某世紀(jì)廣場(chǎng)公寓部分營(yíng)銷(xiāo)策劃案

千禧世紀(jì)廣場(chǎng)公寓部分

營(yíng)銷(xiāo)策劃案

匯峰房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司二零零六年七月前言所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆。在本案與周邊產(chǎn)品項(xiàng)目差異特征的情況下，運(yùn)用差異化企劃和獨(dú)特性企劃（USP）策略，規(guī)避產(chǎn)品本身缺點(diǎn)，夸大產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，跳出傳統(tǒng)的包裝手法，以創(chuàng)新的策略引導(dǎo)市場(chǎng)和特殊的廣告手法包裝產(chǎn)品才是該案的唯一出路。項(xiàng)目定位要與周?chē)?jìng)爭(zhēng)對(duì)手有差異性，產(chǎn)品有獨(dú)特性及賣(mài)點(diǎn)。定價(jià)要結(jié)合太原市場(chǎng)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)承受力，不宜盲目追求高價(jià)，而應(yīng)重視性?xún)r(jià)比。具有實(shí)際銷(xiāo)售操作的可行性，并能盡快展開(kāi)銷(xiāo)售回籠資金。要全方位地考慮：銷(xiāo)售難度、銷(xiāo)售周期、銷(xiāo)售方式、成本、利潤(rùn)、付款方式、物業(yè)成本等問(wèn)題。一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介

千禧世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商——山西千禧投資有限公司是山西太原親賢村集體經(jīng)濟(jì)的龍頭企業(yè)。先后開(kāi)發(fā)建設(shè)的親鳳苑、親賢苑、文華苑等住宅小區(qū)，長(zhǎng)風(fēng)大賣(mài)場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目均取得圓滿(mǎn)成功。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，公司總資產(chǎn)達(dá)到20億元以上，目前，公司經(jīng)過(guò)改制后已成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為主的股份制企業(yè)。2、項(xiàng)目四至及規(guī)模整體規(guī)劃四至——千禧世紀(jì)廣場(chǎng)西依長(zhǎng)治路，東鄰體育西路，北靠永康街，面朝長(zhǎng)風(fēng)大街，地處太原市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心?？傉嫉孛娣e——50929.8平方米；總建筑面積——182373平方米；（包括地下部分）其中：地上建筑面積146576平方米地下建筑面積35797平方米3、項(xiàng)目整體規(guī)劃

本項(xiàng)目由山西千禧投資有限公司投資開(kāi)發(fā)，定位于追求高品位、綜合性、品牌化、產(chǎn)業(yè)化之商業(yè)設(shè)施構(gòu)架，滿(mǎn)足游客休閑、購(gòu)物、餐飲、住宿的理想場(chǎng)所。千禧世紀(jì)廣場(chǎng)是集五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、餐飲娛樂(lè)、休閑觀光為一體的大型綜合項(xiàng)目。

項(xiàng)目地上建筑由三部分組成：A座——五星級(jí)酒店及裙樓；B座——商務(wù)辦公樓及裙樓；C座——公寓式商住樓及裙樓。其中A座裙樓為五星級(jí)酒店配套部分；B座裙樓為商業(yè)及休閑娛樂(lè)；C座裙樓為商業(yè)及美食城。地下建筑為兩層，除人防、設(shè)備用房外，主要用于停車(chē)，規(guī)劃停放約800輛機(jī)動(dòng)車(chē)，此外地面也布置約200輛停車(chē)位，環(huán)繞在項(xiàng)目周邊。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

建筑部位建筑面積（平方米）一、地下層1、地下一層17326㎡2、地下二層17583㎡3、機(jī)動(dòng)車(chē)出入口坡道673㎡4、鍋爐房69㎡地下層小計(jì)35651㎡二、A座1、主樓30844（標(biāo)準(zhǔn)層1447㎡/層）2、裙樓20113㎡A座小計(jì)50957㎡三、B座1、主樓27236（標(biāo)準(zhǔn)層1169㎡/層）2、裙樓26249㎡B座小計(jì)53485㎡四、C座1、主樓23589（標(biāo)準(zhǔn)層1090㎡/層）2、裙樓23797㎡C座小計(jì)47386㎡總計(jì)187479㎡其中：地上（±0.0米以上）建筑面積151828㎡其中：A、B、C座裙樓面積合計(jì)70159㎡其中：B、C座裙樓面積合計(jì)50046㎡4、地地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀分分析長(zhǎng)風(fēng)大大街是是太原原市城城市規(guī)規(guī)劃中中“南南移西西進(jìn)””的重重頭戲戲，未未來(lái)的的省、、市兩兩級(jí)政政府部部門(mén)都都將搬搬遷到到這條條路上上，這這也是是國(guó)內(nèi)內(nèi)和省省內(nèi)大大機(jī)構(gòu)構(gòu)看好好這一一地段段，紛紛紛搶搶灘登登陸這這一地地段的的原因因。地地塊距距親賢賢街不不到五五百米米，而而親賢賢街、、體育育西路路、長(zhǎng)長(zhǎng)治路路已成成為全全省聞聞名的的餐飲飲、娛娛樂(lè)、、休閑閑黃金金區(qū)域域。項(xiàng)項(xiàng)目周周邊已已發(fā)展展成為為山西西省的的商業(yè)業(yè)、消消費(fèi)、、休閑閑一體體的高高級(jí)生生活區(qū)區(qū)。從從整個(gè)個(gè)區(qū)域域來(lái)講講，項(xiàng)項(xiàng)目所所在的的道路路、公公共設(shè)設(shè)施，，對(duì)外外聯(lián)系系等的的現(xiàn)狀狀和發(fā)發(fā)展前前景均均得到到社會(huì)會(huì)各階階層的的認(rèn)可可。5、環(huán)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量道路交交通系系統(tǒng)發(fā)發(fā)達(dá)，，避免免了老老城區(qū)區(qū)的交交通擁?yè)頂D的的弊端端；高高檔小小區(qū)林林立，，人居居環(huán)境境質(zhì)量量在太太原排排在首首位；；區(qū)域域規(guī)劃劃好，，人口口素質(zhì)質(zhì)高；；各項(xiàng)項(xiàng)公共共設(shè)施施比較較到位位和完完善，，可以以提供供很舒舒適的的生活活環(huán)境境，包包括商商業(yè)、、居住住、消消費(fèi)、、休閑閑、教教育等等。千千禧世世紀(jì)廣廣場(chǎng)的的南面面規(guī)劃劃為城城市廣廣場(chǎng)，，是長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)大大街不不可多多得的的城市市綠化化、景景觀、、休閑閑地帶帶。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)環(huán)境境分析析1、““十十五””回回顧顧“十五五”期期間，，我省省進(jìn)一一步實(shí)實(shí)施經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)戰(zhàn)略性性調(diào)整整，努努力拓拓寬社社會(huì)需需求的的領(lǐng)域域，加加大對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)等新新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的扶持持力度度，房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)呈呈現(xiàn)迅迅速成成長(zhǎng)、、發(fā)展展壯大大的良良好格格局。。全省省嚴(yán)格格貫徹徹執(zhí)行行國(guó)家家宏觀觀政策策，引引導(dǎo)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健健康發(fā)發(fā)展，，努力力改善善房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投投資環(huán)環(huán)境，，加大大房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投投資力力度，，引導(dǎo)導(dǎo)居民民住房房合理理消費(fèi)費(fèi)，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成成為拉拉動(dòng)社社會(huì)需需求，，促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展的新新的增增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)。全全省房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)的的發(fā)展展改善善了城城市環(huán)環(huán)境和和人居居環(huán)境境，已已成為為拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)，促促進(jìn)社社會(huì)進(jìn)進(jìn)步的的重要要產(chǎn)業(yè)業(yè)。2、2006年年房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)一看供供求今年上上半年年，全全市房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資完成成16.5億元元，同同比增增長(zhǎng)46.9%，占占全市市固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資總額額的14%。新新建商商品房房房屋屋竣工工面積積12.7萬(wàn)平平方米米，同同比增增長(zhǎng)49%。其其中，，住宅宅10.7萬(wàn)平平方米米，同同比增增長(zhǎng)114%；；商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房房2萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)66.7%。?？梢?jiàn)見(jiàn)，新新落成成的各各類(lèi)房房屋為為人們們提供供了多多樣選選擇。。然而，，在供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)中中卻有有局部部失衡衡現(xiàn)象象，表表現(xiàn)為為：一一是高高價(jià)位位、高高檔住住房在在市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)中所所占比比例較較高，，而中中低價(jià)位位，普普通商商品房房與經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房比例例偏小小，但但市場(chǎng)場(chǎng)需求求總量量卻較較高；；二是是大戶(hù)戶(hù)型、、大面面積住住房面面積供供應(yīng)總總量較較大，，而中中、小小戶(hù)型型和中中、小小面積積住房房供應(yīng)應(yīng)不足足，但但需求求量很很大。。據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查顯示示：?jiǎn)蝺r(jià)價(jià)在3500元元左右右的80－－120平平米的的兩居居和三三居室室是住住宅需需求的的主力力產(chǎn)品品；單單價(jià)在在4300元左左右的的160－－250平平米的的別墅墅則是是2005年別別墅需需求的的主力力產(chǎn)品品，而而高收收入人人群將將依舊舊是太太原購(gòu)購(gòu)房的的群體體主力力軍。。本次調(diào)調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，，家庭庭年收收入在在4萬(wàn)萬(wàn)至10萬(wàn)萬(wàn)元的的潛在在購(gòu)房房需求求群體體占總總體潛潛在需需求群群體的的5成成以上上，家家庭年年收入入在10萬(wàn)萬(wàn)元以以上的的占潛潛在需需求總總量接接近兩兩成。。其中中，28－－35歲的的群體體是太太原住住宅市市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的的中堅(jiān)堅(jiān)力量量。在在兩年年內(nèi)有有購(gòu)房房意向向的需需求群群體達(dá)達(dá)到3成以以上，，所占占份額額最大大。二看銷(xiāo)銷(xiāo)售上半年年，全全市新新建商商品房房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積為為72.1萬(wàn)平平方米米，同同比增增長(zhǎng)57.5%，商商品房房銷(xiāo)售售總額額為35.11億元元。其其中，，銷(xiāo)售售住宅宅52.26萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)67.79%，占占總面面積的的72.51%；辦辦公樓樓銷(xiāo)售售4.32萬(wàn)平平方米米；商商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用用房銷(xiāo)銷(xiāo)售15.5萬(wàn)萬(wàn)平方方米。。同時(shí)，，由于于高層層、大大戶(hù)型型房屋屋供應(yīng)應(yīng)量過(guò)過(guò)大，，土地地價(jià)格格較高高導(dǎo)致致房?jī)r(jià)價(jià)居高高不下下等原原因，，形成成了一一定數(shù)數(shù)量的商品品房空空置。。目前前，全全市商商品房房空置置面積積15.47萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，空置置一年年以上上(含含一年年)面面積為為7.46萬(wàn)平平方米米，其其中住住宅空空置3.61萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，辦公公樓空空置3700平平方米米，商商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用用房空空置3.33萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，其它它用房房空置置1500平方方米。。三看房房?jī)r(jià)上半年年，太太原市市新建建商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售均均價(jià)為為每平平方米米4872元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)8.62%，，每套套商品品住宅宅銷(xiāo)售售均價(jià)價(jià)為40萬(wàn)萬(wàn)元。。而上上半年年太原原市人人均可可支配配收入入為4620元元，同同比增增長(zhǎng)13.3%，新新建商商品住住宅的的價(jià)格格漲幅幅低于于居民民可支支配收收入漲漲幅，，且低低于全全國(guó)商商品住住宅價(jià)價(jià)格漲漲幅。。國(guó)際際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)認(rèn)為為，房房?jī)r(jià)增增長(zhǎng)速速度超超過(guò)GDP增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度的兩兩倍以以上，，就會(huì)會(huì)產(chǎn)生生嚴(yán)重重泡沫沫。目目前太太原市市房?jī)r(jià)價(jià)遠(yuǎn)離離警戒戒線(xiàn)，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展空空間很很大，，供銷(xiāo)銷(xiāo)均呈呈現(xiàn)增增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)。。然而，，調(diào)查查中發(fā)發(fā)現(xiàn)，，太原原市80%的購(gòu)購(gòu)房者者承受受價(jià)位位為每每平方方米1800元元以下下，而而商品品住房房供應(yīng)應(yīng)中每每平方方米2500元元以上上的占占85%以以上。。造成成房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲的原原因主主要有有：一一是土土地價(jià)價(jià)格過(guò)過(guò)高，，在太太原市市商品品住房房成本本構(gòu)成成中，，土地地價(jià)格格占21.4%；二二是拆拆遷成成本高高；三三是城城市居居住人人口的的增加加，住住房制制度改改革深深化，，擴(kuò)大大了市市場(chǎng)需需求量量；四四是鋼鋼材、、水泥泥等原原材料料的上上漲，，直接接導(dǎo)致致住房房?jī)r(jià)格格的上上漲；；五是是經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房在在住房房供應(yīng)應(yīng)中所所占的的比例例小，，平抑抑商品品房?jī)r(jià)價(jià)格作作用相相對(duì)薄薄弱。。四看存存量上半年年，太太原市市存量量房交交易價(jià)價(jià)格為為每平平方米米2013元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)27.07%。每每套存存量住住宅交交易均均價(jià)為為21萬(wàn)元元。盡盡管存存量住住房?jī)r(jià)價(jià)格上上漲幅幅度超超過(guò)新新建商商品住住房，，但存存量住住房仍仍呈供供不應(yīng)應(yīng)求之之勢(shì)，，市場(chǎng)場(chǎng)潛力力很大大。從從交易易情況況來(lái)看看，上上半年年存量量房交交易總總額為為3.9億億元，，其中中住宅宅7460萬(wàn)元元；住住宅交交易348套，，交易易面積積4.69萬(wàn)平平方米米，同同比降降低243.18%，其其中房房改房房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房交易易186套套，同同比降降低157.88%。五看拆拆遷上半年年，全全市城城區(qū)共共批準(zhǔn)準(zhǔn)拆遷遷項(xiàng)目目17個(gè)，，核準(zhǔn)準(zhǔn)拆遷遷面積積4.5萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，同比比下降降82.7%，，拆遷遷居民民1399戶(hù)，，拆遷遷總量量大幅幅下降降。造造成拆拆遷總總量下下降的的宏觀觀因素素是：：央行行房貸貸政策策收緊緊和清清理拖拖欠農(nóng)農(nóng)民工工工資資政策策出臺(tái)臺(tái)后，，開(kāi)發(fā)發(fā)商融融資渠渠道有有限、、資金金不足足，加加之舊舊城改改造優(yōu)優(yōu)惠政政策落落實(shí)不不到位位，影影響了了房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)對(duì)對(duì)舊城城區(qū)改改造的的積極極性，，舊城城改造造項(xiàng)目目啟動(dòng)動(dòng)乏力力。微微觀因因素是是：太太原市市近兩兩年來(lái)來(lái)拆遷遷難度度逐步步增大大，一一方面面由于目目前中中、小小戶(hù)型型、低低價(jià)位位的普普通商商品房房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房供應(yīng)應(yīng)量不不足，，致使使貨幣幣安置置居民民在拿拿到貨貨幣補(bǔ)補(bǔ)償款款后在在市場(chǎng)場(chǎng)上難難以買(mǎi)買(mǎi)到合合適的的住房房，影影響了了群眾眾配合合拆遷遷的積積極性性，另另一方方面小小部分分被拆拆遷人人脫離離拆遷遷政策策提出出不合合理的的補(bǔ)償償要求求，漫漫天要要價(jià)，，個(gè)別別開(kāi)發(fā)發(fā)商采采取偷偷拆和和擅自自強(qiáng)拆拆等違違法行行為，，激化化了矛矛盾。。六看前景景近兩年來(lái)來(lái)，太原原市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)大幅增增長(zhǎng)，商商品住房房的供應(yīng)應(yīng)會(huì)在今今年下半半年和明明年有較較大增加加，但是是隨著新新增供地地和城市市房屋拆拆遷量的的減少，，以及銀銀行房貸貸的收緊緊，新開(kāi)開(kāi)工的商商品住房房增幅會(huì)會(huì)有明顯顯回落。。因此，，全年商商品住房房銷(xiāo)售量量會(huì)維持持在20%至30%的的增幅，，到明年年供給總總量約為為130至140萬(wàn)平平方米。。據(jù)統(tǒng)計(jì)，，目前太太原市人人均GDP為15206元、、恩格爾爾系數(shù)為為32.2%、、人均住住房建筑筑面積為為22平平方米，，這3項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)同同房地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展的要要求相吻吻合。此此外，隨隨著居民民住房觀念念發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，二二次置業(yè)業(yè)、梯次次消費(fèi)的的觀念已已基本形形成；隨隨著太原原城市化化進(jìn)程加加速，城城市人口口的增加加帶動(dòng)住住房消費(fèi)費(fèi)需求的的增加。。到明年年，商品品房需求求量約為為130至160萬(wàn)平平方米，，加之二二手房供供應(yīng)的增增長(zhǎng)，供供需將大大體平衡衡。因此，預(yù)預(yù)測(cè)今年年下半年年和明年年，太原原住宅市市場(chǎng)需求求向?qū)匀匀灰浴啊捌胀ㄗ∽≌睘闉橹?，需需求占比比超過(guò)7成；高高檔公寓寓市場(chǎng)的的需求比比例達(dá)2成以上上。太太原市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)沒(méi)有有引起房房?jī)r(jià)暴漲漲或暴跌跌的因素素，房?jī)r(jià)價(jià)總體穩(wěn)穩(wěn)中有升升，但漲漲幅趨緩緩。三、樓盤(pán)盤(pán)分析就太原市市整個(gè)房房地產(chǎn)量量體而言言，小店店區(qū)的項(xiàng)項(xiàng)目相對(duì)對(duì)集中，，且價(jià)格格處于龍龍城之首首。周邊邊項(xiàng)目的的熱銷(xiāo)無(wú)無(wú)一不在在驗(yàn)證城城南區(qū)在在人們心心目中的的魅力。。隨著該該區(qū)域價(jià)價(jià)值的飛飛速攀升升，各大大開(kāi)發(fā)商商都看中中了此地地的投資資潛力，，市場(chǎng)的的激烈程程度不言言而喻，，尤其是是隨著首首創(chuàng)的加加入，該該區(qū)域的的競(jìng)爭(zhēng)已已達(dá)到了了白熱化化。物業(yè)類(lèi)型樓盤(pán)名稱(chēng)推出特色實(shí)際用途競(jìng)爭(zhēng)級(jí)別公寓飛云現(xiàn)代城商務(wù)公寓小戶(hù)型

辦公+投資

一級(jí)怡和國(guó)際廣場(chǎng)酒店式公寓辦公+投資一級(jí)奧林·禮頓5.4米復(fù)式居住為主二級(jí)北美新天地·御苑未正式推出居住為主二級(jí)千里洋場(chǎng)SOHO投資占2/3三級(jí)太和軒酒店式以投資為主三級(jí)銅鑼灣城市公寓城市獵人的棲息地居住+投資三級(jí)王府大廈公寓酒店式商務(wù)公寓辦公+投資三級(jí)雅典金座白領(lǐng)公寓+商務(wù)公寓辦公+居住+投資

三級(jí)米拉公寓五一路新地標(biāo)居住為主三級(jí)從上表可可以看出出，太原原目前公公寓市場(chǎng)場(chǎng)無(wú)明確確定位，，這些項(xiàng)項(xiàng)目中有有的是臨臨街住宅宅改公寓寓，有的的是寫(xiě)字字樓改公公寓，還還有是空空置多年年的爛尾尾樓以公公寓的模模式銷(xiāo)售售；從結(jié)結(jié)構(gòu)上看看有平層層公寓、、復(fù)式公公寓；從從用途上上看有SOHO、商務(wù)務(wù)公寓、、白領(lǐng)公公寓、酒酒店式公公寓等。。物業(yè)名稱(chēng)位置

建筑形式外立面總建面戶(hù)型面積主打面積均價(jià)(元)綠化飛云現(xiàn)代城商務(wù)公寓親賢北街板樓高檔石材或瓷磚12.3㎡38—132㎡65㎡550020%怡和國(guó)際廣場(chǎng)親賢北街板樓未定20萬(wàn)㎡40—140㎡40—85㎡未定1500㎡空中花園奧林·禮頓長(zhǎng)治路塔樓暫定瓷磚3.5萬(wàn)㎡43—112㎡50—70㎡起價(jià)4500和奧林花園共享北美新天地·御苑長(zhǎng)風(fēng)大街板樓高級(jí)涂料10萬(wàn)㎡61—450㎡137㎡起價(jià)40007層頂5000㎡太和軒柳南28號(hào)塔樓玻璃幕墻4.5萬(wàn)㎡38—82㎡40—50㎡起價(jià)5600無(wú)千里洋場(chǎng)柳南15號(hào)塔樓玻璃幕墻+鋁塑板2萬(wàn)㎡50—150㎡70㎡4500無(wú)銅鑼灣城市公寓柳巷北路塔樓高級(jí)涂料2萬(wàn)㎡60—147㎡80㎡4500小區(qū)內(nèi)部共享王府大廈府西街塔樓灰鋁塑板7.3萬(wàn)㎡40—115㎡78㎡65001300㎡雅典金座五一路190號(hào)塔樓玻璃幕墻+鋁塑板2萬(wàn)㎡52—177㎡100㎡4300無(wú)米拉公寓五一路191號(hào)塔樓高級(jí)涂料3萬(wàn)㎡65—147㎡80—90㎡3800中庭花園物業(yè)名稱(chēng)采暖方式裝修標(biāo)準(zhǔn)建筑現(xiàn)狀物業(yè)費(fèi)車(chē)位銀行按揭總套數(shù)飛云現(xiàn)代城地暖毛坯房主體封頂1.5元/㎡·月含電梯費(fèi)400個(gè)最低八成二十年300怡和國(guó)際廣場(chǎng)戶(hù)式中央空調(diào)精裝修送家電地上三層未定800個(gè)未定未定奧林·禮頓燃?xì)獗趻鞝t毛坯房地上二層1元/㎡·月不含電梯費(fèi)和奧林花園共享七成二十年442北美新天地集中供熱毛坯房地基1元/㎡·月不含電梯費(fèi)562個(gè)七成二十年200套太和軒戶(hù)式中央空調(diào)精裝現(xiàn)房3.5元/㎡·月含電梯費(fèi)200多個(gè)七成二十年300多套千里洋場(chǎng)戶(hù)式中央空調(diào)毛坯房已封頂1元/㎡.月地上周邊少量七成二十年126銅鑼灣城市公寓集中供熱毛坯房剛挖坑0.8元/㎡.月七成二十年207王府大廈公寓中央空調(diào)毛坯房進(jìn)行外裝3元/㎡.月380個(gè)六成十年130雅典金座小區(qū)供熱簡(jiǎn)裝送潔具現(xiàn)房0.85元/㎡.月含電梯費(fèi)立體車(chē)位1:1七成二十年130米拉公寓集中供熱毛坯房主體封頂1元/㎡.月電梯費(fèi)20元/戶(hù).月地上及地下達(dá)到1：1七成二十年224從上表可可以得出出以下結(jié)結(jié)論：前期定位位偏重商商務(wù)的項(xiàng)項(xiàng)目，外外立面大大多采用用玻璃幕幕墻進(jìn)行行裝修；；因政策因因素及市市場(chǎng)需求求因素,以50—100㎡的的小戶(hù)型型為主的的公寓項(xiàng)項(xiàng)目占總總調(diào)研項(xiàng)項(xiàng)目的90%；；市場(chǎng)上上公寓的的平均均均價(jià)為4700元/㎡㎡；各項(xiàng)目采采暖方式式使用集集中供熱熱的占40%，，中央空空調(diào)占40%，，其它占占20%；交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)70%都采用用毛坯房房形式；；市場(chǎng)上正正銷(xiāo)售的的公寓項(xiàng)項(xiàng)目60%是準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房或或現(xiàn)房；；物業(yè)費(fèi)在在1元/㎡·月月以下（（含1元元）的項(xiàng)項(xiàng)目占調(diào)調(diào)研項(xiàng)目目的60%；銀行按揭揭最低七七成二十十年的項(xiàng)項(xiàng)目占調(diào)調(diào)研項(xiàng)目目的70%；銷(xiāo)售周期期：項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)日期銷(xiāo)售情況備注飛云現(xiàn)代城商務(wù)公寓2006年3月60%

怡和國(guó)際廣場(chǎng)未開(kāi)盤(pán)

酒店式公寓奧林·禮頓未開(kāi)盤(pán)

北美新天地·御苑未開(kāi)盤(pán)

太和軒2006年4月底少量公攤過(guò)大，價(jià)格偏高千里洋場(chǎng)2006年4月50%戶(hù)型開(kāi)間小，進(jìn)深太大銅鑼灣城市公寓2006年3月70%其中20%為農(nóng)行團(tuán)購(gòu)?fù)醺髲B公寓2005年8月80%

雅典金座2005年12月75%

米拉公寓2005年12月80%

個(gè)案案飛云現(xiàn)代代城A基本情情況:飛云現(xiàn)代代城位于于親賢街街和平陽(yáng)陽(yáng)路的交交匯處，，規(guī)劃總總占地面面積17600㎡,總總建筑面面積123523㎡，，其中地地上建筑筑面積104006平平方米，，地下19517平方方米，主主樓自西西向東依依次為26層、、21層層、13層、10層，，裙房為為5層，，五座為為聯(lián)體梯梯形布置置。開(kāi)發(fā)商：：山西飛飛云房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：毛坯坯房得房率：：78%層差：50元南北朝向向差：500元元左右電梯：3部B、重點(diǎn)點(diǎn)推廣戶(hù)戶(hù)型：時(shí)尚辦公公型S（1+5）戶(hù)戶(hù)型----一一名高管管+5名名員工（（建筑面面積65平方米米）溫馨居家家型（建建筑面積積65平平方米））經(jīng)典復(fù)式式型（建建筑面積積133平方米米）C、推廣廣賣(mài)點(diǎn)新晉商財(cái)財(cái)富中心心；私人貼身身管家、、個(gè)性商商務(wù)秘書(shū)書(shū)，領(lǐng)略略尊崇人人生；坐擁行政政中樞黃黃金商圈圈，坐擁?yè)怼敖稹薄钡?，““錢(qián)”程程似錦；；親賢街百百米投資資型地標(biāo)標(biāo)建筑；；Mini時(shí)尚空空間—可可商可住住，亦可可無(wú)憂(yōu)投投資；綜合分析析飛云現(xiàn)代代城從地地理位置置和業(yè)態(tài)態(tài)上都和和我們十十分接近近，是我我們項(xiàng)目目的直接接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手之一一。它的的公寓部部分3月月份開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)為3900元/㎡㎡起價(jià)，，現(xiàn)在起起價(jià)為4600元/㎡㎡。兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目對(duì)對(duì)比有以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：工期方面面我們項(xiàng)項(xiàng)目是劣劣勢(shì)；房間結(jié)構(gòu)構(gòu)布局上上我們是是優(yōu)勢(shì)；；（飛云云大部分分戶(hù)型開(kāi)開(kāi)間4.2米，，進(jìn)深在在11米米以上，，而從我我們現(xiàn)在在的分隔隔方案上上來(lái)看，，大部分分戶(hù)型開(kāi)開(kāi)間在4.5米米以上，，進(jìn)深在在10米米以下））從公寓配配套情況況上我們們占很大大優(yōu)勢(shì)，，每層16—29戶(hù)只只有3部部電梯，，而我們們每層16戶(hù)有有4部電電梯；從綠化環(huán)環(huán)境上我我們占有有很大優(yōu)優(yōu)勢(shì)，不不僅有近近30000㎡㎡的城市市廣場(chǎng)，，還有休休閑景觀觀內(nèi)街。。怡和國(guó)際際廣場(chǎng)怡和國(guó)際際廣場(chǎng)親親賢北街街和體育育西路交交匯處，，共分兩兩座樓，，東側(cè)13層，，1—8層為商商業(yè)，其其中1——5層為為主力店店，據(jù)介介紹引進(jìn)進(jìn)北京王王府井占占用1——4層的的西區(qū)及及5層，，新崗商商城占用用1—4層?xùn)|區(qū)區(qū)，6層層定位為為時(shí)沿青青年百貨貨，7層層為美食食廣場(chǎng)，，8層為為娛樂(lè)休休閑；其其中1——6層為為散售，，間隔為為15——25㎡㎡的小型型店面出出售。西側(cè)案名名“怡和和國(guó)際中中心”，，總高15層，，1—3層為商商業(yè)，4—9層層為定制制式精裝裝修平層層酒店式式公寓，，10——15層層為6米米高的復(fù)復(fù)式酒店店式公寓寓。重點(diǎn)推廣廣戶(hù)型：：40—85㎡精精裝修定定制式酒酒店公寓寓推廣賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)南城之城城，中心心之中親賢街永永恒的商商業(yè)金角角在親賢街街享受您您的私人人酒店生生活?yuàn)W林·禮禮頓1、項(xiàng)目目基本情情況位置：長(zhǎng)長(zhǎng)治路開(kāi)發(fā)商：：山西石石林房地地產(chǎn)16層（（-1——2層為為一托三三門(mén)面房房，3層層為寫(xiě)字字樓，4—16層為復(fù)復(fù)式公寓寓），南南座和北北座相距距30米米裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：毛坯坯房，一一次性付付款開(kāi)發(fā)發(fā)商給做做隔層樓樓板車(chē)位：和和房一起起購(gòu)買(mǎi)地地下車(chē)庫(kù)庫(kù)9萬(wàn)/個(gè)，立立體車(chē)庫(kù)庫(kù)8萬(wàn)/個(gè)2、目前前銷(xiāo)售狀狀況未開(kāi)盤(pán)，，申請(qǐng)優(yōu)優(yōu)惠的客客戶(hù)約3000個(gè)左右右3、推廣賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)小戶(hù)型里里的闊生生活（5.4米米層高））炫耀精彩彩是每天天都會(huì)發(fā)發(fā)生的事事情（主主要指社社區(qū)成熟熟的配套套設(shè)施））地段決定定價(jià)值悉心物管管，為精精彩生活活加一份份“保險(xiǎn)險(xiǎn)”4、目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)25—30歲第第一次置置業(yè)的年年輕人30歲以以上有實(shí)實(shí)力的投投資人士士成長(zhǎng)性中中小公司司5、促銷(xiāo)銷(xiāo)手段意向客戶(hù)戶(hù)可申請(qǐng)請(qǐng)免費(fèi)優(yōu)優(yōu)惠卡優(yōu)惠卡主主要內(nèi)容容：本卡為奧奧林禮頓頓開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)天買(mǎi)房房的優(yōu)惠惠卡，當(dāng)當(dāng)天沒(méi)有有買(mǎi)房，，本卡自自行失效效；本卡必須須與《優(yōu)優(yōu)惠卡確確認(rèn)書(shū)》》同時(shí)生生效，持持卡人必必須與購(gòu)購(gòu)房人身身份一致致；在2006年6月20日之前前確認(rèn)的的優(yōu)惠卡卡，從優(yōu)優(yōu)惠卡確確認(rèn)之日日起至2006年6月月20日日，每日日增加100元元，從2006年6月月21日日至開(kāi)盤(pán)盤(pán)日，每每日增加加58元元；北美新天天地·御御苑1、項(xiàng)目目基本情情況位置：長(zhǎng)長(zhǎng)治路與與長(zhǎng)風(fēng)大大街交匯匯處開(kāi)發(fā)商：：山西瀚瀚達(dá)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司規(guī)模：總總建筑面面積10萬(wàn)㎡層數(shù)：28層（（商業(yè)+公寓+空中別別墅）電梯：每每單元2部，每每層3戶(hù)戶(hù)得房率：：78%裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：毛坯坯房銷(xiāo)售率：：未開(kāi)盤(pán)盤(pán)，蓄客客期2、推廣廣賣(mài)點(diǎn)NO.1金鉆級(jí)級(jí)地段，，稀缺型型資源頂頂級(jí)公寓寓顯赫區(qū)位位，萬(wàn)眾眾所向無(wú)可替代代稀缺資資源，無(wú)無(wú)限升值值潛力，，締造財(cái)財(cái)富升值值不敗神神話(huà)！“最私密密”豪宅宅之現(xiàn)代代主義屋屋頂大花花園，上上風(fēng)上水水帝廷王王座，誰(shuí)誰(shuí)與爭(zhēng)鋒鋒？酒店服務(wù)務(wù)，無(wú)盡盡周全尊尊寵3、目前前銷(xiāo)售狀狀況戶(hù)型已出出來(lái)，蓄蓄客期，，暫不排排號(hào)，不不認(rèn)購(gòu)。。綜合分析析該項(xiàng)目處處于我們們正南面面，中間間只隔一一條長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)大街，，從業(yè)態(tài)態(tài)上來(lái)講講，他有有商業(yè)和和公寓與與我們的的業(yè)態(tài)都都比較接接近，但但單從公公寓方面面來(lái)講，，北美新新天地的的公寓偏偏向居住住，而我我們的公公寓是偏偏向商住住，客戶(hù)戶(hù)群不同同。所以以在公寓寓方面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力不不大。四、SWOT分分析A．項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)（1）項(xiàng)項(xiàng)目核心心優(yōu)勢(shì)（2）項(xiàng)項(xiàng)目一般般優(yōu)勢(shì)B.項(xiàng)目目主要劣劣勢(shì)C.主要要競(jìng)爭(zhēng)與與威脅D.主要要機(jī)會(huì)A．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)（1）項(xiàng)項(xiàng)目核心心優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目目處在城城市發(fā)展展的主要要方向上上，又位位于“長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)務(wù)區(qū)”尊尊貴地段段，區(qū)位位優(yōu)勢(shì)十十分突出出。2、難得得的大面面積（30000m2）城市市廣場(chǎng)，，在整個(gè)個(gè)太原市市絕無(wú)僅僅有。3、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件可以以把項(xiàng)目目打造或或包裝成成高端產(chǎn)產(chǎn)品。4、市場(chǎng)場(chǎng)上對(duì)小小戶(hù)型的的住宅有有較大需需求5、單體體之間互互為支撐撐,強(qiáng)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)。。（2）項(xiàng)項(xiàng)目一般般優(yōu)勢(shì)1、產(chǎn)品品體量大大，功能能多，有有強(qiáng)大的的消費(fèi)容容納力和和吸引力力，升值值潛力巨巨大。2、周邊邊這居民民人口和和密度都都在迅速速增加，，為本項(xiàng)項(xiàng)目積累累良好的的市場(chǎng)氛氛圍。C.主主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)與威威脅1、同一一區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤(pán)同同質(zhì)化、、同類(lèi)化化現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重，供供應(yīng)總量量過(guò)剩，，競(jìng)爭(zhēng)激激烈。2、本項(xiàng)項(xiàng)目的多多數(shù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)是其它它不少項(xiàng)項(xiàng)目也共共有的，，如北美美新天地地等，無(wú)無(wú)形中較較大的削削弱了本本項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)力力。D.項(xiàng)項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)1、太原原市“南南移西進(jìn)進(jìn)”戰(zhàn)略略已經(jīng)深深入人心心，南邊邊成為房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的重重點(diǎn)區(qū)域域；2、自用用和投資資型客戶(hù)戶(hù)比較認(rèn)認(rèn)可親賢賢—長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)區(qū)域；；3、有機(jī)機(jī)會(huì)同時(shí)時(shí)選擇““差異化化”和““低成本本”的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略略。4、本項(xiàng)項(xiàng)目只要要肯進(jìn)行行調(diào)整就就可以營(yíng)營(yíng)造錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)，，有機(jī)會(huì)會(huì)在同質(zhì)質(zhì)化產(chǎn)品品中脫穎穎而出。。五、產(chǎn)品品定位分分析定位原則則：適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)，，創(chuàng)造差差異性以中國(guó)傳傳統(tǒng)文化化為根，，創(chuàng)建人人、自然然、建筑筑于一體體的生態(tài)態(tài)居住環(huán)環(huán)境。它它具有綠綠化、居居住、交交往三重重功能，，是人與與人交往往、人與與自然對(duì)對(duì)話(huà)、人人與生活活默契的的場(chǎng)所。。基本定位位非純居住住公寓，，可住、、可商適合自用用也適合合出租或或長(zhǎng)期持持有升值值體量不大大，采用用小戶(hù)型型為主，，兼顧大大戶(hù)型需需求高檔公寓寓符合高高端客戶(hù)戶(hù)人群低總價(jià)、、低首付付、低月月供稀缺性產(chǎn)產(chǎn)品，市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量少時(shí)尚青年年、現(xiàn)代代風(fēng)格定定位配備獨(dú)立立衛(wèi)生間間及開(kāi)放放式廚房房第一產(chǎn)產(chǎn)品定位位定位原則則：突出出個(gè)性，，創(chuàng)造差差異性定位：““生態(tài)休休閑服務(wù)務(wù)型公寓寓”之典典范集龍城人人文資源源與高科科技手段段、現(xiàn)代代材料融融合，開(kāi)開(kāi)發(fā)出立立體、三三度空間間的生態(tài)態(tài)住宅產(chǎn)產(chǎn)品。一、居住住的一度度空間屬于業(yè)主個(gè)個(gè)人的私密密空間，單單元戶(hù)內(nèi)空空間，合理理的空間布布局，良好好的通風(fēng)采采光；并且且可以根據(jù)據(jù)自身需要要營(yíng)造自己己所需要的的一度空間間，體會(huì)高高科技帶來(lái)來(lái)的幸福感感。二、居住的的二度空間間指開(kāi)發(fā)商““以人為本本”營(yíng)造的的小區(qū)空間間，具有科科學(xué)的劃分分領(lǐng)域空間間、組織空空間的序列列。遵循人人的行為軌軌跡，安排排建筑群體體。充分利利用土地，，布置公共共綠化，營(yíng)營(yíng)造水景觀觀賞景點(diǎn)，，提高生活活環(huán)境質(zhì)量量及親密鄰鄰里關(guān)系。。保障環(huán)境境質(zhì)量，合合理分配建建筑密度。。獨(dú)特的小小區(qū)形象，，滿(mǎn)足業(yè)主主的精神需需求。三、居住的的三度空間間是指小區(qū)周周邊可借用用的自然環(huán)環(huán)境，如山山景、水景景等，甚至至都市風(fēng)光光也是住宅宅小區(qū)的一一道風(fēng)景線(xiàn)線(xiàn)。本項(xiàng)目目具有得天天獨(dú)厚的環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，，并利用體體育西路和和長(zhǎng)治路等等交通要道道，為業(yè)主主的出入帶帶來(lái)便利，，使項(xiàng)目與與外界的交交流更加通通暢，并樹(shù)樹(shù)立了良好好的自我形形象。項(xiàng)目南側(cè)大大型的城市市廣場(chǎng)及綠綠地，以及及內(nèi)廷式的的商業(yè)中庭庭步行街，，都是項(xiàng)目目的寶貴財(cái)財(cái)富，是營(yíng)營(yíng)造項(xiàng)目環(huán)環(huán)境和品質(zhì)質(zhì)的重要資資源。由一、二、、三度空間間構(gòu)成了““生態(tài)休閑閑服務(wù)式公公寓”的成成功要素，，也形成了了千禧公寓寓居住+休閑（娛樂(lè)樂(lè)）+投資的獨(dú)特特個(gè)性，并并創(chuàng)造了產(chǎn)產(chǎn)品差異性性，使得產(chǎn)產(chǎn)品更具有有競(jìng)爭(zhēng)性，，為開(kāi)發(fā)商商達(dá)到未來(lái)來(lái)市場(chǎng)期望望值提供保保障。四、產(chǎn)品檔檔次定位可可行性本產(chǎn)品的檔檔次定位為為“城市新新貴追求的的休閑精品品公寓”，，而不是豪豪宅。其概概念包含了了小區(qū)的規(guī)規(guī)劃合理性性、戶(hù)型結(jié)結(jié)構(gòu)的實(shí)用用性、單體體外立面的的美觀性等等。在同等等建造成本本的基礎(chǔ)上上，設(shè)計(jì)出出時(shí)尚前衛(wèi)衛(wèi)、富有創(chuàng)創(chuàng)意的單體體項(xiàng)目。更更重要的是是各種生活活設(shè)施的配配置。例如如：安全設(shè)設(shè)施系統(tǒng)、、公共活動(dòng)動(dòng)空間、餐餐飲娛樂(lè)休休閑、購(gòu)物物文化享受受等充滿(mǎn)生生活情調(diào)的的居住環(huán)境境。第二產(chǎn)品品文化定位位定位原則：：講究個(gè)性性，追求共共性，提升升產(chǎn)品附加加值定位位：東方方文文化化與與西西方方文文化化相相融融合合傳統(tǒng)統(tǒng)與與現(xiàn)現(xiàn)代代相相融融合合生活活與與社社會(huì)會(huì)相相融融合合人與與環(huán)環(huán)境境相相融融合合第三三產(chǎn)品品形形象象定位位原原則則：：提提升升企企業(yè)業(yè)品品牌牌形形象象以以及及產(chǎn)產(chǎn)品品的的知知名名度度、、美美譽(yù)譽(yù)度度、、社社會(huì)會(huì)認(rèn)認(rèn)知知度度。。定位位：：現(xiàn)現(xiàn)代代都都市市新新貴貴的的““風(fēng)風(fēng)雅雅逸逸境境””----顯示示身身份份的的名名片片產(chǎn)品品形形象象定定位位不不是是開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商為為自自己己產(chǎn)產(chǎn)品品隨隨心心所所欲欲的的定定一一個(gè)個(gè)什什么么形形象象，，而而是是順順應(yīng)應(yīng)消消費(fèi)費(fèi)趨趨勢(shì)勢(shì)、、消消費(fèi)費(fèi)心心理理、、消消費(fèi)費(fèi)追追求求、、向向往往的的，，在在消消費(fèi)費(fèi)者者““心心里里””的的定定位位。。在在消消費(fèi)費(fèi)者者心心里里樹(shù)樹(shù)立立起起的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象，，讓讓消消費(fèi)費(fèi)者者喜喜歡歡、、認(rèn)認(rèn)同同并并追追求求，，并并與與消消費(fèi)費(fèi)者者自自己己身身份份相相匹匹配配，，使使住住在在該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的業(yè)業(yè)主主，，有有一一張張尊尊貴貴的的““名名片片””。。第四四住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位構(gòu)構(gòu)成成分分析析一、、住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成因因素素“核核心心產(chǎn)產(chǎn)品品””----核核心心產(chǎn)產(chǎn)品品是是由由產(chǎn)產(chǎn)品品的的基基本本功功能能組組成成；；“形形式式產(chǎn)產(chǎn)品品””----形式式產(chǎn)產(chǎn)品品是由由和和核核心心產(chǎn)產(chǎn)品品不不可可分分割割的的部部分分帶來(lái)來(lái)的的附附加加值值；；“延延伸伸產(chǎn)產(chǎn)品品””----延延伸伸產(chǎn)產(chǎn)品品是是由由產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量、、形形象象、、物物業(yè)業(yè)管管理理等帶帶來(lái)來(lái)的的產(chǎn)產(chǎn)品品品品牌牌與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商品品牌牌形形象象；；二、核心產(chǎn)品品—產(chǎn)品的基本功功能本項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)定位是以““新生活+新新人居”為市市場(chǎng)主導(dǎo)，引引導(dǎo)城市新貴貴的消費(fèi)心理理。“住宅”，不不言而喻就是是居家；本項(xiàng)項(xiàng)目的“公寓寓”概念已經(jīng)經(jīng)打破傳統(tǒng)““家，僅僅是是睡覺(jué)的地方方”的觀念。。因此，無(wú)論論是戶(hù)型、外外形、環(huán)境、、配套等諸多多方面都要滿(mǎn)滿(mǎn)足這個(gè)要求求。（1）、平面布局局本公寓位于C座塔樓8——25層，單單層戶(hù)型布置置為16套。。主力戶(hù)型以以40平方米米----80平方米的的一室或一室室一廳的小戶(hù)戶(hù)型為主，約約占到總體戶(hù)戶(hù)型的80%；并同時(shí)兼兼顧大客戶(hù)的的需求，適當(dāng)當(dāng)安排90平平方米-150平方米的的大戶(hù)型，分分別為96平平方米（二室室二廳）、130平方米米（三室二廳廳）及150平方米（四四室二廳）三三種，約占到到總體戶(hù)型的的20%。戶(hù)型及面積配配比戶(hù)型房型面積戶(hù)數(shù)比例A一室二廳9616.3%B一室43.316.3%B1一室46.6318.8%C二室二廳131.216.3%D1一室一廳50.4212.5%E二室二廳79.216.3%F一室一廳44.916.3%F1一室一廳51.116.3%F2一室一廳55.416.3%F3一室一廳61.516.3%G四室二廳150.316.3%H一室一廳65.2212.5%小計(jì)

16100.0%（2）、戶(hù)型特點(diǎn)點(diǎn)各功能區(qū)分布布合理，動(dòng)與與靜、潔與污污、共享空間間與私密空間間區(qū)分開(kāi)來(lái)，，互不干擾。。1、臥室空間臥室是房間內(nèi)內(nèi)的基本空間間，主要套功功能是睡眠、、休息，對(duì)采采光、通風(fēng)要要求很?chē)?yán)，設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)不允許許出現(xiàn)“暗暗房”。2、廚房空間廚房盡可能接接近住宅入口口，便于食品品、蔬菜、垃垃圾的進(jìn)出，，并與餐廳相相連。根據(jù)戶(hù)戶(hù)型大小的不不同，廚房的的合理面積在在2.5-3m2，三室以上的的戶(hù)型在5m2以上。3、衛(wèi)生間空空間公用衛(wèi)生間應(yīng)應(yīng)靠近臥室，，并應(yīng)接近廚廚房，以利管管通道及通風(fēng)風(fēng)口的集中，，降低材料和和施工成本。。室內(nèi)衛(wèi)生間間面積不小于于3m2，大戶(hù)型要適當(dāng)當(dāng)放大，根據(jù)據(jù)戶(hù)型面積大大小適當(dāng)按比比例布局。4、廚衛(wèi)設(shè)備備廚房和衛(wèi)生間間是住宅里設(shè)設(shè)備最集中的的空間，特別別是公寓，是是項(xiàng)目檔次、、文明的體現(xiàn)現(xiàn)。本項(xiàng)目盡盡量要做到定定型化、配套套化、標(biāo)準(zhǔn)化化。A、依照尺寸寸的需要，配配置配套化的的廚衛(wèi)設(shè)備、、部品配件、、保證配件和和建筑、部品品和管道之間間的連接配合合。B、合理有序序地布置廚衛(wèi)衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備備和設(shè)施，冰冰箱要入廚，，衛(wèi)生間要適適當(dāng)分隔。C、廚衛(wèi)均應(yīng)應(yīng)配置性能良良好的通風(fēng)機(jī)機(jī)和風(fēng)道。風(fēng)風(fēng)道應(yīng)滿(mǎn)足不不串氣、不傳傳音、暢通無(wú)無(wú)阻的要求，，盡量為直排排風(fēng)道。D、各戶(hù)應(yīng)集集中管井，實(shí)實(shí)現(xiàn)戶(hù)外查表表，隱藏和隱隱蔽水平管道道。設(shè)立水平平管道區(qū)；強(qiáng)強(qiáng)調(diào)自家與支支線(xiàn)管不進(jìn)鄰鄰居家。E、各種管線(xiàn)線(xiàn)綜合處理，，一次敷就，，防止以后安安裝破壞裝修修和設(shè)備。（3）、形式產(chǎn)品品形式產(chǎn)品的附附加值是公寓寓必備的硬件件，如綠化、、交通、外立立面等，而這這些必備的因因素，又直接接刺激消費(fèi)者者在購(gòu)買(mǎi)之前前的心理附加加值及購(gòu)買(mǎi)之之后使用過(guò)程程中的附加值值的升值。以點(diǎn)、線(xiàn)、面面組成的整體體綠化空間。。由城市干道及及項(xiàng)目景觀軸軸構(gòu)成項(xiàng)目交交通的外圍道道路；由連連同各組團(tuán)，，以及消防、、搬家、救護(hù)護(hù)功能的交通通網(wǎng)構(gòu)成了項(xiàng)項(xiàng)目的道路系系統(tǒng)。（4）、延伸產(chǎn)品品----產(chǎn)品品牌與形形象延伸產(chǎn)品包括括售前服務(wù)及及售后服務(wù)，，以體現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的品牌及及產(chǎn)品品牌。。通過(guò)良好的的服務(wù)，使消消費(fèi)者在體現(xiàn)現(xiàn)“物超所值值”的基礎(chǔ)上上，更體會(huì)到到“上帝”的的滋味，把這這種體會(huì)轉(zhuǎn)變變?yōu)閭鞑ィ_(dá)達(dá)到“知名度度、美譽(yù)度、、社會(huì)認(rèn)知度度”的提升。。1、在購(gòu)買(mǎi)之之前的產(chǎn)品附附加值對(duì)消費(fèi)費(fèi)心理的影響響因素通過(guò)產(chǎn)品包裝裝圍墻、售樓樓處、樣板間間、規(guī)劃項(xiàng)目目的未來(lái)前景景展示等，都都會(huì)提升消費(fèi)費(fèi)者在購(gòu)房前前對(duì)產(chǎn)品附加加值的認(rèn)同感感，并產(chǎn)生購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為的作作用。因此，好的產(chǎn)產(chǎn)品一定要有有好的包裝，，使消費(fèi)者不不僅體會(huì)到產(chǎn)產(chǎn)品功能的實(shí)實(shí)惠，更體會(huì)會(huì)到產(chǎn)品附加加值帶來(lái)的心心理滿(mǎn)足感。。2、使用過(guò)程程中的產(chǎn)品附附加值對(duì)消費(fèi)費(fèi)心理的影響響因素使用過(guò)程中是是業(yè)主入住后后，真實(shí)看到到的項(xiàng)目、自自己入住的單單元及良好的的售后服務(wù)，，給業(yè)主心理理的附加值提提升。（5）、裝修定位位1）、公共部部分首層門(mén)廳：地地面、墻面采采用石材，天天花為乳膠漆漆配燈飾及不不銹鋼信報(bào)箱箱，設(shè)接待前前臺(tái)及沙發(fā)茶茶幾。電梯間：地面面鋪地磚，發(fā)發(fā)紋不銹鋼門(mén)門(mén)套。墻面、、天花為膠漆漆配燈飾。2）、室內(nèi)部部分戶(hù)門(mén)：防盜門(mén)門(mén)內(nèi)門(mén)：模壓門(mén)門(mén)及門(mén)套。外窗：鋁合金金中空玻璃，，配紗窗。散熱器：銅鋁鋁復(fù)合散熱器器（選配）。。燈飾：吸頂燈燈。地面：復(fù)合地地板。墻面及天花：：乳膠漆。電器：贈(zèng)送壁壁掛式冷暖空空調(diào)。衛(wèi)生間：墻面：墻磚。。地面：地磚。。天花：鋁扣板板吊頂配浴霸霸和燈具。潔具：全套衛(wèi)衛(wèi)浴潔具及五五金件。熱水器：電熱熱水器。開(kāi)放式廚房：：墻面：：墻磚磚。地面：：地磚磚。天花：：鋁扣扣板吊吊頂配配燈具具。櫥柜：：整體體櫥柜柜,配配油煙煙機(jī)及及五金金件。。3）、、樓宇宇系統(tǒng)統(tǒng)建議議：供水：：市政政供水水，卡卡式水水表。。供電：：市政政供電電，卡卡式電電表。。采暖：：小區(qū)區(qū)市政政供暖暖（選選配））。電視：：有線(xiàn)線(xiàn)接收收系統(tǒng)統(tǒng)。通訊：：電話(huà)話(huà)線(xiàn)入入戶(hù)，，廳室室及衛(wèi)衛(wèi)生間間設(shè)電電話(huà)插插孔。。電梯：：品牌牌電梯梯。安防系系統(tǒng)：：公寓寓樓公公共走走道和和電梯梯內(nèi)均均有攝攝像頭頭，24小時(shí)監(jiān)監(jiān)控。。公寓寓樓門(mén)門(mén)設(shè)可可視對(duì)對(duì)講門(mén)門(mén)禁系系統(tǒng)。。公共走道道設(shè)煙煙感噴噴淋裝裝置。。信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)：：寬帶帶接入入，每每戶(hù)設(shè)設(shè)信息息端口口。第五目目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)定位位定位原原則：：選取取目標(biāo)標(biāo)，穩(wěn)穩(wěn)準(zhǔn)出出擊定位位：：都市市新貴貴1、產(chǎn)品--目標(biāo)客客戶(hù)從區(qū)域域發(fā)展展前景景，及及主要要產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、輔輔助產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)來(lái)來(lái)看，，該區(qū)區(qū)域已已經(jīng)成成為省省內(nèi)投投資者者匯集集的重重點(diǎn)。。根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目的整整體功功能定定位及及檔次次，主主要面面向投投資型型及自自用型型客戶(hù)戶(hù)，特特別是是大型型的投投資客客戶(hù)。。因此此，項(xiàng)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群體體要面面向全全?。ǎòɡㄔ谔すぷ鞯牡氖?nèi)內(nèi)人）），太太原市市的市市場(chǎng)比比重占占到60%，省省內(nèi)其其他地地方的的比重重占到到40%。。2、目標(biāo)客戶(hù)細(xì)細(xì)分個(gè)體和私企企業(yè)老板該階層對(duì)生生活質(zhì)量要要求比較高高，且在長(zhǎng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)對(duì)“功能價(jià)價(jià)格比”有有著較清楚楚的認(rèn)識(shí)，，文化方面面都有一定定修養(yǎng)，對(duì)對(duì)“居住+休閑+投投資”概念念的理解要要高于其他他階層。文、教、衛(wèi)衛(wèi)圈人士該族群文化化素質(zhì)較高高，追求自自由浪漫的的工作和生生活方式，，生活空間間不一定追追求太奢華華，但一定定要有品位位，并注重重生活質(zhì)量量，對(duì)居住住環(huán)境有著著較高的要要求。該族族群是本項(xiàng)項(xiàng)目期望的的目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)。外企、合資資企業(yè)高級(jí)級(jí)職員；在太原這一一族群人數(shù)數(shù)并不太多多，但本項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)他們們還是具有有很大的誘誘惑力。細(xì)細(xì)分如下：：企業(yè)業(yè)主；；高級(jí)職業(yè)業(yè)經(jīng)理人；；高級(jí)技術(shù)術(shù)人員；該族群是本本項(xiàng)目主要要目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)。政府公務(wù)員員；相當(dāng)一部分分公務(wù)員的的綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力在當(dāng)當(dāng)?shù)貙儆谏仙狭麟A層，，有較強(qiáng)的的購(gòu)置固定定資產(chǎn)及投投資意向。。因此，該該族群也是是我們項(xiàng)目目的主力目目標(biāo)客戶(hù)。。外來(lái)高級(jí)打打工人員；；成長(zhǎng)型企業(yè)業(yè)；服務(wù)行業(yè)從從業(yè)人員；；六、產(chǎn)品價(jià)價(jià)格定位定價(jià)原則：：市場(chǎng)無(wú)形形，定價(jià)有有道一、價(jià)值取取向二、定價(jià)分分析七、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)建議第一品牌牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略一、以樹(shù)品品牌為主導(dǎo)導(dǎo)二、品牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的的實(shí)施要點(diǎn)點(diǎn)1、制定遠(yuǎn)期、、近期品牌牌戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)及計(jì)劃2、制定項(xiàng)目實(shí)實(shí)施戰(zhàn)略3、制定項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)籌管理系系統(tǒng)第二營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)戰(zhàn)略一、概念賣(mài)賣(mài)點(diǎn)展望未來(lái)，，升值無(wú)限限-----餐飲、休閑閑、娛樂(lè)、、購(gòu)物一條條街；完善配套、、開(kāi)心品位位、時(shí)尚生生活----享受我的生生活城市、廣場(chǎng)場(chǎng)、景觀------生態(tài)健康式式經(jīng)典公寓寓二、規(guī)劃賣(mài)賣(mài)點(diǎn)低密度，高高綠化；以建筑文化化為底蘊(yùn)，，開(kāi)創(chuàng)現(xiàn)代代的“文化化建筑”噴泉雕塑，，流水疊云云；半百綠化景景觀擋不住住的誘惑；；專(zhuān)業(yè)服務(wù)，，解除您的的后顧之憂(yōu)憂(yōu)三、感性賣(mài)賣(mài)點(diǎn)都市新貴的的風(fēng)雅逸境境—享受生活，，體驗(yàn)精彩彩四、理性賣(mài)賣(mài)點(diǎn)中高檔物業(yè)業(yè)----高尚人文社社區(qū)；豪宅的風(fēng)范范、別墅的的享受、城城市的情趣趣—都市新貴的的“名片””輕松置業(yè)------買(mǎi)房不再是是夢(mèng)想神圣的的工作作在每每個(gè)人人的日日常事事務(wù)里里，理理想的的前途途在于于一點(diǎn)點(diǎn)一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機(jī)會(huì)。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗(yàn)驗(yàn)的人，才才能算是真真正的強(qiáng)者者。21:0921:0921:09:3421:09:34所謂天才，，只不過(guò)是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強(qiáng)烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強(qiáng)大的動(dòng)動(dòng)力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)。患難可以試試驗(yàn)一個(gè)人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競(jìng)勝。。命運(yùn)的鐵鐵拳擊中要要害的時(shí)候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過(guò)任任何細(xì)節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，，就是比比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手學(xué)習(xí)得得更快的的能力。。把你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手視為對(duì)對(duì)手而非非敵人，，將會(huì)更更有益。。一旦做出出決定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行動(dòng)動(dòng)!如果通用用公司不不能在某某一個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就會(huì)把它它在這個(gè)個(gè)領(lǐng)域的的生意買(mǎi)買(mǎi)掉或退退出這個(gè)個(gè)領(lǐng)域。。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽(tīng)聽(tīng)聞的的利潤(rùn)潤(rùn)，也也不要要在市市場(chǎng)不不景氣氣時(shí)，，突然然有資資金周周轉(zhuǎn)不不靈的的威脅脅。05-1月月-2321:09:34在艱難難時(shí)期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機(jī)會(huì)會(huì)，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長(zhǎng)期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計(jì)讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入用用戶(hù)家家中。。時(shí)間是一個(gè)個(gè)偉大的作作者，它會(huì)會(huì)給每個(gè)人人寫(xiě)出完美美的結(jié)局來(lái)來(lái)。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程說(shuō)話(huà)，，流程是將說(shuō)說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的的惟一出路。。1月-231月-2321:09:34在一個(gè)崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定會(huì)會(huì)獲得成功。。微軟離破產(chǎn)永永遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是一種種智慧，固固執(zhí)是一種種死板。1月-231月-23命運(yùn)是一件件很不可思思議的東西西。雖人各各有志，但但往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想時(shí)時(shí)，會(huì)遭遇遇到許多困困難，反而而會(huì)使自己己走向與志志趣相反的的路，而一一舉成功。。一個(gè)管理者者如果不了了解其下屬屬的工作，，那他就無(wú)無(wú)法有效地地管理他們們。人們所認(rèn)識(shí)到到的是成功者者往往經(jīng)歷了了更多的失敗敗，只是他們們從失敗中站站起來(lái)并繼續(xù)續(xù)向前。21:09:3421:091月-23等待。我將要要在這三塊基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百計(jì)請(qǐng)一一個(gè)高招的專(zhuān)專(zhuān)家醫(yī)生，還還不如請(qǐng)一個(gè)個(gè)隨叫隨到且且價(jià)格便宜的的江湖郎中。。是員工養(yǎng)活活了公司。。2023/1/521:09能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是偉偉大的。不滿(mǎn)足讓客客戶(hù)滿(mǎn)意，，要追求讓讓客戶(hù)感動(dòng)動(dòng)，創(chuàng)造客客戶(hù)終身價(jià)價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代代，不是大大魚(yú)吃小魚(yú)魚(yú)，而是快快魚(yú)吃慢魚(yú)魚(yú)。路是腳腳踏出出來(lái)的的，歷歷史是是人寫(xiě)寫(xiě)出來(lái)來(lái)的。。人的的每一一步行行動(dòng)都都在書(shū)書(shū)寫(xiě)自自己的的歷史史。05一一月月20239:09下下午午1月-23差錯(cuò)發(fā)發(fā)生在在細(xì)節(jié)節(jié)，成成功取取決于于系統(tǒng)統(tǒng)。速度就就是一一切，，它是是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不可可或缺缺的因因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命運(yùn)本來(lái)來(lái)就不公公平所以以我要改改變命運(yùn)運(yùn)。投機(jī)取巧的人人。9:09:34下午21:09:34質(zhì)量是維護(hù)顧顧客忠誠(chéng)的最最好保證。最好的CEO是構(gòu)建他們們的團(tuán)隊(duì)來(lái)來(lái)達(dá)成夢(mèng)想想，即便是是邁克爾·喬丹也需要要隊(duì)友來(lái)一一起打比賽賽。2023/1/521:091月-23在這個(gè)世界界上，沒(méi)有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念還還站立的話(huà)話(huà)。一個(gè)個(gè)人人要要發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓卓有有成成效效的的真真理理，，需需要要千千百百萬(wàn)萬(wàn)個(gè)個(gè)人人在在失失敗敗的的探探索索和和悲悲慘慘的的錯(cuò)錯(cuò)誤誤中中毀毀掉掉自自己己的的生生命命。。1月月-2321:09:34感情情投投資資是