樂陵市百盛達(dá)項目市場報告

謹(jǐn)呈：樂陵磐古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

樂陵市百盛達(dá)項目市場研究報告寫在匯報之前的話……《孫子兵法》開篇曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”；古人又云：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，其“廟算”、“預(yù)”均指的是謀略。這些都說明：凡事應(yīng)先謀略，才可能達(dá)到成功之彼岸。對投資額巨大，運作周期長，可變因素多的房地產(chǎn)行業(yè)，其事前謀略與策劃有著非常重要的意義。

此次受樂陵磐古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司信任和委托，我們承接了百盛達(dá)地產(chǎn)項目的前期調(diào)研工作，專門設(shè)置了項目專案小組，配備了市場調(diào)研和營銷策劃專業(yè)人員。為此，我們數(shù)次進(jìn)入駐樂陵市，對該區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行較為廣泛的市場調(diào)查，對宏觀房地產(chǎn)市場及區(qū)域市場調(diào)查的資料進(jìn)行了科學(xué)分析和研究，為本項目的營銷策劃提供了翔實可信的市場依據(jù)。本報告書旨在通過真實的調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)合當(dāng)前市場情況，對此項目作出初步的：市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位、客戶定位；為后期全程營銷工作的開展打好前站工作。以專業(yè)化的視角和操盤為貴公司后期的產(chǎn)品銷售提供保障。序言展燁豪為地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)簡介展燁豪為地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)簡介一展燁豪為展燁豪為房地產(chǎn)投資運營策劃機(jī)構(gòu)成立于2007年6月，是一家集地產(chǎn)項目投資分析、土地運作、產(chǎn)品策劃、融資策劃、工程規(guī)劃、營銷策劃、銷售代理、品牌推廣、廣告服務(wù)于一身的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。展燁豪為房地產(chǎn)營銷策劃公司堅持為終端客戶服務(wù)的理念，在吸收國際專業(yè)房地產(chǎn)流通服務(wù)模式精華的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國本土化特色，通過服務(wù)功能的充實、服務(wù)板塊的互動和服務(wù)體系的完善，創(chuàng)建符合市場的服務(wù)模式，目前已經(jīng)形成了從市場研究、產(chǎn)品策劃到營銷推廣、銷售執(zhí)行，以及資源整合的全程營銷策劃銷售代理的服務(wù)體系，可以為客戶提供全面的、系統(tǒng)的營銷服務(wù)。展燁豪為地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)簡介二企業(yè)文化展燁豪為地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)簡介3:服務(wù)框架綜合服務(wù)是客戶相關(guān)，技術(shù)相關(guān)，市場相關(guān)的多種專業(yè)服務(wù)的組合與協(xié)同。展燁豪為綜合服務(wù)：一站服務(wù)—資源共享—快速響應(yīng)運營—策劃—銷售—廣告—顧問展燁豪為地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)簡介4:服務(wù)模式1全程代理服務(wù)2整合推廣服務(wù)3全程顧問服務(wù)5規(guī)劃顧問服務(wù)4銷售代理服務(wù)服務(wù)模式展燁豪為地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)簡介1全程代理服務(wù)業(yè)務(wù)概述

展燁豪為致力于實現(xiàn)房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)化、渠道化、品牌化經(jīng)營，創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品和渠道，讓終端顧客低成本地享受高性價比的房產(chǎn)，謀求開發(fā)商顧客、終端顧客和展燁豪為的共贏。憑借多年的市場操作經(jīng)驗積累，代理業(yè)務(wù)逐步形成了為房地產(chǎn)開發(fā)過程提供項目選取、地塊研究、可行性分析、建筑策劃、營銷策劃、銷售代理等一站式地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈。目前，展燁豪為已在濟(jì)南、青島、德州、天津、煙臺、泰安、濰坊、臨沂等10多個城市項目的代理業(yè)務(wù)。服務(wù)內(nèi)容住宅/寫字樓/商鋪等領(lǐng)域提供以下服務(wù)全程策劃代理:營銷策劃、銷售代理等方面綜合服務(wù)。策劃服務(wù):根據(jù)開發(fā)商需求和階段，提供市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、客戶定位、物業(yè)物業(yè)發(fā)展建議、營銷策略、形象宣傳及包裝方案、廣告推廣策略、價格方案、品牌戰(zhàn)略等策劃服務(wù)。銷售代理:銷售管理：銷售架構(gòu)、銷售制度及相關(guān)流程、人員組織、培訓(xùn)、日常銷售管理銷售實施：銷售通路建立、置業(yè)顧問服務(wù)、銷售活動、售后服務(wù)。價格策略：定價體系、銷售控制、價格制定與調(diào)整；銷售進(jìn)程控制：進(jìn)度把握、銷售節(jié)奏、房源控制、氛圍維持階段性銷售策略：階段性推廣主題、相關(guān)銷售策略、推廣效果反饋展銷會銷售運作：展銷會流程、活動措施展燁豪為地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)簡介2整合推廣服務(wù)業(yè)務(wù)概述

展燁豪為強大而豐富的營銷策劃和銷售資源平臺，為廣告服務(wù)提供了精準(zhǔn)的市場導(dǎo)向和案例支持。不同于一般的單一廣告服務(wù)模式，展燁豪為廣告服務(wù)在堅持高水平專業(yè)創(chuàng)作的同時，更可以為客戶提供從市場、產(chǎn)品、銷售等方面的人力資源支持，以及大量相同或相似著名案例的借鑒與分析，從而使得廣告?zhèn)鞑ズ徒K端執(zhí)行更具實效性和全面性，以實現(xiàn)推廣成本利用最大化的目的。展燁豪為廣告主要由其下屬機(jī)構(gòu)——展燁傳媒主力承擔(dān)。展燁傳媒伴隨展燁豪為品牌一路走來，歷時數(shù)載，現(xiàn)已成為展燁豪為服務(wù)體系中極具創(chuàng)造性和戰(zhàn)斗力的環(huán)節(jié)。展燁傳媒堅持用專業(yè)和責(zé)任服務(wù)客戶，成功整合推廣多個地產(chǎn)項目，海納商業(yè)、住宅不同類型，取得了良好的業(yè)內(nèi)口碑。服務(wù)內(nèi)容a)

項目營銷環(huán)境分析b)

項目整合傳播策略c)

市場競爭性環(huán)境分析d)

目標(biāo)客群定位與分析e)

項目傳播定位策略f)

項目核心廣告語提煉g)

廣告投放的媒體分析及組合策略h)

推廣進(jìn)程控制及實施策略i)

項目案名、LOGO及基礎(chǔ)VI系統(tǒng)設(shè)計j)

平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計、制作k)

沙盤展示形象設(shè)計l)

影視廣告的創(chuàng)意表現(xiàn)及制作（制作費用另計）m)

形象樣板房的氛圍設(shè)計n)

各種營銷推廣活動所需設(shè)計工作o)

項目推廣和企業(yè)形象設(shè)計所需相關(guān)圖片的拍攝工作展燁豪為地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)簡介3全程顧問服務(wù)業(yè)務(wù)概述

展燁豪為采用模塊化、柔性化的服務(wù)方式為開發(fā)商提供全套的策劃服務(wù)，可為不同客戶量身定做，滿足不同客戶的個性化服務(wù)需求。展燁豪為憑借多年市場開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢，匯集山東省內(nèi)幾十個成功案例經(jīng)驗，以遍及全省各地數(shù)萬客戶（包括近萬名成功置業(yè)者）的海量數(shù)據(jù)庫資源為基礎(chǔ)，通過數(shù)十名業(yè)界精英的深厚理論與豐富經(jīng)驗，可為客戶提供“一條龍”式全程顧問服務(wù)。此外，展燁豪為在長期運營中與房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的國內(nèi)外、省內(nèi)外主要專業(yè)品牌服務(wù)商建立了良好的協(xié)作關(guān)系，可為開發(fā)企業(yè)及各級政府提供質(zhì)優(yōu)價惠的服務(wù)，能夠進(jìn)一步為開發(fā)企業(yè)與各級政府的土地成功運營提供保障。服務(wù)內(nèi)容a)

市場調(diào)查及可行性分析b)

項目定位與概念設(shè)計c)

投資測算及經(jīng)濟(jì)可行性d)

產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計建議e)

企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃f)

項目資本運營戰(zhàn)略g)

項目營銷戰(zhàn)略h)

土地招商運營戰(zhàn)略i)

城市土地規(guī)劃策劃j)

城市文化資本運營戰(zhàn)略規(guī)劃k)

城市區(qū)域運營戰(zhàn)略規(guī)劃l)

企業(yè)CI戰(zhàn)略規(guī)劃等m)

旅游地產(chǎn)策劃n)

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)策劃o)

房地產(chǎn)金融融資方案策劃展燁豪為地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)簡介4銷售代理服服務(wù)銷售代理：銷售管理銷售架構(gòu)、銷銷售制度及相相關(guān)流程、人人員組織、培培訓(xùn)、日常銷銷售管理銷售售實施：銷售售通路建立、、置業(yè)顧問服服務(wù)、銷售活活動、售后后服務(wù)價格策略：定價體系、銷銷售控制、價價格制定與調(diào)調(diào)整銷售進(jìn)程控制制：進(jìn)度把握、銷銷售節(jié)奏、房房源控制、氛氛圍維持階段性銷售策策略：階段性推廣主主題、相關(guān)銷銷售策略、推推廣效果反饋饋展燁豪為為地產(chǎn)產(chǎn)運營機(jī)機(jī)構(gòu)簡簡介5規(guī)劃顧問服服務(wù)業(yè)務(wù)概述及服服務(wù)內(nèi)容A:規(guī)劃設(shè)計計任務(wù)書的編編寫指導(dǎo)1、規(guī)劃設(shè)計計之甲方要求求篇2、現(xiàn)狀市政政、設(shè)備等基基礎(chǔ)技術(shù)條件件篇。3、規(guī)劃設(shè)計計的設(shè)計深度度和技術(shù)要求求篇。4、規(guī)劃設(shè)計計的設(shè)計工作作管理篇。B:規(guī)劃設(shè)計計方案、建筑筑設(shè)計方案跟跟蹤評價服務(wù)務(wù)1、與規(guī)劃設(shè)設(shè)計對接規(guī)劃劃設(shè)計任務(wù)書書2、對規(guī)劃設(shè)設(shè)計初步方案案評價3、對修改的的規(guī)劃設(shè)計方方案評價4、對終稿規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案評價C:施工圖設(shè)設(shè)計任務(wù)書的的編寫指導(dǎo)1、施工圖設(shè)設(shè)計之甲方要要求篇2、現(xiàn)狀市政政、設(shè)備等基基礎(chǔ)技術(shù)條件件篇。3、圖紙質(zhì)量量、設(shè)計深度度、技術(shù)要求求篇。4、施工圖設(shè)設(shè)計的設(shè)計工工作管理篇。。D:園林景觀觀規(guī)劃建議1、建議原則則2、建議邏輯輯3、建議方案案展燁豪為為地產(chǎn)產(chǎn)運營機(jī)機(jī)構(gòu)簡簡介5經(jīng)典案例與與合作單位A全程策劃服服務(wù)企業(yè)與項項目1山東萬華全全福房地產(chǎn)有有限公司濟(jì)南華福國際際：40萬平平方米住宅項項目2濟(jì)南四建房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司萬盛園小區(qū)：：20萬平方方米住宅項目目3山東聯(lián)盛置置業(yè)有限公司司尚峰尚水旅游游度假村：5萬平方米山山景園林社區(qū)區(qū)4德州恒森置置業(yè)有限公司司上禹周源孝和和文化主題社社區(qū)：28萬萬平方米住宅宅項目5德州錦川置置業(yè)有限公司司錦川尚郡：9.8萬平方方米住宅項目目6：北京嘉稷稷投資有限公公司城墅：15萬萬平方米花園園洋房項目B：營銷策劃劃企業(yè)與項目目1濟(jì)南外海房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司外海西子城市市花園，30萬平方米住住宅項目的營營銷策劃與整整合推廣服務(wù)務(wù)2天津濱海世世紀(jì)投資發(fā)展展有限公司靜海幸福新天天地，11萬萬平方米住宅宅項目營銷策策劃與整合推推廣服務(wù)3天津中濱置置業(yè)有限公司司上東壹街，3.2萬平方方米商業(yè)項目目營銷策劃服服務(wù)4天津新華投投資EOD總部港港，50萬平平方別墅項目目營銷策劃服服務(wù)5濟(jì)南藍(lán)石置置業(yè)有限公司司藍(lán)石西湖，40萬平方米米住宅項目整整合推廣服務(wù)務(wù)6魯商置業(yè)沂龍灣，120萬平方米米住宅項目形形象系統(tǒng)設(shè)計計鳳凰城，60萬平方米住住宅項目形象象系統(tǒng)設(shè)計展燁豪為為地產(chǎn)產(chǎn)運營機(jī)機(jī)構(gòu)簡簡介C:部分整合合推廣項目1青島康大大·鳳凰國際際2青島島觀瀾軒3青島島銳城4臨沂央央?yún)^(qū)國際5德州上上禹周源6德州州城墅7德州錦錦川尚郡展燁豪為為地產(chǎn)產(chǎn)運營機(jī)機(jī)構(gòu)簡簡介樂陵市百盛達(dá)達(dá)項目市場研研究報告樂陵市百盛達(dá)達(dá)項目市場研研究報告匯報內(nèi)內(nèi)容容NO1《市場場分析篇》NO2《市場場定位篇》NO3《營銷銷策略篇》樂陵市百盛達(dá)達(dá)項目市場研研究報告NO4《整合合推廣篇》NO1市場場分析篇篇百盛達(dá)-----NO1市場分析篇三樂陵房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀分析四市場供應(yīng)應(yīng)分析五市場需求求分析一樂陵概況況二樂陵經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展展趨勢分析樂陵市場環(huán)境境分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇一棗城——樂陵：魯西北的區(qū)域域性中心城市市之一。自然地理環(huán)境境：樂陵位于山東東西北部，魯魯冀兩省交界界處，距渤海海直線距離50公里，地地處環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈?，F(xiàn)現(xiàn)轄8鎮(zhèn)4鄉(xiāng)鄉(xiāng)4個街道辦辦事處，總面面積1237.2平方公公里，耕地面面積102萬萬畝，總?cè)丝诳?5萬。樂陵地理位置置優(yōu)越，處于于北京、天津津、濟(jì)南、泰泰安等城市構(gòu)構(gòu)成的南北走走向經(jīng)濟(jì)龍脈脈的中心位置置，是山東的的北大門和主主要進(jìn)京門戶戶。205國國道和4條省省級干線公路路縱橫穿越，，80公里半半徑范圍內(nèi)，，分別與京滬滬鐵路、京福福高速公路、、黃驊港、濟(jì)濟(jì)南機(jī)場相接接，交通條件件十分優(yōu)越。。人文歷史環(huán)境境：樂陵歷史悠久久，文化燦爛爛，是華夏龍龍山文化發(fā)祥祥地之一，于于公元前202年置縣。。1988年年撤縣換市。。境內(nèi)有龍山山文化、明代代文廟大成殿殿、魏王城等等多處古文化化遺址。這里里曾養(yǎng)育出彌彌衡、抗日名名將宋哲元等等一批彪炳史史冊的歷史杰杰出人物。是是國家命名的的“金絲小棗棗之鄉(xiāng)”。百盛達(dá)-----NO1市場分析篇從幾個主要指指標(biāo)看樂陵宏宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展展2009年數(shù)據(jù)增長率備注GDP（億元）120.3316.80%國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提升人均GDP（元）2366317.10%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例15.7:50.4:33.9產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加趨于合理化固定資產(chǎn)投資（億元）68.6128.40%房地產(chǎn)投資比例進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平、人民生活活水平快速提提高，居民住住房水平相對對滯后，樂陵陵房地產(chǎn)市場場尚有較大發(fā)發(fā)展空間。但但近兩年內(nèi)開開發(fā)力度加強強，地產(chǎn)市場場的競爭壓力力也日益增加加。百盛達(dá)-----NO1市場分析篇三樂陵房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀分析四市場供應(yīng)應(yīng)分析五市場需求求分析一樂陵概況況二樂陵經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展展趨勢分析樂陵市場環(huán)境境分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇指標(biāo)2：人均均GDP連續(xù)三年人均均國民生產(chǎn)總總值指標(biāo)1：GDP連續(xù)三年國民民生產(chǎn)總值二樂陵陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及及發(fā)展趨勢分分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇2008年，，全市各級進(jìn)進(jìn)一步強化固固定資產(chǎn)投入入意識，優(yōu)化化投資結(jié)構(gòu)，，著力提高投投資效益。加加大投資力度度，以市場為為導(dǎo)向，全社社會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完成68.61億億元，同比增增長28.4%。07年年實施50萬萬以上的固定定資產(chǎn)投資項項目121個個，累計完成成投資56.6億元，同同比增長27.9%。07年施工房房屋面積775864平平方米，其中中住宅239354平方方米；竣工房房屋面積600251平平方米，其中中住宅167961平方方米。隨著城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，城城市建設(shè)規(guī)模模的不斷擴(kuò)大大，居民收入入水平的提高高以及對房產(chǎn)產(chǎn)的需求不斷斷增加，固定定資產(chǎn)投資中中房地產(chǎn)投資資的比例進(jìn)一一步加大。房房地產(chǎn)市場也也在03年開開始起步以來來，逐步由正正規(guī)走向成熟熟。指標(biāo)3：固定定資產(chǎn)投資連續(xù)三年年固定定資產(chǎn)投投資百盛達(dá)-----NO1市場分析篇2009年三三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為：：15.7:50.4:33.9，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加加趨于合理化化，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)一直是樂陵陵的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，而第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不斷斷遞增的趨勢勢，三大產(chǎn)業(yè)業(yè)相互促進(jìn)，，構(gòu)筑形成了了以工業(yè)為主主導(dǎo)、三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展展的經(jīng)濟(jì)格局局。樂陵經(jīng)濟(jì)的健健康快速發(fā)展展，為樂陵房房地產(chǎn)市場的的快速發(fā)展奠奠定了基礎(chǔ)。。隨著人民生生活水平的迅迅速提高，對對住房質(zhì)量的的要求和層次次也逐步升級級，商品房住住宅市場的投投資潛力逐步步顯現(xiàn)。指標(biāo)4：固定定資產(chǎn)投資百盛達(dá)-----NO1市場分析篇總體來說，樂樂陵市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平快快速增長，人人們的生活消消費水平顯著著提高，隨著著整個城市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)市場產(chǎn)品也也在逐漸升級級換代，來滿滿足當(dāng)?shù)鼐用衩竦男枨?。新新的高品質(zhì)社社區(qū)的不斷涌涌現(xiàn)必將帶動動整個城市的的房地產(chǎn)發(fā)展展水平?？梢砸哉f，經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展給給樂陵的房地地產(chǎn)市場注入入了新的動力力，市場投資資前景廣闊，，但同時也蘊蘊藏著激烈的的競爭。據(jù)市場調(diào)查了了解，高收入入階層集中在在機(jī)關(guān)、企事事業(yè)單位、部部分工業(yè)企業(yè)業(yè)中高層管理理人員、以及及部分個體私私營工商業(yè)主主。政府機(jī)關(guān)關(guān)、企事業(yè)單單位的中高層層管理人員是是最具購買力力的客戶群，，收入遠(yuǎn)高于于樂陵市平均均工資水平,目前他們一一般都對目前前的居住狀態(tài)態(tài)不是十分滿滿意,為改善善居住條件而而二次置業(yè)。。值得注意的的是：年輕的的消費群體也也逐漸成為樂樂陵的主流客客戶。據(jù)統(tǒng)計計，華樂集團(tuán)團(tuán)、泰山體育育產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、、希森三和集集團(tuán)、國強集集團(tuán)，四個企企業(yè)普通職工工月工資均在在1100元元以上；金麒麒麟集團(tuán)職工工平均月工資資在1500元以上。這這部分客戶有有著旺盛的購購買力和有效效需求，在未未來2-3年年內(nèi)的購房群群體中占有舉舉足輕重的地地位。同時當(dāng)當(dāng)?shù)匦⌒退綘I營商業(yè)發(fā)達(dá)，，一部分私營營業(yè)主收入較較高，他們也也是購房客群群中的重要組組成部分。小結(jié)百盛達(dá)-----NO1市場分析篇三樂陵房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀分析四市場供應(yīng)應(yīng)分析五市場需求求分析一樂陵概況況二樂陵經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展展趨勢分析樂陵市場環(huán)境境分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇樂陵作為一個個縣級城市，，房地產(chǎn)市場場起步較晚，，大約04年年才取消福利利分房和集資資建房，商品品房市場的發(fā)發(fā)展略微滯后后于全國和山山東總體房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展。早期開發(fā)的商商品房主要是是外商投資的的項目，雖然然現(xiàn)在看來，，這些產(chǎn)品的的規(guī)劃設(shè)計、、產(chǎn)品設(shè)計等等方面都比較較落后，且有有一定的區(qū)域域產(chǎn)品特征，，但對當(dāng)時樂樂陵房地產(chǎn)市市場和消費者者觀念的沖擊擊是巨大的。。也就是從這這個時候開始始，受到其他他地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的影響響和沖擊，樂樂陵的房地產(chǎn)產(chǎn)市場的開始始快速起步，，一部分本土土開發(fā)商開始始有所動作，，如國強集團(tuán)團(tuán)，樂陵市房房管局，大乾乾房地產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)等等。他們們本身土地成成本較低，搭搭借政府的對對房地產(chǎn)的政政策扶持東風(fēng)風(fēng)，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始異軍軍突起。大環(huán)境的改變變促使樂陵房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展駛?cè)肟燔囓嚨?，到目前前為?0余余個商品房項項目應(yīng)運而生生。與此同時時房產(chǎn)市場產(chǎn)產(chǎn)生了一定的的競爭變數(shù)，，部分專業(yè)銷銷售代理公司司（如濟(jì)南萬萬達(dá)行，天隆隆營銷策劃等等）開始進(jìn)入入這個市場，，循規(guī)蹈矩、、按部就班的的房地產(chǎn)市場場逐漸有了市市場炒做的概概念和專業(yè)營營銷的思路。。一、樂陵房地地產(chǎn)市場發(fā)展展概況三樂陵房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀分析百盛達(dá)-----NO1市場分析篇目前樂陵房地地產(chǎn)市場投資資量增長較快快，建設(shè)規(guī)模模連年突破，，開發(fā)量大幅幅度增加，房房價上漲速度度較快。2009年樂陵陵房地產(chǎn)發(fā)展展的一大典型型特征是：開開發(fā)量繼續(xù)增增大，競爭加加劇。隨著一一批專業(yè)化策策劃代理公司司、規(guī)劃公司司和物業(yè)管理理公司的加入入，特別是幾幾個新興小區(qū)區(qū)的建設(shè)，例例如英倫灣··國強花園，，無論是在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計、小小區(qū)景觀規(guī)劃劃、物業(yè)管理理，還是在宣宣傳推廣，市市場炒作方面面，帶動了樂樂陵房地產(chǎn)住住宅市場的發(fā)發(fā)展，引領(lǐng)樂樂陵的新的置置業(yè)消費觀念念。未來項目目的產(chǎn)品設(shè)計計以及配套設(shè)設(shè)施等綜合質(zhì)質(zhì)素必須以現(xiàn)現(xiàn)有市場產(chǎn)品品為基準(zhǔn)點，，只有在此基基礎(chǔ)上不斷追追求完善和差差異化，才能能在市場上找找到新的突破破點，贏得市市場的認(rèn)可。。二、樂陵房房地產(chǎn)市場場發(fā)展現(xiàn)狀狀百盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分析篇篇A:產(chǎn)品設(shè)設(shè)計相對保保守從建筑形式式上來看，，現(xiàn)有的市市場供應(yīng)依依然是以5+1或6+1多層層住宅為主主；幾個大大型社區(qū)雖雖然在規(guī)劃劃中有小高高層，但目目前投放市市場量很小小，試探市市場。建筑風(fēng)格單單一，以簡簡約實用的的現(xiàn)代風(fēng)格格為主，西西方和歐式式建筑元素素較少，缺缺乏大膽創(chuàng)創(chuàng)新，具有有東方特色色的歐式建建筑風(fēng)格是是市場的空空白點；建建筑外立面面設(shè)計相對對保守，線線條缺乏流流暢，外立立面色彩樸樸實無華。。（圖為某小小區(qū)樓座外外立面）B:規(guī)劃設(shè)設(shè)計與物業(yè)業(yè)管理水平平相對落后后在景觀園林林設(shè)計方面面，還停留留在較為初初級的階段段，表現(xiàn)為為局部的綠綠地、樹木木等點的設(shè)設(shè)計，缺乏乏軸、線的的連接，缺缺乏整體布布局的特征征。即使是是幾個較為為大型的社社區(qū)，如，，英倫灣··國強花園園景觀設(shè)計計也沒有突突出的景觀觀亮點。綜合市場現(xiàn)現(xiàn)有在售樓樓盤的整體體情況，目目前樂陵的的房地產(chǎn)住住宅市場呈呈現(xiàn)出以下下特點：三、樂陵的的房地產(chǎn)住住宅市場特特點：1.產(chǎn)品特特點百盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分析篇篇C:營銷銷水平參差差不齊目前，盛世世萬方、易易達(dá)行等幾幾家房產(chǎn)代代理公司已已進(jìn)駐樂陵陵，他們的的現(xiàn)場銷售售相對專業(yè)業(yè)一些，對對售樓處包包裝及項目目圍擋都有有較好的利利用。而原原有的一些些售樓處，，銷售人員員的素質(zhì)相相對不高，，對項目的的數(shù)據(jù)、理理解較淺，，缺乏對市市場應(yīng)有的的了解與判判斷，在待待人接物方方面，缺乏乏禮節(jié)規(guī)范范；同時，，售樓處的的布置較為為單一，缺缺乏應(yīng)有的的功能區(qū)域域。（福瑞家園園售樓處））2.產(chǎn)品特特點百盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分析篇篇（大多數(shù)售售樓處形象象）（部分項目目的圍擋廣廣告都沒有有充分利用用）D:推廣廣渠道受限限包裝效果果一般樂陵作為一一個縣級市市，市場上上的主流宣宣傳媒體較較少，推廣廣渠道的選選擇比較窄窄宣傳推廣廣渠道主要要依靠工地地圍擋、戶戶外廣告及及告知性的的報紙廣告告、派單、百盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分析篇篇E:多層易易接受，小小高層、高高層銷售較較困難。由于受傳統(tǒng)統(tǒng)的消費習(xí)習(xí)慣影響，，認(rèn)為住多多層比住小小高層、高高層更實惠惠，且認(rèn)為為上下樓梯梯比高層方方便。F:消費理理念需要加加以引導(dǎo)，，對附加成成本較為看看重。消費者對戶戶型的需求求僅停留在在滿足型的的居住層面面，而對住住房平面內(nèi)內(nèi)動靜、干干濕、私密密性等功能能區(qū)分方面面認(rèn)識較為為淺顯。對對物業(yè)管理理、居住理理念缺乏認(rèn)認(rèn)同感。對對物管收費費持反對態(tài)態(tài)度，認(rèn)為為增加了生生活成本。。居住理念念缺乏認(rèn)同同感。G:價格格提升難度度較大。在調(diào)查過程程中，樂陵陵市的居民民認(rèn)為樂陵陵樓盤的價價格在2000-2200元元/㎡之間間是合理的的，如果超超過2200元/㎡㎡，那么銷銷售阻力陡陡增。H:物業(yè)管管理水平較較低。區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)管理水平平較低，消消費者對物物業(yè)管理認(rèn)認(rèn)同感較低低。I:經(jīng)濟(jì)適適用房和““城中村””建設(shè)沖擊擊房地產(chǎn)市市場。百盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分析篇篇03-07年是樂陵陵的房地產(chǎn)產(chǎn)市場平穩(wěn)穩(wěn)的發(fā)展時時期，那個個時期的房房地產(chǎn)受國國家宏觀調(diào)調(diào)控的影響響較??；08年整個個房地產(chǎn)市市場受國家家宏觀調(diào)控控經(jīng)歷了一一個大的調(diào)調(diào)整期。09年樂陵陵房地產(chǎn)市市場迎來快快速的發(fā)展展時期，房房價上升幅幅度大，速速度快；未未來兩年內(nèi)內(nèi)樂陵房地地產(chǎn)市場產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量量會有所增增加，隨著著居民對生生活品質(zhì)的的要求，新新的建筑和和產(chǎn)品設(shè)計計理念會在在融入此市市場，房價價應(yīng)該穩(wěn)中中有升，但但由于受國國家宏觀政政策影響以以及消費承承受能力的的限制，價價格上漲空空間較小，，升幅不會會很大。住住宅市場發(fā)發(fā)展方向與與整個城市市的發(fā)展方方向一致，，開元大道道是城市新新的發(fā)展方方向；中部部區(qū)域生活活配套齊全全，商業(yè)相相對發(fā)達(dá)；；西部棗城城大街，交交通便利，，將西部開開發(fā)區(qū)與市市區(qū)連接在在一起。項項目位置處處于城市整整體中西部部區(qū)域，緊緊鄰棗城大大街與開元元大道，也也緊靠樂陵陵城市CBD,市場場發(fā)展?jié)摿α^大。從市場供需需狀況來看看：由于房房價一直居居高不下，，同時受到到國家宏觀觀調(diào)控的影影響，現(xiàn)在在的樂陵市市場出現(xiàn)的的樓盤相對對過剩現(xiàn)象象。一方面最近近兩年樂陵陵推出“城城中村”建建設(shè)計劃，，樓房建成成之后，原原有的城市市“村民””可以獲得得相應(yīng)的面面積補償，，且購買價價格較低；；另一方面面，經(jīng)濟(jì)適適用房的建建設(shè)也很大大程度上沖沖擊了商品品房市場，，挖走了部部分潛在客客戶群。未未來1-2年內(nèi)，受受到土地供供應(yīng)現(xiàn)狀的的影響，目目前項目所所在地小區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)商品房供供應(yīng)量較大大，價格相相對較低，，后期住宅宅和商鋪的的價格將呈呈現(xiàn)出走高高的趨勢。。四、樂陵房房地產(chǎn)市場場發(fā)展預(yù)測測從產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)來看：樂樂陵住宅產(chǎn)產(chǎn)品將不斷斷升級，逐逐漸縮小與與其他相對對成熟地區(qū)區(qū)住宅的差差距；從供供應(yīng)的戶型型上看，三三室兩廳、、兩室兩廳廳，80-130㎡的戶型型仍將是市市場供應(yīng)的的主力戶型型，90-120㎡㎡的戶型型將逐漸成成為主流戶戶型。戶型型設(shè)計逐步步實現(xiàn)優(yōu)化化組合，功功能分區(qū)將將更加趨于于合理，充充分體現(xiàn)以以人為本的的設(shè)計理念念。百盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分析篇篇目前樂陵房房地產(chǎn)市場場整體還處處于一個起起步的上升升階段，具具體表現(xiàn)在在產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計計、推廣還還處在一個個相對較低低的層次，，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化明顯，，個性化的的物業(yè)及突突出的高檔檔物業(yè)數(shù)量量較少，但但隨著市場場的發(fā)展及及人們觀念念的不斷更更新，市場場開始出現(xiàn)現(xiàn)新的契機(jī)機(jī)，各大房房地產(chǎn)商紛紛紛借鑒外外來的成功功經(jīng)驗，提提升產(chǎn)品設(shè)設(shè)計水平，，更新服務(wù)務(wù)理念，2009年年新開發(fā)的的樓盤較以以往的樓盤盤有了較大大的進(jìn)步。。項目所在的的位置以其其優(yōu)越的外外部環(huán)境和和相對齊全全的生活配配套，定會會吸引大批批有一定積積蓄和穩(wěn)定定收入的客客戶群以及及處于事業(yè)業(yè)發(fā)展期的的年輕的置置業(yè)者，成成熟的市政政配套和便便捷的生活活基礎(chǔ)配套套成為大多多數(shù)置業(yè)者者購房看重重的因素。。準(zhǔn)確地分分析目標(biāo)客客戶，把握握客戶需求求的產(chǎn)品特特征是項目目在前期開開發(fā)中的重重中之重。。小結(jié)百盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分析篇篇三樂陵房房地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀分析析四市場供供應(yīng)分析五市場需需求分析一樂陵概概況二樂陵經(jīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及及發(fā)展趨勢勢分析樂陵市場環(huán)環(huán)境分析百盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分析篇篇樓盤名稱項目規(guī)模總戶數(shù)銷售率市場存量帝都花園約11萬平米約1200戶40%約7萬平米錦繡家園約4萬平米約300戶70%約1.2萬平米金石名邸約6萬平米約600戶25%約4.5萬平米英倫灣·國強花園約10.8萬平米約1100戶20%約9萬平米盛泰名都約6.4萬平米約700戶90%約0.7萬平米龍山新居約15萬平米約1300戶80%約3萬平米盛世清華園約8萬平米約700戶50%約5萬平米泰山現(xiàn)代城約20萬平米約1800戶5%約19萬平米合計約90萬平米約7900戶約49.2萬平米目前樂陵市市住宅銷售售以準(zhǔn)現(xiàn)房房、期房為為主，市場場供應(yīng)量較較大。受宏宏觀政策調(diào)調(diào)控的影響響，大部分分購房者持持幣待購，，絕大部分分項目近期期銷售情況況一般。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，目目前樂陵開開發(fā)的規(guī)模模小區(qū)開發(fā)發(fā)總面積已已經(jīng)超過100萬平平米，市場場存量及潛潛在供應(yīng)量量在50萬萬平米左右右，加上09年、10年新增增土地供應(yīng)應(yīng)量推算的的35萬平平米以及其其他未知和和零散的供供應(yīng)量，粗粗略估計，，未來1-2年內(nèi)樂樂陵房地產(chǎn)產(chǎn)市場的住住宅供應(yīng)量量在100萬平米左左右。四市場場供應(yīng)分析析市場現(xiàn)有供供應(yīng)量———樂陵在售樓樓盤現(xiàn)有供供應(yīng)量統(tǒng)計計百盛達(dá)達(dá)-----NO1市場場分分析析篇篇統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示：：在在戶戶型型供供應(yīng)應(yīng)方方面面，，主主要要以以兩兩室室兩兩廳廳、、三三室室一一廳廳和和三三室室兩兩廳廳為為主主，，兩兩室室兩兩廳廳和和三三室室兩兩廳廳占占90%以以上上，，值值得得注注意意的的部部分分樓樓盤盤增增加加了了大大四四室室和和洋洋房房別別墅墅，，面面積積方方面面從從160-200多多平平米米多多種種層層次次不不等等。。消費費群群體體層層次次的的多多樣樣性性和和消消費費能能力力的的差差別別性性決決定定了了戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品的的多多樣樣性性，，當(dāng)當(dāng)然然，，從從另另一一方方面面也也反反映映了了目目前前樂樂陵陵房房產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展還還不不夠夠成成熟熟，，開開發(fā)發(fā)商商對對于于目目標(biāo)標(biāo)客客群群的的定定位位比比較較模模糊糊，，市市場場細(xì)細(xì)分分不不夠夠，，缺缺乏乏有有特特色色的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位和和市市場場定定位位。。目目前前來來看看，，樂樂陵陵住住宅宅市市場場中中的的主主流流戶戶型型面面積積大大約約在在90-120㎡㎡左左右右。。在售售戶戶型型總總量量配配比比：：百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場場分分析析篇篇樓盤名稱項目位置裝修標(biāo)準(zhǔn)價格范圍均價帝都花園棗城北大街東，挺進(jìn)西路南側(cè)簡裝修2100-25002300錦繡家園棗城北大街與開元中大道交匯處（原農(nóng)機(jī)局）簡裝修1900-22002100金石名邸開元大道地稅局西鄰毛坯2350-27002500英倫灣·國強花園開元中大道實驗小學(xué)對面精裝修2700-30002850盛泰名都新湖北臨廚衛(wèi)簡裝2500-27002600龍山新居新客運中心斜對面簡裝修2100-25002300盛世清華園阜盛西路西首新一中對面簡裝修2400-28002600整體體來來看看，，目目前前樂樂陵陵住住宅宅平平均均價價格格在在2400元元/平平米米左左右右，，多多層層最最低低價價格格在在錦錦繡繡家家園園，，均均價價為為2100元元/平平米米左左右右；；多多層層最最高高價價格格在在英英倫倫灣灣··國國強強花花園園，，均均價價2850元元/平平米米左左右右，，其其最最高高售售價價在在3000元元/平平米米。。由由于于地地理理位位置置、、產(chǎn)產(chǎn)品品特特性性、、社社區(qū)區(qū)配配套套以以及及市市場場定定位位和和客客戶戶定定位位的的差差異異，，使使兩兩個個樓樓盤盤的的價價格格均均價價差差達(dá)達(dá)800元元/平平米米。。目目前前市市場場最最高高價價格格在在英英倫倫灣灣··國國強強花花園園，，均均價價達(dá)達(dá)到到2850元元/平平米米，，比比與與其其同同位位置置的的多多層層物物業(yè)業(yè)高高出出400元元/平平米米。。通過過對對樂樂陵陵市市住住宅宅市市場場銷銷售售價價格格以以及及當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩穹糠績r價承承受受能能力力的的調(diào)調(diào)查查發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，目目前前樂樂陵陵房房產(chǎn)產(chǎn)的的價價格格處處于于正正常常略略高高的的價價格格范范圍圍，，雖雖然然觀觀望望心心理理影影響響了了部部分分購購房房者者的的出出手手時時機(jī)機(jī)，，使使整整個個市市場場業(yè)業(yè)績績一一般般，，但但剛剛性性的的需需求求依依然然存存在在，，住住房房需需求求仍仍有有較較大大的的市市場場空空間間。。在售售樓樓盤盤銷銷售售價價格格分分析析百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場場分分析析篇篇樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)配套項目賣點帝都花園簡裝修會所、幼兒園、紅外線智能監(jiān)控小區(qū)位于郊區(qū)，安靜和諧，交通便利錦繡家園簡裝修沿街商業(yè)超低價格金石名邸毛坯無地理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境成熟，配套齊全英倫灣·國強花園精裝修幼兒園，會所，商業(yè)街，物業(yè)緊鄰實驗小學(xué)，周邊配套齊全，歐式風(fēng)格龍山新居簡裝修會所，幼兒園房管局開發(fā)，交通便利，超大規(guī)模盛世清華園簡裝修會所，音樂噴泉廣場，水系靠近新一中，周邊配套齊全，社區(qū)配套通過過調(diào)調(diào)查查發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，新新開開的的樓樓盤盤越越來來越越重重視視社社區(qū)區(qū)配配套套設(shè)設(shè)施施的的建建設(shè)設(shè)，，因因為為良良好好的的配配套套設(shè)設(shè)施施是是一一個個商商品品住住宅宅能能夠夠立立足足市市場場的的必必要要條條件件。。大大部部分分社社區(qū)區(qū)具具備備了了水水、、電電、、天天然然氣氣、、電電話話、、有有線線電電視視、、寬寬帶帶網(wǎng)網(wǎng)外外，，有有些些還還有有了了對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)等等智智能能化化生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施。。老老年年人人活活動動場場所所、、娛娛樂樂場場所所也也逐逐漸漸走走進(jìn)進(jìn)社社區(qū)區(qū)，，但但目目前前還還沒沒有有真真正正開開展展起起來來，，僅僅僅僅列列入入新新社社區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃當(dāng)當(dāng)中中。。物業(yè)管管理一一直是是廣大大業(yè)戶戶比較較關(guān)心心的問問題，，樂陵陵以往往的物物業(yè)管管理服服務(wù)較較差，，造成成很多多業(yè)戶戶對物物業(yè)管管理失失去信信心，，通過過市場場的反反饋，，開發(fā)發(fā)商開開始重重視物物業(yè)管管理，，真正正意義義上的的物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)也提提上日日程。。在售樓樓盤配配套設(shè)設(shè)施調(diào)調(diào)查分分析----樂樂陵在在售樓樓盤配配套及及項目目賣點點統(tǒng)計計百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇目前住住宅市市場上上，市市場供供應(yīng)仍仍以中中檔產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，高品品質(zhì)樓樓房以以及面面向低低薪階階層的的供應(yīng)應(yīng)不多多，并并且產(chǎn)產(chǎn)品的的同質(zhì)質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象明明顯。。大部部分開開發(fā)商商對自自身的的產(chǎn)品品仍然然停留留在價價格與與戶型型的層層面上上，而而對其其他如如物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)等方方面的的挖掘掘力度度明顯顯較低低；建建筑形形式方方面，，市場場供應(yīng)應(yīng)絕大大部分分為多多層，，一般般為五五層或或六層層加閣閣樓的的形式式，反反映出出樂陵陵市民民的收收入水水平和和居住住習(xí)慣慣還未未達(dá)到到一定定層次次，消消費觀觀念的的改變變?nèi)孕栊枰灰欢ǖ牡臅r間間。在小區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計計方面面，大大部分分小區(qū)區(qū)沒有有特別別專業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計，，人們們對小小區(qū)整整體規(guī)規(guī)劃的的觀念念還不不強，，仍然然停留留在單單體設(shè)設(shè)計方方面；；目前前在樂樂陵真真正擁擁有景景觀規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計的的小區(qū)區(qū)很少少，只只有盛盛世清清華園園和英英倫灣灣·國國強花花園。。大部部分只只是表表面文文章，，作為為項目目宣傳傳推廣廣的口口號，，沒有有實質(zhì)質(zhì)性的的內(nèi)容容作為為支撐撐。物物業(yè)管管理方方面，，停留留在最最基礎(chǔ)礎(chǔ)的保保潔、、保安安等基基礎(chǔ)服服務(wù)，，明顯顯落后后于其其他城城市的的物業(yè)業(yè)管理理發(fā)展展水平平，英英倫灣灣·國國強花花園是是樂陵陵唯一一的智智能化化小區(qū)區(qū)，實實行紅紅外線線監(jiān)控控，24小小時封封閉管管理，，專業(yè)業(yè)的物物業(yè)管管理成成為該該小區(qū)區(qū)的一一大賣賣點。。小結(jié)百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇三樂樂陵房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀分析析四市市場供供應(yīng)分分析五市市場需需求分分析一樂樂陵概概況二樂樂陵經(jīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)現(xiàn)狀及及發(fā)展展趨勢勢分析析樂陵市市場環(huán)環(huán)境分分析百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇A深深度度訪談?wù)務(wù){(diào)查查法深度訪訪談?wù){(diào)調(diào)查法法是一一種無無結(jié)構(gòu)構(gòu)的、、直接接的、、一對對一的的訪問問，利利用心心理投投射技技術(shù)從從問問題題表面面深入入訪談?wù)務(wù)叩牡膬?nèi)心心，探探測其其較深深層次次的動動機(jī)、、信念念、態(tài)態(tài)度、和和感情情。深度訪訪談的的主要要對象象:項目周周邊潛潛在目目標(biāo)客客戶政府機(jī)機(jī)關(guān)單單位，，了解解樂陵陵，有有代表表性的的人士士；金融界界從業(yè)業(yè)人員員B問問卷卷定量量調(diào)查查法通過市市場需需求調(diào)調(diào)查問問卷，，對潛潛在目目標(biāo)客客戶群群體進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)查訪訪問。。本次問問卷調(diào)調(diào)查對對象選選取范范圍：：政府府機(jī)關(guān)關(guān)公務(wù)務(wù)員，，銀行行從業(yè)業(yè)人員員，教教育系系統(tǒng)和和學(xué)校校教師師，醫(yī)醫(yī)院及及一般般企業(yè)業(yè)職員員。共收回回有效效問卷卷164份份。（（注：：有效效問卷卷定義義：填填寫完完整，，電話話號碼碼無誤誤）。。本次調(diào)調(diào)研我我們采采取了了客戶戶深度度訪談?wù)勁c問問卷定定量調(diào)調(diào)查法法兩種種方式式。一：研研究方方法百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇四市市場場需求求分析析A某中中學(xué)學(xué)學(xué)校教教務(wù)處處處長長(1)認(rèn)為為樂陵陵現(xiàn)在在市場場供應(yīng)應(yīng)量很很大，，尤其其是西西部城城區(qū)開開發(fā)力力度很很大。。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房和和村里里開發(fā)發(fā)的居居民回回遷安安置樓樓會在在一定定程度度上沖沖擊購購房者者對商商品房房的需需求。。(2)認(rèn)為為目前前市場場存在在很大大的潛潛在需需求，，但是是受國國家宏宏觀調(diào)調(diào)控和和房地地理位位置、、價格格、戶戶型設(shè)設(shè)計、、周邊邊配套套的影影響。。(4)認(rèn)為為80-120平米米的面面積在在市場場上較較受歡歡迎。。80-95平平米之之間的的兩室室戶型型容易易被年年輕人人選擇擇作為為婚房房，會會比較較走俏俏。140平米米以上上的的的大戶戶型需需求不不大，，一方方面總總貨值值太高高；此此外，，此類類客戶戶群體體多數(shù)數(shù)已經(jīng)經(jīng)購房房，再再次或或多次次置業(yè)業(yè)會青青睞小小戶型型。(5)對該該項目目所在在地段段較為為認(rèn)可可。認(rèn)認(rèn)為位位置處處于西西部居居住區(qū)區(qū)，周周邊配配套齊齊全，，生活活便利利。周周邊行行政街街政府府行政政事業(yè)業(yè)單位位較多多，緊緊鄰服服裝、、日用用百貨貨等市市場，，機(jī)關(guān)關(guān)事業(yè)業(yè)單位位、私私營業(yè)業(yè)主及及企業(yè)業(yè)職工工上班班都很很方便便，他他們的的購買買能力力也可可以。。B私私營業(yè)業(yè)主（1））認(rèn)為為房產(chǎn)產(chǎn)的保保值能能力還還是比比較強強，但但是現(xiàn)現(xiàn)在身身邊很很多人人都在在傳論論目前前房地地產(chǎn)市市場不不景氣氣，存存在降降價可可能。。雖然然自己己現(xiàn)在在有購購房需需求，，但對對目前前市場場情況況判斷斷不準(zhǔn)準(zhǔn)，還還在持持幣觀觀望。。（2））比較較喜歡歡多層層住宅宅，不不看好好高層層的市市場前前景。。認(rèn)為為小高高層或或者高高層價價格高高，公公攤大大，并并且后后期的的物業(yè)業(yè)管理理費用用太貴貴，在在一定定程度度上超超出本本地居居民的的消費費水平平。（3））不喜喜歡閣閣樓，，認(rèn)為為閣樓樓雖然然便宜宜，實實際使使用率率不高高；在在頂層層很容容易產(chǎn)產(chǎn)生夏夏天過過熱冬冬天過過冷的的現(xiàn)象象；建建筑質(zhì)質(zhì)量不不好的的話還還存在在漏雨雨的隱隱患。。二：深度訪訪談產(chǎn)年前前低迷迷造成成的輿輿論影影響，，很多多購房房者也也在持持幣觀觀望，，并不不急于于出手手。對對房價價上升升并不不抱很很大希希望，，甚至至認(rèn)為為可能能會出出現(xiàn)小小幅度度下滑滑。百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇C國國土土資源源局某某處長長（1））認(rèn)為為目前前購房房比較較看重重生活活方便便、地地理位位置、、環(huán)境境、景景觀規(guī)規(guī)劃。。100㎡㎡左右右的的住房房十分分走俏俏，目目前這這種戶戶型面面積的的產(chǎn)品品，市市場消消化速速度比比較快快。（2））追風(fēng)風(fēng)現(xiàn)象象明顯顯，樓樓盤炒炒作好好，就就能賣賣得出出好價價格，，前提提是產(chǎn)產(chǎn)品不不能太太差。。（3））非常常很看看重物物業(yè)管管理、、社區(qū)區(qū)總體體規(guī)劃劃，對對外立立面很很看重重。舉舉例說說英倫倫灣··國強強花園園外立立面很很漂亮亮，十十分吸吸引人人。（4））現(xiàn)在在有錢錢人更更換房房子的的比較較多，，部分分人通通過二二手房房交易易，用用舊房房作為為新房房的資資金投投入，，而且且部分分有經(jīng)經(jīng)濟(jì)實實力的的客戶戶有了了一定定的投投資意意向（5））現(xiàn)在在樂陵陵房地地產(chǎn)比比較熱熱，但但同時時“城城中村村”建建設(shè)工工作逐逐步開開展使使得住住房供供應(yīng)量量很大大，正正規(guī)的的房地地產(chǎn)開開發(fā)肯肯定會會受到到?jīng)_擊擊。D銀銀行行信貸貸部主主任(1)認(rèn)為為樂陵陵房地地產(chǎn)價價格較較前兩兩年漲漲幅很很明顯顯。很很多專專業(yè)的的代理理公司司進(jìn)駐駐樂陵陵，樓樓盤操操作越越來越越專業(yè)業(yè)。(2)認(rèn)為為現(xiàn)在在有錢錢人更更換房房子的的比較較多，，部分分人通通過二二手房房交易易，用用舊房房作為為新房房的資資金投投入，，而且且部分分有經(jīng)經(jīng)濟(jì)實實力的的客戶戶有了了一定定的投投資意意向。。（投投資意意識逐逐漸覺覺醒））(3)按揭揭貸款款現(xiàn)在在已經(jīng)經(jīng)收緊緊，但但利率率依然然很低低；雖雖然審審查條條件比比以前前要求求嚴(yán)了了很多多，但但現(xiàn)在在買房房銀行行貸款款的付付款方方式很很走俏俏。(4)感覺覺項目目位置置不錯錯，但但社區(qū)區(qū)規(guī)模模不大大，怕怕后期期物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)跟不不上。。百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇A被調(diào)調(diào)查者者背景景分析析本次調(diào)調(diào)查選選取的的調(diào)查查人群群30-50歲歲之間間占到到64%，，符合合項目目后期期目標(biāo)標(biāo)客戶戶群體體年齡齡階段段；而而32%的的被調(diào)調(diào)查者者為30歲歲以下下，此此類人人群多多為樂樂陵年年輕教教師及及企業(yè)業(yè)職工工。從從文化化程度度數(shù)據(jù)據(jù)分析析，大大專以以下占占36%，，此類類人群群多數(shù)數(shù)為企企業(yè)職職工；；大專專及本本科學(xué)學(xué)歷占占64%，，此類類人群群主要要是金金融業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)人員員、學(xué)學(xué)校教教師和和政府府公務(wù)務(wù)員。。從家家庭年年收入入分析析，3萬以以下收收入家家庭占占59%，，這也也代表表了樂樂陵現(xiàn)現(xiàn)在一一般家家庭的的年收收入水水平；；3-5萬萬占34%，此此類人人群主主要是是私營營業(yè)主主和企企事業(yè)業(yè)單位位中層層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。三：：問問卷卷調(diào)調(diào)查查分分析析百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場場分分析析篇篇數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示：：平房房及及自自建建樓樓房房占占到到樂樂陵陵整整個個房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的23%，，商商品品房房占占到到38%，，福福利利分分房房占占23%?！，F(xiàn)現(xiàn)在在，，福福利利分分房房制制度度已已經(jīng)經(jīng)取取消消，，樂樂陵陵政政府府也也大大力力支支持持城城建建開開發(fā)發(fā)，，商商品品房房市市場場將將會會進(jìn)進(jìn)一一步步占占據(jù)據(jù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的主主導(dǎo)導(dǎo)地地位位。。數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示：：90-120㎡㎡的的住住房房面面積積是是現(xiàn)現(xiàn)有有住住房房的的主主力力面面積積，，占占48%，，這這個個區(qū)區(qū)段段之之所所以以受受到到喜喜愛愛，，是是因因為為樂樂陵陵大大部部分分年年輕輕人人和和父父母母一一塊塊住住，，三三室室一一廳廳和和三三室室兩兩廳廳是是理理想想的的戶戶型型選選擇擇，，符符合合樂樂陵陵人人民民的的居居住住習(xí)習(xí)慣慣；；其其次次是是70-90㎡㎡的的住住房房面面積積，，占占27%。。這這一一部部分分群群體體主主要要是是年年輕輕的的三三口口之之家家，，受受經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條條件件的的束束縛縛，，緊緊湊湊的的兩兩室室是是理理想想的的選選擇擇。。B被被現(xiàn)現(xiàn)有有住住房房條條件件調(diào)調(diào)查查分分析析百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場場分分析析篇篇數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示：：51%的的購購房房者者選選擇擇多多層層住住宅宅，，這這與與人人們們的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)觀觀念念和和消消費費水水平平有有關(guān)關(guān)。。樂樂陵陵是是一一個個縣縣級級市市，，對對小小高高層層普普接接受受程程度度一一般般，，占占21%，，主主要要認(rèn)認(rèn)為為小小高高層層的的價價格格和和后后期期生生活活費費用用偏偏高高。。對小小高高層層的的接接收收程程度度調(diào)調(diào)查查顯顯示示：：受受傳傳統(tǒng)統(tǒng)觀觀念念和和居居住住習(xí)習(xí)慣慣的的影影響響，，多多數(shù)數(shù)調(diào)調(diào)查查者者對對小小高高層層接接受受程程度度較較低低；；有有34%的的被被調(diào)調(diào)查查者者認(rèn)認(rèn)可可小小高高層層，，喜喜愛愛程程度度最最高高的的是是年年輕輕人人，，他他們們對對新新鮮鮮事事物物的的接接受受程程度度要要快快一一些些；；也也有有18%的的購購房房者者認(rèn)認(rèn)為為無無所所謂謂。。此結(jié)果果顯示示，我我們產(chǎn)產(chǎn)品的的后期期銷售售會形形成一一定阻阻力，，這需需要在在銷售售過程程中對對加強強客戶戶進(jìn)行行心理理引導(dǎo)導(dǎo)和價價值宣宣講，，對銷銷售能能力要要求較較高。。四：置置業(yè)需需求分分析（（1）戶型設(shè)設(shè)計要要求百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇數(shù)據(jù)顯顯示：：91-110㎡㎡的住住房面面積最最受樂樂陵人人民歡歡迎，，占到到了43%的比比例，，其對對應(yīng)的的戶型型主要要是兩兩室兩兩廳和和三室室一廳廳。110-130㎡的的住房房面積積也受受到了了人們們的喜喜愛，，占到到了32%的比比例，，其對對應(yīng)的的戶型型是三三室兩兩廳。?？傮w來來看，，90-130㎡是是目前前樂陵陵市場場最為為認(rèn)可可的戶戶型面面積，，較大大的住住房面面積之之所以以受到到喜愛愛，與與人們們的置置業(yè)動動機(jī)、、和現(xiàn)現(xiàn)有住住房的的戶型型設(shè)計計不合合理，，住房房面積積小，，物業(yè)業(yè)管理理差，，周邊邊配套套跟不不上有有直接接關(guān)系系。四：置置業(yè)需需求分分析（（2）面積設(shè)設(shè)計要要求百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇數(shù)據(jù)顯顯示：：90-100平平米需需求占占53%，，樂陵陵居民民既對對兩室室居住住的舒舒適度度有一一定要要求，，同時時又考考慮購購買成成本，，講究究購房房的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性；同同時，，80-90平平米的的緊湊湊型兩兩室也也存在在一定定的需需求空空間，，占26%。在房間間布局局方面面，在在意臥臥室的的南向向采光光，64%的居居民希希望雙雙臥南南向，，樂陵陵房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)起步步時間間較晚晚，這這與本本地居居民傳傳統(tǒng)的的居住住習(xí)慣慣相吻吻合；；隨著著本地地房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的不不斷發(fā)發(fā)展和和居民民生活活質(zhì)量量的提提高，，人們們對客客廳等等活動動區(qū)域域要求求會有有所提提高，，希望望客廳廳與其其中一一臥南南向的的占29%。四：置置業(yè)需需求分分析（（3）兩居室室設(shè)計計要求求百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇數(shù)據(jù)顯顯示：：三室的的面積積需求求主要要為：：100-110平平米的的三室室一廳廳和110-120平米米的三三室兩兩廳。。前者者在滿滿足了了居住住需求求的同同時，，設(shè)計計緊湊湊實惠惠，而而后者者則經(jīng)經(jīng)濟(jì)舒舒適，，這兩兩種需需求所所占比比例分分別為為32%和和45%。。布局方方面的的要求求與兩兩室的的布局局要求求差別別不大大，主主要在在意三三個臥臥室的的南向向采光光，同同時對對客廳廳的南南向布布局也也存在在一定定要求求。三居室室設(shè)計計要求求四：置置業(yè)需需求分分析（（4）百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇廳房布布局設(shè)設(shè)計要要求四：置置業(yè)需需求分分析（（5-1）百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇數(shù)據(jù)顯顯示：：樂陵居居民對對客廳廳和主主臥室室的要要求最最高，，66%的的被調(diào)調(diào)查者者希望望客廳廳能大大一些些，絕絕大多多數(shù)的的被調(diào)調(diào)查者者都希希望主主臥室室在適適中的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上盡盡量寬寬敞舒舒適，，這一一結(jié)果果也顯顯示出出當(dāng)?shù)氐鼐用衩駥ι畹牡囊笄笤絹韥碓礁吒?，講講究生生活的的舒適適度，，這也也與當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡南M費水平平相吻吻合；；對衛(wèi)衛(wèi)生間間對餐餐廳、、廚房房、次次臥室室、衛(wèi)衛(wèi)生間間的要要求則則依次次降低低，大大部分分要求求適中中即可可。四：置置業(yè)需需求分分析（（5-2）廳房布布局設(shè)設(shè)計要要求百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇數(shù)據(jù)顯顯示：：樂陵陵人民民愿意意采取取的購購房付付款方方式是是按揭揭貸款款和分分期付付款，，其分分別占占被調(diào)調(diào)查者者的50%和32%。貸貸款月月供501-1000元元的被被調(diào)查查者占占到了了42%，，主要要是樂樂陵當(dāng)當(dāng)?shù)叵M水水平比比較低低，當(dāng)當(dāng)?shù)芈毬毠な帐杖胨讲徊桓?，，基層層公?wù)務(wù)員的的工資資在1500元元左右右，樂樂陵比比較好好的企企業(yè)的的員工工工資資在1400左左右，，相對對來說說比較較低。。說明明樂陵陵人民民的持持現(xiàn)能能力不不算很很強，，這與與當(dāng)?shù)氐氐南M觀觀念有有關(guān)，，也與與我們們調(diào)查查的樂樂陵地地方儲儲蓄情情況一一致。。月供供1001-1500元元的被被調(diào)查查者占占到了了35%，，說明明樂陵陵部分分企業(yè)業(yè)管理理層、、政府府高層層和成成功的的個體體經(jīng)營營業(yè)主主具備備了一一定的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力力。貸貸款年年限調(diào)調(diào)查顯顯示：：10年15年年的貸貸款年年限接接受度度較高高，分分別占占51%和和25%。。四：置置業(yè)需需求分分析（（6）百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇數(shù)據(jù)顯顯示，，被調(diào)調(diào)查者者對住住宅小小區(qū)的的地理理位置置、房房屋的的價格格、交交通條條件、、環(huán)境境、物物業(yè)管管理、、建筑筑質(zhì)量量以及及孩子子入學(xué)學(xué)入托托放不不方便便比較較關(guān)心心。這這一切切說明明樂陵陵消費費者很很理性性，喜喜歡比比較實實在的的東西西，只只有實實實在在在的的好的的住房房，才才能夠夠真正正打動動客戶戶，吸吸引客客戶前前來購購買。。四：置置業(yè)需需求分分析（（7）百盛盛達(dá)達(dá)-----NO1市場分分析篇篇數(shù)據(jù)顯顯示：：在被調(diào)調(diào)查者者需要要車庫庫的占占67%，，隨著著汽車車價格格的降降低，，私家家車越越來越越多，，對車車庫的的需求求也有有所增增加，，小區(qū)區(qū)的建建設(shè)必必須考考慮到到未來來車庫庫的供供應(yīng)和和需求求，制制