新天地·美域區(qū)團購定價方案

新天地·美域14區(qū)團購定價方案謹呈:新天地房地產14區(qū)團購定價目標1關于定價目標的理解基于價格目標下的核心問題2利潤導向理性利潤最大化實現對關系單位及外縣區(qū)中高端客戶的線下轉化我們的理解：定價多少取決于我們對項目開發(fā)戰(zhàn)略的把控和市場的判斷,在可控的市場風險范圍內，爭取“利”與“量”的平衡品牌導向企業(yè)&項目品牌價值提升最大化構建新天地旗下又一城市運營項目品牌形象，利用團購方式拓展外圍中高端客戶，擴大圈層影響力競爭導向市場影響力最大化跑贏大勢、爭得競爭，構建市場主流產品的首席大盤市場地位關于定價目標的理解3在特定的市場環(huán)境下，站在項目建設全局，統籌考慮項目的整體開發(fā)策略？基于對目標的理解，本報告將回答以下三個核心問題：基于價格目標下的核心問題戰(zhàn)略層面整盤層面組團層面按照啟動期產品分區(qū)，梳理團購區(qū)和公開發(fā)售區(qū)產品間的價格關系？14區(qū)團購區(qū)，按照供應總量和戶型配比，調節(jié)組團內部產品價格體系？4市場環(huán)境分析2宏觀政策環(huán)境分析唐山房地產市場供求趨勢分析外縣區(qū)市場調研分析（唐海、豐南）5新政調整：堅決遏制房價過快上漲時間政策名稱4-14國務院常務會議（“國四條”）4-15國務院常務會議（“新國四條”）4-15國土資源部發(fā)言4-17《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）4-19《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》4-26《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》5-5《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》5-26《關于土地增值稅清算有關問題的通知》5-27《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，逐步推進房產稅改革6-3《關于加強土地增值稅征管工作的通知》6-5《關于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認定標準通知》VS從土地、稅收、預售政策逼迫開發(fā)商快速出貨；增加保障性住房；加快城鄉(xiāng)一體化建設打擊投機性購房，提高物業(yè)持有成本，擠壓空置二手房的市場供給6景泰翰林萬達廣場鳳凰世嘉5月10月11月12月6月7月8月9月梧桐大道世紀龍庭1房、2房、3房、4房，60-200㎡1000套2房、3房88-138㎡672套3房103㎡-145㎡603套1房、2房、3房、50-130㎡1180套；1房、2房、3房、4房52-282m2750套競爭趨勢曲線唐山市場：2010年市場競爭形勢分析2房、3房78-138㎡416套4房148㎡131套香木林1房、2房70-100㎡560套東港龍城高端市場：后市新增供應量大、市場競爭激烈中低端市場：存貨壓力+新增供應2010年，唐山房地產高中低端全線市場均面臨競爭面和政策面雙重嚴峻考驗72005200620072008200920102011……消化面積（萬平米）300.00400.00當前市場消化能力：≤200萬平米/年10年-12年市場的放量：>500萬平米/年12年以后，隨城市發(fā)展，市場的放量有可能超過600萬平米/年2010年從供應結構分析，鳳凰新城的快速建設、南湖生態(tài)城的啟動以及舊城區(qū)的加快改造，新增市場將大幅放量，存貨市場爭先跑量，且形成板塊間激烈競爭的新格局。8外縣區(qū)團購市場掃描（唐海、豐南）區(qū)域項目產品類型銷售價格供應量消化量主力戶型(平米)豐南星河灣小高層、高層4600-4900一期10棟，二期6棟，1840套尾房銷售55-112唐海海諾大廈酒店、公寓、寫字樓3800320套持銷階段80-90平200套宏坤馨苑板式高層3800-4500400套剩余100套70-100平占70%濱海名居小高層、高層37001500套銷售40%90-120平單價：元/平米38004800唐海豐南9外縣區(qū)典型客戶訪談豐南大面積拆遷政府回購價格5000元/平百姓看好區(qū)域發(fā)展唐海市場供需矛盾突出，消化速度較慢價格平臺3600-3700元/平大量進城人口享受政府優(yōu)惠政策唐?，F人口有15萬左右，08、09、10年平均每年的放量都在八十萬平左右，開發(fā)量較大。市場的消化量比較少，整體形式供大于求，不太樂觀。唐海的房價平均在3600—3700元左右。唐海的農場現回遷4500戶，政府補償2000元/平，個人出1500元/平。唐海人均收入比較低，平均1000元左右。

——唐海濱海名居營銷經理Tips!豐南正在進行大面積的拆遷，雙湖里和鎮(zhèn)政府那邊（5街、6街、7街、8街）都在拆，拆完新小區(qū)都在100多萬平米，非常大；政府承諾拆遷戶不要房的政府給予貨幣補助，每平米5000元，但不知道什么時間發(fā)放，所以，房多的就私下買了，大概價格4600左右；沒有考慮過到唐山市里買房，隨著南湖的發(fā)展，過兩年豐南也是市中心的一部分了，現在交通來往很近也很方便；明年10月份拆遷的就可以交房了?！S南雙湖里社區(qū)拆遷居民李大姐10外縣縣區(qū)區(qū)典典型型客客戶戶訪訪談談豐南南國豐豐鋼鋼鐵鐵新新廠廠區(qū)區(qū)已已開開工工，，明明年年底底搬搬遷遷投投產產；；豐南南傳傳統統工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)向向沿沿海海地地區(qū)區(qū)集集中中，，但但生生活活配配套套不不健健全全，，發(fā)發(fā)展展水水平平較較低低，，多多數數人人仍仍會會選選擇擇市市里里居居住住。。唐海海首鋼鋼的的剛剛需需客客戶戶較較多多，，收收入入穩(wěn)穩(wěn)定定，，具具有有一一定定的的支支付付能能力力，，且且多多數數不不能能接接受受離離開開城城市市生生活活；；公司司通通勤勤車車站站點點為為唐唐山山火火車車站站，，購購買買本本項項目目具具備備便便利利條條件件?！，F首首鋼鋼有有7000人人左左右右，，從從人人員員的的構構成成上上來來看看分分布布在在河河北北各各地地的的畢畢業(yè)業(yè)生生占占了了一一部部分分，，唐唐山山本本地地人人約約占占總總人人數數的的五五分分之之一一，，唐唐海海及及曹曹妃妃甸甸的的人人比比較較少少?！，F首首鋼鋼的的主主要要購購買買客客戶戶多多為為年年輕輕人人，，和和少少部部分分工工作作年年限限較較長長、、資資金金實實力力較較強強的的投投資資群群體體。。年年輕輕人人對對購購房房的的首首付付支支付付額額度度有有一一定定的的局局限限性性，，但但還還貸貸的的能能力力比比較較強強，，且且有有穩(wěn)穩(wěn)定定性性，，對對產產品品的的價格格及及地地段段極為敏感感?，F首鋼員員工的日日常居住住狀態(tài)為為五天在在集團宿宿舍，周周六周日日回唐山山市區(qū)家家中。集團配備備大巴車車，下車車地點為為唐山火車車站，上車地地點為地地震紀念念碑。首鋼現有有自建住住宅渤海海家園共共2000套，，現已消消1300套，，均價3200元/平平?！苠槭卒撲搯T工Tips!按照市里里面的要要求，國豐鋼鐵鐵首批搬搬遷將在在明年年年底前完完成，原原廠區(qū)與與南湖連連接，將將規(guī)劃建建設高檔檔別墅區(qū)區(qū)；豐南國豐豐鋼鐵有有員工12000多人人、貝鋼鋼6000多人人、唐陶陶30000多多人，都都將在未未來二三三年進入入黑沿子子，同時時，鎮(zhèn)直直轄村鎮(zhèn)鎮(zhèn)進行城城鄉(xiāng)統籌籌，也將將帶來新新的人口口增長，，目前正正在做10萬人人口的新新城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃；黑沿子鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府下下屬企業(yè)業(yè)開發(fā)的的商品房2500元/平平，土地掛掛牌價格格21萬萬/畝，，未來市市場很具具成長性性，現在鎮(zhèn)里里公務員員在唐山山市里居居住的很很少?！谘匮刈渔?zhèn)劉劉鎮(zhèn)長11本輪政府府主導的的市場調調整力度度史無前前例，且且熱議較較高的物物業(yè)稅尚尚處于方方向性階階段，其其政策實實施對于于行業(yè)發(fā)發(fā)展的具具有深遠遠意義。。無論已已出臺政政策作用用，還是是后市預預期政策策影響，，都使得得本輪調整整具有一一定持久久性特征征。卓成觀點點對于唐山市區(qū)區(qū)以及周周邊縣區(qū)區(qū)未來兩兩年都有有倍增供供應，市場消消化將面面臨嚴峻峻考驗，，行業(yè)洗洗牌和伺伺機抄底底的機遇遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)并存。。同時，，外縣區(qū)進進城和新新增產業(yè)業(yè)人口將將是中心心城區(qū)消消費客群群重要增增長點。在諸多一一線品牌牌開發(fā)商商同時進進駐的背背景下，，唐山中中心區(qū)將將形成突突出的二二元消費費結構，，底部市場場的供應應量不斷斷放大，，價格預預期未來來一、兩兩年內難難以有大大的上浮??；頂部市場場由于產產品形式式和內在在品質的的升級驅驅動，物物業(yè)價格格將不斷斷攀高。。12項目本體體分析3項目整體體分區(qū)價價值團購區(qū)產產品本體體分析13友誼路站前路5林蔭大道道城市公園園美域大道道新時代廣廣場小學中學小學五星級酒酒店百貨廣場場鄰里商業(yè)業(yè)中心鄰里商業(yè)業(yè)中心街區(qū)商業(yè)業(yè)友誼西路路第一街區(qū)第二街街區(qū)第四街區(qū)小學第三街區(qū)分區(qū)價值值排序No.1第二街區(qū)區(qū)No.2第三街區(qū)區(qū)No.3第一街區(qū)區(qū)No.4第四街區(qū)區(qū)14公開發(fā)售售區(qū)VS團購區(qū)區(qū)，長短短期價值值，各有有利弊14區(qū)地地塊處于于未來區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃的兩個個商業(yè)中中心之間間，緊鄰鄰小學，，生活配配套齊全全；與待見奧奧體公園園和迎賓賓大道直直線距離離僅1.5公里里；受熱力公公司及周周邊環(huán)境境影響，，短期區(qū)區(qū)域形象象較差，，長遠看看好，地地塊價值值具有一一定成長長性1234567891011121314151617181920火車站18區(qū)、、19區(qū)區(qū)地段位位置近距距火車站站和南新新道，交交通便利利；近距項目目內規(guī)劃劃的商業(yè)業(yè)中心、、幼兒園園、小學學、鄰里里中心等等生活配配套齊全全；組團內內部中中心園園林空空間尺尺度較較大15鐵路站前路4號路2號路12345151617181991011121413678團購區(qū)區(qū)本體體分析析，由由組團團中心心向外外逐層層價值值遞減減排序樓棟南北中心園林單向中心園林不臨2、4號路不臨站前路不臨鐵路111#√√√√27#、8#、10#、12#、13#√√√√36#、9#、14#√√41#-5#√515#-19#√16鐵路站前路4號路2號路12345151617181991011121413678排序樓棟二居三居合計套數占比套數占比套數占比111#1445%00%1445%27#、8#、10#、12#、13#2198%37713%59621%36#、9#、14#28310%893%37213%41#-5#48317%39314%87630%515#-19#33311%57520%90831%小計146250%143450%2896100%團購區(qū)區(qū)產品品配比比戶型配配比兩居和和三居居房源源各占占一半半；臨近鐵鐵路和和站前前路總總量占占比61%兩居面面積區(qū)區(qū)間：：72-98平米三居面面積區(qū)區(qū)間：：108-138平米以小三三居為為主※房源源套數數及戶戶型面面積為為銷售售端自自行盤盤點，，最終終以公公司審審批版版為準準17團購區(qū)區(qū)戶型型分布布鐵路站前路4號路2號路FGGaFHBFHBFHBFGGaFGGaKaAaKaFGGaKaAaAaKaFGGaFHBFHBFHBFGGa二居排序樓棟戶型面積套數111#Ka9214427#、10#Ka、F72-9221939#、14#Ka9220841#-5#F2-F472-80375B1、H192-98108515#-19#F2-F472-80375B1、H192-98108小計1462三居排序樓棟戶型面積套數110#、12#、13#Aa、G、Ga107-13830526#G、Ga、F1106-1168931#-5#G、Ga、F1106-116393415#-19#G、Ga、F1106-116575小計1438沿站前前路和和鐵路路兩側側樓棟棟，位位置最最差，，且存存量最最多，，是銷銷售中中要重重點解解決房房源F戶型型為塔塔式結結構、、與其其他單單元板板式戶戶型差差距較較大18定價策策略4項目整整體推推售策策略項目整整體均均價確確定團購組組團均均價確確定19注：打分取取值范范圍：：-0.5~+0.5，項項目與與比較較對象象對比比，打打出項項目的的相對對分值值，0為項項目與與之相相當，，-0.5~-0.4為為項目目很差差，-0.4~-0.2為差差，-0.2~0，，為略略差；；0~0.2為為略好好，0.2~0.4好，，0.4~0.5很很好。。

世紀龍庭東港龍城金色和園宏大尚湖名筑本項目比準均價比準均價6618528354465539

權重25%10%30%35%

比準值1655528163419395755均價推推導1———市場場比較較法（（18、19區(qū)區(qū)入市市價格格）項目競競爭樓樓盤打打分表表比對項項目選選?。海和瑓^(qū)域域直接接競爭爭項目目（金色色和園園、尚尚湖名名筑））；不同區(qū)區(qū)域單單價、、總價價競爭爭項目目（世世紀龍龍庭、、東港港龍城城）20均價推推導2———收益益還原原法（（18、19區(qū)區(qū)入市市價格格）考慮本本項目目首期期大盤盤啟動動的價價格成成長因因素，，置業(yè)業(yè)動機機為投投資的的客戶戶預估估會占占有一一定比比例。。以F2戶型型80平米米為例例：當前周周邊市市場正正常租租金價價格約約為2000元元/月月，按按照18~20年收收回投投資推推算即：年收益益=2000元元/月月×12月月/年年×18年年（20年年）=432000元（（480000元））入市單單價=432000元元（480000元元）÷80平平米=5400~6000元/平21均價推推導3———項目目開發(fā)發(fā)策略略（18、、19區(qū)入入市價價格））友誼路站前路5林蔭大道城市公園美域大道友誼西路第一街區(qū)第二

街區(qū)第四街區(qū)第三街區(qū)10年起止時間60008000開發(fā)排期11年12年13年14年15年16年17年一、四街區(qū)7000價格成長曲線三街區(qū)二街區(qū)項目啟啟動策策略：：低開平平走，，在市市場調調整期期低位位運行行，市市場風風險最最低；；大盤后后續(xù)成成長：：隨產產品的的升級級、配配套的的完善善以及及物價價增長長水平平，保保持平平穩(wěn)增增長。。2218、、19區(qū)入入市價價格建建議市場比比較法法：5755元元/平平項目開開發(fā)策策略：：10年年、11年年6000元/平之之內推導項項目啟啟動價價格收益還還原法法：5400-6000元/平10年年：5750元元/平平11年年：5950元元/平平2314區(qū)區(qū)團購購價格格建議議

主力戶型18、19區(qū)價格團購二居優(yōu)惠3萬團購三居優(yōu)惠5萬單價總價總價單價總價單價兩居8057504600004300005375

————三居128736000————6860005360團購價價格推推導：：比照二二居和和三居居的優(yōu)優(yōu)惠推推導單單價，，取其其最高高值，，團購購底價價為5375元元/平平24團購優(yōu)優(yōu)惠政政策測測算團購套套數優(yōu)優(yōu)惠測測算：：付款方方式優(yōu)優(yōu)惠測測算：：

10-100套100-500套500-1000套1000套以上小計優(yōu)惠政策50元/平100元/平150元/平200元/平預估組數/套數50組/896套5組/500套1組/500套1組/1000套2896套面積測算87,02448,56348,56397,125281,275優(yōu)惠總額4,345,6004,850,0007,275,00019,400,00035,870,600團購套套數優(yōu)優(yōu)惠：：128元/平

優(yōu)惠政策占比優(yōu)惠測算一次性付款96%30%1.2%首付50%98%20%0.4%首付30%無50%——平均折扣率1.6%團購底底價5375元元/平平，累累加上上述兩兩項優(yōu)優(yōu)惠，，團購購表價價5590元元/平平如毛坯坯交屋屋，減減到裝裝修成成本600元/平，，毛坯坯團購購表價價4990元元/平平套均面面積：：97平米米25價格表表生成成及驗驗證5水平價價差垂直價價差26水平價價差策策略（（二居居），，利用用總價價引導導關系系，對對鐵路路及站站前路路側房房源進進行強強勢引引導去去化鐵路站前路路4號路路2號路路FFFFFFKaKaFKaKaFFFFF二居排序樓棟戶型面積套數111#Ka9214427#、10#Ka、F72-9221936#、9#、14#Ka、F72-9220841#-5#F2-F472-80375515#-19#F2-F472-80375※B1、H1與與三居居B、、H戶戶型在在同一一區(qū)域域，定定價一一致；；F1三三居與與F戶戶型在在同一一區(qū)域域，同同上。?！?基基準總價：：+40,000單價：：+500總價：：+96,000單價：：+1,200總價：+80,000單價：+1,000總價：+66,000單價：+80027水平價差策策略（三居居），三塊塊房源數量量相近，加加大對鐵路路側價格引引導，中間間和東側利利用面積差差做引導鐵路站前路4號路2號路GGaHBHBHBGGaGGaAaGGaAaAaGGaHBHBHBGGa三居排序樓棟戶型面積套數110#、12#、13#Aa、G、Ga107-13830526#G、Ga、F1106-1168931#-5#G、Ga、F1106-116393415#-19#G、Ga、F1106-116575總價：+116,000單價：+1,000±0基準總價：+116,000單價：+1,000總價：+140,000單價：+120028鐵路站前路4號路2號路FGGaFHBFHBFHBFGGaFGGaKaAaKaFGGaKaAaAaKaFGGaFHBFHBFHBFGGa價格導入單價：5050元/㎡面積：72-80㎡㎡總價：36-40萬萬單價：6250元/㎡面積：93㎡總價：58萬單價：5850元/㎡面積：72-93㎡㎡總價：42-55萬萬單價：6050元/㎡面積：72-93㎡㎡總價：44-56萬萬單價：5800元/㎡面積：107-118㎡總價：62-68萬萬單價：6000元/㎡面積：107-138㎡總價：64-83萬萬單價：5800元/㎡面積：107-116㎡總價：62-67萬萬單價：5550元/㎡面積：72-80㎡㎡總價：40-45萬萬單價：5000元/㎡面積：107-118㎡總價：54-59萬萬二居三居※F1戶型型未計算在在內29價格驗證，，二居和三三居產品價價格梯度清清晰，主銷銷產品和標標桿產品形形成鮮明的的價格引導導產品面積套數占比單價總價（萬元）二居樓王931445%625058中心花園72-932449%605044-56臨2、4號路72-9330811%585042-55臨站前路72-8045016%555040-45臨鐵路72-8050018%505036-40三居中心花園107-13828010%600064-83臨2、4號路107-116642%580062-67臨站前路107-11834413%580062-68臨鐵路107-11840815%500054-59※套數和面面積為銷售售端自行盤盤點，最終終以公司審審批確認版版為準30單價敏感性性分析，臨臨鐵路側產產品占比較較高，相對對市場競爭爭產品，價價格比較優(yōu)優(yōu)勢明顯對位臨鐵路路側產品對位臨站前前路和2、、4號路產產品對位中心園園林產品31總價敏感性性分析，60萬以下下占比75%，按照照30%按按揭比例，，首付不足足20萬，，這對自住住和投資客客戶均具吸吸引力標桿兩居和和主銷三居居總價重疊疊區(qū)域，以以形成有效效的價格引引導75%3213~14層不加價1~12層+50元/層16~27層—50元/層15層+50元/層600遞增遞減項目極差高區(qū)中區(qū)低區(qū)鷺港1702#620+100~-300+30~+10+120~+50新華1號500-50~0+50~-500~+50鳳凰世嘉50030~50碧玉華府800304050景泰翰林400202020垂直價差唐山房地產產項目定價價參考本項目垂直直差考慮因因素：鐵路、公路路噪音樓層層越高聲音音越大園林景觀中中低樓層享享有33收益測算634團購單價團購面積總銷金額表單價平均折扣率實收單價5,5903.9%5,375281,2751,511,853,12514區(qū)團購購收益測算算團購套數優(yōu)惠付款方式優(yōu)惠平均折扣率2.3%1.6%3.9%團購套數優(yōu)優(yōu)惠測算：：團購套數優(yōu)優(yōu)惠測算：：※套數和面面積為銷售售端自行盤盤點，最終終以公司審審批確認版版為準35THANKYOU!369、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。01:13:2201:13:2201:131/6/20231:13:22AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:13:2201:13Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。01:13:2201:13:2201:13Friday,January6,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2301:13:2201:13:22January6,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。06一一月月20231:13:22上上午午01:13:221月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月231:13上上午午1月-2301:13January6,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/61:13:2201:13:2206January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。1:13:22上午1:13上上午01:13:221月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。01:13:2201:13:2201:131/6/20231:13:22AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2301:13:2201:13Jan-2306-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對