房地產(chǎn)項目前期配套工作小結(jié)

房地產(chǎn)工程配套工作小結(jié)一、配套工作的各個階段1、工程建議書階段地塊開發(fā)意向土地出讓合同并支付定金后、憑出讓合同向打算、建設(shè)、規(guī)劃等治理部門領(lǐng)取有關(guān)批準(zhǔn)文件?！膊话ㄍ恋爻鲎尳稹嘲ㄍ恋匮a償費、拆遷費、大市政配套費〔可不包含〕等，可通過協(xié)商分階段支付。市場調(diào)查及營銷籌劃總體調(diào)查環(huán)境、市場優(yōu)劣勢分析具體調(diào)查的興趣及層次、對購置者有吸引力的價格、最好銷的房型和面積等調(diào)查報告的內(nèi)容市場優(yōu)劣勢分析規(guī)劃定位分析可行性分析個案市場分析及推測方案競選邀請三家以上的設(shè)計院供給方案，應(yīng)重點滿足規(guī)劃技術(shù)要求、總體創(chuàng)意。提交工程建議書30報告批復(fù)，有效期為兩年。假設(shè)可行性爭論報告未獲批準(zhǔn)又未申請延期的，工程建議書批文即行失效。工程建議書的主要內(nèi)容包括：建設(shè)內(nèi)容〔設(shè)計方案供給指標(biāo)〕分期建設(shè)打算建設(shè)總投資同時應(yīng)作出相應(yīng)的估算分析2、可行性爭論、設(shè)計階段勘察、設(shè)計招標(biāo)有資質(zhì)可自行辦理招標(biāo)，否則需托付代理招標(biāo)。首先辦理建設(shè)工程報建表及建設(shè)工程IC卡。等。發(fā)放招標(biāo)文件、提交方案、專家評審。發(fā)放中標(biāo)通知書、簽約。內(nèi)容包括：規(guī)劃總平圖〔住宅、地上、地下、容積率、建筑密度、綠化率、停車位〔機動、非機動、幢數(shù)〔層數(shù)、戶數(shù)建筑設(shè)計〔平立剖面圖、房型圖〕構(gòu)造設(shè)計說明環(huán)境設(shè)計說明交通設(shè)計說明供水、排水、供電、煤氣、消防設(shè)計說明等用地預(yù)審報告向房地局提交用地預(yù)申請表〔領(lǐng)表、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、法人代表證書或1年?！灿辍⑽?、電、煤、通信、道路路口、有線電視等市政、公用配套征詢向各公司提交征詢申請、工程建議書批復(fù)、設(shè)計方案等資料。上水：給水管網(wǎng)系統(tǒng)由引水管道、水廠、水庫、輸水干管〔500毫米以上、配水支管〔300毫米以下〕及用戶組成。給水需用量估算〔建最大量230升/人·15升/20升/建筑平方米?！灿盟髟儭程峤毁Y料：工程批對成規(guī)模小區(qū)的規(guī)劃，且紅線外有工程需付費。辦理紅線內(nèi)正式申請資料〔6~8個月：申請用水報告、材料協(xié)議書、住宅建設(shè)配套費憑證〔320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明、擴初設(shè)計中給排水、消防給水章節(jié)、市政管轄線圖地形圖〔1：5002份、2份池泵房水施工圖?！采纤緝?nèi)部施〕實施，并接通施工用臨時用水。費、設(shè)計、通知接水、施工、竣工。上水公司總攬住宅建設(shè)配套費〔320元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明〕的交付狀況，狀況未明確則不接水。排水〔雨、污：經(jīng)泵站輸入送水管進(jìn)入家庭作為二級沖洗用水。流管，排入遠(yuǎn)離城市的大水體稀釋〔主要方式送入污水處理廠，經(jīng)二級處理后排入自然水體〔主要方式池，投放好氧菌，經(jīng)過濾等簡易處理，排入自然水體，沉淀污泥半年清運〔現(xiàn)代城市禁用；四是集于蓄糞池，環(huán)衛(wèi)車定期清運到別處處理〔舊城區(qū)使用；三級處理，使之達(dá)水源標(biāo)準(zhǔn)。200~250升/人·日。依據(jù)小區(qū)實際狀況確定雨、污水是合流還是分流。核。施工進(jìn)入總體配套階段向水務(wù)局辦理接收申請，交納紅線外污水管養(yǎng)護(hù)費、接收費、污水處理費等。供電：6~8KVA/戶、辦公80w/平方米、賓館80~120w/平方米。變電的選擇：一是鄰居站，二是箱變〔推廣選擇。鄰居站體積、占地面積較大〔160~200平方米，6000KA，影響總體布置及景觀，但維護(hù)便利，小，但需開關(guān)站〔100~1206000K，需露天維護(hù)?！?、主要用電設(shè)備、特別用電要求、估量用電量及進(jìn)展容量、估量用電時間等、立項等批文、1：1000地形圖〔2份。元/平方米、公安門牌〔出具證明并在地形圖上標(biāo)明也可、地形圖總平圖管〔2份布及性質(zhì)〔出售、出租及最小單元?！?地址、建筑面積等。度打算計算施工機械、生活用電。設(shè)計圖審核〔用電監(jiān)察部門、付供電工程費、施工、簽訂供電合同、裝表接電、竣工。煤〔燃〕氣：〔或高壓〕輸氣管道、儲氣輸配站和中壓支管、5~6立方米/戶·日。如小區(qū)周邊的管網(wǎng)容量有限，也要爭取不將調(diào)壓站〔100平方米〕設(shè)在本小區(qū)內(nèi)。燃?xì)庵饕ぷ髁鞒虨椋赫髟兣鷱?fù)、審圖、收費、托付設(shè)計、托付施工、竣工。通信：1.2~1.5主線/60平方米/100平方米/主線?！?20元/m2或小區(qū)包干批文、免征證明、綜合管轄線圖、地形圖、總平面圖。小區(qū)內(nèi)需要建設(shè)備間〔15平方米。通信主要工作流程：申請、審圖、付費、設(shè)計、施工、竣工。道路路口4~67米，區(qū)級道路9米。道路作為總體規(guī)劃的一局部由規(guī)劃部門審核。路口的設(shè)置、施工及驗收由路政、市政治理部門審核治理。有線電視〔有線電視中心〕審核，提交資料包括：申請〔含面積、戶數(shù)、總平面圖紙。有線電視主要工作流程：申請、審圖、付費〔60%、設(shè)計、施工、竣工〔40。《住宅工程配套建設(shè)條件審核申請表》審核意見通知單向住宅局提交住宅工程配套建設(shè)條件審核申請表〔領(lǐng)表、經(jīng)批準(zhǔn)的住宅建設(shè)〔或上報的住宅工程可行性爭論報告或住宅打算文件水、電、煤各公司征詢意見等其他文件。消防、交通、人防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫征詢向各公司提交征詢申請、工程建議書批復(fù)、設(shè)計方案等資料。消防線圖、設(shè)計綜合管線圖、單體平立剖圖〔附光盤〕關(guān)鍵是審核消防用水方式〔合用、分用、變頻、水箱，在11仍存在分歧。消防主要工作流程：申請、審圖、付費、設(shè)計、施工、竣工。交通公安交通部門辦理〔市總隊批準(zhǔn)。提交審核資料包括：工程批文、總平出入口設(shè)置是否符合要求。交付前完成交通標(biāo)志標(biāo)線的設(shè)置。人防分人防設(shè)施并交納剩余局部的人防費、全部交納人防費。工許可、施工、竣工。環(huán)保有資質(zhì)單位作出環(huán)評測試報告。報告、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等?？⒐r要獲環(huán)保局竣工驗收許可。環(huán)衛(wèi)考慮設(shè)置垃圾壓縮站〔120平方米〕或生化處理。衛(wèi)生防疫衛(wèi)生局審核，主要包括水箱等設(shè)施的衛(wèi)生審核。選址意見書向規(guī)劃局提交建設(shè)工程選址意見書申請表〔領(lǐng)表、批準(zhǔn)的工程建議書、地形圖3、土地權(quán)屬證〔轉(zhuǎn)讓協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議書、選址論證〔單位作出6即行失效。應(yīng)獲紅線圖?？尚行誀幷搱蟾妗采唐贩拷ㄔO(shè)投資打算〕審批文、配套建設(shè)條件批文、選址意見書等?？尚行誀幷搱蟾嬷饕獌?nèi)容包括：工程概況：包括地理位置、市政公建配套狀況、周邊環(huán)境、建設(shè)經(jīng)濟指標(biāo)〔暫定〕基地狀況自身定位、目標(biāo)客戶分析等。工程公司狀況初步設(shè)計方案開發(fā)打算與周期工程經(jīng)濟效益分析工程敏感性分析綠化、技防征詢綠化建委園林所審核。綠化配置可如下考慮：喬木為主，布置肯定數(shù)量的落葉木，常綠與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例為1：3~6；考慮布置色葉植物、花灌木、香源植物、多年生花卉；在植物多樣性上，綠地面積300040種，3000~1000060種，10000~2023080種，20230平方米以上不100種；考慮吸引蜂蝶鳥的植物；承受養(yǎng)植污染少的植物。技防區(qū)公安分局審核，技防系統(tǒng)為智能化系統(tǒng)的一局部。周界防盜報警系統(tǒng)等。擴大初步設(shè)計召開各部門、單位參與的擴初會審會議，向計委報送擴初方案，獲擴初批復(fù)。制做效果圖、建筑模型：供銷售用。日照分析報告：規(guī)劃局審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證時應(yīng)供給。地名征詢〔暫命名。待建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理后正式申請、定名。獲地名辦命名通知及地名使用批準(zhǔn)書。門牌號公安部門辦理。獲門弄號牌通知。交付前制備門牌標(biāo)志。設(shè)計方案審核〔區(qū)府、規(guī)劃局供給規(guī)劃設(shè)計要求〕〔領(lǐng)表、選址意見書、規(guī)劃設(shè)計要求通知單、地形圖、設(shè)計方案圖〔總平及單體平立剖、命名征詢單、打算批準(zhǔn)文件等。設(shè)計方案應(yīng)遵循規(guī)劃局的具體規(guī)劃批復(fù)。用地規(guī)劃許可證〔領(lǐng)表、打算批準(zhǔn)文件〔計委、地形圖6、土地使用權(quán)出讓合同及附圖〔實際在本證之后辦理、其他文件圖紙。建設(shè)用地申請向房地局提交建設(shè)用地申請表〔領(lǐng)表、打算批準(zhǔn)文件、選址意見書、用地規(guī)資質(zhì)證書、法人代表身份證復(fù)印件等。獲批準(zhǔn)后填“內(nèi)資六類工程用地申請表〔寶山，辦理土地出讓手續(xù)〔批文、出讓合同，交納土地出讓金。建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請〔領(lǐng)表土地出讓合同、土地有償使用費的繳費憑證、工程總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證〔可在本書之后辦理。土建及各公建、市政配套工程施工圖設(shè)計水、電施工圖。施工打算預(yù)審、申報〔領(lǐng)表、施工打算工程申報表〔領(lǐng)表、施工打算申請書、批準(zhǔn)的具體規(guī)劃、建設(shè)用地批文、打算批文、配套費交納憑證等。預(yù)申請表需經(jīng)街道蓋章〔日后小區(qū)居委會治理。建設(shè)工程規(guī)劃許可證向規(guī)劃局提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表〔領(lǐng)表、打算批準(zhǔn)文件〔擴初或可行性報告、土地使用權(quán)屬證件或用地批準(zhǔn)書、地形圖4、總平面設(shè)計圖4筑施工〔平立剖、名目、分層面積表各2、根底構(gòu)造圖、概預(yù)算書〔可自編、消防環(huán)保衛(wèi)生等有關(guān)部門審核意見單等。施工圖審核施工圖紙需由由上海市規(guī)定的審圖公司審核通過，人防圖紙交人防部門審核。3、施工預(yù)備階段施工監(jiān)理、施工單位招標(biāo)程序與勘察、設(shè)計招標(biāo)根本一樣，一般需公開招標(biāo)。施工圖審核向?qū)張D公司提交圖紙〔4套、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔復(fù)印，獲審核意見。工程質(zhì)量、安全報監(jiān)〔領(lǐng)表員人身意外損害保險投保單附件、建設(shè)工程中標(biāo)通知書、施工及設(shè)計單位資質(zhì)等級IC同、施工圖審核意見。人防工程提交資料：上海市人防建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)視申報表〔領(lǐng)表、人防立項人防圖紙審核意見、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、施工平面圖、勘察設(shè)計監(jiān)理施工單位有關(guān)資料等、建設(shè)工程質(zhì)量人員從業(yè)資格審查表、見證單位及見證人員授權(quán)書、上海市人防建設(shè)工程技術(shù)檔案立項登記表、保險等。三通一平的大市政配套，紅線內(nèi)的臨水、臨電開發(fā)商負(fù)擔(dān)，場地平坦主要涉及到拆遷的處理狀況。試樁、預(yù)制樁〔或買樁〕通過試樁〔靜載荷試驗件、設(shè)計要求、施工質(zhì)量等進(jìn)展檢驗與復(fù)核，并為優(yōu)化設(shè)計供給依據(jù)。1，且不少于3根〔總數(shù)50以內(nèi)，不少于2根試樁的選擇應(yīng)具有代表性，模擬實際荷載狀況。從成樁到開頭試驗的間歇時間預(yù)制7天以上〔4周，灌注樁達(dá)設(shè)計強度〔28天。試樁加荷方法有重物加荷法〔目前較少承受、錨樁千斤頂加荷法〔費用較高-千斤頂加荷法〔前兩種綜合。依據(jù)試驗結(jié)果繪出荷載和沉降量關(guān)系曲線圖、沉降量和時間對數(shù)曲線圖來確定單樁時間承載力。買成樁的費用比預(yù)制樁要高。施工許可證向市建委有關(guān)部門提交建設(shè)工程施工許可證申請表〔領(lǐng)表、建設(shè)工程規(guī)劃許〔可自己供給復(fù)驗灰線向規(guī)劃局提交復(fù)驗灰線申請單〔領(lǐng)表〕并現(xiàn)場復(fù)驗。檔案預(yù)備向規(guī)劃局城建檔案治理中心詢問〔或托付〕檔案的制作。物業(yè)治理前期介入從小區(qū)物業(yè)治理的角度考慮設(shè)計調(diào)整及施工工藝。營銷介入從小區(qū)營銷的角度考慮設(shè)計調(diào)整及施工工藝。開工籌劃開工典禮及廣告宣傳。4、施工、預(yù)售階段2/3?！差I(lǐng)表、預(yù)售申請書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、立項及打算批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)文件〔附圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔工程表、附圖、建設(shè)工程施工許可證、工程施工登記卡、土地出讓批準(zhǔn)文件合同及土地出讓金交款憑證、房地產(chǎn)權(quán)證〔土地、開工審核意見通知單、工程承包合同、水電煤配套文件、工程竣工日期確認(rèn)單〔住宅局、價格構(gòu)成表〔領(lǐng)表、商品房預(yù)售監(jiān)管協(xié)議及〔房地局交易中心、〔含暫測面積測繪成果報告〔在預(yù)售房屋上加蓋公司圖章、預(yù)售商品房樓盤表〔注明建筑面積、前期物業(yè)治理合同及修理〔增計委散墻辦墻體材料審核單〕〔土地〕向房地局交易中心提交的資料：上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶登記申請書〔領(lǐng)書、上海市房地產(chǎn)登記法人代表身份證明書〔領(lǐng)書、上海市房地產(chǎn)登記托付書〔領(lǐng)書、界址確認(rèn)書〔領(lǐng)書、無相鄰單位不需、營業(yè)執(zhí)照、法人〔原件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、計委批文、土地測量報告〔原件、土地出讓合同〔原件、土地出讓契稅單〔貼花原件2份。5、竣工驗收交付使用階段施工單位組織開發(fā)商組織規(guī)劃驗收灰線驗收劃許可證及核準(zhǔn)圖紙〔復(fù)印、分層平面圖、南立面圖、地形圖圖號；市〔在地形圖上加上建的房屋〕規(guī)劃合格證明環(huán)保驗收環(huán)保局出具環(huán)保測試報告及竣工驗收單消防驗收公安分局防火監(jiān)視處出具消防驗收意見質(zhì)監(jiān)站驗收驗收申請條件報告、施工評定報告、監(jiān)理評定報告竣工驗收備案文件竣工驗收報告及備案表〔領(lǐng)表、工程施工許可證、施工圖審圖意見、單〔工程質(zhì)量竣工報告、質(zhì)量檢查報告、質(zhì)量評估報告，由施工單位預(yù)備、建設(shè)工程質(zhì)量檢測報告和功能試驗資料〔施工單位預(yù)備、規(guī)文件等。驗收合格報告，此外還有環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政出入口驗收合格報告，安裝工現(xiàn)場驗收質(zhì)監(jiān)人員的報告質(zhì)監(jiān)站沉降觀測質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場驗收依據(jù)結(jié)算〔或決算〕補齊質(zhì)監(jiān)費竣工驗收報告及竣工驗收備案表蓋章辦理交付使用許可證住宅局辦理，預(yù)備資料有：配套打算批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可及工程表、經(jīng)規(guī)劃部門審批的總平面藍(lán)圖〔原件核對、市住宅局統(tǒng)一印制的供電證明〔原件、〔原件〔原件、市住宅局統(tǒng)一印制的通信證明〔原件、雨污水排放證明、建設(shè)工程竣工驗收備案表〔原件核對、建設(shè)工程竣工驗收報告〔原件核對、上海市建住宅配〔原件、公安門牌號證明、技防辦證明、住宅質(zhì)量保證書及交付使用說明書、電梯安全檢測證明及消防證明。住宅局現(xiàn)場檢查〔大產(chǎn)證〕交易中心辦理初始登記建筑面積用地面積核定提交資料有：核定表〔領(lǐng)表、土地使用權(quán)屬證明復(fù)印件〔土地證、建設(shè)審照總平圖、土地及房屋測繪報告復(fù)印件〔測、地籍圖〔依據(jù)測繪院測繪報告附圖更改原地籍圖并加上房屋、商品房打算〔投資、施工、配套、土地使用權(quán)出讓合同〔復(fù)印、房屋修理基金發(fā)票〔復(fù)印件。辦證提交的資料有：申請書、托付書〔原件、法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證明、營業(yè)執(zhí)照〔復(fù)印、法人代表經(jīng)辦人身份證〔復(fù)印、計委批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖工程表〔原件、房產(chǎn)測量報告書〔原件、單位質(zhì)量綜