安慶市房地產(chǎn)市場

2009年安慶市房地產(chǎn)市場分析第一部分全國房地產(chǎn)市場運行情況房地產(chǎn)開發(fā)完成情況前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比1-8月提高3.0個百分點，比去年同期回落8.8個百分點。其中，商品住宅完成投資17582億元，同比增長13.4%，比1-8月提高2.5個百分點，比去年同期回落15.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比1-8月提高1.9個百分點；房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點；房屋竣工面積3.34億平方米，同比增長24.7%，增幅比1-8月下降0.4個百分點。其中，住宅竣工面積2.77億平方米，增長26.7%，比1-8月下降0.1個百分點。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21451萬平方米，同比下降22.1%；完成土地開發(fā)面積16706萬平方米，同比下降6.6%。二、商品房銷售情況前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長30.6%。前三季度，商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。其中，商品住宅銷售額增長78.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長37.1%和49.2%。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長38.8%。其中，國內貸款8190億元，增長47.2%；利用外資359億元，下降26.2%；企業(yè)自籌資金12787億元，增長14.5%；其他資金17654億元，增長62.4%。在其他資金中，定金及預收款10269億元，增長52.0%；個人按揭貸款5345億元，增長107.7%。四、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲2.7%，漲幅比8月份擴大1.2個百分點；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比8月份縮小0.3個百分點。分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.6%；商品住宅銷售價格上漲3.0%，其中普通商品住宅銷售價格上漲3.7%，高檔住宅銷售價格上漲0.5%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.2%；商品住宅銷售價格上漲0.9%，其中普通商品住宅銷售價格上漲1.0%，高檔住宅銷售價格上漲0.6%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲4.9%，環(huán)比上漲1.0%。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有58個，其中漲幅最大的5個城市是：金華8.7%、寧波7.5%、錦州7.4%、廣州7.3%、銀川7.3%；價格下降的城市有11個，其中降幅最大的5個城市是：徐州下降4.4%、唐山下降2.4%、石家莊下降2.2%、桂林下降1.8%、丹東下降1.5%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個,其中漲幅最大的5個城市是：溫州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、濟寧1.9%、銀川1.7%；價格下降的城市有2個，其中吉林下降2.0%、三亞下降0.4%。二手住宅銷售價格同比上漲3.8%，漲幅比8月份擴大0.2個百分點；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比8月份縮小0.1個百分點。分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有50個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳16.6%、溫州11.2%、杭州10.0%、金華8.9%、洛陽7.3%；價格下降的城市有20個，其中降幅最大的5個城市是：石家莊下降7.2%、吉林下降5.6%、唐山下降5.0%、岳陽下降4.5%、呼和浩特下降3.4%。與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有60個，其中漲幅最大的5個城市是：濟寧3.4%、遵義2.2%、鄭州2.1%、溫州1.9%、杭州1.8%；價格下降的城市有2個，其中包頭下降0.3%、石家莊微降0.1%。新建非住宅銷售價格同比上漲1.9%，漲幅比8月份擴大0.3個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比8月份縮小0.3個百分點。與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲4.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0.3%，其他用房銷售價格上漲0.6%。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲0.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0.2%，其他用房銷售價格下降0.1%。三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.9%，其中，新建住宅銷售價格上漲1.5%，二手住宅銷售價格上漲3.5%；房屋租賃價格同比下降0.5%；物業(yè)管理價格同比上漲0.3%；土地交易價格同比上漲4.7%。五、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.08，比8月份提高1.00點。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為100.01，比8月份提高2.26點;本年資金來源分類指數(shù)為107.75，比8月份提高1.93點;土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.93，比8月份提高0.68點;商品房空置面積分類指數(shù)為90.32，比8月份提高1.01點;房屋施工面積分類指數(shù)為99.06，比8月份提高4.11點。第二部分安慶市房地產(chǎn)市場分析2009年，我市房地產(chǎn)市場在08年經(jīng)過了國內外經(jīng)濟等多重因素的影響后，出現(xiàn)了明顯的見底回升的趨勢。土地市場交易量增大，土地流拍現(xiàn)象減少，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也普遍減小。同時，商品房供求矛盾逐漸縮小，房價漲幅增速加快，市場的觀望氣氛大大減弱。在這種局面下，部分項目開始選擇提價銷售或取消折扣等方式銷售。一、房地產(chǎn)市場供給和銷售情況分析（一）商品房供銷總量分析商品房供給方面：全年累計批準預售總量為：93.2萬平方米，同比下降17%。其中商品住房全年累計為：85.09平方米，同比下降11%。商品房銷售方面：累計全年銷售1090896萬平方米，同比增幅214%。其中商品住房銷售面積全年累計為：1007463萬平方米。同比增幅269%。從以上商品房供銷走勢可看出今年以來投放市場的商品房均趨萎縮，但銷售上卻逐月攀升。說明消費需求正逐步放大，前期因金融危機影響而累積的庫存商品房也得到部分消化。市場中的觀望徘徊氛圍已漸趨消除。但商品房的生產(chǎn)環(huán)節(jié)不容樂觀，商品房的供給有待加強。（二）存量房交易情況分析全年存量房累計成交48.82萬平方米，同比增幅分別為8.7%；其中存量住房共成交41.71萬平方米，同比增幅分別為22.4%。（三）商品房市場與二手房市場聯(lián)動分析今年1—12月份，商品住房與二手房成交量的比值為：2.01/1,去年同期的比值為：1.04/1。說明商品房市場的消費日趨放大，而二手房市場相較于商品房市場的發(fā)展有所失衡滯后，有待于引導加強。二、房地產(chǎn)供銷結構分析（一）價格段供銷結構分析1——12月份，我市銷售的商品住房中，價格在1000元/平方米以下的，成交面積0.07萬平方米，占總成交量的0.07%；價格在1000—1500元/平方米的，成交面積為：2.72萬平方米，占總成交量的2.7%；價格在1500—2000元/平方米的，成交面積10.78萬平方米，占總成交量的10.7%；價格在2000—2500元/平方米，成交面積18.94萬平方米，占總成交量的18.8%；價格在2500—3000元/平方米的，成交量19.77萬平方米，占成交量的19.6%；價格在3000—4000元/平方米的，成交面積37.58萬平方米，占總成交量的37.4%；價格在4000元/平方米以上的，成交面積10.78萬平方米，占總成交量的10.7%。從以上數(shù)據(jù)來看，我市目前的商品房價格主要集中在2000—4000元/平方米，其所占比例為86.4%，是市場的主流消費價格。（二）、面積段供銷結構分析在不同面積商品住房中，60平方米以下戶型成交量為0.20萬平方米，占總成交量的0.2%；60—80平方米戶型成交量為2.92萬平方米，占總成交量的2.9%；80—90平方米戶型成交量為5.84萬平方米，占總成交量的5.8%；90—100平方米戶型成交量為9.17萬平方米，占總成交量的9.1%；100—120平方米戶型成交量為26.19萬平方米，占總成交量的26%；120—144平方米戶型成交量為40.3萬平方米，占總成交量的40%；144—180平方米戶型成交量為6.95萬平方米，占總成交量的6.9%；180平方米以上戶型成交量為9.17萬平方米，占總成交量的9.1%。從以上分析數(shù)據(jù)來看，我市商品住房的熱銷戶型主要集中在100-180平方米之間，其占總成交量的82%，且熱銷戶型有向大面積戶型發(fā)展的趨勢。90平方米及以下戶型只占銷售面積總量的8.9%。商品住房結構仍需進行合理化調整。（三）購房對象結構分析2009年度,市區(qū)居民購住房面積69.9179萬平方米，占總成交量的69.4%；所轄八縣居民購房面積24.4814萬平方米，占總成交量的24.3%；外地居民購房面積6.35萬平方米，占總成交量的6.3%。我市房地產(chǎn)市場以本市市區(qū)居民消費為主，但所轄八縣及外地居民購房比例都有不同程度的上升，所轄八縣居民購房比例上升明顯。三、房地產(chǎn)市場價格分析（一）商品房價格分析09年1—9月份，我市商品房平均價格為3374元/平方米，同比增長8.1%；商品住房平均價格為3332.7元/平方米，同比增長11.9%。（二）二手房價格分析2009年1—9月，我市二手房住房平均價格為2867元/平方米，同比增長17.1%。四、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)分析經(jīng)過深入調研，雖然本市居民對多層物業(yè)的接受度仍然較高，但由于受政策、地價等綜合因素的影響，2009年度，小高層、高層物業(yè)開始取代多層而成為市場主流。其代表樓盤有香樟里那水岸、雨潤香水百合二期、宜城水岸、迎江世紀城、宜?！ち终Z棠等。分析居民對小高層、高層的抗性，主要集中在公攤面積較大，居住成本較高（電梯），兩個方面。而對于雙拼和聯(lián)排別墅，主要是碧桂園集團開發(fā)的秦潭鳳舞項目，一期共推出雙拼102套，聯(lián)排246套。南京雨潤地華置業(yè)開發(fā)的中央新城一期，也僅有雙拼18套，聯(lián)排54套。五、版塊分析2009年，伴隨著全國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如廣州碧桂園，上海綠地，南京雨潤，溫州大發(fā)，中海外等紛紛落戶迎江區(qū)，大大加快了城市東進步伐。未來本市房地產(chǎn)的市場供應量也將集中在東區(qū)。09年1-12月，迎江區(qū)預售套數(shù)為3248套；大觀區(qū)為1034套；開發(fā)區(qū)為1497套；宜秀區(qū)為1369套。從各區(qū)的銷售均價分析，短短三年時間，東區(qū)房價升幅較快。未來東區(qū)物業(yè)將是直接拉高本市房價的主力。同時，眾多高品質物業(yè)也將集中在東區(qū)競相上市。六、市場綜合分析（一）受宏觀經(jīng)濟日益趨好及政府出臺的優(yōu)惠政策的影響，市場信心有所增強，再加上各大開發(fā)企業(yè)因勢利導，紛紛推出了靈活多樣的營銷策略，使得一段時期以來積蓄的消費潛能在近期得到了釋放。今年以來我市房地產(chǎn)市場延續(xù)了房交會以來的良好發(fā)展勢頭，商品房及二手房的成交量與去年同期相比均出現(xiàn)較大漲幅，分別增長214%和109%。與一些大中城市的價漲量跌不同，我市房地產(chǎn)市場近期以來呈現(xiàn)出量、價齊漲的局面。我市目前的商品房價格主要集中在2000—4000元/平方米，其所占比例為86.4%，商品住房銷售均價同比增長近一成。我市商品住房的熱銷戶型主要集中在100—180平方米之間，其占總成交量的82%；90平方米以下戶型只占銷售總量的8.9%。由此可見熱銷戶型有向大面積戶型發(fā)展的趨勢，從中亦可看出市場主力為改善型消費群體。而二手房價格增幅較大，就其原因：一是成交的二手房面積較小，盡管價格較高，但總價位不高，消費者容易接受。二是成交的二手房主要集中于中心區(qū)，且房屋周邊有學校、商場的很受青睞。未來的房地產(chǎn)市場走勢主要取決于宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢以及市民的消費能力。當前，為應對前期市場觀望、徘徊氛圍，我市出臺了關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，這些政策措施效應正逐漸顯現(xiàn)。來年，在這些調控政策的刺激、引導下加之來年住房消費的慣性加強，我市房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)前期的上升態(tài)勢，商品房的市場供給及成交將會放大，二手房市場也將聯(lián)動，漸趨活躍。影響市場發(fā)展的因此素既有主觀方面的也有客觀因素，其本身周期性的特點和宏觀調控政策的滯后性都會給房地產(chǎn)市場帶來很多不確定性。如何進一步引導、激活房地產(chǎn)市場，更好的挖掘消費潛力、規(guī)范市場行為，仍將是政府和業(yè)界共同面臨的課題。（二）2009年3月份救市以后全國各大城市的房地產(chǎn)市場有一定的回暖的跡象。但是想徹底改變房地產(chǎn)市場的大局勢必須要內因加外因并舉才行，其中外因是國家出臺的相應救市政策，內因是：（1）區(qū)域政府要制定一系列扶持和指導開發(fā)企業(yè)的方針和對策，著力引導開發(fā)商走理性的道路，面對現(xiàn)實，調整思路，走出逆境。（2）開發(fā)企業(yè)要分析現(xiàn)狀，總結經(jīng)驗和教訓，拓寬思路，改變投資戰(zhàn)略，創(chuàng)新開發(fā)模式和產(chǎn)品，產(chǎn)品必須要對應市場需求。（3）開發(fā)商要通過各種途徑最大程度地降低開發(fā)成本，有利地控制商品房的價格，以此適應大部分購房者的需求和承受能力。（4）著力實施中小戶型商品房開發(fā)和經(jīng)濟適用房的建設。（5）大力提高產(chǎn)品的品質和產(chǎn)品的附加價值，打造高品質的售前、售中、售后的服務和物業(yè)管理服務。以通過雙項并舉的措施對應瞬息萬變的市場變化。我們的步伐也要跟著市場的變化而不斷的調整、更新。做到處變不驚，自然應對才能處于不敗之地。（三）09年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)而出臺的以上“救市”政策對安慶的區(qū)域房地產(chǎn)市場起到的作用并不很明顯，由于安慶市現(xiàn)有的供應量商品的戶型結構配比是90㎡以下戶型的商品房只占約總供應量的8.9%，90㎡—120㎡的戶型商品房約占總供應量的35.1%，120㎡—144㎡以下的戶型商品房約占總供應量的40%，144㎡以上的戶型商品房約占總供應量的16%。此次國家出臺的救市政策中有兩大政策（對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的最低首付款比例調整為20%）是重點針對90㎡以下戶型的商品房，我市符合條件的產(chǎn)品很少，起到作用較小，而且安慶市大部分普通市民所能承受的面積和房總價款也是90㎡以下戶型的商品房。所以國家出臺的相關政對應到安慶的房地產(chǎn)市場，不會很大程度地刺激消費和帶動成交量的大幅度上揚，所起到的作用顯而易見。（四）由于房地產(chǎn)業(yè)是中國的支柱行行業(yè)，對于國家的經(jīng)濟發(fā)展起到舉足輕重的作用。由此政府制定出臺了相關的救市政策，在政策出臺一年時間里，雖然部分城市成交量一定程度提升，但是還有很多城市的市場成交情況仍處于不理想的狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的最重要指標是房屋成交量和開工面積，目前我國房地產(chǎn)市場成交量有所上升，但是開工面積仍處于負增長；國房景氣指數(shù)上升緩慢，都預示著我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于調整階段。據(jù)相關數(shù)據(jù)表明安慶市也是其中之一（由于安慶市09年下半年房價漲幅較大，成交量不穩(wěn)定）。所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場處于亞健康狀態(tài)。（五）國家加大保障房建設的投資力度，將長期壓縮我國傳統(tǒng)商品房的受眾群體。建設部提出我國保障性住房建設三年要投資9000億，如果這些保障性住房全面實施，2008年——2009年保障性住房將占新增供應的28%左右。這將對未來開發(fā)商開發(fā)項目的價格和交易量造成下行的壓力。一旦保障性住房制度在全國各地得到推廣，傳統(tǒng)的商品房受眾無疑將大大減少。而且，社會中高收入階層往往已經(jīng)擁有自有住房，即使是改善住房需求也不會太多。在這種情況下，即便是地方政府進一步推行降低房地產(chǎn)交易成本的促進政策，也難以收到預期效果。（六）中央政府出臺的房貸新政支持重點是首次購房的消費者，而非開發(fā)商。比如減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首次購買普通住房的首付款及貸款利率等都是減輕首次購房者的購房成本。而對于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持方面，此次央行并未將其列入重點信貸支持名單，而是前期縮減該行業(yè)信貸扶植政策的延續(xù)。尤其是在擴大內需、促進經(jīng)濟增長的十條政策出臺之后，中央政府再度將提升內需、擴大保障性住房建設提到了一個極為重要的政策高度。如果央行不把大量新增信貸額度投放到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金鏈緊張將逼迫開發(fā)商降低房地產(chǎn)價格。這種預期一旦形成，房地產(chǎn)行業(yè)的中期蕭條則在所難免。對于安慶這個三線城市房地產(chǎn)行業(yè)蕭條也是會發(fā)生的。在這種嚴峻的市場環(huán)境下，我們務必尋找房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和合理房價的平衡點。房地產(chǎn)業(yè)關系到宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也關系到千千萬萬普通百姓的安居。目前一個時期，房價又一次飆升、百姓負擔過重，已成為一些地方的突出問題。群眾迫切希望樓市理性回歸到合理的水平。（七）降低住房交易稅費意味著國家將解決有效需求不足的問題，目的是支持居民購房，房價過高不可能達到這個目的，調控政策絕非“救價”。對消費者來說，目前房地產(chǎn)市場的問題并不是沒有需求，也不是居民不愿改善居住條件。而是過高的房價讓絕大多數(shù)居民沒有能力進入市場。當房價與消費者心理價位和支付能力相差很遠時，即使政策再優(yōu)惠，消費者也不會購房?！保ò耍┓康禺a(chǎn)業(yè)一定要為擴大內需加力。面對世界金融動蕩造成的外部需求減弱，擴大內需的意義不言而喻。對于房地產(chǎn)采取的措施，是為了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是為了整個國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的需要。（九）隨著國家和地方相應出臺的針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關“救市”政策，經(jīng)過一個年的洗禮，實際效果不是十分明顯，光靠政策救市是無法徹底解決房市不良的狀況。因為現(xiàn)在出現(xiàn)的市場變化是一個漫長的過程演變得到的結果，是有一定的必然性，現(xiàn)在的關鍵所在是房價漲幅過快過高，已經(jīng)讓大部分市民買不起房，承受不了高房價和高房貸的壓力。再加上宏觀經(jīng)濟的影響，股市不穩(wěn)定，加劇更多的市民難以意欲購房。所以我們要清