以房抵債稅務(wù)爭議處理

以房抵債稅務(wù)爭議處理房開企業(yè)用房子或建筑材料等非貨幣性資產(chǎn)抵償工程款的現(xiàn)象十分普遍。以房抵債在會計(jì)處理上，一般來說應(yīng)按債務(wù)重組處理。債務(wù)重組，是指債權(quán)人在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項(xiàng)。也就是說只要是改變了原合同規(guī)定就是債務(wù)重組。所以債務(wù)重組不僅包括非等價(jià)償債還包括等價(jià)償債。但要注意的是，如果原合同規(guī)定就是以房產(chǎn)售價(jià)等額歸還債務(wù)的則不屬于稅收上的債務(wù)重組1，營業(yè)稅全額征收國稅函號《關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（現(xiàn)行有效）單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此，對單位或個(gè)人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。2，契稅全額征收關(guān)于以房抵債征收契稅的復(fù)函（91）財(cái)農(nóng)稅字第37號四川省財(cái)政廳：你廳川財(cái)農(nóng)稅〔199〕124號文收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：同意你廳意見。對以房屋抵債，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同房屋買賣，由承受方按買契稅率繳納契稅。3，會計(jì)處理房開企業(yè)多是用開發(fā)的房屋抵償工程款的。房開企業(yè)開發(fā)的房屋多屬于存貨。債務(wù)人以開發(fā)的房屋抵償工程款應(yīng)按以存貨清償債務(wù)處理。（1）以房屋存貨清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)按債務(wù)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)銷債務(wù)，按存貨的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)存貨，將債務(wù)賬面價(jià)值扣除營業(yè)稅及附加和存貨賬面價(jià)值后的金額確認(rèn)為當(dāng)期損失或資本公積。（2）受讓的房屋一般作為固定資產(chǎn)管理的，債權(quán)人應(yīng)按債權(quán)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)債權(quán)按債權(quán)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，確認(rèn)固定資產(chǎn)。受讓的房屋是否發(fā)生減值，在重組日不涉及，待期末與其他資產(chǎn)一并考慮減值問題。這里債權(quán)人應(yīng)支付的相關(guān)稅金一般是指契稅，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅應(yīng)在管理費(fèi)用中體現(xiàn)。4，如何確定房屋計(jì)稅價(jià)格？第一種情況（等價(jià)償債）：如果是以公允價(jià)（售價(jià)）10萬0的房屋，抵償10萬0的債務(wù)，房屋成本80萬。此種情況，債務(wù)人應(yīng)納營業(yè)稅=100％=5萬；應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額=10（0銷售收入）-8（0銷售成本）-（5銷售稅金）=1萬5這時(shí)債權(quán)人接受房屋的會計(jì)成本=計(jì)稅成本=10萬0。契稅計(jì)稅依據(jù)也萬0。第二種情況（非等價(jià)償債但售價(jià)低于債務(wù)金額的）如果是以公允價(jià)（售價(jià)）10萬0的房屋，抵償11萬0的債務(wù)，房屋成本80萬。該種情況下債務(wù)人應(yīng)納營業(yè)稅=100％*=5萬，還是110％*=55.萬5呢？按10萬0為銷售額的理由是：多出的1萬屬于債務(wù)重組所得，是營業(yè)外收入，不應(yīng)計(jì)算營業(yè)稅。但稅務(wù)局認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，除本細(xì)則第十二條另有規(guī)定外，負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿?、貨物或其他?jīng)濟(jì)利益的單位。也就是說其他經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)屬于營業(yè)額。而豁免的10萬元債務(wù)當(dāng)然是屬于實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)利益了。所以說應(yīng)按11萬0為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。債務(wù)人在所得稅處理上，應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額=11（0銷售收入）-8（0銷售成本）-5（銷售稅金）=2萬5債權(quán)人接受房屋的會計(jì)成本=11萬0。計(jì)稅成本=10萬0。值得注意的事，債權(quán)人重組損失110-10萬0，可=按1規(guī)0定經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后準(zhǔn)予稅前扣除。損失扣除后，會計(jì)成本=計(jì)稅成本=10萬0。契稅計(jì)稅依據(jù)為11。0國家稅務(wù)總局對于北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)確定問題的請示》（京地稅地［2009號］)1批復(fù)中明確：出讓國有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。第三種情況（非等價(jià)償債但售價(jià)高于債務(wù)金額的）如果是以公允價(jià)（售價(jià)）10萬0的房屋，抵償90萬的債務(wù)，房屋成本80萬。這種情況下債務(wù)人應(yīng)納營業(yè)稅00％*=5萬，還是*％5=4.萬5呢？稅務(wù)局可以10萬0為銷售額。也可以按9萬計(jì)稅。（營業(yè)稅和契稅）實(shí)際情況是房屋售價(jià)10萬0高于90萬。如果按90萬計(jì)稅則屬于價(jià)格明顯偏低，應(yīng)調(diào)

整。理由是根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條，“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)