昆明某酒店式公寓項(xiàng)目產(chǎn)品建議及營(yíng)銷策劃報(bào)告

酒店式產(chǎn)品建議及營(yíng)銷策劃報(bào)告經(jīng)濟(jì)走勢(shì)簡(jiǎn)單分析

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)行業(yè)提供良好的基礎(chǔ)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和收入的樂觀預(yù)期、通脹加劇，居民消費(fèi)強(qiáng)烈，國(guó)慶期間多項(xiàng)消費(fèi)數(shù)據(jù)創(chuàng)新高。通脹加劇放大房屋投資保值作用，近期房地產(chǎn)火爆成交，2010年7、8、9月CIP同比分別達(dá)3.3%、3.5%、3.6%連創(chuàng)新高，已超過3%的警戒線。人民幣升值幅度逐月增達(dá)，10月人民幣對(duì)美元匯率突破6.65大關(guān)，作為國(guó)內(nèi)主要投資產(chǎn)品之一的房地產(chǎn)，受此影響成交量在9、10月放大。

近期經(jīng)濟(jì)小結(jié)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，民眾經(jīng)濟(jì)和收入增加，同時(shí)受通脹加劇、人民幣升值等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)近期異常火爆，成交量、成交價(jià)格大幅上漲。短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式不會(huì)發(fā)生大的改變，未來(lái)1-2年內(nèi)房地產(chǎn)作為抗通脹產(chǎn)品將受到市場(chǎng)的追捧，尤其是投資性產(chǎn)品（小戶型、公寓）及商業(yè)將成為主流。2010-2011年國(guó)家宏觀調(diào)控政策分析收緊房貸：銀行已全面執(zhí)行，多次置業(yè)和投資需求受限最大，部分首置需求置業(yè)門檻提高。暫停第三套房貸款、暫停不能提供一年以上納稅證明或社保繳納證明的非本地居民購(gòu)房貸款、首套首付30%，基準(zhǔn)利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基準(zhǔn)利率1.1倍。

房產(chǎn)稅，改革試點(diǎn)更加明朗，預(yù)計(jì)2010年3月左右出臺(tái)。5月31日國(guó)務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》?！兑庖姟分赋?，出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)稱房產(chǎn)稅試點(diǎn)或于明年3月前出臺(tái)房產(chǎn)稅最快年底出臺(tái)稅率0.6%首套房將免征稅限購(gòu)令，成為地方調(diào)控的殺手锏，但二線城市，尤其是省內(nèi)專州縣市執(zhí)行會(huì)不明朗。但當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)是，限購(gòu)令執(zhí)行力度會(huì)進(jìn)一步加大，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)出臺(tái)。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要政策表時(shí)間概要要點(diǎn)10.20調(diào)整房地產(chǎn)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策建筑面積144平方米（套內(nèi)面積120平方米）以上的住宅，按3%征收契稅；建筑面積小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契稅；個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且屬家庭首套房的，契稅按1%收取。10.20個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。9.29“國(guó)五條”各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。04.17暫停發(fā)放第三套房貸（“國(guó)十條”）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高；增項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)分解

品牌目標(biāo)：作為豪嘉地產(chǎn)進(jìn)入西雙版納開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的成功將會(huì)為公司在西雙版納后續(xù)項(xiàng)目奠定良好的基石，因此項(xiàng)目必須做到既賺錢又賺名，打造產(chǎn)品標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿。銷售目標(biāo)：項(xiàng)目回款總額5000萬(wàn)，8個(gè)月實(shí)現(xiàn)90%的銷售。價(jià)格目標(biāo)：創(chuàng)造區(qū)域價(jià)格新高，超越區(qū)域均價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化住宅毛坯房實(shí)收均價(jià)3000元/平方米商鋪實(shí)收均價(jià)6500元/平方米本項(xiàng)目用地屬性界定

商業(yè)用地住宅用地使用年限40年70轉(zhuǎn)移戶口不能能交易稅費(fèi)初次購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取1.5%按揭方式

不能申請(qǐng)公積金貸款；首付50%；貸款年限10年能申請(qǐng)公積金貸款，首付30%，貸款年限30年日常生活成本

水、電采取商用價(jià)格比住宅價(jià)格高相對(duì)較低使用年

到期續(xù)期提前1年申請(qǐng)續(xù)期，交納土地出讓金自動(dòng)續(xù)期，不需要交納任何費(fèi)用限購(gòu)令不受影響第三套不能貸款或不能購(gòu)買建設(shè)成本設(shè)計(jì)噴淋等消防設(shè)施增加成本低于商業(yè)用地土地出讓金高低本項(xiàng)目建議：昆明近期將出臺(tái)限購(gòu)令，2011年1月1日?qǐng)?zhí)行，作為住宅第三套不能貸款或不能購(gòu)買，作為投資性住宅將是政府調(diào)控的重點(diǎn)，后續(xù)可能還會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，而商業(yè)性用地將受到的影響小，故本項(xiàng)目建議用地屬性界定為商業(yè)住宅用地。本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性界定

商務(wù)公寓酒店式公寓精裝修小戶型普通住宅市場(chǎng)供給少少多最多市場(chǎng)需求小大大大區(qū)位要求（中心）高高低最低回報(bào)率最高高低最低銷售速度快快最快慢溢價(jià)能力最高高高低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最高高低最低本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小小小大購(gòu)買客戶投資客投資客、高管白領(lǐng)、投資客自住客戶檔次形象高高高最低產(chǎn)品格局最低配置廳、衛(wèi)廳、衛(wèi)廳、衛(wèi)、廚廳、衛(wèi)、室、廚功能辦公居住、辦公居住、辦公居住與項(xiàng)目契合度低高最高高

綜合考慮本項(xiàng)目區(qū)位、競(jìng)爭(zhēng)情況、銷售速度、溢價(jià)能力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素建議本項(xiàng)目產(chǎn)品適宜做帶廚房的精裝修小戶型項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略—核心均價(jià)核心均價(jià)范圍確定方法本項(xiàng)目選擇市場(chǎng)比較法定核心價(jià)格的因素：片區(qū)因素、樓盤本體素質(zhì)、樓盤附加因素3部分的影響；周邊樓盤與本項(xiàng)目各因素的比較；通過各項(xiàng)因素的綜合比較打分，確定本項(xiàng)目的均價(jià)（均價(jià)范圍）。項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略—核心均價(jià)樓盤名稱均價(jià)區(qū)位交通環(huán)境(景觀)品質(zhì)配套形象銷售速度入市時(shí)間權(quán)重系數(shù)權(quán)重均價(jià)本項(xiàng)目

111111111.002925.69西雙十二城33001.21.21.251.21.21.150.81.051.133000.00白象宮30001.251.250.850.950.850.911.11.022944.79九號(hào)公館29001.11.10.850.950.850.8511.10.982974.36景藍(lán)銀鉆

30001.11.1110.850.90.951.050.993018.87仲景明城31001.1511.0510.90.90.951.051.003100.00濱港國(guó)際

30001.051.051.151.11.051.11.11.11.092758.62智源尚居2700111.0510.851.051.051.051.012683.23本項(xiàng)目權(quán)重均價(jià)=（3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2925元/㎡考慮到明年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控因素及市場(chǎng)不確定性，本項(xiàng)目毛坯房入市均價(jià)建議為2700—2800元/㎡類別（公寓毛坯）項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)表價(jià)格策略—低低開高走、小小步快跑、分分批提價(jià)整整盤均價(jià)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)3000元元/㎡銷售價(jià)格持續(xù)及掃尾銷銷售期開盤強(qiáng)銷期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期3300元/平米3000元/平米2700元/平米銷售周期銷售目標(biāo)銷售30%，，約100套套銷售40%，，約150套套銷售30%，，約100套套時(shí)間節(jié)點(diǎn)2011年1月-4月20日2011年4月26-5月30日2011年6月1日-9月30日產(chǎn)品規(guī)劃建議議項(xiàng)目第一層規(guī)規(guī)劃為社區(qū)配配套性商業(yè)項(xiàng)目第二層規(guī)規(guī)劃為美容美美體、養(yǎng)生管管、溫泉SPA等第三層規(guī)劃為為ＫＴＶ第四層——第第七層規(guī)劃為為帶廚房的精精裝修小戶型型40㎡（含含公攤）在銷售上第二二層、第三層層開發(fā)大客戶戶，實(shí)現(xiàn)整層層銷售。注：市場(chǎng)在售公寓寓項(xiàng)目表樓盤名稱樓盤區(qū)位樓盤特征價(jià)格主力戶型西雙十二城景洪市勐海路2號(hào)集旅游、休閑、購(gòu)物為一體的城市綜合體。精裝修公寓3800-4200元/㎡精裝修公寓45㎡白象宮景洪市勐泐大道，會(huì)展國(guó)際對(duì)面高層，單身公寓3000元/㎡公寓50㎡九號(hào)公館

普通住宅起價(jià)2700/平米公寓50㎡景藍(lán)銀鉆景洪市曼景蘭單身公寓\電梯房公寓40-48㎡公寓3500元/平米仲景明城西雙版納旅游度假區(qū)博森商貿(mào)城單身公寓\電梯房

2900-3600/平米公寓45-57㎡濱港國(guó)際景洪市勐海路精裝修小戶型3400/㎡市場(chǎng)公寓項(xiàng)目目具有的各項(xiàng)項(xiàng)特征洪市整體精裝裝修比例不高高，但在市中中心及一些熱熱點(diǎn)區(qū)域，因因區(qū)域優(yōu)勢(shì)突突出項(xiàng)目開發(fā)發(fā)檔次高選做做精裝修能提提升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，進(jìn)而拉高高項(xiàng)目?jī)r(jià)格，，而在曼弄楓楓片區(qū)精裝修修是市場(chǎng)的空空白點(diǎn)。公寓項(xiàng)目毛坯坯房和精裝修修并全，毛坯坯房2700-3400元/㎡,精精裝修3800-4200元/㎡㎡，毛坯與精精裝修價(jià)格差差在600——800元/㎡目前公寓項(xiàng)目目?jī)r(jià)格標(biāo)桿為為西雙十二城城，精裝修公公寓價(jià)格達(dá)到到4200元元/㎡，該項(xiàng)項(xiàng)目處于瀾滄滄江邊，交通通便捷，周邊邊配套齊全，，景觀優(yōu)美美，視野開闊闊，地理位置置環(huán)境絕佳，，入駐大品牌牌商家。旅游游、休閑、購(gòu)購(gòu)物一站式社社區(qū)。項(xiàng)目裝修方式式當(dāng)前主要有以以下幾種裝修修方式：部分裝修的毛毛坯房：主要要完成廚房、、衛(wèi)生間的裝裝飾、裝修。。菜單式精裝修修成品房：提提供若干選擇擇方案經(jīng)購(gòu)房房者決定后，，開發(fā)商統(tǒng)一一裝修、裝飾飾。其中又可可劃分為套餐餐式、點(diǎn)菜式式和自助式三三種。但菜單單式裝修的實(shí)實(shí)質(zhì)僅是一種種延伸服務(wù)，，裝修款也不不計(jì)入房?jī)r(jià)價(jià)。一次精裝成品品房：購(gòu)房者者沒有選擇的的余地。如果果不能滿足購(gòu)購(gòu)房者的需求求，必然影響響銷售或推翻翻原裝修重來(lái)來(lái)。全配置式成品品房：即提包包入住形式，，開發(fā)商進(jìn)行行裝修，并配配置全部家電電日常生活用用品，使得業(yè)業(yè)主只需要攜攜帶自身衣物物及個(gè)人用品品。此類精裝裝修項(xiàng)目適用用于可以通過過酒店管理公公司進(jìn)行整體體包租，以每每年固定回報(bào)報(bào)率反饋業(yè)主主的適宜投資資又適宜居住住的項(xiàng)目，這這對(duì)開發(fā)商說說具有較大考考驗(yàn)。本項(xiàng)目建議采采用菜單式精精裝修成品房房，配置家電電日常生活用用品，提供3套裝修方案讓購(gòu)購(gòu)房者選擇，，客戶選擇面面廣、風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)小，公司司統(tǒng)一裝修、、裝飾。項(xiàng)目裝修風(fēng)格格建議由于精裝修項(xiàng)項(xiàng)目屬于一種種批量化的產(chǎn)產(chǎn)品，而為了了能使價(jià)格的的控制性得到到保證，材料料的采購(gòu)都是是集團(tuán)式的，，較為單一；；另一方面，，本項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群定位位為景洪市本本地投資客及及為子女上幼幼兒園購(gòu)房客客及年輕過渡渡型首置客，，基本上位年年輕單身一代代，簡(jiǎn)約、時(shí)時(shí)尚、現(xiàn)代的的室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格迎合其消消費(fèi)需求，同同時(shí)這種裝修修設(shè)計(jì)風(fēng)格由由于缺少線條條上的多種變變化，多以簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的線條組組成，便于后后期施工工藝藝的把控。本項(xiàng)目裝修風(fēng)風(fēng)格建議為簡(jiǎn)簡(jiǎn)約、時(shí)尚、、現(xiàn)代簡(jiǎn)約、時(shí)尚、、現(xiàn)代風(fēng)格示示意項(xiàng)目裝修價(jià)格格目前景洪市在在售精裝修公公寓項(xiàng)目毛坯坯房和精裝修修并全，毛坯坯房2700-3400元/㎡,精精裝修3800-4200元/㎡㎡，毛坯與精精裝修價(jià)格差差在500——800元/㎡，考慮到到由于集團(tuán)化化采購(gòu)整體批批量裝修可以以從材料、人人工等各方面面控制價(jià)格，，其實(shí)際價(jià)格格在300-500元/㎡左右。本項(xiàng)目精裝修修建議：硬裝修價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（不含家家電、家具））：500元/㎡家電、家具價(jià)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：300元/㎡項(xiàng)目戶內(nèi)硬裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間頂部鋁板扣頂墻地面瓷磚，”馬可波羅“、”伊莎貝爾“等品牌衛(wèi)生潔具“科勒”、“TOTO”等同類品牌品牌花灑、龍頭“科勒”、“TOTO”等同類品牌品牌廚房間頂部鋁板扣頂墻地面瓷磚，”馬可波羅“、”伊莎貝爾“等品牌水槽、龍頭科勒、TOTO”等同類品牌品牌廚房三件套“歐琳”、“方太”等品牌櫥柜定制臥、廳地板實(shí)木復(fù)合地板墻面乳膠漆五金開關(guān)插座“西門子”、““西蒙”、“施耐德”等同類品牌智能化黑白可視對(duì)講、緊急報(bào)警按鈕、寬帶、有線電視項(xiàng)目家具電器名稱價(jià)格預(yù)算臥室配置床1500床上用品500臺(tái)燈200窗簾300廳室配置沙發(fā)2000茶幾500電視機(jī)2500電冰箱1000太陽(yáng)能熱水器800電磁爐300洗衣機(jī)800電器配置掛式空調(diào)1200合計(jì)11600元如統(tǒng)一采購(gòu)以以上價(jià)格可能能會(huì)下浮15%-20%，初步估計(jì)計(jì)9800——10000元，約240-250元/㎡項(xiàng)目裝修建議總原則大面積裝修采采用高端品牌牌中低端產(chǎn)品品，公共部位位及室內(nèi)空間間為常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。選擇知名設(shè)計(jì)計(jì)師的設(shè)計(jì)3套風(fēng)格截然然不同的樣板板房。加強(qiáng)二到三個(gè)個(gè)點(diǎn)上裝修的的精巧度。選擇一個(gè)極致致的品牌或別別人未曾運(yùn)用用過的設(shè)備功功能加大口語(yǔ)語(yǔ)傳播。裝修建議———公共部位公共走道、電電梯廳的地面面、墻面均選選以石材飾面面。（著重考考慮拼花方式式，2層以上上公共走道墻墻面可以?；妫┤霊舸筇谩⒐沧叩兰半婋娞輳d均以石石膏板吊頂，，燈飾藏于石石膏板上方或或者鑲嵌在其其內(nèi)部。建議議在空間足夠夠的情況下，，在吊頂下方方懸掛精美吊吊燈。設(shè)置易于管理理及保養(yǎng)的獨(dú)獨(dú)立信報(bào)間電梯可選用日日立、三菱、、OTIS、、通力，載重重1000公公斤，速度1米/秒，轎轎廂尺寸1600×1400，開門門900轎廂廂和廳門使用用發(fā)紋不銹鋼鋼。電梯門及電梯梯內(nèi)飾為考慮慮重點(diǎn)（一層層電梯門可采采用有花紋裝裝飾材質(zhì)，地地面鋪設(shè)石材材，轎廂內(nèi)壁壁以木質(zhì)及鏡鏡面裝飾，電電梯界面新穎穎。）公共部位墻地地面示意體現(xiàn)石材質(zhì)感感的公共部位位：公共走道、電電梯廳的地面面、墻面均選選以花崗石材材飾面公共部位———大堂吊頂大堂吊頂在石石膏板吊頂下下方懸掛精美美吊燈公共部位裝修修標(biāo)準(zhǔn)——半半開放式內(nèi)置置信報(bào)間公共部位裝修修配置裝修配置大堂地面大理石材料，注重拼花工藝墻面大理石材料頂面石膏板吊頂，在吊頂下方懸掛精美吊燈。電梯廳地面大理石材料，注重拼花工藝墻面大理石材料頂面石膏板吊頂，建議在空間足夠的情況下，在吊頂下方懸掛精美吊燈。走道二層以上地面大理石材料二層以上墻面?；斆媸喟宓蹴旊娞莸孛鎳?guó)產(chǎn)石材墻面以木質(zhì)及鏡面裝飾一層電梯門采用有花紋的鏡面裝飾材質(zhì)項(xiàng)目室內(nèi)裝修修廚房—面積積與布局項(xiàng)目面積40㎡，廚房面面積考慮5㎡㎡左右，開放放式L型布局局項(xiàng)目室內(nèi)裝修修廚房—地、、墻面成本的角度考考慮，裝修廚廚房建議選擇擇每平方米60～100元（市場(chǎng)價(jià)價(jià)）的國(guó)產(chǎn)、、合資墻磚地地磚。（亞細(xì)細(xì)亞、諾貝爾爾、馬可波羅羅、伊莎貝爾爾等）在對(duì)地磚花色色的選擇上，，少選用顏色色豐富，花樣樣繁雜的飾材材，廚房主要要是對(duì)功能性性和使用性的的要求上，對(duì)對(duì)個(gè)性化追求求度并不高，，但又考慮到到廚房對(duì)耐污污性的要求，，所以米黃色色或帶石紋花花色的?；u磚普遍受到歡歡迎。在墻面材質(zhì)的的選擇上，選選用了面磚，，其具有成本本低、施工方方便等優(yōu)勢(shì)，，并且可以通通過藝術(shù)面磚磚或局部點(diǎn)綴綴的方式使廚廚房墻面的美美觀得到保證證；項(xiàng)目室內(nèi)裝修修廚房—頂部部頂面用易擦洗洗的塑料或鋁鋁扣板做吊頂頂項(xiàng)目室內(nèi)裝修修廚房—廚房房電器及設(shè)備備廚房配置電磁爐抽油煙機(jī)冰箱微波爐品牌飛利浦、蘇泊爾美的、櫻花海爾、康佳格蘭仕、美的

價(jià)格200元/臺(tái)800元/臺(tái)1000元/臺(tái)300元/臺(tái)如統(tǒng)一采購(gòu)以以上價(jià)格可能能會(huì)下浮15%-20%，初步估計(jì)計(jì)廚房電器及及設(shè)備費(fèi)用2000元左左右項(xiàng)目室內(nèi)裝修修衛(wèi)生間—地地面衛(wèi)生間的地面面采用玻化磚磚，因其成本本較低，防滑滑性能也較佳佳選擇?；u的的同時(shí)考慮選選取有紋理的的地磚，保持持美觀度；在房間和衛(wèi)生生間的過渡區(qū)區(qū)間的門檻采采用大理石過過渡，以起到到隔潮和擋水水功能；為了營(yíng)造較好好的效果，地地磚的鋪設(shè)方方式上會(huì)采用用斜鋪、拼花花等方式。項(xiàng)目室內(nèi)裝修修衛(wèi)生間—墻墻面選擇采用?；u配合墻面顏色色局部采用腰線線或者不同材質(zhì)（如如馬賽克）增強(qiáng)美觀度項(xiàng)目室內(nèi)裝修修衛(wèi)生間—頂頂部生間吊頂與廚廚房吊頂相類類似項(xiàng)目室內(nèi)裝修修衛(wèi)生間—衛(wèi)浴配置衛(wèi)浴配置臺(tái)盆、潔具龍頭、花灑

五金配件

品牌科勒、摩恩、TOTO科勒、摩恩、TOTO西門子、TCL價(jià)格3000/套500元/套300元/套如統(tǒng)一采購(gòu)以以上價(jià)格可能能會(huì)下浮15%-20%，初步估計(jì)計(jì)衛(wèi)浴配置費(fèi)費(fèi)用3500元左右項(xiàng)目室內(nèi)裝修修衛(wèi)生間—功功能設(shè)計(jì)建議議鏡箱設(shè)計(jì)：由于衛(wèi)生間的的空間不大，，鏡箱通常采采用無(wú)邊鏡框框，可起到擴(kuò)擴(kuò)展空間的作作用，收納的的功能設(shè)計(jì)也也能夠作為項(xiàng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)之之一。在鏡箱上方配配置的燈飾或或燈帶，方便便在物品拿取取時(shí)的照明，，也具有一定定的裝飾效果果無(wú)邊鏡框鏡箱上方配置置的燈飾或燈燈帶項(xiàng)目室內(nèi)裝修修衛(wèi)生間—功功能設(shè)計(jì)建議議櫥柜收納面下方的儲(chǔ)藏藏空間，可以以采用吊柜加加地柜的處理理方式，確保保儲(chǔ)物空間并并在旁邊安置置掛桿，充分分利用洗手臺(tái)臺(tái)四周的墻面面。利用墻壁設(shè)計(jì)計(jì)凹槽，可將將洗滌物品擱擱在墻內(nèi)，并并可使單調(diào)的的的墻面富于于變化。項(xiàng)目室內(nèi)裝修修—廳房裝飾飾廳房地面材料：客廳地面選擇擇地磚和地板板不選用大理石石。地磚多選用用?；u，玻?；u有較強(qiáng)強(qiáng)的防污能力力。顏色：地磚的顏色選選擇上，多選選用白色、米黃色色等淡色系，利利于軟裝的搭搭配；項(xiàng)目室內(nèi)裝修修—廳房裝飾飾廳房墻面選用涂料，墻紙紙裝飾廳房墻墻面項(xiàng)目室內(nèi)裝修修—廳房裝飾飾廳房吊頂?shù)蹴敾緝H做做局部處理吊頂材料的選選擇上，石膏膏板做為了首首選，因?yàn)榱剂己玫难b飾效效果和吸音性性能；而且吊吊頂線條簡(jiǎn)練練，不配置墻墻花項(xiàng)目室內(nèi)裝修修—收納空間間走道收納：儲(chǔ)藏空空間設(shè)設(shè)置位位于走走道的的中部部的墻墻體中中，采采用移移門或或者折折疊門門的設(shè)設(shè)計(jì)，，減少少空間間的阻阻礙。。項(xiàng)目室室內(nèi)裝裝修——收納納空間間衛(wèi)浴門門口收收納：：在衛(wèi)浴浴門口口設(shè)計(jì)計(jì)收納納為注注重衛(wèi)衛(wèi)浴間間干濕濕分離離的表表現(xiàn)，，在衛(wèi)衛(wèi)浴門門口的的走道道內(nèi)設(shè)設(shè)置矮矮柜可可供洗洗浴者者放置置衣物物項(xiàng)目智智能化化系統(tǒng)統(tǒng)可視對(duì)對(duì)講系系統(tǒng)：：選用用黑白白可視視對(duì)講講系統(tǒng)統(tǒng)項(xiàng)目智智能化化系統(tǒng)統(tǒng)緊急呼呼救按按鈕目標(biāo)客客戶定定位投資客客戶購(gòu)房動(dòng)動(dòng)機(jī)：：有一定定的資資金實(shí)實(shí)力，，投資資渠道道主要要為樓樓市與與股市市，投投資意意識(shí)明明顯，，看好度假假區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)的的發(fā)展展前景景，純純屬投投資。。購(gòu)房考考慮因因素：：項(xiàng)目及及區(qū)域域未來(lái)來(lái)升值值空間間、投投資成成本及及投資資回報(bào)報(bào)。支付方方式：：多為一一次性性付款款或少少量貸貸款。。信息渠渠道：：口碑傳傳播為為主，，其次次為報(bào)報(bào)紙、、電視視廣播播、短短信雜雜志、、DM等。。產(chǎn)品喜喜好：：對(duì)產(chǎn)品品的面面積、、功能能、舒舒適度度要求求不高高，關(guān)關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目升升值及及區(qū)域域升值值潛力。。目標(biāo)客客戶定定位為子女女上幼幼兒園園購(gòu)房房客購(gòu)房動(dòng)動(dòng)機(jī)：：有較強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力或或較高高的社社會(huì)地地位，，沖著著項(xiàng)目目高端端教育育配套套———中國(guó)國(guó)音樂樂學(xué)院院附附屬藝藝術(shù)幼兒園園而來(lái)來(lái)。購(gòu)房考考慮因因素：：幼兒園園教育育軟件件及硬硬件設(shè)設(shè)施、、子女女就讀讀幼兒兒園入入學(xué)及及學(xué)費(fèi)費(fèi)問題題。支付方方式：：多為一一次性性付款款。信息渠渠道：：口碑傳傳播為為主，，其次次為報(bào)報(bào)紙、、電視視廣播播、短短信雜雜志、、DM等。。價(jià)值喜喜好：：更多考考慮項(xiàng)項(xiàng)目配配套，，要求求特色色化、、公信信力、、。產(chǎn)品喜喜好：：面積要要求不不大，，但更更多對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)管理理、產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)、、內(nèi)在在品質(zhì)質(zhì)的關(guān)關(guān)注度度較多多。營(yíng)銷體體驗(yàn)喜喜好：：品味、、品牌牌要求求較高高，項(xiàng)項(xiàng)目的的細(xì)節(jié)節(jié)亮點(diǎn)點(diǎn)與服服務(wù)、、生活活方式式體驗(yàn)驗(yàn)，注注重感感覺、、氛氛圍、、檔次感上上的體體驗(yàn)。。服務(wù)喜喜好：：崇尚，，追逐逐名牌牌、習(xí)習(xí)慣于于被服服務(wù)，，經(jīng)常常出入入各類類高檔檔餐飲飲、娛娛樂、、酒店店等消消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所。。目標(biāo)客客戶定定位年輕過過渡型型首置置客：：購(gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)：?jiǎn)渭冏宰∽⌒再?gòu)買買的客戶戶較少，，自住兼兼投資將將是主要要的購(gòu)買買動(dòng)機(jī)。。購(gòu)房考慮慮因素：：面積雖小小功能要要全，包包括臥室室、衛(wèi)生生間、廚廚房等五五臟俱全全。同時(shí)時(shí)因購(gòu)購(gòu)買買力低對(duì)價(jià)價(jià)格敏感感較高。。支付方式式：多為銀行行按揭。。信息渠道道：口碑傳播播為主，，其次為為網(wǎng)絡(luò)、、短信，，再次為為高端雜雜志等。。價(jià)值喜好好：更多考慮慮項(xiàng)目配配套，要要求特色色化、一一站式服服務(wù)。產(chǎn)品喜好好：要求功能能全，對(duì)對(duì)物業(yè)管管理、產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)、內(nèi)在在品質(zhì)的的關(guān)注度度較多。。營(yíng)銷體驗(yàn)驗(yàn)喜好：：時(shí)尚、新新奇要求求較高，，注重感感覺、氛氛圍上的的體驗(yàn)。。置業(yè)群體體：高階白領(lǐng)領(lǐng)單身族族、剛剛剛就業(yè)或或從外地地調(diào)入的的年輕人人、自由由職業(yè)者者客群特征征：追求時(shí)尚尚，購(gòu)物物欲望強(qiáng)強(qiáng)、業(yè)余余時(shí)間娛娛樂活動(dòng)動(dòng)豐富、、喜歡接接觸各種種新鮮事事物、希希望有獨(dú)立立空間目標(biāo)客戶戶群定位位偶的客戶戶外地投資資客年輕過渡渡型首置置客景洪市本本地投資資客及為為子女上上幼兒園園購(gòu)房客客重要客戶戶核心客戶戶項(xiàng)目核心心價(jià)值梳梳理地段區(qū)域域投資價(jià)價(jià)值主要要包括：：土地區(qū)區(qū)位、文文脈歷史史、商業(yè)業(yè)配套、、教育資資源、交交通條件件等。項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)價(jià)值主主要包括括：社區(qū)區(qū)規(guī)劃、、社區(qū)配配套、建建筑品質(zhì)質(zhì)（結(jié)構(gòu)構(gòu)、立面面、風(fēng)格格）、園園林景觀觀、戶型型、社區(qū)區(qū)廣場(chǎng)、、配套、、以及物物業(yè)管理理服務(wù)等等。項(xiàng)目定位位旅游度假假核心區(qū)區(qū)，高端端教育精精品公寓寓旅游度假假區(qū)域升升級(jí)，未未來(lái)旅游游度假區(qū)區(qū)CBD區(qū)域，，項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)建城市市未來(lái)，，打造城城市新名名片匯聚城市市價(jià)值、、未來(lái)價(jià)價(jià)值、時(shí)時(shí)代價(jià)值值、居住住價(jià)值和和財(cái)富價(jià)價(jià)值旅游度假假核心區(qū)區(qū)：闡明明項(xiàng)目區(qū)區(qū)位價(jià)值值，旅游游度區(qū)是是一個(gè)集集觀光旅旅游、休休閑度假假、療養(yǎng)養(yǎng)體訓(xùn)、、會(huì)議商商務(wù)等為為一體的的旅游度度假區(qū)，，本項(xiàng)目目位于度度假區(qū)的的核心區(qū)區(qū)，行政政中心、、傣醫(yī)院院、新民民中、低低海拔訓(xùn)訓(xùn)練中心心、汽車車商貿(mào)城城共同構(gòu)構(gòu)建度假假區(qū)的核核心區(qū)域域。高端教育育：項(xiàng)目目配套———中國(guó)國(guó)音樂學(xué)學(xué)院附屬屬幼兒園園西雙版版納園，，西雙版版納甚至至云南頂頂級(jí)一流流幼兒園園。精品公寓寓：精裝裝修、高高品位、、高檔次次服務(wù)式式公寓地段區(qū)域域投資價(jià)價(jià)值———旅游度度假區(qū)未未來(lái)CBD區(qū)域域旅游度假假區(qū)未來(lái)來(lái)CBD區(qū)域區(qū)域的升升值潛力力（城市未來(lái)來(lái)擴(kuò)張，，項(xiàng)目所所處為城城市未來(lái)來(lái)的核心心區(qū)位，，未來(lái)前前景無(wú)限限）完善的生生活、市市政配套套（新民族中中學(xué)、傣傣醫(yī)院、、曼弄楓楓農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)、汽汽車城、、低海拔拔訓(xùn)練中中心體育育、邊貿(mào)交易易會(huì)場(chǎng)館館）稀缺的人人文景觀觀資源（（南傳佛教教大佛寺寺景區(qū)、、勐泐故宮宮、流沙河、、湖濱公園園、生態(tài)態(tài)觀光農(nóng)農(nóng)田）曼弄楓居居住核心心區(qū)（住住宅集中中開發(fā)，，大量商商業(yè)配套套，成為為居住核核心）立體化交交通體系系（城市市主干道道、公交交系統(tǒng)））項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)價(jià)值：：高端教育育精品公公寓高端教育育精品公公寓優(yōu)異的物物業(yè)服務(wù)務(wù)——“貼身管管家”，，英文稱稱butler，它源源于英國(guó)國(guó)早期貴貴族家庭庭中的管管家服務(wù)務(wù)。樓宇管家家：大堂堂設(shè)置樓樓宇管家家提供24小時(shí)時(shí)接待、、聞?dòng)?、、代提物物品、緊緊急事件件處理等等服務(wù)。。接機(jī)、接接車服務(wù)務(wù)：根據(jù)據(jù)客戶需需要選擇擇接機(jī)、、接車服服務(wù)貴賓安排排服務(wù)：：根據(jù)客客戶需要要對(duì)來(lái)訪訪親朋好好友進(jìn)行行接待，，提供相相應(yīng)的出出行、住住宿、旅旅游等安安排。電話服務(wù)務(wù)：叫醒醒、留言言、24小時(shí)熱熱線服務(wù)務(wù)其他常規(guī)規(guī)服務(wù)時(shí)尚、經(jīng)典的建筑風(fēng)格高端教育配套國(guó)內(nèi)一流幼兒園，西雙版納甚至云南省最好的幼兒園完美的戶型空間（板樓設(shè)計(jì)、40㎡、精裝修）營(yíng)銷組織織總控圖圖營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)開盤強(qiáng)銷銷期銷售目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷策略略銷售階段段6月7月8月9月月10月11月20日職職技術(shù)學(xué)學(xué)院團(tuán)購(gòu)購(gòu)?fù)瓿赏茝V活動(dòng)動(dòng)渠道配合合1日公開銷售售認(rèn)購(gòu)卡20日內(nèi)部員員工選房認(rèn)購(gòu)購(gòu)8月30日公公寓開盤蓄客200組組、銷售30%，，約100套套銷售40%，，約150套套二次推貨強(qiáng)銷銷期銷售20%，，約70套銷售10%，，約40套商鋪開盤強(qiáng)銷銷期房交會(huì)/幼兒教育專專家論壇活動(dòng)動(dòng)/旅游度假假區(qū)區(qū)域發(fā)展展論壇/項(xiàng)目目產(chǎn)品推薦會(huì)會(huì)商場(chǎng)巡展活動(dòng)動(dòng)/周邊縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)掃街活動(dòng)學(xué)前幼兒文藝藝比賽/學(xué)前前幼兒教育基基金活動(dòng)青年創(chuàng)業(yè)基金金活動(dòng)酒店管管理公司入駐駐簽約活動(dòng)/物業(yè)顧問公公司簽約活動(dòng)動(dòng)其他促銷活動(dòng)動(dòng)開盤方案確定定開盤前演練銷售價(jià)格核對(duì)對(duì)開盤效果評(píng)析析推廣效果評(píng)析析成交客戶評(píng)析析階段推廣策略略的制定及效效果評(píng)估客戶深度篩選選及客戶成交交的評(píng)析依據(jù)工程進(jìn)度度及市場(chǎng)實(shí)際際變化的營(yíng)銷銷策略調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)樓盤及景景洪市場(chǎng)階段段性調(diào)研報(bào)告告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷計(jì)劃確定定(含推廣媒媒體)項(xiàng)目宣傳及銷銷售資料設(shè)計(jì)計(jì)及制作售樓中心裝修修裝飾完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝裝完成模型制作銷售團(tuán)隊(duì)組建建20日內(nèi)部關(guān)關(guān)系戶選房認(rèn)認(rèn)購(gòu)營(yíng)銷組織總控控圖營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)開盤強(qiáng)銷期銷售目標(biāo)營(yíng)銷策略銷售階段6月7月8月月9月10月11月月推廣活動(dòng)渠道配合蓄客200組組、銷售30%，，約100套套銷售40%，，約150套套二次推貨強(qiáng)銷銷期銷售20%，，約70套銷售10%，，約40套商鋪開盤強(qiáng)銷銷期房交會(huì)/幼兒教育專專家論壇活動(dòng)動(dòng)/旅游度假假區(qū)區(qū)域發(fā)展展論壇/項(xiàng)目目產(chǎn)品推薦會(huì)會(huì)商場(chǎng)巡展活動(dòng)動(dòng)/周邊縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)掃街活動(dòng)學(xué)前幼兒文藝藝比賽/學(xué)前前幼兒教育基基金活動(dòng)青年創(chuàng)業(yè)基金金活動(dòng)酒店管管理公司入駐駐簽約活動(dòng)/物業(yè)顧問公公司簽約活動(dòng)動(dòng)其他促銷活動(dòng)動(dòng)開盤方案確定定開盤前演練銷售價(jià)格核對(duì)對(duì)開盤效果評(píng)析析推廣效果評(píng)析析成交客戶評(píng)析析階段推廣策略略的制定及效效果評(píng)估客戶深度篩選選及客戶成交交的評(píng)析依據(jù)工程進(jìn)度度及市場(chǎng)實(shí)際際變化的營(yíng)銷銷策略調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)樓盤及景景洪市場(chǎng)階段段性調(diào)研報(bào)告告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷計(jì)劃確定定(含推廣媒媒體)項(xiàng)目宣傳及銷銷售資料設(shè)計(jì)計(jì)及制作售樓中心裝修修裝飾完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝裝完成模型制作銷售團(tuán)隊(duì)組建建20日完成職職技學(xué)院團(tuán)購(gòu)購(gòu)前期鋪墊“潤(rùn)潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲””展示到位，活活動(dòng)為王重視口碑、小小眾傳播，實(shí)實(shí)現(xiàn)精確制導(dǎo)導(dǎo)宣傳簡(jiǎn)單直白白，通俗易懂懂先炒項(xiàng)目配套——中國(guó)音樂樂附屬藝術(shù)幼幼兒園西雙版版納園，樹立項(xiàng)目高端端教育高品質(zhì)質(zhì)形象，后炒旅游度假區(qū)項(xiàng)目區(qū)域投資價(jià)值；最最后炒項(xiàng)目投投資價(jià)值內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷策策略2011年1月1日-2010年4月9日售樓中心裝修修裝飾工地圍墻包裝裝、工地圍墻墻廣告牌工地道路旁主主干道——2號(hào)燈桿燈箱箱廣告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷策策略2011年1月1日-2010年4月9日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)動(dòng)目的：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是在在正式開盤前前的一次集中中成交，其目目的主要有兩兩個(gè)方面：實(shí)實(shí)現(xiàn)部分的現(xiàn)現(xiàn)金流，保證證項(xiàng)目的分階階段持續(xù)開發(fā)發(fā)；產(chǎn)品試水水，通過內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)階段消消費(fèi)群對(duì)產(chǎn)品品的反映，從從而預(yù)測(cè)正式式開盤銷售時(shí)時(shí)產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)接受程度時(shí)間：2011年3月20日認(rèn)購(gòu)的對(duì)象：：豪嘉地產(chǎn)及及其關(guān)聯(lián)公司司員工、親屬屬好友、政府府相關(guān)部門人人員、相關(guān)合合作的建筑、、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷銷策劃等單位位的員工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷銷策略2011年年1月1日日-2010年4月月9日幼兒園教師師全國(guó)招聘聘報(bào)名活動(dòng)動(dòng)目的：聯(lián)合合職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院炒熱熱幼兒園，，制造幼兒兒園入學(xué)名名額的稀缺缺性時(shí)間：2011年3月內(nèi)容：全省省優(yōu)秀教師師報(bào)名登記記報(bào)名地點(diǎn)：：職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院宣傳方式：：短信、電電視公告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷銷策略2011年年1月1日日-2010年3月月20日幼兒教育專專家論壇活活動(dòng)目的：炒熱熱幼兒園，，制造幼兒兒園入學(xué)名名額的稀缺缺性時(shí)間：2011年3月地點(diǎn)：金帝帝酒店或同同級(jí)別酒店店參加人員：：州政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、度假假區(qū)管委會(huì)會(huì)、教育主主管部門、、職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、教育專專家、豪嘉嘉地產(chǎn)公司司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷銷策略2011年年1月1日日-2010年3月月20日旅游度假區(qū)區(qū)區(qū)域發(fā)展展論壇時(shí)間：2011年4月目的：炒熱熱項(xiàng)目區(qū)域域，提升區(qū)區(qū)域投資價(jià)價(jià)值，傳遞遞項(xiàng)目信息息地點(diǎn)：金帝帝酒店或同同級(jí)別酒店店參加人員：：州政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)設(shè)局、規(guī)劃劃局部門、、度假區(qū)管管委會(huì)、職職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、、規(guī)劃建設(shè)設(shè)專家、豪豪嘉地產(chǎn)公公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷銷策略2011年年1月1日日-2010年3月月20日全市巡展，，滲透景洪洪毛細(xì)血管管商場(chǎng)\超市市巡展活動(dòng)動(dòng)時(shí)間：2011年3月在人群密集集度高的超超市、商場(chǎng)場(chǎng)、電影院巡展展，吸納更更多客戶來(lái)來(lái)源二、大客客戶戶拓拓展展拓展展方方式式：：登門門拜拜訪訪、、企企業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)誼誼、、意意向向團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)等等內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)期期期期展示示活動(dòng)動(dòng)渠道道銷售售配配合合策略略工程程階段段性性營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略2011年年1月月1日日-2010年年3月月20日日重點(diǎn)拜訪企業(yè)單位聯(lián)通公司移動(dòng)公司銀行單位電信、郵政局商會(huì)本地大型企業(yè)重點(diǎn)拜訪政府機(jī)關(guān)管委會(huì)教育局建設(shè)局（設(shè)計(jì)院）公安局財(cái)政、稅務(wù)、工商營(yíng)銷銷計(jì)計(jì)劃劃確確定定(含含推推廣廣媒媒體體)合作作單單位位確確定定（（廣廣告告、、酒酒店店管管理理））項(xiàng)目目宣宣傳傳及及銷銷售售資資料料設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及制制作作售樓樓中中心心裝裝修修、、裝裝飾飾項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝完完成成模模型型制制作作銷售售團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)組組建建內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)期期期期展示示活動(dòng)動(dòng)渠道道銷售售配配合合策略略工程程階段段性性營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略2011年年1月月1日日-2010年年4月月9日日內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)活活動(dòng)動(dòng)目的的：：內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)是是在在正正式式開開盤盤前前的的一一次次集集中中成成交交，，其其目目的的主主要要有有兩兩個(gè)個(gè)方方面面：：實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)部部分分的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流，，保保證證項(xiàng)項(xiàng)目目的的分分階階段段持持續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)；；產(chǎn)產(chǎn)品品試試水水，，通通過過內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)階階段段消消費(fèi)費(fèi)群群對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品的的反反映映，，從從而而預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)正正式式開開盤盤銷銷售售時(shí)時(shí)產(chǎn)產(chǎn)品品的的市市場(chǎng)場(chǎng)接接受受程程度度時(shí)間：2011年3月26日認(rèn)購(gòu)的對(duì)象：：豪嘉地產(chǎn)及及其關(guān)聯(lián)公司司員工、親屬屬好友、政府府相關(guān)部門人人員、相關(guān)合合作的建筑、、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷銷策劃等單位位的員工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷策策略2011年1月1日-2010年4月9日項(xiàng)目VI體系系設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目沙盤模型型等制作完成成銷售人員招聘聘及培訓(xùn)完成成樓書、戶型手手冊(cè)、DM等等制作完成房?jī)r(jià)的制訂（（一戶一價(jià)））及價(jià)格執(zhí)行行策略制訂面積進(jìn)行初測(cè)測(cè)完成取得預(yù)售許可可證內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期展示活動(dòng)渠道銷售關(guān)鍵工作作策略工程階段性營(yíng)銷策策略2011年1月1日-2010年4月9日工地現(xiàn)場(chǎng)平整整、設(shè)置看房房通道幼兒園音樂廳廳及活動(dòng)樓斷斷水封頂樣板房裝修完完成并具備接接待條件內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷策策略2011年1月1日-2010年3月20日強(qiáng)蓄開盤公開開認(rèn)籌發(fā)售公開認(rèn)籌籌卡認(rèn)籌時(shí)間：3月1日起——5月26日日（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)結(jié)束后到開開盤當(dāng)天）認(rèn)籌金額：1000元/張認(rèn)籌目標(biāo)：２２００張（1：2）認(rèn)籌優(yōu)惠：以以發(fā)優(yōu)惠券形形式贈(zèng)送優(yōu)惠惠，前50名名贈(zèng)人民幣20000元元51-100名贈(zèng)人民幣幣10000、100-200送送贈(zèng)人民幣5000、200名以后后贈(zèng)3000認(rèn)籌相關(guān)說明明：1、開盤日一一次性付款97折、按揭揭99折優(yōu)惠惠2、如未成功功購(gòu)買，認(rèn)籌籌金在開盤后后二周后內(nèi)憑憑收款憑證全全額退還3、一卡一房房，購(gòu)房３套套以上可提前前選房4、未認(rèn)籌客客戶開盤后購(gòu)購(gòu)鋪除享受開開盤當(dāng)日一次次性付款款98折優(yōu)惠惠、按揭99折優(yōu)惠，不不再享受任何何優(yōu)惠開盤強(qiáng)銷期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷策策略2011年4月26日-2010年年5月30日日學(xué)前幼兒教育育基金活動(dòng)時(shí)間：5月1日起——5月30日日凡家有3-6歲學(xué)前兒童童且購(gòu)買本項(xiàng)項(xiàng)目住宅均可可獲得5000元幼兒教教育基金相關(guān)說明：1、5000元幼幼兒教育基金金不兌現(xiàn)，只只能沖抵房款款。2、只能沖沖抵總總房款款，不不能沖沖抵首首付款款。開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)渠道銷售配配合策略工程階段性性營(yíng)銷銷策略略2011年年4月月26日-2010年5月30日日兩套樣樣板房房開放放：一一套純純公寓寓樣板板房無(wú)無(wú)廚房房；一一套自自主兼兼投資資精裝裝修小小戶型型帶廚廚房工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)及及售樓樓部廣廣告畫畫面更更換幼兒園園整體體呈現(xiàn)現(xiàn)展示示開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)渠道銷售工工作策略工程階段性性營(yíng)銷銷策略略2011年年4月月26日-2010年5月30日日開盤活活動(dòng)時(shí)間：：2011年4月26日日目的：：前期積積蓄的的客戶戶關(guān)注注直接接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為購(gòu)買買力；；媒體配配合強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)宣宣傳，，進(jìn)一一步營(yíng)營(yíng)造項(xiàng)項(xiàng)目氣氣勢(shì)；；大型解解籌活活動(dòng)，，吸引引市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注，造造高調(diào)調(diào)之勢(shì)勢(shì)；地址：：售樓處處。開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)渠道銷售配配合策略工程階段性性營(yíng)銷銷策略略2011年年4月月26日-2010年5月30日日學(xué)前幼幼兒文文藝比比賽活活動(dòng)時(shí)間：：2011年5月對(duì)象：：3-6歲歲學(xué)前前幼兒兒內(nèi)容：：文藝藝表演演（唱唱歌、、跳舞舞、樂樂器表表演））獎(jiǎng)勵(lì)：：一等等獎(jiǎng)1名5000元元、二二等獎(jiǎng)獎(jiǎng)3名名3000元、、三等等獎(jiǎng)5名2000元元參與獎(jiǎng)獎(jiǎng)N名名價(jià)值值50元禮禮品一一份主辦單單位：：豪嘉嘉地產(chǎn)產(chǎn)、職職業(yè)技技術(shù)學(xué)學(xué)院開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)渠道銷售配配合策略工程階段性性營(yíng)銷銷策略略2011年年4月月26日-2010年5月30日日展示活動(dòng)渠道銷售配配合策略招商工程戶外：項(xiàng)目形象\認(rèn)籌信息主題：DM：項(xiàng)目形象\認(rèn)籌\項(xiàng)目?jī)r(jià)值\其它信息主題：樓體：：項(xiàng)目形形象+認(rèn)籌籌信息息主題：報(bào)紙：項(xiàng)目形象\區(qū)域解讀\認(rèn)籌信息主題：短信：認(rèn)籌信息主題：開盤強(qiáng)銷期期階段性營(yíng)銷銷策略2011年年4月26日-2010年5月30日日商住樓端水水封頂幼兒園景觀觀初現(xiàn)開盤強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷銷策略2011年年4月26日-2010年5月30日日強(qiáng)化區(qū)域及及項(xiàng)目投資資價(jià)值，通通過酒店管理公公司入駐簽簽約活動(dòng)/物業(yè)顧問問公司簽約約活動(dòng)，二二次開盤強(qiáng)推保留貨貨包二次推貨強(qiáng)強(qiáng)銷期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷銷策略2011年年6月1日日-2010年7月月30日青年創(chuàng)業(yè)基基金活動(dòng)時(shí)間：6月1日起起—7月30日對(duì)象：凡年年齡在18-30歲歲以內(nèi)且購(gòu)購(gòu)買本項(xiàng)目目住宅均可可獲得5000元幼幼兒青年創(chuàng)創(chuàng)業(yè)基金相關(guān)說明：：1、5000元青青年創(chuàng)業(yè)基基金基金不不兌現(xiàn)，只只能沖抵房房款。2、既能沖沖抵總房款款，又能沖沖抵首付款款?！翱蛻敉平榻椤豹?jiǎng)勵(lì)計(jì)計(jì)劃策略結(jié)合住宅的的老帶新策策略，對(duì)已已購(gòu)房的客客戶帶領(lǐng)其其它客戶進(jìn)進(jìn)行購(gòu)房并并成交的客客戶，開發(fā)發(fā)商將按所所規(guī)定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)推推介客戶者者。如，按按其所購(gòu)買買的房子的的1%的優(yōu)優(yōu)惠價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。二次推貨強(qiáng)強(qiáng)銷期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷銷策略2011年年6月1日日-2010年7月月30日工地現(xiàn)場(chǎng)及及售樓部廣廣告畫面更更換二次推貨強(qiáng)強(qiáng)銷期展示活動(dòng)渠道銷售配合策略工程階段性營(yíng)銷銷策略2011年6月月1日-2010年7月30日學(xué)前幼兒兒小游園活活動(dòng)時(shí)間：2011年6月月1日對(duì)象：3-6歲歲學(xué)前幼幼兒目的：通通過兒童童節(jié)的活活動(dòng)吸引引人氣內(nèi)容：請(qǐng)請(qǐng)肯德基基兒童節(jié)節(jié)當(dāng)日到到項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)做活活動(dòng)，拉拉動(dòng)兒童童到場(chǎng)，，到場(chǎng)兒兒童均有有禮物。。并進(jìn)行行抽將活活動(dòng)。抽抽出20名大獎(jiǎng)獎(jiǎng)，送300元元兒童禮包一個(gè)個(gè)。兒童童家人或或親戚當(dāng)當(dāng)時(shí)購(gòu)買買房產(chǎn)，，給予1%的優(yōu)優(yōu)惠。二次推貨貨強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)渠道銷售配合合策略工程階段性營(yíng)營(yíng)銷策略略2011年6月月1日-2010年7月30日前期客戶戶盤點(diǎn):未成交客客戶回訪訪、盤點(diǎn)點(diǎn)，；篩篩選優(yōu)品品的客戶戶；通過電話話與前期期客戶回回訪，告告知項(xiàng)目目促銷信信息、活活動(dòng)信息息。短信：熱熱銷信息息+策略略信息二次推貨貨強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)銷售配合合策略工程階段性營(yíng)營(yíng)銷策略略2011年6月月1日-2010年7月30日商住樓斷斷水封頂頂幼兒園景景觀呈現(xiàn)現(xiàn)二次推貨貨強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)渠道銷售配合合策略工程階段性營(yíng)營(yíng)銷策略略2011年6月月1日-2010年7月30日返租策略略：成首首付；一一次性返返租3年年，每年年返還認(rèn)認(rèn)購(gòu)總金金額的8-10%，總總計(jì)24-30%，即即返，直直接沖抵抵首期款款,實(shí)際際首付20%-26%；財(cái)保策略略：目的:增增強(qiáng)客戶戶的購(gòu)買買信心內(nèi)容:建建議打部部分資金金至財(cái)保保公司,讓財(cái)保保公司對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)與與客戶的的退出做做信心保保障.增值退鋪鋪策略：：5年原價(jià)價(jià)回購(gòu)；；客戶購(gòu)購(gòu)買本項(xiàng)項(xiàng)目商鋪鋪如滿5年,可可無(wú)理由由退鋪,退鋪后后開發(fā)商商退還5年前客客戶購(gòu)買買商鋪的的本金加加5年的的銀行貸貸款利率率商鋪開盤盤強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)渠道銷售配合合策略工程階段性營(yíng)營(yíng)銷策略略2011年8月月1日-2010年10月30日售樓中心心畫面更更換體驗(yàn)鋪\情景鋪鋪\樣板板鋪開放放：通過門頭頭、櫥窗窗、招貼貼畫等手手段對(duì)商商鋪進(jìn)行行包裝，，以主力力店、特特色店為為主要風(fēng)風(fēng)格進(jìn)行行裝修裝裝飾商鋪開盤盤強(qiáng)銷期期展示活動(dòng)渠道銷售配合合策略工程階段性營(yíng)營(yíng)銷策略略2011年8月月1日-2010年10月30日9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。20:53:0320:53:0320:531/5/20238:53:03P