招商市場調(diào)研報告范例

(招商)市場調(diào)研報告一九一二集團商務(wù)資源部2012年8月目錄第一部分-城市商業(yè)分析第二部分-商業(yè)項目分析第三部分-項目輻射范圍消費者分析第四部分-商業(yè)經(jīng)營客戶分析前言-市場調(diào)研分析目的

通過對項目所在城市的商圈，商業(yè)項目，項目輻射范圍消費者分析、商業(yè)經(jīng)營客戶分析，為項目定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、輻射區(qū)域、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、以及銷售提供參考依據(jù)。第一部分城市商圈分析

通過對城市商圈調(diào)研分析，了解商圈目前落位的企業(yè)和經(jīng)營現(xiàn)況、判斷未來商圈的發(fā)展方向、發(fā)展中心、發(fā)展趨勢，同時通過政府對商業(yè)企業(yè)落位布局獲悉政府商業(yè)規(guī)劃（政府規(guī)劃的導(dǎo)向性非常重要），結(jié)合1912項目所處商圈分析利弊，便于我們在項目運作的過程怎樣揚長避短，以及如何實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益、品牌效益、社會效益。城市功能規(guī)劃承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要陣地2008年以前的滁州主要市域國家級AAAA級風(fēng)景旅游區(qū)2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域依托京滬高鐵發(fā)展，尚未成型老城核心商圈城南新區(qū)商圈工業(yè)園區(qū)商圈高鐵站前商圈本案滁州1912城市商圈規(guī)劃老城核心商圈的范圍界定天長路與南譙北路交叉口為老城市中心，商業(yè)分布于四周，以水石廣場為龍頭形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北側(cè)屬于老城核心商圈輻射范圍滁州1912老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-已經(jīng)開業(yè)運營的

正在經(jīng)營中的中大型商業(yè)項目基本是以超市為主力店而延生的百貨業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營面積約為30萬平米。老城核心商圈已開業(yè)主要商業(yè)明細(xì)在建項目多為購物中心、商業(yè)綜合體等新型商業(yè).面積約為30萬平方米，規(guī)模較大，引進的品牌及業(yè)態(tài)組合更加豐富合理，同時餐飲與休閑娛樂比重明顯加大，開業(yè)后將改變老城商圈內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成-正在建設(shè)的老城核核心心商圈圈在在建商商業(yè)業(yè)明明細(xì)老城核心心商圈主主要商業(yè)業(yè)在售商商鋪價格格小結(jié)目前老城城核心商商圈主要要在建商商業(yè)有四四家：中中環(huán)國際際廣場、、泰鑫·現(xiàn)代城、、泰鑫·城市星座座、第五五大道，，這四個個在建項項目相互互之間直直線距離離在一公公里之內(nèi)內(nèi)，門面面商鋪售售價區(qū)間間2.5萬/平-5萬/平，內(nèi)鋪鋪因樓層層的高低低差異，，售價區(qū)區(qū)間1萬/平-3萬/平。城南新區(qū)區(qū)商圈圈的范圍圍界定定以新市政府為為中心、龍蟠蟠大道為軸，，在建和規(guī)劃劃了多個大型型商業(yè)綜合體體，以及眾多多住宅商業(yè)配配套，未來將將成為城南新新區(qū)的商業(yè)、、行政、商務(wù)務(wù)核心區(qū)，輻輻射整個新區(qū)區(qū)及全椒縣。。城南新區(qū)區(qū)城南新區(qū)商圈圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成成-正在建設(shè)的滁州城南新區(qū)區(qū)商業(yè)主要以以城市綜合體體+綜合商業(yè)街+社區(qū)配套商業(yè)業(yè)的模式，形形成區(qū)域性商商圈，輻射整整個城南新區(qū)區(qū)。城南核心心商圈圈在建商商業(yè)明明細(xì)城南核心商圈圈主要商業(yè)在在售商鋪價格格小結(jié)目前城南核心心商圈主要在在建商業(yè)有一一家：金鵬99城市廣場；規(guī)規(guī)劃中未動工工商業(yè)有四家家：世貿(mào)廣場場、中普城市市廣場、世貿(mào)貿(mào)中心、港匯匯中心。其中中進度最快的的金鵬99城市廣場目前前售價還未完完全確定，預(yù)預(yù)計售價均價價3萬/平。工業(yè)園區(qū)區(qū)商圈的范范圍界界定瑯琊區(qū)工業(yè)園園區(qū)分南北兩兩個區(qū)域，南南區(qū)為揚子路路、南京南路路和上海南路路所包圍的中中間區(qū)域；北北區(qū)為揚子路路、上海北路路和世紀(jì)大道道所包圍的中中間區(qū)域；工工業(yè)園區(qū)商業(yè)業(yè)主要集中在在北區(qū)的上海海北路的東側(cè)側(cè)，主要以家家居、建材專專業(yè)批發(fā)零售售市場為主，，目前已經(jīng)在在建的有滁州州國際商城和和儀邦廣場，其他他商業(yè)在規(guī)劃劃中。工業(yè)園區(qū)區(qū)北區(qū)區(qū)工業(yè)園區(qū)區(qū)南區(qū)區(qū)工業(yè)園區(qū)區(qū)商圈商業(yè)構(gòu)成成-滁州國際商城城瑯琊區(qū)工業(yè)園園區(qū)商業(yè)主要要集中在北區(qū)區(qū)的上海北路路的東側(cè)，主主要以家居、、建材專業(yè)批批發(fā)零售市場場為主，目前前已經(jīng)在建的的有滁州國際際商城和儀邦廣場，其他他商業(yè)在規(guī)劃劃中，如紅星星美凱龍。項目位位置：：滁州州市上上海北北路611號開發(fā)發(fā)商商：滁滁州中中州置置業(yè)有有限公公司總建筑筑面積積：約約68萬㎡項目簡簡介：：位于于城東東工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，位位置較較偏遠遠，交交通不不便利利。打打造超超大一一站式式建材材、家家居、、五金金、裝裝飾專專業(yè)市市場。。項目由由ABC三區(qū)構(gòu)構(gòu)成，，A區(qū)已開開業(yè)、、B區(qū)招商商中，，預(yù)計計2014年開業(yè)業(yè)、C區(qū)規(guī)劃劃中。。在售B區(qū)28-38棟兩層層，26㎡㎡/間商鋪鋪，1F層高5.6米，2F層高5.4米。1F臨街約約7000-9000元/㎡。2F3000-6000元/㎡。滁州19125.2公里滁州國國際商商城工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)商圈圈商業(yè)業(yè)構(gòu)構(gòu)成成-儀邦邦廣廣場場瑯琊區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)主要要集中中在北北區(qū)的的上海海北路路的東東側(cè)，，主要要以家家居、、建材材專業(yè)業(yè)批發(fā)發(fā)零售售市場場為主主，目目前已已經(jīng)在在建的的有滁滁州國國際商商城和和儀邦廣場場，其其他商商業(yè)在在規(guī)劃劃中，，如紅紅星美美凱龍龍。滁州19124.9公里項目位位置：：上海海北路路585號開發(fā)發(fā)商商：滁滁州儀儀邦置置業(yè)有有限公公司占地地面面積積：：186畝總建建筑筑面面積積：：182000㎡商業(yè)業(yè)建建筑筑面面積積：：74000㎡項目目信信息息：：項項目目包包含含住住宅宅7萬平平米米（（均均價價3000-4000元）），，酒酒店店式式公公寓寓3.6萬平平米米，，公公建建配配套套0.2萬平平米米，，商商業(yè)業(yè)7.4萬平平米米，，打打造造集集休休閑閑、、娛娛樂樂、、辦辦公公、、購購物物、、于于一一體體的的品品牌牌廣廣場場。。商業(yè)業(yè)為為2層底底商商，，打打造造大大滁滁城城奧奧萊萊城城。。銷銷售售和和商商業(yè)業(yè)招招商商狀狀況況不不理理想想，，目目前前已已是是二二次次招招商商，，預(yù)預(yù)計計開開業(yè)業(yè)時時間間2014年左右。。儀邦廣廣場城東東工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)明明細(xì)細(xì)城東工工業(yè)園園區(qū)主主要商商業(yè)在在售商商鋪價價格小小結(jié)目前城城東工工業(yè)園園區(qū)主主要在在建商商業(yè)只只有兩兩家：：滁州州國際際商城城、儀儀邦廣廣場；；規(guī)劃劃中未未動工工一家家：紅紅星美美凱龍龍。目目前只只有滁滁州國國際廣廣場一一期在在售，，售價價為一一樓：：7000元/平-9000元/平；二二樓3000元/平-6000元/平。高鐵鐵站站前前商商圈圈的的范范圍圍界界定定高鐵站站前區(qū)區(qū)位于于六個個組團團之一一的高高速鐵鐵路站站前組組團內(nèi)內(nèi)，用用地范范圍是是以滁滁州高高鐵站站為核核心，，北至至恒豐豐路和和昌輝輝路延延伸段段、西西至豐豐樂大大道、、南到到高速速鐵路路、東東臨規(guī)規(guī)劃中中的永永樂路路和儒儒林路路，用用地規(guī)規(guī)模為為821.5公頃，規(guī)劃劃人口容量量約為14萬人。商業(yè)金融業(yè)用用地位于鐵鐵路客運站站北側(cè)，沿沿中都大道道和南譙路路兩側(cè)、洪洪武路北側(cè)側(cè)布置，總總用地面積積29.02公頃。高鐵站站前商商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)構(gòu)成成-正在規(guī)劃中中的滁州市高鐵鐵站前區(qū)總總規(guī)劃，集集交通、商商貿(mào)、文化化娛樂、居居住功能為為一體的城城市新區(qū)。。其中核心心區(qū)為依托托高鐵站形形成以交通通、商業(yè)、、商務(wù)、賓賓館酒店等等為主的交交通樞紐中中心，規(guī)劃劃中的商業(yè)業(yè)金融業(yè)用用地位于鐵鐵路客運站站北側(cè)，沿沿中都大道道和南譙路路兩側(cè)、洪洪武路北側(cè)側(cè)布置，總總用地面積積29.02公頃，預(yù)計2016年左右完成商商業(yè)落定開業(yè)業(yè)時間可能要要到2018年。城市商圈分析析小結(jié)隨著建設(shè)大滁滁城的步伐進進一步加快未未來滁州將實實現(xiàn)南接全椒椒、北連來安安和天長，整整個滁州市的的商業(yè)格局也也將發(fā)生變化化，城南商圈圈對老城商圈圈的影響不可可小視。一、老城核心心商圈以天長路和南南橋北路交匯匯處的成熟商商圈為中心，，周邊三公里里范圍為半徑徑的輻射范圍圍，構(gòu)成了目目前滁州最為為繁華的核心心商業(yè)中心，，經(jīng)營中成熟熟商業(yè)體量預(yù)預(yù)計達30萬方，在建新新型商業(yè)體量量達23.萬方。二、城南新區(qū)區(qū)商圈隨著新市政府府的南遷，城城南新區(qū)吸引引了一批較為為有實力的商商業(yè)地產(chǎn)投資資開發(fā)者，集集中在以新市市政府為中心心，龍蟠大道道為主軸的周周圍區(qū)域，如如世貿(mào)中心、、喜來登中心心城、中普城城市廣場、金金鵬99城市廣場等，，未來將成為為城南新區(qū)的的商業(yè)、行政政、商務(wù)中心心，逐步形成成城南核心商商圈，輻射整整個城南新區(qū)區(qū)及全椒。三、工業(yè)園商商圈城東工業(yè)園區(qū)區(qū)的打造也是是大滁城建設(shè)設(shè)的一個重要要組成部分，，其中配套的的工業(yè)園商業(yè)業(yè)中心，主要要是以專業(yè)批批發(fā)零售市場場為主，如五五金建材批發(fā)發(fā)市場、紅星星美凱龍家居居等。四、高鐵站前商圈圈：目前處于規(guī)劃劃階段城市商圈分析析小結(jié)第二部分滁滁州市商業(yè)業(yè)項目分析通過對城市商商業(yè)項目的調(diào)調(diào)研分析，了了解目前商業(yè)業(yè)項目的經(jīng)營營面積、經(jīng)營營定位、業(yè)態(tài)態(tài)定位、客群群定位、招商商情況、銷售售情況、連鎖鎖品牌入駐情情況、經(jīng)營情情況。根據(jù)商業(yè)項目目調(diào)研分析的的結(jié)論，結(jié)合合項目所處區(qū)區(qū)位、目前及及未來的消費費客群數(shù)量和和結(jié)構(gòu)、有針針對性規(guī)劃具具有市場競爭爭的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，以準(zhǔn)確的的商業(yè)定位實實現(xiàn)項目成功功招商、以成成功的招商和和良性的項目目運營帶動項項目的銷售、、最終實現(xiàn)開開發(fā)商、運營營商、投資客客戶、經(jīng)營客客戶共贏的目目的。傳統(tǒng)百貨貨零售售商業(yè)分分析商之都商商廈安徽商之都滁滁州商廈，位位于天長東路路；主要經(jīng)營范圍圍：服裝鞋帽帽,日用百貨貨,針紡織品品,皮革制品品,煙酒,副副食,鐘表,照相器材,文體用品,玩具等；商之都立足當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?，提提供高、中、、低各檔商品品。經(jīng)營營模模式式為為合合作作抽抽成成，，無無保保底底或或反反保保底底，，扣扣點點數(shù)數(shù)17%-25%滁州州1912傳統(tǒng)統(tǒng)百百貨貨零零售售商商業(yè)業(yè)分分析析金光光大大道道購購物物廣廣場場金光光大大道道購購物物廣廣場場：：位位于于天天長長東東路路。。主主力力店店為為嘉嘉美美時時尚尚街街區(qū)區(qū)、、蘇蘇果果超超市市經(jīng)營營檔檔次次較較低低，，為為分分割割式式商商鋪鋪，，售售后后返返租租，，主主營營服服飾飾，，租租金金內(nèi)內(nèi)鋪鋪5-8元元/㎡㎡/天天（小面積積鋪位）），臨街街商鋪12元/㎡/天天（小面積積鋪位）），生意意一般，，商家更更換率較較高。金光大道道購物廣廣場的嘉嘉美時尚尚街區(qū)面面向的顧顧客是滁滁州16-24歲的年年輕人。。滁州1912傳統(tǒng)百百貨貨零售售商商業(yè)分分析析滁州白白云云商廈廈白云商廈廈是目前前滁州裝裝修最新新、檔次次最高的的百貨商商場，位位于滁州州市南譙譙北路，，是中環(huán)環(huán)國際廣廣場主力力店為自自持物業(yè)業(yè)。經(jīng)營范圍圍：服裝裝、鞋帽帽、化妝妝品、珠珠寶首飾飾、兒童童百貨等等傳統(tǒng)百百貨零售售。經(jīng)營模式式：自營營加合作作聯(lián)營，，扣點數(shù)數(shù)17%-25%主要的消消費群體體：面向向的主要要是具有有一定購購買力、、追求品品位和個個性的消消費群體體。滁州1912傳統(tǒng)統(tǒng)百百貨貨零零售售商商業(yè)業(yè)分分析析北大大荒荒商商都都北大荒荒商都都目前前是滁滁州核核心商商圈中中檔次次比較較低的的一家家百貨貨商店店，經(jīng)經(jīng)營面面積1200平平左右右，主主要面面對28-45歲之之間的的成年年男女女消費費者。。經(jīng)營范范圍：：男女正正裝、、男女女商務(wù)務(wù)休閑閑服飾飾。經(jīng)營模模式：：自營加加合作作聯(lián)營營，扣扣點數(shù)數(shù)17%-22%北大荒荒商都都現(xiàn)有有四家家分店店：北北大荒荒商都都（位位于南南譙北北路））——小型服服裝商商場，，女人人世界界（位位于滁滁州市市南譙譙北路路）——專業(yè)女女裝商商場，，北大大荒新新天地地（位位于滁滁州市市瑯琊琊東路路）——中高檔檔專業(yè)業(yè)服飾飾商場場，來來安北北大荒荒服飾飾廣場場——專業(yè)服服飾商商場。。滁州19121912同同類類型型商商業(yè)業(yè)分分析析宋城城美美食食街街1912同同類型型商業(yè)業(yè)分析析第五大大道商業(yè)街名稱稱：第五大大道項目位置：：豐樂大道道與天長西西路交匯處處開發(fā)商商：滁州市市嘉宇房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司總占地面積積：118.83畝總建筑面積積：270000㎡㎡商業(yè)建筑面積積：40000㎡項目簡介：4萬平米商業(yè)業(yè)（名人酒吧吧街、名人餐餐飲街，名店店精品街），，機動車位1208輛。。外商業(yè)街長長約600M,為10棟棟獨立2或3層，平均2000㎡㎡/棟建筑筑。目前尚尚未開開盤，，2013年10月月交付付。第五大大道滁州19121912同同類類商商業(yè)業(yè)分分析析同樂樂坊坊區(qū)位：：瑯琊琊山風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)入口口，瑯瑯琊古古道旁旁體量：：共三三期，，一期期1萬萬㎡，，二期期、三三期將將近7萬㎡㎡建筑風(fēng)風(fēng)格：：徽派派復(fù)古古項目簡簡介：：以歐歐陽修修《醉醉翁亭亭記》》“與與民同同樂””理理念，，打打造一一個古古典與與現(xiàn)代代相結(jié)結(jié)合的的高檔檔餐飲飲休閑閑街區(qū)區(qū)項目目定定位位：：類類1912餐餐飲飲休休閑閑娛娛樂樂街街區(qū)區(qū)。。一一期期以以高高檔檔餐餐飲飲、、休休閑閑為為主主，，二二期期以以時時尚尚娛娛樂樂為為主主招商商情情況況：：目目前前一一期期已已開開業(yè)業(yè)商商家家有有粵粵鴻鴻禾禾、、喜喜福福會會、、玄玄水水SPA、、鼎鼎閣閣夜夜總總會會、、港港匯匯豆豆撈撈，，目目前前仍仍屬屬于于培培育育期期租金為0.8-1.3元/㎡㎡/天開街日期期：2011年年10月月開街同樂坊滁州19121912同類類商商業(yè)分分析析同樂坊坊優(yōu)勢地處瑯琊琊古道，，緊鄰瑯瑯琊山，，環(huán)境幽幽靜，山山清水秀秀，具有有絕佳的的風(fēng)景和和文化氛氛圍遠離城區(qū)區(qū)，營造造私密空空間，對對高檔消消費起到到促進作作用項目目前前一期已已開業(yè)4家，在在滁州已已造成一一定的上上午客群群集聚效效應(yīng)劣勢項目定位位過于高高端，還還需要較較長一段段時期的的培育期期滁州當(dāng)?shù)氐厝狈ψ阕銐虻南M支撐撐，可能能會導(dǎo)致致商家““養(yǎng)不活活”項目位置置過于偏偏遠，屬屬于明顯顯的目的的性消費費，但因因體量較較小，開開業(yè)商家家較少，，聚客效效應(yīng)不明明顯項目所屬屬銅礦企企業(yè)在周周邊的商商鋪并不不成功，，租金在在0.5—1元元/㎡/天，且且經(jīng)營情情況較差差，項目目獲利空空間比較較有限商業(yè)項目目分析析小結(jié)從目前的商業(yè)業(yè)項目來看，，正在經(jīng)營的的零售項目還還停留傳統(tǒng)的的百貨商場和和以超市為主主力店而延生生的傳統(tǒng)購物物商場為主，，正在建設(shè)的的商業(yè)項目正正在向購物中中心和商業(yè)綜綜合體過度且且有向南延伸伸的勢頭，未未來對1912項目零售業(yè)業(yè)態(tài)的銷售售、招商、、運營的影影響不可小小視。同類項目勉勉強來說目目前只有““同樂坊””、“宋城城美食街””兩個項目目?！巴瑯窐贩弧币蜷_開業(yè)項目地地理位置較較偏，且商商業(yè)體量較較小業(yè)態(tài)單單一聚客能能力弱，目目前整體經(jīng)經(jīng)營情況不不好對1912項目不構(gòu)成成威脅。商商務(wù)餐飲生生意較好但但客單價不不高基本在在100-250元之間。““宋城美食食街”項目目在1912項目西側(cè)，，因部分物物業(yè)已經(jīng)售售后自營，，無法實現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)一的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、、宣傳推廣廣和運營管管理造成項項目經(jīng)營品品質(zhì)較差未未能吸引城城市高端消消費客群，，經(jīng)營客戶戶經(jīng)營利潤潤有限，對對1912項目目也也不不會會形形成成威威脅脅。。第三三部部分分項項目目輻輻射射范范圍圍消消費費者者分分析析通過過對對目目標(biāo)標(biāo)消消費費客客群群的的調(diào)調(diào)研研，，了了解解項項目目所所處處區(qū)區(qū)域域的的消消費費客客戶戶的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和層層次次，，便便于于尋尋找找市市場場供供需需關(guān)關(guān)系系，，便便于于項項目目經(jīng)經(jīng)營營定定位位，，同同于于也也利利于于項項目目進進入入運運營營階階段段的的吸吸引引消消費費者者的的推推廣廣途途徑徑。。項目輻射射范圍圍消費者者分析析政府機關(guān)關(guān)客群群A.滁州市公證處處B.滁州市農(nóng)業(yè)委委員會C.滁州市產(chǎn)權(quán)交交易所D.滁州市審計局局E.滁州市水利局局F.江淮船舶檢驗驗局滁州辦事事處G.滁州市農(nóng)學(xué)會會H.滁州市民委I.滁州市殘聯(lián)滁州1912項目輻射射范圍圍消費者者分析析政府機關(guān)關(guān)客群群A.滁州市勞動和和社會保障局局B.滁州市南譙區(qū)區(qū)勞動和社會會保障局C.滁州市司法局局D.滁州市市畜牧牧獸醫(yī)醫(yī)局E.滁州市市審計計局F.滁州老老市政政府G.滁州市市總工工會H.滁州市市農(nóng)機機局I.滁州市瑯瑯琊區(qū)文文化教育育局J.滁州市公公路運輸輸管理處處滁州1912項目輻輻射射范圍圍消消費者者分分析企事業(yè)業(yè)單單位客客群群A.滁州市瑯瑯琊區(qū)中中小企業(yè)業(yè)服務(wù)中中心B.滁州市防防汛抗旱旱指揮部部C.滁州市瑯瑯琊區(qū)城城管四大大隊D.中共恒泰泰公司E.滁州市南南譙區(qū)防防汛抗旱旱指揮部部F.建設(shè)工程程管理處處滁州1912項目輻輻射射范圍圍消消費者者分分析周邊住住宅宅客群群A.豐樂花園園B.新興花園園C.龍興花園園D.荷花居E.南湖花園園F.南湖山莊莊G.北湖小區(qū)區(qū)H.綠源新村村I.家園小區(qū)區(qū)J.汽運小區(qū)區(qū)滁州1912項目輻輻射射范圍圍消消費者者分分析周邊住住宅宅客群群A.南湖新村村B.興隆小區(qū)區(qū)C.興隆花園園D.清水灣E.城中花園園F.怡景源小小區(qū)G.肉廠小區(qū)區(qū)H.維也納春春天I.天龍花園園小區(qū)J.水泥廠小小區(qū)滁州1912項目輻輻射射范圍圍消消費者者分分析周邊住住宅宅客群群A.古勝小區(qū)區(qū)B.機關(guān)南苑苑小區(qū)C.亞龍名城城D.水石嘉園園E.鼓樓花園園F.水石嘉園園東區(qū)G.金光大道道小區(qū)H.交通花苑苑I.市直機關(guān)關(guān)花苑小小區(qū)J.機關(guān)北苑苑小區(qū)滁州1912項目輻輻射射范圍圍消消費者者分分析周邊住住宅宅客群群A.安邦花園園小區(qū)B.靜心花園園C.豐樂園小小區(qū)D.家園公寓寓E.滁州市公公安住宅宅區(qū)F.東苑小區(qū)區(qū)G.瑞景熙園園H.寶塔花園園I.振興小區(qū)區(qū)J.順風(fēng)小區(qū)區(qū)滁州1912城市目標(biāo)標(biāo)消費客客群調(diào)研研-瑯琊琊區(qū)表一：政政府、機機關(guān)城市目標(biāo)標(biāo)消費客客群調(diào)研研-瑯琊琊區(qū)表一：政政府、機機關(guān)城市目標(biāo)標(biāo)消費客客群調(diào)研研-瑯琊琊區(qū)表一：政政府、機機關(guān)城市目標(biāo)標(biāo)消費客客群調(diào)研研-工業(yè)業(yè)園區(qū)項目周周邊邊消費費者者小結(jié)結(jié)政府機關(guān)關(guān)客群：：項目三公公里內(nèi)有有政府、、機關(guān)單單位23個；工業(yè)企業(yè)業(yè)客群：：城東工業(yè)業(yè)園區(qū)知知名企業(yè)業(yè)單位18個；居民客群群：項目周邊邊三公里里內(nèi)有40個小小區(qū)，總總?cè)丝?5萬左左右；通過調(diào)研研可以看看出，目目前項目目周邊消消費客群群已政府府機關(guān)單單位和居居民為主主，開業(yè)業(yè)后的1-2年年內(nèi)項目目主要的的消費客客群為，，項目周周邊的居居民的家家庭消費費和政府府政務(wù)消消費為主主企業(yè)的的商務(wù)宴宴請為輔輔。第四部分分商業(yè)業(yè)經(jīng)營客客戶分析析通過對城城市商業(yè)業(yè)經(jīng)營客客戶調(diào)研研分析，，了目前前經(jīng)營經(jīng)經(jīng)營模式式、經(jīng)營營業(yè)態(tài)、、經(jīng)營面面積、經(jīng)營菜系系、消費客群群的結(jié)構(gòu)構(gòu)、消費費客群的的來源、、經(jīng)營狀狀況以及及拓展需需求。根據(jù)商業(yè)業(yè)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)研研分析的的結(jié)論，，為項目目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃、業(yè)業(yè)態(tài)組合合、物業(yè)業(yè)面積切切割、招招商周期期、外地地品牌和和本地品品牌的引引入比例例提供依依據(jù)。商業(yè)經(jīng)營營企業(yè)調(diào)調(diào)研表一：餐餐飲商業(yè)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)研表二：酒吧吧商業(yè)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)研表三：夜總總會商業(yè)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)研表四：影院院表五：超市市商業(yè)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)研表六：商務(wù)務(wù)酒店表七：快捷捷酒店商業(yè)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)研表八：零售售（白云商商廈）商業(yè)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)研表九：零售售（商之都都）商業(yè)經(jīng)營企企業(yè)調(diào)研表十：零售售（中都百百貨）表十一：零零售（北大大荒）商業(yè)經(jīng)營客客戶調(diào)研小小結(jié)目前滁州百百貨零售類類業(yè)態(tài)多為為扣點，物物業(yè)多為自自持物業(yè)，，經(jīng)營客戶戶主要集中中在瑯琊區(qū)區(qū)及經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)，餐餐飲、休閑閑、娛樂業(yè)業(yè)態(tài)多基本本為租金，，物業(yè)為租租賃和購買買，經(jīng)營客客戶也主要要集中在瑯瑯琊區(qū)及經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)。目前經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)比例約約為零售50%、餐飲30%、娛樂8%、洗浴5%、其他2%。目前的消費費客群為：：政府30%、居民50%、工業(yè)企業(yè)業(yè)20%。滁州項目（（招商）調(diào)調(diào)研總結(jié)本次調(diào)研共共用5天，主要針針對滁州城城市商圈、、滁州市商商業(yè)項目、、項目輻射射客群以及及商業(yè)經(jīng)營客客戶進行市市場調(diào)研。。一、政府的的商業(yè)格局局：1、市級核心心商業(yè)以瑯瑯琊區(qū)天長長路與南橋橋北路交匯匯處為中心心向周邊三三公里延伸伸，目前以以形成規(guī)模模（可以等等同于南京京的新街口口）。2、市級副商商圈以新市市政府核心心，向東側(cè)側(cè)市級經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)延延伸，目前前周邊高端端住宅、星星級酒店正正在積極開開發(fā)中，新新市級政務(wù)務(wù)中心正在在建設(shè)中（（可以等同同于南京的的河西）。。3、市級專業(yè)業(yè)批發(fā)零售售市場，依依附城東工工業(yè)園區(qū)政政府正在積積極打造中中。（可以以等同于南南京卡子門門家居建材材商圈）二、滁州的的人口至2010年末滁州市市戶籍總?cè)巳丝?50萬，下轄2個市轄區(qū)、、4個縣、2個縣級市即即瑯琊區(qū)、、南譙區(qū)、、來安縣、、全椒縣、、定遠縣、、鳳陽縣、、天長市和和明光市。。滁州項目（（招商）調(diào)調(diào)研總結(jié)三、滁州的的消費：中端餐飲、、夜總會、、量販?zhǔn)終TV、足療、洗洗浴總體經(jīng)經(jīng)營較好；；中低端酒吧吧娛樂數(shù)量量較少且經(jīng)經(jīng)營狀況一一般，屬于于消費引導(dǎo)導(dǎo)期；中低端百貨貨零售經(jīng)營營較好；四、消費客客群目前項目周周邊消費客客群以一般般居民及政政府機關(guān)單單位為主，，未來我們們要通過商商業(yè)業(yè)態(tài)、、商業(yè)品質(zhì)質(zhì)以及宣傳傳推廣將非非項目所處處區(qū)域的目目標(biāo)客群吸吸引至項目目消費或購購買投資。。五、租賃情情況餐飲、娛樂樂、休閑類類租金范圍圍元、租期基基本在5-15年、新項目目免租期都都在1年以上、租租金遞增多多為前2年不遞增、、后1-3年遞增一次次，遞增比比例多為3%-5%。百貨零售業(yè)業(yè)態(tài)多為扣扣點，租期期在1-3年為主，引引進的品牌牌多為國內(nèi)內(nèi)2-3線品牌。滁州項目重重點關(guān)注事事項的建議議滁州項目為為集團重資資產(chǎn)項目，，項目正真真的收益點點在自持物物業(yè)的升值值而非短期期的銷售收收入和租金金收益，自自持物業(yè)的的升值收益益的實現(xiàn)核核心點項目目持續(xù)健康康運營而非非短期的銷銷售收入和和租金收益益滁州項目餐餐飲、休閑閑業(yè)態(tài)的招招商、運營營難度不大大但優(yōu)勢品品牌客戶要要給予較好好的招商政政策；酒吧業(yè)態(tài)招招商難度較較大,運營難度不不大因滁州州的酒吧還還處于消費費引導(dǎo)和發(fā)發(fā)展階段，，建議在招招商階段對對于品牌酒酒吧合作模模式需要多多元化。百貨零售招招商、運營營難度較大大，所以在在建筑規(guī)劃劃階段要多多考慮經(jīng)營營、在業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃階段段要多做分分析和思考考體現(xiàn)特色色化、差異異化、品味味化、品牌牌化，在招招商階段的的合作模式式要多元化化，在運營營階段宣傳傳推廣方式式要多樣化化、宣傳推推廣的頻率率要高頻率率。以獨特建筑筑形態(tài)，合合理的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃，多多元化招商商合作模式式，靈活多多樣、高頻頻率的宣傳傳推廣和專專業(yè)化運營營管理服務(wù)務(wù)的支撐才才能促使百百貨零售業(yè)業(yè)態(tài)多贏。。匯報完完畢進入討論階階段！謝謝1月-2316:37:3916:3716:371月-231月-2316:3716:3716:37:391月-231月-2316:37:392023/1/616:37:399、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。16:37:3916:37:3916:371/6/20234:37:39PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2316:37:3916:37Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。16:37:3916:37:3916:37Friday,January6,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2316:37:3916:37:39January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月20234:37:40下午16:37:401月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月234:37下午午1月-2316:37January6,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/616:37:4016:37:4006January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。4:37:40下下午午4:37下下午午16:37:401月月-239、