二手房注意事項

一?核實產(chǎn)權(quán)是否清晰賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認(rèn)無誤即可。如果有共有人，則需共有人均同意賣房。二■核實房屋狀況1■房屋建筑狀況如房屋坐落的位置、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。2.房屋小區(qū)狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。3■房屋權(quán)利情況如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。三■明確交易程序二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。1■看房■簽約看房滿意后，買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與賣方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費承擔(dān)等等。2、按合同約定付房款一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在或可立即解除抵押等權(quán)利限制條件，按交易進度支付房款，即簽合同付定金、過戶后付大部分房款、交房后付余款。后者則需要簽合同付定金、簽按揭合同付首期款、余下的房款由銀行打到賣方帳戶上。3■交房①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。②物業(yè)費、水電費等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費證明。③房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同4■過戶過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確:①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時間。②過戶所涉稅收和費用的承擔(dān)。③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應(yīng)予以約定。四、明確違約責(zé)任和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。因此，雙方在簽約時就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點：①合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的"之前〃〃之后〃表述。②每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一對應(yīng)。③違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認(rèn)為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。④應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計算依據(jù)。附：物業(yè)交割注意事項1、結(jié)清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。2、告知電表狀況。在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)。3、協(xié)助煤氣過戶。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃?xì)庠O(shè)施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T可能將拒絕辦理。4、簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。5、結(jié)清電話費。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是isdn電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過戶手續(xù)。6、協(xié)助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過戶手續(xù)。7、結(jié)算維修基金。按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。8、附屬設(shè)施。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。9、遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。契二手房釜H三T合同［第一個合同是中介委托合同］如果是通過中介買房，直到簽購店合同前中介一般不會讓你直接見賣店人，他們會擔(dān)心你跨越他直接和賣房人達成協(xié)議。斯以，中介一定會讓你跟他簽一個居間合同。和中介筌合同時必須要求他們注明代理費明細(xì)單，交哪些費，比例多少，有什么用途［第二個合同是房屋買賣合同］［第一個合同是中介委托合同］如果是通過中介買房，直到簽購店合同前中介一般不會讓你直接見賣店人，他們會擔(dān)心你跨越他直接和賣房人達成協(xié)議。斯以，中介一定會讓你跟他簽一個居間合同。和中介筌合同時必須要求他們注明代理費明細(xì)單，交哪些費，比例多少，有什么用途［第二個合同是房屋買賣合同］這個含同上，買房人一定要筌仔細(xì)店屋原來的所有權(quán)是誰，店屋的面積有多大，店屋的價格是多少，各種費用的結(jié)清問題。對于出賣人來講，成本最低的方法就是筌訂一個相對細(xì)致的合同，各個條條框框都筌訂好了，也能避免絹紛。［第三個合同是銀行貸款抵押合同］如果買二手席時不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及到賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買居人的貸款銀行，還可以再加三方，賣白人的貨款銀行指定的保險公司，買房入的貸款銀行指定的保險公司，還有中介公司。1、產(chǎn)權(quán)人身份證2、房屋產(chǎn)權(quán)證1、產(chǎn)權(quán)人身份證2、房屋產(chǎn)權(quán)證3、原購醫(yī)發(fā)票（復(fù)印件）、原購房合同，原購房契稅發(fā)票4、結(jié)婚證復(fù)印件5、產(chǎn)權(quán)人印章。1、身份證原件及復(fù)印件2、未成年人的戶口本或出生證明3、婚姻證明4、本人印章5、如果貸款則需要收入證明或者稅單或者進帳單6、外籍人士需提供護照、居留證、工作單位證明八港、澳、臺人士需提供回鄉(xiāng)證或臺胞證等大陸通行證件合同條款鬻注意這口點一、房屋權(quán)屬清晰了解房屋極屬，俗稱“摸家底”。房屋權(quán)屬是否清晰，賣方是否具有該原屋的完全產(chǎn)權(quán)，直搐決定了房屋交易安全性。二、過戶時間清晰一般而言，交付首期款和交易遞件過戶都會在同一天發(fā)生。在現(xiàn)實情況中由于各種原因，兩者的時間可能會出現(xiàn)偏差口一、房屋權(quán)屬清晰了解房屋極屬，俗稱“摸家底”。房屋權(quán)屬是否清晰，賣方是否具有該原屋的完全產(chǎn)權(quán)，直搐決定了房屋交易安全性。二、過戶時間清晰一般而言，交付首期款和交易遞件過戶都會在同一天發(fā)生。在現(xiàn)實情況中由于各種原因，兩者的時間可能會出現(xiàn)偏差口三、付款時間清晰買賣雙方需在筌訂購房合同時約定好付款流程，首款、尾款分別于何時支付，約定絕對日期，不要用“過戶后付余款”。四、稅費承擔(dān)清晰稅費金額是筆不小的開支，雖然由誰支付均已在辦證條款里明確，但為了以防居?xùn)|為轉(zhuǎn)嫁稅費而抬高原價，應(yīng)事前明確。三、付款時間清晰買賣雙方需在筌訂購房合同時約定好付款流程，首款、尾款分別于何時支付，約定絕對日期，不要用“過戶后付余款”。四、稅費承擔(dān)清晰稅費金額是筆不小的開支，雖然由誰支付均已在辦證條款里明確，但為了以防居?xùn)|為轉(zhuǎn)嫁稅費而抬高原價，應(yīng)事前明確。五、違約責(zé)任清晰為避免出現(xiàn)違約扯皮現(xiàn)象，需要在筌署合同時明確與清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和具體償付時間口六、物業(yè)交割清晰物業(yè)交割包括水、電*煤氣％停車費，以及物管費等，這些金額雖不大，但是交割不清會諼留下很多問題，最好留一部分尾款在物業(yè)交割五、違約責(zé)任清晰為避免出現(xiàn)違約扯皮現(xiàn)象，需要在筌署合同時明確與清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和具體償付時間口六、物業(yè)交割清晰物業(yè)交割包括水、電*煤氣％停車費，以及物管費等，這些金額雖不大，但是交割不清會諼留下很多問題，最好留一部分尾款在物業(yè)交割M畢后再支付。［附件一：房屋平面圉和四至葩國］以圖形形象反映房屋的平面形狀及其邊界關(guān)系口普通單元住宅直接參黑產(chǎn)權(quán)證附圖繪制或復(fù)制即可。若為墻界關(guān)系復(fù)雜的平房或其它四至復(fù)雜的房屋，可自行繪制簡圖并簡要說明各種四至關(guān)系。［附件二：［附件一：房屋平面圉和四至葩國］以圖形形象反映房屋的平面形狀及其邊界關(guān)系口普通單元住宅直接參黑產(chǎn)權(quán)證附圖繪制或復(fù)制即可。若為墻界關(guān)系復(fù)雜的平房或其它四至復(fù)雜的房屋，可自行繪制簡圖并簡要說明各種四至關(guān)系。［附件二：租賃、JE押、相鄰關(guān)系及處理辦法］本條質(zhì)膜了常見的房屋權(quán)利限制狀況，對房屋的實際價值和房屋的使用可能產(chǎn)生重大影響，尤其是買”方應(yīng)當(dāng)重視。房屋出售前已經(jīng)存在租賃、抵押或者特殊相鄰權(quán)的，其處理辦法在本條約定;出售前沒有這些關(guān)系的，空白以斜杠劃掉即可。［附件三：室內(nèi)附屬設(shè)施和裝修情況］附屬設(shè)施包括水、電、煤氣、有線電視、通訊等，需要注意的是有些附屬設(shè)施需辦理過戶更名手續(xù)，比如有線電視、電話等。裝修情況可以擇其重點簡要描述◎斫列項目價款均包含在總席款中，是房屋附加值的主要構(gòu)成部分。都充條款小一定尊加的條為1、貸款不到，合同作廢，返還訂金。這點是最最重要的一點，任何買房合約，都要堅決加上去的。這點的好處,明里是為了防止自己沒有貸到款而違反合同，暗里是為了自己棉墊好后路。假如自己突然不想買了，可以通過一些措施來讓自己貸款不到，這樣就可以堂而皇之地解除合約，呵呵。一箭雙雕。2、逐件時留部分首期尾款，在交房時扣除應(yīng)扣費用后再交付。這樣是保障自己的權(quán)益，比如說對方的銀行按揭沒有交最后幾個月啊，沒有遷戶口的扣費咽等等。始終還有些錢在口袋里面，自己的底氣是要更是一點。3、賣家在交房之前把戶口遷出，渝期一日，扣房款千分一戶口問題很重要咽，買這個孱子不就是為了戶口嘛。4、按揭公司可由買方自由選擇。這點血的教訓(xùn)則，千萬不能找中介介紹的按揭公司。要知道中介和按揭之間是對半分賬的，虧死了。而且中介介紹的按揭公司一般比較爛。我辦按揭的時?候，那個按揭公司的人居然沒有出現(xiàn)過一次。就是叫小弟跑過2趟，而且連電話都沒有主動打過一個。如果自己單獨去找按揭公司辦，無論貸款多少，1K多絕對搞掂！5、首期可選銀行托管，買家自由選擇這點是為了自己資金保障，如果在勢頭不對的時傕，為自己的十多萬，幾十天找個安全的地方放著口6、房款包括斫有費用，交房前不得再有其他費用這點