優(yōu)秀的物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障

優(yōu)秀的物業(yè)管理

實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障蔣紹勇英國(guó)皇家特許測(cè)量師

中國(guó)注冊(cè)物業(yè)管理師建筑工程師北京樂(lè)生活智慧社區(qū)集團(tuán)創(chuàng)始人蔣紹勇北京國(guó)宏物業(yè)董事長(zhǎng)之平管理聯(lián)合創(chuàng)始人部分行業(yè)經(jīng)歷：深圳99年十大經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例《湖景居》的策劃實(shí)施；北京艾維克酒店籌建、中航物業(yè)集團(tuán)市場(chǎng)化體系搭建；陽(yáng)光壹佰集團(tuán)客服物業(yè)體系、鑫苑中國(guó)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系的建設(shè)；香港路勁物業(yè)集團(tuán)、北京樂(lè)生活智慧社區(qū)集團(tuán)的創(chuàng)建。前言讓顧客得到最專(zhuān)業(yè)的管理及最物超所值的服務(wù)。

我們將全力以赴提升我們的客戶(hù)服務(wù)水平及專(zhuān)業(yè)的管理質(zhì)素，銳意創(chuàng)新，為顧客創(chuàng)造價(jià)值！--我們所開(kāi)展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，一定要達(dá)到最佳水平,贏得業(yè)界尊重與顧客認(rèn)可。企業(yè)的命運(yùn)由行業(yè)決定行業(yè)的命運(yùn)由產(chǎn)業(yè)決定發(fā)改委批準(zhǔn)廣東湛江鋼鐵項(xiàng)目市長(zhǎng)多次親吻文件前言：企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)供應(yīng)鏈合同價(jià)值鏈文化

運(yùn)營(yíng)鏈人才沃爾瑪萬(wàn)科佛教前言：基業(yè)常青企業(yè)的典型特點(diǎn)具有宗教一樣的熱情和強(qiáng)烈的排他性人的價(jià)值團(tuán)隊(duì)價(jià)值客戶(hù)價(jià)值社會(huì)價(jià)值物的價(jià)值個(gè)人價(jià)值生產(chǎn)價(jià)值利潤(rùn)價(jià)值目錄客戶(hù)資源：體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的核心價(jià)值物業(yè)管理：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障資產(chǎn)管理：物業(yè)企業(yè)盈利模式與創(chuàng)新體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨人類(lèi)物質(zhì)文明發(fā)展到今天，積累的最大財(cái)富就是建筑，作為人類(lèi)最大財(cái)富的運(yùn)作管理的物業(yè)人，能發(fā)揮其市場(chǎng)價(jià)值嗎？怎么發(fā)揮？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)是客戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)，有了客戶(hù)資源，沒(méi)有資金可以融資，可以引進(jìn)人才培養(yǎng)人才，可以購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)利研發(fā)技術(shù)，但沒(méi)有客戶(hù)就必須去創(chuàng)造客戶(hù)。最為客戶(hù)生活最為深入的物業(yè)從業(yè)者，客戶(hù)資源如何轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)價(jià)值？體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的思想轉(zhuǎn)變企業(yè)是逐漸演變進(jìn)化的物種，必須立足于清晰的專(zhuān)業(yè)與市場(chǎng)判斷，去明確簡(jiǎn)單清晰的不用解釋的戰(zhàn)略目標(biāo)。

關(guān)注事務(wù)的根本點(diǎn)、原點(diǎn);用最簡(jiǎn)單直接的方法去直面問(wèn)題;抓住企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)；沉淀固化后的逐漸的完善提高。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變市場(chǎng)狀況供不應(yīng)求，賣(mài)方市場(chǎng)關(guān)注：產(chǎn)品、質(zhì)量、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)：產(chǎn)品導(dǎo)向，營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向VS.產(chǎn)能過(guò)剩，買(mǎi)方市場(chǎng)關(guān)注：客戶(hù)體驗(yàn)，滿(mǎn)意度競(jìng)爭(zhēng)：客戶(hù)導(dǎo)向客戶(hù)需求追求物質(zhì)、生活利益VS.精神需求、體驗(yàn)生活競(jìng)爭(zhēng)維度產(chǎn)品雷同、品牌太多VS.體驗(yàn)＋服務(wù)誰(shuí)獲得客戶(hù)認(rèn)同，誰(shuí)就擁有了未來(lái)！體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代的價(jià)值值創(chuàng)造轉(zhuǎn)變變第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)美中第三產(chǎn)業(yè)業(yè)占GDP比重變化體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代的模式式轉(zhuǎn)變：工工作方式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代的模式式轉(zhuǎn)變：思思想觀(guān)念體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代的模式式轉(zhuǎn)變：客戶(hù)價(jià)值值=—客戶(hù)讓渡價(jià)價(jià)值越大客戶(hù)滿(mǎn)意度度就越高體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代的模式式轉(zhuǎn)變：客戶(hù)價(jià)值值客戶(hù)關(guān)系價(jià)價(jià)值（客戶(hù)對(duì)企企業(yè)的價(jià)值值）一次性購(gòu)買(mǎi)價(jià)值=

客戶(hù)單次交易給企業(yè)帶來(lái)的收入客戶(hù)終身價(jià)值=在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)代服務(wù)就是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)就是服務(wù)務(wù)起始于市場(chǎng)場(chǎng)需求，終終止于客戶(hù)戶(hù)滿(mǎn)意體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代的模式式轉(zhuǎn)變：客客戶(hù)價(jià)值體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代的模式式轉(zhuǎn)變：客客戶(hù)價(jià)值服務(wù)以客戶(hù)戶(hù)為中心，，并不是以以客戶(hù)為貴貴族——而是要抓住住所需，恰恰到好處目錄客戶(hù)資源源：體驗(yàn)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代的核核心價(jià)值值物業(yè)管理理：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)價(jià)值的最最終保障障資產(chǎn)管理理：物業(yè)業(yè)企業(yè)盈盈利模式式與創(chuàng)新新物業(yè)管理的發(fā)發(fā)展階段段集成價(jià)值實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)管理階段資產(chǎn)管理階段客戶(hù)資本運(yùn)作階段標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)代服服務(wù)需求求特征（享受服服務(wù)、獨(dú)獨(dú)特體驗(yàn)驗(yàn)、全新新感受））標(biāo)準(zhǔn)化人性化品牌化（以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范范、流程程達(dá)到服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)制度化化的保障障）（情感溝溝通、體體驗(yàn)式服服務(wù)、面面對(duì)客戶(hù)戶(hù)一線(xiàn)決決策）行為心理理與物業(yè)業(yè)服務(wù)必然性的的行為選擇性的的行為突發(fā)性的的行為方便（需需求性性）迎合加引引導(dǎo)（主主觀(guān)能動(dòng)動(dòng)性）預(yù)防（不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)性）物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)物業(yè)管理理覆蓋面面的增加加和市場(chǎng)場(chǎng)承受能能力因素素，極低低成本的的業(yè)主能能接受基基本服務(wù)務(wù)將成為為規(guī)模最最大的市市場(chǎng)。未來(lái)90%的物業(yè)公公司會(huì)消消失，約約一二十十家大型型物業(yè)集集團(tuán)將占占據(jù)7、8成的市場(chǎng)場(chǎng)。智慧技術(shù)術(shù)在商用用物業(yè)、、機(jī)構(gòu)物物業(yè)及資資產(chǎn)管理理中運(yùn)用用，將讓讓行業(yè)的的技術(shù)含含量大增增。智慧技術(shù)術(shù)在物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)中中的應(yīng)用用，將大大大提高高行業(yè)的的生產(chǎn)率率。社區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)擴(kuò)擴(kuò)容，萬(wàn)萬(wàn)億盛宴宴即將開(kāi)開(kāi)啟2012年，我國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)人人口人均均消費(fèi)支支出為1.67萬(wàn)元（數(shù)據(jù)：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局），按照國(guó)國(guó)家新型型城鎮(zhèn)化化發(fā)展規(guī)規(guī)劃要求求，2020年城市化化率達(dá)到到60%，預(yù)計(jì)2020年我國(guó)城城鎮(zhèn)人口口能夠達(dá)達(dá)到8億人，人人均消費(fèi)費(fèi)支出約約2.5萬(wàn)（按照照7.5%的增長(zhǎng)率率，預(yù)計(jì)計(jì)2020年達(dá)到2.9萬(wàn)，保守守估計(jì)2.5萬(wàn)元）。。2009年，我國(guó)國(guó)社區(qū)消消費(fèi)品已已占城市市消費(fèi)品品零售總總額的30%（數(shù)據(jù)：：中國(guó)連連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)協(xié)會(huì)）），而發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家社社區(qū)商業(yè)業(yè)所占比比例一般般在60%左右，預(yù)預(yù)計(jì)我國(guó)國(guó)2020年能夠達(dá)達(dá)到45%，以此計(jì)計(jì)算，僅僅社區(qū)消消費(fèi)品市市場(chǎng)規(guī)模模保守估估計(jì)為9萬(wàn)億（8*2.5*45%），預(yù)計(jì)達(dá)到到GDP的10%-15%，將會(huì)成成為促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和居居民消費(fèi)費(fèi)的新動(dòng)動(dòng)力。社區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨趨勢(shì)社區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)擴(kuò)擴(kuò)容，萬(wàn)萬(wàn)億盛宴宴即將開(kāi)開(kāi)啟試點(diǎn)階段段的預(yù)測(cè)測(cè)國(guó)家智慧慧城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)術(shù)創(chuàng)新聯(lián)聯(lián)盟智慧慧社區(qū)分分聯(lián)盟籌籌備組組組長(zhǎng)王力力提供的的數(shù)據(jù)，，全國(guó)智智慧社區(qū)區(qū)試點(diǎn)已已經(jīng)達(dá)到到96個(gè)，項(xiàng)目目已投入入146億元。《社區(qū)服務(wù)務(wù)體系建建設(shè)規(guī)劃劃（2011-2015年）》顯示，截截止2010年底全國(guó)國(guó)有8.7萬(wàn)個(gè)城市市社區(qū)，，按照規(guī)規(guī)劃到2020年50%的社區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)智慧慧化，預(yù)預(yù)計(jì)直接接投資超超過(guò)千億億，帶動(dòng)動(dòng)的投資資將是萬(wàn)萬(wàn)億級(jí)別別的，社區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)萬(wàn)億盛盛宴即將將開(kāi)啟。后人口紅紅利時(shí)代代的勞動(dòng)動(dòng)力密集集型行業(yè)業(yè)如何應(yīng)應(yīng)對(duì)1、二級(jí)管管理體系系運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供培訓(xùn)、支持、考核運(yùn)營(yíng)服務(wù)過(guò)程監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)合約管控標(biāo)準(zhǔn)-支持-監(jiān)控-考核物業(yè)運(yùn)營(yíng)客戶(hù)服務(wù)市場(chǎng)推廣配合物業(yè)品牌維護(hù)實(shí)施-完善-提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)務(wù)品質(zhì)=+公司項(xiàng)目物業(yè)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)2、核心特特色思考考目標(biāo)——系統(tǒng)集成成服務(wù)提提供商一流企業(yè)業(yè)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（智慧））二流企業(yè)業(yè)做品質(zhì)質(zhì)/服務(wù)（智智力）三流企業(yè)業(yè)做基礎(chǔ)礎(chǔ)（苦力力）物業(yè)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)2、核心特特色思考考系統(tǒng)集成成服務(wù)提提供商制定準(zhǔn)入入/退出標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系系統(tǒng)集成成專(zhuān)業(yè)配配套資源源集成市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資資源服務(wù)于目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)物業(yè)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化體體系建立立2、核心特特色思考考物業(yè)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化掌握握（峰谷谷、能耗耗與照明明）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化化掌握（（承接查查驗(yàn)、項(xiàng)項(xiàng)目初始始化、重重大活動(dòng)動(dòng)與員工工關(guān)懷））流程標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化掌握握（）客戶(hù)觸點(diǎn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化掌掌握（茶茶水溫度度安全、、客服聯(lián)聯(lián)動(dòng)）管理上墻墻看看板操作作2、核心特特色思考考物業(yè)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化不不走樣一個(gè)崗位位三個(gè)樁樁管理崗位位執(zhí)行梯隊(duì)式接接班人計(jì)計(jì)劃確保崗位位工作穩(wěn)穩(wěn)健實(shí)現(xiàn)人才才持續(xù)輸輸出2、核心特特色思考考同等或近近似崗位位互為助助理干部員工工定期輪輪崗每個(gè)崗位位兩人以以上熟悉悉確保不因因人員的的變化導(dǎo)導(dǎo)致工作作不穩(wěn)定定物業(yè)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)崗位臺(tái)帳帳式管理理崗位實(shí)施施臺(tái)帳式式管理所有崗位位的工作作內(nèi)容、、范圍、、職責(zé)建建立臺(tái)帳帳確保每件件物品、、每件事事情明確確到責(zé)任任人2、核心特特色思考考物業(yè)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)品質(zhì)、評(píng)評(píng)估與績(jī)績(jī)效2、核心特特色思考考物業(yè)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)批量生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)理。為打造專(zhuān)業(yè)化管管理人才才梯隊(duì)，，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)務(wù)品質(zhì)，，增進(jìn)人人才交流流與融合合，促進(jìn)進(jìn)整體服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)穩(wěn)定與與提升。。培訓(xùn)、梯梯隊(duì)與AB制度2、核心特特色思考考物業(yè)企業(yè)業(yè)與物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)3、物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理者的思思維格式化后后的初始始化是要要由準(zhǔn)確確掌握標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的的人員親親自執(zhí)行的，總總部人員員與屬地地一起建建示范區(qū)。心中要有有核心目標(biāo)讓顧客感感受到我我們的管管理服務(wù)務(wù)價(jià)值（現(xiàn)場(chǎng)整整潔、美觀(guān)、、有序，，員工熱熱情、用用心)3、物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理者的思思維心中要有員工工潛能不要為所所謂的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)所累累，整潔潔、美觀(guān)觀(guān)、有序序。員工凝聚聚力，活活力己經(jīng)經(jīng)有了后后，如何何提高效效率設(shè)施設(shè)備備的基礎(chǔ)礎(chǔ)管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)一定定要重視視心中要有顧客客的需求管理和服服務(wù)的行行為一定定要讓業(yè)業(yè)主關(guān)注注到。業(yè)主的活活動(dòng)頻次次要增加加。對(duì)物業(yè)來(lái)來(lái)說(shuō)，社社區(qū)的核核心經(jīng)濟(jì)濟(jì)需求是是非應(yīng)該該業(yè)務(wù)。。如何找到到客戶(hù)有有效需求求并建立立起有效效的滿(mǎn)足足需求供供應(yīng)鏈。。心中要有有主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)據(jù)4、前期工工作由于物業(yè)業(yè)開(kāi)辦前前期，市市場(chǎng)、客客戶(hù)、包包括公司司自身對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所提的要要求都存存在變異異的因數(shù)數(shù)，實(shí)際際工作時(shí)時(shí)需按針針對(duì)實(shí)際際情況作作出相應(yīng)應(yīng)調(diào)整，，同時(shí)要要與公司司派出的的前期工工作人員員（特別別是管理理、技術(shù)術(shù)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)人員））互相配配合協(xié)作作，以期期達(dá)到最最高理想想的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理效效果。4、日常常工作作日常關(guān)關(guān)注要要點(diǎn)與與實(shí)務(wù)務(wù)物業(yè)日日常維維護(hù)樓宇保保養(yǎng)與與翻新新目錄客戶(hù)資資源：：體驗(yàn)驗(yàn)經(jīng)物業(yè)管理：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最終保障資產(chǎn)管理：物業(yè)企業(yè)盈利模式與創(chuàng)新智慧物物業(yè)顛顛覆傳傳統(tǒng)模模式傳統(tǒng)物業(yè)面面臨人人工成成本、、物料料成本本等各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用持持續(xù)上上漲將將無(wú)法法生存存。全全國(guó)7萬(wàn)余家家物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)，20年后90%會(huì)消失失。留留下來(lái)來(lái)十幾幾家服務(wù)集集團(tuán)或或聯(lián)盟盟，占據(jù)著著全國(guó)國(guó)七八八成的的市場(chǎng)場(chǎng)，各各地留留下部部分本本土化化的企企業(yè)瓜瓜分余余下的的市場(chǎng)場(chǎng)。智慧地球、、智慧慧城市市的機(jī)機(jī)會(huì)是是屬于于傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)業(yè)的高高科技技化機(jī)機(jī)會(huì)，，智慧慧化物業(yè)業(yè)是行業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的的必然然選擇擇資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的重要要性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，現(xiàn)金資產(chǎn)上升投資渠道單一存入銀行閑置資金為投入生產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)收益低銀行存款因此，，對(duì)于于企業(yè)業(yè)特別別是集集團(tuán)化化企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)，無(wú)無(wú)論從從資源源配置置還是是企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)保值值增值值的角角度來(lái)來(lái)說(shuō)，，單一一投資資渠道道都是是低效效率和和不利利的。。必須竭竭盡所所能的的通過(guò)過(guò)各種種手段段進(jìn)行行資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，才才是資資產(chǎn)保保值增增值的的根本本。什么是是資產(chǎn)產(chǎn)所謂資資產(chǎn)，，指投投資或或經(jīng)過(guò)過(guò)去的的交易易、經(jīng)經(jīng)營(yíng)形形成的的，由由企業(yè)業(yè)擁有有或控控制的的資源源，該該資源源會(huì)給給企業(yè)業(yè)帶來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益益預(yù)期期資產(chǎn)的分類(lèi)流動(dòng)／非流動(dòng)資產(chǎn)信貸／非信貸資產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)公共資產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)加權(quán)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)資資產(chǎn)安全資資產(chǎn)資產(chǎn)的的三種種主要要形態(tài)態(tài)產(chǎn)權(quán)形形態(tài)：產(chǎn)權(quán)的的實(shí)物物形態(tài)態(tài)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的股權(quán)權(quán)形態(tài)態(tài)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的債權(quán)權(quán)形態(tài)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的的實(shí)物物形態(tài)態(tài)對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)直接接的實(shí)實(shí)物占占有。。產(chǎn)權(quán)的股權(quán)權(quán)形態(tài)態(tài)對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)通過(guò)過(guò)持有有股權(quán)權(quán)的形形式來(lái)來(lái)占有有。產(chǎn)權(quán)的的債權(quán)權(quán)形態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)主主體將將資產(chǎn)產(chǎn)放貸貸出去之之后對(duì)對(duì)這部部分資資產(chǎn)形成的的債權(quán)權(quán)占有。。貨幣形形態(tài)：：現(xiàn)金、、銀行行存款款、其其他貨貨幣資資金特點(diǎn)：處于于轉(zhuǎn)換換過(guò)程程中、、具有有時(shí)效效性、、易發(fā)發(fā)生無(wú)無(wú)形損損耗資源形形態(tài)：：有用途途和有有價(jià)值值的物物質(zhì)，，由于于資源源具有有量、、質(zhì)、、時(shí)間和和空間間等多多種屬屬性，是一一個(gè)動(dòng)動(dòng)態(tài)的的概念念。廣義資資產(chǎn)管管理廣義資資產(chǎn)管管理，，是指指資產(chǎn)產(chǎn)所有人人以其其資產(chǎn)產(chǎn)（包包括有有形資資產(chǎn)和和無(wú)形形資產(chǎn)產(chǎn)）委委托專(zhuān)專(zhuān)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行管管理，，以實(shí)實(shí)現(xiàn)資資產(chǎn)所所有人人所期期望目目的的的行為為。在金融融界，，是將將企業(yè)業(yè)作為為資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。以企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)績(jī)績(jī)效最大化化為目目的，，以企企業(yè)資資產(chǎn)的的流動(dòng)動(dòng)重組組為特特征，，以生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以以獲取取最有有力的的盈利利機(jī)會(huì)會(huì)為方方式的的現(xiàn)代代企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念念。奧迪的四個(gè)個(gè)圓圈圈，波波音和和麥道道、埃?？松兔烂梨?、、花旗旗銀行行和旅旅行者者集團(tuán)團(tuán)，包包括戴戴德梁梁產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)盟盟，對(duì)對(duì)相關(guān)關(guān)方來(lái)來(lái)說(shuō)都都是成成功的的資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)案例例。而通用用收購(gòu)購(gòu)歐寶、、薩博博獲得得歐洲洲市場(chǎng)場(chǎng)和優(yōu)優(yōu)良資資產(chǎn)（（技術(shù)術(shù)），，北京京人熟熟悉的的北冰冰洋汽汽水被被收購(gòu)購(gòu)都是是成功功的資資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)案案例。。物業(yè)資資產(chǎn)管管理為了滿(mǎn)滿(mǎn)足置置業(yè)投投資者者的目標(biāo)，，綜合合利用用物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)（PropertyService）、設(shè)設(shè)施管管理(FacilityManagement)、房地地產(chǎn)資資產(chǎn)管管理(RealEstateAssetsManagement)、房地地產(chǎn)組組合投投資管管理(RealEstatePortfolioManagement)的技術(shù)術(shù)、手手段和和模式式，以以收益益性物物業(yè)為為對(duì)象象，為為投資資提供供的貫貫穿于于物業(yè)業(yè)整個(gè)個(gè)壽命命周期期的綜綜合性性管理理服務(wù)務(wù)。流動(dòng)資產(chǎn)中中的現(xiàn)金經(jīng)經(jīng)營(yíng)清理往來(lái)賬賬款特別是開(kāi)發(fā)發(fā)下屬物業(yè)業(yè)企業(yè)，必必須保留會(huì)會(huì)議紀(jì)要、、簽批文件件和流程，，這些管理理痕跡都是是結(jié)算依據(jù)據(jù)。劃小核算單單位，財(cái)務(wù)報(bào)告簡(jiǎn)簡(jiǎn)單易懂讓每一個(gè)員員工存在經(jīng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)的的最好辦法法就是將收收入和支出出直接與他他的利益掛掛鉤。項(xiàng)目預(yù)核算可可考慮計(jì)入入資金成本本投資必須考考慮計(jì)算資資金成本，，新項(xiàng)目啟啟動(dòng)可采用用前期借支支（基準(zhǔn)利利率的1.2倍），要要求項(xiàng)目自自我資金平平衡；項(xiàng)目現(xiàn)金流流結(jié)余，公公司統(tǒng)籌調(diào)調(diào)用支付資資金成本（（銀行基基準(zhǔn)利率））；出現(xiàn)項(xiàng)目流流動(dòng)性不足足，可以借借支，計(jì)算算資金成本本（銀行利利率的1.5倍）；大宗采購(gòu)、、存貨計(jì)入入資金成本本，避免大大量庫(kù)存增增加成本；通過(guò)資金成成本核算，，迫使各級(jí)級(jí)人員迅速速產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)營(yíng)意識(shí)。流動(dòng)資產(chǎn)中中的現(xiàn)金經(jīng)經(jīng)營(yíng)避免資金分分散，提高高使用效率率世界上企業(yè)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)機(jī)的，大部部分是企業(yè)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭頭迅猛，市市場(chǎng)前景看看好時(shí)，沒(méi)沒(méi)注意風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范，現(xiàn)現(xiàn)金流突然然緊張?jiān)斐沙?，如果沒(méi)沒(méi)有足夠的的優(yōu)良資產(chǎn)產(chǎn)可供融資資變現(xiàn)，就就會(huì)出現(xiàn)倒倒閉風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)貨幣資金金收支活動(dòng)動(dòng)的有效規(guī)劃劃和貨幣資資金的最佳佳持有量的的概念；基本貨幣需需要量得到到滿(mǎn)足后，，將多個(gè)銀銀行賬戶(hù)上上的多余資資金集中使使用，參與與到資金周周轉(zhuǎn)過(guò)程中中去實(shí)現(xiàn)增增值，創(chuàng)造造規(guī)模效益益。對(duì)應(yīng)付款項(xiàng)項(xiàng)的支付提提早規(guī)劃，，避免貨幣幣需要量不不足，以免免到時(shí)千方方百計(jì)地到到處借款，，沒(méi)錢(qián)時(shí)只只好無(wú)賴(lài)拖拖欠。流動(dòng)資產(chǎn)中的現(xiàn)金經(jīng)經(jīng)營(yíng)：案例例二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)中的短期期解抵押周周轉(zhuǎn)拆借，，月息高達(dá)達(dá)2%-3%，且風(fēng)險(xiǎn)極極低；年度關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)每年都有2次以上，日日息甚至可可能高達(dá)5%，當(dāng)然如果果有大額貸貸款需求，，也能在2%左右；以往來(lái)款的的形式供開(kāi)開(kāi)發(fā)使用，，年度顧問(wèn)問(wèn)費(fèi)可以達(dá)達(dá)到18%，按月支付付。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策劃實(shí)施、、評(píng)估、置置換/抵押、資本本運(yùn)營(yíng)、經(jīng)經(jīng)紀(jì)、管理理、集成日常五大基基本服務(wù)、、外包管理理等，如發(fā)電電機(jī)房外包包等。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)資產(chǎn)房產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估，土地評(píng)估專(zhuān)業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作出物業(yè)價(jià)值分析。財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)籌劃，社區(qū)氛圍營(yíng)造，銷(xiāo)售市場(chǎng)策劃，物業(yè)及設(shè)施管理設(shè)計(jì)，為不動(dòng)產(chǎn)作長(zhǎng)期規(guī)劃實(shí)施方案。確保不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)收益，保保持物業(yè)價(jià)價(jià)值，拓展展增值空間間，為投資資者創(chuàng)造出出合理的價(jià)價(jià)值回報(bào)。。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管管理的實(shí)施施資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施施：案例案例：2001年，北京國(guó)國(guó)貿(mào)立交橋橋某高端綜綜合物業(yè)賬上現(xiàn)金30萬(wàn)，僅夠付付一個(gè)月能能源費(fèi)，不不再追加投投資項(xiàng)目消防未驗(yàn)驗(yàn)收，無(wú)法法融資相連競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目入住率30%，五大行中中的兩大行分別提提供管理和和經(jīng)營(yíng)代理理服務(wù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施施：策略管管理需中介市場(chǎng)場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：協(xié)助確定目目標(biāo)資產(chǎn)租租金定價(jià)政政策協(xié)助確定和和調(diào)整目標(biāo)標(biāo)資產(chǎn)租戶(hù)戶(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)調(diào)研并形成成調(diào)研報(bào)告告協(xié)助確定預(yù)預(yù)算并就改改進(jìn)提出建建議根據(jù)市場(chǎng)變變化就租賃賃率、租金金進(jìn)行分析析調(diào)整聘請(qǐng)相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)業(yè)人士為項(xiàng)項(xiàng)目提供專(zhuān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供估價(jià)服服務(wù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施施：日常管管理需物業(yè)及設(shè)設(shè)施專(zhuān)業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：建立物業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)方案準(zhǔn)備項(xiàng)目和和目標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)的介紹、、推廣資料料制定市場(chǎng)推推廣計(jì)劃及及預(yù)算協(xié)調(diào)及監(jiān)管管物業(yè)公司司完成相關(guān)關(guān)物業(yè)管工工作監(jiān)管目標(biāo)資資產(chǎn)的維修修保養(yǎng)聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目目審計(jì)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)并并跟進(jìn)保險(xiǎn)險(xiǎn)理賠資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施施：日常管管理需物業(yè)及設(shè)設(shè)施專(zhuān)業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：執(zhí)行采購(gòu)計(jì)計(jì)劃及預(yù)算算并監(jiān)管供供應(yīng)商準(zhǔn)備和提供與目標(biāo)標(biāo)資產(chǎn)的報(bào)報(bào)告或信息息建立和實(shí)施施緊急事務(wù)務(wù)處理機(jī)制依法設(shè)置賬賬簿及保管管財(cái)務(wù)資料料保管目標(biāo)資產(chǎn)所所有檔案資資料監(jiān)管律師事事務(wù)所及其他機(jī)構(gòu)或或處理與目目標(biāo)資產(chǎn)相相關(guān)的爭(zhēng)議議、訴訟、、仲裁或行行政處罰根據(jù)約定制制作提交報(bào)報(bào)告資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施施：租賃管管理需租務(wù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：準(zhǔn)備和分析析市場(chǎng)信息息建立租賃管管理系統(tǒng)建立租賃數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)準(zhǔn)備租賃意意向書(shū)、合合同等法律律文件根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃制定談?wù)勁胁呗?，，客?hù)談判判，出具租租賃意向書(shū)書(shū)向包括地產(chǎn)產(chǎn)中介和租租戶(hù)在內(nèi)的的第三方提提供信息并并進(jìn)行談判判處理租戶(hù)續(xù)續(xù)約相關(guān)事事務(wù)按時(shí)向租戶(hù)戶(hù)發(fā)出付款款通知，收收取租金、、物業(yè)費(fèi)及及其他約定定費(fèi)用資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施施：升級(jí)管管理需建筑及設(shè)設(shè)施管理的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：提出設(shè)施設(shè)設(shè)備的升級(jí)級(jí)改造提方方案，包括括財(cái)務(wù)可行行性分析、、裝修改造造方案推薦升級(jí)改改造機(jī)構(gòu)及及其團(tuán)隊(duì)，，包括建筑筑師、設(shè)計(jì)計(jì)師、承包包商、材料料供應(yīng)商等等制定升級(jí)改改造管理和和預(yù)算機(jī)制制協(xié)調(diào)、監(jiān)管管升級(jí)改造造過(guò)程獲得相關(guān)政政府主管部部門(mén)的批準(zhǔn)準(zhǔn)對(duì)升級(jí)改造造進(jìn)行驗(yàn)收收制定并監(jiān)管管維修保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)實(shí)施資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)施施：融資管管理尋找目標(biāo)資產(chǎn)和和融資機(jī)構(gòu)構(gòu)：尋求融資機(jī)機(jī)構(gòu)并委托托可行性的的融資方案案，物業(yè)盡盡職審查及及市場(chǎng)調(diào)研研根據(jù)融資合合同進(jìn)行管管理和并提提交報(bào)告根據(jù)融資合合同按時(shí)支支付融資費(fèi)費(fèi)、償還本本息傳統(tǒng)融資方方式銀行貸款企業(yè)最主要要的融資渠渠道。分為流動(dòng)資金貸貸款、固定資產(chǎn)貸貸款和專(zhuān)項(xiàng)貸款三類(lèi)。專(zhuān)項(xiàng)貸款通常有特定定的用途，，其貸款利利率一般比比較優(yōu)惠，，貸款分為為信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)。股票籌資股票具有永久久性，無(wú)到期期日，不需歸歸還，沒(méi)有還還本付息的壓壓力等特點(diǎn)，，因而籌資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小。債券融資企業(yè)債券，也也稱(chēng)公司債券券，是企業(yè)依依照法定程序序發(fā)行、約定定在一定期限限內(nèi)還本付息息的有價(jià)證券券，表示發(fā)債債企業(yè)和投資資人之間是一一種債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系。債券券持有人不參參與企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理，但但有權(quán)按期收收回約定的本本息。在企業(yè)業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)時(shí)，債權(quán)人優(yōu)優(yōu)先于股東享享有對(duì)企業(yè)剩剩余財(cái)產(chǎn)的索索取權(quán)。與股股票一樣，同同屬有價(jià)證券券，可以自由由轉(zhuǎn)讓。傳統(tǒng)融資方式式融資租賃通過(guò)融資與融融物的結(jié)合，，兼具金融與與貿(mào)易的雙重重職能，對(duì)提提高企業(yè)的籌籌資融資效益益，推動(dòng)與促促進(jìn)企業(yè)的技技術(shù)進(jìn)步，有有著十分明顯顯的作用。直接購(gòu)買(mǎi)租賃賃售出后回租杠桿租賃（外貿(mào)為主））租賃與補(bǔ)償貿(mào)貿(mào)易相結(jié)合、、租賃與加工工裝配相結(jié)合合、租賃與包包銷(xiāo)相結(jié)合等等多種租賃形形式。融資租賃為技技術(shù)改造開(kāi)辟辟了新的融資資渠道，采取取融資融物相相結(jié)合的形式式，提高了生生產(chǎn)設(shè)備和技技術(shù)的引進(jìn)速速度，可以節(jié)節(jié)約資金使用用，提高資金金利用率。傳統(tǒng)融資方式式典當(dāng)融資典當(dāng)--以實(shí)物為抵押押，以實(shí)物所所有權(quán)轉(zhuǎn)移的的形式取得臨臨時(shí)性貸款的的融資方式。。信用要求：典當(dāng)比銀行行貸款成本高高、規(guī)模小，，但典當(dāng)對(duì)資資信條件（信信用）要求幾幾乎為零，典典當(dāng)只注重典典當(dāng)物品是否否貨真價(jià)實(shí)。。商業(yè)銀行一一般只做不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)抵押，典典當(dāng)行無(wú)論動(dòng)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)押皆可。。且典當(dāng)物品品的起點(diǎn)低，，千元、百元元都可當(dāng)。服務(wù)對(duì)象：典當(dāng)行更注注重對(duì)個(gè)人客客戶(hù)和中小企企業(yè)服務(wù)。手續(xù)簡(jiǎn)單：與銀行貸款款手續(xù)繁雜、、審批周期長(zhǎng)長(zhǎng)相比，典當(dāng)當(dāng)手續(xù)簡(jiǎn)便，，立等可取，，即使不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)抵押，也比比銀行便捷。。用途不限：銀行貸款的的用途不能超超越指定范圍圍。而典當(dāng)行行則不問(wèn)貸款款的用途，錢(qián)錢(qián)使用起來(lái)十十分自由。投資方式企業(yè)并購(gòu)MergersandAcquisitions，M&A，包括兼并和和收購(gòu)兩層含含義、兩種方方式。國(guó)際上上習(xí)慣將兼并并和收購(gòu)合在在一起使用，，統(tǒng)稱(chēng)為M&A，在我國(guó)稱(chēng)為為并購(gòu)。即企企業(yè)之間的兼兼并與收購(gòu)行行為，是企業(yè)業(yè)法人在平等等自愿、等價(jià)價(jià)有償基礎(chǔ)上上，以一定的的經(jīng)濟(jì)方式取取得其他法人人產(chǎn)權(quán)的行為為，是企業(yè)進(jìn)進(jìn)行資本運(yùn)作作和經(jīng)營(yíng)的一一種主要形式式。企業(yè)并購(gòu)購(gòu)主要包括公公司合并、資資產(chǎn)收購(gòu)、股股權(quán)收購(gòu)三種種形式。項(xiàng)目目投投資資是一一種種以以特特定定項(xiàng)項(xiàng)目目為為對(duì)對(duì)象象，，直直接接與與新新建建項(xiàng)項(xiàng)目目或或更更新新改改造造項(xiàng)項(xiàng)目目有有關(guān)關(guān)的的長(zhǎng)長(zhǎng)期期投投資資行行為為。。項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資按按其其涉涉及及內(nèi)內(nèi)容容還還可可進(jìn)進(jìn)一一步步細(xì)細(xì)分分為為單單純純固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資和和完完整整工工業(yè)業(yè)投投