某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)與定位報(bào)告

華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司昌平二街項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位報(bào)告REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD2006年6月1?REGALLLOYDS

（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓”為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè)：項(xiàng)目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的鼓樓西街、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈；高檔酒店：高檔酒店不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值；酒店服務(wù)式公寓：提供酒店服務(wù)的高檔公寓，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升：該項(xiàng)目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營(yíng)造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購(gòu)物環(huán)境、集各種休閑娛樂(lè)功能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。2?REGALLLOYDS

（二）物業(yè)類(lèi)型及規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)模：約4.3萬(wàn)建筑平米（地上3.7萬(wàn)建筑平米，地下：0.6萬(wàn)建筑平米）項(xiàng)目分物業(yè)類(lèi)型規(guī)模：項(xiàng)目分物業(yè)類(lèi)型規(guī)模建議商業(yè)2～2.5萬(wàn)平米酒店0.8～1萬(wàn)平米酒店服務(wù)式公寓0.8～1.5萬(wàn)平米總計(jì)4.3萬(wàn)平米一、整體定位3?REGALLLOYDS

1、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量＝區(qū)域人口總量×人均消費(fèi)支出×商業(yè)平均利潤(rùn)率/（區(qū)域平均租金×核心商圈占比）其中：城鎮(zhèn)人口：約14萬(wàn)（含高校學(xué)生），人均消費(fèi)支出：9168元農(nóng)村人口：約1萬(wàn)，人均消費(fèi)支出：5365元商業(yè)平均利潤(rùn)率為：6％～10％區(qū)域平均租金取值為：2元/平米/天核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（區(qū)域商圈相對(duì)獨(dú)立，且周邊消費(fèi)力偏低）區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約為：15～17萬(wàn)平米一、整體定位4?REGALLLOYDS

區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競(jìng)爭(zhēng)分析，將逐步分化出三個(gè)核心區(qū)域，本項(xiàng)目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對(duì)均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當(dāng)，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約為：5～5.5萬(wàn)平米結(jié)合本項(xiàng)目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和侵略性定位的要求，本項(xiàng)目定位必須實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對(duì)商圈研究中中心點(diǎn)商業(yè)的規(guī)模占45％～55％的比重關(guān)系，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模空間容量為：2～3萬(wàn)平米項(xiàng)目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力水平相對(duì)偏低的特點(diǎn)，本項(xiàng)目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對(duì)小值，因此結(jié)合項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀的特點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模上限建議為：2.5萬(wàn)平米左右一、整體定位5?REGALLLOYDS

2、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目定位于四星級(jí)酒店。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會(huì)議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級(jí)酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場(chǎng)的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為：80～100間客房；按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，四星級(jí)酒店每自然間的面積為80~100平方米，因此本項(xiàng)目酒店總規(guī)模建議為：0.8～1萬(wàn)平米一、整體定位6?REGALLLOYDS

二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購(gòu)物廣場(chǎng)，時(shí)尚動(dòng)感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品

突顯項(xiàng)目檔次，營(yíng)造昌平地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時(shí)尚

項(xiàng)目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時(shí)尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色。活力

項(xiàng)目特色化地引入了動(dòng)感、時(shí)尚的活力無(wú)素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)7?REGALLLOYDS

（二）業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類(lèi)型及布局建議樓層業(yè)態(tài)類(lèi)型四層影院、休閑健身中心三層美食廣場(chǎng)、數(shù)碼娛樂(lè)城二層精品商業(yè)街一層地下一層超市8?REGALLLOYDS

（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析布局分析

昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對(duì)較為集中；9?REGALLLOYDS

二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場(chǎng)分析規(guī)模分析

昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營(yíng)業(yè)面積大多為1000～2500平米左右，最大一般不超過(guò)3500平米。超市位置營(yíng)業(yè)面積泰樂(lè)福第八分店西關(guān)三角地5號(hào)約3500平米京北美廉美超市政府街16號(hào)正在裝修，裝修后規(guī)模不詳美廉美超市府學(xué)路，國(guó)泰百貨西側(cè)約2500平米物美超市鼓樓西街1號(hào)約2000平米新世紀(jì)超市鼓樓南街，新世紀(jì)商城一層約1000余平米華普超市陽(yáng)光店府學(xué)路，陽(yáng)光商廈一層約1500平米昌平主要超市規(guī)模一覽：10?REGALLLOYDS

二、、商商業(yè)業(yè)定定位位昌平平現(xiàn)現(xiàn)有有超超市市市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析現(xiàn)有品牌分析析目前昌平市場(chǎng)場(chǎng)上已有的超超市主要為內(nèi)內(nèi)資品牌，如如美廉美、物物美、泰樂(lè)福福、華普、小小白羊、世紀(jì)紀(jì)聯(lián)華等，符符合“內(nèi)資品品牌近年向郊郊區(qū)拓展的戰(zhàn)戰(zhàn)略布局””、以及“內(nèi)內(nèi)資品牌超市市進(jìn)入北京遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣的步步伐明顯快于于外資品牌超超市”的普普遍戰(zhàn)略發(fā)展展規(guī)律，同時(shí)時(shí)也表明，租租金高、郊區(qū)區(qū)客流量達(dá)不不到相應(yīng)的規(guī)規(guī)模水平和進(jìn)進(jìn)貨商品成本本偏高是外資資超市尚未進(jìn)進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊郊區(qū)縣的主要要原因。因此，現(xiàn)階段段昌平這樣的的衛(wèi)星城，仍仍是內(nèi)資知名名品牌連鎖超超市重點(diǎn)考慮慮的發(fā)展區(qū)域域。經(jīng)營(yíng)狀況分析析據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)調(diào)查，昌平主主要超市的人人流量都比較較大，提袋率率很高，尤其其是節(jié)假日及及周末，表表明經(jīng)營(yíng)狀況況均較好。同同時(shí)，隨著人人均可支配收收入的逐年上上升，昌平人人越來(lái)越接受受價(jià)廉物美的的超市購(gòu)物習(xí)習(xí)慣。11?REGALLLOYDS二、商業(yè)定位位超市經(jīng)營(yíng)商家家需求經(jīng)營(yíng)商家超市類(lèi)型營(yíng)業(yè)面積要求其他選址要求物美綜合超市單層1500－6000平米臨交通主動(dòng)線交匯處；

以半徑1.2公里的商圈中有2萬(wàn)戶(hù)居民為宜；

物業(yè)不超過(guò)2層，以1層為佳，賣(mài)場(chǎng)以方形最好。華潤(rùn)萬(wàn)家綜合超市4000－6000平米一級(jí)城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級(jí)城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級(jí)城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。蘇果大型社區(qū)店5000平米左右貼近社區(qū)，周邊有穩(wěn)定的居民量。樂(lè)購(gòu)小型社區(qū)大賣(mài)場(chǎng)3500－5000平米位于商業(yè)核心地點(diǎn)興萬(wàn)家社區(qū)型綜合超市2000－6000平米單層不少于2000平米，樓層數(shù)不超過(guò)2層；

層高以5米為宜，凈高不低于3.2米，柱間距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深要求以30-40米為佳；

消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在20分種以?xún)?nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在5--8萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)；聯(lián)華標(biāo)準(zhǔn)超市1000－5000平米中心城區(qū)的商業(yè)中心上圖可以看出出，國(guó)內(nèi)知名名品牌連鎖超超市的選址面面積范圍從1000－6000平米米不等，但綜綜合超市多集集中在該范圍圍的上限區(qū)間間，即3000－6000平米之間間，說(shuō)明該規(guī)規(guī)模是相對(duì)合合適的一個(gè)面面積區(qū)間。國(guó)內(nèi)部分品牌牌連鎖超市選選址要求12?REGALLLOYDS二、商業(yè)定位位本項(xiàng)目超市規(guī)規(guī)模確定原則一：本項(xiàng)目商業(yè)定定位的原則之之一是侵略型型商業(yè)，因昌昌平市場(chǎng)本身身商業(yè)容量已已經(jīng)具有很高高的飽和度，，所以本項(xiàng)目目超市也同樣樣帶有侵略市市場(chǎng)、搶占市市場(chǎng)主力客群群的性質(zhì)，打打造現(xiàn)有超市市的升級(jí)版。。因此，要在在昌平現(xiàn)有超超市規(guī)模上適適當(dāng)增加，以以入住超市的的品牌和超市市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵鍵要素規(guī)模效效應(yīng)增強(qiáng)自身身的競(jìng)爭(zhēng)力。。原則二：知名品牌連鎖鎖超市的選址址要求；原則三：建筑內(nèi)部空間間結(jié)構(gòu)的條件件限制，本項(xiàng)項(xiàng)目最適合地地下一層做超超市，而單層層面積也是影影響超市規(guī)模模的重要因素素。綜上所述，本本項(xiàng)目超市建建筑面積建議議為：5000～～6000平米米13?REGALLLOYDS二、商商業(yè)定定位2）業(yè)業(yè)態(tài)形形式示示意14?REGALLLOYDS3）超超市布布局建建議地下一一層商商業(yè)分析：：超市主主要以以品牌牌、規(guī)規(guī)模和和價(jià)格格取勝勝，并并要求求具備備良好好的便便利可可達(dá)性性，因因而地地下一一層可可有效效的滿滿足這這一需需求；；超市因因其頻頻繁而而大量量的進(jìn)進(jìn)出貨貨需求求，必必然要要求具具備相相對(duì)便便利的的商品品進(jìn)出出通道道，因因而普普遍要要求與與地面面之間間具備備最便便捷的的商業(yè)業(yè)通道道，所所以地地下一一層既既可有有效滿滿足這這一需需求，，又可可有效效規(guī)避避一層層商業(yè)業(yè)空間間商業(yè)業(yè)價(jià)值值的缺缺失，，通過(guò)過(guò)地下下一層層超市市的人人流吸吸引和和帶動(dòng)動(dòng)作用用強(qiáng)化化最有有價(jià)值值的地地上一一二層層的商商業(yè)價(jià)價(jià)值的的提升升和實(shí)實(shí)現(xiàn)；；品牌超超市對(duì)對(duì)布點(diǎn)點(diǎn)選擇擇的要要求。。15?REGALLLOYDS原則一一：商業(yè)街街位于于商業(yè)業(yè)價(jià)值值最高高的地地上1、2層，，同時(shí)時(shí)也是是項(xiàng)目目快速速回收收資金金的重重要渠渠道，，因此此商業(yè)業(yè)街的的規(guī)模?？梢砸赃m當(dāng)當(dāng)增大大；原則二：其他業(yè)態(tài)與與商業(yè)街形形成良性互互動(dòng)，超市市、美食廣廣場(chǎng)、數(shù)碼碼娛樂(lè)城、、影院和健健身中心都都可以為商商業(yè)街帶來(lái)來(lái)很高的人人氣和商業(yè)業(yè)氛圍，因因此適當(dāng)增增大商業(yè)街街的規(guī)模，，可以形成成強(qiáng)有力的的核心磁場(chǎng)場(chǎng)；原則三：本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位的原原則之一是是侵略型商商業(yè)，因此此商業(yè)街部部分也具有有侵略市場(chǎng)場(chǎng)、搶占市市場(chǎng)主力客客群的性質(zhì)質(zhì)；原則四：建筑內(nèi)部空空間結(jié)構(gòu)的的條件限制制，本項(xiàng)目目最適合地地上一二層層做商業(yè)街街，因此可可建設(shè)面積積也是影響響商業(yè)街規(guī)規(guī)模的重要要因素。綜上所述，，結(jié)合項(xiàng)目目功能業(yè)態(tài)態(tài)的選擇和和商業(yè)空間間的結(jié)構(gòu)要要求，本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)街街建筑面積積建議為：：9000～～10000平平米左右二、商業(yè)定定位2、商業(yè)街街1）規(guī)模確確定16?REGALLLOYDS二、商業(yè)定定位2）空間多多適性建議議——商業(yè)業(yè)街的建筑筑靈活性本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)價(jià)值最高高的地上1、2層按按照商業(yè)街街形式來(lái)考考慮，即商商業(yè)街以店店鋪形式出出售，檔次次控制在昌昌平目前所所能接受的的檔次范圍圍內(nèi)，抓住住昌平主力力消費(fèi)客群群。無(wú)論從從資金回收收、商業(yè)氛氛圍營(yíng)造等等角度考慮慮，這都將將是一個(gè)合合理的方案案。另外，考慮慮業(yè)主招商商的靈活性性，建議建建筑內(nèi)部空空間采用靈靈活的設(shè)計(jì)計(jì)手法，不不僅可以通通過(guò)內(nèi)部分分割形成商商業(yè)街店鋪鋪對(duì)外租售售，也可以以直接利用用大面積的的通透空間間，為招商商百貨店、、大賣(mài)場(chǎng)等等業(yè)態(tài)留出出靈活空間間。17?REGALLLOYDS二、商業(yè)定定位3）業(yè)態(tài)形形式示意中庭空間是是本項(xiàng)目商商業(yè)街內(nèi)部部空間最大大的特色和和亮點(diǎn)，使使顧客能夠夠自由的上上下，豐富富購(gòu)物流線線；利用中庭形形成的內(nèi)部部空間，即即可以分割割成特色獨(dú)獨(dú)立店鋪，，也可以通通透開(kāi)敞，，為百貨、、大賣(mài)場(chǎng)等等進(jìn)駐留足足建筑空間間的靈活性性。18?REGALLLOYDS二、商業(yè)定定位利用中庭設(shè)設(shè)置商業(yè)攤攤點(diǎn)及休憩憩設(shè)施，給給人親切隨隨意的購(gòu)物物感覺(jué)，并并且有效增增加商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積。。19?REGALLLOYDS美食廣場(chǎng)是是本項(xiàng)目不不可缺少的的業(yè)態(tài)之一一，并且可可以與其他他業(yè)態(tài)形成成良好互動(dòng)動(dòng)，是聚集集人氣，提提升商業(yè)價(jià)價(jià)值的亮點(diǎn)點(diǎn)之一。要要做到內(nèi)部部環(huán)境中高高檔、價(jià)位位中低檔的的區(qū)域消費(fèi)費(fèi)力特征要要求，以各各種不同風(fēng)風(fēng)味的中西西式快餐為為主，品種種齊全的特特色美食城城；供應(yīng)：昌平目前市市場(chǎng)上只有有國(guó)泰百貨貨頂層有一一家較成規(guī)規(guī)模的美食食廣場(chǎng)，營(yíng)營(yíng)業(yè)面積約約1000多平米，，經(jīng)營(yíng)效果果較好，客客群多為周周邊高校學(xué)學(xué)生及到商商場(chǎng)購(gòu)物的的年輕工薪薪一族；原則：美食廣場(chǎng)場(chǎng)需要達(dá)到到一定的規(guī)規(guī)模才能更更好的起到到聚集作用用；綜上所述，，結(jié)合區(qū)域域市場(chǎng)主力力商家美食食廣場(chǎng)的普普遍選擇和和項(xiàng)目建筑筑空間的布布局特點(diǎn)，，本項(xiàng)目美美食廣場(chǎng)建建筑面積建建議為：2000～～3000平米米3、美食廣廣場(chǎng)1）規(guī)模確確定二、商業(yè)定定位20?REGALLLOYDS二、商業(yè)定定位國(guó)泰百貨頂頂層美食廣廣場(chǎng)：規(guī)模模較小，環(huán)環(huán)境一般。。21?REGALLLOYDS本項(xiàng)目的的美食廣廣場(chǎng)，一一定要在在內(nèi)部環(huán)環(huán)境及規(guī)規(guī)模品種種上營(yíng)造造自己的的特色競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，，與市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有水水平拉開(kāi)開(kāi)差距，，同時(shí)依依然遵循循中低價(jià)價(jià)位的原原則，抓抓住昌平平年輕主主力消費(fèi)費(fèi)群。2）業(yè)態(tài)態(tài)形式示示意二、商業(yè)業(yè)定位22?REGALLLOYDS3）美食食廣場(chǎng)布布局建議議地上三層層商業(yè)分析：美食廣場(chǎng)場(chǎng)的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)具具有極強(qiáng)強(qiáng)的消費(fèi)費(fèi)目的性性，屬于于集中商商業(yè)中垂垂直商業(yè)業(yè)人流的的有效帶帶動(dòng)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，所以應(yīng)應(yīng)該有效效利用其其特征強(qiáng)強(qiáng)化對(duì)集集中商業(yè)業(yè)客流的的垂直帶帶動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，提升升高層商商業(yè)的商商業(yè)價(jià)值值；針對(duì)項(xiàng)目目商業(yè)功功能業(yè)態(tài)態(tài)的選擇擇，美食食廣場(chǎng)布布店三層層商業(yè)，，即可有有效帶動(dòng)動(dòng)一二層層商業(yè)人人流的上上行，提提升整個(gè)個(gè)商業(yè)的的價(jià)值，，也可有有效的與與四層目目的性消消費(fèi)商業(yè)業(yè)功能業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)結(jié)合，作作為配套套型商業(yè)業(yè)功能滿滿足其需需求特征征，從而而提升其其吸引力力和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。23?REGALLLOYDS功能：數(shù)碼娛樂(lè)樂(lè)城包含含電子游游戲、互互動(dòng)游戲戲、網(wǎng)吧吧等功能能，提供供游戲、、音樂(lè)、、網(wǎng)絡(luò)、、飲料和和簡(jiǎn)單食食物等，，面向的的客戶(hù)群群年齡跨跨度較大大，既有有中小學(xué)學(xué)生、高高校學(xué)生生，也有有工薪一一族的成成年人。。供應(yīng)：昌平目前前還沒(méi)有有成規(guī)模模的數(shù)碼碼娛樂(lè)城城，多是是小面積積的網(wǎng)吧吧、游戲戲廳等，，主要針針對(duì)的是是學(xué)生客客群，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況較好，，因此此此功能業(yè)業(yè)態(tài)是本本項(xiàng)目的的一個(gè)典典型特色色商業(yè)功功能業(yè)態(tài)態(tài)的引入入，符合合區(qū)域市市場(chǎng)主力力可群的的需求特特征，可可有效強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目目對(duì)年輕輕客群的的吸引力力。需求：昌平衛(wèi)星星城高校校人口接接近4萬(wàn)萬(wàn)人，高高校的進(jìn)進(jìn)駐，不不僅為昌昌平的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展積聚了了人氣，，同時(shí)也也刺激了了學(xué)校周周邊餐飲飲服務(wù)、、文化娛娛樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物休閑閑等行業(yè)業(yè)的迅速速發(fā)展。。再加上上當(dāng)?shù)氐牡闹行W(xué)學(xué)生、年年輕工薪薪族等，，這一業(yè)業(yè)態(tài)存在在著相當(dāng)當(dāng)大的市市場(chǎng)發(fā)展展空間。。結(jié)合行業(yè)典型型商家的普遍遍規(guī)模選擇和和項(xiàng)目商業(yè)空空間結(jié)構(gòu)的特特征，本項(xiàng)目目數(shù)碼娛樂(lè)城城規(guī)模建議為為：2000～～3000平米4、數(shù)碼娛樂(lè)樂(lè)城1）功能及規(guī)規(guī)模確定二、商業(yè)定位位24?REGALLLOYDS數(shù)碼娛樂(lè)城既既是本項(xiàng)目的的特色業(yè)態(tài)，，強(qiáng)化項(xiàng)目的的形象特質(zhì)和和差異化優(yōu)勢(shì)勢(shì)，同時(shí)也非非常迎合區(qū)域域市場(chǎng)以年輕輕人為主的消消費(fèi)群體的特特征，凸現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)尚動(dòng)感感的主題特色色。此外，在在目前的區(qū)域域商圈中，這這一業(yè)態(tài)屬于于相對(duì)空缺，，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空空間相對(duì)較好好。2）業(yè)業(yè)態(tài)形形式示示意二、商商業(yè)定定位25?REGALLLOYDS2）業(yè)業(yè)態(tài)形形式示示意二、商商業(yè)定定位各種交交互式式游戲戲是其其主要要的娛娛樂(lè)形形式26?REGALLLOYDS3）數(shù)數(shù)碼娛娛樂(lè)布布局建建議地上三三層商商業(yè)分析：：數(shù)碼娛娛樂(lè)的的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)具有有極強(qiáng)強(qiáng)的消消費(fèi)目目的性性，屬屬于集集中商商業(yè)中中垂直直商業(yè)業(yè)人流流的有有效帶帶動(dòng)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，所以以應(yīng)該該有效效利用用其特特征強(qiáng)強(qiáng)化對(duì)對(duì)集中中商業(yè)業(yè)客流流的垂垂直帶帶動(dòng)效效應(yīng)，，提升升高層層商業(yè)業(yè)的商商業(yè)價(jià)價(jià)值；；針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)功功能業(yè)業(yè)態(tài)的的選擇擇，數(shù)數(shù)碼娛娛樂(lè)應(yīng)應(yīng)該與與項(xiàng)目目電影影院形形成上上下一一體，，兩大大功能能業(yè)態(tài)態(tài)的客客群既既具有有高度度的統(tǒng)統(tǒng)一性性，而而且其其經(jīng)營(yíng)營(yíng)時(shí)間間的要要求都都強(qiáng)調(diào)調(diào)對(duì)其其獨(dú)立立通道道的滿滿足，，從而而滿足足其經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的特色色需要要，所所以將將其布布局與與三層層，與與四層層電影影院上上下結(jié)結(jié)合。。27?REGALLLOYDS功能能：休休閑閑健健身身中中心心是是項(xiàng)項(xiàng)目目的的又又一一特特色色業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，包包含含器器械械、、動(dòng)動(dòng)感感單單車(chē)車(chē)、、瑜瑜珈珈、、各各種種健健身身操操、、美美容容、、美美體體、、舍舍賓賓等等，，不不僅僅體體現(xiàn)現(xiàn)了了本本項(xiàng)項(xiàng)目目時(shí)時(shí)尚尚活活力力的的調(diào)調(diào)性性，，而而且且能能夠夠抓抓住住中中高高端端客客戶(hù)戶(hù)群群，，可可以以有有效效地地提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的檔檔次次，，并并與與項(xiàng)項(xiàng)目目高高星星級(jí)級(jí)酒酒店店形形成成配配套套性性?xún)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。供應(yīng)：目前昌平平市場(chǎng)上上此類(lèi)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店數(shù)數(shù)量少、、規(guī)模小小、設(shè)施施相對(duì)陳陳舊且服服務(wù)內(nèi)容容相對(duì)單單一，而而這些專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店的的經(jīng)營(yíng)狀狀況多呈呈上升趨趨勢(shì)；需求：2005年年，居居民鍛鍛煉健健身、、外出出旅游游等文文化娛娛樂(lè)服服務(wù)支支出275.7元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)21.5%；；文化化娛樂(lè)樂(lè)用品品支出出478.3元元，同同比增增長(zhǎng)10.1%。這這表明明，隨隨著居居民收收入水水平的的提高高、生生活觀觀念的的轉(zhuǎn)變變，越越來(lái)越越多的的人開(kāi)開(kāi)始關(guān)關(guān)注健健身美美體等等，尤尤其在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速速增長(zhǎng)長(zhǎng)的城城市，，這一一需求求的增增長(zhǎng)速速度相相當(dāng)快快。同同時(shí)，，昌平平也存存在著著大量量的高高收入入人群群，2005年年，昌昌平高高收入入戶(hù)的的人均均可支支配收收入達(dá)達(dá)30350元元。這這都表表明，，這一一業(yè)態(tài)態(tài)存在在著相相當(dāng)大大的市市場(chǎng)空空間。。5、休閑健健身中心1）功能及及規(guī)模確定定二、商業(yè)定定位28?REGALLLOYDS知名連鎖健健身俱樂(lè)部部品牌商家家需求：二、商業(yè)定定位經(jīng)營(yíng)商家需求面積英派斯健身俱樂(lè)部2000－5000平米浩沙健身俱樂(lè)部1000－3000平米中體倍力標(biāo)準(zhǔn)店3000平米左右青鳥(niǎo)健身不小于2000平米結(jié)合上述分分析，本項(xiàng)項(xiàng)目休閑健健身中心建建筑面積建建議為：2000～～2500平米米29?REGALLLOYDS休閑健身、、SPA也也是本項(xiàng)目目的特色業(yè)業(yè)態(tài)。休閑閑健身不僅僅與體現(xiàn)了了本項(xiàng)目時(shí)時(shí)尚活力的的調(diào)性，而而且能夠抓抓住中高端端客戶(hù)群，，可以有效效地提升項(xiàng)項(xiàng)目的檔次次，并與其其他業(yè)態(tài)形形成互動(dòng)。。2）業(yè)態(tài)形形式示意二、商業(yè)定定位30?REGALLLOYDS3）休閑健健身中心布布局建議地上四層商商業(yè)分析：休閑健身中中心的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)同樣樣具有極強(qiáng)強(qiáng)的消費(fèi)目目的性，對(duì)對(duì)具體商業(yè)業(yè)垂直樓層層的依賴(lài)性性相對(duì)偏低低，所以應(yīng)應(yīng)該盡量將將其布局與與高層商業(yè)業(yè)；休閑健健身中中心在在項(xiàng)目目整體體功能能業(yè)態(tài)態(tài)選擇擇中不不僅承承擔(dān)著著滿足足區(qū)域域中高高端客客戶(hù)需需要，，豐富富項(xiàng)目目功能能業(yè)態(tài)態(tài)的目目的，，而且且還必必須依依托其其強(qiáng)化化項(xiàng)目目酒店店的配配套性性?xún)?yōu)勢(shì)勢(shì)，所所以必必須與與酒店店之間間形成成最佳佳的空空間互互動(dòng)性性，所所以必必須將將其置置于本本項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)頂層層、酒酒店的的負(fù)一一層，，以有有效實(shí)實(shí)現(xiàn)其其功能能。31?REGALLLOYDS6、影院院1）規(guī)模模確定二、商業(yè)業(yè)定位2）業(yè)態(tài)態(tài)形式示示意按照政府府實(shí)物補(bǔ)補(bǔ)償要求求，確定定影劇院院面積為為：2660.08平平米。32?REGALLLOYDS3）影院院布局建建議地上四層層商業(yè)分析：影院的目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)同樣具具有極強(qiáng)強(qiáng)的消費(fèi)費(fèi)目的性性，對(duì)具具體商業(yè)業(yè)垂直樓樓層的依依賴(lài)性相相對(duì)偏低低，所以以應(yīng)該盡盡量將其其布局與與高層商商業(yè)；影院因其其特殊的的建筑要要求，對(duì)對(duì)內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)的大大開(kāi)間要要求較高高，且必必須滿足足其高層層高的空空間要求求，因此此將其布布點(diǎn)與商商業(yè)頂層層，即可可有效利利用頂層層特征對(duì)對(duì)建筑結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)行行調(diào)整滿滿足其空空間要求求，也可可利用影影院的結(jié)結(jié)構(gòu)要求求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目整體體建筑外外立面的的結(jié)構(gòu)形形象提升升。33?REGALLLOYDS（四）項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力營(yíng)造造1、形象象力上的的提升項(xiàng)目商場(chǎng)場(chǎng)新穎現(xiàn)現(xiàn)代的外外立面，，可以有有效地與與昌平其其他商業(yè)業(yè)相區(qū)別別，從形形象和展展示力上上提升項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。另外項(xiàng)目目的酒店店的外觀觀與高度度會(huì)進(jìn)一一步強(qiáng)化化項(xiàng)目的的形象力力，真正正成為昌昌平的““地標(biāo)””。二、商業(yè)業(yè)定位34?REGALLLOYDS（四）項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力營(yíng)造造２、特色色業(yè)態(tài)的的引入現(xiàn)代化的的影院、、娛樂(lè)城城、休閑閑健身中中心本身身在昌平平都是極極具特色色的商業(yè)業(yè)，可以以有效吸吸引人流流并提升升項(xiàng)目整整體檔次次感，迎迎合區(qū)域域年輕消消費(fèi)客群群的需求求特征。。二、商業(yè)業(yè)定位35?REGALLLOYDS（四）項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力營(yíng)造造３、業(yè)態(tài)態(tài)間的互互動(dòng)酒店和酒酒店服務(wù)務(wù)式公寓寓可以與與裙樓的的商業(yè)很很好地形形成互動(dòng)動(dòng)，商業(yè)業(yè)可作為為酒店的的配套，，特別是是商業(yè)中中的休閑閑健身、、影院、、娛樂(lè)城城都可以以很好地地完善酒酒店及公公寓的配配套功能能；而酒酒店及公公寓又可可以為商商業(yè)帶來(lái)來(lái)大量穩(wěn)穩(wěn)定的中中高端消消費(fèi)人群群。二、商業(yè)業(yè)定位36?REGALLLOYDS（四）項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力營(yíng)造造４、商業(yè)業(yè)空間的的改進(jìn)除了采用用中庭的的設(shè)計(jì)手手法，還還可在商商業(yè)街的的部分節(jié)節(jié)點(diǎn)處，，布置趣趣味性休休閑空間間，不僅僅體現(xiàn)對(duì)對(duì)消費(fèi)者者的關(guān)懷懷，提升升消費(fèi)者者購(gòu)物的的舒服度度，更可可以延長(zhǎng)長(zhǎng)消費(fèi)者者的滯留留時(shí)間和和購(gòu)物消消費(fèi)的可可能性。。二、商業(yè)業(yè)定位37?REGALLLOYDS（五）各各業(yè)態(tài)租租售價(jià)格格建議1、租售售組合建建議根據(jù)項(xiàng)目目回收資資金的要要求，以以及各業(yè)業(yè)態(tài)的實(shí)實(shí)際經(jīng)營(yíng)營(yíng)要求，，租售組組合建議議如下：：二、商業(yè)業(yè)定位物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售/租賃組合策略商業(yè)4層休閑健身中心、影院持有；出租經(jīng)營(yíng)3層美食廣場(chǎng)、電玩娛樂(lè)城持有；出租經(jīng)營(yíng)2層精品商業(yè)街出售1層精品商業(yè)街出售地下1層超市持有；出租經(jīng)營(yíng)38?REGALLLOYDS2、銷(xiāo)售售價(jià)格建建議二、商業(yè)業(yè)定位昌平在售售商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格分析昌平目前前在售的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目較少少，售價(jià)價(jià)如下：：項(xiàng)目名稱(chēng)售價(jià)東方麥迪遜1、2層連賣(mài)10000余元/平米3、4層單賣(mài)6000－7000元/平米麗美旺角購(gòu)物廣場(chǎng)——均價(jià)約7500元/平米（尚未開(kāi)盤(pán)）天成苑底商1、2層連賣(mài)7800元/平米從位置而而言，這這幾個(gè)在在售項(xiàng)目目距離本本項(xiàng)目較較遠(yuǎn)，且且周邊商商業(yè)環(huán)境境相差較較大，不不宜直接接作為本本項(xiàng)目定定價(jià)的依依據(jù)和參參考。因因此，本項(xiàng)目的的銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格主要要根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊租金價(jià)價(jià)格予以以確定。。39?REGALLLOYDS二、商業(yè)業(yè)定位本項(xiàng)目周周邊商業(yè)業(yè)租金分分析以上租金金水平，，即代表表了項(xiàng)目目所處十十字路口口區(qū)域的的現(xiàn)有租租金水平平。越靠靠近十字字路口租租金相應(yīng)應(yīng)越高，，而本項(xiàng)項(xiàng)目距離離路口較較近，因因此，本本項(xiàng)目一一二層商商鋪的可可參考租租金為：：2～2.5元/平米.天位置租金鼓樓北街（南端）1.5－2元/平米.天臨街商鋪多為一二層或一二三層連租，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)基本上只用一層，其余樓層大多空置。鼓樓南街（北端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓西街（東端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓東街（西端）1.5－2.5元/平米.天40?REGALLLOYDS二、商業(yè)業(yè)定位1、2層層銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格建議議：依據(jù)：項(xiàng)目一二二層可參參考租金金范圍：：2～～2.5元元/平平米.天天商業(yè)平均均投資回回報(bào)率：：8～～10％％建議：本項(xiàng)目一一二層均均價(jià)為：：9000～11500元元/平平米一層均價(jià)：：10500～13500元/平平米二層均價(jià)：：7500～～9500元元/平米41?REGALLLOYDS二、商業(yè)定定位3、4層租租賃價(jià)格建建議：依據(jù)：項(xiàng)目一二層層可參考租租金范圍：：2～～2.5元/平平米.天三四層租金金取值為一一二層商業(yè)業(yè)租金的60～70％取值：本項(xiàng)目三四四層租金為為：1.2～～1.5元/平平米.天3、租賃價(jià)價(jià)格建議42?REGALLLOYDS二、商業(yè)定定位地下1層（（超市）租租賃價(jià)格建建議：依據(jù)：租金而言，，超市是一一種較為特特殊的物業(yè)業(yè)，租金多多為雙方洽洽談而定，，而且由于于超市具有有很強(qiáng)的聚聚集人氣的的作用，因因此先期宜宜以低租金金引入，以以培育本項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)氛圍。結(jié)合行業(yè)特特征，建議議：本項(xiàng)目地下下1層（超超市）租金金為：0.8～～1元元/平米.天43?REGALLLOYDS三、酒店定定位(一)昌平平酒店競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力錦水芙蓉財(cái)會(huì)之家商務(wù)會(huì)館大宅門(mén)位置政府街與鼓樓南街交匯西北口(市中心)北環(huán)路北(城區(qū)北部)浮泉路北(中關(guān)村科技園區(qū)，城區(qū)南)府學(xué)路北(亢山廣場(chǎng)對(duì)面，城區(qū)東)星級(jí)二星級(jí)商務(wù)三星級(jí)四星級(jí)商務(wù)準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù)規(guī)模約5000平米1.56萬(wàn)平米2萬(wàn)平米1.5萬(wàn)平米客房數(shù)79間102間96間86間標(biāo)間房面積20多平米標(biāo)間25平米；套間50平米約30平米；30余平米配套餐廳及芙蓉會(huì)館宴會(huì)廳、餐廳、會(huì)議廳、康體中心大小宴會(huì)廳、會(huì)議室、康樂(lè)中心中西餐廳、大小會(huì)議室、酒吧、康體中心、KTV主要客群商務(wù)客群和散客為主財(cái)政局所屬，以接待會(huì)議為主以接待會(huì)議兒旅游團(tuán)居多以接待商務(wù)會(huì)議和高級(jí)旅游團(tuán)為主入住率約50-60%，夏天較高60-70%，年底較高70-80%，有高管長(zhǎng)期包房年入住率60-70%名稱(chēng)項(xiàng)目昌平酒店一一覽表44?REGALLLOYDS小結(jié)昌平區(qū)一共共有4家星星級(jí)酒店，，級(jí)別呈遞遞級(jí)差異，，數(shù)量不多多，彼此之之間有自己己的客群，，不存在強(qiáng)烈烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)。昌平市中心心只有一家家錦水芙蓉蓉酒店，無(wú)無(wú)論外立面面和形象均均明顯老化化，配套也也有限。擁有完善配配套和良好好環(huán)境的酒酒店經(jīng)營(yíng)較較好，價(jià)格格也更高。。尤其是以以中式風(fēng)格格設(shè)計(jì)的大大宅門(mén)門(mén)，，具具有有自自己己鮮鮮明明的的特特點(diǎn)點(diǎn)。。昌平平區(qū)區(qū)中中心心只只有有一一家家二二星星級(jí)級(jí)酒酒店店，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較較弱弱，，級(jí)級(jí)別別有有待待提提高高；；高檔檔酒酒店店市市場(chǎng)場(chǎng)只只有有二二家家，，以以大大昌昌平平區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃和和發(fā)發(fā)展展而而言言，，具具有有市市場(chǎng)場(chǎng)空空間間；；抓住住商商務(wù)務(wù)客客戶(hù)戶(hù)和和旅旅游游團(tuán)團(tuán)體體，，擁?yè)碛杏型晖晟粕婆渑涮滋缀秃土剂己煤铆h(huán)環(huán)境境的的酒酒店店較較受受歡歡迎迎。。三、、酒酒店店定定位位(一一)昌昌平平酒酒店店競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力45?REGALLLOYDS三、、酒酒店店定定位位(二二)酒酒店店客客群群分分析析昌平平酒酒店店的的主主要要客客群群有有三三類(lèi)類(lèi)：：基本以接待商商務(wù)會(huì)議和大大型旅游團(tuán)體體為主，其中中，商務(wù)型會(huì)會(huì)議型客群是是酒店主力客客群?？腿褐幸灿胁坎糠稚⒖?，尤尤其在夏季和和秋季較為明明顯。但北京京市來(lái)昌平區(qū)區(qū)旅游的散客客大部分在景景點(diǎn)住宿，中心心區(qū)旅館也分分流部分短期期旅游客群。。另外，有部分分昌平區(qū)高收收入群(如科科技園的高官官、經(jīng)理人和和大學(xué)園區(qū)的的富家學(xué)生)在酒店包房房長(zhǎng)期居住，作為為在昌平的暫暫居居所。商務(wù)會(huì)議型人人群和大型旅旅游團(tuán)體是昌昌平酒店的主主流客群；也有小部分北北京市散客客客群；另有相當(dāng)一部部分科技園高高官和大學(xué)園園區(qū)富家學(xué)生生在酒店包房房。46?REGALLLOYDS三、酒店定位位(三)酒店市市場(chǎng)空間判斷斷通過(guò)前前述市市場(chǎng)的的酒店店分析析和上上述酒酒店競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力分析析，我我們可可以得得出昌昌平酒酒店空空間判判斷：：昌平中中心區(qū)區(qū)中高高酒店店較少少，中中心商商業(yè)區(qū)區(qū)酒店店市場(chǎng)場(chǎng)較空空白；；對(duì)比其其他二二三線線城市市而言言，昌昌平酒酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)較較好，，尤其其是少少量的的中高高檔酒酒店，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)良好好；商務(wù)型型酒店店是酒酒店市市場(chǎng)主主力，，存在在商務(wù)務(wù)升級(jí)級(jí)和配配套升升級(jí)的的空間間；特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)和和以休休閑娛娛樂(lè)為為主的的配套套設(shè)施施是吸吸引客客群的的主要要賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。因此：：昌平區(qū)區(qū)中心心具有有中高高檔酒酒店的的良好好空間間擁有完完善休休閑配配套的的商務(wù)務(wù)型酒酒店是是市場(chǎng)場(chǎng)主力力47?REGALLLOYDS三、酒酒店定定位(四)項(xiàng)目目酒店店定位位綜上所所述，，本案案酒店店定位位為：：綜合整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)來(lái)看，，四星星級(jí)酒酒店不不但符符合整整體項(xiàng)項(xiàng)目的的中高高端形形象，，而且且將成成為區(qū)區(qū)域地地標(biāo)性性的建建筑筑；；項(xiàng)目目位位于于昌昌平平區(qū)區(qū)絕絕對(duì)對(duì)中中心心地地段段，，位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，交交通通方方便便，，四四星星級(jí)級(jí)定定位位也也與與黃黃金金地地段段相相匹匹配配；；商務(wù)會(huì)議議客群是是昌平酒酒店市場(chǎng)場(chǎng)的主力力客群，，定位商商務(wù)型酒酒店與市市場(chǎng)相吻吻合。從公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)和形形象方面面考慮，，高星級(jí)級(jí)的選擇擇有利于于形成區(qū)區(qū)域酒店店市場(chǎng)的的主力地地位，以以星級(jí)和項(xiàng)目區(qū)區(qū)域地段段形成項(xiàng)項(xiàng)目酒店店的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)勢(shì)。四星級(jí)商商務(wù)酒店店(兼顧休休閑度假假性質(zhì))48?REGALLLOYDS三、酒店店定位酒店總規(guī)規(guī)模定義義依前所述述，項(xiàng)目目酒店規(guī)規(guī)模定義義為：總面積0.8～～1萬(wàn)萬(wàn)平米客房數(shù)量量80～～100間(四)項(xiàng)目酒酒店定位49?REGALLLOYDS類(lèi)型客房面積比例公共經(jīng)營(yíng)面積比例會(huì)議與其他設(shè)施會(huì)議型酒店44%22%34%娛樂(lè)型酒店45%25%30%度假型酒店45%25%30%綜合型酒店62%14%24%按照國(guó)際慣例例，不同類(lèi)型型飯店分項(xiàng)面面積指標(biāo)表:三、酒店定位位(五)酒店配配套面積測(cè)算算50?REGALLLOYDS以酒店總規(guī)模模0.8~1萬(wàn)平米為基基數(shù)，綜合國(guó)國(guó)外會(huì)議酒店店建筑的規(guī)模模配比，進(jìn)行行各功能部分分的面積分配配：類(lèi)型客房面積比例公共經(jīng)營(yíng)面積比例會(huì)議與其他設(shè)施會(huì)議型酒店44%22%34%三、酒店定位位客房部分：(8000~10000)×44％＝3520~4400平平方米餐飲、休閑娛娛樂(lè)等公共經(jīng)經(jīng)營(yíng)部分：(8000~10000)×22％＝＝1760~2200平平方米會(huì)議部分：(8000~10000)×19％＝1520~1900平方方米行政﹑機(jī)房及及其它：(8000~10000)×15％＝1200~1500平方方米(五)酒店配配套面積測(cè)算算51?REGALLLOYDS依據(jù)測(cè)算方案案，本項(xiàng)目酒酒店作為定位位于商務(wù)會(huì)議議，各功能配配套面積分別別為：酒店功能面積建議表功能面積建議內(nèi)容建議客房面積3520～4400平米客房數(shù)量為80～100間，主要以標(biāo)間為主，配置部分豪華標(biāo)間，若干個(gè)豪華套房公共營(yíng)業(yè)面積(含餐飲、休閑娛樂(lè)等)1760～2200平米餐飲主要設(shè)宴會(huì)廳(含中餐與西餐)、茶室、小型酒吧；休閑娛樂(lè)可以設(shè)置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、臺(tái)球廳、乒乓球室、KTV等會(huì)議面積1520～1900平米包括大會(huì)議室一個(gè)，小會(huì)議室若干個(gè)、商務(wù)中心等機(jī)房及其他設(shè)施1200～1500平米行政區(qū)、機(jī)房及其他設(shè)施項(xiàng)目酒店總規(guī)規(guī)模建議為：：0.8~1萬(wàn)平米左右右三、酒店定位位(五)酒店配配套面積測(cè)算算52?REGALLLOYDS位于商場(chǎng)上的的酒店將成為為本項(xiàng)目的特特色之一，特特別是其現(xiàn)代代的外立面與與其標(biāo)志性的的高度，將使使項(xiàng)目從形象象上成為昌平平真正的“地地標(biāo)”，從而而有效強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目整體的吸吸引力和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。三、酒店定位位(六)立面示示意53?REGALLLOYDS三、酒店定位位(七)酒店店差異化經(jīng)營(yíng)營(yíng)可以提供以下下軟服務(wù)：1、酒店特色色服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間洗燙衣物24小時(shí)房間間送餐設(shè)施維修打印、復(fù)印、、裝訂電子郵件(上上網(wǎng))會(huì)議室及設(shè)備備租用機(jī)場(chǎng)接送旅游行李運(yùn)送協(xié)助婚禮小件寄存送花服務(wù)代繳費(fèi)用預(yù)訂服務(wù)快件專(zhuān)遞2、標(biāo)準(zhǔn)化服服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時(shí)供應(yīng)應(yīng)冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視文字處理本案將通過(guò)個(gè)個(gè)性化服務(wù)創(chuàng)創(chuàng)造差異化經(jīng)經(jīng)營(yíng)54?REGALLLOYDS三、酒店定位位此外，本項(xiàng)目目酒店還將通通過(guò)以下特色色，達(dá)到差異異化經(jīng)營(yíng)：1、占據(jù)昌平平區(qū)中心地段段，以四星級(jí)級(jí)商務(wù)酒店與與區(qū)內(nèi)其他區(qū)區(qū)域的酒店拉拉開(kāi)差距；2、通過(guò)時(shí)尚尚的立面，大大堂等公共空空間硬件的升升級(jí)設(shè)施，在在形象與檔次次上區(qū)分于其其他酒店；3、加大酒店店自身休閑娛娛樂(lè)配套設(shè)施施，在軟件上上以高標(biāo)準(zhǔn)服服務(wù)水準(zhǔn)為客客人提供服務(wù)務(wù)；4、與項(xiàng)目的的商業(yè)、公寓寓功能配套聯(lián)聯(lián)合，提升酒酒店綜合形象象。5、與國(guó)內(nèi)外外優(yōu)秀的酒店店經(jīng)營(yíng)管理公公司合作，打打造昌平中心心區(qū)內(nèi)外皆秀秀的高品質(zhì)酒酒店。(七)酒店店差異化經(jīng)營(yíng)營(yíng)55?REGALLLOYDS項(xiàng)目公寓定位位四、公寓定位位本項(xiàng)目位于昌昌平區(qū)中心，，商業(yè)繁華地地帶，地理位位置非常突出出；項(xiàng)目功能定位位于復(fù)合型商商住建筑群，，建成后將成成為昌平區(qū)地地標(biāo)性建筑和和高端物業(yè)形形象代表；項(xiàng)目除大型商商業(yè)外，還包包括四星級(jí)商商務(wù)酒店。因此，本案公公寓定位將上上述特色相匹匹配，我們建建議本項(xiàng)目公公寓定位為：：酒店服務(wù)式公公寓以地段和項(xiàng)目目形象支撐檔檔次，強(qiáng)化對(duì)對(duì)中高端客群群和區(qū)域原實(shí)實(shí)力客群的吸吸引力；以完善的綜合合功能提升居居住的配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)；以酒店式服務(wù)務(wù)凸現(xiàn)公寓的的檔次品質(zhì)，，提升對(duì)中高高端人群的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力；56?REGALLLOYDS四、公寓定位位酒店服務(wù)式公公寓依托區(qū)中心良良好的位置、、酒店的服務(wù)務(wù)配套，本案案具有建設(shè)酒酒店式服務(wù)公公寓的可能；；通過(guò)上述公寓寓市場(chǎng)分析，，本案擁有服服務(wù)式公寓的的市場(chǎng)和客群群消費(fèi)力；酒店和酒店式式公寓可強(qiáng)化化項(xiàng)目形象展展示，凸現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目地標(biāo)性商商業(yè)地位的功功能，而入住住的客戶(hù)和業(yè)業(yè)主也為項(xiàng)目目的商業(yè)提供供了良好的穩(wěn)穩(wěn)定客流，有有利于保障項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)空間間的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)。在產(chǎn)品創(chuàng)新方方面，昌平目目前也沒(méi)有類(lèi)類(lèi)似產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)，本項(xiàng)目將將是第一個(gè)酒酒店式服務(wù)公公寓，將在企企業(yè)形象和區(qū)區(qū)域形象方面面有著示范性性的作用。(五)項(xiàng)目公公寓定位57?REGALLLOYDS四、公寓定位位酒店服務(wù)式1、酒店式服服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間24小時(shí)洗衣衣房24小時(shí)房間間送餐室內(nèi)家具保養(yǎng)養(yǎng)維修打印、復(fù)印、、裝訂電子郵件(上上網(wǎng))會(huì)議室及設(shè)備備租用旅游行李運(yùn)送小件寄存送花服務(wù)代繳費(fèi)用車(chē)輛清洗保養(yǎng)養(yǎng)快件專(zhuān)遞2、標(biāo)準(zhǔn)化服服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時(shí)供應(yīng)應(yīng)冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視叫醒服務(wù)本案公寓與與其他公寓寓(住宅)的區(qū)別除除了產(chǎn)品和和戶(hù)型之外外，最重要要的在于提提供酒店式式服務(wù)，這這是一種軟軟性服務(wù)，，更多的一一種服務(wù)理理念的更新新，依托酒酒店，建議議可以提供供的如下服服務(wù)：具體實(shí)施可可以設(shè)置部部分有償收收費(fèi)服務(wù)，，部分免費(fèi)費(fèi)。(五)項(xiàng)目目公寓定位位58?REGALLLOYDS四、公寓定定位前述市場(chǎng)分分析得出：：公寓主力力熱銷(xiāo)戶(hù)型型集中在80~130平米之之間，二居居和小三居居最受歡迎迎。因此，我們們建議公寓寓戶(hù)型如下下：一居二居三居面積范圍50~70平米80~120平米120~150平米戶(hù)型比例20%~30%50%~60%10%~20%建議公寓戶(hù)戶(hù)型以一居居和小兩居居為主，三三居為輔，，以有效滿滿足自住型型客戶(hù)和投投資型客戶(hù)戶(hù)的需求特特征。(六)戶(hù)型型建議59?REGALLLOYDS四、公寓定定位公寓產(chǎn)品在在形象上應(yīng)應(yīng)具有強(qiáng)烈烈的城市建建筑感覺(jué)，，以有效提提升區(qū)域的的城市形象象展示價(jià)值值。(七)立面面示意60?REGALLLOYDS四、公寓定定位(八)平面面示意一居戶(hù)型大陽(yáng)臺(tái)室廳方正功能緊湊臥室面寬4.8米61?REGALLLOYDS四、公寓定定位一居戶(hù)型(八)平面面示意62?REGALLLOYDS四、公寓定定位生活區(qū)餐廳主臥客房廚房入口浴室玻璃淋浴房?jī)?chǔ)藏室一居室戶(hù)型型，方正實(shí)實(shí)用，也可可作工作間間使用。一居戶(hù)型(八)平面面示意63?REGALLLOYDS空間靈活機(jī)機(jī)動(dòng)，居住住可辦公。。一居戶(hù)型(八)平面面示意64?REGALLLOYDS四、公寓定定位兩室，建面面97.28平米方正，不浪浪費(fèi)面積功能較齊全全N生活陽(yáng)臺(tái)，，方便烹飪飪客廳與兩主主臥都帶窗窗臺(tái)，通光光透風(fēng)兩居戶(hù)型(八)平面面示意65?REGALLLOYDS四、公寓定定位兩室戶(hù)型，，建面133.59平米N功能分區(qū)明明確，邊角利用良良好主臥優(yōu)先，，帶衛(wèi)浴兩臥均有陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)擁有較大的的儲(chǔ)物室兩廳寬綽，，通透兩居室戶(hù)型型(八)平面面示意66?REGALLLOYDS四、公寓定定位兩居戶(hù)型(八)平面面示意67?REGALLLOYDS四、公寓定定位三居戶(hù)型三居室戶(hù)型型，躍層結(jié)結(jié)構(gòu)建面149.6平米米一層面積74.8平平米二層面積74.8平平米挑空處理，，增加品質(zhì)質(zhì)氣派上層休息區(qū)區(qū)，主臥開(kāi)開(kāi)闊，轉(zhuǎn)角角凸窗便于于觀景下層工作區(qū)區(qū)，帶一衛(wèi)衛(wèi)，方便起起居洗手與淋浴浴分開(kāi)，干干濕分離。。(八八)平平面面示示意意68?REGALLLOYDS四、、公公寓寓定定位位三居居戶(hù)戶(hù)型型(八八)平平面面示示意意69?REGALLLOYDS四、、公公寓寓定定位位客廳廳挑挑空空，，可可形形成成小小中中庭庭，，空空間間尺尺度度增增強(qiáng)強(qiáng)。。三居居戶(hù)戶(hù)型型(八八)平平面面示示意意70?REGALLLOYDS四、、公公寓寓定定位位項(xiàng)目藍(lán)郡三期公寓(在售)新新公寓(在售)富泉花園(二手房)燕平家園(二手房)價(jià)格(元/平米)起價(jià)5000(精裝)4380別墅7000(精裝)公寓100004200目前前，，市市場(chǎng)場(chǎng)上上的的公公寓寓和和中中高高檔檔住住宅宅售售價(jià)價(jià)如如下下：：根據(jù)據(jù)以以上上對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域高高檔檔住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目的的價(jià)價(jià)格格分分析析，，結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目較較好好的的地地段段條條件件，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目公公寓寓價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)取取值值為為4500元元/平平米米，，同同時(shí)時(shí)結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售周周期期考考慮慮和和區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的總總體體發(fā)發(fā)展展速速度度，，年年增增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度度取取值值為為10％％～～15％％，，所所以以本本項(xiàng)項(xiàng)目目公公寓寓的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià)建建議議為為：：銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)：4900~5200元/平米(九)價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)71?REGALLLOYDS謝謝謝！華高萊斯斯國(guó)際地地產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)（北京京）有限限公司北京昌平平二街項(xiàng)項(xiàng)目組2006年6月月2日72?REGALLLOYDS神圣的工作在在每個(gè)人的日日常事務(wù)里，，理想的前途途在于一點(diǎn)一一滴做起。創(chuàng)造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再創(chuàng)造。。逆境給人寶貴貴的磨練機(jī)會(huì)會(huì)。只有經(jīng)得得起環(huán)境考驗(yàn)驗(yàn)的人，才能能算是真正的的強(qiáng)者。22:4722:4722:47:0222:47:02所謂天才，只只不過(guò)是把別別人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。強(qiáng)烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有強(qiáng)大的動(dòng)動(dòng)力才能在好好的職業(yè)中獲獲得成功。你你必須在心中中有非分之想想，你必須盡盡力抓住那個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)。患難可以試驗(yàn)驗(yàn)一個(gè)人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅(qū)競(jìng)勝。。命運(yùn)的鐵拳拳擊中要害的的時(shí)候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放放過(guò)過(guò)任任何何細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，就就是是比比你你的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)得得更更快快的的能能力力。。把你你的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手視視為為對(duì)對(duì)手手而而非非敵敵人人，，將將會(huì)會(huì)更更有有益益。。一旦旦做做出出決決定定就就不不要要拖拖延延。。任任何何事事情情想想到到就就去去做做!立即即行行動(dòng)動(dòng)!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一個(gè)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就會(huì)會(huì)把把它它在在這這個(gè)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域域的的生生意意買(mǎi)買(mǎi)掉掉或或退退出出這這個(gè)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域域。。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步穩(wěn)穩(wěn)健健發(fā)發(fā)展展，，既既不不要要靠靠聳聳人人聽(tīng)聽(tīng)聞聞的的利利潤(rùn)潤(rùn)，，也也不不要要在在市市場(chǎng)場(chǎng)不不景景氣氣時(shí)時(shí)，，突突然然有有資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不不靈靈的的威威脅脅。。05-1月月-2322:47:03在艱難難時(shí)期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機(jī)會(huì)會(huì)，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長(zhǎng)期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計(jì)讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入用用戶(hù)家家中。。時(shí)間是是一個(gè)個(gè)偉大大的作作者，，它會(huì)會(huì)給每每個(gè)人人寫(xiě)出出完美美的結(jié)結(jié)局來(lái)來(lái)。自始自自終把把人放放在第第一位位，尊尊重員員工是是成功功的關(guān)關(guān)鍵。。讓流程說(shuō)話話，流程是是將說(shuō)轉(zhuǎn)化化為做的惟惟一出路。。1月-231月-2322:47:03在一個(gè)崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定會(huì)獲得成成功。微軟離破產(chǎn)產(chǎn)永遠(yuǎn)只有有18個(gè)月。堅(jiān)持是一種種智慧，固固執(zhí)是一種種死板。1月-231月-23命運(yùn)是一件件很不可思思議的東西西。雖人各各有志，但但往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想時(shí)時(shí)，會(huì)遭遇遇到許多困困難，反而而會(huì)使自己己走向與志志趣相反的的路，而一一舉成功。。一個(gè)管理者者如果不了了解其下屬屬的工作，，那他就無(wú)無(wú)法有效地地管理他們們。人們所認(rèn)識(shí)到到的是成功者者往往經(jīng)歷了了更多的失敗敗，只是他們們從失敗中站站起來(lái)并繼續(xù)續(xù)向前。22:47:0322:471月-23等待。我將要要在這三塊基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百計(jì)請(qǐng)請(qǐng)一個(gè)高招招的專(zhuān)家醫(yī)醫(yī)生，還不不如請(qǐng)一個(gè)個(gè)隨叫隨到到且價(jià)格便便宜的江湖湖郎中。是員員工工養(yǎng)養(yǎng)活活了了公公司司。。2023/1/522:47能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是偉偉大大的的。。不滿滿足足讓讓客客戶(hù)戶(hù)滿滿意意，，要要追追求求讓讓客客戶(hù)戶(hù)感感動(dòng)動(dòng)，，創(chuàng)創(chuàng)造造客客戶(hù)戶(hù)終終身身價(jià)價(jià)值值。。新經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)時(shí)代代，，不不是是大大魚(yú)魚(yú)吃吃小小魚(yú)魚(yú)，，而而是是快快魚(yú)魚(yú)吃吃慢慢魚(yú)魚(yú)。。路是腳踏踏出來(lái)的的，歷史史是人寫(xiě)寫(xiě)出來(lái)的的。人的的每一步步行動(dòng)都都在書(shū)寫(xiě)寫(xiě)自己的的歷史。。05一一月202310:47下下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生生在細(xì)節(jié)節(jié)，成功功取決于于系統(tǒng)。。速度就是是一切，，它是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不可可或缺的的因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命運(yùn)本本來(lái)就就不公公平所所以我我要改改變命命運(yùn)。。投機(jī)取取巧的的人。。10:47:03下下午午22:47:03質(zhì)量是是維護(hù)護(hù)顧客客忠誠(chéng)誠(chéng)的最最好保保證。。最好的的CEO是構(gòu)建建他們們的團(tuán)團(tuán)隊(duì)來(lái)來(lái)達(dá)成成夢(mèng)想想，即即便是是邁克克爾·喬丹也也需要要隊(duì)友友來(lái)一一起打打比賽賽。2023/1/522:471月-23在這個(gè)個(gè)世界界上，，沒(méi)有有人能能使你你倒下下。如如果你你自己己的信信念還還站立立的話話。一個(gè)人人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百萬(wàn)萬(wàn)個(gè)人人在失失敗的的探索索和悲悲慘的的錯(cuò)誤誤中毀毀掉自自己的的生命命。1月-2322:47:03感情投投資是是在所所有投投資中中，花