房地產(chǎn)市場報告 -仲量聯(lián)行-2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧報告

BeijingPropertyMarketReview2022年第三季度2022Q3新ewSupply0平方米金CNY327平方米/月NetAbsorption平方米9.7%?全市租賃市場在后半個季度歸于平靜，第三季度凈吸納量出現(xiàn)明顯下2,000平以下的成交數(shù)量占總成交數(shù)的83%。，環(huán)比降低0.4個百分點。全市九個子市場。?盡管全市需求活躍度降低，但部分近期入市項目空置面積在第三季度得到去化，全市空置率小幅下降至9.7%，環(huán)比降幅0.1個百分點。34在過去多年，金融街與在過去多年，金融街與中關村一直作為全市最火熱的子市場，供不應求的狀態(tài)下有時租戶甚至一房難求，新釋放的空置面積往往能在1-2個月內(nèi)得到快速去化。inmonths.然而近半年以來，該兩個區(qū)域內(nèi)空置面積去化速度明顯放緩，空置壓力存續(xù)。為了吸引租戶，業(yè)主的租賃策略變得更加靈活，包括提供租金優(yōu)惠或更長的免租期。sncun在線教育及TMT巨頭退租nderedfromonlineandTMTgiants原有租戶外遷上升Increase下降Decrease維穩(wěn)Stability北京甲級辦公樓市場進入均衡偏租戶市場上升Increase下降Decrease維穩(wěn)Stability*百分比代表在全市甲級項目數(shù)量中的占比presentstheproportionofallGradeAprojects談判彈性較大。長幅度低于預期。當前階段租金錄得小幅下跌。?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.?2022JonesLang2022前三個季度凈吸納量2022前三個季度凈吸納量約22萬平方米，不及2021年平均全市單季度凈吸納量3Q214Q211Q222Q223Q22溫的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)之投管邏輯外資受訪機構為房地產(chǎn)基金公司外資受訪機構為房地產(chǎn)基金公司ketwereinvitedtoparticipateinthevey7仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行在近期邀請在中國大陸商業(yè)地產(chǎn)市場上最ActiveinvestmentinstitutionsinChina’scommercial?2022仲量聯(lián)行，保留所有權利。?2022仲量聯(lián)行，保留所有權利。8?一線或強二線城市的戰(zhàn)略地位及擁多數(shù)行業(yè)的頂?一線或強二線城市的戰(zhàn)略地位及擁多數(shù)行業(yè)的頂?良好的產(chǎn)業(yè)布局及產(chǎn)業(yè)基礎，能夠?產(chǎn)業(yè)園的區(qū)位價值大于物業(yè)本身的層資產(chǎn)孵帶套成熟達園政府提供便捷高效的綜合服務平臺29%政府具備完善的產(chǎn)業(yè)招商政策體系71%政府在人才引進制度上的加強落實24%政府在產(chǎn)業(yè)引導措施上的落實，引導、參與合作投資76%政府在土地政策上對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持力度政府提供便捷高效的綜合服務平臺29%政府具備完善的產(chǎn)業(yè)招商政策體系71%政府在人才引進制度上的加強落實24%政府在產(chǎn)業(yè)引導措施上的落實，引導、參與合作投資76%政府在土地政策上對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持力度65%政府直接對企業(yè)進行減稅或提供補貼等財政支持88%e產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展十分依賴于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展十分依賴于政府支持所形成的外生驅(qū)動：?財政支持—形成寬松的投資環(huán)境，吸引企業(yè)與資金流入產(chǎn)業(yè)引導—形成完善生態(tài)圈，促進產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)規(guī)模企業(yè)良性互動，共生共贏。0%20%40%60%?2022仲量聯(lián)行，保留所有權利。9?2022仲量聯(lián)行，保留所有權利。10達成產(chǎn)業(yè)協(xié)作，或為最優(yōu)模式初期產(chǎn)業(yè)定位及后期把控主動提升運營能力提供針對性服務?2022仲量聯(lián)行，保留所有權利。11“亦莊制造”：不破不立，全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展基調(diào)向好，租金逆勢增長?亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場覆蓋453萬平方項目，占據(jù)北京市場整，承遷?“專精特新”中小企業(yè)有562家落戶租金雄安新區(qū)五周年實錄The5thanniversaryofNewArea?2022仲量聯(lián)行，保留所有權利。13雄安新區(qū)：從“一張白紙”到“塔吊林立”新區(qū)規(guī)劃家家?2022仲量聯(lián)行，保留所有權利。14城市?2022仲量聯(lián)行，保留所有權利。信息技術高起點布局高端高新產(chǎn)業(yè)?現(xiàn)代生命科學和生物技術?新材料現(xiàn)代服務業(yè)業(yè)?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.中心城區(qū)城市更新潛力巨大，豐富存量可用于商業(yè)地產(chǎn)改造全市更新體量巨大北京全市可更新建筑約2.45億平方米，其中1.66億平方米位于城六區(qū)?？捎^體量適用于商業(yè)地產(chǎn)改造東三環(huán)、酒仙橋望京、亞奧和中關村等區(qū)域的老舊樓宇集聚程度較高，該地區(qū)為未來辦公樓市場提供豐富可更新存量。圖?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.首次提出土地租賃的配置方案，研究土地使用年限延長的可能方案dy“深入實踐土地年租金制，支持存量土地轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權出讓和變更等需求，研究土地合并、置換、拆分、使用年限延長或重置等政策?！薄?022年5月《北京市城市更新專項規(guī)劃(北京市“十四五”時期城市更新規(guī)劃)》土地租賃方案的提出2021年6月政策提出了土地租賃的概念并在此后的政策中明確了土地租賃的具體實施方案。土地租賃的方式用地使用權，租賃期滿后可續(xù)租，并提出先租后讓的配置方式。土地租賃的意義土地使用年限到期成為目前商業(yè)地產(chǎn)市場投資人關心的核心問題，土地租賃政策提出了一種解決土地使用年限延長的可能性。允許建筑用途轉(zhuǎn)換，為各類物業(yè)改造成辦公提供清晰政策途徑“為完善城市功能和補齊城市短板，允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換。建筑用途轉(zhuǎn)換經(jīng)批準后，土地用途可兼容或變更。市規(guī)劃自然資源管理部門應當制定具體規(guī)則，明確用途轉(zhuǎn)換和兼容使用的正負面清單……允許商業(yè)服務業(yè)類建筑用途相互轉(zhuǎn)換……?！薄?022年6月《北京市城市更新條例(草案)》?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.明確的政策支持此次首次為商業(yè)服務業(yè)類建筑用途相互轉(zhuǎn)換提供了政策支持，不同于2018年開始政策上的嚴格限制“商改辦”改造的選擇和空間。efunctions.清晰的政策途徑過往成功改造經(jīng)驗依托特殊政策，推廣復制的局限性大，新推出的城市更新政策為各類物業(yè)改造成辦公項目提供了清晰政策途徑。future.減量發(fā)展仍為未來方向這并不代表全市層面全面的增量放開，北京仍將堅持減量發(fā)展。政策階段的演化意味著市場中將有更多盤活現(xiàn)有低效資產(chǎn)的機會，迎來更多高品質(zhì)項目。Thenewpoliciesthatallowfunctionconversionsmeanthattheing?2022JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.城市更新審批權限下放至區(qū)級政府更簡化的審批流程城市更新項目的審批和監(jiān)管權限下放將顯著地縮短審批流低了項目的審批難度，提升改造類物業(yè)的投資吸引力。ts區(qū)級政府可有效推動區(qū)內(nèi)更新改造區(qū)政府更熟悉區(qū)域內(nèi)的老舊物業(yè)等存量資源，更了解各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)需求，規(guī)劃更新項目的優(yōu)先級，將提升城市更新改造主體的改造意愿。e“更新項目的審查流程可下放至各區(qū)級部門辦理，進一步簡化審批流程，壓縮審批時間，實行并聯(lián)審批、限時辦結，提高審批效率，也可依托‘多規(guī)合一’平臺有序推進存量地區(qū)有機更新?！薄?022年5月《北京市城市更新專項規(guī)劃(北京市“十四五”時期城市更新規(guī)劃)》“區(qū)人民政府(