中國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)市場空間、行業(yè)特點、業(yè)態(tài)結構及未來發(fā)展趨勢

中國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)市場空間、行業(yè)特點、業(yè)態(tài)結構及未來發(fā)展趨勢

一、商業(yè)物業(yè)管理空間

商辦物業(yè)是我國除住宅以外最成熟的物業(yè)管理類型，也是物業(yè)管理企業(yè)覆蓋度相對較高的業(yè)態(tài)，豐富的存量是未來發(fā)展的基石。

寫字樓方面，作為企業(yè)活動的承載空間，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，存量逐步走高，增量穩(wěn)步擴大。根據(jù)數(shù)據(jù)，1999-2018年全國寫字樓累計新開工面積為7.25億平，累計竣工面積為4.02億平，2016年以來每年寫字樓竣工面積均超過3500萬平，而從同期超6000萬平的新開工規(guī)模來看，未來竣工體量預計還會上行。2018年500強物管企業(yè)寫字樓管理面積為10.98億平。其中的差距可能來自未納入商品房統(tǒng)計口徑的寫字樓以及老舊寫字樓。

商業(yè)物業(yè)方面，1999-2018年全國商業(yè)營業(yè)用房累計新開工面積為27.14億平，累計竣工面積為14.78億平，2012年以來每年1億平以上的竣工量級持續(xù)支撐商業(yè)物業(yè)的增量空間。其中，商業(yè)綜合體由于更加強調業(yè)態(tài)組合和消費體驗，對優(yōu)質物管服務的依賴度更高。

二、商業(yè)物業(yè)管理特點

商辦物管的特點是不僅要服務業(yè)主、商戶，還要服務潮汐流動的員工和訪客，因此除了基礎的保潔、保安、設備管理服務之外，需要滿足復雜的、個性化的服務訴求，如團餐服務、商品零售、定制前臺、集采服務、資產(chǎn)管理等集成式服務。

1、運營環(huán)節(jié)參與空間較大，憑借智慧管理系統(tǒng)建立同各業(yè)態(tài)資源的聯(lián)系，參與物業(yè)各業(yè)態(tài)生態(tài)圈優(yōu)化，推動資產(chǎn)保值增值；

2、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、機器人等新技術的使用場景較多（智能前臺、智能門禁、智能停車、智能樓宇監(jiān)控等），降本增效的同時創(chuàng)造便捷服務體驗；

3、多樣化的服務需求和高門檻的智能化設備，對物管企業(yè)的人員專業(yè)素質提出更高要求，部分商辦物業(yè)還要求物管人員同時具備物業(yè)服務和商業(yè)運營經(jīng)驗；

4、公共秩序、消防、交通等管理壓力較大，需要物管公司具備突發(fā)情況應變處置能力。

三、商辦物業(yè)管理業(yè)態(tài)結構

國內商辦物業(yè)管理起步晚，同時面臨國際龍頭的競爭壓力，整體服務標準化程度較低，服務深度仍有較大挖掘空間。部分企業(yè)在某個地理區(qū)域或是某類細分業(yè)態(tài)已經(jīng)形成一定的業(yè)務體量和服務優(yōu)勢，部分以住宅服務為主的物管企業(yè)開始加大商辦物業(yè)的拓展力度，競爭日趨激烈。未來發(fā)展方向在于，除了基礎服務以外，著眼于設施管理和資產(chǎn)管理。

1.寫字樓

2018年500強物管企業(yè)中有465家布局寫字樓業(yè)務，平均管理面積236萬平，平均管理項目數(shù)量35個，單項目貢獻面積6.81萬平。56%企業(yè)管理面積不足100萬平，56%企業(yè)物業(yè)服務收入不足5000萬元，行業(yè)集中度高于其他非住宅業(yè)態(tài)。37家企業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)占其管理面積的比例超過50%，85家企業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)占其物業(yè)服務收入的比例超過50%，這一比例僅次于住宅，不少物管企業(yè)以寫字樓為主力業(yè)態(tài)。

2018年500強企業(yè)寫字樓管理面積中，一線、二線、三四線城市占比分別為19%、54%、27%。一線、二線、三四線城市寫字樓平均物業(yè)費分別為11.27、4.95、4.01元/平/月，一線城市收費水平遠高于二三線城市。

2018年500強企業(yè)寫字樓收費形式中，酬金制和包干制占比分別為16%、84%，平均物業(yè)費分別為9.07、5.41元/平/月。

2.商業(yè)

2018年500強物管企業(yè)中有370家布局商業(yè)物業(yè)服務，平均管理面積187萬平，平均管理項目數(shù)量16個，單項目貢獻面積11.38萬平。其中67%企業(yè)商業(yè)物業(yè)服務規(guī)模在100萬平以下，79%企業(yè)商業(yè)物業(yè)費收入在5000萬元以下，競爭格局十分分散。10家企業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)占其管理面積的比例超過50%，14家企業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)占其物業(yè)收入的比例超過50%。

2018年500強企業(yè)商業(yè)管理面積中，一線、二線、三四線、海外城市占比分別為12%、45%、42%、1%。一線、二線、三四線城市平均物業(yè)費分別為11.64、6.84、3.71元/平/月。

2018年500強企業(yè)商業(yè)管理收費形式中，酬金制和包干制占比分別為14%、86%，平均物業(yè)費分別為7.85、5.88元/平/月。

四、商業(yè)管理物業(yè)未來發(fā)展趨勢

1.互聯(lián)網(wǎng)基因植入商業(yè)物業(yè)管理

未來、商業(yè)樓宇將與互聯(lián)網(wǎng)緊密結合，建立智慧商業(yè)社區(qū)，將數(shù)字化信息拉入商業(yè)樓宇中，利用互聯(lián)網(wǎng)技術增加客戶粘性，將海量網(wǎng)絡數(shù)據(jù)流量變?yōu)榭土髁浚丫€下服務轉移到網(wǎng)絡自助提升顧客體驗的同時，提升物業(yè)管理效率，如：安裝移動互聯(lián)網(wǎng)設備、客流量監(jiān)測設備，以及將CRM系統(tǒng)連入網(wǎng)絡等。

2.提升商業(yè)物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化水平

商業(yè)物業(yè)管理具有管理樓宇眾多，設施設備較先進、復雜，協(xié)助房屋出租經(jīng)營、確保高回報率等特點，這就要求商業(yè)物業(yè)管理具有較高的專業(yè)性和規(guī)范性，如要求管理者有系統(tǒng)的經(jīng)營管理理論、服務意識和操作技能，要求基礎員工熟練掌握商業(yè)物業(yè)服務知識，并不斷提升自身素質，提供另業(yè)主滿意的服務等。

3.基礎物業(yè)服務為主，多種經(jīng)營成趨勢

在做好基礎物業(yè)服務的同時，發(fā)展與商業(yè)物業(yè)管理息息相關的多種經(jīng)營管理機構，如安保公司、設備維修保養(yǎng)公司、租賃公司、樓宇清洗公司等，通過多種經(jīng)營為業(yè)主、商戶提供更為專業(yè)的服務，在滿足廣大業(yè)主不同需求的同時，增強物業(yè)公司的綜合實力。

4.商業(yè)物業(yè)管理趨于市場化，行業(yè)內競爭加劇

目前，商業(yè)物業(yè)的管理面積僅次于住宅物業(yè)，且商業(yè)物業(yè)管理盈利性較強，未來將吸引更多企業(yè)進入該領域。伴隨招投標政策以及市場信息系統(tǒng)的不斷完善，商業(yè)物業(yè)管理的市場化程度逐年提高，行業(yè)內市場竟爭