上?？党乔皬V場項目定位世聯(lián)

上?？党乔皬V場商業(yè)項目

商業(yè)定位報告（中稿）謹呈：協(xié)和集團版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2006-9-14項目研究工作階段劃分項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究市場調(diào)研項目屬性研判與界定問題結構化分析區(qū)域環(huán)境分析市場容量預測項目定位導出2006/8/22第一階段項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

第一階段思路形成2006/9/12005/9/15第一階段市場調(diào)研2006/9/21研究內(nèi)容成果上海康城前廣場市場調(diào)查報告上?？党乔皬V場初期溝通上?？党乔皬V場商業(yè)項目定位中稿2報告思路

二、風險和機會三、出路一、目標設定3協(xié)和集團——目標地上14.8萬商業(yè)+1萬單身公寓全部售出；打造集團商業(yè)街地產(chǎn)品牌，為集團商業(yè)品牌上市作準備。把未用的指標全部用足，實現(xiàn)指標最大化。進而全部出售現(xiàn)實利潤最大化。以主題商業(yè)街的形式啟動，為集團商業(yè)品牌上市作準備。4短期內(nèi)實現(xiàn)利潤最大化促進協(xié)和商業(yè)地產(chǎn)的市值影響力指標最大化世聯(lián)對目標的理解利潤最大化5項目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處，屬于莘閔板塊居住區(qū)級商業(yè)中心項目緊鄰莘松路，唯一一條進入道路，雙向二車道；項目西南北各約500米分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（巴比倫、樂購）。500m樂購500m巴比倫莘松路項目生春九路場東路項目區(qū)位本項目地鐵1號線莘莊站車程閑時15分鐘，忙時20-40分鐘6容積率超過4，建筑形式必須向高向密發(fā)展。規(guī)劃用地面積：72，418平方米，實際用地面積約為43，838平方米。地上總建筑面積166，481平方米，需要建設小區(qū)公建配套0.8萬平方米，實際新建商業(yè)面積約為14萬平方米，單身公寓10，800平方米。地下建筑面積55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。項目技術指標莘松路已建已建綠地銷售中心及樣板房高壓線，地上不能上蓋建筑7項目資源：所處大型住宅區(qū)和別墅區(qū)，為未來商業(yè)發(fā)展提供多條通路的可能項目資源云間水莊晶苑四季御庭麗水馨庭歐風麗景綠洲比華利龍祥公寓達安圣芭芭花園十二橡樹莊園淺水灣同潤加州綠洲香島萬科白馬莘閔板塊的發(fā)展已經(jīng)有5年的時間。目前周邊的公寓項目有兩個，別墅項目約為10個。區(qū)域人口：康城居民入住后約為3.77萬人。周邊別墅區(qū)居民約為4-5萬人。8第二部分二、風險和機會區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場分析閔行商業(yè)分析項目本體分析9按國際通行標準，上海商業(yè)地產(chǎn)存量趨于飽和宏觀市場2005年上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積超過1平方米，接近歐洲發(fā)達國家1.2平方米的平均水平。上海商品銷售毛利率不斷上升，從2003年的16.56％上升到2005年的20.16％；城市居民人均消費支出不斷上升，從2003年的1.1040萬元增長到1.3773萬元。上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全國最重要的零售市場之一，在發(fā)展步調(diào)上也一直保持國內(nèi)的領先地位。與全國其它主要城市零售業(yè)的發(fā)展情況相比，上海具有總體規(guī)模大、人均零售額高、增長相對比較平穩(wěn)的特點，上海已經(jīng)走過了許多其它城市正在經(jīng)歷的快速成長期，率先進入穩(wěn)定發(fā)展期和結構調(diào)整期。數(shù)據(jù)來源《上海商業(yè)統(tǒng)計年鑒》10傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域域繼續(xù)引領市市場，郊區(qū)商商業(yè)增長迅速速。宏觀市場連鎖的超市、、大賣場和便便利店在過去去的幾年中發(fā)發(fā)展迅速，而而百貨店的市市場地位在持持續(xù)降低。傳統(tǒng)三個市中中心區(qū)仍然是是主要的商業(yè)業(yè)區(qū)域，但隨隨著周邊區(qū)域域商業(yè)中心的的興起和發(fā)展展，市中心的的人口不斷往往外遷移，郊郊區(qū)的商業(yè)面面臨巨大的發(fā)發(fā)展機會。數(shù)據(jù)來源《上上海商業(yè)統(tǒng)計計年鑒》11莘莊、七寶是是閔行目前形形成的兩大商商圈。閔行商圈便捷的交通和和大量居住人人口聚集是閔閔行商圈形成成的關鍵支撐撐因數(shù)。莘莊：分為行行政中心和居居住區(qū).目前前行政區(qū)的消消費形式屬于于過路性消費費，檔次較低低；依托春申申版快大型居居住區(qū)（春申申景城、萬科科假日風景、、上海春城）），屬于片區(qū)區(qū)日常消費，，檔次中檔。。七寶：依托七七寶大型居住住區(qū)（萬科郎郎潤園、），，運動休閑配配套設施齊全全，檔次較高高，在建巴黎黎春天。七莘莘路樂購的人人流量、檔次次、營業(yè)額在在閔行大賣場場中名列前矛矛；莘莊七寶12南方商城/家家樂福華聯(lián)吉買盛麥德龍易初蓮花大潤發(fā)易買德百安居樂購世紀聯(lián)華農(nóng)工商樂購樂購龍城城購購物物中中心心易初初蓮蓮花花石頭頭.剪剪刀刀.布布家得得利利九百百家家居居農(nóng)工工商商錦江江樂樂園園熱帶帶風風暴暴好愛愛廣廣場場家得得利利日用用大大賣賣場場是是閔閔行行的的主主要要商商業(yè)業(yè)形形式式目前前閔閔行行有有18家家大大賣賣場場，，2006上上半半年年實實現(xiàn)現(xiàn)社社會會消消費費品品零零售售額額24.44億億元元，，比比上上年年同同期期增增長長21.2%。。新開開賣賣場場七七家家：：易易初初蓮蓮花花七七寶寶店店、、浦浦江江店店、、樂樂購購莘莘松松店店、、家家樂樂福福七七寶寶店店、、好好又又多多虹虹橋橋店店、、易易賣賣得得梅梅隴隴店店。。2006上上半半年年零零售售總總額額3.86億億元元，，對對區(qū)區(qū)域域零零售售額額增增長長的的貢貢獻獻率率為為3.6%。。閔行行商商圈圈13位置置和和經(jīng)經(jīng)營營檔檔次次是是決決定定閔閔行行日日用用賣賣場場經(jīng)經(jīng)營營好好壞壞的的關關鍵鍵閔行行商商圈圈商場名稱規(guī)模檔次面積業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況農(nóng)工商（新閔店)一層中檔約3,000㎡食品.日用品8.26開業(yè)一般樂購（莘莊店）二層中檔約8,000㎡1FKFC、生鮮食品2F日用品.家電.百貨旁邊有好美屋良好世紀聯(lián)華(莘莊店)三層中檔約24,000㎡1F餐廳、移動營業(yè)廳、服飾；2F食品、生活用品；3F服飾、床上用品良好華聯(lián)吉買盛(莘莊)三層中低約15,000㎡1保健品、鮮花、速食；2F服裝、鞋類；3F食品、日用品一幫農(nóng)工商（中春路）二層中檔約8,000㎡1F食品.美食2F日用品、家電、服裝、一幫河畔百貨四層中高約10,000㎡B1地下停車場1F餐飲.化裝品.星巴克必勝客2F-4F品牌服裝良好樂購（七莘店）二層中檔約28,000㎡1F餐飲、服裝、食品、生鮮2F家電.床上用品.日用品.服裝.大時代一幫龍城購物中心三層中高約30,000㎡1FKFC.屈氏士服飾.餐飲.眼鏡2F家樂福3F品牌店即將進駐巴黎春天一般易初蓮花(吳中路)三層中檔約24,000㎡1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機專賣；2F食品含生鮮、藥店；3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品良好麥德龍（虹梅店）一層中檔約3,5000㎡服裝、日用品、食品、家電、休閑運動類良好易初蓮花(七莘路)三層中檔約25,000㎡1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機專賣；2F食品含生鮮、藥店；3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品良好大潤發(fā)（銀都路）三層中檔約25,000㎡1F停車場.商業(yè)街.KFC2F食品(含生鮮)3F電器、服飾.百貨、良好易買得（銀都路）三層中檔約25,000㎡1F食品.日用品2F服飾.家電.百貨3F傲運會“運動品牌.停車場.美食一般家得利（春申路）一層中檔約1,200㎡食品、日用品一般農(nóng)工商(銀都路)二層中檔約4，500㎡1F水果.蔬菜.生鮮.食品2F床上用品.日用品.服裝一般莘莊莊區(qū)區(qū)域域5家家七寶寶.虹虹美美區(qū)區(qū)域域5家家春申申區(qū)區(qū)域域4家家數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：市市場場調(diào)調(diào)查查14南方方商商城城是是整整個個閔閔行行區(qū)區(qū)域域的的購購物物中中心心閔行行商商圈圈商場名稱規(guī)模檔次面積業(yè)態(tài)南方商城五層中高10萬,營業(yè)面積6.8萬1F餐飲.化妝品.飾品2F-3F服飾4F家電通訊5F漁獵休閑(電影院.電玩.網(wǎng)吧)家樂福南方方購購物物中中心心在在的的布布局局上上以以家家樂樂福福超超市市、、友友誼誼百百貨貨、、好好美美家家建建材材超超市市三三家家龍龍頭頭店店為為主主力力店店，，滿滿足足了了工工薪薪階階層層、、居居民民日日常常消消費費、、家家庭庭裝裝潢潢的的需需要要。。一一百百二二十十余余家家品品牌牌特特色色專專賣賣店店，，涵涵蓋蓋了了服服裝裝、、小小百百貨貨、、通通訊訊器器材材、、家家具具、、體體育育用用品品、、電電腦腦等等多多個個方方面面。。休休閑閑娛娛樂樂包包括括：：中中、、西西餐餐飲飲、、咖咖啡啡館館、、茶茶室室、、電電影影城城、、游游樂樂城城、、健健身身中中心心。。藥藥店店、、郵郵局局、、銀銀行行、、旅旅行行社社、、書書城城、、美美容容美美發(fā)發(fā)等等等等一一系系列列社社區(qū)區(qū)服服務務項項目目，，堅堅持持““以以社社區(qū)區(qū)服服務務為為導導向向，，集集購購物物、、休休閑閑、、娛娛樂樂為為一一體體””的的經(jīng)經(jīng)營營定定位位，，，，已已成成為為閔閔行行地地區(qū)區(qū)人人氣氣最最旺旺的的購購物物中中心心。。15莘莊莊、、七七莘莘路路、、東東川川路路三三塊塊區(qū)區(qū)域域為為閔閔行行未未來來重重點點商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)莘莊東川路七莘路閔行行商商圈圈閔行行商商業(yè)業(yè)十十一一五五規(guī)規(guī)劃劃:向向現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)的的轉轉型型，，形形成成以以社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)為為基基礎礎，，以以大大型型購購物物中中心心為為龍龍頭頭，，以以商商業(yè)業(yè)休休閑閑街街為為特特色色的的現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)格格局局。。積積極極引引進進精精品品百百貨貨店店、、品品牌牌專專賣賣店店等等新新型型商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，繼繼續(xù)續(xù)完完善善大大賣賣場場、、超超市市、、便便利利店店等等商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點，，規(guī)規(guī)范范發(fā)發(fā)展展商商品品交16南方方商商城城/家家樂樂福福華聯(lián)聯(lián)吉吉買買盛盛麥德德龍龍易初初蓮蓮花花大潤潤發(fā)發(fā)易買買德德百安安居居樂購購世紀紀聯(lián)聯(lián)華華農(nóng)工工商商樂購購樂購購龍城城購購物物中中心心易初初蓮蓮花花石頭頭.剪剪刀刀.布布家得得利利九百百家家居居農(nóng)工工商商錦江江樂樂園園熱帶帶風風暴暴愛好好廣廣場場家得得利利消費費向向東東，，消消費費習習慣慣分分為為三三大大圈圈層層第一一圈圈層層：：日日常常消消費費就近近的的大大賣賣場場，，購購物物班班車車5－－10分分鐘鐘；；第二圈層層：日常常購物南南方商城城，閔行行區(qū)域唯唯一商業(yè)業(yè)中心；；第三圈層層：周末末購物及及休閑娛娛樂徐家匯、、虹橋人口消費費特征徐家匯第一圈層層第二圈層層第三圈層層17每月在閔閔行賣場場消費總總額為500-800元。人口消費費特征摘自《閔閔行商業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)查報告告》。。。超市、商商場和百百貨公司司是閔行居居民日常常最常消消費的場場所閔行區(qū)居居民在商商場/百百貨公司司的每月花費費總額約約為500-800元元。購物地點點的時間間基本在在30分鐘鐘以內(nèi)品種齊全全、價格格實惠、、購物環(huán)環(huán)境是居民選選擇消費費地點的的首要因因數(shù)食品和服服裝是閔行居居民節(jié)假假日最高高的開支支。二口或三三口之家,個人收入入3000-6000元元/月為主流摘自《閔閔行商業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)查報告告》18人口消費費特征摘自《閔閔行商業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)查報告告》特征一:消費模式式單一，在閔行行的消費費支出主主要為大大賣場的的日常用用品采購購。由于閔行行區(qū)外來來購房人人口與閔閔行戶籍籍人口相相當，因因此在閔閔行的消消費時間間主要為為下班后后采購日常常生活用用品。單單一的居居住模式式造就單單一的消消費模式式，因此此，大賣賣場成為為居住區(qū)區(qū)滿足生活活用品采采購的主主要來源源。特征二:就近消費費.區(qū)域域性消費費原則，在在閔行區(qū)區(qū)域到消消費地點點不超過過半小時時車程由于閔行行道路系系統(tǒng)錯綜綜復雜，，消費區(qū)區(qū)域隨著著道路阻阻隔而自自然形成成，如今今春申、、莘莊、、七寶、古古美均形形成各資資的商業(yè)業(yè)賣場集集中區(qū)域域，輻射射范圍也也限于各各區(qū)域內(nèi)內(nèi)。特征三:大賣場消消費比較頻繁繁,對商商場的要要求不高高，滿足足基本的日日常用品品采購需需求。由于日常常消費在在附近賣賣場解決決，因此此去賣場場的頻度度較為頻頻繁，平平均一周周1-2次。主要選擇擇位置近近、種類類多、價價格實惠惠的賣場場消費。。19莘莊將打打造成上上海新興興地區(qū)商商業(yè)中心心之一區(qū)域商業(yè)業(yè)地理位置置:莘莊地區(qū)區(qū)位于上上海西南南，土地地面積約約２０平平方公里里。是閔閔行區(qū)行行政和文文化、公公共活動動中心所所在地.人口規(guī)模模:由于城市市大規(guī)模模交通設設施建設設和房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，莘莊地地區(qū)成為為上海人人口導入入的主要要區(qū)域之之一?，F(xiàn)現(xiàn)有總人口１１２萬人，其中中常住人人口約１１１．５５萬人，，外來人人口３萬—５５萬人。預期期未來五年將達達到３００萬人。。20莘莊建設設三級商商業(yè)網(wǎng)路路,本項項目屬于于社區(qū)商商業(yè)體系系區(qū)域商業(yè)業(yè)中心商業(yè)業(yè)區(qū)：1.莘莊莊老鎮(zhèn)中中心商業(yè)業(yè)區(qū)主要項目目：莘松松路、滬滬閔路““十十字型”路口口新建的的塊狀集集聚型型“綜合合商業(yè)商務務”。規(guī)劃面積積：１００萬平方方米。2.上海海莘城中中心商業(yè)業(yè)區(qū)主要項目目：“仲仲盛商業(yè)業(yè)中心””和地地鐵莘莊站站站廳商商業(yè)?！啊爸偈⑸躺虡I(yè)中心”：總總建筑面面積約２２８萬平平方米社區(qū)商業(yè)業(yè):南為華聯(lián)聯(lián)吉買盛盛區(qū)域、、西為農(nóng)農(nóng)工商區(qū)區(qū)域、西北北為莘莊莊樂購區(qū)區(qū)域、中中為世紀紀聯(lián)華區(qū)域域、東北北為華潤潤萬佳區(qū)區(qū)域?，F(xiàn)代商貿(mào)貿(mào)走廊:七莘路沿沿線（莘莘莊段至至七寶段段）街區(qū)兩側相相關地塊塊集聚現(xiàn)現(xiàn)代大型型專業(yè)店店、大型型綜合超超市、文文化休閑閑中心、、圖書文文化用品品中心、、小型商商業(yè)休閑閑街、大大型室內(nèi)內(nèi)滑雪運運動休閑閑中心等等新興商商業(yè)服務務業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，成為為體現(xiàn)區(qū)區(qū)內(nèi)城市市形象和和功能、、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色色、多業(yè)業(yè)態(tài)多功功能集聚聚、條狀狀塊狀相相結合的的“閔行行大道””?！渡虾：Ｊ虚h閔行區(qū)區(qū)莘莊莊地區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展展規(guī)劃劃綱要要》-------未來8年上上海莘莘莊商商業(yè)配配套設設施,將發(fā)發(fā)生根根本性性的改改變和和提高高，莘莘莊地地區(qū)商商業(yè)將將依托托閔行行區(qū)行行政中中心所所在地地、道道路交交通網(wǎng)網(wǎng)絡、、人口口大量量導入入等優(yōu)優(yōu)勢，，形成成一個個“鎮(zhèn)中中心商商業(yè)區(qū)區(qū)———社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)體系系———現(xiàn)代代商貿(mào)貿(mào)走廊廊”的三級級商業(yè)業(yè)發(fā)展展網(wǎng)絡絡，使使之成成為上上海新新興地地區(qū)商商業(yè)中中心之之一。。莘莊老老鎮(zhèn)商商業(yè)中中心上海莘莘城商商業(yè)中中心社區(qū)商商業(yè)商貿(mào)走走廊21莘松路路鐵路路以西西路段段，商商業(yè)的的發(fā)展展完取取決于于住宅宅的拉拉動需需求。。區(qū)域商商業(yè)莘閔板板塊商商業(yè)主主要分分布三三個區(qū)區(qū)域，，全部部為滿滿足居居民日日常消消費為為主。。樂購（（莘松松店））：二二層賣賣場，，一層層好美美屋，，一家家酒店店及餐餐飲KFC等———滿滿主周周邊居居民日日常生生活用用品采采購需需求，，中檔檔。巴比倫倫商業(yè)業(yè)廣場場：三三層。。一層層中介介、美美容美美發(fā)、、寵物物店；；二層層茶坊坊、咖咖啡店店等；；三層層餐飲飲。———滿滿足周周邊居居民日日常生生活配配套消消費需需求，，中檔檔。莘閔生生活廣廣場：：一層層農(nóng)工工商層層，二二層空空缺，，三層層足浴浴，四四層KTV———滿足足莘閔閔別墅墅區(qū)中中低檔檔居民民日常常生活活，檔檔次較較低。。樂購賣賣場巴比倫倫廣場場莘閔生生活廣廣場22道路是是阻隔隔板塊塊商業(yè)業(yè)發(fā)展展的重重要瓶瓶頸。。區(qū)域商商業(yè)滬杭高高速、、二條條鐵路路，基基本阻阻隔了了板塊塊與周周邊區(qū)區(qū)域的的聯(lián)系系，孤孤立缺缺乏互互動效效應，，使板板塊商商業(yè)的的消費費局限限于板板塊內(nèi)內(nèi)的居居住人人口，，缺乏乏外來來人口口導入入。莘松路路雙向向二車車道，，成為為目前前進入入莘閔閔板塊塊唯一一道路路，且且短期期內(nèi)不不會改改善。。這將將直接接制約約商業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展和和外來來消費費人口口的導導入。。目前板板塊的的商業(yè)業(yè)主要要為板板塊居居民日日常消消費為為主。。無高高檔商商業(yè)設設施。。本項目目道路范范圍內(nèi)內(nèi)人口口消費費23小結競爭嚴嚴峻1.商商圈集集中，，形式式雷同同2.各各自為為營，，互動動性弱弱3.住住宅拉拉動，，需求求單一一閔行商商圈主主要集集中在在莘莊莊和七七寶，，形式式基本本以日日用大大賣場場為主主。位置和和經(jīng)營營檔次次是決決定大大賣場場經(jīng)營營狀況況的關關鍵。。由于商商業(yè)形形式單單一，，閔行行各大大賣場場依靠靠自身身生存存。加加上閔閔行眾眾多道路的的阻隔隔，各各個板板塊商商業(yè)難難以形形成集集合效效應，，形成成各自自為營營的局局面。。閔行的的商業(yè)業(yè)市場場主要要由于于住宅宅拉動動。由由于購購房人人口大大量導導入，，引發(fā)發(fā)了大量對對生活活日用用品的的需求求，下下班到到大賣賣場采采購，，周末末市中中心商商場采采購是居民民消費費的主主要模模式。。24商業(yè)級別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上3.6-18萬9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上——核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪本項目目屬于于區(qū)域域型社社區(qū)商商業(yè)中中心本項目目區(qū)域域人口口約10萬萬人，，由于于交通通的限限制，，區(qū)域域外人人口難難以導導入，，區(qū)域域性社社區(qū)商商業(yè)中中心本項目目介于兩者之之間項目屬屬性界界定25人均消費支出及商業(yè)單位營業(yè)額商圈內(nèi)已有商業(yè)面積商圈服務的人口商業(yè)的商圈范圍商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)規(guī)模的的確定定莘閔區(qū)區(qū)域人人口10萬萬人，，按照照國際際人均均商業(yè)業(yè)面積積1平平方米米/人人的標標準，，區(qū)域域商業(yè)業(yè)體量量應該該為10萬萬平方方米一般城城市居居住區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)設施施指標標類別居住區(qū)人均商業(yè)服務建筑面積0.7-0.91m2/人——《《城市市居住住區(qū)規(guī)規(guī)劃設設計規(guī)規(guī)范》》國際類類比社社區(qū)商商業(yè)規(guī)規(guī)劃指指標：：商業(yè)業(yè)規(guī)模模比0.027：：1(商業(yè)業(yè)面積積：住住宅面面積)目前新新閔有有的商商業(yè)面面積約約為5萬平平方米米，剩剩余的的體量量為：：項目商商業(yè)容容量———10萬-5萬＝5萬平方方米1/6/202326商業(yè)規(guī)模的的確定在目前及可可預見的周周期，符合合市場容納納量本項目合理的規(guī)模是＝＝5萬平方米理性分分析理理性分分析剩余10萬萬平方米怎怎么辦？是繼續(xù)做商商業(yè)？———面面臨的風險險？？？還是另謀出出路？———有何機機會？？？？？27地塊可用面面積小，限限制條件大大，需要尋尋求內(nèi)部變變化項目分析1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊地塊地塊面積限制條件1號1.25萬㎡限高2號1.24萬㎡一期業(yè)主爭議較大,認為規(guī)劃為綠地,限制層數(shù)3號1700㎡4號約2萬㎡高壓走廊線,地上不能上蓋物業(yè)公建配套郵政支局銀行.證券物業(yè)管理警屬菜場綜合健身游泳池占地面積1400㎡220㎡-565㎡3400㎡2000㎡3000㎡建筑面積1200㎡1200㎡1000㎡460㎡2250㎡1360㎡600㎡需要建成的的公建建筑筑面積為8070平平方米康城一、二二期住宅已已建成并逐逐步入住，，三期、四四期正在建建設中。建建成后將成成為容納約約3.77萬人口的的大型居住住區(qū)；目前社區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套商商業(yè)比較稀稀缺，居民民日常消費費通過購物物班車/社社區(qū)班車解解決；目前前前廣場地地塊除一塊塊為集中綠綠地外，其其他均為已已建物業(yè)（（一為會所所、一為商商業(yè)綜合樓樓、一目前前為售樓處處和樣板房房）28S集合和規(guī)模優(yōu)勢

依托康城住宅151萬平方米，周邊住宅即別墅區(qū)居住人口，形成一定的集聚效應，項目的檔次可以有一定擴大。W交通瓶頸莘松路的交通是制約消費人口導入的重要瓶頸；地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力小；O體驗式消費成為未來商業(yè)發(fā)展的趨勢.符合別墅區(qū)客戶消費檔次存在空白周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好T市場競爭威脅嚴重隨著莘莊中心的商業(yè)發(fā)展，多家商場的開業(yè)對板塊的客流消費形成分流，而且對吸引區(qū)的客流增加難度。市場風險變化莫測【SWOT】1/6/202329如果商業(yè)的的市場容量量只有5萬萬平方米,剩余10萬平方米米指標如何何?閔行規(guī)劃科科科長語錄錄----------規(guī)劃劃批準的原原則:該配的配足足,類型型可以不局局限商業(yè),但不要超超過總體指指標;一定要征求求小區(qū)業(yè)主主的意見,他們同意意我們就同同意;把多數(shù)指標標建在爭議議小的地塊塊,爭議大大的地塊盡盡量考慮少少建、不建建“”30第三部分二、風險和和機會三、出路一、目標設設定31閔行小戶性性市場全線線紅【市場聲音】閔行小戶型銷售火火爆閔行經(jīng)濟性性酒店入住住率高閔行中端辦辦公物業(yè)稀稀缺123萬科朗潤園園，萬科假假日風景的的“螞蟻工工房”，均均價達到12000元/平方方米，開盤盤便搶購一一空；松江九亭上上海青年城城，7月份份開盤以來來銷售套數(shù)數(shù)446套套，實現(xiàn)均均價8610元/平方米；；70％，90平方米米國家政策策，搶時機機就是占先先機。莫泰168，錦江之之星、泰姆姆24H賓賓館的入住住率達到80％。尤尤其是周六六、日，入入住率達到到100％％?？党羌爸苓呥叺木用穹欠浅６?，如如全部入住住，訪客的的住宿將有有較大需求求。目前辦公物物業(yè)在售的的僅有四個個。價格均均價8000-10000平平方米，尤尤其小面積積的辦公物物業(yè)在閔行行需求較高。。詳細見附件件：《閔行行小戶性、、酒店、辦辦公調(diào)查》》32【產(chǎn)品定位】項目區(qū)位項目地塊商圈人口處于閔行新新閔板塊別墅區(qū)和居居住區(qū)聚集集擁有一定的的人口支撐撐地塊小，面面積大，15.8萬萬建筑面積積限制條件多多，只能向向高向密發(fā)發(fā)展。非中心大體量，高高密度不在核心商商圈。板塊塊內(nèi)商業(yè)沒沒有形成互互動商圈消費模模式單一，，市場容量量有限市場容量有有限外來人口導導入困難，，區(qū)域內(nèi)消消費人口有有限區(qū)域內(nèi)純商商業(yè)需求有有限人口消費單單一突破區(qū)域價價值實現(xiàn)整體價價值跳出商圈挖掘其他需需求能夠?qū)崿F(xiàn)高高可達性、、高密度、、集約性、、內(nèi)部、外外部聯(lián)系完完整性，從從而實現(xiàn)快快速銷售，，進而產(chǎn)生生巨大的社社會效應與與升值潛力力。1/6/202333【產(chǎn)品定位】產(chǎn)品解構圖圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標準服務式公寓工作式社區(qū)國際公寓名商俱樂部創(chuàng)業(yè)型公司個人工作室街區(qū)商業(yè)（StreetMall）商業(yè)集中商業(yè)（shoppingMall）倉儲式購物物中心主題式/服服務式購物物中心商業(yè)性休閑會所VIP會員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購物物中心1/6/202334Urbanunitscomplex都市單元綜綜合體

土地日益稀缺，人口日益增長；少數(shù)的空間，應承載更多的功能。他是一種理想，他是一種生活，他是一種體驗，他是一種期待。【產(chǎn)品定位】1/6/202335【整體體定定位位】“HOPSCA””豪布布斯斯卡卡HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION+APARTMENT(酒酒店店+辦辦公公+公公園園+購購物物中中心心+商商會會+住住宅宅)HOPSCA是是指指在在城城市市中中的的居居住住、、辦辦公公、、商商務務、、出出行行、、購購物物、、文文化化娛娛樂樂、、社社交交、、游游憩憩等等各各類類功功能能復復合合、、相相互互作作用用、、互互為為價價值值鏈鏈的的高高度度集集約約的的街街區(qū)區(qū)建建筑筑群群體體。。1/6/202336源起起：：HOPSCA于于1986年年最最先先誕誕生生于于巴巴黎黎的的拉拉德德芳芳斯斯，，是是一一個個集集酒酒店店、、辦辦公公樓樓、、生生態(tài)態(tài)公公園園、、購購物物、、會會所所、、高高尚尚住住宅宅于于一一體體的的城城市市綜綜合合體體。。HOPSCA的的特特征征：：特征征一一：：高高密密度度，，集集約約性性特特征征二二：：整整體體統(tǒng)統(tǒng)一一性性特特征征三三：：功功能能復復合合性性特特征征四四：：土土地地使使用用均均衡衡性性特特征征五五：：空空間間連連續(xù)續(xù)性性1.平平面面的的連連續(xù)續(xù)：：2.立立面面的的連連續(xù)續(xù)：：3.空空間間的的連連續(xù)續(xù)：：特征征六六：：內(nèi)內(nèi)部部、、外外部部聯(lián)聯(lián)系系完完整整性性一個個成成功功的的HOPSCA項項目目的的開開發(fā)發(fā)及及運運營營，，會會帶帶來來巨巨大大的的社社會會價價值值，，為為開開發(fā)發(fā)商商、、運運營營商商帶帶來來巨巨大大的的品品牌牌價價值值，，同同時時作作為為地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)的的HOPSCA，，隨隨著著城城市市的的不不斷斷發(fā)發(fā)展展，，其其物物業(yè)業(yè)自自身身也也具具有有升升值值潛潛力力。。HOPSCA在在巴巴黎黎HOPSCA在在紐紐約約HOPSCA在在東東京京1/6/202337【獲利模模式】商業(yè)街銷售獲利，購物中心持續(xù)經(jīng)營獲利商業(yè)大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利辦公成功銷售獲利公寓大部分出售和少量長期經(jīng)營獲利酒店1/6/202338【產(chǎn)品矩矩陣】明星業(yè)務

高市場增長率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣市場需求市場競爭屬性銷售趨勢創(chuàng)業(yè)者辦公中中現(xiàn)金牛時間短，出售獲利。它是項目現(xiàn)金流的主要來源。小戶型公寓高中現(xiàn)金牛公寓式酒店中低明星精品酒店提升項目形象，可直接出售。商業(yè)街中高明星精品商業(yè)街能夠帶旺整個項目。形象樹立后，可以直接出售。主題購物中心中高痩狗前期需要培育，通過持有經(jīng)營獲利，如果經(jīng)營成功，會未來帶來持續(xù)的現(xiàn)金流?，F(xiàn)金牛明星痩狗物業(yè)規(guī)模1/6/20233915.8萬商業(yè)3.5萬酒酒店式式公寓寓1.5萬商商業(yè)街街+3.5萬商商業(yè)體體4萬酒酒店式式公寓寓0.8萬公公建3萬辦辦公++3萬公公寓式式酒店店【物業(yè)比比例】1/6/2023401號地塊2號地塊3號地塊4號地塊【物業(yè)比比例】地塊地塊面積物業(yè)形式限制條件1號1.25萬㎡商業(yè)街+小戶型公寓限高2號1.24萬㎡主題式購物中心+公寓式酒店+公建+辦公一期業(yè)主爭議較大,認為規(guī)劃為綠地,限制層數(shù).3號1700㎡小戶型公寓4號約2萬㎡休閑運動主體公園高壓走廊線,地上不能上蓋物業(yè).1/6/202341各類商商業(yè)中中心對對應不不同的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)大型購購物中中心的的業(yè)態(tài)態(tài)比例例經(jīng)驗驗值為為：購物：：餐飲飲：娛娛樂約約為52％％：18％％：30％％各類商商業(yè)中中心的的典型型主力力租戶戶及相相應商商業(yè)形形態(tài)小區(qū)配套商業(yè)（周邊）社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級商業(yè)微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室超市藥店百貨商場餐館家具店五金商店汽車美容店酒吧音像租賃店銀行超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用品店電影院大型百貨商店時裝店大型影城娛樂中心飲食街大型專賣店大型優(yōu)惠商店小型商業(yè)街商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)【商業(yè)】】我們們的的商商業(yè)業(yè)形形式式————商商業(yè)業(yè)街街+集集中中商商業(yè)業(yè)1/6/202342【商業(yè)業(yè)】】————價價值值分分析析商業(yè)價值最大面商業(yè)街購物中心商業(yè)業(yè)街街：：鋪鋪面面沿沿價價值值最最大大面面開開發(fā)發(fā)設設置置。。在在轉轉角角處處可可設設置置高高檔檔餐餐飲飲主主力力店店，，拉拉動動整整體體街街區(qū)區(qū)檔檔次次。。購物物中中心心：：由由于于面面積積較較大大，，必必須須滿滿鋪鋪。。因因此此入入口口處處必必須須設設置置大大型型標標志志性性建建筑筑，，吸吸引引消消費費人人口口導導入入。。內(nèi)內(nèi)部部必必須須設設置置無無導導向向性性.循循環(huán)環(huán)不不息息人人流流動動線線。。實實現(xiàn)現(xiàn)各各個個商商業(yè)業(yè)價價值值面面積積最最大大化化。。BIOCK1BIOCK2地塊形式銷售方式利用精品商業(yè)街+主題式購物中心兩者相輔相成?；檠a充，互為利用。形成價值的互動。總計2.2萬出售，2.8萬持有經(jīng)營BLOCK11.5萬商業(yè)街全部出售BLOCK23.5萬商業(yè)體80％自有經(jīng)營，20％出售1/6/202343【商業(yè)業(yè)】】————地地下下與與入入口口P入入口口人流流步步行行入入口口下沉沉式式人人流流主主入入口口方方向向，，提提升升地地下下商商業(yè)業(yè)價價值值。。商業(yè)業(yè)櫥櫥窗窗展展示示，，與與對對面面商商業(yè)業(yè)街街聯(lián)聯(lián)成成一一體體1/6/202344【主題題購購物物中中心心】】————定定位位以室室內(nèi)內(nèi)娛娛樂樂為為體體驗驗點點的的，，集集購購物物、、餐餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂樂為為一一體體的的體體驗驗式式購購物物中中心心以日日常常生生活活購購物物消消費費為為主主導導————主主力力消消費費需需求求配以以娛娛樂樂、、餐餐飲飲成本本低低，，參參與與性性的的娛娛樂樂體體驗驗點點————興興奮奮點點1/6/202345【主題購物物中心】基本原則則：80%持持有經(jīng)營營，20％出售售；招商先行行，設計計可以通通過招商商情況調(diào)調(diào)整；優(yōu)先考慮慮2-3家大型型品牌主主力店進進駐，帶帶旺商氣氣；引進經(jīng)營營管理公公司，進進行后續(xù)續(xù)經(jīng)營管管理。“”1/6/202346地面入口B3B2B1通往小區(qū)L1L2L3【主題購物物中心】】購物中心心的人流流動線1/6/202347【主題購物物中心】】購物中心心的布局局模式商業(yè)式下沉式廣場，直通B1購物中心心的平面面布局循環(huán)是商商業(yè)體的的人流生生生不息息的最好好方式1/6/202348【主題購物物中心】】——中中庭1/6/202349【主題購物物中心】】立面的處處理入口的標標志1/6/202350【主題購物中中心】電梯的形式式1/6/202351【商業(yè)街】Foldedstreet——適合合人體尺度度以及與周周邊環(huán)境相相結合的小小規(guī)模體塊塊組合而成成的“Foldedstreet””，使街區(qū)區(qū)生動活潑潑觀景平臺———體塊相相互錯落，，形成了豐豐富的空間間層次，同同時營造出出生態(tài)觀景景平臺直通街概念念1/6/202352【商業(yè)街】以品牌餐飲飲為帶動,以高檔社社區(qū)休閑配配套精品店店為主要業(yè)業(yè)態(tài)SPA會館館,康體健健身寵物醫(yī)院.7-11,社區(qū)配配套麥當勞汽車車餐廳,精精品川菜1/6/202353【商業(yè)街】時尚都市體體驗有會員制或或俱樂部服服務提供店鋪裝裝修設計顧顧問服務主題特色店店1/6/202354【商業(yè)街】消解購物街街單一功能能,實現(xiàn)現(xiàn)真正休閑閑聚會功能能形成共同興興趣人群的的聚會交流流地點休閑娛樂體體驗1/6/202355【酒店店】以小小單單間間、、套套間間為為主主，，裝裝修修風風格格簡簡單單而而富富有有個個性性，，可可有有三三到到四四種種選選擇擇方方案案，，裝裝修修單單價價在在1000-1500元元/平平方方米米。?？上认嚷?lián)聯(lián)系系酒酒店店，，經(jīng)經(jīng)濟濟型型品品牌牌連連鎖鎖酒酒店店進進駐駐，，統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營管管理理，，帶帶租租約約銷銷售售。。公寓寓式式酒酒店店1/6/202356【寫字字樓樓】“SVO（（服服務務式式寫寫字字樓樓））””以最最小小面面積積100㎡㎡發(fā)發(fā)售售，，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)者者承承受受得得起起的的寫寫字字樓樓。。為為新新銳銳公公司司服服務務，，將將他他們們從從瑣瑣碎碎的的日日常常行行政政工工作作中中解解脫脫出出來來的的，，將將建建筑筑同同服服務務打打包包在在一一起起的的結結合合體體。。SVO是是獨獨立立的的1/6/202357SVO是是自自由由的的最小小的的產(chǎn)產(chǎn)權權單單位位可可隨隨意意組組合合，，合合伙伙人人一一人人買買一一套套，，打打通通就就是是大大公公司司，，關關系系好好繼繼續(xù)續(xù)干干，，出出現(xiàn)現(xiàn)問問題題一一人人一一套套清清晰晰明明了了。。SVO是是專專業(yè)業(yè)的的專業(yè)業(yè)的的公公共共秘秘書書服服務務，，專專業(yè)業(yè)的的律律師師咨咨詢詢，，專專業(yè)業(yè)的的會會計計師師建建議議，，您您的的周周圍圍有有一一個個專專業(yè)業(yè)隊隊伍伍隨隨時時準準備備為為您您服服務務。。SVO是是管管家家，，在在你你直直奔奔主主題題的的時時候候，，處處理理好好一一切切繁繁雜雜。。SVO是節(jié)節(jié)約的的不再為為低使使用頻頻率的的空間間付費費，不不必再再為高高成本本的辦辦公設設備占占用固固定資資產(chǎn)，，最大大化的的資源源共享享，所所有人人都收收益【寫字樓樓】“SVO（（服務務式寫寫字樓樓）””1/6/202358【公寓】】面積約約為50-70平方方米，，以一一房和和小兩兩房為為主。。低總總價，，未來來的都都市主主義生生活享享受。。提供供精裝裝修菜菜單，，單價價在1000-1500元/平方方米，，實現(xiàn)現(xiàn)“CONDO”生生活。。精裝修修公寓寓1/6/202359理性型型_RationalModel生活獨獨立,但又又親密密生活區(qū)區(qū)和工工作區(qū)區(qū)分開開,有有雙洗洗漱潔潔具體體現(xiàn)親親密生生活男主角角=投投資分分析師師/女女主角角=醫(yī)醫(yī)生【公寓】1/6/202360感性型型_SensitiveModel一切布布局以以圍繞繞兩人人親密密享受受為前前提一切細細節(jié)均均被放放大,距離離感幾幾乎不不存在在男主角角=軟軟件工工程師師/女女主角角=美美容師師【公寓】1/6/202361現(xiàn)代型型_ModenModel周末夫夫妻前衛(wèi)/獨特特/有有個性性,最最好自自己DIY男主角角=攝攝影師師/女女主角角=設設計師師【公寓】1/6/202362【公園】-運動休休閑主主題1/6/202363【開發(fā)節(jié)節(jié)奏】NO1:現(xiàn)金牛牛+明明星＝＝公寓寓+商商業(yè)街街市場需求市場競爭屬性創(chuàng)業(yè)者辦公中中現(xiàn)金牛小戶型公寓高中現(xiàn)金牛公寓式酒店中低明星商業(yè)街中高明星主題購物中心中高廋狗NO2:現(xiàn)金牛牛+痩痩狗＝＝辦公公+主主題購購物中中心NO3:明星＝＝酒店店屬于同同一區(qū)區(qū)域，，地塊塊各項項條件件齊全全。公公寓短短平快快，迅迅速回回籠資資金。。商業(yè)業(yè)街銷銷售之之前，，主力商商家必必定先先進駐駐，營營造商商氣，，購物物中心心的招招商同同時開開展。。屬于同同一區(qū)區(qū)域，，可同同時開開發(fā)。。利用用購物物中心心帶動動辦公公的銷銷售。。隨著著招商商工作作的不不斷開展，，大型型商家家進駐駐，推推出限限量黃黃金商商鋪，，短期期引爆爆。由于酒酒店的的使用用年限限較短短。最最后推推出明明星產(chǎn)產(chǎn)品，，避免免與公公寓發(fā)發(fā)生沖沖突。。從而而通過過前期期的鋪鋪墊，，提升升價值值，實實現(xiàn)利利潤最最大化化。1/6/202364【經(jīng)濟測測算】面積(㎡)成本(元)收入(元)地下車庫26,541㎡69,272,010地下商業(yè)55,681㎡245,831,615出租獲益集中商業(yè)35,000㎡133,525,00030,000,000直接出售收益,剩余2.8萬㎡出租獲益街區(qū)商業(yè)15,000㎡42,273,874公寓40,000㎡109,600,000320,000,000.酒店30,000㎡95,100,000300,000,000.辦公30,000㎡94,950,000300,000,000.配套8,000㎡11,720,000總計地上15.8萬802,272,499.57不包含地價,不包含公園建設成本1,250,000,000.(不包含出租收益)1/6/202365還是另謀謀出路？？———有何機機會？？？？？1/6/202366大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)在在中國成成功的關關鍵NO1:商業(yè)定位位—一定地址址，二定定規(guī)模，，三定主主力店NO2:規(guī)劃設計計—人流動線線.視覺覺通透.交通體體系.主主力店的的設計要要求NO3:后期經(jīng)營營—招商.經(jīng)經(jīng)營管理理.持續(xù)續(xù)能力地址考慮慮尤為關關鍵，交交通.是是否在人人口聚集集區(qū).人人口的消消費能力力和規(guī)模模及未來來增長潛潛力是關關鍵。輻輻射范圍圍和輻射射人口規(guī)規(guī)模決定定商業(yè)的的總體規(guī)規(guī)模。國國外，十十萬平方方米以內(nèi)內(nèi)叫做““最佳規(guī)規(guī)?！?，，15萬萬平方米米以上的的商業(yè)，，最少要要有10家以上上的主力力店的組組合。主主力店的的選擇和和商業(yè)的的主題直直接相關關。人流動線線中一個個單一的的通道是是最好，最好生生生不息息。視覺覺看到越越多的店店鋪越好好，刺激激人的購購買欲望望。卸卸貨區(qū)域域是盡量量在地下下,私私家車和和送貨車車都不要要和人在在一個平平面上交交叉。招招商之前前，先和和主力店店進行對對接，量量身定做做，不同同的主力力店，都都有不同同的荷載載高度和和卸貨的的要求。。商鋪是只只租不售售的全部部銷售的的商鋪存存活率非非常低。。招商完完成后，，艱巨的的任務剛剛剛開始始，如何何持續(xù)經(jīng)經(jīng)營管理理，是商商場未來來不斷盈盈利的關關鍵。商商業(yè)只有有在經(jīng)營營中才能能實現(xiàn)價價值。商商業(yè)項目目，一般般的要有有三年的的培育期期，最低低也需要要兩年的的培育期期。需要要有充足足的資金金和技術術準備。。家以上的的主力店店的組合合。主力力店的選選擇和商商業(yè)的主主題直接接相關。。1/6/202367商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的環(huán)節(jié)節(jié)商業(yè)投資資——商商業(yè)規(guī)劃劃——商商業(yè)經(jīng)營營如果本項項目計劃劃建成大大型商業(yè)業(yè)體集中中出售，，實現(xiàn)的可可能性非非常小，，如果一定定要選擇擇，可以以從商業(yè)地地產(chǎn)的環(huán)環(huán)節(jié)中尋尋求突破破1/6/202368大型集中中商業(yè)的的出售模模式1/6/202369產(chǎn)權返租模模式1操作方式———客戶購買時時即與開發(fā)發(fā)商簽訂租租約，將所所購房產(chǎn)返返租給開發(fā)發(fā)商，租約約期內(nèi)由開開發(fā)商將房房產(chǎn)轉租經(jīng)經(jīng)營，租期期兩年到十十幾年不等等。發(fā)展商商一次性返返數(shù)年租金金降低首付付；同時返返租期內(nèi)，，業(yè)主定時時從發(fā)展商商處得到定定額租金回回報。通常常這種返租租回報模式式會附帶““回購”條條款。典型案例———曼哈購物廣廣場、常興興天虹商場場、保利友友誼城、金金暉商城、、大中華太太古廣場、、沃爾瑪鴻鴻洲店支付租金提供回報小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結束關系轉化小業(yè)主和商家不能承擔解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權返租模模式下的價價值鏈模型型和利益?zhèn)鱾鲗Ｐ停海航鉀Q了高價價銷售與提提前消化的的矛盾，但但激化全部部銷售和持持續(xù)經(jīng)營的的矛盾。建設部《房房地產(chǎn)銷售售管理辦法法》規(guī)定：：2001年６月１１日后，不不得以返本本銷售和售售后包租的的方式出售售未竣工的的房屋。1/6/202370案例：常興興天虹商場場樓層：1———5層。。主力店：天天虹發(fā)展商年租租金回報率率變化：4.8%——6%—2.8%（（低于三年年期國債3.37%）與天虹租約約：15年年年租金增長長率：2%現(xiàn)狀：在售售，分期或或一次性付付款樓層銷售鋪位個數(shù)/總鋪位個數(shù)銷售個數(shù)比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%資料來源：：國土局網(wǎng)網(wǎng)站銷售公公示。發(fā)展商保留留1層高租租金樓層，，通過1層層租金彌補補回報率，，可維持4.8%左左右?，F(xiàn)通過主力力店提供回回報，投資資回報率2.8%，，低于三年年期國債利利率。銷售狀況不不佳。銷售售率約占推推出部分的的47%。。此項目現(xiàn)仍仍返租，但但已經(jīng)不能能作按揭。。1/6/202371店中店銷售售模式2店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停洪_發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益購買產(chǎn)品操作方式———發(fā)展商將商商業(yè)劃分為為可經(jīng)營的的小鋪位，，然后按鋪鋪位出售給給投資者或或使用者，，同時購買買人必須同同時簽署物物業(yè)使用協(xié)協(xié)議，承諾諾服從商業(yè)業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營和管理理約束。典型案例———賽格電子市市場緩解了全部部銷售與持持續(xù)經(jīng)營的的矛盾，但但無法解決決高價銷售售與提前消消化之間的的矛盾1/6/202372基金整售模模式3操作方式———基金/大客客戶直接收收購商場，，然后租給給大型商業(yè)業(yè)，獲取投投資收益。。典型案例———嘉德置地的的“中國商商業(yè)地產(chǎn)基基金”計劃劃?；鹫垆N售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停和顿Y者基金經(jīng)營者使用者消費者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益承租物業(yè)購買產(chǎn)品獲取銷售利潤開發(fā)商獲取現(xiàn)金獲取投資收益1/6/202373整售售的的適適用用條條件件1、、已已投投入入使使用用并并收收益益穩(wěn)穩(wěn)定定的的商商業(yè)業(yè)2、、目目前前在在國國內(nèi)內(nèi)對對于于那那些些還還沒沒有有經(jīng)經(jīng)營營成成熟熟，，但但是是招招商商租租約約已已經(jīng)經(jīng)簽簽訂訂、、主主打打的的品品牌牌商商戶戶已已經(jīng)經(jīng)簽簽訂訂租租約約的的項項目目，，基基金金也也有有信信心心購購買買3、、對對于于散散售售的的商商業(yè)業(yè)，，基基金金購購買買的的興興趣趣不不大大，，但但是是如如果果開開發(fā)發(fā)商商幾幾年年后后可可以以回回購購，，達達到到國國外外基基金金的的租租金金回回報報率率要要求求的的，，基基金金也也會會考考慮慮購購買買4、、租租約約年年限限的的基基本本要要求求是是該該商商場場大大的的租租戶戶租租期期5年年以以上上，，小小的的租租戶戶租租期期2年年以以上上。。5、、新新加加坡坡來來的的基基金金主主要要是是要要求求項項目目的的穩(wěn)穩(wěn)定定經(jīng)經(jīng)營營，，對對租租金金回回報報率率的的要要求求較較低低一一般般在在6％％左左右右就就可可以以了了，，而而歐歐美美的的基基金金要要求求租租金金回回報報率率一一般般在在10％％以以上上。。來源源：：亞亞信信行行總總經(jīng)經(jīng)理理蕭蕭福福泰泰訪訪談談解決決了了持持續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營營和和銷銷售售之之間間的的矛矛盾盾，，但但很很難難達達到到價價格格和和快快速速回回籠籠資資金金的的目目標標。。1/6/202374嘉德德置置地地的的““中中國國商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)基基金金””計計劃劃2004年年底底，，