項(xiàng)目，在售世紀(jì)金源（600萬平平：J）：世世紀(jì)城項(xiàng)目，，持續(xù)熱銷另外，還有遠(yuǎn)遠(yuǎn)大（110萬平：H）），中國水電電（60萬平平：G、I）），中鐵（500萬平：：E、F、L），廣東利利海、天譽(yù)、、北京和泓等等外來開發(fā)商商AF13市區(qū)金陽BEDMLNIHGCTJSPQROU3典型項(xiàng)目之世世紀(jì)城：團(tuán)購購為主同時(shí)促促進(jìn)零售的銷銷售手法、加加上多項(xiàng)產(chǎn)品品特點(diǎn)超出客客戶預(yù)期，上上半年創(chuàng)造110萬平米米熱銷記錄概況：位于于金陽陽新區(qū)區(qū)、總總建面面600萬萬平米米營銷：靠團(tuán)團(tuán)購和和優(yōu)惠惠價(jià)格格（零零售價(jià)價(jià)3400元/平，，團(tuán)購購2800元/平））使人人氣和和信息息迅速速傳播播。在在貴陽陽和地地州，，用類類似潘潘石屹屹在山山西的的做法法，和和各大大企事事業(yè)單單位去去談產(chǎn)品：沒有有大的的硬傷傷。相相反，，大配配套、、綜合合體、、純板板樓、、大樓樓間距距、高高層觀觀光電電梯、、簡(jiǎn)裝裝等超超預(yù)期期的配配置，，使這這張““實(shí)惠惠牌””更具具說服服力寫字樓樓：也團(tuán)團(tuán)購，，1棟棟以2億元元價(jià)格格優(yōu)惠惠賣給給了金金陽區(qū)區(qū)管委委會(huì)，，換來來了金金陽區(qū)區(qū)的團(tuán)團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠政政策和和項(xiàng)目目容積積率的的調(diào)整整（從從2.5調(diào)調(diào)到4）；；1棟棟正和和南方方電網(wǎng)網(wǎng)在談?wù)劊?棟零零售（（單價(jià)價(jià)4500元/平）），基基本售售完成本：樓面面地價(jià)價(jià)400元元/平平，含含稅費(fèi)費(fèi)的綜綜合成成本2500元元/平平，這這和自自建工工程隊(duì)隊(duì)、裝裝修隊(duì)隊(duì)、產(chǎn)產(chǎn)品簡(jiǎn)簡(jiǎn)單復(fù)復(fù)制密密切相相關(guān)3觀光電電梯全板樓樓規(guī)劃劃大樓間間距非周末末、非非開盤盤的銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)超高層層寫字字樓和和酒店店已近近竣工工，增增強(qiáng)購購房者者對(duì)未未來配配套的的信心心資料來來源：：世紀(jì)紀(jì)城銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)調(diào)研、、合富富輝煌煌貴陽陽公司司典型項(xiàng)項(xiàng)目之之金陽陽新世世界：：“香香港地地產(chǎn)品品質(zhì)+全精精裝概概念””前前期吸吸引了了不少少客戶戶，但但交付付危機(jī)機(jī)后漸漸失客客戶信信任，，后期期銷售售不暢暢概況：位于于金陽陽新區(qū)區(qū)、總總建建面380萬平平米、、距世世紀(jì)城城不遠(yuǎn)遠(yuǎn)營銷：1期期價(jià)格格在4200元元/平平（毛毛坯））-5200元元/平平（精精裝））。重重點(diǎn)宣宣傳香香港開開發(fā)商商高品品質(zhì)和和全精精裝概概念，，樣板板房打打動(dòng)不不少客客戶，，同時(shí)時(shí)二十十輛大大巴往往返金金陽和和市區(qū)區(qū)（后后期承承諾增增至60輛輛作為為業(yè)主主班車車）、、和貴貴陽一一中合合辦國國際學(xué)學(xué)校等等，使使開盤盤熱銷銷交付危危機(jī)：由于于當(dāng)?shù)氐貨]有有匹配配的精精裝修修施工工隊(duì)伍伍，既既做不不到樣樣板間間展示示的效效果，，也控控制不不了大大盤的的精裝裝修體體量，，加上上一些些不誠誠信的的動(dòng)作作（比比如實(shí)實(shí)際衣衣柜比比樣板板間的的小很很多））等，，08年遭遭遇嚴(yán)嚴(yán)重的的交付付危機(jī)機(jī)，目目前已已取消消精裝裝銷售不不暢：：不敵世世紀(jì)城城的直直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，09年推推兩個(gè)個(gè)組團(tuán)團(tuán)共1400套套，還還剩600多套套3貴陽一一中是是本地地名校校通勤巴巴士兼兼看房房班車車資料來來源：：新世世界銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)調(diào)研、、合富富輝煌煌貴陽陽公司司典型項(xiàng)目之之保利溫泉泉新城：充充分把握客客戶分化特特征，別墅墅產(chǎn)品利用用溫泉資源源拉高價(jià)值值；高層產(chǎn)產(chǎn)品利用前前期積累口口碑和持續(xù)續(xù)營銷活動(dòng)動(dòng)，低價(jià)快快速走量概況：位于烏當(dāng)當(dāng)區(qū)、總建建面100萬平，保保利貴陽第第1個(gè)項(xiàng)目目1期產(chǎn)品：1期是進(jìn)進(jìn)入貴陽的的首批產(chǎn)品品，品質(zhì)感感強(qiáng)。獨(dú)棟棟（15000-18000元/平））和聯(lián)排別別墅（7000-8000元元/平）以以溫泉入戶戶為主賣點(diǎn)點(diǎn)，突出稀稀缺性將價(jià)價(jià)格拉高；；高層和洋洋房用心打打造贏得良良好口碑，，均價(jià)4000元/平2期產(chǎn)品：品質(zhì)明顯顯較1期降降低，但由由于1期口口碑、持續(xù)續(xù)的品牌營營銷活動(dòng)和和較低的價(jià)價(jià)格，仍有有不錯(cuò)的銷銷量31期獨(dú)棟別別墅15000-18000元/平1期高層和和洋房4000元元/平2期高層和和洋房起價(jià)3080元/平平均價(jià)3500元/平資料來源：：保利溫泉泉新城銷售售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研研、合富輝輝煌貴陽公公司典型項(xiàng)目之之保利云山山國際：產(chǎn)產(chǎn)品力明顯顯高于其正正常水平，，示范區(qū)、、樣板間、、戶型和登登山道可圈圈可點(diǎn)，但但由于地段段不受認(rèn)可可且通風(fēng)差差，難獲得得高溢價(jià)概況：云巖區(qū)邊邊緣、67萬平米大大盤，盡管管離省政府府近，仍是是貴陽人眼眼里的近郊郊區(qū)，保利利貴陽第3個(gè)項(xiàng)目(2號(hào)項(xiàng)目目擱置)營銷：前期宣傳傳5500元/平的的均價(jià)，實(shí)實(shí)際開盤3900元元/平起的的價(jià)格遠(yuǎn)低低于消費(fèi)者者心理價(jià)位位，成功熱熱銷產(chǎn)品：高標(biāo)準(zhǔn)打打造，品質(zhì)質(zhì)甚至強(qiáng)于于保利其它它核心城市市的產(chǎn)品，，示范區(qū)景景觀有打擊擊力，修了了登山棧道道，樣板房房做了十幾幾個(gè)，引入入高層的創(chuàng)創(chuàng)新戶型（（雖不一定定適用但貴貴陽少見））溢價(jià)難：盡管投入入大，但地地段不是傳傳統(tǒng)的核心心區(qū)，周邊邊環(huán)境較差差；加上是是在掏空的的采石場(chǎng)里里蓋房子，，通風(fēng)差，，目前均價(jià)價(jià)是4500元/平平3資料來源：：保利云山山國際銷售售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研研、合富輝輝煌貴陽公公司登山棧道樣板間示范區(qū)1示范區(qū)2典型項(xiàng)目之之山水黔城城：作為貴貴陽標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目，示范范區(qū)、售樓樓處極具打打擊力，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)受受到高度認(rèn)認(rèn)可，但限限于客戶對(duì)對(duì)地段的挑挑剔和價(jià)格格敏感度，，仍難獲得得高溢價(jià)概況：位于小河區(qū)區(qū)緊靠南明明河、總建建面110萬、07年前三季季度的全國國單盤銷售售冠軍營銷：整體定位位豪宅大盤盤，在示范范區(qū)、售樓樓處的打造造和營銷活活動(dòng)上可算算是做到極極致。4層層樓的售樓樓處金碧輝輝煌，三樓樓展示的巨巨幅青銅質(zhì)質(zhì)感的貴州州微縮地圖圖很震撼，，電梯里裝裝大水晶燈燈。不僅在在地州拉團(tuán)團(tuán)購，甚至至到省外如如重慶、深深圳進(jìn)行團(tuán)團(tuán)購?fù)平?。。?jù)傳營銷銷費(fèi)率高達(dá)達(dá)10%，，后續(xù)問題題不少產(chǎn)品：整體規(guī)劃劃和產(chǎn)品形形態(tài)都類似似星河灣（（梁上燕等等人操過盤盤），品質(zhì)質(zhì)感強(qiáng)，是是貴陽的標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目溢價(jià)難：盡管豪宅宅定位，但但由于客戶戶對(duì)地段和和價(jià)