28個商業(yè)地產(chǎn)銷售中的技巧和話術(shù)

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1，客戶看中的寫字樓的產(chǎn)權(quán)不明晰怎么辦？

回復：產(chǎn)權(quán)不明晰的時候，會導致好多交易糾紛，所以在這進修首先要弄領(lǐng)會客戶的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，是否擁有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)？假設(shè)只是擁有的使用權(quán)，那么只能租賃，不能出售和添置，在租賃的過程中寫領(lǐng)會產(chǎn)權(quán)問題的定位，假設(shè)由于產(chǎn)權(quán)的問題導致的糾紛，業(yè)主理應承受什么樣的違約責任，同時，假設(shè)該棟寫字樓內(nèi)有其他住戶。理應設(shè)法了解一下其租賃狀況，然后在交易的過程中，將風險告之客戶，申明作為中介公司不承受相關(guān)責任。以免將來展現(xiàn)訴訟或糾紛。

2，客戶的付款方式和業(yè)主的要求無法統(tǒng)一怎么辦？

回復：在交易的過程中，存在這些問題很正常，先弄領(lǐng)會交易雙方的底線，找出一個估計雙方可能采納的解決方案，然后將客戶和業(yè)主分開談判，將對方的意圖和底線再行壓仰一點，然后探索一下其回響，看看畢竟能讓步多少，找出對于雙方交易中各自認可或有利的片面，加以推銷。逐步使雙方的立場趨于接近。

3，一套升值潛力很好的商業(yè)鋪面或商業(yè)地產(chǎn)，房主不容許和中介打交道怎么辦？

回復：客人怕中介無非兩個理由，1，怕受到不停的電話等騷擾，2，怕中介在中意吃差價和繳納中介費用。

1）照實禮貌的告之客戶，自己是專業(yè)正規(guī)的中介公司經(jīng)紀人，房子是大件商品，由于房主不是專業(yè)人員，可能對市場的行情和定價不是很熟諳，假設(shè)定高了，賣不出去，賣低了，房主會有很大損失。

2）而且只要你簽署了獨家囑托合同，除了我們和你有必要的溝通外，一般不會再打攪你。而他不現(xiàn)在這樣，不停地要接一些客戶地接洽電話和一些中介公司的電話，受到的騷擾可能會更大。

3）房主的網(wǎng)絡斷定沒有中介公司的業(yè)務網(wǎng)絡廣泛，假設(shè)靠房主的一下自己發(fā)布的消息，房子可能在相當長的時間里面賣不出去。對于房主的精力和時間都是一個考驗，而通過中介公司的平臺，廣告和銷售網(wǎng)絡，能急速找到目標客戶。將房子售出，而他現(xiàn)在假設(shè)售出，好象是守株待兔。

4）房子交易有一個繁瑣的流程，牽扯到好多相關(guān)證件，假設(shè)房主不好好把關(guān)，不熟諳流程，可能會展現(xiàn)糾紛甚至是上當受騙。那樣房主就得不償失了。同樣，作為買主客戶一方，也有同樣的憂慮，缺少第三方溝通協(xié)調(diào)，就會展現(xiàn)僵局。

5）有了中方大量的時間和精力。

6）關(guān)于中介服務費用，有好多種做法，由買主支付，買賣雙方各支付一半或者房主承受。但是請房主相信，即使服務費是由他來支付，我們也會將他房子賣一個適合的價錢，相比那百分之幾的中介費，房主還是利益增加了，而不是裁減了。通過以上各種說辭，來讓房主把房源交給中介公司操作。

4，租售商業(yè)地產(chǎn)要留神哪些因素？

回復：要看相關(guān)的手續(xù)是否合法、是否齊全；二手商鋪，它要出售的時候根本上全體的手續(xù)理應是齊全并合法的，房產(chǎn)證也辦下來了。由于交易金額大，最好請專業(yè)律師參與。買賣二手商鋪其次個要考慮的因素就是價值的評估，畢竟理應值多少錢。是通過專業(yè)的評估機構(gòu)去參與整個交易的過程，商鋪價值值多少錢，站在市場的角度舉行一個定量的評估。交易契稅由誰來承受？商業(yè)地產(chǎn)的價值因素：空間和人流以及購物環(huán)境。一是地點，商業(yè)地產(chǎn)工程的地域性很強，不同地點的人流和車流是不同的，就會有不同的商業(yè)空氣。二是設(shè)計，這是一個商業(yè)工程的硬件因素，設(shè)計要分外合理，這是極其重要的，假設(shè)一個商業(yè)工程即使有了很好的地理位置，但設(shè)計師在設(shè)計整個工程的人流、環(huán)境和交通做得不好，就會影響到整個工程的人氣和告成與否。三是經(jīng)營，這是一個商業(yè)工程的軟件要求。是出租、出售還是租售結(jié)合，都要求有特別周密的考慮。周邊物業(yè)是否成熟。

5，如何為投資商業(yè)地產(chǎn)客戶做好投資價值分析？

回復：

1，一個區(qū)域的升值潛力。評價一個商鋪的升值潛力，不能看它的今天，要看未來區(qū)域市場5年、10年規(guī)劃和動態(tài)的變化。

2，理性的對付產(chǎn)品升值的潛力和租金的漲幅。

3，商業(yè)投資理念的程序是理應對付商業(yè)所屬的區(qū)域是什么樣的人群，反推這個區(qū)域的經(jīng)營者理應是誰，經(jīng)營什么樣的產(chǎn)品，進而推到什么會來買。消費者是誰、經(jīng)營者是誰、添置的投資者是誰。

4，還是要看商圈的服務半徑。假設(shè)一百萬平米的商業(yè)地產(chǎn)，在一個相比較較偏遠的區(qū)域，他的商業(yè)價值只服務半徑會很大，

5，消費者要找分外好的位置，包括歷史因素、交通因素、聚集有效消費群的因素。要有好的開發(fā)商，開發(fā)商要認同商業(yè)地產(chǎn)是他開發(fā)企業(yè)的目標，開發(fā)商要有專業(yè)的團隊。有好的經(jīng)營管理公司。6，考察周邊商業(yè)租金收益，同售價對比折算出回報率，通常來說，投資人的期望是10年收回投資。

6，由于業(yè)主的理由導致相關(guān)條件和開初承諾的不一樣，客戶要求退定怎么辦？

回復：首先和客戶舉行溝通，了解客戶退訂的理由畢竟是什么問題，然后看看和開初的承諾的相關(guān)條件有多少差距。然后先和業(yè)主溝通，看看有沒有補救的條款或者在其他方面的一些讓步的可能，由于由于業(yè)主的理由導致承諾無法兌現(xiàn)，所以在這一點上要取得業(yè)主的認可，并可以因此為借口，扶助客戶取得相關(guān)利益。報告客戶，由于最先房主的承諾沒有兌現(xiàn)，所以我們會朝著對他有利的地方來幫他交涉，同時指出房源的高性價比和整體優(yōu)點，讓客戶感覺即使房主沒有兌現(xiàn)相關(guān)承諾，這套房源也是物有所值。

6，租賃或添置寫字樓通常要幫客戶考慮那些方面？

回復：第一、公司自身狀況，包括公司的資金籌劃、開支預算等。中小企業(yè)貸款難是眾所周知的問題，資金本來以慌張，好鋼要用到刀刃上，怎能有來買房呢。況且在售工程大多是期房，在付出大筆的首付后還要交租金，實在不劃算。其次、公司未來進展處境。作為新經(jīng)濟的主體而言，中小企業(yè)的成長性很好，假設(shè)經(jīng)營狀況良好，短期內(nèi)規(guī)模以會擴大，買房以會成為"籌劃趕不上變化'的活生生的實例：假設(shè)如意的話，倒閉破產(chǎn)也不是沒有可能有的，莫非交著每月每平方米3元的物業(yè)管理費當"寓公'嗎？第三、物業(yè)的保值與增值。A、以出售為主的物業(yè)不利于后期物業(yè)管理，過多的投資型客戶添置物業(yè)，會給后期的運營和物業(yè)管理帶來干擾，使得整個大廈難以保值。B、投資者之間會引發(fā)出租競爭，彼此壓價，在此時租房是最劃算的。C、物業(yè)產(chǎn)品更新速度快。物業(yè)落伍速度與新增供給量是客戶添置時務必考慮的兩大因素。第四、周邊客戶資源的處境。第五、物業(yè)本身檔次或管理狀況。物業(yè)本身檔次或管理狀況物業(yè)對企業(yè)形象有很大影響，但是過分追求高檔次或儉約本金追求價格低廉，可能對公司的經(jīng)營及管理都產(chǎn)生不良的影響。第六、應充分崇敬員工對辦公地點的觀法。由于辦公場所的選擇，可能導致員工個人的交通、午餐等本金增加，影響員工的工作效率，等于變相的增加本金。

7，如何探索有價值和潛力的商業(yè)地產(chǎn)房源？

回復：不成忽略小環(huán)境商業(yè)小環(huán)境，主要是看其內(nèi)部環(huán)境是否協(xié)調(diào)、物業(yè)管理是否模范等。一個好的商業(yè)地產(chǎn)工程首先要具備統(tǒng)一的街區(qū)形象，在商業(yè)的業(yè)態(tài)互不沖突的前提下，能夠彼此協(xié)調(diào)，共同帶動其穩(wěn)步進展。因此選擇一個好的鄰居也是商業(yè)地產(chǎn)投資人關(guān)鍵。假設(shè)在一家時尚前衛(wèi)的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰居，想必對其經(jīng)營及銷售確定有所影響。而物業(yè)管理更是投資商業(yè)地產(chǎn)不應忽略的實質(zhì)問題。一個擁有良性物業(yè)管理模式的地產(chǎn)公司不僅可以得志商家日常所需，還可以創(chuàng)造一個良好的銷售環(huán)境。因此在投資商業(yè)地產(chǎn)中，不僅要看好其周邊環(huán)境，也不理應疏忽其內(nèi)在環(huán)境的細節(jié)。臨街商鋪潛力大商業(yè)地產(chǎn)的布局布局大體以商廈和臨街商鋪等形式為主。商廈具有規(guī)模大、密度高等特點，所以較為適合從事服裝、飾品、打扮品、小商品等業(yè)態(tài)形式，但缺乏自由的經(jīng)營時間且很難形成自身的品牌形象，適合小型商業(yè)地產(chǎn)的短期投資。而臨街商鋪那么制止不大型商廈的種種弊端，擁有較大的進展空間，輕易樹立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消費群，符合穩(wěn)中有降種業(yè)態(tài)類別的需求，富有較強的生命力，更適合大、中型商業(yè)地產(chǎn)的長期投資，如餐飲、消遣等。因此近年來商鋪一向深受業(yè)界人士的關(guān)注。尤其是臨街商鋪，在今后的政府規(guī)劃和商業(yè)設(shè)施創(chuàng)辦中，臨街商鋪將不再審批、興建，所以對于一個成熟商圈來語，超值的臨街商鋪隱匿著無限潛力。成熟社區(qū)是根基鄰里型購物中心已經(jīng)成為興隆國家?guī)缀趺恳粋€社區(qū)都有的流行商業(yè)形態(tài)，主要為周邊居民日常生活、休閑供給最大便利。街區(qū)式的商業(yè)布局、天井式的共享空間、循環(huán)式的人滾動線構(gòu)成的豐富多元的賣場空間，形成一個固定消費網(wǎng)。因此選擇一個成熟社區(qū)也是商業(yè)地產(chǎn)投資中至關(guān)重要的。它不僅抉擇不其客流量的大小還抉擇不其消費水平的上下。

良性循環(huán)是關(guān)鍵開發(fā)商合理的商業(yè)動作，也是商業(yè)地產(chǎn)投資的又一著眼點。良性循環(huán)的動作模式，不僅能形成統(tǒng)一的商業(yè)形象，創(chuàng)造良好廣告效應從而提升該地段的價值，帶動超高人氣，而且還能促進其未來的穩(wěn)步進展。留神制止弊端目前商業(yè)地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)均有一些不健康的因素，如近期往往展現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)分割以給商業(yè)地產(chǎn)帶來不眾多弊端，使其管理難以統(tǒng)一，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，得不到品牌做憑借，投資風險較大，租金呈混亂狀態(tài)。其不穩(wěn)定性使商家在無意識間流失不固定消費群體，往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網(wǎng)，進而縮短不其進展進程。產(chǎn)權(quán)出售那么打破不這一難堪境地，使其成為商家的固定財產(chǎn)，不僅可以舉行長期維護，建立自己獨特的經(jīng)銷風格，博得宏大消費者的感性熟悉，在確定的根基上舉行穩(wěn)步進展，還可將其舉行轉(zhuǎn)讓、租賃，獲取更多的產(chǎn)業(yè)價值。因此在商業(yè)地產(chǎn)投資份額中，產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)投資是相對穩(wěn)定的。

商業(yè)管理抉擇升值空間在商業(yè)地產(chǎn)投資中人們往往提防地段、周邊環(huán)境及投資金額，很少去關(guān)切其商業(yè)管理。殊不知商業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)投資中也存在較大的升值空間，統(tǒng)一的形象定位，業(yè)態(tài)的合理區(qū)隔，模范的物業(yè)管理模式都能促進商業(yè)的穩(wěn)步進展，制止商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂你堪。定期的整合推廣，更帶動不其超大客流量，鞏固其企業(yè)實力。故此選擇一個商業(yè)管理成熟的商業(yè)地產(chǎn)工程也是投資首要考慮的問題。

8，客戶囑托的門面房是私建房，沒有合法手續(xù)，但是可以營業(yè)，這時候怎么辦？

回復：首先將房屋的屬性和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的實際處境報告租戶，不要隱瞞，以免將來引起糾紛，在雙方簽署的協(xié)議中，屬于私建房的性質(zhì)理應來表達，讓客戶自己斟酌其中的風險，回避中介的相關(guān)責任。同時，在協(xié)議承租期內(nèi)，要簽訂好雙方的違約責任，一般門面房做生意，都會先行投入資金裝修，不確定的因素展現(xiàn)后，對于租戶而言，是一種損失。所以要在協(xié)議中有所表達，在承租過程中，可以去相關(guān)規(guī)劃部門不解此地區(qū)的規(guī)劃狀況，告知客戶。同時，在付款方式上可以建議客戶采取更加生動務實的付款方式，盡量減低經(jīng)營風險。

9，客戶看中的鋪面價格與業(yè)主談不攏怎么辦？

回復：很正常，經(jīng)紀人在鋪面囑托之后，理應對周邊的商鋪整體價格和市場環(huán)境有一個細致的不解，做到心中有數(shù)，首先和房主商談，探尋房主的最低底線，在必要的時候可以提出周邊鋪面價格比較，讓房主知道經(jīng)紀人對于市場和價格的不解，這樣，在談判中可以處于有利的位置。以房主的底線為根基，探尋客戶的心理底線和最高出價，把業(yè)主囑托的鋪面和周邊的鋪面價格做一個橫向比較，表示給客戶，讓客戶知道經(jīng)紀人提出的價格的合理性。然后逐步讓雙方的立場趨于接近。雙方分歧的片面沒有關(guān)系，可以相互以房屋的優(yōu)劣勢逐步讓雙方采納，對于業(yè)主，要多語鋪面的劣勢，對于客戶，正好相反，說優(yōu)勢，這樣經(jīng)紀人可以在一個中立的立場上不解雙方的對于價格的心理采納狀況。最終撮合成交。

10，簽二手寫字樓或者商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同要留神什么？

回復：要留神一下這些方面：答：

（1）買賣雙方的名稱要按身份證明標準名稱填寫；

（2）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)需教研室領(lǐng)會座落、棟號、房號、產(chǎn)權(quán)證號碼等；

（3）建筑面積、一樓或頂層是否包括花園和天臺面積；

（4）交易的幣種、金額、付款方式等；

（5）商定付款時間、過戶時間和交接時間；

（6）煤氣、水電過戶費用等處境都要商定領(lǐng)會。作為中介要扶助買主把握好這些關(guān)。

11，鋪面轉(zhuǎn)讓原租戶要求附帶設(shè)施轉(zhuǎn)讓，但是客戶以自己不經(jīng)營類似生意不同意怎么辦？

回復：首先和房主溝通，附帶設(shè)施轉(zhuǎn)讓有其不合理的地方，客戶添置的是鋪面，不是附帶設(shè)施，然后看看附帶設(shè)施的整體狀況做一個評估，看看有沒有其他適合的處理手段，譬如經(jīng)紀人可以找人賣掉。然后看看客戶的態(tài)度是否很堅決。假設(shè)客戶堅決不要，那么只能另外想手段。同時，作為經(jīng)紀人要做好2種打定，1，交易不成時，為囑托鋪面找尋有同類經(jīng)營需求的客戶，為客戶找尋其他適合符合其要求的沒有附帶設(shè)施的鋪面供客戶參考。即使在交易不成的處境下，也不成放棄客戶和鋪源。

12，商業(yè)地產(chǎn)客戶要求提前退租，解除合同怎么辦？

回復：不解領(lǐng)會客戶真正退租理由，是否由于和業(yè)主的沖突還是其他方面的問題，看看有沒有適合的解決方案，將解決方案提出，看看雙方的采納程度，假設(shè)雙方協(xié)商不成的話，按照雙方簽署的協(xié)議內(nèi)容執(zhí)行，假設(shè)雙方在協(xié)議中沒有規(guī)定提前退租的賠償條款，那么由中介經(jīng)紀人幫雙方撮合其糾紛和分歧的地方?？纯醋鈶舻馁r償?shù)拙€，或者其它經(jīng)濟補償方式，同時，和業(yè)主協(xié)商，爭取讓業(yè)主同意將該地產(chǎn)重新囑托給中介公司代理銷售。

13，商鋪的投資法那么是什么？

回復：投資法那么之一：摸清城市進展規(guī)劃。

城市進展規(guī)劃是影響商鋪地段價值的重要因素，一個本來位置較偏的商鋪可以由于地處地鐵出口而價值倍增，一個位于商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)也可能由于新修的立交橋而敗落。因此，多關(guān)注城市規(guī)劃政策，對降低投資風險、提升升值空間大有裨益。投資法那么之二：重視經(jīng)營管理水準地段一致，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營管理水準抉擇的商鋪價值的上下。投資商鋪，確定要選擇有統(tǒng)一強大經(jīng)營管理才能的開發(fā)商。投資法遇這三：關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)才能，套現(xiàn)才能是評估商鋪價值的重要指標。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨立、租客如去的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選，這處商鋪一鋪一商戶，投資者可以順遂實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、實現(xiàn)告成套現(xiàn)，在商業(yè)旺區(qū)內(nèi)業(yè)主還可以向租戶收取高額的"創(chuàng)辦費'或"頂手費'。經(jīng)營權(quán)不獨立、一個商戶對應好多業(yè)主的商鋪，一旦展現(xiàn)租賃沖突等糾紛，將極大增加套現(xiàn)風險。投資法那么之四：評估行業(yè)進展?jié)摿ν顿Y商鋪，選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)分外重要。行業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競爭的商業(yè)難以維持穩(wěn)定和獲得堅持的租金，因此倒閉或轉(zhuǎn)告的風險也會加大。另外，投資者還可通過互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)書籍等評估所投資商鋪的行業(yè)進展?jié)摿?，作為投資決策的重要依據(jù)。投資法那么之五：調(diào)查租金成長空間租金直接抉擇投資回報率，租金的成長空間抉擇商鋪的升值潛力。投資法那么之六：選擇高質(zhì)量舫，高質(zhì)量的租戶，可以承受更高的租金，可以簽訂更長、更穩(wěn)定的租期，也擁有更好的誠信度。對于投資期樓的投資者，在投資之前確定要不解商鋪是否已出租、租戶質(zhì)量如何，這些都是必要的程序。一個商鋪地段再好但出租不出去，也是沒有投資價值的。作為一個中介經(jīng)紀人，要充分了解上述問題和因素，這樣才能給站在客戶的角度上，為客戶供給一個符合要求的商業(yè)地產(chǎn)。

14，如何幫客戶買賣二手商鋪？

回復：商鋪投資不同于住宅，由于占用資金大，風險也很大。而且商鋪受周邊環(huán)境、經(jīng)營工程的影響而租金、售價都會有很大送別，需要客戶多渠道考察贏利處境，不宜盲目出手。另外商業(yè)地產(chǎn)投資熱也對中介機構(gòu)的服務提出了高要求，要求中介能供給較為專業(yè)的理財指導。理應從以下幾個方面來了解：

第一，要看相關(guān)的手續(xù)是否合法、是否齊全；二手商鋪，這要出售的時候斟酌上全體的手續(xù)理應是齊全并合法的，房主證也辦下來了。由于交易金額大，最好請專業(yè)律師參與。

其次：買賣二手商鋪其次個要考慮的因素以是價值的評估，畢竟理應值多少錢。

第三：以是交易的相關(guān)稅費和中介費用要提前商定好。

第四：二手商鋪的價值測算，它的價格可以通過目前的租金收益舉行測算，可以完全按照自己的投資偏好舉行一項長期的投資。告之客戶，它的價格或者價值相比較較明朗，不像一手商鋪，包裝、炒作的成分好多。

第五：商鋪使用年限是40年，幫客戶做好價值回報和投資測算。一般商鋪的投資回報率在510%之間。

15，商鋪投資的訣竅是什么？

回復：1、超前意識瞄準新區(qū)、輕軌、地鐵

所謂超前意識，以是要擅長瞄準新建市場。一般來語，新建市場商鋪的出售價格比老市場要低廉大量，假設(shè)到有進展?jié)摿Φ男率袌鲑徶蒙啼?，那么投資少、升值潛力大。譬如，在遠離市中心的一些新開發(fā)的城區(qū)中，一般房產(chǎn)商在開發(fā)臨街住宅時，大都有確定量的經(jīng)營門面供出售。另外，一些地鐵、輕軌或新辟公交車延遲線的車站鄰近，今后的人氣也會聚集，可作為投資機遇好好把握住。

2、搶占要地核心圈屋

投資小型商鋪，首要考慮的因素便是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口布局、日均人流量、消費才能、消費布局、商業(yè)網(wǎng)點數(shù)及配套施設(shè)等。一般來說，商業(yè)圈半徑在450500米之內(nèi)為核心圈層；半徑在1公里左右為中心圈層；公交線路可以延遲到達的區(qū)域為次中心圈層；整個城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)為外圈層；與該城市有緊密地域經(jīng)濟聯(lián)系的城市為區(qū)域影響圈層。

按照這樣的商業(yè)地域圈層劃分標準，對于小型商鋪地點的選擇起抉擇性作用的商圈應為核心圈層，其次是中心圈層和次中心圈層，而外圏屋和區(qū)域影響圈層那么幾乎可以不予考慮。由于不同的商圈性質(zhì)及發(fā)育程度，將直接影響到未來商鋪的經(jīng)營收益水平及場地租金。

3、因地制宜特色專營

（1）車站鄰近火車站，長途汽車站鄰近是往來旅客集中的地區(qū)，是適合商店開業(yè)之地，過往旅客商品雖然分外廣泛，但大多還是以添置不費時間、輕易攜帶的商品為主。由于人流量大，這一地段商業(yè)價值較高，尤其適合經(jīng)營食品、生活用品等。

（2）商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)地段是居民購物、閑聊、逛街、夢想場所，也是業(yè)的最正確地點?？墒?，該地段費用高、競爭性也強，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮明天性特色的商店及進展。該地段是消遣、旅游地區(qū)，顧客消費需求主要在消遣、休閑，故適合經(jīng)營食品，消遣和生活用品等。

（3）住宅區(qū)地段該地段的顧客是住宅區(qū)和鄰近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時間那么包括家庭其他成員。這一地段的特征是，日常生活用品消費量大，凡能給家庭生活供給獨特服務的商店，都能獲得較好的進展。

（4）市郊地段現(xiàn)在由于城市的急速進展和車輛的大量增加，市郊地段商業(yè)價值正在上升。這一地段的特征是：主要向駕駛各種車輛的人供給生活、休息、消遣和修理車輛服務。

16，扶助客戶投資商鋪時要留神什么問題？

回復：1、實時了解市政規(guī)劃在抉擇投資商鋪之前應去市政規(guī)劃部門了解一下該商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃。大致估算投資回報率。目前市場中，假設(shè)年回報率能達成8%10%，那么值得投資。

2、了解其使用年限添置二手，須測驗其使用年限。因商鋪只有40年使用權(quán)，投資的話須考慮這個因素。

3、調(diào)查周邊行情在選擇商鋪時，還要考慮它的價格因素。由于商鋪有其自身特點，商鋪的價值是由現(xiàn)有的和潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的，諸如商業(yè)空氣、人流、適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。

4、關(guān)注商鋪使用率大型購物商場的商鋪使用率都很低，根本在50%左右。越是大弄商場，其公共空間以會越多，譬如走廊、通道休息區(qū)、局部挑空空間等。這些公共面積的增加會使購物環(huán)境更舒適，吸引更多的顧客。假設(shè)商場的公共空間有限，使用率會高，可容納消費者的空間自然以裁減了，其人流量以會受到限制，從而影響商場的經(jīng)營效果。

17，如何幫客戶挑揀值得投資的二線商鋪？

回復：二線商鋪的回報很吸引人，投資潛力也較大，但也不成盲目入市。專業(yè)人士建議從事該類投資的人理應留神以下幾個方面：

1、首先考慮的理應是投資回報和問題。在投資前心目中要先設(shè)定自己夢想的投資回報值，再抉擇投資預算的多少，做到有的放矢。2、投資者如何能合理評估自己所先商鋪的投資回報特別關(guān)鍵。首先對周邊的市場確定要有較深入的了解，摸清周邊商鋪的售價及租價水平，亦可再聽聽投資專業(yè)人士的建議，精心入市。3、商鋪的產(chǎn)權(quán)確定要了解明顯，到房管局查冊的程序必不成少，否那么可能投資不成還惹下一堆麻煩。4、二線商鋪最大優(yōu)勢是售介比傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪低廉不少，但選擇二線商鋪時還是要立足于回報率。假設(shè)租金回報不高，以算物業(yè)售價更加低廉，也并不見得就值得入市。

18、小區(qū)底層商鋪的投資價值及留神事項是什么？

回復：小區(qū)住宅底層商鋪的投資價值在哪里？

住宅底商的目標客戶主要以社區(qū)居民為主，假設(shè)是繁華地段的社區(qū)還將包括周邊居民，甚至區(qū)域消費者。因此，投資這類商鋪時要精心判斷哪個位置的鋪面客流量最大、對比大、但需要留神的是，不能夠?qū)⑷肆髁垮e誤的判斷為客流量。其次，底商大多是環(huán)繞小區(qū)而建，商鋪的價值與所處位置有很大關(guān)系，一般小區(qū)出入口是最貴的位置，或者是沿著城市交通道路的底商價格也對比高。由于住宅底商主要服務于隸屬的社區(qū)，所以交通條件對商鋪價值的影響不是很大。但是停車條件還是值得重視的，由于餐飲業(yè)尤其是中等規(guī)模的餐飲業(yè)是底商的主要客戶。住宅底商一般服務對象是社區(qū)內(nèi)的住戶，因此經(jīng)營的業(yè)態(tài)一般應選擇生活日常用品，餐飲及相關(guān)服務。住宅底商必然會受隸屬工程的影響，假設(shè)隸屬住宅工程定位高，規(guī)模大，這些商鋪就值得作為投資選擇。就前者而言，住宅底商工程的投資形式、定位、管理水對等，對商鋪的價值影響是不言而喻的。商鋪投資者在舉行住宅底商投資時，須領(lǐng)會，住宅底商初始售價是否反映了商鋪現(xiàn)狀客觀價值，而不是經(jīng)過開發(fā)商、銷售先生/小姐等對該社區(qū)商鋪包裝后、偏離了商鋪真正價值的價格。能否將社區(qū)商鋪包裝的因素合理剔除，制止以熱炒過的價格成交，將是商鋪投資者最需要機警的內(nèi)容。商鋪價值一旦被開發(fā)商所透去，商鋪投資者的投資會遭遇損失。住宅底商作為市場根基最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風險相比較較低，空租率對比低，租金收益可以得到保證；另一方面，假設(shè)住宅工程規(guī)模大，居住人口消費才能強，其投資收益可以很好得到保證。

19，如何幫客戶探索萬元以內(nèi)月租的商鋪？

回復：在哪里探索投資總額不高，月租能保持萬元左右的鋪位呢？二線地段的街鋪；長線投資者亦可以考慮新興區(qū)域的商鋪。大型社區(qū)商鋪；社區(qū)商鋪作為樓盤的配套；并不是進展商的主要投資，定價不會太高，符合小投資的.考慮到時間和距離問題，社區(qū)業(yè)主的日常消費都在小區(qū)內(nèi)完成；故只要經(jīng)營日常生活必需品，如士多、美發(fā)、洗也店、西餅店、美容店等，人流得到保證，商鋪的經(jīng)營會較夢想。市中心裙樓商鋪；好多市中商鋪雖然開發(fā)多年，但照舊空置，其理由之一是由于開初進展商散賣出去，難以統(tǒng)一經(jīng)營，無法形成商業(yè)空氣。隨著"住宅禁商'的實施，相信有一些空置的裙樓商鋪有可能被盤活。若選擇該類商業(yè)鋪，結(jié)果選擇一些商業(yè)中心區(qū)域與商業(yè)旺地貫穿。裙樓鋪的經(jīng)營假設(shè)可起到吸引人流的作用，可經(jīng)營、裝飾等行業(yè)。大型純商場非首、二層商鋪；這類商鋪雖然人流不及首、二層，但租售價格也明顯較首二層要低，同時，大商場有統(tǒng)一的經(jīng)營管理，旺場有保障。但選擇這類商鋪，要留意商場的整體規(guī)劃主題、鋪位的位置，還要留意實用率和管理費等支出。在商場中經(jīng)營，商鋪要采取特色和差異化路線。

20，社區(qū)商鋪投資價值分析和考慮因素有哪些？

回復：

一、投資總額較小，易于介人。具投資潛力，理由分析：1，本來的售價較低，升值潛力較大，2，產(chǎn)阻才能雖低，但收益穩(wěn)定。

二、添置社區(qū)商鋪的考慮因素

1，社區(qū)物業(yè)升值是主要在于其物業(yè)屬性，而非商業(yè)屬性（租金等）。

2，初期增值因素包括商鋪的數(shù)量、面積、戶型、總價、位置等。

3，從期鋪到現(xiàn)鋪的投資跨度一般達成316個月，其中有幾個商鋪漲價的時機點：（1）物業(yè)實際交房（2）出大產(chǎn)證（3）辦理小產(chǎn)證

4，根據(jù)商鋪價格升值走勢圖，商鋪物業(yè)在開頭階段的漲幅最大，社區(qū)成熟階段，的經(jīng)營會相對穩(wěn)定，這也是較好的換手時機。

5，社區(qū)商鋪業(yè)種的分布與社區(qū)檔次關(guān)聯(lián)度不大。

九、稅費問題

假設(shè)一個商鋪200萬買進，250萬賣出，經(jīng)過計算，所繳稅費的最大值為21萬。但也有些客戶走捷徑，能夠大幅裁減稅費由于各個城市的政策不同，有些區(qū)夢想激勵商鋪和辦公樓的交易，所以把稅費壓低。

23，經(jīng)紀人扶助客戶測算商鋪客流量的方法是什么？

回復：在商鋪投資過程中，商鋪投資者需要對商鋪的客流量做出測算，概括測算方法如下：

1、預料銷售額：籌劃本金與期望利潤相加計算；

2、產(chǎn)品添置數(shù)量：預料銷售額/產(chǎn)品單價；

以上海浦東世紀大道浦電路口正在推出的"國際金融家'裙房商鋪為例：

首先，假設(shè)幾個閱歷數(shù)據(jù):

1）、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營服裝的商鋪，顧客流失比例為70%.

2）、進入該店的顧客中，其中有15%會有添置行為，即顧客添置比例為15%.

3）、該店的物業(yè)租金為300元/平方米/月30平方米=9000元/月。

4）、行業(yè)利潤率（業(yè)主期望回報率）為30%然后，我們來舉行公式計算：

步驟一：租金（或購房利息）（1+行業(yè)利潤率）=預料最低銷售額，即9000（1+30%）=11700元

步驟二：預料最低銷售額/平均銷售單價=預料最低銷售量，即11700/100（假設(shè)平均單位）=117件

步驟三：預料最低銷售量/顧客添置比例預料最少顧客量，即117/15%=780人

步驟四：預料最少顧客量/交通流量與顧客流量比=預料最低交通流量，即780/（1-70%）=2600人

24，商鋪的定估價測算公式是什么？

回復：A、根據(jù)工程的創(chuàng)辦本金，目標利潤水平、市競爭態(tài)勢以及工程本身的立地條件、創(chuàng)辦水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如Y億元。

B、憑閱歷對工程不同層別舉行系數(shù)設(shè)定。原那么上第一層工程價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；其次層次之，根據(jù)工程的概括處境取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于工程的人流導向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水對等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。

C、計算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述其次點所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。（此步驟在各樓層的計算方法一致）

公式一：系數(shù)銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)

D、計算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出工程的總權(quán)重系數(shù)

公式二：權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)

E、計算層別總價和層別均價。層別總價等于工程整體目標銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他層別依次類推。

公式三：（目標銷售總額總權(quán)重系數(shù)）層別權(quán)重系數(shù)=層別總價。

公式四：層別總價層別銷售面積（建筑面積）=層別均價

F、在得出各層別的總價和均價的前提下，概括計算各層別不同位置的商鋪的售價。概括如下：

根據(jù)各個概括的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設(shè)定相應的系數(shù)值（此時不考慮該層別在整個工程的權(quán)重系數(shù)和銷售總價，設(shè)定面積與層別系數(shù)設(shè)定好像）位置最好、面積最適合、能見度最高、最輕易到達的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。

計算該概括商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。

公式五：商鋪系數(shù)商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)

依次類推計算出各個概括商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。

公式六：概括商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)

計算概括商鋪總價和概括商鋪銷售單價。概括商鋪總價等于該層別計算銷售總額（概括參見公式三）除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該概括商鋪權(quán)重系數(shù)；概括商鋪銷售單價等于該概括商鋪的銷售總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他概括商鋪依次類推。

公式七：（層別計算銷售總額層別總權(quán)重系數(shù)）概括商鋪權(quán)重系數(shù)=概括商鋪總價

公式八：概括商鋪總價概括商鋪銷售面積（建筑面積）=概括商鋪銷售單價

至此，商鋪的概括價格制定以根本完成。然而這不是一成不變的，而應根據(jù)市場的銷售處境，競爭環(huán)境，投資者的反應，目標利潤的調(diào)整等因素對概括的商鋪舉行調(diào)整。

25，客戶添置商鋪缺錢怎么辦？商鋪的貸款程序是什么？

回復：開店做老板，什么本金最高，有閱歷的老板會報告您：店鋪租金。經(jīng)營服裝店的老張報告記者，一個20平方米的店鋪，每個月總收入約2/3需要用來支付房租。其實，只要投資者巧移"頭寸'，向銀行貸款買一個旺傅，每月的收入不僅能夠還貸，還能有足夠的賺頭。

最多貸六成。目前商業(yè)銀行供給的個人商鋪按揭貸款最多可貸六成，貸款期限最長不能超過10年，按現(xiàn)行商業(yè)貸款利率，較個人住房貸款利率高一點。借款人除不需要向銀行提交必要的身份證件，購房證明、收入證明等資料之外，還需要向銀行供給可參考的經(jīng)營處境說明。商鋪貸款在設(shè)計計充分考慮到創(chuàng)業(yè)者的實際需求，貸款條件分外寬松，只要投資人在本市有常住戶口或者有效居留身份，已經(jīng)與開發(fā)商簽訂添置商業(yè)用房合同或協(xié)議，具有清償本息的才能，都可以申請。還款方式生動與個人住房貸款一樣，商鋪貸款的還款方式也很生動。借款人的借款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可以到期一次償清借款本息或按月還款。借款期限在110年的（含10年），借款人應按月還款。按月還款可選擇等額本金利息遞減法或月均還款法兩種還款方式。而且貸款人還可隨經(jīng)營收益處境來選擇全部或片面提前還款。

26，寫字樓租租賃服務的流程是什么？

回復：寫字樓租賃服務全程介紹：

1、接聽客戶電話，記錄客戶探索定字樓的要求（地理位置、租金預算、寫字樓面積等）。2、由客戶指定的專業(yè)經(jīng)紀人打定好符合要求的樓盤資料，在第一時間內(nèi)面送客戶。（外地客戶以傳真送達）3、要求經(jīng)紀人為客戶供給樓盤資料不少于5套，本市客戶不得以電話、傳真、郵件形式送達，須面送。4、派遣客戶指定經(jīng)紀人陪伴看房，隨時供給接洽和創(chuàng)辦性建議。并輔助客戶與租售部談判，達成合意結(jié)果。5、同客戶簽署《獨家代理囑托書》，并根據(jù)客戶要求隨時供給后續(xù)服務，直到客戶告成簽署租賃合同。6、客戶入住寫字樓前，經(jīng)紀人將根據(jù)客戶是否提出要求，為客戶推舉專業(yè)公司供給裝修設(shè)計施工。

27，商鋪租賃需要留神問題是哪些？

回復：1、調(diào)查商鋪的檔案承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心舉行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認以下幾個重大信息：1）房屋的用途和土地用途，務必確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否那么，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照及非法使用房屋的風險。2）房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。3房屋是否已經(jīng)存在有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順遂辦出營業(yè)執(zhí)照。

2、免租裝修期商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會展現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋舉行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但"免租裝修期'非法律明確規(guī)定的要領(lǐng)，因此，在簽訂租賃合同時確定要明確商定免租裝修期起止時間，免除支付的概括費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同商定承受。

3、租賃保證金主要用于抵充承租人應當承受但未繳付的費用。由于商鋪適應的電費、電話費、物業(yè)管理費用對比高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要更加留神的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費用，押金抵扣不夠的處境下怎么辦？可以在合同應當商定補足"押金'的方案，即每次出租人用"押金'抵扣相關(guān)費用后，承租人應當在合理期限內(nèi)補足支付"押金'，假設(shè)經(jīng)出租人通知后確定時間內(nèi)補足的話，那么出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。若合同中有些商定，那么可以有效整治承租人"老賴'行為。

4、稅費承受按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他模范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應當承受以下稅費：1、出租：營業(yè)稅及附加租金﹡5.55%、房產(chǎn)稅租金﹡12%、個人所得稅所得片面﹡20%（所得片面為租金修理費用，修理費用每次不超過800元）、印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)全體總租金計算）、土地使用稅按房屋印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%.在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納對比多樣，上述標準只是法定征收標準，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，概括可在簽訂商鋪合同前接洽實際代征網(wǎng)點工作人員。雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以商定概括稅金數(shù)額的承受人，此時，無論出租人和承租人都應當領(lǐng)會商鋪租賃的稅費金額對比高，應當慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后，再行商定概括承受人，不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。

5、營業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開展商鋪經(jīng)營活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件以是務必合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，大量條款都要圍圍著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法實時辦理營業(yè)執(zhí)照；2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法舉行商業(yè)經(jīng)營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（消遣、餐飲等）的，還概要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務，并賦予出租人合理寬限期，超過確定期限還無法解除阻力的，應當承受相應的違約現(xiàn)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無現(xiàn)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無現(xiàn)任解除合同。

6、裝修的處置商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保能夠順遂舉行，以及保障裝修利益，在合同中應當留神幾個問題：1、明確商定出租人是否同意承受人對商鋪舉行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有更加的改建、搭建的，應當明確商定領(lǐng)會，對于廣告、店招位置也可商定領(lǐng)會。2、解除合同的違約現(xiàn)任，不僅僅考慮違約金片面，由于違約金往往會商定等同于押金，數(shù)額不高，往旆不及承租的的裝修抽失，因此，應當商定在此情形下，出租人除承受違約金外，還需要承受承租人所遭遇的裝修損失費用。3、明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。

7、水、電、電話線等因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話均可能特殊需要，這些公共資源的供給又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應率先行考察是否得志使用需求，若不得志的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合同中明確商定相關(guān)內(nèi)容，以及無法得志正常舉行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權(quán)利。

8、租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同照舊在生效條件得志時就生效；2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，譬如，若出租