某房地產項目營銷推廣計劃書

營銷推廣策劃書目錄營銷市場分析項目SWOT分析營銷戰(zhàn)略與市場定位營銷推廣策略廣告推廣策略公司簡介營銷市場分析宏觀市場情況2006年到2010年，中國經濟將保持8%左右的增長速度，2010年到2020年，年均經濟增長速度將保持7％左右。哈市2006年人均GDP已經突破2700美元，達到了中等發(fā)達城市水平。經濟快速穩(wěn)定發(fā)展、收入穩(wěn)步提高，升級置業(yè)需求將在未來一段時間內逐步成為房地產未來消費的主流。國家限制別墅用地供應，在一定程度上促進了別墅市場的上升和繁榮。概述：別墅市場供需情況消化能力現(xiàn)狀：

200萬總價獨棟別墅年消化能力100-150套；40-80萬聯(lián)排別墅年消化能力300-400套；未來展望：

200萬總價獨棟別墅年消化能力將達到200套左右；100萬以下聯(lián)排別墅年消化能力將達到700套左右；供需基本格局：

由于政策及市場之原因致使后續(xù)供給能力不足；產品升級速度決定市場需求提升的速度；供給格局決定需求格局是市場的基本特征。哈爾濱市別墅市場

未來消費能力分析和預測人均GDP與別墅市場消費能力近5年來，哈爾濱市國民生產總值一直保護較快增長勢頭，2006年達到2094億元，人均GDP21374元，折算為2706美元。根據(jù)北京、上海、深圳等國內別墅市場較發(fā)達城市的經驗，人均GDP達到3000美元后，區(qū)域市場的別墅消費能力將進入加速積累和釋放期。哈爾濱市別墅市場

未來消費能力分析和預測哈市房地產總體銷售情況以及住宅郊區(qū)化、邊緣化趨勢近5年來，哈爾濱商品房銷售面積一直以較快速度增長，2006年達到674.4萬平米，同比增長31%。近5年來，哈爾濱市二環(huán)以內中心城區(qū)銷售價格平均增幅達到12%左右，高于二環(huán)以外區(qū)域平均5-6%的價格增長幅度，將推動哈爾濱市住宅市場的郊區(qū)化、邊緣化趨勢；郊區(qū)化趨勢的三個衍生后果：低端客戶群向城市邊緣區(qū)域轉移/推動高端住宅價格不斷上升/提高消費者對于郊區(qū)別墅產品的價格承受能力。哈爾濱市別墅市場

未來消費能力分析和預測各檔次住宅銷售比例與別墅市場消費能力

2006年，哈爾濱市商品住宅銷售面積（除別墅銷售面積）達到463、7萬平米，各檔次住宅銷售面積比例如下：根據(jù)哈爾濱市2006年平均單套銷售面積94*110%建筑平米計算，則2006年哈爾濱市銷售總價在50-80萬的高檔住宅銷售1500套左右，而100萬以上高檔住宅銷售則達到900套左右，其中150-250萬左右總價高檔住宅銷售約為500套左右。哈爾濱市別墅市場

未來消費能力分析和預測未來二、三年內哈爾濱別墅市場消費能力預測聯(lián)排別墅消費能力預測

周期50-80萬高端住宅銷售套數(shù)同價位聯(lián)排別墅銷售套數(shù)所占比例目前1500300-40020-24%2009年2000（以每年遞增10%計算）700-800預計35-40%獨棟別墅消費能力預測周期150-250萬高端住宅銷售套數(shù)同價位獨棟別墅銷售套數(shù)所占比例目前500100-15020-30%2009年650（以每年遞增10%計算）220-260預計35-40%備注：人均GDP達到3000美元左右后，在供給市場支持的條件下，別墅銷售套數(shù)占同價位城市高檔住宅銷售套數(shù)的比例，會迅速從25%左右迅速上升到35-40%。別墅項目市場競爭分析-市場現(xiàn)狀聯(lián)排別墅重點項目

錦園別墅開發(fā)商:哈爾濱華聯(lián)房地產開發(fā)公司物業(yè)地址:哈爾濱利民開發(fā)區(qū)南京路占地面積：13.7萬平米建筑面積：11.5萬平米容積率:0.83（其中聯(lián)排別墅0.71）綠化率:50%

裝修狀況:毛坯規(guī)劃:聯(lián)排別墅351棟面積范圍：188-267平米（主力戶型202-221平米）總價范圍：41-90萬（主力：50-70萬）（單價：2500-3200元/平米）銷售率：60%

綜合評價：

1、建筑精細度較高；

2、社區(qū)內僅有千平米級的中心園林景觀；建筑風格水平較平庸。

3、與市區(qū)高檔公寓相比，具有一定性價比優(yōu)勢；

4、價格驅動市場的典型項目。別墅項項目市市場競競爭分分析-市場現(xiàn)現(xiàn)狀聯(lián)排別別墅重重點項項目慧隆苑苑別墅墅開發(fā)商商:哈爾濱濱華聯(lián)聯(lián)房地地產開開發(fā)公公司物業(yè)地地址:哈爾濱濱利民民開發(fā)發(fā)區(qū)南南京路路占地面面積：：12萬平米米建筑面面積：：9.5萬平米米容積率率:0.79綠化率率:53%裝修狀狀況:毛坯規(guī)劃:聯(lián)排別別墅365棟面積范范圍：：201-575平米（（主力力戶型型201-228平米））總價范范圍：：50-120萬（主主力：：50-80萬）單單價：：2400-3100元/平米））銷售率率：30%綜合評評價：：1、除戶戶型稍稍大外外，與與錦園園別墅墅基本本同質質；2、因工工期進進度落落后于于錦園園別墅墅，銷銷售單單價低低于錦錦園別別墅100-200元；3、對市市場的的參考考意義義與錦錦園別別墅類類似。。別墅項項目市市場競競爭分分析-市場現(xiàn)現(xiàn)狀聯(lián)排別別墅市場分分析核核心結結論總價80萬元以以下的的近郊郊聯(lián)排排別墅墅，能能夠有有效地地分流流市區(qū)區(qū)中、、高端端消費費群體體；能夠有有效地地驅動動別墅墅消費費市場場的升升溫；；能夠獲獲得規(guī)規(guī)?；南偎俣?。。別墅項項目市市場競競爭分分析-市場現(xiàn)現(xiàn)狀獨棟別別墅重點項項目新湖別別墅開發(fā)商商：黑黑龍龍江新新綠洲洲房地地產開開發(fā)有有限公公司項目位位置：：呼蘭蘭區(qū)哈哈黑黑路與與師大大恒星星學院院交叉叉口處處占地面面積：：71萬平米米容積率率：一一期0.26/二期0.31綠化率率：一一期75%/二期50%裝修狀狀況：：毛坯坯規(guī)劃：：一期期獨棟棟別墅墅：101套/二期：：獨棟棟17套/雙拼26套/三聯(lián)9套，主力戶戶型面面積：：聯(lián)排排雙拼拼：200-220平米/獨棟別別墅270-360平米獨棟別別墅花花園面面積配配比：：600-1500平米，，主力力在600-1000平米之之間；；主力價價格區(qū)區(qū)間：：100-254萬（聯(lián)聯(lián)排雙雙拼：：80-150萬/獨棟：：150-220萬）銷售情情況：：一期期銷售售率超超過85%，二期期銷售售率為為30%左右，，其中中雙拼、、聯(lián)排排別墅墅銷售售情況況較差差。綜合評評價：：1、別墅墅社區(qū)區(qū)會所所在建建筑語語言的的運用用方面面與別別墅建建筑追追求統(tǒng)統(tǒng)一和和協(xié)調調，視視覺風風格的的純粹粹化和和文化化特征征的標標示功功能更更加突突出；；2、從開開發(fā)順順序方方面，，別墅墅/景觀/會所等等各類類設施施有序序開發(fā)發(fā)，較較快形形成了了濃郁郁的成成熟別別墅區(qū)區(qū)的味味道；；3、戶型型設計計方面面，功功能分分區(qū)和和空間間安排排比較較合理理，情情趣空空間元元素使使用充充分。。4、規(guī)劃劃設計計水平平總體體較好好，堪堪稱哈哈爾濱濱別墅墅社區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設計計的代代表作作。5、建筑筑風格格稍顯顯落伍伍/新型建建材使使用較較少/局部細細節(jié)處處施工工精細細度不不夠等等。新湖別別墅項項目分分析核核心結結論規(guī)劃設設計比比較優(yōu)優(yōu)良的的別墅墅項目目，在在主力力總價價控制制在200萬元左左右，，能夠夠獲得得70-80套/年的規(guī)規(guī)?；俣榷?。項項目也也同時時預示示著哈哈爾濱濱別墅墅市場場，產產品加加速升升級化化的時時代將將來臨臨，對對現(xiàn)存存獨棟棟別墅墅產品品存在在著淘淘汰性性競爭爭的威威脅。別墅項項目市市場競競爭分分析-市場現(xiàn)現(xiàn)狀別墅項項目市市場競競爭分分析-市場現(xiàn)現(xiàn)狀獨棟別別墅重點項項目世貿翡翡冷翠翠開發(fā)商商：哈哈爾濱濱世茂茂濱江江新城城開發(fā)發(fā)建設設有限限公司司項目位位置：：松北北新區(qū)區(qū)世茂茂大道道88號占地面面積：：9萬平米米（僅僅別墅墅占地地））容積率率：0.47綠化率率：43%裝修狀狀況：：毛坯坯規(guī)劃：：獨棟棟別墅墅26套/雙拼40套/聯(lián)排79套主力戶戶型面面積：：內河河獨棟棟：320-330平米/外河獨獨棟：：350平米雙拼：：220平米/聯(lián)排270平米主力價價格區(qū)區(qū)間：：內河河獨棟棟：270-280萬/外河獨獨棟：：330-340萬（最最高價價500萬）雙拼：：120-130萬/聯(lián)排130-140萬銷售情情況：：獨棟消消化率率50%，聯(lián)排排和雙雙拼別別墅消消化率率30%左右；；臨水的的聯(lián)排排/雙拼別別墅全全部消消化完完畢。。項目優(yōu)優(yōu)勢：：為知名名品牌牌開發(fā)發(fā)商開開發(fā)，，品牌牌影響響力較較大；；處于松松北區(qū)區(qū)核心心區(qū)域域，區(qū)區(qū)位條條件優(yōu)優(yōu)越，，具有有未來來都市市別墅墅的屬屬性；；社區(qū)總總體規(guī)規(guī)模較較大，，配套套設施施比較較完善善；別墅建建筑單單體精精細程程度較較高；；臨水戶戶型比比例較較大。。項目劣劣勢：：在大社社區(qū)功功能分分區(qū)中中，處處于高高層住住宅環(huán)環(huán)抱之之中，，私密密性較較差；；社區(qū)容容積率率相對對較高高；局部建建筑細細節(jié)尚尚需改改進。。世茂翡翡冷翠翠項目目分析析核心心結論論：聯(lián)排別別墅達達到100萬以上上的高高總價價區(qū)間間；獨獨棟別別墅達達到250萬以上上的高高總價價區(qū)間間；其其消化化速度度顯著著下降降；同同時遇遇水則則貴，，親水水則靈靈，水水系的的私有有化原原則，，景觀觀資源源的私私有化化原則則將對對克服服銷售售價格格抗性性起到到至關關重要要的作作用。。別墅項項目市市場競競爭分分析-市場現(xiàn)現(xiàn)狀別墅項項目市市場競競爭分分析-分析結結論根據(jù)對對典型型項目目及其其它項項目的的綜合合統(tǒng)計計分析析，哈哈爾濱濱別墅墅市場場目前前的年年獨棟棟別墅墅消化化能力力在100-150套之間間，聯(lián)聯(lián)排別別墅消消化能能力在在300-400套之間間；與與上京京國際際類似似，其其目標標客戶戶群主主要以以民營營企業(yè)業(yè)家階階層、、個人人商業(yè)業(yè)經營營者以以及中中產階階級上上層（（律師師／會會計師師／大大學教教授））等為為主，，項目目檔次次從高高端到到低端端，客客戶職職業(yè)分分布的的離散散化程程度升升高。。聯(lián)排別別墅價價格拐拐點在在80萬元左左右，，獨棟棟別墅墅價格格拐點點在250萬元左左右；；項目主主力總總價低低于價價格拐拐點，，且具具有良良好的的產品品規(guī)劃劃設計計，就就能夠夠實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模?；牡目焖偎黉N售售和消消化；；強化別別墅景景觀資資源的的私屬屬性和和獨享享性，，能夠夠有效效促成成具體體單套套別墅墅克服服價格格瓶頸頸并促促成成成交。。哈爾濱濱市別別墅市市場產產品規(guī)規(guī)劃設設計能能力總總體較較低，，但孕孕育著著在近近期內內產品品快速速升級級的因因素；；2007年獨棟棟別墅墅市場場的供供給量量將非非常小小，有有利于于上京京國際際項目目的快快速消消化。。別墅市市場營營銷特特色—未來趨趨勢從開發(fā)發(fā)模式式來看看，大大盤操操作將將成為為未來來幾年年別墅墅開發(fā)發(fā)的主主流模模式。。大盤操操作要要求開開發(fā)商商的資資金更更加雄雄厚，，各類類配套套設施施更加加充分分，物物業(yè)服服務體體系更更加完完備，，中心心景觀觀的面面積更更加擴擴大。。開發(fā)小盤盤（只有有100套左右））將在如如今激烈烈的市場場競爭中中處于不不利地位位。別墅市場場需求特特點—客戶群劃劃分獨棟：購購買人群群年齡在在35-45歲之間的的約占53%，45-55歲的約占占24%。其中在在中心區(qū)區(qū)擁有高高檔公寓寓的占90%以上。聯(lián)排別墅墅：吸引引了一大大批能夠夠買得起起總價150萬左右住住宅的城城市白領領人士。。項目SWOT分析項目基本本情況產品形式式：獨棟棟別墅、、雙拼別別墅總戶數(shù)數(shù)：108幢（一期期）風格格：：北美風風格剩余戶數(shù)數(shù)：40余套項目SWOT分析產品已接接近現(xiàn)房房，對形形象的展展示有較較大推動動作用。。良好的周周邊自然然環(huán)境，，對產品品的塑造造形成有有力保障障。高速公路路對交通通暢達性性提供重重要支持持。社區(qū)及周周邊配套套、休閑閑服務功功能設施施較為全全面。優(yōu)良的產產品規(guī)劃劃，為項項目的升升值提供供了可能能。優(yōu)勢：項目SWOT分析劣勢：區(qū)域小環(huán)環(huán)境商業(yè)業(yè)配套不不足，生生活便利利性有待待提高。。目前，，就學、、購物相相對不便便利。別墅氛圍圍（景觀觀與環(huán)境境）的營營造有待待改善。。目前交通通動線暢暢達性較較差，對對購買決決策產生生影響。。物業(yè)管理理服務有有待提高高。土地利用用面積較較為浪費費，對開開發(fā)利潤潤的提高高未能形形成有力力支撐。。項目SWOT分析機會點：：產品本身身的戶型型面積、、總價控控制得宜宜?！凹{帕”品牌知名名度的可可傳承性性，使本本案獲得得借力提提升知名名度的良良好機會會。區(qū)域內多多為多年年尾盤銷銷售項目目，社區(qū)區(qū)規(guī)劃、、外立面面、硬件件配置等等，與本本案不可可同日而而語，對對客戶的的吸引力力較差，，使本案案脫穎而而出的勝勝算機會會加大。。全獨棟庭庭院別墅墅，客戶戶層次接接近，利利于塑造造獨特的的社區(qū)文文化氛圍圍。組院式庭庭院設計計增加鄰鄰里感，，對群體體購房的的吸引力力較大。。項目SWOT分析問題點：：離城區(qū)（（三元橋橋）較遠遠，堵車車嚴重，，行車時時間較長長（超過過大部分分客戶能能承受的的1小時車程程）。建筑密度度、容積積率略高高。多層層次庭院院面積過過小。建筑風格格區(qū)分不不明顯，，戶型產產品同質質性過高高。社區(qū)內建建筑排列列、道路路系統(tǒng)過過于刻板板，與環(huán)環(huán)境有機機結合不不夠。大門主入入口略顯顯局促。。營銷戰(zhàn)略略與市場場定位房地產市市場發(fā)展展到今天天已由原原來的買買住所到到買產品品規(guī)劃，，到買景景觀環(huán)境境已經升升級為購購買生活活方式這這一更高高的居住住理念，，尤其是是別墅項項目更加加尤為珍珍貴！自自從泛地地產和復復合地產產概念的的推出至至今，房房地產已已不是簡簡單原來來居住空空間的升升級換代代，不僅僅只是居居住面積積的簡單單擴大，，而是上上升為生生活品質質的層面面，如環(huán)環(huán)境生態(tài)態(tài)的升級級、建筑筑生態(tài)的的升級、、人文生生態(tài)的升升級?？偪傊畱鞘巧钯|質量的升升級。居住空間間的改變變可以出出于一種種個性的的選擇，，也可以以是一種種生活方方式的徹徹底升級級，是“這套房子子適合我我”與“我適合這這套房子子”的對等滿滿足。從市場需需求的角角度，應應該不僅僅是客戶戶買得起起的問題題，而是是值不值值得買、、擁有它它是否可可以很體體面的問問題。作作為別墅墅項目雖雖然抓住住這兩點點不易，，但是非非常關鍵鍵的事情情！只有有我們讓讓客戶真真正感覺覺到值得得買且愿愿意為了了他的生生活夢想想付出更更多的成成本與金金錢的時時候，我我們才獲獲得了成成功！前言通過上述述的市場場分析和和統(tǒng)計數(shù)數(shù)字，我我們得出出：別墅墅項目欲獲得市市場的認認同、贏贏得市場場競爭的的優(yōu)勢、、形成良良好品牌牌效應。應具備備三大核核心價值值。三大大價值相相輔相成成，缺一一不可??！營銷戰(zhàn)略略價值觀品牌及產產品價值值人文生活活價值未來價值值（投資資）核心價值值營銷戰(zhàn)略略針對三大大核心價價值，回回歸本項項目找尋尋我們的的價值趨趨向。本項目具具有的價價值“凡奇上京京國際””市場場地位自然環(huán)境境優(yōu)勢產品規(guī)劃劃優(yōu)勢建筑細節(jié)節(jié)優(yōu)勢社區(qū)會所所、配套套優(yōu)勢品牌價值值人文價值值產品價值值產品價值值產品附加加價值可以看出出，本項項目具有有的品牌牌及產品品價值可可以滿足足市場需需求，恰恰恰應進進一步提提升別墅墅應具備備的人文文生活價價值（氛氛圍營造造）！從從而增加加未來的的投資價價值。營銷戰(zhàn)略略贏得戰(zhàn)爭爭！贏得得市場競競爭優(yōu)勢勢！贏得得客戶??！我們著著重提升升項目的的人文與與生活內內涵。充充分利用用可改善善并可善善加利用用的資源源：本案可善善加利用用和改善調配配的資源源人性化物物業(yè)管理理家庭休閑閑場館使使用高尚運動動的有力力發(fā)揮社區(qū)環(huán)境境景觀的的優(yōu)化區(qū)域未來來發(fā)展規(guī)規(guī)劃發(fā)展全體體業(yè)主為為高爾夫夫俱樂部部的當然然會員，，進一步步增強業(yè)業(yè)主的歸歸屬感，，同時促促進項目目的銷售售。進一步優(yōu)優(yōu)化社區(qū)區(qū)環(huán)境，，多層面面增加綠綠植的栽栽種。提提高戶戶戶間的私私密性，，同時營營造良好好社區(qū)環(huán)環(huán)境通過貼心心管家式式的物業(yè)業(yè)服務理理念，營營造良好好的社區(qū)區(qū)鄰里氛氛圍，并并設立社社區(qū)班車車，提供供接送服服務。每個家庭庭成為滑滑雪場VIP會員，業(yè)業(yè)主參與與各項活活動享受受各種優(yōu)優(yōu)惠。提提高生活活價值。。通過對本本案周邊邊未來發(fā)發(fā)展狀況況的塑造造，使業(yè)業(yè)主產生生良好的的愿景，，提升項項目的投投資價值值。營銷戰(zhàn)略略通過對上上述資源源的善加加利用，，加之產產品本身身強大的的內涵訴訴求，最最終形成成本項目目的六大大推廣訴訴求主題題，形成成本項目目強大的的產品競競爭力！！價值體現(xiàn)現(xiàn)人文運動生活安全投資快樂營銷戰(zhàn)略略六大訴求求之體現(xiàn)現(xiàn)人文：借助本案案目前的的知名度度和美譽譽度，良良好的社社區(qū)配套套服務設設施增增強鄰鄰里互動動規(guī)劃理理念，塑塑造獨特特的社區(qū)區(qū)人文環(huán)環(huán)境。貴貴在借力力使使力。生活：便利性的的社交服服務設施施，優(yōu)雅雅的社區(qū)區(qū)環(huán)境藝藝術。營營造閑適適的生生活氛氛圍，吸吸引特殊殊族群的的認可（（如影視視明星、、導演、、畫家等等）。體體現(xiàn)身份份感和歸歸屬感運動：借助周邊邊現(xiàn)有的的社交場場所，如如滑雪場場館、高高爾夫球球場、球球類場場館等等體育、、休閑及及運動設設施，開開發(fā)有利利于社區(qū)區(qū)品牌的的關聯(lián)活活動動。安全：安全是人人們安家家置業(yè)投投資的首首要考慮慮要素。。良好的的鄰里互互助氛氛圍、、人性化化的物業(yè)業(yè)服務團團隊、貼貼心的管管家式服服務、高高級社區(qū)區(qū)智智能安防防系統(tǒng)，，使居住住者獲得得身心的的全面安安全感、、歸屬感感和和自豪感感。快樂：依靠本產產品的獨獨特性，，使其成成為居住住者愉悅悅心情之之所，家家庭幸幸福之之所，充充分提升升生活品品質的價價值感，，使生命命活力得得以全面面展展現(xiàn)。投資：區(qū)域未來來發(fā)展的的前瞻性性可預期期。加之之未來區(qū)區(qū)域良好好的發(fā)展展規(guī)規(guī)劃，升升值潛力力可望可可及。營銷戰(zhàn)略略-核心競爭爭力差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略核心競爭爭力品牌與產產品價值值（靈魂魂）人文生活活價值（（內涵））未來投資資性（實實質）歸屬感吸引力安全感差異化的的營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略最終終以歸屬屬感、吸吸引力、、安全感感打動客客戶，形形成本項項目的核核心競爭爭力！市場定位位哈爾濱市市·最具品牌牌

高附附加值·人文休閑閑·高尚別墅墅區(qū)注解：1、哈爾濱濱別墅市市場無可可替代的的高端產產品，未未來更具具升值潛潛力！2、公司品品牌效應應已被市市場及消消費群體體廣泛認認可與接接受，形形成良好好口碑效效應！3、通過對對產品，，主要對對可利用用資源的的深入挖挖掘，形形成本項項目三大大核心價價值，為為別墅生生活提供供產品本本身以外外更高的的人文生生活價值值！4、以自然然、人文文、休閑閑、娛樂樂、舒適適、和諧諧打動目目標客戶戶群，使使其在心心靈深處處產生強強烈的歸歸屬感!

5、塑造成成為中產產階級以以上客群群夢寐以以求的，，具有小小資情調調的高尚尚別墅住住宅區(qū)??！——目標人群群再界定定：目標人群群是什么樣的的人？5+2生活方式投資型第一居所（區(qū)域）“本案”客群定位位客戶需求求特征：：實現(xiàn)別墅墅夢想新興中產產階級/擁有高檔檔公寓/升級居住住品質特殊文化化趨向海歸/特殊行業(yè)業(yè)（如影影視界））/需求產品品品質品牌追隨隨者具有“凡凡奇”情情節(jié)/品牌與產產品的認認同/追求生活活質量城市未來來發(fā)展性性投資型/經濟實力力雄厚/看好區(qū)域域未來發(fā)發(fā)展注重鄰里里生活氛氛圍偏愛建筑筑形式/喜群居/形成團購購品味社區(qū)區(qū)文化居家型/注重生活活品質/品味休閑閑性營銷推廣廣策略營銷主體體理念本案的營營銷主體體理念應應遵循根根本目標標與營銷銷手段的的關系進進行設計計，右方方就是我我們根據(jù)據(jù)目標進進行目標標倒推而而設計的的營銷結結構示意意：總體推廣廣思路-銷售排期期(初步方案案)2007年度銷售預熱期

銷售加熱期銷售強銷期銷售保溫期銷售持續(xù)期廣告引導期廣告蓄勢期廣告高峰期廣告持續(xù)期15天25天60天35天45天5/15/156/108/109/1510/31分階段、、分地塊塊推出產產品全部消化剩余余產品，為二二期推出做客客戶積累開始市場營銷銷推廣客戶持續(xù)積累累產品品鑒大型型促銷活動產品改善及營營銷包裝完成成促銷活動廣告包裝完成成強銷開始作鋪墊為第二年強銷銷期促銷活動營銷傳播主旨旨：整合、專專注整合：營銷媒媒體的多樣化化，報紙、雜雜志、戶外、、DM、直投、銷售售工具；不同媒體的廣廣告風格保持持統(tǒng)一；傳播主題的計計劃性；專注：訴求單單一；傳播鮮明、統(tǒng)統(tǒng)一的品牌個個性。價格策略通過對已售出出單位和以往往價格的分析析，得出以下結論論定價差價適當當加大，有效效引導銷售。。銷控不夠嚴謹謹，已銷售單單位過于凌亂亂，從某種程程度上會導致致景觀和位置置相對不佳的的單位滯銷。。以單體在社區(qū)區(qū)內所處位置置、景觀、交交通便捷性等等因素為基礎礎定價，拉大大價差，引導導銷售，迅速速銷售推出量量體。策略性定價，，攻克個別滯滯銷單體。策略調價，掃掃蕩剩余單體體。在不同的銷售售階段，輔助助不同的定價價策略，并配配合銷控，將將好壞單位搭搭配銷售。根據(jù)實際的銷銷售情況，拉拉升價格。為為開發(fā)商創(chuàng)造造更大利潤值值。價格策略定價原則：營銷改進策略略設立兩個營銷銷案場。市內內的主要以沙沙盤介紹和項項目推介為主主；高爾夫球球場主要以現(xiàn)現(xiàn)房及自然環(huán)環(huán)境體驗為主主。兩個案場之間間設立看房直直通車。全面提高兩個個案場的接待待水平。使之之與別墅項目目及購房者的的品味相稱，，改變案場的的單純功能，，更多的是向向生活方式、、休閑體驗空空間轉移，可可考慮增設軟軟椅、紅酒、、咖啡、果盤盤等道具。全面提高現(xiàn)場場營銷人員的的經驗和素質質，建立一套套符合別墅項項目營銷需要要的專業(yè)隊伍伍。營銷改進策略略擴大營銷區(qū)域域，從哈爾濱濱擴展到黑龍龍江主要大城城市，從黑龍龍江擴展到全全國。深度挖掘該項項目的旅游，，休閑度假的的元素。將高高爾夫球場，，冬季滑雪，，溫泉洗浴同同自然景觀有有機結合，推推出新的重點點。盡快完成潛在在客戶的積累累和客戶的成成交。營銷軟件功能能強調人與人溝溝通的過程中中，由滿足、、尊重產生信信賴、認可由銷售全過程程體現(xiàn)的專業(yè)業(yè)、誠懇的力力量，推動選選擇建立品牌/客戶的回路式式溝通與完善善體系提高簽單率，，有效促成銷銷售將文化貫穿于于銷售全過程營銷隊伍的培培訓、管理及及監(jiān)控體系營銷隊伍的全全程培訓體系系營銷人員銷售售標準化操作作體系營銷隊伍日常常管理體系營銷隊伍目標標、報表考核核管理體系營銷隊伍周/月總結分析系系統(tǒng)營銷人員銷售售考核、激勵勵、淘汰體系系項目小組制銷售——推廣——監(jiān)控快速反應應體系設計推廣標準化溝溝通體系(SPSS)銷售——推廣日常溝通通交流體系銷售——推廣報表/目標相互監(jiān)控控體系銷售——推廣相互交流流討論分析銷售調查問卷卷統(tǒng)計體系(SPSS)專案項目組的的設立銷售人員業(yè)務務能力培訓重重點1、對周邊環(huán)境境、市場有清清醒的認識；；2、初期具備基基本的專業(yè)地地產知識；3、對項目有深深入的理解和和認識；4、掌握化解各各類問題的技技巧及說辭；；5、具備良好的的溝通和表達達能力；6、能夠熟練進進行專業(yè)、規(guī)規(guī)范的業(yè)務操操作流程；7、具有親和、、敬業(yè)、訓練練有素的外在在形象；8、能夠切合實實際的推行價價格折扣銷控控策略。廣告推廣策略略現(xiàn)場廣告客戶公關活動路演公關活動新聞傳播工地包裝售樓處樣板間名片/手提袋/其它戶型圖海報/樓書/客通戰(zhàn)術保障二：促銷計劃戰(zhàn)術保障一：工程進度廣告策略公共關系展賣空間銷售道具短信廣告DM廣告平面廣告部分為重點使用戰(zhàn)術及渠道注網絡廣告戶外廣告推廣組合與保保障體系與消費者的核核心需求高度度契合產品對核心有有力支持與競爭品牌具具有強烈的差差異性品牌核心目標客群產品競爭品牌形象定位策略略廣告策略通過市場分析析、項目分析析和數(shù)據(jù)統(tǒng)籌籌，可以看出出別墅項目推推廣渠道和廣廣告投入的趨趨向與普通住住宅、高檔公公寓是截然不不同的，如圖圖：普通住宅、高高檔公寓別墅類項目本項目將以此此作為媒體投投放的重要依依據(jù)進行市場場攻擊廣告策略-媒體選擇根據(jù)本項目的的個性特點、、區(qū)域市場特特性和各媒體體廣告效果，，選用媒體分分為主要媒體、輔助媒體、配合媒體三種類型。作作如下安排：主要媒體—戶外特點點：持續(xù)時間間長，視覺沖沖擊力強，直直擊主題，客戶群明確，，印象深刻運用策略：分分為告知型廣廣告、引導型型廣告。兩種種廣告形式結合運用用，才能形成成立體攻擊效效果。廣告策略-媒體選擇主要媒體：平平面媒體-雜志特點點：目標針對對性強，閱讀讀率高，持續(xù)續(xù)時間長，印刷精致。運用策略：選選擇一定比例例的全國性雜雜志和針對性性強的區(qū)域雜志。投放形式：硬硬廣與軟文相相結合的形式式?？煽紤]整整本副刊的形式（類似似小型樓書））廣告策略-媒體選擇主要媒體：電電視媒體特點點：傳播迅速速、及時；不不受時空限制制；擁有視覺沖擊力，給給人深刻印象象。運用策略：全全省媒體與地地方媒體并用用的原則選擇策略：全全省性頻道為為主，地區(qū)頻頻道為輔輔助媒體—報紙?zhí)攸c點：覆蓋面廣廣，時效性強強，反應及時時，印象象深刻運用策略：選選擇大眾性媒媒體推廣，多多種媒體結合合，，軟硬結合，，建立項目的的鮮明形象。。廣告策略-媒體選擇廣告策略-媒體選擇輔助媒體—直投特點點：目標客群群明確，費用用較低，針對對性強。運用策略：選選擇高端俱樂樂部或貴賓卡卡客戶進行直直投，建建立項目目的鮮明形象象，形成直接接購買力。選擇策略：豪豪華車友會、、歐美同學會會、航空貴賓賓卡客戶、銀銀行貴賓卡客客戶。輔助活動—公關活動特點點：分為品牌牌形象的推廣廣和擴大營銷銷層面的推廣廣。運用策略：推推廣前期以品品牌形象、概概念為主題進進行推廣活動動，中后期以以鑒賞會、游游園會等客戶戶參與性活動動形式進行擴擴大銷售層面面的推廣。預?！痉财妗ど暇﹪H項目】獲得圓滿成功功?。。⊥ㄟ^辛勤勤的工作作獲得財財富才是是人生的的大快事事。一個人人一生生可能能愛上上很多多人，，等你你獲得得真正正屬于于你的的幸福福后，，你就就會明明白以以前的的傷痛痛其實實是一一種財財富，，它讓讓你學學會更更好地地去把把握和和珍惜惜你愛愛的人人。1月-2322:4822:48:12人只有有為自自己同同時代代人的的完善善，為為他們們的幸幸福而而工作作，他他才能能達到到自身身的完完善。。每項項事事業(yè)業(yè)成成功功都都離離不不開開選選擇擇，，而而只只有有不不同同尋尋常常的的選選擇擇才才會會獲獲取取不不同同尋尋常常的的成成功功。。22:48:1222:481月月-23論命命運運如如何何，，人人生生來來就就不不是是野野蠻蠻人人，，也也不不是是乞乞討討者者。。人人的的四四周周充充滿滿真真正正而而高高貴貴的的財財富富—身體體與與心心靈靈的的財財富富。。人生生沒沒有有彩彩排排，，每每一一個個細細節(jié)節(jié)都都是是現(xiàn)現(xiàn)場場直直播播。。對產產品品質質量量來來說說，，不不是是100分就就是是0分。。成功功的的經經理理人人員員在在確確定定組組織織和和個個人人的的目目標標時時，，一一般般是是現(xiàn)現(xiàn)實實主主義義的的。。他他們們不不是是害害怕怕提提出出高高目目標標，，而而是是不不讓讓目目標標超超出出他他們們的的能能力力。。管理就是是決策。。22:4822:48:121月-23經營管理理，成本本分析，，要追根根究底，，分析到到最后一一點。再實踐。。2023/1/522:48:12世上并沒沒有用來來鼓勵工工作努力力的賞賜賜，所有有的賞賜賜都只是是被用來來獎勵工工作成果果的。除了心存存感激還還不夠，，還必須須雙手合合十，以以拜佛般般的虔誠誠之心來來領導員員工。2023/1/522:4822:48:12預防是解解決危機機的最好好方法。。我們不一一定知道道正確的的道路在在哪里，，但卻不不要在錯錯誤的道道路上走走得太遠遠。不要把所所有的雞雞蛋放在在同一個個籃子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。溝通再再溝通通。05一一月月2023多掙錢錢的方方法只只有兩兩個：：不是是多賣賣，就就是降降低管管理費費。我所做做的，，就是是創(chuàng)辦辦一家家由我我管理理業(yè)務務并把把我們們的錢錢放在在一起起的合合伙人人企業(yè)業(yè)。我我將保保證你你們有有5%的回報報，并并在此此后我我將抽抽取所所有利利潤的的50%。請示問問題不不要帶帶著問問題請請示，，要帶帶著方方案請請示。。匯報報工作作不要要評論論性地地匯報報，而而要陳陳述性性的匯匯報。。2023年年1月月5日日在漫長長的人人生旅旅途中中，有有時要要苦苦苦撐持持暗無無天日日的境境遇；；有時時卻風風光絕絕項，，無人人能比比。溝通是管理理的濃縮。。1月-2322:48:1222:48員工培訓是是企業(yè)風險險最小，收收益最大的的戰(zhàn)略性投投資。人類被賦予予了一種工工作，那就就是精神的的成長。企業(yè)發(fā)展需要要的是機會，，而機會對于于有眼光的領領導人來說，，一次也就夠夠了。1月-231月-23發(fā)展和維護他他們的家;至于女子呢?則是努力維護護家庭的秩序序，家庭的安安適和家庭的的可愛。猶豫不決固然然可以免去一一些做錯事的的可能，但也也失去了成功功的機會。管理是一種嚴嚴肅的愛。1月-2322:481月-23選擇?選擇這個詞對對我來說太奢奢侈了。沒有商品這樣樣的東西。顧顧客真正購買買的不是商品品，而是解決決問題的辦法法。一個人被工作作弄得神魂顛顛倒直至生命命的最后一息息，這的確是是幸運。從管理的角度度來講，兩點點之間最短的的距離不一定定是一條直線線，而是一條條障礙最小的的曲線。22:481月-2322:48:13自覺覺心心是是進進步步之之母母，，自自賤賤心心是是墮墮落落之之源源，，故故自自覺覺心心不不可可無無，，自自賤賤心心不不可可有有。。05-1月月-231月月-231月月-23切實實執(zhí)執(zhí)行行你你的的夢夢想想，，以以便便發(fā)發(fā)揮揮它它的的價價值值，，不不管管夢夢想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身體體力力行行，，否否則則，，永永遠遠沒沒有有收收獲獲。。一個個有有堅堅強強心心志志的的人人，，財財產產可可以以被被人人掠掠奪奪，，勇勇氣氣卻卻不不會會被被人人剝剝奪奪的的。。時間和結結構。22:481月-231月-23南懷瑾瑾說：：“心心中不不應該該被蓬蓬茅堵堵住，，而應應海闊闊天空空，空空曠得得纖塵塵不染染。道道家講講‘清清虛’’，佛佛家講講空，，空到到極點點，清清虛到到極點點，這這時候候的智智慧自自然高高遠，，反應應也就就靈敏敏?！薄?2:4822:48:131月-2322:48你不能能衡量量它，，就不不能管管理它它。拖延將不斷斷滋養(yǎng)恐懼懼。2023/1/522:48:1322:4822:48:13想法)，而是你你是不是是愿意為為此付出出一切代代價，全全力以赴赴地去做做它一直直證明它它是對的的。2023/1/522:48:131月-23謝謝各位位！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:48:1322:48:1322:481/5/202310:48:13PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:48:1322:48Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:48:1322:48:1322:48Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2322:48:1322:48:13January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202310:48:13下下午22:48:131月-