關(guān)于《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的思考 3500字

關(guān)于《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的思考3500字【摘要】我國財政部于2022年2月15日發(fā)布的第3號準(zhǔn)那么?投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)那么體現(xiàn)了與國際會計慣例趨同的精神，借鑒了?國際會計準(zhǔn)那么第40號——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定并在有限度應(yīng)用公允價值等方面進行了創(chuàng)新，本文分析了這一準(zhǔn)那么的實施對企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出了在實施中應(yīng)注意的幾個問題。

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的開展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資伎倆，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟開展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2022年2月15日發(fā)布了第3號準(zhǔn)那么?投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)那么的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準(zhǔn)那么更加深入的思考。

一、?投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)那么的創(chuàng)新

(一)將投資性房地產(chǎn)獨自列示

本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負債表中獨自反映。

長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)獨自制定相關(guān)準(zhǔn)那么，而是將其作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品〞，“其他長期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品〞科目核算;非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對外出租的，在“固定資產(chǎn)〞科目核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)〞科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原那么在資產(chǎn)負債表中分別作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍;另一方面，由于房地產(chǎn)的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無法在會計上真實反映其特征及價值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場價值與賬面價值背離，財政部公布的?投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)那么將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)〞或“無形資產(chǎn)〞等資產(chǎn)中別離出來，獨自歸類為“投資性房地產(chǎn)〞，大大提高了會計信息的相關(guān)性。

(二)有限度地運用公允價值

1、引入公允價值

財政部在2000年?企業(yè)會計制度》中對于資產(chǎn)的期末計價采用了本錢與可收回金額(或市價、可變現(xiàn)凈值)孰低的辦法，根本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實際價值的變化情況和效勞于提供更相關(guān)的會計信息的需要，?投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)那么中引入公允價值模式，實現(xiàn)了資產(chǎn)計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應(yīng)用可以真實地反映投資性房地產(chǎn)的價值，增加報表信息的相關(guān)性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科(600895)為例，張江高科主營業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將到達65萬平方米以上，相關(guān)機構(gòu)研究說明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產(chǎn)重估價值增值約40億元。?投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)那么的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產(chǎn)價值更加合乎實際。

2、公允價值的運用范圍

在公允價值的運用范圍上，?國際會計準(zhǔn)那么第40號—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在本錢模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么明確規(guī)定企業(yè)計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)說明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活潑的房地產(chǎn)交易市場;二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計?？梢?，我國限定公允價值的使用范圍，充沛考慮到了我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)育程度，采用限定范圍的辦法在一定程度上防止了利用公允價值操縱利潤。

3、轉(zhuǎn)換差額的處理

在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準(zhǔn)那么制定者的匠心獨運。新準(zhǔn)那么第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。〞這與國際準(zhǔn)那么第57條“對于將存貨轉(zhuǎn)換成一項將按公允價值計價的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認。〞有著明顯差異。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報表的話，為了遵守準(zhǔn)那么規(guī)定，公允價值與本錢價的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺的新準(zhǔn)那么決不是對國際準(zhǔn)那么照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充沛考慮我國國情和國際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說是有中國特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么。

(三)辨別投資性“房產(chǎn)〞與“地產(chǎn)〞

我國?投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)那么對列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)那么規(guī)定建筑物必須是“已出租的〞才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的〞，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的〞。這是因為雖然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。

二、實施?投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)那么對企業(yè)的影響

(一)對分析對象的一個簡單描述

筆者的分析對象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2022年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)(600603)和ST運盛(600767)，另外有兩家上市公司無法找到2022年的年報，它們分別是保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(600048)和北京北辰實業(yè)股份有限公司(601588)，均為2022年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2022年報，按照新準(zhǔn)那么的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。

(二)對滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)那么的影響預(yù)期

在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋(600639)，約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10%以上的共有五家公司。

由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中根本合乎新準(zhǔn)那么中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59%。據(jù)相關(guān)報道，我國近幾年房地產(chǎn)價格增長大致穩(wěn)定在10%左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價格增長幅度遠遠超過了這一水平。若采用公允價格計量會帶