某公寓營銷策略創(chuàng)意提案

巨隆·真諦【營銷策略創(chuàng)意提案】

為北城建造一座品質(zhì)居所！—【既巨隆·真諦營銷策略創(chuàng)意提案】—六、大事盤點七、商業(yè)空間八、鎖定目標(biāo)客戶九、項目定位十、項目營銷策略目錄一、項目概述二、應(yīng)市而出三、生活配套四、項目Swot分析五、市場分析【一項目概述】【巨隆 ·真諦】

Loft公寓+時尚配套

【項目名稱】：巨隆·真諦（暫定名）【項目位置】：項目位于西安市北城未央?yún)^(qū)龍首村，西臨未央大道，東依大明宮遺址公園。【項目所在區(qū)域】：項目地處未央?yún)^(qū)核心位置。【占地面積】：13畝8658平米【容積率】：5.5【建筑規(guī)劃面積】：總建筑面積——47669.05平米公寓——38669.05平米，占總面積81%。補(bǔ)償面積：12400平米

實際可銷售面積：26269平米。

商業(yè)——9000平米，占總面積19%。【建筑規(guī)劃】：塔樓，兩棟高層，共17層，公寓——4-17層loft。商業(yè)——1-3層。項目經(jīng)濟(jì)概算【項目建安成本】：3.52612299億元【項目住宅部分銷售】：3.6677667億元（銷售均價按1.4萬元\㎡概算）【項目商業(yè)部分銷售】：1.95億元（銷售均價按2.5萬元\㎡概算）【項目銷售額總計】：5.627667億元【項目純利潤】：2.10154401億元【項目投資回報率】：59.6%【二應(yīng)市而出】

------Jointhemarket近幾年西安市的投資項目表明，不論是商業(yè)入住還是樓盤發(fā)展，不論是道路建設(shè)還是大型項目集中，未央新城即將和皇城并列，成為西安最重要的城市中心?！姓边w————西咸一體化加速————經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略地位提升——北城——未來城市發(fā)展的方向本案臨近近區(qū)域板板塊未央商圈遺址改造建材經(jīng)濟(jì)大明宮遺址公園本案本案所在在商圈板板塊本案雄踞地鐵鐵2號線線沿線坐坐擁龍首村北北關(guān)雙站臺【三生生活活配套】】——項目目位于西西安市龍龍首村，，西臨未未央大道道，東臨臨大明宮宮國家遺遺址公園園，坐擁擁龍首和和北關(guān)雙雙商圈。。我們以項項目為原原點，看看現(xiàn)在在有什么么？未來有什什么！【巨隆公公寓】———位于于龍首、、北關(guān)商商圈中心心生活配套套非常完完善遺憾的是是：項目目周邊缺缺少特色色店中心位置置本項目龍首商圈圈西安老城城經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)但是！這里地理理位置十十分優(yōu)越越！不可復(fù)制制【未來】】——令令人向往往的生活活！購物天堂堂城市中心心大明宮遺遺址公園園地鐵2號號線高檔社區(qū)區(qū)文化中心心【四項項目Swot分析】】優(yōu)勢（Strength）交通便利

1商業(yè)、市政配套完善

2商、用、投一體化5國家級遺址公園近在咫尺

4發(fā)展較早，目標(biāo)客戶穩(wěn)定

3劣勢（Weakness）項目自身配套簡陋

1周邊景觀尚需時日3老的商業(yè)區(qū)，人群混雜

2品牌知名度、美譽(yù)度需打造4機(jī)會（Opportunity）區(qū)域配套完善

1項目升值潛力無限

2地理位置優(yōu)越

3區(qū)域戰(zhàn)略地位居高

4產(chǎn)品市場需求大

5威脅（Threaten）大盤沖擊

1期房與現(xiàn)房之間的較量

2配套與公共設(shè)施的對比

3總體來說說，本項項目位于于重點區(qū)區(qū)域的核核心位置置，因此此在建設(shè)設(shè)規(guī)劃符符合需要要市場需需求的前前提下，，市場前前景將非非常廣闊闊?！疚迨惺袌龇治鑫觥繑?shù)字瞰市市數(shù)據(jù)公布值同比增長CPI.消費(fèi)者物價指數(shù)……2.6（上半年）PPI.生產(chǎn)者物價指數(shù)……6%(上半年)GDP.國內(nèi)生產(chǎn)總值172840億元11.1%PMI.綜合性經(jīng)濟(jì)檢測指數(shù)52.1（6月）-1.80%固定投資114187（億元）25.0%房價105.06（6月）5.06%貨幣供應(yīng)663400億18.45%出口1374億美元18.45%外儲24542.75億美元15.14%FDI.對外直接投資81.32億元（5月）27.48%財政7917.66億（5月）20.5新增信貸6034億元（6月）-60.602010年上半半年，國國內(nèi)各類類經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況況以上表明明：國家家城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力力穩(wěn)步增增長，城城市潛力力日益彰彰顯。2010年上半半年，西西安各類類經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概況況數(shù)字瞰市市以上數(shù)據(jù)據(jù)充分說說明西安安正處于于消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)加速速升級的的新階段段，作為為西部經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，并定定位為““國際化化大都市市”及““一城五五軸八條條生態(tài)帶帶”的城城市規(guī)劃劃，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的的內(nèi)生動動力在不不斷增強(qiáng)強(qiáng)，居民民消費(fèi)將將從溫飽飽型向小小康型升升級，步步入享受受型、發(fā)發(fā)展型，，經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展帶動動了房屋屋的剛性性需求，，也促使使了西安安房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的上上升空間間。這一一切將對對2011年西西安經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展起起到強(qiáng)有有力的支支撐。指標(biāo)公布值增長固定資產(chǎn)投資1596.84億元

29.0%國有經(jīng)濟(jì)完成投資679.22億元97%商品房銷售面積608.2萬平方米37.2%商品房銷售額288.42億元49.4%全市進(jìn)出口總值47.43億美元37%農(nóng)民人均純收入4046元16.4%生產(chǎn)總值（GDP）1372.44億元16.8%數(shù)字瞰市市2009——2010西安市市年商品品房銷售售走勢圖圖數(shù)字瞰市市2010年年最后后一周周，西西安商商品房房市場場概況況城區(qū)數(shù)量（套）面積區(qū)間（平米）在售均價（元/平米）城東293136-1466288城南714932-4437937城西416936-1905819城北558820-1906221城內(nèi)32138-10610383高新469730-3386697長安435230-33054302010年年即將將收官官，西西安樓樓市既既上演演了一一出““讓銷銷量飛飛”的的劇目目。本本年度度的最最后一一周，，西安安住宅宅銷量量環(huán)比比攀升3.77%。以上上一切切事實實表明明西安安房地地產(chǎn)市市場基基本健健康。。剛性需需求占占據(jù)比比重仍仍然較較大。。數(shù)字瞰瞰市2010年年第三三季度度，西西安寫寫字樓樓市場場概況況從西安安市場場走勢勢來看看，自自3季季度開開始西西安樓樓市成成交量量逐步步回暖暖，而而房價價在數(shù)數(shù)次調(diào)調(diào)控中中并未未應(yīng)聲聲而降降，反反現(xiàn)持持續(xù)增增長之之勢，，推動動了購購房者者入市市的速速度。。在房房價高高位運(yùn)運(yùn)行的的情勢勢下，，高端端住宅宅項目目成交交量回回落明明顯，，而適適中價價位房房源更更受市市場追追捧，，政策策調(diào)控控難擋擋樓市市交易易繼續(xù)續(xù)增長長的勢勢頭分項公布值增長施工面積100710平方米36.19%竣工面積112178平方米96.21%新開工面積89327平方米18.18%數(shù)字瞰瞰市2010年年第三三季度度，西西安土土地市市場概概況類別掛牌宗數(shù)土地出讓面積住宅221076250平方米商業(yè)11256482.6平方米工業(yè)5233461.9平方米綜合483131.9平方米合計421649326平方米在土地地供應(yīng)應(yīng)方面面，2010年年西安安土地地供應(yīng)應(yīng)增長長19.2%。。單從從土地地供應(yīng)應(yīng)來看看，預(yù)預(yù)計明明年住住宅市市場供供應(yīng)量量充足足。西西安房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的快快速發(fā)發(fā)展，，吸引引著眾眾多企企業(yè)拿拿地?zé)釤崆楦吒邼q，，眾多多央企企、國國企、、上市市企業(yè)業(yè)等大大型房房企陸陸續(xù)謀謀地，，將會會進(jìn)一一步推推動地地價漲漲幅加加快，，企業(yè)業(yè)拿地地成本本增加加，一一定程程度決決定著著未來來房價價向上上趨勢勢。西安住住宅市市場概概況西安2009——2010年住住宅比比例熱點板板塊——大大明宮宮區(qū)域域重點區(qū)區(qū)域——城城北區(qū)區(qū)成熟區(qū)區(qū)域——高高新區(qū)區(qū)西安住住宅市市場概概況西安住住宅市市場概概況———北北城城北在在售樓樓盤分分布區(qū)區(qū)域圖圖項目名稱總建面容積率主力戶型主力面積銷售均價元/㎡車位數(shù)量車位售價盛隆廣場10000006.5兩室、三室90-120㎡56503000個13萬元時代家園37113.493.8兩室70-90㎡6400262個未定圣地亞哥1200004.0兩室90㎡6500200個12萬元偵祥寶庫700006.2兩室、一室45-90㎡6800200個未定頤鑫花園1600002.94兩室120㎡6198270個13萬元唐樾六和坊1000002.73三室、兩室90-130㎡未定價450個未定宮園壹號4200006.3兩室85㎡75001800個12萬元添景明居123264.2兩室88.84㎡624055個未定市政馨苑940135.36兩室95㎡6600460個未定凱玄大廈56592.203.0兩室110㎡6800314個15萬元大明宮寓56070.3714一室50-80㎡6600300個未定龍御花園500007.5兩室90㎡5800300個租賣未定城北在在售重重點樓樓盤分分析價格的的攀升升并沒沒有使使得銷銷售額額有所所削減減，一一是剛剛需依依舊旺旺盛，，再是是以房房產(chǎn)保保值增增值的的消費(fèi)費(fèi)目的的依然然保持持強(qiáng)勢勢盡頭頭。作作為熱熱點區(qū)區(qū)域，，城北北樓盤盤賣相相極好好。A、供需方方面，北城城板塊市政政府經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)供應(yīng)應(yīng)量居首，，消化情況況亦良好；；B、價格方方面，受高高檔住宅物物業(yè)影響，，經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)較高，，板塊整體體價格出現(xiàn)現(xiàn)一定的波動動，但幅度度不大；C、戶型供供應(yīng)方面，，兩房仍是是主流，居居家型特征征明顯；D、本項目目處于“西西線一體””+關(guān)水經(jīng)經(jīng)濟(jì)+經(jīng)渭渭新區(qū)核心心地段，片片區(qū)形象高高端，配套完善，，交通便利利，同時周周邊市場經(jīng)經(jīng)營戶眾多多，為本項項目奠定了了良好的客戶基基礎(chǔ)。北城住宅市市場小結(jié)目前城北在在售樓盤中中，七成以以上適合新新生代們置置業(yè)投資，，這些項目目的共同特特點是：戶戶型面積較較小、總價價低、月供供低、購房房負(fù)擔(dān)較輕輕、以小戶戶型平層居居多、具有有基本的樓樓盤配套和和環(huán)境。西安住宅市市場概況2010年年7月西安安商業(yè)類物物業(yè)成交為為5.41萬㎡，環(huán)環(huán)比下滑22.47%，同比比上漲53.53%與上半年年月均成交交量5.59萬㎡基基本持平。。以上說明，，西安商業(yè)業(yè)仍處于發(fā)發(fā)展階段，，也因此商商業(yè)市場份份額較大，，同時升值值空間也較較大。城北關(guān)注度度在日益提提高成交均價相相對有所提提升小結(jié)銷售面積在在六城區(qū)中中同比增長幅幅度最大通過上述數(shù)據(jù)顯示【六大大事盤點】】1、市政府府北遷以鳳城八路中中央行政軸軸，形成以市級級行政中心心為核心，，集商業(yè)、商商務(wù)、辦公公、居住為為一體的““新城市””功能軸；；2、地鐵2號線即將將開通3、大明宮宮改造落成成大明宮遺址址公園大明宮建材材家具城本案4、亞洲最最大火車站站——北北客站落成成5、政策變變遷時間人物及地點相關(guān)政策及關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)人表態(tài)2010.1.15國‘十一條’重申二套房貸首付不得低于40%、房源需一次性全部公開并明碼標(biāo)價等。2010.4.14新國四條一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強(qiáng)市場監(jiān)管。2010.9.29新國五條標(biāo)志著二次調(diào)控大幕的拉開，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)決心之堅定。2010.10.19央行加息金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010.10.20西安實施首套房最低利率8.5折從2010年10月20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個百分點，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。從政策角度度來看，一一方面國家家對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格格的控制，，對遏制房房價過快上上漲有一定定的影響。。另一方面面作為地方方經(jīng)濟(jì)支柱柱，地方政政府對房地地產(chǎn)的態(tài)度度較曖昧，，整體的宏宏觀環(huán)境對對西安樓市市利好因素素較多，剛剛需力量依依然有力，，因此2010年的的西安樓市市也和全國國很多其他他城市一樣樣，在樓市市量價走高高中，始終終保持著““微笑曲線線”。6、靜觀北北城西安開發(fā)重心逐步向東、向北轉(zhuǎn)移。高新區(qū)未央商圈大明宮遺址商圈西安市行政政中心的北北遷，將為為西安城市市新中心的的形成起到到引領(lǐng)帶頭頭作用，西西安的城市市中心也將將從“單中中心”發(fā)展展成為“雙雙中心”。。大明宮規(guī)劃劃方案今日城北城北總體規(guī)規(guī)劃西安市行政中心北北遷、大明宮改造造、地鐵2號線線（龍首村村）、火車北客客站四大熱點匯匯集；城北房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)在眾眾多利好因因素推動下下，成為西西安的焦點點區(qū)域之一一；區(qū)內(nèi)經(jīng)開區(qū)區(qū)、行政區(qū)區(qū)、大明宮宮三大板塊塊處在快速速發(fā)展階段段；眾多利好對對該板塊的的整體價值值起到了直直接拉升作作用，同時時并推動著著城北房地地產(chǎn)進(jìn)入快快速發(fā)展期期！城北板塊高新板塊曲江板塊浐灞板塊長安板塊西咸板塊成熟預(yù)熱熱發(fā)展展高新板塊：高新區(qū)CBD、二二次創(chuàng)業(yè)區(qū)區(qū)；曲江板塊：旅游帶動動、上風(fēng)上上水；城北板塊：北客運(yùn)站站、市政府府、地鐵2號線線、大明宮宮；浐灞板塊：生態(tài)濕地地公園；長安板塊：大學(xué)城、、科技園；；世紀(jì)大道板板塊：西咸一體化化推進(jìn)；城北總體規(guī)規(guī)劃1城市化加速速推進(jìn)，將將帶動城北北成為西安安城市未來來3-10年內(nèi)的熱熱點板塊；；西安新城市市中心；西安市政府府北遷；國家級經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)；大興新區(qū)形形成互動促促進(jìn)投資和發(fā)展展新的增值值；西安的輕工工業(yè)商貿(mào)走走廊西安國際貿(mào)貿(mào)易中心所所在地城市升級帶帶來商業(yè)的的升級配套建設(shè)不不斷完善升升級漢長安城遺遺址公園建建設(shè)城市大型配配套工程建建設(shè)千億市政配配套建設(shè)；；亞洲第一大大火車站；；地鐵2號線線穿城而過過；國家遺址公公園大明宮宮。產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全全面的轉(zhuǎn)型型；由老居民區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)型為商商貿(mào)新區(qū)；；由棚戶區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型為新居居住區(qū)。人群全市化化、西北化化；區(qū)域的升級級帶來人士士的轉(zhuǎn)型商貿(mào)的發(fā)展展形成全西西北化商業(yè)建設(shè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人群配套北城城北總體規(guī)規(guī)劃2在未來5年年內(nèi)，城北北將成為西西安新的生生活、投資資、商業(yè)、、經(jīng)濟(jì)的新新城市中心心；城北市場綜綜述市場發(fā)展情情況：從整個西安安樓市來看看，城北板板塊的房地地產(chǎn)具備較較為鮮明的的特征,屬屬于待開發(fā)發(fā)區(qū)域，周邊配套不不夠完善，，作為城市市中心開發(fā)發(fā)區(qū)，本案案具備很高高的發(fā)展?jié)摑摿?，具備備成為區(qū)域域明星項目目的潛質(zhì)，，將是城北北一張矚目目的名片；；中小面積暢暢銷：從2010年城北市市場成交情情況來看，，60-110平米成為絕絕對主流；；城北市場場主力銷售售戶型為兩兩房。其面積集中中在60-90平米米之間；中心價格高高企：城北區(qū)市場場均價在7000-8500價格段的的銷量表現(xiàn)現(xiàn)較為突顯顯。小戶型公寓未來稀稀缺：未來三年，，片區(qū)內(nèi)住住宅供應(yīng)量量約數(shù)百萬萬平米?？梢灶A(yù)見，，未來5-10年，，將有近20萬人陸陸續(xù)遷入該該區(qū)域生活活、工作，一個個商業(yè)繁榮榮、文化勃勃興、人氣氣齊聚、生生活配套完完善、居住氛圍濃濃厚的中央央政務(wù)區(qū)將將會在這片片活力充沛沛的土地上上迅速崛起起。從市場角度度看待小戶戶型的現(xiàn)在在和未來◆理性：購房者有沖沖動型轉(zhuǎn)向向理智型，，對產(chǎn)品的的要求及其其苛刻，如交通、周周邊配套、、公共空間間裝修、環(huán)環(huán)境、商業(yè)業(yè)繁華等。?！舢a(chǎn)品：產(chǎn)品單一，，周邊項目目雖多，但但loft公寓獨(dú)特特，更多人去追追求產(chǎn)品實實用性及自自由度。?！糁旅蛩厮兀阂?guī)模小，配配套不完善善?！魺狳c：小戶型一直直是年輕人人和投資人人的焦點，，其滿足了了自由空間間又能帶來巨巨大投資價價值，故受受到一次置置業(yè)群體及及投資客的的青睞?！酒呱躺虡I(yè)空間間】商業(yè)分析前提提：：商商業(yè)業(yè)定定位位與與項項目目整整體體定定位位發(fā)發(fā)展展方方向向相相符符合合；；商業(yè)業(yè)定定位位與與周周邊邊規(guī)規(guī)劃劃或或周周邊邊經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)相相符符合合；；概念念定定位位和和商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)上上進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升；；主題題：：提供供重重要要商商業(yè)業(yè)展展示示、、生生活活體體驗驗型型展展示示平平臺臺；；注入入休休閑閑、、時時尚尚等等多多種種元元素素，，營營造造創(chuàng)創(chuàng)意意氛氛圍圍；；作用用：：與周周邊邊規(guī)規(guī)劃劃的的商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施形形成成互互補(bǔ)補(bǔ)。。范圍圍：：點點——未未央央路路、、二二環(huán)環(huán)沿沿線線所有有入入住住企企業(yè)業(yè)、、居居住住人人士士；；面——龍龍首首板板塊塊及及城城北北。。目的的：：板板塊塊中中特特有有經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)商商圈圈。。業(yè)態(tài)態(tài)選選擇擇根據(jù)據(jù)以以上上選選擇擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)我我們們建建議議可可選選擇擇的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有有：：特色餐飲：茶餐廳、韓國料理、冰激凌；商務(wù)休閑會所所：酒吧、水療、、健身房、咖啡；品牌產(chǎn)品旗艦艦店：圖書、、視像、音響產(chǎn)品體驗驗店、宜家家居；【八鎖定定目標(biāo)客戶】】——目標(biāo)客戶戶詮釋性格素描時尚元素行為特征行業(yè)預(yù)測1234性格素描獨(dú)立自主思維超前成熟穩(wěn)重信息時代奮斗激情崇尚簡約實用主義緊跟潮流時尚元素電子產(chǎn)品時尚雜志動感地帶酒吧KTV網(wǎng)絡(luò)時代科技產(chǎn)品行為特征創(chuàng)業(yè)奮斗旅游纖體娛樂購物品位消費(fèi)泡吧K歌戶外運(yùn)動熱愛自然現(xiàn)實主義行業(yè)預(yù)測廣告?zhèn)髅浇鹑谧C券商業(yè)藝術(shù)網(wǎng)絡(luò)/IT機(jī)關(guān)公務(wù)員自由職業(yè)者服務(wù)行業(yè)旅游、酒店找對目標(biāo)！購買者投資客自住客戶商務(wù)客戶·看好高端服務(wù)務(wù)式管理運(yùn)營營帶來的長期期、穩(wěn)定收益益；·看好地段潛力力，買入產(chǎn)品品升值前瞻；；·對高端式服務(wù)理念住住宅前景充滿滿信心的投資資者；·25—35歲年輕夫妻妻或單身青年年；有經(jīng)濟(jì)實力的的都市白領(lǐng)；；潮流生活引領(lǐng)領(lǐng)者，講究生生活情趣、自自由空間間；·擁有未來憧憬憬，享受區(qū)域環(huán)環(huán)境帶來的便便利性。·外地駐西安的的分支機(jī)構(gòu)（（駐西安主管管居住用房））；·以公司名義義購買（私營營企業(yè)主），，作接待用途途；·部分自由職職業(yè)人士，家家庭辦公兼居居住。核心客戶定位位——自住客客戶25—35歲歲年輕夫妻或或單身青年；；城市中高收入入的“白領(lǐng)””和“金領(lǐng)””；潮流生活引領(lǐng)領(lǐng)者，講究生生活情趣、追追求自由空間間；擁有未來憧憬憬，享受區(qū)域環(huán)環(huán)境帶來的便便利性；包括部分投資資客戶，投資資及暫時居住住兩用。主要用途：過過度自住，長長線考慮投資資升值前景！重要客戶定位位——投資客客和商務(wù)性客客戶投資客·看好公寓前景景（租客素質(zhì)質(zhì)高，支付能能力強(qiáng)）；·看好項目位位于大明宮區(qū)區(qū)域的投資者；·其它部分機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者。用途：投資使使用，追求未未來的長久收收益商務(wù)型客戶·小型專業(yè)公司司、企業(yè)辦事處、、咨詢公司；；五金建材、律師、教育機(jī)機(jī)構(gòu)等；·外地企業(yè)及公公司駐西安的的分支機(jī)構(gòu)；；·公司客戶（（作為接待用用途）；·自由職業(yè)人人士，家庭辦辦公兼居住。。用途：追求高高品質(zhì)、高便便利性的生活活空間。小結(jié)小型企業(yè)商務(wù)占5%投資者占35%自住者占60%優(yōu)勢地段，過過渡為投資者者據(jù)本章節(jié)上述述觀點得出地理位置優(yōu)越越看好發(fā)展及升升值空間【九項項目定位】】精裝loft公寓寓時尚配套商業(yè)品質(zhì)、尊貴、、潮流、時尚尚生活家居館項目開發(fā)主體體【項目目標(biāo)】】時尚潮流文化化+創(chuàng)創(chuàng)業(yè)投資基基地年輕人階層聚集的““城市主場場”，全新生活方式式；一個峰領(lǐng)全城城的“品質(zhì)、、時尚生活活”空間，一個具有開放放性和私享性性的生活高地地。項目案名建議議巨隆●真諦推廣語：締造品質(zhì)珍珍藏生活表現(xiàn)點：生活態(tài)度釋義義：真，本源、真真情；諦，精精細(xì)。真諦一一詞又做真實實道理的講解解。本案作為為巨隆開山之之作，用最真真誠的心態(tài)、、最精雕細(xì)琢琢的技術(shù)、和和傾力為西安安市民打造居居住珍品的決決心去創(chuàng)作，，此乃巨隆真真諦也。在廣廣義上，以生生活態(tài)度為訴訴求點，用產(chǎn)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計傳達(dá)現(xiàn)代代高尚的生活活方式，此乃乃生活真諦也也。并且通過過此項目傳達(dá)達(dá)巨隆精益求求精的企業(yè)文文化，鑄造巨巨隆品牌。核心價值鎖定定A：實用小戶戶型B：北城中心心C：大明宮遺遺址公園毗鄰鄰D：8090潮流，自由由空間E：商、用、、投一體化F：產(chǎn)品特性性★租房不如買買房★存錢不如投投資1、大明宮遺遺址公園近鄰鄰2、地鐵2號號線3、市政府北北移4、火車站北北移5、未來社區(qū)區(qū)商業(yè)集中地地6、交通便利利7、未來國際際化商業(yè)中心心（規(guī)劃中中）核心價值核心賣點升值指數(shù)【十項目目營銷策略】】整體推盤策略略推盤方式自由組合、銷售控制推廣策略深入營銷、點式營銷為主，面市營銷為輔認(rèn)籌方式

逐批認(rèn)籌、集中開盤引爆價格策略入市居中，小幅快跑價格定位精裝小公寓價格分析：同同等地段精裝裝公寓價格在在10000-13000元/㎡，，項目品質(zhì)、、配套及區(qū)位位對銷售價格格的影響巨大大。項目類型均價宮園壹號龍首村10000東道主東大街11000領(lǐng)匯樂城西門10500皇城壹號解放路14000御覽長安南門13000凱旋大廈南稍門9800（未開盤）價格預(yù)測銷售價格的預(yù)預(yù)判根據(jù)對2010年政策變變動及片區(qū)市市場價格走勢勢的預(yù)判，結(jié)結(jié)合本項目的的核心價值、、產(chǎn)品打造、、精細(xì)化營銷銷，集合對本本項目的銷售售均價定位為為：類型價格預(yù)測（元/㎡）住宅部分總收入公寓類14000元/㎡26269㎡*14000元\㎡=3.677667億元開盤價格預(yù)測準(zhǔn)備期1、進(jìn)一步溝溝通2、銷售售部選址3、圍墻、宣宣傳品平面制制作4、宣傳方式式的擬定5、銷售道具具準(zhǔn)備開盤期1、開盤日期期確定2、媒體戰(zhàn)略略3、開盤活動動，4、媒體持續(xù)續(xù)，告知市場場熱銷。強(qiáng)銷期+品牌牌宣傳1、營銷策略略4、后后期項目預(yù)熱熱2、品牌宣傳傳；5、品牌鞏固固及深化。3、生活品鑒鑒活動；蓄水期1、認(rèn)購方案案4、、品牌宣傳2、客戶梳理理5、、市場信息收收集3、開盤方案案6、、方案調(diào)整1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月1月月2月月3月產(chǎn)品宣傳期1、銷售部裝裝修方案5、推廣鋪墊墊2、、銷銷售售部部落落成成6、、品品牌牌初初期期建建立立3、、沙沙盤盤制制作作7、、價價格格策策略略4、、參參展展房房展展會會項目目營營銷銷推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏持續(xù)續(xù)期期+清清盤盤期期1、、營營銷銷策策略略；；2、、品品牌牌宣宣傳傳3、、生生活活品品鑒鑒活活動動；；4、、后后期期項項目目預(yù)預(yù)熱熱；；5、、品品牌牌鞏鞏固固及及深深化化。。項目目住住宅宅部部分分銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)方案案一一：：推廣期銷售時間段銷售周期實現(xiàn)銷售量銷售面積（㎡）合同回款（萬元）蓄客期2011年4月1日—2011年7月30日4個月認(rèn)籌客戶約240—360組開盤期2011年8月1日-2011年8月30日1個月25.51%—38.26%6701—100509381.4000—14070.0強(qiáng)銷期2011年9月1日-2011年11月30日3個月35%—30%9194—7880.712871.6—11032.98持續(xù)期2011年12月1日-2012年1月30日2個月25%—20%6567.25—52539194.15—7355.32清盤期2012年2月1日-2012年3月30日2個月14.49%—11.74%3806.3781—3083.985328.9293—4717.5728按照照人人員員配配備備計計算算項目目住住宅宅部部分分銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)方案案二二：：推廣期銷售時間段銷售周期實現(xiàn)銷售量銷售面積（㎡）合同回款（萬元）蓄客期2011年4月1日—2011年7月30日4個月認(rèn)籌客戶約480—720組開盤期2011年8月1日-2011年8月30日1個月51%—77%13397.19—20227.1318756.066—28317.982強(qiáng)銷期2011年9月1日-2011年11月30日3個月25%—10%6567.25—2626.99194.15—3677.66持續(xù)期2011年12月1日-2012年1月30日2個月19%—8%4991.11—2101.526987.554—2942.128清盤期2012年2月1日-2012年3月30日2個月5%—15%1313.45—3940.351838.83-5516.49價格策略1、選房完成價格漲幅2%；2、簽約完成價格漲幅3%；3、銷售過80%價格漲幅5%；

付款方式1、一次性付款；2、分期付款；3、按揭付款；優(yōu)惠措施1、一次性付款享受96折優(yōu)惠；2、分期付款享受97折優(yōu)惠；3、按揭付款享受98折優(yōu)惠；傳博博渠渠道道面式式傳傳播播———品品牌牌建建立立主要要媒媒體體：：戶戶外外廣廣告告+影影視視傳傳媒媒+報報紙紙廣廣播播職能能：：信信息息發(fā)發(fā)布布+形形象象包包裝裝點式式傳傳播播———抓抓住住客客戶戶主要要方方式式：：針針對對目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群的的定定向向宣宣傳傳職能能：：零零距距離離鎖鎖定定客客戶戶群群點式式營營銷銷渠渠道道戶外外路路牌牌專業(yè)業(yè)雜雜志志通訊訊客客戶戶行業(yè)業(yè)俱俱樂樂部部銷售售推推薦薦焦點點事事件件營營銷銷………品鑒鑒活活動動媒體體選選擇擇結(jié)合合西西安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的受受眾眾媒媒體體，，我我們們選選擇擇一一下下媒媒體體1、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)（（搜搜房房網(wǎng)網(wǎng)、、西西安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信息息網(wǎng)網(wǎng)等等））；；2、、報報紙紙（（華華商商報報、、西西安安晚晚報報、、三三秦秦都都時時報報、、房房周周刊刊））；；3、、電電視視（（新新居居時時代代））；；4、、DM單單、、樓樓書書、、彩彩頁頁、、手手提提袋袋；；5、、戶戶外外廣廣告告（（項項目目售售樓樓部部外外包包裝裝））媒體體推推廣廣文文案案————各銷售期期宣傳主主題蓄客期主標(biāo)：用虔誠的信仰建筑生活副標(biāo)：巨隆真諦鼎力巨獻(xiàn)主標(biāo)：生活主場即將開啟副標(biāo)：巨隆真諦現(xiàn)正接受預(yù)約開盤期主標(biāo)：巨隆真諦濃情綻放副標(biāo)：邀您親臨品鑒主標(biāo)：歷盡非凡而來副標(biāo)：巨隆真諦萬眾矚目強(qiáng)銷期主標(biāo)：向上是一種生活態(tài)度副標(biāo)：小戶型雙面積loft我的尚層空間主標(biāo)：重新定義價格尺度與居住品質(zhì)的關(guān)系副標(biāo)：低總價高品質(zhì)我的幸福生活媒體推廣廣文案———各銷售期期宣傳主主題持續(xù)期主標(biāo)：生活的藝術(shù)源于對個性的激情釋放副標(biāo)：全功能高尺寸生活不打折主標(biāo)：巨隆真諦高尚生活的締造者副標(biāo)：別樣生活別樣體驗清盤期主標(biāo)：巨隆真諦演繹現(xiàn)代人居典范副標(biāo)：不能錯過的精彩媒體推廣廣文案———宣傳單頁頁封面巨隆真諦：締造品質(zhì)珍藏生活P1

地段：鑒賞城市繁華P2

地鐵生活：咫尺繁華寧靜瞬間轉(zhuǎn)換P3

奢裝：尊榮源自細(xì)節(jié)P4

Loft：多一種空間與生活封底Logo巨隆真諦尚層社會等你開啟項目人員員配置銷售經(jīng)理置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問銷售秘書人員薪資資制度銷售經(jīng)理銷售主管銷售秘書業(yè)務(wù)主管置業(yè)顧問35001800150012001200底薪標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)傭金計算算辦法任務(wù)總額人員100%以下100%以上130%以上銷售經(jīng)理0.8‰0.9‰1‰銷售主管0.2‰0.3‰0.4‰業(yè)務(wù)主管銷售業(yè)務(wù)3‰4‰5‰銷售秘書0.15‰0.2‰0.3‰置業(yè)顧問2‰3‰4‰【巨隆真真諦●視覺欣賞賞】銷售部裝裝修效果果圖面積：300平平米裝修造價價：36.7758萬萬元戶型裝修修效果圖圖建筑面積積：40平米裝修造價價：6.9165萬元元戶型裝修修效果圖圖建筑面積積：50平米裝修造價價：7.2366萬元元戶型裝修修效果圖圖建筑面積積：60平米裝修造價價：8.7498萬元元戶型裝修修效果圖圖建筑面積積：90平米裝修造價價：10.5935萬萬元9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:18:4921:18:4921:181/5/20239:18:49PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2321:18:4921:18Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:18:4921:18:4921:18Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2321:18:5021:18:50January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20239:18:50下下午21:18:501月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月239:18下下午1月-2321:18January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/521:18:5021:18:5005January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳