云南2015年上半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取思路試題

云南省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思路試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)的說法有誤的是_。A.房地產(chǎn)測繪圖一般比例尺很大B.房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素C.房地產(chǎn)測量精度要求較高，一般不能直接從圖上量取，必須現(xiàn)場勘測、計算D.房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期一般為1年2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為年。A：50B：40C：35D：30E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格3、建筑實(shí)物因素中的采光和—對住宅和辦公樓來說，比較重要。A/保溫B.通風(fēng)C.日照D.隔熱4、消費(fèi)信用有兩種類型，分別是_。A.民間信用和商業(yè)信用B.國家信用和商業(yè)信用C.商業(yè)信用和銀行信用D.銀行信用和民間信用5、下列不屬于無償收回土地條件的是_。A.城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)B.除因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外C.以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地D.超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的6、會計的基本職能不包括_。A.反映職能B.監(jiān)督職能C.管理職能D.控制職能7、投資者所要求的最低利率是_。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率8、劃定城市規(guī)劃紫線的作用是確定。（2008年試題）A：綠地控制范圍8：歷史建筑保護(hù)范圍C：地表水保護(hù)范圍D：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界線E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章9、敏感性分析的最基本方法是_。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析10、一個國家以當(dāng)年價格（或不變價格）計算的1年內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值總和，稱為_。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.國民生產(chǎn)總值C.國內(nèi)生產(chǎn)凈值D.國民收入11、一個住宅小區(qū)的住宅建筑基底總面積是3600m2,而該小區(qū)的住宅用地面積是100000m2,該小區(qū)的住宅建筑凈密度是_。3.6%4%36%40%12、（）既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)變化的趨勢，因此一般在要求不太高的情況下適用。A.簡單平均法B.回歸分析法C.移動平均法D.加權(quán)平均法13、導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素不包括。A：相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平B：該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C：消費(fèi)者的收入水平D：消費(fèi)者對未來的預(yù)期E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格14、必須經(jīng)承兌才能生效的金融工具是_。A.本票B.商業(yè)匯票C.銀行券D.支票15、《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是指在實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的。A：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上B：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上C：城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上D：城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。80%82%83%92%17、若某國家在一個時期的消費(fèi)函數(shù)為C=1000+0.8y,則該國此時的引致消費(fèi)是（公式中C表示消費(fèi)，Y表示收入）。（2006年試題）A：0.8B：0.8yC：1000D：1000+0.8yE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和的推行是建筑市場管理體制改革的兩個重要方面。A：建設(shè)施工制度B：建設(shè)投資規(guī)定C：建設(shè)規(guī)劃制度D：建設(shè)監(jiān)理制度E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有_。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性20、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過得來的。A：近期交易物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較B：市場上交易物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較C：類似物業(yè)的比較D：市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較E：借款合同21、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）開發(fā)的S住宅小區(qū)預(yù)購一套商品住房。2001年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預(yù)售合同，預(yù)售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100,1建筑面積的價格為3000元”。2002年2月，S住宅小區(qū)綜合驗收合格并交付使用。經(jīng)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)確認(rèn)，李某所購商品住房的套內(nèi)建筑面積為95,該套住房所在樓共有20套住房，套內(nèi)建筑面積總計3000,需分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為450。2002年3月，李某將房屋出租給王某。2003年8月，王某將房屋轉(zhuǎn)租給張某。（2003年試題）李某實(shí)際應(yīng)支付的房價為萬元。A：28.50B：30.00C：30.90D：32.76E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、房地產(chǎn)的開發(fā)、利用、消費(fèi)，要受制于其所在的空間環(huán)境，如鄰里關(guān)系、當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、制度政策等，這是由于房地產(chǎn)的_。A.不可移動性B.獨(dú)一無二性C.相互影響性D.易受限制性23、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是。A：某標(biāo)準(zhǔn)廠房B：某酒廠廠房C：某待出讓土地D：某寫字樓E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格24、估價檔案的保管期限從估價報告出具之日起，一般應(yīng)在以上。A：10年B：15年C：20年D：30年E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格25、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的組織實(shí)施。A：省級人民政府B：市、縣人民政府C：市、縣人民政府土地管理部門D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、依據(jù)，可分為固定型和管理型。A：基金證券能否贖回B：基金的運(yùn)用方式C：基金是否可以追加D：投資的對象E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值_。A.下降B.上升C.不變D.不能確定3、在復(fù)雜購買行為中，購買者的決策過程由一階段構(gòu)成。A.引起需要、評價方案、收集信息、決定購買、買后行為B.收集信息、評價方案、引起需要、決定購買、買后行為C.收集信息、引起需要、評價方案、決定購買、買后行為D.引起需要、收集信息、評價方案、決定購買、買后行為4、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有。A：內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率B：內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率C：同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率D：內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E：內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小5、物業(yè)管理的策劃階段的工作包括等基本環(huán)節(jié)。A：物業(yè)管理的早期介入B：制定物業(yè)管理方案C：制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度D：物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)E：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)6、下列不可以拍賣。A：國家機(jī)關(guān)用地B：軍事用地C：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地D：公益事業(yè)用地E：一般企業(yè)劃撥用地7、若年利率是是％，存款額為2000元，計息周期是兩年，按單利計息方式算出的利息為一元。320120012102108、某商品住宅樓于2007年1月10日竣工驗收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓中的住房于2010年1月10日交付給買受人，則開發(fā)商承擔(dān)該商品住宅屋面防水的最低保修期限應(yīng)至。A：2010年1月9日B：2012年1月9日C：2013年1月9日D：2015年1月9日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保通常有三種形式，其中不包括_。A.保證B.信譽(yù)C.抵押D.質(zhì)押10、開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有_。A.供需分析B.競爭分析C.市場占有率分析D.投資收益分析E.宏觀因素分析11、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價中，實(shí)行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進(jìn)行估價，則_。A.估價時點(diǎn)為未來，估價對象為未來狀況B.估價時點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D.估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況12、下列關(guān)于施工圖中的軸線，說法正確的是。A：施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據(jù)B：施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據(jù)C：凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構(gòu)件的位置必須畫上軸線并編上軸線號D：軸線用點(diǎn)畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內(nèi)注明編號E：軸線水平方向用英文字母由左至右編號，垂直方向阿拉伯?dāng)?shù)字由下而上編號13、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位等因素以—確定。A.重置價格結(jié)合成新B.市場指導(dǎo)價C.基準(zhǔn)地價D.房地產(chǎn)市場評估價格14、應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一起報批的是_。A.城市黃線B.城市藍(lán)線C.城市紅線D.城市綠線15、某建筑物，經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為_%。4060506716、下列污染類型中，屬于輻射污染的有_。A.燈光污染B.視覺污染C.高壓輸電線污染D.垃圾臭氣污染E.醫(yī)療照射17、下列權(quán)益和財產(chǎn)中，可用房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金出資的有。A：股票B：期貨C：工業(yè)產(chǎn)權(quán)D：非專利技術(shù)E：建設(shè)用地使用權(quán)18、契稅的稅率采用_。A.定額稅率B.超額累進(jìn)稅率C.比例稅率D.各地適用稅率19、通常簡稱為“兩稅一費(fèi)”的，并不包括_。A.營業(yè)稅B.所得稅C.城市維護(hù)建設(shè)稅D.教育費(fèi)附加20、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不包括_。A.作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積B.單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半C.用作公共休憩、綠化等場所的架空層D.外墻（包括山墻）水平投影面積的一半21、下列關(guān)于投標(biāo)的管理內(nèi)容，說法正確的是。A：投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)B：聯(lián)合體中標(biāo)的，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)共同與招標(biāo)人簽訂合同，就中標(biāo)項目向招標(biāo)人承擔(dān)連帶責(zé)任C：投標(biāo)人可以以低于成本的報價競標(biāo)D：投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報價，不得排擠其他公平競爭的投標(biāo)人，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益E：投標(biāo)人可以以他人的名義投標(biāo)22、實(shí)行?？顚Ｓ?、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲備貸款的本金和利息。A：土地購置貸款B：土地開發(fā)C：建設(shè)貸款D：土地儲備貸款E：借款合同23、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的作用包括。A：為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員市場行為提供依據(jù)B：為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用、信息提供服務(wù)C：為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法、違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)D：減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的發(fā)生E：不能減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的