房產(chǎn)房產(chǎn)項目推廣方案

林西項目推廣方案Pl:寶馬房地產(chǎn)林西項目策略規(guī)劃提要赤峰日報?房地產(chǎn)周刊前景置業(yè)廣告策劃部藝鑫廣告設(shè)計有限公司P2:目錄：第一部分:項目發(fā)現(xiàn)第二部分:項目定位策略第三部分:凝聚共識合力雙贏P3:第一部分：項目發(fā)現(xiàn)【目的】:根據(jù)項目地塊、區(qū)位特征及市場空白，對項目進行定位，保證項目利潤和資金流。P4：【項目分析】P5:SWOT分析：通過對項目優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(weaknesses)、機會(opportunities)、威脅(threats)進行分析，為項目尋找優(yōu)勢，補償劣勢，發(fā)現(xiàn)機會，規(guī)避威脅，確定項目的推廣P6:項目優(yōu)勢(S.)口地處西山風景區(qū)、風光優(yōu)美毗鄰規(guī)劃中的204國道，出入林西鎮(zhèn)交通較為便利距離林西一中、二中較近體量較大，能做出好產(chǎn)品P7:項目劣勢(W.)?地段較偏僻，本地居民認可度較差■非成熟居住區(qū)，周邊居住氛圍差——貧民區(qū)■交通不便，無公交線路■商業(yè)配套不完善，購物不便■項目規(guī)模較大，在林西小鎮(zhèn)消化困難P8:項目機會(0.)■新建204國道較近，大交通的改善能夠抵消部分區(qū)位劣勢剛性需求/改善性居住需求較大投資觀念日益成熟P9:項目威脅(T.)口大量的新建商品房進入市場，消化了購買力年度開發(fā)量較多，新項目較多，競爭激烈國家調(diào)控政策、信貸政策對人們信心的打壓P10：項目分析總結(jié)：相當于造一座城！購房者心態(tài):地段——價格——戶型——心理滿足——產(chǎn)品的認可P11：項目前期的產(chǎn)品定位很重要！4P――第一位是產(chǎn)品4C――第一位是需求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，銷售難度?。婚_發(fā)產(chǎn)品缺乏賣點，銷售難度大！――思路決定出路！不同的策略會演繹出不同的產(chǎn)品定位、不同的銷售推廣模式和不同的銷售效果。選擇什么樣的操作思路，取決于寶馬地產(chǎn)公司自身總體發(fā)展思路以及經(jīng)營狀態(tài)的綜合考量。丄做高端物業(yè)市場？丄走大眾化產(chǎn)品路線？丄永續(xù)發(fā)展？所以，我們認為，現(xiàn)階段首先要研究我們要做什么樣的產(chǎn)品！P12:第二部分：項目定位策略定位產(chǎn)生聯(lián)想形成差異，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢通過對項目區(qū)位狀況的基本了解以及對林西市場的簡單走訪，大致確定了以下兩個不同的項目定位：P13:【策略一】價值導(dǎo)向一一走品質(zhì)化、品牌路線，建設(shè)高性價比住宅小區(qū)P14:該項目定位特點：①賦予產(chǎn)品較強的競爭力，在競爭中獲得顯著優(yōu)勢產(chǎn)品的附加值高、利潤空間較大做成品牌項目，利于二期銷售做成企業(yè)品牌，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造空間P15:支持觀點：①目前林西鎮(zhèn)市場上的產(chǎn)品檔次較低，存在高端物業(yè)市場空白人們對居住品質(zhì)要求日益提高，追求精神層面，獲得心理滿足P16:操作層面：①需要在產(chǎn)品設(shè)計、品質(zhì)塑造上投入較大的人力物力，尤其是項目的包裝要作為重點②銷售前期需先造勢蓄客，做形象推廣，因此會出現(xiàn)前期銷售進度較慢的情況，但隨著價格的公布，后期銷售進度會明顯加快。③宜采取低開高走的策略。P17:不利方面：①回款較慢，對開發(fā)企業(yè)資金鏈要求較高②在規(guī)劃中作出調(diào)整，加入一些能突出產(chǎn)品品質(zhì)的元素，如景觀小品、健身路徑、生態(tài)美食廣場等；P18:產(chǎn)品策略：①外立面漂亮、材質(zhì)好、色彩豐富、高檔又顯精致②注重景觀綠化設(shè)計、休閑功能區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃出靚點突出智能、安全、物業(yè)等軟環(huán)境，強調(diào)居住感覺80-110近為主力戶型，大主臥大客廳，強調(diào)采光、功能分區(qū)P19:推廣策略：①案名：擺脫現(xiàn)有林西項目案名的低層次，設(shè)計一個大氣、能讓購房者產(chǎn)生豐富聯(lián)想的案名，如四季花城、寶馬?尚城、西山豪庭等；P20:②GWSAC整合推廣一一多種溝通手段聯(lián)動，最短時間提高項目形象G――景觀規(guī)劃：先期規(guī)劃，做好節(jié)點，沙盤展示；提升項目檔次，營造購房者未來預(yù)期w――現(xiàn)場包裝：圍擋、路牌、項目指示牌，美化工地現(xiàn)場、提升項目品質(zhì)s――樣板間：對戶型和居住氛圍直觀解讀，讓購房者感受自己未來的家A――外賣場：重大節(jié)日組織外賣場推廣，增加接觸面，方便消費者了解項目C有效溝通：報紙、海報、傳單、樓書、VI系統(tǒng)、戶外廣告、影音等形式進行項目整體推廣；開盤、封頂?shù)然顒油茝V，達到有效傳播與溝通。P21：如果寶馬房產(chǎn)有計劃在中高端市場發(fā)展，打造房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)，做口碑、影響力、知名度，建議采取本思路。P22：【策略二】價格導(dǎo)向一一大眾路線，帄民小區(qū)P23：特點：①目標群體定位為中低端群體②以低價吸引置業(yè)者關(guān)注P24：優(yōu)點：①低價會吸引較多低收入群體關(guān)注②無需關(guān)注項目規(guī)劃，無需投入較大精力提升品質(zhì)P25：缺點：①產(chǎn)品附加值低，升值空間有限②不利于品牌塑造——給人們形成一種低端產(chǎn)品印記P26:難點：①同質(zhì)化嚴重，競品較多確定價格難度大項目本身劣勢不好回避P27:結(jié)語：沒有獨特性、差異性，項目就會缺乏核心競爭力缺乏創(chuàng)造意識，競爭中就不能表現(xiàn)出色找到市場空白，才能獲得最大利益無論哪種產(chǎn)品定位，都要找到產(chǎn)品核心利益點，并最大限度的進行推廣P28:第三部分：凝聚共識