房地產(chǎn)項目施工招標文件編制要點

施工招標文件編制11個要點工程施工招標文件的編制是一項比較復雜的工作，編制質(zhì)量的好壞直接影響招標活動的成敗和工程項目后期的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大。房企在編制工程施工招標文件過程中，應該把握以下11個要點。一、編制工程概況在編制工程施工招標文件時，工程概況敘述的目的在于幫助潛在投標人了解工程項目情況。主要內(nèi)容包括招標人名稱、工程名稱、地點、規(guī)模、地質(zhì)地貌、氣候條件、現(xiàn)場情況、工程情況（結(jié)構(gòu)類型、建筑物構(gòu)筑物形式及數(shù)量、層數(shù)、主要建筑內(nèi)容、對周邊環(huán)境要求、設(shè)計標準）、建設(shè)前期準備情況和地質(zhì)資料等。工業(yè)建筑工程項目概況的技術(shù)要求應描述的更為詳細和清楚，如抗?jié)B、防火、耐溫、自控系統(tǒng)的特殊要求及所采用的工藝，所安裝的設(shè)備等。有些工業(yè)建筑項目，其構(gòu)筑物較多，如多種池類，地下通道、煙囪、塔類、爐體等，技術(shù)要求特殊、復雜，一般應按各單位工程載明其特殊要求。在提供了整套設(shè)計圖紙或施工圖紙并提供了工程量清單后，工程概況可以寫的簡要些，但要把工程項目情況、地質(zhì)地貌、氣候條件、建筑規(guī)模、特點寫出來，讓投標人基本能在工程概況中了解到項目大體情況。招標文件發(fā)售時，除發(fā)給潛在投標人全套施工圖紙外，如港口、碼頭、橋梁等特殊工程，還應附工程附近的海域圖和施工地點工程區(qū)形勢圖等。二、投標資質(zhì)審定投標人的資質(zhì)一般在發(fā)公告和資格預審時明確規(guī)定，未進行資格預審的招標項目在招標文件中還應注明對投標人投標資格的要求和資格審查的程序及方式。投標人資格的審查和資質(zhì)等級的要求應根據(jù)行業(yè)、工程類別、工程規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、復雜難易程度、工期、工程質(zhì)量的要求審定。企業(yè)應熟悉建設(shè)行政主管部門制定的各施工企業(yè)資質(zhì)等級及經(jīng)營范圍的條件，依工程類別（面積或體積）、復雜難易程度（結(jié)構(gòu)復雜、鋼結(jié)構(gòu)多、大跨度、高聳、機電設(shè)備安裝復雜）、工期要求、分部分項質(zhì)量要求（如抗?jié)B、耐熱、防輻射、抗震等），施工條件惡劣（高溫、場地狹窄、流沙、大水量和生產(chǎn)交叉等）等內(nèi)容綜合考慮，共同確定適宜本工程的施工企業(yè)資質(zhì)等級，以滿足工程需要。對于投標人的資質(zhì)等級要求，應分清是施工總承包資質(zhì)，還是專業(yè)承包資質(zhì)，看其覆蓋穿插情況。級別等級不能設(shè)定太高，以免將有實力又經(jīng)濟的潛在投標人排除在外，或投標人不夠法定開標人數(shù)，更不能含有歧視條件和按個人意向設(shè)定。編制招標文件或資格預審文件時對于投標人的資質(zhì)，一般遵循的原則，先看施工總承包，再看專業(yè)承包，再看其他各部、協(xié)會頒布的，盡量考慮周全。各承包資質(zhì)的名稱和級別一定要寫準確，不能出差錯，以免引起不必要的糾紛。設(shè)定資格要求就捎帶說一下資格預審：如果投標人人數(shù)不多時按《標準資格預審文件》中要求的“合格制”審定即可，如果考慮投標人太多時，資格預審文件中應公布資審比較的方法（評分法），按照《標準資格預審文件》的“有限數(shù)量制”即可。三、踏勘現(xiàn)場和投標預備會首先，應在招標文件中載明“標前會”和“踏勘現(xiàn)場”的時間、集合地點和是否由投標人自帶車輛等內(nèi)容。按照招標文件規(guī)定的時間、地點，組織由設(shè)計單位和所以購買招標文件的潛在投標人參加的“標前會”和“踏勘現(xiàn)場”。為便于操作和節(jié)省大家的時間及費用，“標前會”和“踏勘現(xiàn)場”最好一起組織，并在招標文件中載明程序和時間以及注意事項等。“標前會”和“踏勘現(xiàn)場”由四步完成：程序一：組織標前會議，進行項目介紹；程序二：踏勘現(xiàn)場，介紹現(xiàn)場條件；程序三：舉行面對面質(zhì)疑澄清會議；程序四：匯總會議紀要，發(fā)放答疑文件。注：踏勘現(xiàn)場過程中，介紹人介紹現(xiàn)場情況時應讓各潛在投標人都聽得到，避免一家提問就只給一家講解，引起大家誤會。四、分包招標時最容易疏忽的就是分包。經(jīng)常會碰到?jīng)]有在工程施工招標文件中說明分包范圍和要求，而投標人又聰明地不提醒，在簽訂和執(zhí)行合同時太讓人頭痛了。所以，從資格預審到招標投標都應提前將分包的內(nèi)容明確，將范圍劃分好，并將對分包人的資格要求提前在資審時審查清楚。如資審時沒有確定是否分包而工程施工確需分包時，編制的招標文件中就應寫清楚。《標準文件》在投標人須知的總則中留出分包一條是很有必要的，而且明示分包的是非主體、非關(guān)鍵性工作，并交代好限制條件，這樣就不容易疏漏了。五、工程款支付和結(jié)算方式1.采用預支工程預付款的方式。要明確預支金額，按比例逐次扣回的辦法，按月進度形象計量支付。2.不采用預付工程備料款的方式（不提倡），可按工程進度款按月計量支付，累進價款支付的結(jié)算。3.即預支工程預付款，也按形象工程支付進度款。無論采用那種方法，都應保留一定工程款比例做為保修金（土建、安裝3-5%；設(shè)備5-10%），并按國家規(guī)定保修年限扣回和支付，在合同專用條款中標明，額度不能過大。建設(shè)單位應支付工程預付款，并要求施工單位提交履約擔保及預付款擔保，《標準文件》中提供了履約擔保的格式和預付款擔保的格式，將過去一直習慣運用的由投標人在投標時就提供自己賬戶銀行開具的保函方式，而改為投標時提供投標人簽章的擔保書方式，減輕了施工企業(yè)的投標負擔。六、工期施工工期的確定，應依據(jù)工期定額和竣工需要，來規(guī)定合理工期。從實際出發(fā)考慮冬雨季、節(jié)假日，甚至要考慮麥收、秋收期間的工期措施。各單項工程之間互相作業(yè)時，有的工期緊急，有的工期比較寬裕，都需區(qū)別對待。提前工期，應考慮趕工措施費，提前工期和延誤工期的要有獎罰辦法。確定工期要與招標人協(xié)商，招標代理機構(gòu)應把關(guān)。七、建設(shè)工程施工合同條款合同專用條款是招標投標的重要內(nèi)容。施工招標文件中載明的合同主要條件是雙方簽合同的依據(jù)，一般不允許更改。招標文件中的合同條款是招標人單方面訂立的，強迫投標人同意了，才能參加投標，即由要約人（投標人或合同中的承包人）向受要約人（招標人或合同中的發(fā)包人）發(fā)出要約，而一旦選定中標人，招標文件里的合同條件就成為受要約人的“承諾”，具有了法律約束力。工程施工招標不像其他項目招標，它在招標文件中由招標人制定和載明的合同專用條件，常規(guī)上一般不允許偏差，如果投標人在投標時不同意合同條款，中標的可能性基本為零（中標后合同簽訂時的變更除外）。合同條件中比較重要的內(nèi)容有：1.合同文件及解釋順序編制招標文件合同部分時，一般都會比較注意通用條款、專用條款、協(xié)議書、保修書、安全承諾、履約保函等合同文件，而往往忽視了構(gòu)成合同文件的其他內(nèi)容，從而忽略了其合同文件的解釋優(yōu)先順序，直至真的發(fā)生合同爭議，才發(fā)現(xiàn)解釋順序太重要了。《標準文件》在通用合同總則中將優(yōu)先順序載明了，也是不能更改的。2.發(fā)包人和承包人的義務發(fā)包人和承包人還應在專用合同條件中詳細規(guī)定雙方義務。例如：施工前的現(xiàn)場條件中應由發(fā)包人承擔的部分：水、電接口；道路開通時間；地下管線資料；水準點與座標控制點交驗等。承包人承擔的部分：鉆空和勘探性開挖；鄰近建筑物、構(gòu)筑物、文物安全保護；交通、環(huán)衛(wèi)、噪音的管理；轉(zhuǎn)包和分包的情況；材料的保管使用；完工清理等。還有雙方共同承擔的內(nèi)容：雙方風險損失；保險；專利；臨時設(shè)施等。應按照國家相關(guān)要求和建筑行業(yè)的行規(guī)認真編制。3.工期延誤應分清發(fā)包人原因的延誤及責任，還是承包人的原因及責任。通用條款對工期延誤條件已經(jīng)在《標準文件》合同中規(guī)定，專用條款中還需載明發(fā)包方原因造成的工期后的，承包人有權(quán)要求延長工期天數(shù)，和/或增加的費用，并由發(fā)包人應支付的合理利潤；承包方原因造成的工期延誤，逾期竣工的違約金計算方法。通用條款中注明支付違約金也不能免除承包人完成工程及修補缺陷的義務。4.驗收方法和標準驗收執(zhí)行國家標準和/或各行業(yè)部頒標準，應載明驗收時段和方法。5.質(zhì)量、安全、環(huán)保、節(jié)能這是國家大環(huán)境的要求，應在合同中單獨簽訂，或要求投標人在投標文件中遞交書面承諾。6.計量與支付計量與支付是招標投標各方比較注意的內(nèi)容，與招標文件中載明的報價方式密切相關(guān)，對投標人的報價有著極其重要的影響，而且在專用條件中需提前約定的內(nèi)容比較多。其中需注意：①價款是否調(diào)整？如何調(diào)整？應在合同中說明；②工程預付款的支付方式、數(shù)額（一般按工程合同總價款的比例）、抵扣方式；③按進度支付時的工程量確認；④支付進度款的時間和所占比例；⑤保修金的比例和支付時間、方式；⑥其他應在專用合同條件中確定的條件。竣工結(jié)算、最終結(jié)清除專用合同條款約定期限外，其他按照通用條款執(zhí)行。投標人購買招標文件時一般都會問：工程款如何支付？從而了解工程建設(shè)資金情況，所以合同的這一部分一定要寫清楚。7.材料、設(shè)備的供應房企負責供應的材料、工程設(shè)備應在專用合同條款中寫明名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價和總價以及材料差價、供貨時間、供貨方式、送達地點等，并約定運輸費用、保管費用和驗收，分清責任。其中，甲方供料、供材、供設(shè)備應做表格附在合同專用條款后面，表述清楚。如設(shè)備由甲方提供，其安裝工作責任就要明確，安裝工作由誰來做，總包服務費如何計入等。8．違約索賠違約索賠應包括：各種原因造成的工期延誤；使用不合格材料、設(shè)備造成工程拆除；缺陷修復；發(fā)包人工程款的延誤支付；雙方原因造成的違約終止或而后復工造成的費用等。違約索賠應分清發(fā)包人、承包人雙方責任，不能只規(guī)定承包人而免去發(fā)包人的責任。賠付條款應在專用條款中寫明具體額度、扣除方式和順延工期天數(shù)等內(nèi)容。9.其他合同專用條款還有設(shè)計變更的特殊約定、保函的提交時間和額度、保險、爭議解決方式、驗收和結(jié)算、安全施工、質(zhì)量保證、環(huán)保節(jié)能、施工組織設(shè)計、圖紙等等。八、工程量清單工程量清單一般由設(shè)計單位提供。房企要對照施工圖紙認真核對，投標人要依據(jù)圖紙認真復核工程量，如發(fā)現(xiàn)有錯誤，應在法定的時間內(nèi)通知所有合格潛在投標人。招標文件中的工程量清單報價說明應寫詳細，并表述完整、清楚，如暫估金額、暫估價、計日工等，還應考慮規(guī)范中不含的特殊項目、招標人的特殊要求以及計價方法等。一般招標工程實物量和單價，在合同中有以下兩種處理辦法：1.實量實算。允許在施工后進行調(diào)整，按實際完成工程量計算，但單價不調(diào)整。即習慣上所說：調(diào)量不調(diào)價。2.一次包死。實物量和單價都不調(diào)整。除設(shè)計變更原因外，一律不調(diào)。九、報價報價是招標人和投標人雙方最敏感的部分，也是招標投標活動的“核心”部分。工程施工圖已發(fā)全，提供工程量清單，在工程量清單中說明計算規(guī)則、采用計量單位、暫列金額、暫估價的子目和數(shù)量。一般也有二種報價方式：①投標報價采用固定價。中標價是固定的，不因市場價格、政策性調(diào)整引起的變化而變動，如需變動在合同主要條款內(nèi)寫明。適用于簡單房屋建筑，寫清結(jié)算。②投標報價采用可調(diào)價。中標價僅為計劃價，可因市場價格、政策性調(diào)整引起的變化而變動。以上①、②兩種方法工程招標時經(jīng)常采用。目前國內(nèi)招標多采用工程量清單計價，報價為固定單價方式，其單價又分為“工料單價”和“綜合單價”。一般應在招標文件中規(guī)定工程量計算規(guī)則和參考相關(guān)定額計價。采用“工料單價”報價的，依據(jù)相應的工程量計算規(guī)則和定額等計價依據(jù)計算報價，投標人在報價中所報的單價和合價，以及投標報價匯總表中的價格均包括完成該工程項目的成本、利潤、稅金、管理費、技術(shù)措施費、大型機械進出場費、風險費、政策性文件規(guī)定費用等所有費用。采用“綜合單價”報價應按招標人提供的工程量清單中列出的工程項目和工程量填報單價和合價。每一項目只允許有一個報價。投標人未填單價或合價的工程項目，則將視為該項費用已包括在其他有價款的單價或合價內(nèi)。投標人在報價中具有標價的工程量清單中所報的單價和合價，以及投標報價匯總表中的價格均包括完成該工程項目的成本、利潤、稅金、管理費、技術(shù)措施費、大型機械進出場費、風險費、政策性文件規(guī)定費用等所有費用。以上①、②兩種報價方式，在工程結(jié)算方式中應列出結(jié)算公式。還有一種為“成本加酬金”方式，《標準文件》中沒有規(guī)定可以使用。即以工程實際發(fā)生的成本即直接工程費，再加上雙方商定的措施費、間接費、利潤、稅金向承包人支付工程款的一種合同方式。這種計價方式主要適用于開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況，例如邊設(shè)計邊施工的緊急工程，或遭受地震、戰(zhàn)火等災害破壞后需修復的工程。采用“成本加酬金”方式需由監(jiān)督機構(gòu)的批復，不在本次試行范圍內(nèi)。十、評標辦法評標辦法是招標活動過程中的“關(guān)鍵一環(huán)”。評標辦法質(zhì)量高低直接影響本次招標活動能否評選出理想中標人即招標結(jié)果。其評標方法在國家七部委12號令中第二十九條中規(guī)定“評標辦法包括經(jīng)評審的最低投標價法、綜合評估法或者法律、法規(guī)允許的其他評標方法”。《標準文件》中規(guī)定了兩種評標辦法：經(jīng)評審的最低投標價法和綜合評估法。其實有這兩個方法已經(jīng)足夠，其他方法也只是這兩個方法在程序上的演變，大同小異。評審的因素和標準在《標準文件》中已經(jīng)載明，而量化標準和評分標準還需根據(jù)施工工程的情況進行協(xié)商和編制，填寫在評標辦法“前附表”里。十一、參考資料編制施工招標文件時，還應編制一套詳細的參考資料與招標文件和圖紙同時發(fā)售，對其所施工工程的項目狀況和現(xiàn)場條件做出詳細說明。在工程建設(shè)中，現(xiàn)場條件指工程建設(shè)在施工現(xiàn)場進行施工前所具備的條件，這些條件對施工組織設(shè)計和具體施工有直接影響，也直接影響到工程報價和工程造價。參考資料中的現(xiàn)場條件含自然條件、水文地質(zhì)勘察及經(jīng)濟條件等，文件中應做詳細介紹，使投標人熟悉其工程施