房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題-案例與

一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。請問：1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題？（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。請問：1．評估該宗房地產(chǎn)收購價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？3．評估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。1．A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．1350002.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（）。

A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金

B．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金3．該商業(yè)樓抵押價(jià)值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500㎡。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。4．采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（）前提進(jìn)行估價(jià)。

A．自己開發(fā)

B．溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

C．被迫轉(zhuǎn)讓

D．自愿轉(zhuǎn)讓5．采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.256．采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是（）。

A．辦公樓開發(fā)費(fèi)用

B．食堂開發(fā)費(fèi)用

C．宿舍開發(fā)費(fèi)用

D．浴室開發(fā)費(fèi)用7．采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（）。

A．按照預(yù)算額測算在建工程價(jià)值

B．按工程已結(jié)算額測算在建工程價(jià)值

C．按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價(jià)值

D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價(jià)值三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分）封面（略）目錄（略）致委托人函（略）××有限公司：受貴公司委托，我們對貴公司擁有的位于××市××街××號一層（房屋所有權(quán)證號：××字第××號，建筑面積為339.29㎡）商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。我公司派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對象所在地進(jìn)行實(shí)地查看和市場調(diào)查，估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過測算并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日滿足本報(bào)告估價(jià)“假設(shè)和限制條件”下的抵押價(jià)值如下（見表1）：表1估價(jià)對象估價(jià)結(jié)果一覽表房屋坐落房屋所有權(quán)證號用途面積/㎡評估單價(jià)

/（元//㎡）評估總價(jià)/萬元假定未設(shè)立法定優(yōu)優(yōu)

先受償權(quán)下下的價(jià)值××市××街××號××字第××號商業(yè)339.2914478.966491.26工程款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)價(jià)值-O0房地產(chǎn)估價(jià)師知悉悉已抵押擔(dān)保債權(quán)價(jià)價(jià)值-00的法定優(yōu)先受償款款其他-O0合計(jì)-O0抵押小寫14478.966491.26價(jià)值大寫人民幣肆佰玖拾壹壹萬貳仟陸佰佰元整注：估價(jià)對象抵押價(jià)值=估價(jià)對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?！痢练康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章）

法人代表：×××

二O0九年五月二十二日注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象（一）實(shí)物狀況估價(jià)對象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共5層，其中一～二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四～五層為客房及辦公用房。大樓外墻粉色墻磚，一～三層為大面積玻璃窗，四～五層為玻璃幕墻；內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。估價(jià)對象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29㎡，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)對象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。（二）權(quán)益狀況估價(jià)對象為××有限公司擁有的位于××市××街××號一層的商業(yè)用房。估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號：××字第××號；房屋所有權(quán)人：××有限公司；房屋坐落：略；產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號：××；房號：××；結(jié)構(gòu)：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：一層；建筑面積：339.29㎡；設(shè)計(jì)用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。估價(jià)委托人提供的整棟商業(yè)樓《國有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地證號：第××號；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地號：略；地類（用途）：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積：3065.30㎡；終止日期：2046年4月20日；登記日期：2006年4月21日。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價(jià)對象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看情況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已出租用作酒樓，除此以外無其他項(xiàng)權(quán)利限制。四、區(qū)位狀況（略）五、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日。七、價(jià)值定義本報(bào)告所稱抵押價(jià)值是指估價(jià)對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。八、估價(jià)依據(jù)（略）九、估價(jià)原則（略）十、估價(jià)方法（略）十一、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過綜合分析，確定估價(jià)對象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬元，單價(jià)14478.96元/㎡.十二、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析（略）十三、估價(jià)人員（略）十四、估價(jià)作業(yè)日期2009年4月21日至2009年5月22日十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

2009年5月22日附件（略）一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估價(jià)方法選用（略）六、估價(jià)測算過程1.收益法收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：式中V--收益價(jià)格；Ai--相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第i期末的凈收益；Y--房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）。（1）確定房地產(chǎn)收益1）租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益估價(jià)對象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價(jià)對象租賃合同，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見表2.表2租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表（單位：元/㎡）時(shí)間有效毛收入2009.4.221～2010..4.2050×12=66002010.4.221～2011..4.2055×12=66602011.4.221～2012..4.2060×12=72202012.4.221～2013..4.2060×12=7720往：租金按建筑面積計(jì)算，收入均為年末取得。2）租約期外房地產(chǎn)收益根據(jù)市場行情測算，目前估價(jià)對象按建筑面積計(jì)算的正常市場租金為70～75元/（㎡·月）（計(jì)算過程略），且租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率為每年2％～5％，由此，預(yù)測估價(jià)對象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/（㎡·月），且按每年3％的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲆话闱闆r，空置率取2％，假設(shè)上述收益變化趨勢在未來使用年限里相對穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100×12×（1-2％）=1176（元/㎡）。（2）確定年運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，計(jì)算結(jié)果見表3（計(jì)算過程略）。（3）確定年凈收益計(jì)算公式：估價(jià)對象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用則估價(jià)對象年凈收益見表3.表3估價(jià)對象年凈收益計(jì)算一覽表（單位：元/㎡）時(shí)間年有效毛收入①管理費(fèi)用②維修費(fèi)③保險(xiǎn)費(fèi)④稅金⑤年運(yùn)營費(fèi)用⑥=②②+③+④+⑤年收益⑦=①-⑥⑥2009.4.221～2010..4.2060018181.2105.6142.8457.22010.4.221～2011..4.2066019.8181.2116.16155.16504.842011.4.221～2012..4.2072021.6181.2126.72167.52552.482012.4.221-20113.4.22072021.6181.2126.72167.52552.48（4）確定報(bào)酬率綜合考慮，確定報(bào)酬率為7％（計(jì)算過程略）。（5）確定估價(jià)對象收益價(jià)格估價(jià)對象收益價(jià)格為：=16740.50（元/㎡）。2．市場法市場法是估價(jià)對象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對照比較，對已發(fā)生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出估價(jià)對象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)（1）可比實(shí)例相關(guān)情況可比實(shí)例比較因素一覽表見表4.（2）建立可比價(jià)格基礎(chǔ)（略）（3）選取比較因素及因素條件說明根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB./T50291-1999）及項(xiàng)目特點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。1）交易情況交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。2）交易日期交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，不同成交時(shí)間的類似房地產(chǎn)，其成交價(jià)格存在差異。3）區(qū)域因素和個(gè)別因素估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、形狀、開間、成新率等。4）估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況見表5.表5估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況影響因素估價(jià)對象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3交易情況正常正常正常正常交易日期2009.4.2212009.3.1152008.12..302009.2.222

繁華商業(yè)區(qū)域小區(qū)級小區(qū)級小區(qū)級小區(qū)級程度商業(yè)設(shè)施聚集狀況況小區(qū)級綜合專業(yè)商商場小區(qū)級綜合專業(yè)商商場小區(qū)級綜合專業(yè)商商場小區(qū)級綜合專業(yè)商商場區(qū)域因素

交通條件公交便捷程度1-2路公交線1～2路公交線1～2路公交線1～2路公交線交通通達(dá)程度雙向二車道雙向二車道雙向二車道雙向二車道城市規(guī)劃限制

功能分區(qū)

商業(yè)、住宅

商業(yè)、住宅

商業(yè)、住宅

商業(yè)、住宅

環(huán)境

區(qū)域環(huán)境

環(huán)境欠整潔，但經(jīng)經(jīng)營

氣氛良好好環(huán)境欠整潔，但經(jīng)經(jīng)營

氣氛良好好環(huán)境欠整潔，但經(jīng)經(jīng)營

氣氛良好好環(huán)境欠整潔，但經(jīng)經(jīng)營

氣氛良好好臨街臨街道路類型城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道狀況臨街位置城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道距區(qū)域

商業(yè)中心距距離

100～50011"i"1

100～500mm

100～500mm

100一500mm個(gè)別因素

距公交站點(diǎn)距離小于50m小于50m小于50m小于50m層高5.4m5.4m4.5m4.5m面積面積適中，對現(xiàn)實(shí)實(shí)用途無影響響，同時(shí)也利利于未來用途途改變形狀形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則開間（寬度與進(jìn)深深比）1：1.21：11：0.81：0.8成新率八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新根據(jù)估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)，見表6.表6估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)影響因素估價(jià)對象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3商業(yè)區(qū)級別OOO0繁華程度

商業(yè)設(shè)施聚集度

O

O

0

O區(qū)公交便捷程度OOOO域

因

素交通條件

交通通達(dá)程度

O

0

O

O

城市規(guī)劃限制功能分區(qū)O0OO環(huán)境區(qū)域環(huán)境00O0小計(jì)000O臨街道路類型0O00臨街狀況

臨街位置

O

O

O

O個(gè)距區(qū)域商業(yè)中心距距離0OO+1.5別距公交站點(diǎn)距離OOOO因

素層高-1-1面積OOOO開間（寬度與進(jìn)深深比）+1+2+2成新率-1-1-1小計(jì)00O1.55）建立可比實(shí)例體系上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對象相比較，建立直接比較關(guān)系，見表7.表7比較因素修正項(xiàng)目可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3單價(jià)/（元/㎡）12461.54412272.73312096.777交易情況修正系數(shù)數(shù)100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/1oo100/100區(qū)域因素100/100100/100100/100個(gè)別因素100/100100/100100/101..5比準(zhǔn)價(jià)格/（元//㎡）12461.54412272.73311918.000取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/㎡）。3.估價(jià)結(jié)果確定綜合考慮收益法、市場法的測算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決定采用兩種方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場價(jià)值評估結(jié)果，即：評估單價(jià)=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）。評估總價(jià)=14478.96×339.29=491.26（萬元）?？們r(jià)大寫：人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整。二OO九年五月二十二日四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為××房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：（一）估價(jià)的假設(shè)條件1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。2.本報(bào)告假定估價(jià)對象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。3.本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。4.估價(jià)對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。5.估價(jià)對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。7.任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。8.我們于2009年6月25日至26日對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。9．注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。（二）估價(jià)的限制條件1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對其抵押價(jià)值的影響。3.根據(jù)××市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。4.本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。參考答案一、問答題（一）答：1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。（3分）2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。（1分）（2）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）（3）拆遷人人與被拆遷人人對被拆遷房房屋的性質(zhì)和和面積協(xié)商一一致的，可以以按照協(xié)商結(jié)結(jié)果進(jìn)行評估估。（1分）（4）若對房房屋性質(zhì)不能能協(xié)商一致的的，應(yīng)當(dāng)向城城市規(guī)劃行政政主管部門申申請確認(rèn)。（1分）（5）對被拆拆遷房屋的面面積不能協(xié)商商一致的，可可以向依照《房房產(chǎn)測繪管理理辦法》設(shè)立立的房屋面積積鑒定機(jī)構(gòu)申申請鑒定；沒沒有設(shè)立房屋屋面積鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)的，可以以委托具有房房產(chǎn)測繪資格格的房產(chǎn)測繪繪單位測算。（1分）3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾飾裝修的補(bǔ)償償金額由拆遷遷人與被拆遷遷人協(xié)商確定定；協(xié)商不成成的，可以委委托評估確定定。（2分）或：乙公司的的裝修補(bǔ)償應(yīng)應(yīng)與出租人協(xié)協(xié)商解決。（2分）或：乙公司應(yīng)應(yīng)得的裝修補(bǔ)補(bǔ)償應(yīng)為甲公公司從拆遷人人處得到的裝裝修補(bǔ)償款（或或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的的裝修的現(xiàn)值值）減去租賃賃期滿后裝修修的殘余價(jià)值值。（2分）（二）答：在當(dāng)前市場環(huán)環(huán)境下，運(yùn)用用假設(shè)開發(fā)法法時(shí)應(yīng)特別注注意：（1）預(yù)測開開發(fā)完成后的的價(jià)值宜謹(jǐn)慎慎。（2分）（2）開發(fā)費(fèi)費(fèi)用可能發(fā)生生變化。（2分）（3）開發(fā)周周期可能延長長。（2分）（4）開發(fā)和和銷售稅費(fèi)構(gòu)構(gòu)成內(nèi)容及稅稅費(fèi)率可能發(fā)發(fā)生變化。（2分）（5）折現(xiàn)率率或利潤率水水平可能發(fā)生生變化。（2分）（三）答：1.政府收購該宗房地地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評評估，土地用用途應(yīng)界定為為工業(yè)用途，適適宜選用成本本法、市場法法、基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)修正法。（2分）2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭煽沙鲎屖斓剡^過程中要投入入下列費(fèi)用：：（1）建筑物物拆除費(fèi)用。（2分）（2）土地開開發(fā)費(fèi)用（如如七通一平費(fèi)費(fèi)用）。（2分）（3）其他成成本費(fèi)用（如如財(cái)務(wù)成本、管管理費(fèi)用）。（2分）3.出讓時(shí)對該宗熟地地使用權(quán)價(jià)格格進(jìn)行評估，用用途應(yīng)界定為為商業(yè)，適宜宜選用假設(shè)開開發(fā)法、市場場法、基準(zhǔn)地地價(jià)修正法。（2分）二、單項(xiàng)選擇擇題1.A2.D3.C44.C5..D6.AA7.D8.B99.A100.D三、指錯(cuò)題1.致委托方函缺估價(jià)價(jià)報(bào)告應(yīng)用的的有效期（或或致委托方函函缺估價(jià)報(bào)告告使用期限）。2.估價(jià)對象實(shí)物狀況況描述不全或或不清；或缺缺估價(jià)對象土土地實(shí)物狀況況；或建成時(shí)時(shí)間未具體到到月；或缺估估價(jià)對象四至至；或缺各估估價(jià)對象分?jǐn)倲偟耐恋孛娣e積。3.估價(jià)對象權(quán)益狀況況描述不全；；或缺他項(xiàng)權(quán)權(quán)利限制情況況；或缺租賃賃權(quán)情況；或或