某地區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略管理知識(shí)

世紀(jì)瑞博.廣告有限公司高深可測(cè)求解望京之巔

東湖灣營(yíng)銷(xiāo)策略求解之路目錄：第一部分宗地篇第二部分產(chǎn)品篇

第三部分客群篇第四部分執(zhí)行篇第五部分視覺(jué)篇這看上去應(yīng)該是一個(gè)簡(jiǎn)單的不等式，

是。

但是如何把括號(hào)中省略的內(nèi)容補(bǔ)足？

？

使不等式成立！

……

求解，是我們今天溝通的主題。

……！。高價(jià)值價(jià)格比營(yíng)銷(xiāo)永恒的不二法則（10+64+24.8）×（3+1）2+（···）≥9500求解之源——東湖灣營(yíng)銷(xiāo)推廣三大核心問(wèn)題一、價(jià)格：9500元/平米，主力戶(hù)型總價(jià)160萬(wàn)，望京區(qū)域毛坯期房最高價(jià)。如何支撐？二、地塊：望京區(qū)域最有價(jià)值的地塊。如何體現(xiàn)？三、生活：望京區(qū)域最高品質(zhì)社區(qū)。如何打造？PART1宗地篇求解宗地最大價(jià)值點(diǎn)“后望京”時(shí)代到來(lái)從歷史中走來(lái)，望京進(jìn)入后望京時(shí)代望京，始于金朝“望京館”，元明為“望京墩”，清乾隆時(shí)命名“望京”，緣地勢(shì)略高于周邊1－2米，取“位居廣闊平原，遙望京都”之義。上世紀(jì)末，望京規(guī)劃為亞洲最大生活區(qū)，大量韓國(guó)人入駐望京，但擁擠的交通與貧乏的配套使望京成為北京有名的臥城?，F(xiàn)今望京，打破交通瓶頸，一改臥城舊貌，摩托羅拉、西門(mén)子LG等世界500強(qiáng)企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)駐，沃爾瑪、宜家等大型商業(yè)與生活配套日益興隆，中高檔住宅比鄰而建，住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。至此，望京進(jìn)入后望京時(shí)代，與麗都、燕莎商圈聯(lián)橫成為北京國(guó)際化高端居住區(qū)。

望京區(qū)域交通與商業(yè)、生活配套逐年完善，十年之后，區(qū)內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格翻了一番以上，目前高檔住宅毛坯房均價(jià)可達(dá)8000元以上/平米，精裝房?jī)r(jià)格要在此基礎(chǔ)上再增加千元左右；

樓盤(pán)品質(zhì)逐步提升，由早期塔樓到板塔結(jié)合、低層、高層板樓、聯(lián)排、TOWNHOUSE等，三年前的CLASS成為望京標(biāo)志性經(jīng)典之作，今天的東湖灣將為望京住宅發(fā)展樹(shù)立里程碑；

今日望京，已非昨日臥城，大量世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐望京高科技園區(qū)，加之最近兩年開(kāi)始的大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)等優(yōu)勢(shì)條件，望京高檔住宅產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆r(jià)格攀升潛力無(wú)限——望京內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格逐年攀升，區(qū)域潛力不可限量后望京PK其他競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域

跳出望京后望京PK朝青板塊基因?qū)Ρ群笸┰谑鄞眄?xiàng)目：東湖灣、香頌、國(guó)風(fēng)北京融科橄欖城、季景沁園（精裝）代表項(xiàng)目平均價(jià)格水平：8500－9500元/平米景觀與配套：北小河公園、望京公園、中小學(xué)、大專(zhuān)院校、多個(gè)商業(yè)中心交通：機(jī)場(chǎng)高速、京承高速、東北四環(huán)、五環(huán)客群：望京外企中高管、京東、京北部分中高端人群、望京內(nèi)部二次置業(yè)者朝青板塊在售代表項(xiàng)目：星河灣、天鵝灣、A-ZTown潤(rùn)楓水尚（以上項(xiàng)目產(chǎn)品都是精裝房）代表項(xiàng)目平均價(jià)格水平：9500－12000元/平米景觀與配套：紅領(lǐng)巾公園、中小學(xué)、社區(qū)內(nèi)部商業(yè)交通：東四環(huán)、五環(huán)客群：CBD中外企業(yè)高管、京東二次置業(yè)人群優(yōu)勢(shì)：后望京具有相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，客群范圍更廣，生活配套更齊全，交通更便利。劣勢(shì)：朝青板塊距離CBD更近，產(chǎn)品多為精裝房，可以更好的滿足CBD高端客群投資與自住需求。后望京PK上上東、朝陽(yáng)公公園、泛CBD板塊基基因?qū)Ρ群笸┰谑鄞眄?xiàng)目目：東湖灣、香頌頌、國(guó)風(fēng)北京京融科橄欖城、、季景沁園（（精裝）代表項(xiàng)目平平均價(jià)格水水平：8500－－9500元/平米米景觀與配套套：北小河公園園、望京公公園、中小學(xué)、大專(zhuān)專(zhuān)院校、多多個(gè)商業(yè)中中心交通：機(jī)場(chǎng)高速、、京承高速速、東北四四環(huán)、五環(huán)環(huán)客群：望京外企中中高管、京京東、京北北部分中高高端人群、、望京內(nèi)部部二次置業(yè)業(yè)者上東、朝陽(yáng)陽(yáng)公園、泛泛CBD板板塊代表項(xiàng)目：：陽(yáng)光上東、、棕櫚泉、、觀湖國(guó)際際、富力城城、樂(lè)城國(guó)際代表項(xiàng)目平平均價(jià)格水水平：10000－20000元/平米景觀與配套套：朝陽(yáng)公園、、中小學(xué)、、國(guó)際學(xué)校校、國(guó)貿(mào)、燕莎莎等商業(yè)中中心交通：東三、四環(huán)環(huán)、機(jī)場(chǎng)高高速客群：CBD中、、外企業(yè)高高管、京東東實(shí)力派高端人群，，多次置業(yè)業(yè)者優(yōu)勢(shì)：區(qū)內(nèi)樓盤(pán)性性?xún)r(jià)比較高高，具有較較大升值空空間，客群群范圍較廣廣，居住密密度相對(duì)較低低。劣勢(shì)：三大板塊為為京東的黃黃金板塊，，區(qū)域價(jià)值值具有不可可替代性。。后望京PK百子灣、、四方橋板板塊基因?qū)?duì)比后望京在售代表項(xiàng)項(xiàng)目：東湖灣、香香頌、國(guó)風(fēng)風(fēng)北京融科橄欖城城、季景沁沁園（精裝裝）代表項(xiàng)目平平均價(jià)格水水平：8500－－9500元/平米米景觀與配套套：北小河公園園、望京公公園、中小學(xué)、大專(zhuān)專(zhuān)院校、多多個(gè)商業(yè)中中心交通：機(jī)場(chǎng)高速、、京承高速速、東北四四環(huán)、五環(huán)環(huán)客群：望京外企中中高管、京京東、京北北部分中高高端人群、、望京內(nèi)部部二次置業(yè)業(yè)者百子灣、四四方橋板塊塊代表項(xiàng)目：：沿海賽洛城城、金都杭杭城、華僑僑城、世紀(jì)紀(jì)東方城代表項(xiàng)目平平均價(jià)格水水平：8500元元左右/平平米景觀與配套套：窯洼湖公園園、中小學(xué)學(xué)、歡樂(lè)谷谷社區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)配套交通：東四環(huán)、兩兩廣路東延延長(zhǎng)線、京京沈高速客群：CBD中、、外企業(yè)中中級(jí)白領(lǐng)優(yōu)勢(shì)：高端客群相相對(duì)集中，，商業(yè)、生生活、教育育配套相對(duì)對(duì)齊全，交交通更便捷捷。劣勢(shì)：中端客群較較集中，百百子灣、四四方橋板塊塊價(jià)格更具具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，距離CBD較近近。區(qū)域PK結(jié)結(jié)果：區(qū)位：價(jià)格：配套：客群：較京東、京京南各板塊塊而言，區(qū)區(qū)位更優(yōu)，，上風(fēng)上水。。a.較朝陽(yáng)陽(yáng)公園、CBD周邊邊板塊而言言，區(qū)內(nèi)高高端項(xiàng)目性?xún)r(jià)比更優(yōu)優(yōu)，未來(lái)升值空間較較大。b.較目前前朝青板塊塊高端項(xiàng)目目而言，樓樓盤(pán)整體價(jià)價(jià)格相對(duì)較較低。a.進(jìn)入“大公建””時(shí)代，各大規(guī)模模商業(yè)中心心相繼開(kāi)發(fā)發(fā)，將極大地提升升區(qū)域價(jià)值值。b.望京逐逐步完善的的商業(yè)與生生活、教育育配套，可可以給朝青青板塊中高高端客群更大的選擇擇空間。已逐步發(fā)展展成京北最最大國(guó)際化高端端人群聚居居區(qū)，客群層次次高于百子子灣、四方方橋等四環(huán)環(huán)外京東南南板塊。綜合考慮望京區(qū)域價(jià)值：：名列京東各各大板塊前三名東湖灣宗地價(jià)值求求解在望京寬闊闊的肩膀上上，東湖灣站得更高，，望得更遠(yuǎn)。。東湖灣在哪哪里？望京西北北小河公園園東側(cè)100米南接北小河河沿岸景觀觀公園北小河北側(cè)側(cè)70米西向姜莊湖湖、馨葉、、南湖三大大高爾夫球球場(chǎng)臨近京承高高速、東北北五環(huán)廣順順橋、廣順順北大街、、望京西街街、東湖路路、13號(hào)號(hào)城鐵望京京西站、東東湖路公交交總站真正的上風(fēng)風(fēng)上水，絕絕對(duì)的公園園生活東湖灣PK周邊部分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目上京新航線國(guó)風(fēng)北京融科橄欖城嘉美風(fēng)尚中心季景沁園東湖灣東湖灣東北北側(cè)，200米左右右，無(wú)法直直接觀景森森林公園與與北小河。。北小河南岸岸，目前無(wú)無(wú)法直接到到達(dá)北小河河公園。周周?chē)逃渑涮滓话恪?。臨近京承承高速、東東北四環(huán)。。望京東部，，遠(yuǎn)離公園園水景，臨臨近望京國(guó)國(guó)際商業(yè)中中心、京順順路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速、教教育配套一一般。望京東南，，遠(yuǎn)離公園園水景，臨臨近望京國(guó)國(guó)際商業(yè)中中心、京順順路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速、教教育配套一一般。宗地PK結(jié)結(jié)論：東湖灣集眾眾多優(yōu)勢(shì)于于一身宗地價(jià)值———后望京NO.1NO.1宗宗地價(jià)值提提煉□城市生活活配套NO.1·東臨望京京高端商業(yè)業(yè)中心———“六佰本本商業(yè)中心心”·北臨“望望馨商業(yè)中中心”·周邊臨近近多所中小小學(xué)、韓國(guó)國(guó)國(guó)際學(xué)校校、中央美美院等教育育機(jī)構(gòu)·南北臨近近慧谷金色色家園等成成熟社區(qū)，，周邊休閑閑娛樂(lè)生活活配套設(shè)施施齊全□自然生態(tài)態(tài)NO.1·緊鄰24.8萬(wàn)平平米，京北北最大社區(qū)區(qū)公園———北小河公公園·南接流經(jīng)經(jīng)望京唯一一河流———北小河·西向姜莊莊湖、馨葉葉、南湖三三大高爾夫夫球場(chǎng)□交通便利利NO.1·緊鄰京承承高速，可可快速到達(dá)達(dá)東北五環(huán)環(huán)廣順橋·臨近廣順順北大街、、望京西街街、城鐵13號(hào)線望望京西站、、東湖路公公交總站·東湖路等等周邊道路路修繕后，，交通將更更加便捷本篇求解所得之第一組價(jià)值值符號(hào)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)：：自然環(huán)境價(jià)價(jià)值＋城市市商業(yè)性創(chuàng)意：后望京時(shí)代代望京園園首望京“新中央公園園”生活區(qū)PART2產(chǎn)產(chǎn)品篇求解產(chǎn)品最大價(jià)價(jià)值點(diǎn)NO.1的的宗地必需需加上NO.1的產(chǎn)產(chǎn)品方能成就東湖灣在后望京時(shí)時(shí)代高檔住宅的的領(lǐng)袖地位位NO.1的的宗地加上上NO.1的產(chǎn)品不僅造就了了真正的好好房子還將創(chuàng)造出出一個(gè)更純純粹的高品品質(zhì)社區(qū)團(tuán)隊(duì)品牌價(jià)值配套細(xì)節(jié)價(jià)價(jià)值戶(hù)型立面價(jià)價(jià)值社區(qū)規(guī)劃價(jià)價(jià)值自然景觀價(jià)價(jià)值東湖灣產(chǎn)品五大價(jià)值點(diǎn)由外而內(nèi)的的超級(jí)園林林景觀(園首)自然景觀價(jià)價(jià)值之首24.8萬(wàn)萬(wàn)平米北小小河公園（京北最大大社區(qū)公園園、望京之之首）約3萬(wàn)平米米北小河水水岸公園12萬(wàn)平米米社區(qū)內(nèi)中中心園林一園二園三園望京唯一水水景資源———北小河河南接80米米寬北小河河，上風(fēng)上上水一岸三園一岸三園一岸風(fēng)風(fēng)景正中央央獨(dú)一無(wú)二的的稀缺自然然景觀價(jià)值值——品質(zhì)豪宅的的第一性格格特點(diǎn)12萬(wàn)平米米多樣化主主題園林———貝爾高林國(guó)國(guó)際先進(jìn)園園林規(guī)劃理理念七米下沉式式主題廣場(chǎng)場(chǎng)、6米落落差瀑布高低錯(cuò)落立立體綠化北京獨(dú)有空空中百米連連廊100－130米超超大樓間距距——高度度采光，社社區(qū)內(nèi)外超超級(jí)景觀一一覽無(wú)余兩排半圍合合式樓座規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)———保證充充分的采光光與景觀效效果，保障障中心園林林的完整性性東西區(qū)合理理劃分———樓座、會(huì)會(huì)所分布合合理，項(xiàng)目目北部獨(dú)立立商街，獨(dú)獨(dú)立陳經(jīng)倫倫中學(xué)教育育用地與配套公寓寓規(guī)劃合理理。18－28層純粹板板樓——保保證房間通通透性與景景觀遠(yuǎn)眺效效果。世界級(jí)名家家傾心設(shè)計(jì)計(jì)，豪華社社區(qū)內(nèi)園林林景觀——品質(zhì)豪豪宅性格特特點(diǎn)之二社區(qū)規(guī)劃價(jià)價(jià)值之先120－240平米米大戶(hù)型———純粹、稀缺缺120平米米大兩居至至240平平米大四居居168平米米主力三居居大戶(hù)型15米進(jìn)深深、大面寬寬、多個(gè)景景觀陽(yáng)臺(tái)新古典主義義豪華外觀觀——望京唯一、、首席尊貴貴品質(zhì)玻璃幕墻保保證最大限限度采光與與外觀視覺(jué)覺(jué)效果高級(jí)面磚外外立面突顯顯產(chǎn)品尊貴貴感純粹稀缺的的大戶(hù)型，，首席尊貴貴的立面布布置——品質(zhì)豪豪宅性格特特點(diǎn)之三戶(hù)型、立面面價(jià)值之尊尊7300平平米雙會(huì)所所——望京京唯一西區(qū)4900平方米米，東區(qū)2400平平方米：功能齊全，，滿足高端端生活多樣樣需求獨(dú)立社區(qū)商商業(yè)街———近四萬(wàn)平平米大體量量達(dá)芬奇購(gòu)物物大道：滿足高品位位生活需求求教育配套———滿足高高端客群子子女教育需需求東區(qū)引進(jìn)陳陳經(jīng)倫中學(xué)學(xué)，并建設(shè)設(shè)配套公寓寓大堂——大大面積豪華華精裝，五五星級(jí)尊貴貴感200平米米一層大堂堂、6米挑挑高豪華精精裝修電梯廳———與豪華華品質(zhì)同步步精裝豪華電電梯廳，與與大堂風(fēng)格格保持一致致無(wú)處不在的的精致細(xì)節(jié)節(jié)，無(wú)微不不至的人性性化關(guān)懷——品質(zhì)豪豪宅性格特特點(diǎn)之四配套細(xì)節(jié)價(jià)價(jià)值之全東湖灣是這這樣誕生的的：開(kāi)發(fā)商：北北京城建集集團(tuán)與天潤(rùn)潤(rùn)置地集團(tuán)團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)發(fā)園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)：貝爾爾高林國(guó)際際（香港））有限公司司外立面設(shè)計(jì)計(jì)：北京維維拓時(shí)代建建筑設(shè)計(jì)有有限公司建筑設(shè)計(jì)：：馬建國(guó)際際建筑設(shè)計(jì)計(jì)顧問(wèn)有限限公司物業(yè)管理：：長(zhǎng)城物物業(yè)、高力力國(guó)際（物物業(yè)管理顧顧問(wèn)公司））豪華陣容強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂袂大品品牌組合——品質(zhì)豪豪宅性格特特點(diǎn)之五團(tuán)隊(duì)品牌價(jià)價(jià)值之強(qiáng)回顧求解所所得：東湖湖灣品質(zhì)豪豪宅五大性性格特點(diǎn)?自然景觀觀價(jià)值之首首——獨(dú)一無(wú)二的的稀缺自然然景觀價(jià)值值是品質(zhì)豪豪宅的第一性格特點(diǎn)?社區(qū)規(guī)劃劃價(jià)值之先先——世界級(jí)名家家傾心設(shè)計(jì)計(jì)，豪華社社區(qū)內(nèi)園林林景觀是品品質(zhì)豪宅的的第二性格特點(diǎn)?戶(hù)型、立立面價(jià)值之之尊——純粹稀缺的的大戶(hù)型，，首席尊貴貴的立面布布置是品質(zhì)質(zhì)豪宅性格格特點(diǎn)之三?配套細(xì)節(jié)節(jié)價(jià)值之全全——無(wú)處不在的的精致細(xì)節(jié)節(jié)，無(wú)微不不至的人性性化關(guān)懷是是品質(zhì)豪宅宅性格特點(diǎn)點(diǎn)之四（支持點(diǎn)））?團(tuán)隊(duì)品牌牌價(jià)值之強(qiáng)強(qiáng)——豪華陣容強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂袂大品品牌組合是是品質(zhì)豪宅宅性格特點(diǎn)點(diǎn)之五（支持點(diǎn)））我們現(xiàn)在面面對(duì)的最大大問(wèn)題是什什么？我們最引以以為豪的北北小河公園園——部分分完工我們最加以以炫耀的北北小河水系系——尚未未還清我們豪華的的內(nèi)部園林林景觀———未見(jiàn)一草草一木我們尊貴美美觀的建筑筑外立面———還未建建成…………說(shuō)了這許多多優(yōu)點(diǎn)，現(xiàn)現(xiàn)在的東湖湖灣有沒(méi)有有缺陷呢？？——世上沒(méi)沒(méi)有完美的的產(chǎn)品，現(xiàn)現(xiàn)在的東湖湖灣也不例例外客觀的講東東湖灣和望望京區(qū)域內(nèi)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手還有哪哪些差距呢呢？讓我們來(lái)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的對(duì)比比一下———東湖灣PK望京內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：景觀、教育育配套、戶(hù)戶(hù)型、立面面。劣勢(shì)：期房，大多多優(yōu)勢(shì)不可可見(jiàn)東湖灣9500元元平米，毛毛坯期房一期10萬(wàn)萬(wàn)平米，高高板，景觀觀建筑暫不不可見(jiàn)，主主力戶(hù)型168平米米三居，主主力戶(hù)型總總價(jià)160萬(wàn)。季景沁園9500－－10000元平米米，精裝現(xiàn)現(xiàn)房，高層層板塔結(jié)合合，戶(hù)型面面積70－－240平平米不等，，銷(xiāo)售周期期較長(zhǎng)。二二期基本售售罄，三期期年內(nèi)入市市。國(guó)風(fēng)北京，板塔結(jié)合合、高低板板樓，低層層買(mǎi)到10500元元平米，毛毛坯現(xiàn)房，，戶(hù)型100－200平米左左右大戶(hù)型型，部分入入住，最低低售價(jià)8800元平平米。二期期在售，三三期開(kāi)盤(pán)未未定。嘉美美風(fēng)風(fēng)尚尚中中心心，公公寓寓現(xiàn)現(xiàn)房房9000－－10000元元平米米中小小戶(hù)戶(hù)型型公公寓寓，，尾尾房房階階段段。。香頌頌，，低板板、、Townhouse等等綜綜合合體體，，9500元元平平米米，，部部分分現(xiàn)現(xiàn)房房，，部部分分毛毛坯坯，，產(chǎn)產(chǎn)品品很很好好地地尋尋找找到到望望京京內(nèi)內(nèi)稀稀缺缺類(lèi)類(lèi)型型，，差差異異化化營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)較較成成功功案案例例。。不可可見(jiàn)見(jiàn)，，不不可可見(jiàn)見(jiàn)我們們的的缺缺陷陷和和我我們們的的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)一一樣樣突突出出，，這是是我我們們必必須須面面對(duì)對(duì)的的，，這也是我我們求解解過(guò)程中中必須經(jīng)經(jīng)歷的煎煎熬，我們的出出路將在在煎熬之之后“誕誕生”………簡(jiǎn)而言之之：其一：包包裝，包包裝一切切可以包包裝的東東西，除除去把錢(qián)錢(qián)貼在臉臉上，更更要極大大化突出出項(xiàng)目的的高雅藝藝術(shù)品質(zhì)質(zhì)，最大大限度的的彌補(bǔ)產(chǎn)產(chǎn)品與景景觀實(shí)態(tài)態(tài)的不足足。其二：尋尋覓東湖湖灣的真真命天子子，和他他們一道道追求更更高的精精神境界界。在結(jié)束本本篇之前前，我們先來(lái)來(lái)求解一道綜合合一、二二兩篇分分析而出出的附加題為了跳出出產(chǎn)品與與周邊環(huán)環(huán)境物理理狀態(tài)呈呈現(xiàn)度差差的羈絆絆，我們們現(xiàn)在可可以做點(diǎn)點(diǎn)什么？？望京園首首三三園一岸岸望京新興興首席高高品質(zhì)社社區(qū)……………除此之外外，在我我們進(jìn)入入下一篇篇求解之之前，我們還有有什么領(lǐng)領(lǐng)悟嗎？？求解附加題：：綜合宗地地與產(chǎn)品品篇，我我們求解解的價(jià)值值符號(hào)繼繼續(xù)豐滿滿——?東湖灣灣是望京京區(qū)域的的首席品品質(zhì)豪宅宅?優(yōu)越的的獨(dú)一無(wú)無(wú)二的““三園一一岸”大大面積內(nèi)內(nèi)外景觀觀水景?高單價(jià)價(jià)、高總總價(jià)純粹粹的大戶(hù)戶(hù)型高端端社區(qū)?擁有豐豐富的商商業(yè)與教教育配套套，便捷捷發(fā)達(dá)的的交通路路網(wǎng)?東湖灣灣將作為為10年年望京的的新起點(diǎn)點(diǎn)，必將將成為劃劃時(shí)代的的里程碑碑巨作，，?打造望望京乃至至整個(gè)北北京全新新高品質(zhì)質(zhì)純粹富富人社區(qū)區(qū)……………僅僅是這這些答案案嗎？不不是！還有什么么？還還有人人！對(duì)，還有有人！PART3客客群篇篇求解沖刺，終終極結(jié)果果即將引引爆東湖灣會(huì)會(huì)得到什什么樣人人群的青青睞？在求解的的必然過(guò)過(guò)程中，，偶得的的全新價(jià)價(jià)值符號(hào)號(hào)——北京的NEWMONEY階層北京的新新名仕階階層他們應(yīng)該該是財(cái)富富的代言言人，他們應(yīng)該該具有超超出凡人人的遠(yuǎn)見(jiàn)見(jiàn)能力，，他們應(yīng)該該懂得去去欣賞真真正的好好房子，，他們更具具活力與與激情，，他們不不滿足于于簡(jiǎn)單的的物質(zhì)積積累，他們懂得得如何享享受生活活，品味味人生，，他們是東東湖灣未未來(lái)的主主人………他們就是是——NEWMONEY是什么樣樣的人？？他們?cè)谀哪睦?？他們還有有哪些特特點(diǎn)？他們追求求什么樣樣的人生生？讓我們繼繼續(xù)求解解……NEWMONEY階階層在美美國(guó)的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單解釋釋?zhuān)?他們聚居在美國(guó)東東部幾大大中心城市市的一角角；?他們是是不一樣樣的新富人，骨子里里的新興貴族族，性格有有些排外；?他們喜喜歡住在在“自己己人”的的社區(qū)里里，有強(qiáng)強(qiáng)烈的圈層意識(shí)識(shí)；?他們的的行為主主動(dòng)區(qū)別于早早期富有有的OLDMONEY階層；?他們選選擇居住住地往往往與OLDMONEY階層層相對(duì)，，例如紐紐約的OLDMONEY住住在紐紐約上東東區(qū)，，NEWMONEY們將選選擇由自自己的““圈層””所創(chuàng)立立的上西區(qū)；；?他們倡倡導(dǎo)不一一樣的富富人生活活，除去去豐厚的的物質(zhì)基基礎(chǔ)之外外，他們們更強(qiáng)調(diào)調(diào)過(guò)有品位、、有文化化、充滿滿藝術(shù)內(nèi)內(nèi)涵與崇崇尚自然然審美的的新富人人生活。再續(xù)前緣緣——NEWMONEY階階層是是怎樣的的一類(lèi)人人？初步結(jié)論論：NEWMONEY=財(cái)富富＋人文文涵養(yǎng)＋＋藝術(shù)品品位＋自自然審美美東湖灣目目標(biāo)客群群判定1、望京京早期置置業(yè)者、、望京科科技園區(qū)區(qū)外企高高管人員員他們是望望京的第第一批富富人（含含大量韓韓僑）原有房屋屋面積小小、密度度高、品品質(zhì)差他們需要要居住升升級(jí)，需需求更大大的房子子，更純純粹的高高檔社區(qū)區(qū)需要高形形象價(jià)值值產(chǎn)品滿滿足他們們的心理理價(jià)值、、面子感感有較強(qiáng)的的圈層意意識(shí)隨個(gè)人物物質(zhì)財(cái)富富的增多多，對(duì)文文化、藝藝術(shù)類(lèi)精精神產(chǎn)品品的需求求逐步增增強(qiáng)，內(nèi)內(nèi)心中向向往藝術(shù)術(shù)人生2、望京京區(qū)域外外客群——CBD、燕燕莎、亞亞奧等區(qū)區(qū)域高端端客群擁有雄厚厚的財(cái)富富基礎(chǔ)關(guān)注望京京區(qū)域發(fā)發(fā)展、對(duì)對(duì)望京區(qū)區(qū)域價(jià)值值認(rèn)知度度較高被望京目目前良好好發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)吸引引喜歡望京京成熟、、便捷、、多元化化、國(guó)際際化的新新興高尚尚城市生生活追求更純純粹高端端社區(qū)，，更親近近自然的的高品位位生活有較強(qiáng)的的圈層意意識(shí)隨個(gè)人物物質(zhì)財(cái)富富的增多多，對(duì)文文化、藝藝術(shù)類(lèi)精精神產(chǎn)品品的需求求逐步增增強(qiáng)，向向往藝術(shù)術(shù)人生經(jīng)過(guò)以上上卓越的的求解之之路，我我們終于于發(fā)現(xiàn)，，東湖灣所所定位的的目標(biāo)客客群，擁?yè)碛信c生生俱來(lái)的的共性:他們擁有有財(cái)富，，但不驕驕奢，他們追求求財(cái)富之之上的更更高品質(zhì)質(zhì)的文化化、藝術(shù)術(shù)生活，，他們要在在不遠(yuǎn)離離城市中中心的地地方尋找找一方真真正的凈凈土，最好是在在這片凈凈土上已已經(jīng)建好好他們夢(mèng)夢(mèng)寐以求求的理想想家園，，超乎想想象的景景觀水景景，與大大自然親親密接觸觸；有發(fā)達(dá)的的交通路路網(wǎng)可以以與城市市中心快快速鏈接接，使得得他們剛剛剛走出出寫(xiě)字樓樓就可以以在第一一時(shí)間回回歸凈土土家園，，閑暇時(shí)，，他們可可以在自自己的領(lǐng)領(lǐng)地上與與志同道道合者共共同賞玩玩藝術(shù)品品，共同同欣賞一一場(chǎng)精彩彩的演出出，共同同品味高高雅人生生，共同同探討人人生的終終極理想想;找到北京京的NEWMONEY他們就是是望京的的NEWMONEY人群他們就是是北京的的NEWMONEY階層?美國(guó)的NEWMONEY階階層聚聚居在何何處？?最典型的的代表區(qū)區(qū)域是哪哪里？揭開(kāi)這最最后一層層神秘的的面紗，，我們將將有驚奇奇的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)！尋根：從從美國(guó)到到北京，，NEWMONEY的發(fā)發(fā)現(xiàn)之旅旅求解之終極價(jià)值值符號(hào)誕誕生NEWMONEY聚聚居最最典型的的區(qū)域：：?300多年前前，最早早一批英英國(guó)清教教徒登陸陸美洲的的地方———美國(guó)著名名歷史名名城———波士頓市市?在波士士頓市的的西南角，美麗的的中央公園園西側(cè)，寬寬闊的查爾斯河河畔，在哈佛大大學(xué)和麻省理理工學(xué)學(xué)院兩所美美國(guó)頂頂級(jí)學(xué)學(xué)府的的環(huán)抱下下，座落落著全美最最知名名的NEWMONEY階階層聚聚居區(qū)區(qū)她是－－－——“后灣灣區(qū)””——令令無(wú)數(shù)數(shù)人艷艷羨的的“后灣灣生活活”“后灣灣”，我們等等你已已經(jīng)等等得太太久了了。后灣插曲——后灣區(qū)小解后灣（BackBay）

位于美國(guó)波士頓市西南角，波士頓公共花園（PublicGarden）的西側(cè)，查爾斯河?xùn)|南岸，波士頓新名仕階層聚居區(qū)，區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格獨(dú)特，為9×10的街區(qū)格式。該地區(qū)除了有波士頓最好的流行服裝小店和地標(biāo)性的現(xiàn)代建筑及維多利亞式建筑外，還有極棒的餐廳和酒吧。整個(gè)后灣都有一種法國(guó)林蔭大道的風(fēng)格和氣氛。區(qū)內(nèi)還有大型藝術(shù)館和音樂(lè)廳,每年夏季與國(guó)慶日定期舉辦大型音樂(lè)會(huì)。該區(qū)域還緊鄰哈佛大學(xué)與麻省理工學(xué)院，區(qū)域內(nèi)濃厚的藝術(shù)與人文環(huán)境賦予了在此居住的新名仕階層，全新的生活內(nèi)涵。地貌基因：大面積城市自然景觀，河景資源城市基因：成熟城市商業(yè)配套，有歷史文化感的高品位新富人區(qū)人性基因：共同追求人文內(nèi)涵、藝術(shù)修養(yǎng)的新富人區(qū)后灣基基因———不不是直直白與與吶喊喊，是是優(yōu)雅雅而淳淳厚東湖灣灣與后后灣區(qū)區(qū)基因因?qū)咏樱?））地貌貌對(duì)接接：北小河河公園園東側(cè)側(cè)波士頓頓公共共花園園（PublicGarden））西部北小河河北岸岸查爾斯斯河（CharlesRiver））西岸岸（2））生活活配套套及人人文藝藝術(shù)對(duì)對(duì)接：：社區(qū)內(nèi)內(nèi)達(dá)芬芬奇購(gòu)購(gòu)物大大道、、東側(cè)側(cè)六佰佰本及及周邊邊大型型商業(yè)業(yè)中心心發(fā)林地地下商商場(chǎng)（FILENE’’SBASEMENT）全美第第一家家大型型品牌牌折扣扣商場(chǎng)場(chǎng)）中央美美院、、社科科院研研究生生院哈佛大大學(xué)、、麻省省理工工學(xué)院院等北小河河公園園六大大景區(qū)區(qū)（西南南角：：現(xiàn)代代書(shū)畫(huà)畫(huà)藝術(shù)術(shù)俱樂(lè)樂(lè)部、、東南南角：：森林林劇場(chǎng)場(chǎng)、西西北角角：山山林景景觀、、湖林林詩(shī)舍舍、休休閑茶茶舍、、兒童童游樂(lè)樂(lè)健身身活動(dòng)動(dòng)區(qū)））波士頓頓藝術(shù)術(shù)館、、合利利廣場(chǎng)場(chǎng)（COPLEYSQUARE））、龍殼演演奏中中心（HATCHSHELL））（3））氣質(zhì)質(zhì)調(diào)性性對(duì)接接：a.優(yōu)優(yōu)越的的自然然生態(tài)態(tài)環(huán)境境（水水森林林）b.濃濃郁的的城市市文化化氛圍圍（城城市性性）c.純純粹的的富人人生活活區(qū)（（圈層層意識(shí)識(shí)）d.新新名仕仕生活活方式式（財(cái)財(cái)富＋＋人文文＋藝藝術(shù)品品位＋＋自然然審美美）e.超超脫凡凡俗的的藝術(shù)術(shù)與品品位生生活追追求（（社區(qū)區(qū)精神神內(nèi)涵涵）東湖灣灣打造造“后后灣區(qū)區(qū)生活活”新名仕仕富人人區(qū)的的人文、、藝術(shù)術(shù)生活活追求高高品位位的人人文藝藝術(shù)生生活是是新名名仕階階層的的最大大特點(diǎn)點(diǎn)?，F(xiàn)代移移民城城市的的多元元化與與包容容性美國(guó)是是一個(gè)個(gè)移民民國(guó)家家，波波士頓頓是著著名的的移民民城市市，城城市的的包容容性與與藝術(shù)術(shù)氣質(zhì)質(zhì)成就就了今今天在在波士士頓““后灣灣區(qū)””居住住的新新名仕仕階層層，同同樣北北京也也是一一個(gè)大大的移移民城城市，，望京京作為為北京京市重重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展的的區(qū)域域，10年年來(lái)也也是仰仰仗其其巨大大的包包容性性造就就了望望京區(qū)區(qū)域的的國(guó)際際化氛氛圍。。東湖湖灣作作為望望京區(qū)區(qū)域的的首席席住宅宅理應(yīng)應(yīng)承襲襲這種種包容容性，，打造造包容容性下下的多多元化化復(fù)合合式人人文藝藝術(shù)生生活，，打造造望京京以及及整個(gè)個(gè)北京京的新新名仕仕階層層聚居居地。。后灣區(qū)區(qū)人文文景觀觀名稱(chēng)稱(chēng)在東東湖灣灣的應(yīng)應(yīng)用：：由于原原有內(nèi)內(nèi)部園園林景景觀命命名缺缺乏主主題意意識(shí)，，與項(xiàng)項(xiàng)目自自身氣氣質(zhì)調(diào)調(diào)性不不符，，故建建議以以波士頓頓后灣灣區(qū)著著名景景點(diǎn)給給東湖湖灣內(nèi)內(nèi)部園園林景景觀及及會(huì)所所命名名，突突出““后灣灣”生生活氛氛圍，使使景觀觀具有有文化化藝術(shù)術(shù)氣質(zhì)質(zhì)，與與項(xiàng)目目調(diào)性性保持持一致致。1、““燈塔塔丘購(gòu)購(gòu)物大大道””（BEACONHILLSHOPPINGAV.））———原達(dá)達(dá)芬奇奇購(gòu)物物大道道“燈塔塔丘””———緊鄰鄰后灣灣區(qū)的的波士士頓名名門(mén)望望族的的聚居居地。。2、““阿靈靈頓庭庭園””（ALINGTONGARDEN）———原原維瓦瓦而第第庭園園“阿靈靈頓大大道””是臨臨近波波士頓頓中央央公園園的交交通要要道。。3、““合利利廣場(chǎng)場(chǎng)”（（COPLEYSQUARE））———原莫莫奈下下沉廣廣場(chǎng)“合利利廣場(chǎng)場(chǎng)”是是后灣灣區(qū)著著名的的旅游游景點(diǎn)點(diǎn)，文文化藝藝術(shù)人人士聚聚集地地。4、““詹姆姆士··斯特特羅林林灣””（JAMESSTORROWEMBANKMENT））———原畢畢加索索林灣灣“JAMESJ.MEMORIALSTORROWEMBANKMENT”是是后灣灣區(qū)查查爾斯斯河南南側(cè)的的堤岸岸花園園。5、““后灣灣公共共花園園”（（BACKBAYPUBLICGARDEN）———原原摩爾爾庭園園“PUBLICGARDEN””是后后灣區(qū)區(qū)的中中心花花園，，原摩摩爾庭庭園是是東湖湖灣東東區(qū)唯唯一的的主題題花園園，故故命此此名。。6、““長(zhǎng)接接游廊廊”（（LONGFELLOWBRIDGE））———百百米連連廊“LONGFELLOWBRIDGE””是橫橫跨查查爾斯斯河的的大橋橋，以以此來(lái)來(lái)命名名東湖湖灣西西區(qū)的的百米米連廊廊。7、“龍殼殼會(huì)館”（（HATCHSHELL）——西西區(qū)會(huì)所“HATCHSHELL”后灣區(qū)區(qū)最知名的的演奏中心心，突出東東湖灣的社社區(qū)高雅藝藝術(shù)品質(zhì)。。8、“五月月花廣場(chǎng)””（THEMAYFLOWERSQUARE）———東區(qū)會(huì)會(huì)所廣場(chǎng)緣于英國(guó)清清教徒最早早乘坐“五五月花號(hào)””輪船，在在波士頓港港灣登陸美美洲大陸。。寓意東湖湖灣在望京京打造北京京的“后灣灣區(qū)”，如如同“五月月花號(hào)”登登陸美洲。。9、“法納納爾會(huì)館””（FANEULLHALL）———東區(qū)會(huì)所所“FANEULLHAL””位于波士士頓市中心心，該建筑筑物由彼得得·法納爾爾在1742年興建建，最初建建成時(shí)是作作為商業(yè)大大廳兼全城城的集會(huì)大大廳之用。。但在獨(dú)立立戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)發(fā)前，波士士頓市民常常利用這一一建筑物集集會(huì)，討論論獨(dú)立與自自由等大問(wèn)問(wèn)題。這座座建筑因而而獲得"自自由的搖籃籃”（CradleofLiberty））的別稱(chēng)?！，F(xiàn)在，市市民們?nèi)粤?xí)習(xí)慣性利用用二樓大廳廳舉行各類(lèi)類(lèi)集會(huì)。一一樓會(huì)議廳廳現(xiàn)在作為為召開(kāi)市鎮(zhèn)鎮(zhèn)集會(huì)德場(chǎng)場(chǎng)所。寓意意東區(qū)會(huì)所所將來(lái)也會(huì)會(huì)成為東湖湖灣業(yè)主自自由交流與與溝通的平平臺(tái)，成為為新富人們們“自由的的搖籃”。。創(chuàng)意聯(lián)想望京園首三園一岸望京首席品品質(zhì)豪宅純粹新興富富人居住區(qū)區(qū)NEWMONEY新名仕仕階層聚居居地溫故將知新新地段價(jià)值提提煉：望京園首望京的中央央公園區(qū)項(xiàng)目氣質(zhì)提提煉：財(cái)富＋藝術(shù)術(shù)才更令人人羨慕東湖灣北北京NEWMONEY后灣區(qū)SLOGAN:三園一岸NEWMONEY后后灣區(qū)誰(shuí)執(zhí)望京園園首？25萬(wàn)平米米森林公園園誰(shuí)為北京的的“后灣區(qū)區(qū)”？64萬(wàn)平米米水岸觀景景文字示例“五月花號(hào)號(hào)”駛?cè)胪〇|湖灣發(fā)發(fā)現(xiàn)北京的的“后灣區(qū)區(qū)”給湖面要綠綠地東湖灣填填出北京的的“后灣區(qū)區(qū)”望京最“后后”的絕板板東湖灣北北京的NEWMONEY后灣區(qū)區(qū)！東湖灣NEWMONEY后灣灣區(qū)我的水上三三重公園生生活！OLDMONEY止步！！東湖灣北北京的NEWMONEY后灣區(qū)區(qū)財(cái)富＋藝術(shù)術(shù)更讓人羨羨慕！東湖灣北北京的NEWMONEY后灣區(qū)區(qū)向“后”100米！！后灣區(qū)的建建筑懂得謙謙讓距離?。。情g距））向“前”10米！又向“前””10米??！后灣區(qū)的會(huì)會(huì)所忍不住住對(duì)水的貪貪婪！（河岸雙會(huì)會(huì)所）向上50米米！后灣區(qū)的窗窗子總是好好高婺遠(yuǎn)?。。ǜ邔佑^景景優(yōu)勢(shì)）0米！只向下0米米！后灣區(qū)的生生活總在自自己腳下?。。ㄉ虡I(yè)便利利）后灣區(qū)為為音樂(lè)和節(jié)節(jié)日準(zhǔn)備了足夠夠的街道??！后灣區(qū)為為藝術(shù)和和party準(zhǔn)備了足夠夠的公園!PART4執(zhí)執(zhí)行篇“執(zhí)行為王王”整合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方案項(xiàng)目出地面面正負(fù)零售樓處建成成樣板間開(kāi)放放開(kāi)盤(pán)結(jié)構(gòu)封頂立面完成會(huì)所開(kāi)放周邊道路修修繕完成北小河公園園全部落成成北小河污水水改造項(xiàng)目完工首批業(yè)主入入住重要節(jié)點(diǎn)列列舉工程節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)年初至5月月6月7月8月9月10月07.11工程出地面面一期結(jié)構(gòu)封封頂一期交房開(kāi)始蓄水售樓處建成成并準(zhǔn)備投投入使用樣板間開(kāi)放放/開(kāi)盤(pán)與大型公關(guān)關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)……部分節(jié)點(diǎn)示示意銷(xiāo)售任務(wù)簽約面積銷(xiāo)售額套數(shù)10萬(wàn)平米（一期）約10億約6002007年年2月基本本完成一期期銷(xiāo)售任務(wù)務(wù)推廣周期劃劃分2006.9－11形象導(dǎo)入與與開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期樣板間開(kāi)放放/開(kāi)盤(pán)/事件傳播播階段時(shí)間階段重要節(jié)點(diǎn)基礎(chǔ)籌備期期銷(xiāo)售工具、、現(xiàn)場(chǎng)包裝裝2006.8－9年終調(diào)整期期年終客戶(hù)答答謝會(huì)首輪推廣執(zhí)執(zhí)行方案（06.08－06.10））回顧：項(xiàng)目：東湖湖灣（Ⅰ期）項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)與氣質(zhì)提提煉：望京園首三園一岸望京首席品品質(zhì)豪宅財(cái)富＋藝術(shù)術(shù)更令人羨羨慕東湖灣北北京NEWMONEY后灣區(qū)SLOGAN：三園一岸NEWMONEY后灣灣區(qū)重要的時(shí)間間節(jié)點(diǎn)：開(kāi)開(kāi)盤(pán)?開(kāi)盤(pán)前面向市場(chǎng)樹(shù)樹(shù)立全新形形象，完成成開(kāi)盤(pán)時(shí)所所需的各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備工作作；?開(kāi)盤(pán)時(shí)利用大型主主題開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)，將項(xiàng)項(xiàng)目主要賣(mài)賣(mài)點(diǎn)與“財(cái)財(cái)富+藝術(shù)術(shù)”的產(chǎn)品品及社區(qū)理理念和氣質(zhì)質(zhì)傳達(dá)給市市場(chǎng)；?開(kāi)盤(pán)后至06年底利用各種整整合營(yíng)銷(xiāo)手手段，確立立東湖灣在在望京區(qū)域域及整個(gè)北北京的市場(chǎng)場(chǎng)地位，極極大促進(jìn)成成交。開(kāi)盤(pán)前要完完成的工作作：VI應(yīng)用賣(mài)賣(mài)場(chǎng)包裝、、基礎(chǔ)銷(xiāo)售售工具、前前期廣告畫(huà)畫(huà)面本次報(bào)告重重點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)前至10月首輪輪強(qiáng)銷(xiāo)期推推廣執(zhí)行方方案。目前面臨的的主要問(wèn)題題：?項(xiàng)目現(xiàn)有知知名度有限限，沒(méi)有在在業(yè)內(nèi)外形形成鮮明的的產(chǎn)品形象象與社區(qū)主主題，市場(chǎng)場(chǎng)感覺(jué)比較較模糊。?前期形象宣宣傳與產(chǎn)品品定位存在在一定缺陷陷，如何實(shí)實(shí)現(xiàn)順利過(guò)過(guò)渡。?項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境與產(chǎn)品品外觀不完完善?銷(xiāo)售工具與與現(xiàn)場(chǎng)包裝裝缺失?現(xiàn)有廣告資資源利用與與剩余部分分媒體資源源的整合?時(shí)間有限，，整合營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)渠道未定定，如何把把握宣傳的的主題次序序與推廣節(jié)節(jié)奏明確目標(biāo)東湖灣是什什么？——項(xiàng)目目目前在市場(chǎng)場(chǎng)上的知名名度、地位位、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值不清晰晰。創(chuàng)造：1、望京園園首2、公園城城市名仕仕們的后灣灣區(qū)（形象象過(guò)渡）3、9月10日開(kāi)盤(pán)盤(pán)重要的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，，“東湖灣灣”打造北北京的“后后灣區(qū)”正正式揭幕。。銷(xiāo)售目標(biāo)總體銷(xiāo)售目目標(biāo)：06年9月－－07年2月，完成成400套套以上簽約約開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售目目標(biāo)開(kāi)盤(pán)爭(zhēng)爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)100套以以上簽約開(kāi)盤(pán)目標(biāo)完完成有一定定難度，但但控制好進(jìn)進(jìn)程可保證證總體目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)可執(zhí)行行性實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需需要客戶(hù)積積累數(shù)量按10％左左右的成交交率計(jì)算，，C類(lèi)以上客客戶(hù)來(lái)訪數(shù)數(shù)量從今年年9月至明明年1月要要達(dá)到4000組以以上，每月到訪量量800組組，周到訪量達(dá)達(dá)到200組左右（（主要集中中在周末））現(xiàn)有客戶(hù)積積累：來(lái)電電3000多組，有有效300多組，將將主要成為為前期成交交保證。目標(biāo)客群分分布：前期主力客客群：望京內(nèi)二次次以上置業(yè)業(yè)，換房人人群望京外：CBD及北北京東部高高端客群銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)與與推廣節(jié)奏奏基礎(chǔ)內(nèi)容：：售樓處：9月10日日前完成包包裝樣板間：9月10日日前完成，，可以開(kāi)放放使用銷(xiāo)售工具準(zhǔn)準(zhǔn)備：A、戶(hù)型圖圖B、簡(jiǎn)易樓樓書(shū)或海報(bào)報(bào)C、網(wǎng)站D、正式樓樓書(shū)（2個(gè)個(gè)月左右時(shí)時(shí)間）以上工具準(zhǔn)準(zhǔn)備齊全可可滿足正常常銷(xiāo)售需求求工程節(jié)點(diǎn)目前工程現(xiàn)現(xiàn)狀基本對(duì)對(duì)銷(xiāo)售起不不到支撐作作用，待外外立面落成成后對(duì)銷(xiāo)售售才有較大大促進(jìn)作用用。推廣節(jié)奏1、8月14－9月月10形象導(dǎo)入期期開(kāi)盤(pán)前期期籌備工作作完成，戶(hù)戶(hù)外形象導(dǎo)導(dǎo)入2、9月10日－10月31日開(kāi)盤(pán)及及首輪強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期9月10日日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)開(kāi)始接受認(rèn)認(rèn)購(gòu)，9月月下旬進(jìn)行行轉(zhuǎn)簽，爭(zhēng)爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)百百套以上簽簽約。至10月底完完成200－250套成交。。3、11月月－07年年1月第二二強(qiáng)銷(xiāo)期與與年終調(diào)整整利用三個(gè)月月左右時(shí)間間完成簽約約100－－150套套。工作執(zhí)行時(shí)時(shí)間安排動(dòng)作一：VI基礎(chǔ)延延展與銷(xiāo)售售工具?名片、手提提袋、戶(hù)型型單頁(yè)、信信封、信封封、信簽、、光盤(pán)封面面、封套等——8月16日提報(bào)報(bào)；?折頁(yè)——8月20日提報(bào)報(bào)；?簡(jiǎn)易樓書(shū)——8月18日文字字框架提報(bào)報(bào)，8月21日文案案提報(bào)，8月25日日版式與風(fēng)格提報(bào)報(bào)，8月30日設(shè)計(jì)計(jì)提報(bào)，9月2日完完稿制作；；?正式樓書(shū)——8月28日文字字框架提報(bào)報(bào)，9月4日文案提提報(bào)，9月月11日版版式與風(fēng)格頁(yè)提報(bào)報(bào)，9月25日設(shè)計(jì)計(jì)提報(bào)，9月30日日前完稿制制作。動(dòng)作二：賣(mài)賣(mài)場(chǎng)內(nèi)外包包裝賣(mài)場(chǎng)外部：：廣場(chǎng)入口處處道旗（8月16日提報(bào)））停車(chē)場(chǎng)等廣廣場(chǎng)功能分分區(qū)指引（8月16日提報(bào)））廣場(chǎng)功能劃劃分與藝術(shù)術(shù)平臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)建議售售樓處門(mén)頭頭（8月16日提報(bào)））賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部：：售樓處入口口處墻面裝裝飾建議接接待臺(tái)立立面裝飾圖圖案接待臺(tái)背景景墻電電視視墻區(qū)位沙盤(pán)上上方主LOGO墻項(xiàng)目沙盤(pán)正正上方吊旗旗樣板間看看房通道左左側(cè)木柵欄欄公司介紹紹掛板樣板間看房房通道右側(cè)側(cè)六面墻體體裝飾（要要求配飾公公司事先確確定裝飾顏顏色與調(diào)性性）水吧背景墻墻裝飾建議議樣板間、簽簽約室、辦辦公區(qū)指示示牌以上內(nèi)容除除標(biāo)明外，，8月21日設(shè)計(jì)提提報(bào)，8月月23日完完稿制作。。首輪廣告活活動(dòng)推廣動(dòng)動(dòng)作傳播核心?主線：三園園一岸NEWMONEY后后灣區(qū)（望望京新富人人區(qū)）?輔線：望京京園首（（地地段價(jià)值））?氣質(zhì)：財(cái)富富＋藝術(shù)的的NEWMONEY氣質(zhì)廣告類(lèi)主要要?jiǎng)幼魇疽庖鈩?dòng)作一：戶(hù)戶(hù)外先行現(xiàn)有東三環(huán)環(huán)、北四環(huán)環(huán)戶(hù)外廣告告與工地圍圍檔畫(huà)面設(shè)設(shè)計(jì)已確定主題題完成提報(bào)報(bào)。動(dòng)作二：項(xiàng)項(xiàng)目周邊指指引系統(tǒng)建建立?廣順北大街街、南湖北北路、東湖湖灣周邊道道路兩側(cè)的的燈桿道旗旗指引?望京內(nèi)及及望京各入入口重要道路節(jié)節(jié)點(diǎn)的交通通指示牌?目的：開(kāi)盤(pán)前大力力對(duì)外宣傳傳項(xiàng)目新形形象與定位位，確立東東湖灣在望望京區(qū)域高高檔項(xiàng)目中中的首席地位位，使NEWMONEY與與“后灣灣區(qū)”的新新概念在整整個(gè)北京深深入人心。。?地點(diǎn)選擇建建議：望京外部東三（四））環(huán)、東北北三（四））環(huán)、京承承高速、京京順路，單單立柱或樓樓頂廣告牌牌望京京內(nèi)內(nèi)部部廣順順北北大大街街、、南南湖湖北北路路、、東東湖湖灣灣周周邊邊道道路路兩兩側(cè)側(cè)，，單單立立柱柱或或廣廣告告牌牌，，燈燈桿桿道道旗旗動(dòng)作作三三：：戶(hù)戶(hù)外外預(yù)預(yù)導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目目東東區(qū)區(qū)北北側(cè)側(cè)道道路路東湖湖灣灣南南側(cè)側(cè)，，南南湖湖北北路路路路口口廣廣告告牌牌照照片片一、、望望京京周周邊邊戶(hù)戶(hù)外外廣廣告告選選址址：：1、、京京承承高高速速東東湖湖路路入入口口處處2、、四四環(huán)環(huán)四四元元橋橋附附近近（（兼兼顧顧四四環(huán)環(huán)、、京京順順路路））3、、望望京京科科技技園園入入口口或或主主要要街街道道4、、廣廣順順北北大大街街廣告告牌牌、、交交通通指指示示牌牌位位置置建建議議1234二、、交交通通指指示示牌牌選選址址：：A、、四四環(huán)環(huán)望望京京橋橋B、、望望京京西西路路與與湖湖光光中中街街十十字字路路口口C廣廣順順北北大大街街與與湖湖光光中中街街十十字字路路口口、、D、、廣廣順順北北大大街街與與利利澤澤西西街街十十字字路路口口E、、京京順順路路與與廣廣順順南南大大街街交交界界口口ABCDE動(dòng)作作四四：：網(wǎng)網(wǎng)站站整整改改?網(wǎng)站站：：利用用周周例例會(huì)會(huì)及及其其他他集集中中時(shí)時(shí)間間與與網(wǎng)網(wǎng)站站制制作作公公司司及及中中原原公公司司共共同同討討論論設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)網(wǎng)網(wǎng)站站框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，確確定定網(wǎng)網(wǎng)站站調(diào)調(diào)性性與與主主題題，，對(duì)對(duì)風(fēng)風(fēng)格格頁(yè)頁(yè)提提出出設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議。。9月月10日日之之前前爭(zhēng)爭(zhēng)取取網(wǎng)網(wǎng)站站整整改改完完成成，，與與戶(hù)戶(hù)外外形形象象保保持持一一致致。。動(dòng)作作五五：：報(bào)報(bào)紙紙廣廣告告目的的：：新形形象象市市場(chǎng)場(chǎng)告告知知方式式：：9月月10日日之之前前投投放放2期期報(bào)報(bào)廣廣每周周四四《《北北京京青青年年報(bào)報(bào)》》整整版版8月月31日日、、9月月7日日動(dòng)作作六六：：廣廣播播廣廣告告目的的：：樹(shù)樹(shù)立立項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度，，新新形形象象，，新新宣宣傳傳核核心心理理念念傳傳播播方式：FM90.0早晚晚上下班高峰峰時(shí)段6次/天9月1日至11月1日動(dòng)作七：業(yè)內(nèi)內(nèi)雜志廣告目的：業(yè)內(nèi)告知，整整合硬廣資源源與媒體合作組織業(yè)內(nèi)論論壇活動(dòng)。媒體選擇：《安家》、《《新地產(chǎn)》各各1－2期期。動(dòng)作八：主題題軟廣與即時(shí)時(shí)新聞報(bào)道目的：圍繞既既定宣傳主題題，通過(guò)軟文文廣告版面或或活動(dòng)事件新新聞、區(qū)域新新聞對(duì)東湖灣灣進(jìn)行全方位位報(bào)道與宣傳傳。軟文主題：打造望京園首首尋找北京的NEWMONEY階層層發(fā)現(xiàn)北京的后后灣區(qū)等新聞事件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)等銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、主題活動(dòng)動(dòng)等誰(shuí)是北京的NEWMONEY？—轉(zhuǎn)向NEWMONEY客群宣宣傳活動(dòng)類(lèi)結(jié)結(jié)合事件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)與DM直投投動(dòng)作一：9月月10日開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)鋼琴王子朗朗朗演奏會(huì)暨東東湖灣開(kāi)盤(pán)盛盛典作用：一舉將將項(xiàng)目調(diào)性拉拉高，直接將將財(cái)富+藝術(shù)術(shù)的主題傳遞遞給意向客戶(hù)戶(hù)，同時(shí)配以以相關(guān)優(yōu)惠政政策促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成交。輔助手段：望京區(qū)域內(nèi)早早期中高檔樓樓盤(pán)業(yè)主、北北京東部部分分早期高檔樓盤(pán)業(yè)主DM直投直投內(nèi)容：簡(jiǎn)易樓書(shū)直投主題：東湖灣望京京園首東湖灣北京京的后灣區(qū)財(cái)富+藝術(shù)才才更讓人羨慕慕動(dòng)作二：開(kāi)盤(pán)盤(pán)后一至兩周周左右，開(kāi)發(fā)發(fā)商組織召開(kāi)開(kāi)記者見(jiàn)面會(huì)目的：宣傳東湖灣產(chǎn)產(chǎn)品、NEWMONEY、后灣灣區(qū)核心理念念與北小河公公園主題：望京有了自己己的中央公園園（北京最大大的社區(qū)公園園北小河公園園）為北京的NEWMONEY打造造財(cái)富+藝術(shù)術(shù)的后灣區(qū)動(dòng)作三：充分分利用現(xiàn)有場(chǎng)場(chǎng)地條件目的：突顯財(cái)富+藝藝術(shù)的項(xiàng)目氣氣質(zhì)方式：在售樓處內(nèi)舉舉辦藝術(shù)展（（各方共同聯(lián)聯(lián)系）售樓處外場(chǎng)定定期舉辦高雅雅音樂(lè)演出。?？腿簛?lái)源：現(xiàn)有意向客戶(hù)戶(hù)使用高端媒體體或機(jī)構(gòu)：《《名牌》、《《BEIJINGTATLER》》、高爾夫類(lèi)類(lèi)雜志等，機(jī)機(jī)構(gòu)可選擇專(zhuān)專(zhuān)業(yè)奢侈品經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)“圣圣釋宮”等））動(dòng)作四：網(wǎng)絡(luò)資源利用用：業(yè)內(nèi)論壇網(wǎng)網(wǎng)上直播聯(lián)合幾家主流流地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)網(wǎng)站舉辦業(yè)內(nèi)內(nèi)論壇，進(jìn)行行網(wǎng)上直播與與話題討論，，其中主題可考考慮為：望京區(qū)域住宅宅10年發(fā)展展之路與居住住品質(zhì)升級(jí)望京居住升級(jí)級(jí)高品質(zhì)大戶(hù)戶(hù)型產(chǎn)品稀缺缺性分析何為“后灣區(qū)區(qū)”，何為““后灣生活””為何東湖灣可可以打造成““北京的后灣灣區(qū)”等東湖灣杯系列列主題藝術(shù)大大賽網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)臺(tái)展示舉辦望京/CBD里的NEWMONEY，你你的生活A(yù)RT了嗎？””藝術(shù)大賽囊括新古典風(fēng)風(fēng)格藝術(shù)品鑒鑒賞、新歐洲洲風(fēng)情攝影、、建筑賞鑒等等活動(dòng)，處處處體現(xiàn)財(cái)富+藝術(shù)的主題題。06年8月－－10月媒體體組合排期與與宣傳主線推廣主線推廣方式推廣主題投放媒體版面投放時(shí)間望京園首（明確地塊價(jià)值）五月花號(hào),探尋北京后灣區(qū)軟文望京園首北京的后灣區(qū)搜房、新浪、焦點(diǎn)

8月20日左右硬廣望京園首五月花登陸望京,發(fā)現(xiàn)北京的后灣區(qū)北京青年報(bào)A疊整版8月31日戶(hù)外品牌形象東三環(huán)\北四環(huán)

8月21日區(qū)域路牌及指示牌5塊8月網(wǎng)絡(luò)形象及開(kāi)盤(pán)信息告之新浪\焦點(diǎn)\搜房常規(guī)資源8月20日售樓處銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造內(nèi)部布置

8月短信形象及開(kāi)盤(pán)信息告之望京及周邊區(qū)域15萬(wàn)條8月底銷(xiāo)售工具制作費(fèi)用樓書(shū)

8月光盤(pán)

8月其他用品

8月東湖灣八月推推廣計(jì)劃推廣主線推廣方式推廣主題投放媒體版面投放時(shí)間開(kāi)盤(pán)信息及OLDMONEY止步軟文東湖灣現(xiàn)象北青、北晚半版9月7日

安家2P8月底-9初月初開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)北青、北晚、精品、參考消息、新京報(bào)、搜房、新浪、焦點(diǎn)

9月14日、9月21日、9月28日?qǐng)?bào)廣開(kāi)盤(pán)信息及開(kāi)盤(pán)狂銷(xiāo)X億北京青年報(bào)A疊整版9月7日、9月21日望京獨(dú)立日精品購(gòu)物指南整版9月初雜志開(kāi)盤(pán)信息安家\好家\新地產(chǎn)內(nèi)頁(yè)整版9月(發(fā)刊日期8月底-9月初)網(wǎng)絡(luò)開(kāi)盤(pán)信息，開(kāi)盤(pán)狂銷(xiāo)X億新浪、焦點(diǎn)、搜房常規(guī)資源/活動(dòng)打包9月廣播開(kāi)盤(pán)信息音樂(lè)之聲

9月15日之前項(xiàng)目形象

9月15日之后活動(dòng)開(kāi)盤(pán)/持續(xù)小型活動(dòng)活動(dòng)配合投放

9月10日分眾開(kāi)盤(pán)信息及項(xiàng)目形象望京區(qū)域內(nèi)社區(qū)電梯廣告

樓書(shū)圖開(kāi)盤(pán)信息及項(xiàng)目形象

短信產(chǎn)品信息，售樓處開(kāi)放200000條

9月8日左右東湖灣九月推推廣計(jì)劃推廣主線推廣方式推廣主題投放媒體版面投放時(shí)間東湖灣，財(cái)富+藝術(shù)的后灣生活軟文強(qiáng)調(diào)財(cái)富+藝術(shù)的后灣生活北青、北晚1000字左右10月12日、10月19日、10月26日東湖灣國(guó)慶旺銷(xiāo)北青、北晚、精品、參考消息、新京報(bào)、搜房、新浪、焦點(diǎn)200-300字報(bào)廣

雜志開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)中國(guó)之翼內(nèi)頁(yè)硬插10月財(cái)經(jīng)前內(nèi)頁(yè)10月廣播財(cái)富+藝術(shù)的后灣生活音樂(lè)之聲

10月網(wǎng)絡(luò)財(cái)富+藝術(shù)的后灣生活新浪、焦點(diǎn)、搜房

10月短信答謝+后灣生活150000條

10月分眾項(xiàng)目介紹望京區(qū)域內(nèi)社區(qū)電梯廣告

10月備注：10月月份具體的推推廣計(jì)劃及費(fèi)費(fèi)用，根據(jù)9月份媒體反反饋情況，最最終確定10月的詳細(xì)計(jì)計(jì)劃和費(fèi)用。。東湖灣十月推推廣計(jì)劃PART5視覺(jué)篇篇打造北京高檔檔樓盤(pán)視覺(jué)領(lǐng)領(lǐng)袖報(bào)廣文案與視視覺(jué)文案主題之一一——承上上啟下公園城市名名仕們的后灣灣區(qū)19世紀(jì)末，，在查爾斯河河與公園之間間，名仕們愛(ài)愛(ài)上"后灣區(qū)區(qū)"1920年，，建筑導(dǎo)師勒勒·科布西耶耶首倡公園城城市86年年之后后，東東湖灣灣以"后灣灣區(qū)"為靈靈感創(chuàng)創(chuàng)建公公園城城市文案主主題之之二————發(fā)現(xiàn)現(xiàn)后灣灣五月花花號(hào)探探尋尋北京京的后后灣區(qū)區(qū)探求黃黃金大大陸，，哥倫倫布發(fā)發(fā)現(xiàn)了了新大大陸尋找夢(mèng)夢(mèng)想家家園，，“五五月花花號(hào)””著陸陸“新新英格格蘭””憧憬理理想境境地，，NEWMONEY造造就了了"后后灣區(qū)區(qū)“2006年年，““五月月花號(hào)號(hào)”駛駛?cè)胪?，，北京京誕生生了新新領(lǐng)地地東湖灣灣，三三園一一岸··NEWMONEY后后灣灣區(qū)文案主主題之之三————NEWMONEY揭揭幕幕OLDMONEY止步步后后灣灣區(qū)正正式揭揭幕OLDMONEY缺乏乏藝術(shù)術(shù)，只只是財(cái)財(cái)富的的堆砌砌NEWMONEY，藝藝術(shù)+財(cái)富富更讓讓人嫉嫉妒OLDMONEY已止止步，，NEWMONEY興興起東湖灣灣，北北京的的NEWMONEY后后灣灣區(qū)正正式揭揭幕項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)■大師師名品品。64萬(wàn)萬(wàn)平米米新古古典主主義絕絕板建建筑■望京京園首首。25萬(wàn)萬(wàn)平米米共生生森林林公園園■私家家園首首。12萬(wàn)萬(wàn)平米米專(zhuān)屬屬中央央公園園■水畔畔園首首。50米米寬原原生長(zhǎng)長(zhǎng)灘公公園■藝術(shù)術(shù)人生生。120－240平平米觀觀景大大戶(hù)■水上上社會(huì)會(huì)。7300平平米米藝術(shù)術(shù)雙會(huì)會(huì)所■不夜夜生活活。4萬(wàn)平平米國(guó)國(guó)際購(gòu)購(gòu)物商商街■國(guó)際際教育育。京京城名名校陳陳經(jīng)倫倫中學(xué)學(xué)信息告告知9月10日日開(kāi)盤(pán)盤(pán)，NEWMONEY后灣灣區(qū)揭揭幕望望京小貼士士后灣區(qū)區(qū)：美國(guó)填填海而而建新新區(qū)，，哈佛佛大學(xué)學(xué)與麻麻省理理工學(xué)學(xué)院所所在地地，NEWMONEY階層層聚居居區(qū)。。NEWMONEY：相對(duì)OLDMONEY而言言，代代表一一個(gè)新新上層層族群群，崇崇善自然，，追求求藝術(shù)術(shù)化財(cái)財(cái)富人人生。。基礎(chǔ)信信息■投資資商：：北京京城建建集團(tuán)團(tuán)/天天潤(rùn)置置地集集團(tuán)■開(kāi)發(fā)商商：北北京市市東湖湖房地地產(chǎn)公公司■園林林規(guī)劃劃：貝貝爾高高林■建筑筑規(guī)劃劃：馬馬建國(guó)國(guó)際■立面面設(shè)計(jì)計(jì)：維維拓時(shí)時(shí)代■物業(yè)業(yè)顧問(wèn)問(wèn)：高高力國(guó)國(guó)際/長(zhǎng)城城物業(yè)業(yè)VIP：84716699/9966地址：：望京京北小小河森森林公公園東東側(cè)區(qū)位圖圖報(bào)廣主主視覺(jué)覺(jué)第二視視覺(jué)VI基基礎(chǔ)延延展工地圍圍檔文文案方案A：物物理功功能點(diǎn)點(diǎn)系列列一三三園園一岸岸。NEWMONEY后后灣區(qū)區(qū)二望望京京園首首。25萬(wàn)萬(wàn)平米米共生生森林林公園園三私私家家園首首。12萬(wàn)萬(wàn)平米米專(zhuān)屬屬中央央公園園四水水畔畔園首首。50米米寬原原生長(zhǎng)長(zhǎng)灘公公園五領(lǐng)領(lǐng)秀秀天下下。0距離離水岸岸大度度觀景景六三三園園一岸岸。NEWMONEY后后灣區(qū)區(qū)七大大師師名品品。64萬(wàn)萬(wàn)平米米新古古典主主義建建筑八水水上上社會(huì)會(huì)。7300平平米藝藝術(shù)雙雙會(huì)所所九不不夜夜生活活。4萬(wàn)平平米國(guó)國(guó)際購(gòu)購(gòu)物商商街十合合力力國(guó)際際。匯匯聚世世界一一流團(tuán)團(tuán)隊(duì)方案B：一一天休休閑系系列一6：00晨晨練。。森林林里的的鳥(niǎo)兒兒是最最好的的伙伴伴二8：00早早茶。。綠色色是心心情最最佳的的佐餐餐三10：：00聆聆聽(tīng)。。自家家瀑布布的貝貝多芬芬交響響樂(lè)四12：：00小小憩。。新中中央公公園的的蜻蜓蜓更懂懂得午午睡五14：：00游游戲。。兒童童樂(lè)園園傳來(lái)來(lái)孩子子的笑笑聲六16：：00品品鑒。。森林林劇場(chǎng)場(chǎng)追憶憶陳年年往事事七18：：00漫漫步。。水岸岸的鵝鵝卵石石愛(ài)上上輕盈盈的步步伐八20：：00夜夜宴。。在龍龍殼會(huì)會(huì)館邂邂逅拿拿破侖侖XO九22：：00酬酬客。。燈塔塔丘商商街自自有NEWMONEY的口口味十24：：00入入夢(mèng)。。讓東東湖灣灣的夜夜聆聽(tīng)聽(tīng)最美美的鼾鼾聲賣(mài)場(chǎng)包包裝視視覺(jué)（（部分分）售樓處處入口口指引引1售樓處處入口口指引引2門(mén)頭1門(mén)頭2售樓處處LOGO墻1售樓處處LOGO墻2售樓處處內(nèi)部部功能能區(qū)指指引牌牌示意意賣(mài)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)外