項目拓展管理規(guī)定模板

7/7項目拓展管理規(guī)定為保證新商業(yè)項目籌備工作的有序進(jìn)行，依據(jù)XX集團(tuán)第三代綜合體項目的進(jìn)展特點，集團(tuán)商管公司確定了以商業(yè)開業(yè)為分界點,“前期籌備以拓展管理為主線，后期運營以品質(zhì)管理為目標(biāo)”的新商業(yè)管理模式。項目拓展管理工作主要是負(fù)責(zé)參加、組織、督導(dǎo)、溝通協(xié)調(diào)新項目開業(yè)前的所有籌備工作，為實現(xiàn)按期開業(yè)提供必要保障。商業(yè)項目的開發(fā)進(jìn)程主要有立項、論證、、開業(yè)等幾個階段。項目拓展管理依照以上階段逐步展開所有籌備工作：1.立項階段：新項目洽談至正式立項前。拓展部跟蹤收集相關(guān)信息，為集團(tuán)商管籌備工作的展開做好籌備。2.論證階段：新項目立項至開工前。拓展部組織集團(tuán)商管公司相關(guān)部門進(jìn)行項目考察與調(diào)查，參加項目產(chǎn)品爭論??論證和規(guī)劃方案與施工圖的設(shè)計，提出建議或意見或建議；當(dāng)?shù)厣坦芄咀圆⒔M建；編制項目管理籌備方案執(zhí)行書。3.階段：新項目開工時至開業(yè)前三個月。各地商管公司籌備業(yè)務(wù)全面展開；介入工程管理；啟動步行街商鋪招商并基本履行。4.開業(yè)階段：新項目開業(yè)前三個月至開業(yè)。履行步行街招商及商鋪裝修；履行物業(yè)代管或接管工作；履行日常營運工作籌備；履行開業(yè)慶典。第1節(jié)立項階段1新項目前期信息收集1.1拓展部負(fù)責(zé)在集團(tuán)進(jìn)展部與項目所在地政府簽訂項目合作意向書后一周內(nèi)取得項目信息和項目市調(diào)信息。1.2拓展部負(fù)責(zé)在收到集團(tuán)規(guī)劃爭論??院發(fā)出的關(guān)于項目設(shè)計工作溝通協(xié)調(diào)方案的工作聯(lián)絡(luò)后，取得項目規(guī)劃方案和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；1.3拓展部負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)集團(tuán)商務(wù)部取得戰(zhàn)略合作伙伴（主力店）進(jìn)駐信息并跟蹤合作進(jìn)程；1.4拓展部負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)集團(tuán)項目管理中心取得項目開發(fā)方案執(zhí)行書并跟蹤項目開發(fā)方案執(zhí)行書的調(diào)整狀況。第2節(jié)論證階段1新項目規(guī)劃方案解讀在履行新項目(概念)規(guī)劃方案后，拓展部負(fù)責(zé)組織各部門聽取集團(tuán)規(guī)劃爭論??院解讀新項目規(guī)劃方案，并對規(guī)劃方案及工程技術(shù)條件（詳見《工程管理》）提出建議或意見或建議。2新項目考察與調(diào)查2.1依據(jù)集團(tuán)各部門提供的信息資料文件資料和工作方案，拓展部負(fù)責(zé)組織各關(guān)于部門人員到項目所在城市進(jìn)行項目實地考察與市場調(diào)查，形成調(diào)查報告，為項目產(chǎn)品爭論??論證提供依據(jù)。2.2項目考察與市場調(diào)查的內(nèi)容包括：城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r、人口分布與消費水平、商圈分布與進(jìn)展?fàn)顩r、競爭對手經(jīng)營狀況、當(dāng)?shù)厝肆Y源狀況、物業(yè)管理狀況、能源供應(yīng)狀況、租金水平、品牌資源與品類結(jié)構(gòu)、城市狀況、地方相關(guān)政策等方面的基礎(chǔ)信息、數(shù)據(jù)和分析建議。3新項目產(chǎn)品爭論??論證拓展部負(fù)責(zé)組織招商部、工程部、物管部等部門及各地商管公司參加由集團(tuán)規(guī)劃爭論??院組織的新商業(yè)項目產(chǎn)品爭論??會，依據(jù)考察與調(diào)查結(jié)果對新項目開發(fā)模式、主力業(yè)態(tài)組合、商業(yè)定位、步行街規(guī)劃、組織、客流淌線等結(jié)合后期運營及物業(yè)管理對前期規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行爭論??論證，提出建議或意見和建議，拓展部負(fù)責(zé)跟進(jìn)集團(tuán)規(guī)劃爭論??院對建議或意見和建議的采納結(jié)果，收集論證成果并組織各部門研讀。4組織參加方案和設(shè)計會審?fù)卣共控?fù)責(zé)組織各部門參加由集團(tuán)規(guī)劃爭論??院組織的規(guī)劃設(shè)計方案深化、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等階段性會審工作，并提出建議或意見和建議。4.1新項目規(guī)劃方案深化階段4.1.1拓展部負(fù)責(zé)組織招商部、物管部、工程部等部門及各地商管公司依據(jù)集團(tuán)要求，結(jié)合集團(tuán)商務(wù)部提供的主力店商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃對步行街商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃,明確商鋪房產(chǎn)技術(shù)條件（包括裝修標(biāo)準(zhǔn)，餐飲商鋪廚房點位及水、電、氣技術(shù)要求等）、物業(yè)管理用房位置及規(guī)模、物業(yè)管理等相關(guān)要求并提交集團(tuán)規(guī)劃爭論??院。4.1.2拓展部幫助招商部依據(jù)規(guī)劃爭論??院提供的平面設(shè)計方案對步行街進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)布局與功能組合規(guī)劃，形成完整的步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案提交集團(tuán)規(guī)劃爭論??院。4.2新項目施工圖初步設(shè)計階段4.2.1拓展部負(fù)責(zé)組織招商部、物管部、工程部等部門及各地商管公司依據(jù)規(guī)劃爭論??院提供的項目設(shè)計任務(wù)書，就商業(yè)步行街、物業(yè)管理用房、停車場、垃圾房、廣告位、導(dǎo)示系統(tǒng)、外環(huán)境、外立面、內(nèi)裝設(shè)計等方面的房產(chǎn)技術(shù)條件以及廣場的組織、動線規(guī)劃提出相關(guān)建議或意見和建議。4.2.2拓展部負(fù)責(zé)組織招商部、物管部、工程部等部門依據(jù)步行街平面圖設(shè)計步行街餐飲類商鋪廚房點位分布圖并提交商業(yè)規(guī)劃爭論??院。4.2.3商業(yè)規(guī)劃爭論??院履行商業(yè)規(guī)劃調(diào)整后，組織設(shè)計成果會簽，商業(yè)規(guī)劃爭論??院將最終確認(rèn)的步行街平面設(shè)計圖提供應(yīng)集團(tuán)商管公司（不得晚于開業(yè)前10個月），集團(tuán)商管公司對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行確認(rèn)，平面設(shè)計圖需標(biāo)注步行街各商鋪套內(nèi)建筑面積，平面設(shè)計圖若需變更，須經(jīng)集團(tuán)商管公司會簽。4.2.4拓展部負(fù)責(zé)組織各部門依據(jù)商業(yè)規(guī)劃爭論??院提供的物業(yè)管理用房區(qū)域，確定物業(yè)用房的位置、及平面布置。4.2.5物業(yè)管理用房位置規(guī)模確定原則：宜設(shè)置在地面以上；商業(yè)部分（步行街、主力店、停車場等持有性物業(yè)）辦公區(qū)建筑面積不低于1000平方米（不包括職工或員工餐廳）；銷售性物業(yè)管理用房面積依據(jù)國家民法典及相關(guān)法規(guī)應(yīng)依照銷售物業(yè)總建筑面積的3-5‰計算并且單獨設(shè)立,具風(fēng)光積依照項目所在地政府法規(guī)確定（銷售性物業(yè)管理處的物業(yè)管理用房所有權(quán)歸全體業(yè)主所有）。4.3新項目施工圖設(shè)計階段收到商業(yè)規(guī)劃爭論??院工作聯(lián)絡(luò)單后，拓展部組織集團(tuán)商管公司相關(guān)部門及當(dāng)?shù)厣坦芄驹谝恢軆?nèi)就項目各專業(yè)設(shè)計提出建議或意見和建議。4.4拓展部負(fù)責(zé)跟進(jìn)規(guī)劃爭論??院對集團(tuán)商管公司在上述各階段中所提建議或意見和建議的采納狀況，并及時取得每個階段的設(shè)計成果和施工圖更新信息，組織各部門及當(dāng)?shù)厣坦芄狙凶x。5編制項目管理籌備工作方案執(zhí)行書拓展部依據(jù)集團(tuán)項目管理中心編制的《項目開發(fā)方案書》及其他信息，組織各部門及當(dāng)?shù)厣坦芄竟餐幹啤俄椖抗芾砘I備工作方案執(zhí)行書》（模板詳見支持資料文件），經(jīng)參加部門會簽后報集團(tuán)商管公司總經(jīng)理及分管副總裁審批并下發(fā)執(zhí)行，同時抄送集團(tuán)項目管理中心、商務(wù)部、規(guī)劃爭論??院、成本部、當(dāng)?shù)仨椖抗尽?方案執(zhí)行與監(jiān)控6.1集團(tuán)商管公司各部門應(yīng)依據(jù)《項目管理籌備工作方案執(zhí)行書》并參照《集團(tuán)商管公司拓展工作（月度）方案》編制本部門月度工作方案并嚴(yán)格執(zhí)行；當(dāng)?shù)厣坦芄究梢罁?jù)《項目管理籌備工作方案執(zhí)行書》和《開業(yè)手冊》制定各業(yè)務(wù)模塊的月度細(xì)化工作方案并嚴(yán)格執(zhí)行。各新項目商管公司的月度工作方案在上報行政部的同時報拓展部，拓展部將會同各部門共同對當(dāng)?shù)厣坦芄舅谢I備工作的開展進(jìn)行檢查與督導(dǎo)。6.2拓展部負(fù)責(zé)定時與集團(tuán)項目管理中心溝通，及時取得項目開發(fā)方案執(zhí)行狀況，如《項目開發(fā)方案書》調(diào)整，則由拓展部負(fù)責(zé)組織對《項目管理籌備工作方案執(zhí)行書》進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整并依照編制流程會簽后下發(fā)各部執(zhí)行。6.3拓展部負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門及當(dāng)?shù)厣坦芄疽勒铡俄椖抗芾砘I備工作方案執(zhí)行書》履行新項目所有籌備工作，并通過《新項目籌建重點工作表》《項目開發(fā)節(jié)點、進(jìn)度跟蹤、月度方案表》對所有項目的籌備工作進(jìn)度進(jìn)行總體把控，定時（按月、季或重大工作節(jié)點）組織召開籌備方案工作會議，對未履行工作項及時發(fā)出預(yù)警并指導(dǎo)修正。6.4拓展部負(fù)責(zé)組織進(jìn)行物業(yè)管理費測算并確定物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，其中商業(yè)部分物業(yè)管理成本和物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，上報分管副總裁及分管財務(wù)副總裁批準(zhǔn)；由集團(tuán)商管公司負(fù)責(zé)管理的銷售類物業(yè)的物業(yè)管理成本和物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)當(dāng)?shù)仨椖抗敬_認(rèn)后由當(dāng)?shù)厣坦芄緢蠹瘓F(tuán)商管公司，拓展部負(fù)責(zé)組織各部門會審后，轉(zhuǎn)交項目管理中心審核并負(fù)責(zé)審批手續(xù)；如當(dāng)?shù)仨椖抗九c商管公司就管理費標(biāo)準(zhǔn)建議或意見不全都時，由項目中心負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)。第3節(jié)階段1新項目商管公司組建1.1在集團(tuán)正式取得土地并具備開工條件后，拓展部負(fù)責(zé)提出當(dāng)?shù)厣坦芄驹O(shè)立及組建建議，經(jīng)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，人力資源部負(fù)責(zé)依據(jù)工作界面分工，結(jié)合項目具體狀況制定項目管理模式，經(jīng)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理及分管副總裁審批后報集團(tuán)人力資源部備案。拓展部依據(jù)確定的管理模式負(fù)責(zé)向集團(tuán)投資部提出辦理當(dāng)?shù)厣坦芄净蚍止镜淖砸?，?jīng)集團(tuán)投資部審核后，由拓展部依據(jù)集團(tuán)批復(fù)建議或意見向集團(tuán)財務(wù)部申請注冊資本金撥付，并幫助當(dāng)?shù)厣坦芄净I備人員，與項目公司共同履行當(dāng)?shù)厣坦芄镜怯涀院臀飿I(yè)管理資質(zhì)備案等手續(xù)，注冊資料文件資料報集團(tuán)投資部備案。1.2新項目商管公司籌備人員應(yīng)在論證期內(nèi)到崗，按規(guī)定辦理當(dāng)?shù)厣坦芄咀院臀飿I(yè)管理資質(zhì)備案，公司組建，開展籌備工作；如當(dāng)?shù)匾延猩坦芄?，則由拓展部向各部門及當(dāng)?shù)厣坦芄景l(fā)出《商業(yè)拓展工作通知單》，明確新項目啟動拓展工作的時間、職責(zé)、先期籌備任務(wù)及協(xié)作關(guān)系。組織各部門與當(dāng)?shù)厣坦芄具M(jìn)行業(yè)務(wù)對接，當(dāng)?shù)厣坦芄疽罁?jù)要求組織骨干人員按方案開展籌備工作?！渡虡I(yè)拓展工作通知單》中的先期籌備任務(wù)主要包括：1.2.1公司注冊和資質(zhì)申報；1.2.2組織市場調(diào)查；1.2.3組織架構(gòu)、崗位編制、薪酬方案及人員到崗方案；1.2.4物業(yè)管理啟動費測算；1.2.5物業(yè)管理成本測算及物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)擬定；1.2.6步行街招商費測算；1.2.7編制物業(yè)管理方案；1.2.8編制物業(yè)管理協(xié)議和相關(guān)資料文件；1.2.9制定臨時管理制度。1.3拓展部有責(zé)任幫助各部門及當(dāng)?shù)厣坦芄鹃_展籌備工作，并對當(dāng)?shù)厣坦芄具M(jìn)行相關(guān)指導(dǎo)和培訓(xùn)，在當(dāng)?shù)厣坦芄疚唇M建或人員缺崗的狀況，可代理其工作。2新項目專業(yè)市場調(diào)查拓展部負(fù)責(zé)組織招商部、人力資源部、工程部、物管部、企劃部等部門依照各專業(yè)市場調(diào)查規(guī)范適時開展對新項目所在城市的專業(yè)市場調(diào)查爭論??。調(diào)查爭論??的結(jié)果將為各部門開展將來籌備工作提供信息資源和依據(jù)。3參加項目租賃決策資料文件的制定拓展部負(fù)責(zé)組織招商部、物管部、租金部等部門及當(dāng)?shù)厣坦芄緦ι啼佔饨?、招商政策、物業(yè)管理費、停車場租金等收入進(jìn)行測算和制定并提交發(fā)起部門。4設(shè)計變更與成本調(diào)增4.1拓展部負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)處理工程過程中因招商需要或管理優(yōu)化而發(fā)生的建筑設(shè)計變更及成本調(diào)整等事項，由當(dāng)?shù)厣坦芄揪驮O(shè)計變更事項向項目公司發(fā)出工作聯(lián)絡(luò)單，由項目公司依照《商業(yè)項目管理制度》的規(guī)定向集團(tuán)各相關(guān)部門報批。如項目公司未按規(guī)定申報，則由當(dāng)?shù)厣坦芄鞠蚣瘓F(tuán)商管公司拓展部申報，經(jīng)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，拓展部以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單方式提交集團(tuán)規(guī)劃爭論??院審核，經(jīng)審核同意后，向項目公司發(fā)出設(shè)計變更單，同時由拓展部負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)項目管理中心向項目公司下達(dá)執(zhí)行書。如設(shè)計變更造成成本增加，則由拓展部提交成本部審核，經(jīng)審核同意后，由拓展部將三方核準(zhǔn)建議或意見提交項目管理中心，由項目管理中心向項目公司下達(dá)任務(wù)執(zhí)行書。4.2拓展部負(fù)責(zé)對已獲批準(zhǔn)的建筑設(shè)計變更及成本調(diào)增事項進(jìn)行跟蹤落實。5信息管理5.1拓展部負(fù)責(zé)與集團(tuán)規(guī)劃院、項目管理中心、商務(wù)部、地方項目公司溝通，全面把握項目工程進(jìn)展?fàn)顩r，及時取得設(shè)計變更和施工圖更新信息，向各部門和當(dāng)?shù)厣坦芄緜鬟_(dá)。5.2拓展部負(fù)責(zé)對上述信息資料文件資料以及籌備各階段形成的圖文資料文件資料、資料文件收集歸檔，定時更新，定時向關(guān)于部門傳送。6物業(yè)管理啟動費、招商費用預(yù)算及資金劃撥工作6.1拓展部負(fù)責(zé)審核由集團(tuán)成本監(jiān)控部依照集團(tuán)規(guī)定列入項目目標(biāo)成本的物業(yè)管理啟動費、招商費、開業(yè)慶典費、第一年全年促銷旺場活動費等費用額度；當(dāng)項目過程中相關(guān)建筑面積發(fā)生變化時，拓展部負(fù)責(zé)與集團(tuán)成本部聯(lián)絡(luò)，對物業(yè)管理啟動費限額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。6.2當(dāng)?shù)厣坦芄疽罁?jù)工作進(jìn)度提交物業(yè)管理啟動費、招商費用預(yù)算及使用方案，經(jīng)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理和分管副總裁批準(zhǔn)，由拓展部負(fù)責(zé)報集團(tuán)財務(wù)部審核后向項目公司下達(dá)資金調(diào)撥單，拓展部負(fù)責(zé)跟進(jìn)項目公司按使用方案向當(dāng)?shù)厣坦芄緭芨顿Y金的狀況。第4節(jié)開業(yè)階段1制定開業(yè)慶典方案開業(yè)前三個月，由集團(tuán)商管公司總經(jīng)理組織設(shè)立新項目開業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定開業(yè)籌備的相關(guān)職責(zé)和要求。開業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組和集團(tuán)項目管理中心負(fù)責(zé)籌備和組織開業(yè)慶典，編制開業(yè)慶典方案及開業(yè)慶典費用測算，報分管副總裁批準(zhǔn)后實施；集團(tuán)商務(wù)部、院線公司、百貨公司、當(dāng)?shù)仨椖抗緟f(xié)作。拓展部會同相關(guān)部門和當(dāng)?shù)厣坦芄疽罁?jù)開業(yè)慶典方案制定開業(yè)工作倒排方