中原-武漢金都漢宮豪宅項(xiàng)目全程策劃報告

“金都漢宮”項(xiàng)目全程策劃報告湖北中原地產(chǎn)營銷策劃有限公司二OO五年七月七日項(xiàng)目背景：本項(xiàng)目位于武昌臨江大道；是武漢市首個達(dá)到“3A”標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)項(xiàng)目；由實(shí)力開發(fā)商打造……這些表明該項(xiàng)目具備了打造武漢市典范豪宅的屬性，同時她也將成為武漢市新人居的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，怎樣彰顯“金都漢宮”項(xiàng)目的多重意義，是開發(fā)商和我們需要共同考慮的問題。如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的多重意義？項(xiàng)目具有怎樣的市場空間市場篇我們將扮演何種角色定位篇我們將如何啟動市場營銷篇我們的品牌如何形成推廣篇如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的多重意義？第一部分市場篇一、武漢市高端市場研究二、區(qū)域市場分析三、項(xiàng)目競爭環(huán)境分析定義:◆它們是位于武漢中心城區(qū)的住宅項(xiàng)目；◆它們均價在5000元/平米以上；◆它們擁有稀缺的景觀資源、或優(yōu)良的品質(zhì)、或優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)……市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究分布：●目前已形成三個片區(qū)：漢口沿江大道片區(qū)、西北湖片區(qū)和東湖片區(qū)；●三大片區(qū)都擁有良好的自然景觀資源；●同樣具有極佳自然景觀的積玉橋區(qū)域，隨著幾大開發(fā)商的進(jìn)駐，將形成繼以上三片區(qū)之后的又一個高檔住宅片區(qū)。●四個片區(qū)的形成，表明武漢市高端住宅在呈現(xiàn)片區(qū)化的同時，朝著多元化的趨勢發(fā)展。市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究項(xiàng)目名稱銷售時間售罄時間地理位置建筑面積（㎡）戶數(shù)成交均價（元/㎡）二手價（元／㎡）世紀(jì)華庭2001年2003年西北湖建銀大廈旁4000018941006300-6800東湖林語2002年2003年武昌東湖路368號7000045545006000-8000怡景花園2003年2005年盧溝橋路1號7358129960006500-6800◆以上已售樓盤的平均消化時間為2年左右◆以上項(xiàng)目在二手市場均價已經(jīng)達(dá)到6000－7000元/平米，與開盤期相比，價格漲幅較大，最高超過100％；

已售項(xiàng)目概況市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址住宅戶數(shù)剩余戶數(shù)成交均價惠園CP惠濟(jì)路10號159套約110套5000萬豪國際西北湖路3－85號394套約6套6000香榭水岸東湖路329號478套約200套5300中僑觀邸臺北一路31號451套約300套6000東湖天下武昌東湖路189號889套約730套8600總計(jì)/2371套1346套6180在售項(xiàng)目概況市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究◆

目前，在售樓盤均價已經(jīng)超過6000元/平米，較當(dāng)前房地產(chǎn)均價翻番；◆高端住宅市場價格增長速度加快，短短4年的時間價格增長50%以上?！粼谑垌?xiàng)目和二手市場所反映出來的變化表明，武漢市高端住宅產(chǎn)品具有很大的升值空間，投資意義較大。

市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究◆上述數(shù)據(jù)表明明，項(xiàng)目消化化速率較快，，形式較好。?！魪哪壳巴票P量量和消化量來來看，武漢高高端市場的整整體狀況看好好?！舾鶕?jù)現(xiàn)有的銷銷售速度，預(yù)預(yù)計(jì)到2006年4月，將剩余400余套左右。項(xiàng)目名稱開盤時間消化時間消化套數(shù)萬豪國際2004.612個月約380套香榭水岸2004.612個月約278套中橋觀邸2004.1010個月約151套東湖天下2005.61個月約150套在售項(xiàng)目消化化情況市場－－武漢漢市中心城區(qū)區(qū)高端市場研研究◆2005年下半年至2006年,高端住宅市場場總體供應(yīng)量量約156萬方。◆考慮到市場消消化速度，預(yù)預(yù)計(jì)到2006年4月份總體市場場供應(yīng)量（包括市場存存量）在100－120萬平米之間。。2005年下半年及2006年即將推出項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積(萬㎡)預(yù)計(jì)估價(元/㎡)水岸星城武昌沙湖65.05000錦江國際城武昌區(qū)沿江大道55號14.05000華潤·鳳凰城中山路與和平大道交匯處14.16000南岸金都武昌沿江大道30.0——外灘·棕櫚泉沿江大道與山海關(guān)路交匯處7.16000九龍倉時代廣場漢口沿江大道蘭陵路口15.010000城開玉橋新都武昌積玉橋和平大道10.95500總推盤量——156.1——市場－－武漢漢市中心城區(qū)區(qū)高端市場研研究政策下的高端端市場發(fā)展趨趨勢◆提高了高端市市場的準(zhǔn)入門門檻；◆有效刺激了市市場游資放棄棄沿海市場，，轉(zhuǎn)向投資潛潛力更大的武武漢市場；◆新一輪的市場場淘汰，使開開發(fā)資格提高高，高端產(chǎn)品品品質(zhì)也在迅迅速提升。市場－－武漢漢市中心城區(qū)區(qū)高端市場研研究市場－－武漢漢市中心城區(qū)區(qū)高端市場研研究2006年，大量豪宅宅項(xiàng)目即將推推出，更多更更高品質(zhì)的高高端項(xiàng)目將會會呈現(xiàn)；通通過供應(yīng)市場場的引導(dǎo)，消消費(fèi)市場也在在朝著利好的的方向發(fā)展。。2006年，高端市場場將精彩紛呈呈。綜述：一、武漢市高高端市場研究究二、區(qū)域市場場分析三、項(xiàng)目競爭爭環(huán)境分析積玉橋片區(qū)房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展概述“四快”◆片區(qū)均價上漲漲較快；◆市場供應(yīng)量增增長較快；◆產(chǎn)品品質(zhì)提升升較快；◆區(qū)域形象提升升較快。市場－－區(qū)域域市場分析項(xiàng)目所屬區(qū)域域狀況區(qū)域環(huán)境臨長江、依沙沙湖，原始自自然資源豐豐富富，但周邊現(xiàn)現(xiàn)有居住人員員結(jié)構(gòu)復(fù)雜交通狀況近20路公交車，通通往武漢三鎮(zhèn)鎮(zhèn)；過江隧道的建建設(shè)提供了更更為便利交通條件。。配套分布片區(qū)內(nèi)各類配配套雖然比較較完善，但檔檔次較差。區(qū)域未來格局局政府規(guī)劃，將將積玉橋打造造成集商貿(mào)旅旅游、辦公居居住為一體的的綜合服務(wù)中中心。市場－－區(qū)域域市場分析積玉橋片區(qū)雖雖屬老城區(qū)，，區(qū)域形象基基礎(chǔ)較差，但但是通過實(shí)力力開發(fā)商的進(jìn)進(jìn)駐和區(qū)域未未來的規(guī)劃，，區(qū)域現(xiàn)狀變變化較快，前前景很樂觀；；地處城市核心心區(qū)域，緊鄰鄰七大商圈，，交通便捷，，大大節(jié)約了了生活、商務(wù)務(wù)的時間成本本；擁有先天的景景觀優(yōu)勢、豐豐富的土地資資源。高品質(zhì)的商貿(mào)貿(mào)、旅游、居居住的多功能能區(qū)域定位。。為本項(xiàng)目立足足高端市場提提高了先決條條件。總評：市場－－區(qū)域域市場分析一、武漢市高高端市場研究究二、區(qū)域市場場分析三、項(xiàng)目競爭爭環(huán)境分析片區(qū)競爭分析析市場篇－－項(xiàng)項(xiàng)目競爭環(huán)境境分析漢口沿江大道道片區(qū)特征：：●政治中心；；單體樓宇為為主；●北面為老城城區(qū)，視覺效效果有限西北湖片區(qū)特特征：●商業(yè)中心、、單體●可開發(fā)土地地資源有限東湖片區(qū)特征征：●旅游資源特特色，人文氣氣息濃厚●小區(qū)型產(chǎn)品品為主，物業(yè)業(yè)形態(tài)豐富●土地資源缺缺乏，●缺乏商業(yè)氛氛圍，市政配配套不足積玉橋片區(qū)特特征：●知名開發(fā)商商共同打造●小區(qū)型產(chǎn)品品，物業(yè)形態(tài)態(tài)豐富●土地資源豐豐富●發(fā)展前進(jìn)看看好總結(jié)：積玉橋片區(qū)將將是－－武漢市項(xiàng)目最最集中、規(guī)模模最大的高端端住宅產(chǎn)品聚聚集地。武漢市最具發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ母吒叨耸袌銎瑓^(qū)區(qū)。武漢市第一個個國際化的社社區(qū)集合點(diǎn)。。市場篇－－項(xiàng)項(xiàng)目競爭環(huán)境境分析市場篇－－項(xiàng)項(xiàng)目競爭環(huán)境境分析競爭對手原則則根據(jù)在地段、、價位、規(guī)劃劃、目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群、策略等等各方面都存存在的特性：：—可比性—相近性—差異性根據(jù)上述原則則，并結(jié)合我我們在該區(qū)域域做的市場調(diào)調(diào)查，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)以下樓盤是2006年南岸金都推推盤的主要競競爭對手：同品質(zhì)樓盤競競爭環(huán)境分析析東湖天下開發(fā)商：：武漢天時物物業(yè)地理位置：東東湖規(guī)模模：占地6.8萬㎡859套建筑形態(tài)：高高層、小高層層、別墅綠化化：46.32%容積率：：2.57車位比：：1：1.2小區(qū)配套：會會所、商業(yè)街街主力戶型：160-270㎡均價價：8600元/㎡項(xiàng)目定位：：東湖畔，22萬平米別墅級級社區(qū)市場篇－－項(xiàng)項(xiàng)目競爭環(huán)境境分析外灘·棕櫚泉開發(fā)商：：武漢新鴻基基房地產(chǎn)有限限公司地理位置：沿沿江大道規(guī)模模：占地2萬㎡2梯4戶324套建筑形式：高高層住宅、寫寫字樓主力戶型：130-180㎡均價價：7000-8000元/㎡項(xiàng)目定位：：CBD濱江第一毫宅宅九龍倉時代廣廣場開發(fā)商：：九龍倉集團(tuán)團(tuán)地理位置：沿沿江大道蘭陵陵路口規(guī)模模：占地1.7萬㎡㎡建筑筑形形式式：：高高層層住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)樓高高：：56層，，176米建筑筑形形態(tài)態(tài)：：高高層層住住宅宅，，商商業(yè)業(yè)均價價：：10000元/㎡㎡同品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤競競爭爭環(huán)環(huán)境境分分析析市場場篇篇－－－－項(xiàng)項(xiàng)目目競競爭爭環(huán)環(huán)境境分分析析區(qū)域域內(nèi)內(nèi)競競爭爭樓樓盤盤分分析析錦江江國國際際城城開發(fā)發(fā)商商：：武武漢漢天天實(shí)實(shí)物物業(yè)業(yè)地理理位位置置：：武武昌昌積積玉玉橋橋江江邊邊景觀設(shè)計(jì)：棕棕櫚園林占地面積：6萬㎡建筑面積：14.3萬㎡總戶數(shù)：880戶建筑形式：高高層、小高層層綠化化：：45.47%容積率率：2.38小區(qū)配套：會會所、商業(yè)街街主力戶型：130~200㎡預(yù)計(jì)開盤時間間：2005年10月均價價：：5000~6000元/㎡項(xiàng)目定位：：三重景觀、、國際水岸名名宅市場篇－－項(xiàng)項(xiàng)目競爭環(huán)境境分析華潤鳳凰城開發(fā)商商：華潤置置地（武漢））有限公司地理位置：中中山路與和平平大道交匯匯處總建筑面積：：16萬㎡建筑形式：高高層、多層洋洋房小區(qū)配套：會會所主力戶型：160-270㎡預(yù)計(jì)均價：5000元/㎡以上項(xiàng)目定位：新新武昌傳世世藝術(shù)家區(qū)域內(nèi)競爭樓樓盤分析市場篇－－項(xiàng)項(xiàng)目競爭環(huán)境境分析水岸星城開發(fā)商商：武漢福福星惠譽(yù)地理位置：沙沙湖北側(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：香香港羅麥莊馬馬景觀設(shè)計(jì)：加加拿大奧雅園園境師事務(wù)所所總建筑面積：：65萬㎡建筑形式：疊疊加別墅，花花園洋房和高高層小區(qū)配套：會會所、商業(yè)街街、幼兒園主力戶型：130~200㎡預(yù)計(jì)開盤時間間：2005年9月預(yù)計(jì)均價：5000~6000元/㎡項(xiàng)目定位：內(nèi)內(nèi)環(huán)線65萬㎡濱湖夢寐寐境地區(qū)域內(nèi)競爭樓樓盤分析市場篇－－項(xiàng)項(xiàng)目競爭環(huán)境境分析競爭對手形象象概念華潤鳳凰城，，以建立華潤潤藝術(shù)館來體體現(xiàn)項(xiàng)目的文文化特色，提提升樓盤的形形象檔次。東湖天下，借借助東湖的景景觀優(yōu)勢和區(qū)區(qū)域的高端形形象，打造“別墅級”社區(qū)。水岸星城，占占據(jù)沙湖200畝的湖面景觀觀資源，營造造武漢“最美的岸邊“。錦江國際城，，大打臨江的的“景觀“牌，借助地理理位置優(yōu)勢訴訴求（三重景觀、國國際水岸名宅宅）。外灘棕櫚泉和和時代廣場則則依托一線江江景和漢口的的成熟商圈。。小結(jié)：競爭對對手樓盤普遍遍屬于景觀依依賴型，依托托希缺的景觀觀資源和得天天獨(dú)厚的地理理位置，作為為主要訴求點(diǎn)點(diǎn)?！澳习督鸲肌薄表?xiàng)目雖然在在規(guī)模、地段段、交通、設(shè)設(shè)施方面和競競爭對手相比比有，優(yōu)勢并并不明顯。但但按照開發(fā)商商的建設(shè)規(guī)劃劃來看，作為為湖北的首個個3A工程項(xiàng)目，它它的產(chǎn)品，無無論從建筑材材料還是施工工技術(shù)，在武武漢都是絕對對超前的和領(lǐng)領(lǐng)先的。那么么如何把項(xiàng)目目的優(yōu)勢提升升到一個絕對對高度，以超超越所有競爭爭項(xiàng)目，則是是我們要做的的主要工作。。結(jié)論：武漢市高端住住宅隨著近幾幾年的發(fā)展，，無論從開發(fā)發(fā)體量、產(chǎn)品品品質(zhì)，已經(jīng)經(jīng)得到了質(zhì)的的提高。同時時通過開發(fā)商商的不斷教育育，消費(fèi)者也也在逐步認(rèn)同同并開始接受受高端住宅。。隨著武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)的飛速發(fā)展展，人均消費(fèi)費(fèi)水平的不斷斷增長，消費(fèi)費(fèi)者對高品質(zhì)質(zhì)住宅的需求求也在不斷提提高。眾多有有實(shí)力的品牌牌開發(fā)商也都都看好了這一一發(fā)展趨勢，，紛紛投身武武漢的高端市市場?？梢哉f：2005年是武漢市豪豪宅元年，2006年將是武漢市市豪宅的急速速成長年。市場篇－－綜綜述同時，我們也也應(yīng)該看到，，隨著消費(fèi)者者消費(fèi)觀念的的改變，以前前那種單一的產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢和操作手手法已經(jīng)不能能吸引市場，，只有在各個個方面均做到最好才才能成為市場場的熱點(diǎn)和焦焦點(diǎn)。因此，雖然本本項(xiàng)目具有良良好的市場基基礎(chǔ)和機(jī)遇，，但是我們更更應(yīng)用一個超越于現(xiàn)現(xiàn)有市場的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來考慮項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展和和項(xiàng)目的操作作，只有這樣才能真真正打造出具具有引領(lǐng)性的的豪宅產(chǎn)品。。第二部分定定位篇篇一、項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)客戶戶群定位三、項(xiàng)目的整整體定位四、項(xiàng)目的市市場定位五、項(xiàng)目的形形象定位六、項(xiàng)目的價價格定位七、項(xiàng)目的傳傳播策略定位位定位——項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：區(qū)域未來良好好的發(fā)展前景景豐富的景觀資資源優(yōu)勢項(xiàng)目自身的產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢開發(fā)商自身實(shí)實(shí)力較強(qiáng)威脅點(diǎn)：項(xiàng)目入市時正正值武漢高端端住宅項(xiàng)目集集中開發(fā)，競競爭激烈以濱江、國際際化社區(qū)、豪豪宅為概念的的項(xiàng)目太多，，不利于市場場推廣劣勢：目前區(qū)域的高高檔形象尚未未完全樹立本項(xiàng)目相對其其他高端項(xiàng)目目切入市場較較晚機(jī)會點(diǎn)：武漢高端居住住產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)價值尚未充充分挖掘浙江住宅文化化在武漢認(rèn)知知程度較好，，品牌可塑力力強(qiáng)項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)內(nèi)高端項(xiàng)目目的扎堆有利利于形成區(qū)域域高檔居住區(qū)區(qū)形象小結(jié)：南岸金都項(xiàng)目目雖然擁有高高科技含量的的產(chǎn)品、豐富富的江景資源源等多項(xiàng)優(yōu)勢勢，但面對武武漢日益激烈烈競爭的高端端住宅市場,如何發(fā)揚(yáng)項(xiàng)目目優(yōu)勢,運(yùn)用營銷手段段規(guī)避項(xiàng)目劣劣勢,將是我司后續(xù)續(xù)定位及營銷銷策略階段重重點(diǎn)針對并解解決的！只有具有一定定實(shí)力、市場場定位準(zhǔn)確、、規(guī)劃布局新新穎、包裝推推廣到位的個個盤才受市場場追捧和認(rèn)可可。定位——項(xiàng)目SWOT分析因此對于“南岸金都”項(xiàng)目，我們認(rèn)認(rèn)為，作為一一個開發(fā)商在在武漢市場想想極力打造的的品牌項(xiàng)目，，它更需要尋尋找和形成自自己鮮明的“核心概念”（這包括市場場定位、包裝裝推廣等方面面），以這個個“核心概念”貫注整體、形形成合力，通通過一系列的的有針對性和和準(zhǔn)確的營銷銷傳播吸引社社會關(guān)注，方方乃“制勝之道”。一、項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)客戶戶群定位三、項(xiàng)目的整整體定位四、項(xiàng)目的市市場定位五、項(xiàng)目的形形象定位六、項(xiàng)目的價價格定位七、項(xiàng)目的傳傳播策略定位位定位——目標(biāo)客戶群定定位我們通過對武武漢高端市場場的研究，綜綜合對項(xiàng)目自自身的分析，，本項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群定定位為：1、國內(nèi)的投資資人群2、武漢財富精精英1、國內(nèi)的投資資人群特征他們熟悉國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)投資資市場，有較較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和投資眼眼光，注重購買房產(chǎn)產(chǎn)的升值潛力力。他們的投資理理念是風(fēng)險小小、投資潛力力大，因而武武漢這樣具有有極大投資價值的城市市絕對是他們們所關(guān)注的熱熱點(diǎn)。他們平時了解解房地產(chǎn)的信信息主要通過過當(dāng)?shù)氐母鞣N種主流媒體，，各類財經(jīng)類雜志志和權(quán)威性房房地產(chǎn)專業(yè)雜雜志。定位——目標(biāo)客戶群定定位2、武漢財富精精英特征定位——目標(biāo)客戶群定定位他們遍布武漢漢：成功私營營企業(yè)家、大大型集團(tuán)高級級主管、以及及高級知識分分子。他們事業(yè)有成成、身家豐厚厚、注重生活活品質(zhì)、行事事穩(wěn)重、行蹤蹤較隱秘、重重安全、私生生活豐富、希希望自己的成成就被社會認(rèn)認(rèn)同。他們的年齡約約35-50歲，有車有房房，屬于成熟熟期家庭。他們多為多次次置業(yè)者，注注重所購房產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)行價值值和未來價值值。他們除了希望望居住地?fù)碛杏邢Ｈ钡木坝^觀資源外，同同時也注重細(xì)細(xì)節(jié)，注重建建筑內(nèi)外的高高品質(zhì)。他們能夠承受受高投入的購購買力，追求求的不但是舒舒適的居住環(huán)環(huán)境，更是消消費(fèi)所能帶來來的尊貴身份份體現(xiàn)。定位——目標(biāo)客戶群定定位他們的生活方方式已經(jīng)趨于于上層，豪華華汽車汽車、、沙龍聚會、、高爾夫球、、雪茄、紅酒酒，都是他們們生活的一部部分。他們對于房地地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)知主要通過過媒體的宣傳傳和圈內(nèi)的口口碑傳播，較較為肯定圈內(nèi)內(nèi)口碑對于房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的理解，購買買行為較為慎慎重。定位——目標(biāo)客戶群定定位一、項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)客戶戶群定位三、項(xiàng)目的整整體定位四、項(xiàng)目的市市場定位五、項(xiàng)目的形形象定位六、項(xiàng)目的價價格定位七、項(xiàng)目的傳傳播策略定位位定位——整體定位把項(xiàng)目打造成成為國內(nèi)豪宅宅的標(biāo)桿，營營造一種頂級級居住文化。以高貴、典范范、唯美彰顯顯南岸金都生生活的雍容華華貴。以氣派、唯一一、尊貴彰顯顯南岸金都金金都人士的顯顯赫身份。尊貴典范一、項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)客戶戶群定位三、項(xiàng)目的整整體定位四、項(xiàng)目的市市場定位五、項(xiàng)目的形形象定位六、項(xiàng)目的價價格定位七、項(xiàng)目的傳傳播策略定位位定位——市場定位國家級豪宅典典范我們要將項(xiàng)目目打造為中國國的豪宅典范范，我們要讓讓“南岸金都“成為豪宅的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。定位——市場定位一、項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)客戶戶群定位三、項(xiàng)目的整整體定位四、項(xiàng)目的市市場定位五、項(xiàng)目的形形象定位六、項(xiàng)目的價價格定位七、項(xiàng)目的傳傳播策略定位位30萬方濱江南岸岸尊貴社區(qū)定位——形象定位明確了項(xiàng)目“濱江南岸·尊貴社區(qū)”的個性方向，，在將來的市市場推廣過程程中，我們則則將用利用差差異性的內(nèi)容容以及針對性性的表現(xiàn)形式式全力打造項(xiàng)項(xiàng)目推廣個性性。定位——形象定位一、項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)客戶戶群定位三、項(xiàng)目的整整體定位四、項(xiàng)目的市市場定位五、項(xiàng)目的形形象定位六、項(xiàng)目的價價格定位七、項(xiàng)目的傳傳播策略定位位通過市場比較較法，得出本本項(xiàng)目的營銷銷參考價格，，南岸金都項(xiàng)項(xiàng)目價格定位位為8000—9000元。定位——價格定位一、項(xiàng)目SWOT分析二、目標(biāo)客戶戶群定位三、項(xiàng)目的整整體定位四、項(xiàng)目的市市場定位五、項(xiàng)目的形形象定位六、項(xiàng)目的價價格定位七、項(xiàng)目的傳傳播策略定位位傳播策略：定位——傳播策策略定定位大眾媒體知名度度+形象品牌嫁嫁接點(diǎn)對點(diǎn)點(diǎn)營銷銷小眾媒體定位——傳播策策略定定位“點(diǎn)對點(diǎn)點(diǎn)“的的營銷銷豪宅營營銷要要從消消費(fèi)者者獨(dú)特特的生生活模模式和和心理理需求求出發(fā)發(fā)，以以非同同于一一般住住宅項(xiàng)項(xiàng)目的的營銷銷手法法來打打動消消費(fèi)者者。除除了賣賣點(diǎn)必必須具具有唯唯一性性、排排他性性外，，豪宅宅的消消費(fèi)者者在信信息獲獲取渠渠道上上與普普通住住宅消消費(fèi)者者有著著很大大的區(qū)區(qū)別。?！包c(diǎn)對對點(diǎn)““的營銷銷才能能迅速速鎖住住目標(biāo)標(biāo)客戶戶，通通過精精心策策劃獨(dú)獨(dú)特的的公關(guān)關(guān)活動動來達(dá)達(dá)到圈圈層傳傳播的的目標(biāo)標(biāo)。品牌嫁嫁接雖然“品牌牌嫁接接“不直接接與銷銷售掛掛鉤，，但運(yùn)運(yùn)用此此種特特殊營營銷手手法，，一方方面可可以提提升樓樓盤的的品牌牌價值值，從從而樹樹立和和提高高其品品牌形形象進(jìn)進(jìn)而提提高其其市場場售價價，另另一方方面也也可以以間接接促進(jìn)進(jìn)銷售售。定位——傳播策策略定定位第三部部分營營銷銷策略略一、總總體營營銷思思路二、銷銷售部部署三、項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場包包裝營銷策策略——總體營營銷思思路由外往往內(nèi)，，由全全國帶帶動武武漢營銷策策略——總體營營銷思思路中原網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，全國國發(fā)售售中原地地產(chǎn)的的銷售售遍布布全國國的20多個城城市，，是實(shí)實(shí)現(xiàn)本本項(xiàng)目目全國國發(fā)售售的最最佳銷銷售與與宣傳傳平臺臺。營銷策策略——總體營營銷思思路中原全全國網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，打造造強(qiáng)勢勢銷售售平臺臺一、總總體營營銷思思路二、銷銷售部部署三、項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場包包裝1、入市市時機(jī)機(jī)建議議※工程條條件工程進(jìn)進(jìn)度達(dá)達(dá)到銷銷售許許可條條件。。眼見為為實(shí)的的營銷銷，入入口到到售處處景觀觀完成成。營銷銷中心心的生生活示示范區(qū)區(qū)、樣樣板間間等已已完成成并包包裝到到位。?！N售氛氛圍配合營營銷開開展的的銷售售中心心、宣宣傳用用品、、等準(zhǔn)準(zhǔn)備事事項(xiàng)包包裝到到位。。營銷策策略——銷售部部署我們建議南南岸金都項(xiàng)項(xiàng)目正式銷銷售時間分分為對外和和對內(nèi)兩個個不同的時時間段：對外營銷啟動在項(xiàng)目目產(chǎn)品取得得預(yù)售許可可證之時；；對內(nèi)營銷啟動在對外外營銷啟動動之后21—30天。項(xiàng)目正式銷銷售時間定定為武漢外外區(qū)域2006年4月中旬左右，武漢漢本地2006年5月中旬左右。營銷策略——銷售部署2、銷售階段段的劃分及及推售建議議根據(jù)項(xiàng)目確確定的竣工工進(jìn)程以及及開發(fā)商的的初步設(shè)想想情況下，，我們先把把銷售階段段劃分為四四個階段營銷策略——銷售部署第一階段：：預(yù)熱期（（2005年8月—2006年1月）第二階段：：啟動期（（2006年2月—4月）第三階段：：開盤期（（2006年5月—7月）第四階段：：持續(xù)期（（2006年8月-12月）營銷策略——銷售部署推進(jìn)策略預(yù)熱期啟啟動期期開開盤期持持續(xù)期文化引導(dǎo)形象導(dǎo)入品牌建立情感訴求文化攻勢產(chǎn)品核心品牌提升公關(guān)互動品牌銷售慣性銷售知名度時間預(yù)熱期啟動期開盤期持續(xù)期05年8月-06年1月2月—4月5月—7月8月-12月中原全國網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)開始對對項(xiàng)目進(jìn)行行宣傳和營營銷，借此此帶動武漢漢本地的銷銷售。次階階段輔以強(qiáng)強(qiáng)勢公關(guān)活活動啟動銷銷售。硬性廣告結(jié)結(jié)合小眾媒媒體，鞏固固項(xiàng)目的品品牌形象，，并且以有有轟動性的的公關(guān)活動動聚集人氣氣，最大限限度地推動動銷售持續(xù)的、間間歇性的硬硬性廣告投投放，配合合階段性的的公關(guān)活動動，鞏固品品牌形象，，實(shí)現(xiàn)慣性性銷售通過軟性廣廣告和訪談?wù)劰?jié)目，對對“浙江制造”這個主題進(jìn)進(jìn)行系列的的宣傳，樹樹立公司及及項(xiàng)目形象象。營銷策略——銷售部署第一階段、、預(yù)熱期（2005年8月——2006年1月）目標(biāo)：樹立立公司及項(xiàng)項(xiàng)目形象最大化促進(jìn)進(jìn)目標(biāo)客戶戶群觀望本階段核心心主題－－－“浙江制造“營銷策略——銷售部署執(zhí)行策略：：由于在武漢漢消費(fèi)者心心中，“浙江制造“就是高品質(zhì)質(zhì)、精制產(chǎn)產(chǎn)品的代名名詞，因而而本階段，，我們將圍圍繞“浙江制造”這個主題，，通過一系系列的軟性性宣傳，對對開發(fā)商的的開發(fā)理念念、開發(fā)歷歷程等方面面進(jìn)行介紹紹，推廣公公司及項(xiàng)目目品牌，樹樹立良好的的市場形象象。中原地產(chǎn)營營銷網(wǎng)絡(luò)針針對全國一一線城市執(zhí)執(zhí)行南岸金金都項(xiàng)目形形象推廣策策略。舉辦新年音樂會會，通過大型型公關(guān)活動動，引起市市場的關(guān)注注。媒體：大眾眾媒體為主主。長江日日報整版周周期性發(fā)布布。配合生生活手冊的的發(fā)放。營銷策略——銷售部署營銷策略——銷售部署8月9月10月11月12月06年1月“浙江制造““主題的貫貫穿中原全國網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)開始執(zhí)執(zhí)行推廣策策略大型公關(guān)活活動造勢報紙媒體及及電視媒體體的運(yùn)用，，持續(xù)性的的軟性宣傳傳發(fā)放南岸金金都的生活活手冊，進(jìn)進(jìn)行軟性宣宣傳。大型新年音音樂會，樹樹立形象。。第二階段、、啟動期（2006年2月——4月）目標(biāo)：制造造轟動效應(yīng)應(yīng)，引起目目標(biāo)客戶群群的更大關(guān)關(guān)注，樹立立項(xiàng)目形象。。積累客戶（（全國一線城城市于4月中下旬開開始發(fā)售，，武漢市開始始意向登記記）核心主題：：營造高尚尚生活方式式營銷策略——銷售部署執(zhí)行策略：：中原地產(chǎn)營營銷網(wǎng)絡(luò)開開始針對全全國一線城城市，發(fā)售售南岸金都都項(xiàng)目。武漢開始內(nèi)內(nèi)部意向登登記。品牌嫁接營營銷－－游艇沙龍、、雞尾酒會會、高爾夫夫球賽、香香格里拉大大酒店舉辦辦產(chǎn)品推薦薦會。媒體：報紙紙+戶外廣告+高檔次小眾眾傳播方式式（財經(jīng)雜志、、樓宇電視視廣告、企企業(yè)高級客客戶刊物、、飛機(jī)視頻頻廣告、生生活手冊等等）+電視廣告營銷策略——銷售部署營銷策略——銷售部署06年2月3月4月大眾媒體中原全國網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)開始發(fā)發(fā)售品牌嫁接中原網(wǎng)絡(luò)，，全國發(fā)售售高爾夫球比比賽游艇沙龍產(chǎn)品推介會會報紙媒體、、戶外、電電視媒體，，持續(xù)性的的形象宣傳傳小眾媒體《新地產(chǎn)》、財經(jīng)雜志志、樓宇宇電視廣告告、企業(yè)高高級客戶刊刊物、飛機(jī)機(jī)視頻廣告告、生活手手冊第三階段、、開盤期（2006年5月——7月）目標(biāo)：提升升品牌形象象，保持持持續(xù)銷售完完成主體銷銷售任務(wù)。。擴(kuò)大知名度度，建立充充分的美譽(yù)譽(yù)度。核心主題：：產(chǎn)品核心心營銷策略——銷售部署執(zhí)行策略：：中原地產(chǎn)營營銷網(wǎng)絡(luò)繼繼續(xù)全國一一線城市發(fā)發(fā)售南岸金金都項(xiàng)目。。樹立項(xiàng)目尊尊貴形象，，采取VIP預(yù)約看房方式。南岸金都都項(xiàng)目開開盤系列列活動（（開盤游艇艇雞尾酒酒會、現(xiàn)現(xiàn)場冷餐餐會）。。建立“頂級會所所”商業(yè)聯(lián)盟盟，搭建建定向溝溝通平臺臺。舉辦經(jīng)濟(jì)濟(jì)及管理理類論壇壇等一系系列公關(guān)關(guān)活動（如邀請請經(jīng)濟(jì)界界名人在在武漢舉舉辦論題題講座或或財富論論壇，吸吸引目標(biāo)標(biāo)客戶群群參加，，隱性推推廣項(xiàng)目目形象））。生活示范范區(qū)及樣樣板間完完成并對對外開放放（結(jié)合情景景互動營營銷手段段）。媒體：報報紙+戶外廣告告+高檔次小小眾傳播播方式（（財經(jīng)雜志志、樓宇宇廣告、、企業(yè)高高級客戶戶刊物、、生活手手冊等）+電視廣告告營銷策略略——銷售部署署營銷策略略——銷售部署署5月6月8月大眾媒體體中原全國國網(wǎng)絡(luò)開開始發(fā)售售品牌嫁接接中原網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，全國國發(fā)售開盤游艇艇酒會財富論壇壇報紙廣告告、戶外外和電視視廣告，，持續(xù)性性的形象象宣傳小眾媒體體《新地產(chǎn)》、財經(jīng)雜雜志、樓樓宇電電視廣告告、企業(yè)業(yè)高級客客戶刊物物、飛機(jī)機(jī)視頻廣廣告、生生活手冊冊頂級會所所落成開開張第四階段段、持銷銷期（2006年8月——12月）目標(biāo)：維維持品牌牌形象，，促進(jìn)主主體銷售售任務(wù)的的完成核心主題題：生活活氛圍的的營造營銷策略略——銷售部署署執(zhí)行策略略：中原地產(chǎn)產(chǎn)營銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)持續(xù)續(xù)對全國國一線城城市發(fā)售售本項(xiàng)目目。系列公關(guān)關(guān)活動舉舉辦（東方馬城城慈善馬馬術(shù)賽＋＋國際經(jīng)經(jīng)典老爺爺車展）。媒體：戶戶外廣告告+高檔次小小眾傳播播方式（（樓宇廣告告、企業(yè)業(yè)高級客戶刊刊物等）+報紙營銷策略略——銷售部署署營銷策略略——銷售部署署8月9月10月11月12月大眾媒體體中原全國國網(wǎng)絡(luò)開開始發(fā)售售品牌嫁接接中原網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，全國國發(fā)售東方馬城城慈善馬馬術(shù)會老爺車展展報紙廣告告和戶外外，持續(xù)續(xù)性的形形象宣傳傳小眾媒體體樓宇電視視廣告、、企業(yè)高高級客戶戶刊物、、生活手手冊一、總體體營銷思思路二、銷售售部署三、項(xiàng)目目現(xiàn)場包包裝營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝1、工地現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝建議2、營銷中中心建議議3、園林、、會所包包裝建議議4、樣板間間包裝建建議5、戶外指指示包裝裝建議1、工地現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝建議工地現(xiàn)場場包裝整整體上達(dá)達(dá)成“大氣、簡簡潔、現(xiàn)現(xiàn)代、超超前”的視覺氛氛圍，打打破工地地現(xiàn)場的的單調(diào)性性，運(yùn)用用獨(dú)特的的包裝手手法，吸吸引過往往人群的的關(guān)注。。工地現(xiàn)場場的包裝裝主要為為立于項(xiàng)項(xiàng)目的樓樓體包裝裝。營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝樓體包裝裝參考圖圖片2、營銷中中心建議議營銷中心心的選擇擇建議分分二步走走，建議議設(shè)立項(xiàng)目現(xiàn)場場營銷中中心和水上形象象展示中中心（租賃游游艇，包包裝為水水上展示示中心)?，F(xiàn)場營銷銷中心內(nèi)內(nèi)部參考考圖片營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝建議在營營銷中心心設(shè)立生生活示范范區(qū)，通通過“角角色扮演演“和““情景營營銷“，，把客戶體體驗(yàn)做到到極致，，讓每個個到現(xiàn)場場的客戶戶都能充充分感受受到居住住其中的尊貴貴感。2、營銷中中心建議議水上形象象展示中中心水上形象象中心參參考圖片片(內(nèi)部)營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝3、園林會會所包裝裝建議（1）、園林林包裝建議能融融合武昌昌江灘的的景觀性性于一體體，達(dá)成成相輔相相成的視視覺觀感感，營造造布局恢恢弘大氣氣的氛圍圍。營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝園林包裝裝參考圖圖片營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝園林包裝裝參考圖圖片營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝園林包裝裝參考圖圖片（2）、會所建議議營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝會所定位位：建立“頂級會會所”商業(yè)聯(lián)盟盟，搭建建定向溝溝通平臺臺。打造上層層精英專專屬的頂級會所所，建筑頂頂級化的的上層交交流平臺臺。頂級會所所能吸引引到我們們的目標(biāo)標(biāo)客戶群群前來，，同時也也能樹立立項(xiàng)目的的高端市市場形象象。會所選址址建議：：建議選擇擇項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)1棟或多棟棟別墅，，打造成成為武漢漢的頂級級會所。。營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝會所功能能建議紅酒館雪茄屋咖啡會名車會高爾夫俱俱樂部商業(yè)聯(lián)盟盟（機(jī)票和和酒店預(yù)預(yù)定，境境外出行行咨詢，，品牌名名店貴賓賓折扣等等）營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝會所包裝裝建議以豪華、、尊貴為為主體風(fēng)風(fēng)格，體體現(xiàn)雅致致、舒適適、私密密的氛圍圍，臨江江部分建建議設(shè)置置內(nèi)視落地地窗（內(nèi)內(nèi)可視外外，外不不能視內(nèi)內(nèi)）。會所包裝裝參考圖圖片4、樣板間間包裝建建議樣板間包包裝建議議選擇樓樓層較高高，適宜宜最大化化觀望江江景的常常規(guī)戶型型作為設(shè)設(shè)計(jì)戶型型，包裝裝設(shè)計(jì)力力求講究究雅致、、健康、、豪華的的設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格，能能夠體現(xiàn)現(xiàn)對江景景文化的的包容性性和可觀觀瞻性。。營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝樣板間包包裝參考考圖片5、戶外指指示包裝裝建議針對戶外外包裝的的把握，，主要體體現(xiàn)在二二個方面面：一為為項(xiàng)目營營銷過程程中展示示項(xiàng)目的的品質(zhì)的的外在形形象的樹樹立，二二為項(xiàng)目目客戶入入住后的的實(shí)用性性特征，，針對此此，戶外外指示包包裝建議議如下：：※道路系統(tǒng)統(tǒng)包裝※工地圍墻墻包裝※商業(yè)街包包裝※小區(qū)入口口包裝營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝（1）、道路路包裝道路的包包裝，主主要是對對客戶到到現(xiàn)場看看房路線線所經(jīng)過過的道路路進(jìn)行包包裝。包包裝應(yīng)具具備功能能性、展展示性和和美觀性性。營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝（2）、工地地圍墻包包裝工地圍墻墻的包裝裝，建議議體現(xiàn)出出新穎、、現(xiàn)代的的視覺效效果，成成為臨江江大道的的一組風(fēng)風(fēng)景線。。營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝（3）、商業(yè)業(yè)街包裝裝商業(yè)街的的包裝，，建議將將商業(yè)街街的上部部打造成成一個藝藝術(shù)長廊廊，同時時具備觀觀景性、、藝術(shù)性性和標(biāo)志志性。營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝（4）、小區(qū)區(qū)入口包包裝小區(qū)入口口的包裝裝，建議議能體現(xiàn)現(xiàn)出高貴貴、威嚴(yán)嚴(yán)的入口口氛圍，，自身成成為風(fēng)景景，同時時讓普通通消費(fèi)人人群望而而卻步。。營銷策略略——項(xiàng)目現(xiàn)場場包裝9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。14:37:2414:37:2414:371/7/20232:37:24PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2314:37:2414:37Jan-2307-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。14:37:2414:37:2414:37Saturday,January7,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2314:37:2414:37:24January7,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。07一一月20232:37:24下午午14:37:241月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:37下下午1月-2314:37January7,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/714:37:2414:37:2407January20231