某地產(chǎn)金色城市七期營銷推廣方案

萬科金色城市

7期營銷推廣方案目標與解析營銷策略思考項目分析競爭分析客戶分析營銷核心問題營銷總攻略形象攻略推廣攻略蓄客攻略活動攻略銷售攻略7期目標與解析營銷目標7期566套房源開盤售罄！再續(xù)開盤日光奇跡！目標與解析營銷策略思考項目分析競爭分析客戶分析營銷核心問題營銷總攻略形象攻略推廣攻略蓄客攻略活動攻略銷售攻略7期地塊分析營銷中心一、二、三、四期地塊五期地塊六期地塊七期地塊距離長江較近，部分房源可瞰江戶型套數(shù)占比79平方米10218%老87平方米509%新87平方米17631%104平方米5410%122平方米5610%129平方米12021%大戶型81%總計：566套

7期戶型配比與前面6期相比，7期首次推售相對面積較大的三房產(chǎn)品，主要為122-129㎡的舒適三房，占據(jù)31%的比重。此部分房源為7期消化難點。目標與解析營銷策略思考項目分析競爭分析客戶分析營銷核心問題營銷總攻略蓄客攻略形象攻略推廣攻略蓄客攻略活動攻略銷售攻略政策分析利率擺在央行下階段貨幣政策工具首位，加息預期又起；存款準備金繳存范圍擴大，意味著市場流動性進一步收緊；住建部發(fā)布限購“五標準”，但“欲緊還松”的政策欠缺威懾力；湖北住建廳發(fā)文10月底前房價控制不達標城市將限購；參照住建部標準，湖北省內(nèi)預計新增限購城市將達四個；

“限購擴軍”當前，各城市表現(xiàn)不一，臺州打響新一輪限購的頭炮；住建部推進熱點城市住房信息異地聯(lián)網(wǎng)工作，與“限購”并進，異地炒房行為有望得到遏制；國務院新上收22城市建設用地審批權，中央正加大“土地閥門”的把控；“限購擴軍”成為近2個月政策焦點，部分銀行提高首套房首付比例、貸款利率8月庫存歷史新高，達98.11萬㎡市場整體存量分析1、從各項目的施工進度看，后市可供上市量較大，未來銷售壓力很大。2、目前區(qū)域內(nèi)的存量主要集中在、大華·南湖公園世家、福星惠譽東瀾岸、金地圣愛米倫等規(guī)模較大的項目上。**********************區(qū)域內(nèi)2008.2-2011.8存量走勢11,08市場供求關系分析******************************************************區(qū)域內(nèi)2008.2-2011.8供求走勢11,081、保利中央公館、福星惠譽東瀾岸等項目，后續(xù)仍有較大的產(chǎn)品供應量。2、8月區(qū)域內(nèi)的供應量大幅增加，而成交量小幅下跌，隨著后市區(qū)域內(nèi)供應量逐漸加大，房源去化壓力較大。未來供應量增大，需求量減少，去化壓力增大區(qū)域內(nèi)2011.6-2011.8各產(chǎn)品成交套數(shù)分布近4月主力力成交交戶型型分析析近4月主力力成交交主力力戶型型為70-90㎡120-130㎡面積積段產(chǎn)產(chǎn)品，，市場場表現(xiàn)現(xiàn)乏力力1、70-100㎡的2房，為為近4月成交交主力力戶型型，其其中成成交量量最大大的為為80-90㎡兩房房戶型型。2、120-130㎡面積積段的的產(chǎn)品品，市市場消消化乏乏力。。一方面面因為為此面面積段段市場場供應應量相相對較較少，，另一一方面面，由由于總總價較較高、、客戶戶基數(shù)數(shù)薄，，市場場去化化速度度較慢慢。90㎡以下下首置置產(chǎn)品品，為為8月成交交主力力120-140㎡戶型型段產(chǎn)產(chǎn)品表表現(xiàn)平平平1、8月區(qū)域域內(nèi)成交主主力為為90㎡以下下的首首置產(chǎn)產(chǎn)品，，2、與其其他面面積段段產(chǎn)品品相比比，120-140㎡面積積段的的產(chǎn)品品，成成交表表現(xiàn)平平平。。*************************************區(qū)域內(nèi)2008.2-2011.8各類產(chǎn)品成交構成11,08成交構構成分分析至2011年8月，白沙洲及南湖片區(qū)庫存，達歷史新高，為98.11萬㎡市場形勢嚴峻，年底產(chǎn)品去化面臨巨大挑戰(zhàn)。70-90㎡為區(qū)域主力成交戶型，預計此面積段產(chǎn)品在未來數(shù)月，仍有較好的市場消化率。區(qū)域整整體市市場總總結從區(qū)域域整體體市場場來看看，1、本案案7期90㎡以下下戶型型產(chǎn)品品，后后續(xù)市市場消消化壓壓力相相對較較?。?；2、本案案7期120㎡以上上戶型型產(chǎn)品品，去去化將將面臨臨市場場挑戰(zhàn)戰(zhàn)。120㎡以上戶型產(chǎn)品市場表現(xiàn)乏力，雖然供貨量相對較少，但總價高，客戶基數(shù)薄后期面臨較大的市場去化壓力。9月17日開盤（小高層）三房產(chǎn)品銷售情況面積戶型推量銷量均價129.12㎡三室二廳二衛(wèi)30305500/㎡124.3㎡三室二廳二衛(wèi)30305600/㎡推盤預估今年還有24套大戶型產(chǎn)品推出，暫定時間為10月底11月初。推售情情況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體推廣特點點：東瀾岸三三房產(chǎn)品品房源較較少，未未針對其其進行單單獨推廣廣，小高層的的產(chǎn)品的的方向主主要是從從項目配套套與產(chǎn)品價格格兩個方向向進行宣宣傳。推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體三室二廳廳二衛(wèi)——129.12㎡三室二廳廳二衛(wèi)——124.3㎡1、除陽臺臺外，基基本無贈贈送面積積；2、毛坯交交房標準準；2、價格上上較具優(yōu)優(yōu)勢，70-80萬/套的成交交總價。。推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體由于福星星惠譽在在本土擁擁有較多多的粉絲絲，朋友介紹紹和老業(yè)業(yè)主為東東瀾岸三三房產(chǎn)品品的主要要成交渠渠道。獲知渠道道成交客戶戶主要以以個體生意意人和職員為主，分分別占41%和32%；其次為為老師、、公務員員、醫(yī)生生以及其其他自由由職業(yè)者者。推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體客戶職業(yè)業(yè)成交客戶戶主要集集中于武昌區(qū)域域（占82.94%），其中中白沙洲、光谷、小東門客戶占比比最多，，客戶區(qū)域域主要是是從白沙洲大大道一直向北北延伸到到友誼大道道，途經(jīng)江江夏、紅紅霞村、、黃家湖湖大學城城、烽火火、武泰泰閘、武武昌火車車站、大大東門、、小東門門、徐東東、直至至青山；；沿武珞路一直向東延伸，途徑司司門口、、首義、、街道口口、卓刀刀泉，直直至關山山、光谷谷。推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體客戶區(qū)域域推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體目前在售產(chǎn)品戶型面積（㎡）均價月均去化兩房兩廳一衛(wèi)89、93、95、987000元/㎡70套/月三房兩廳兩衛(wèi)124、133、145、150推盤預估11月中開盤，將推出約400套房源（約50%可瞰江），其中推售3房約占25%（約100套）推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體推廣特點點：以大盤+濱江+價格為主基調調，輔以以交通、、配套等等信息三室二廳廳二衛(wèi)——135㎡在售熱銷銷三房產(chǎn)產(chǎn)品——1、交房標標準：毛毛坯2、景觀資資源：約約一半房房源江景景資源優(yōu)優(yōu)越三室二廳廳二衛(wèi)——124㎡推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體中大長江江紫都客客戶群體體（三房房）概況況1、獲知渠渠道：主要為短短信和網(wǎng)網(wǎng)絡，線線上客戶戶渠道多多于線下下。2、區(qū)域分分布：武昌老城城區(qū)、白白沙洲片片區(qū)為主主。漢口口漢陽的的客戶比比例接近近10%。3、年齡層層次：35歲左右。。4、客戶關關注點：：江景資源源、6250元/㎡起價漢口漢陽陽成交客戶戶占據(jù)較較高比例例，江景資源源及低起起價是吸引客客戶到訪訪的重要要因素。。推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體目前在售產(chǎn)品戶型面積（㎡）均價消化速度兩房兩廳一衛(wèi)938300元/㎡143㎡大戶型幾乎滯銷（面積大，總價高）三房兩廳兩衛(wèi)143推盤預估戶型面積（㎡）推售時間優(yōu)惠及價格三房（高層和洋房）106、131、143、124、132預計10月22日認籌，11月19日開盤（共約70套）預計售價8300元/㎡推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體推廣特點點：走產(chǎn)品品品質路線線，避價價格不談談，主打打項目品品質及高高精裝配配置。強調產(chǎn)品品的高端端、舒適適與大氣氣。三室二廳廳二衛(wèi)——131.41㎡三室二廳廳二衛(wèi)——142.56㎡推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體在售熱銷銷三房產(chǎn)產(chǎn)品——1、交房標標準：精精裝2、戶型特特點：陽陽臺寬闊闊推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體金地圣愛愛米倫客客戶群體體概況1、獲知渠渠道：A、金地在在南湖片片有較好好的口碑碑，老帶帶新為最最有效成成交渠道道。B、其他成成交渠道道分別依依次為短短信、戶戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡、巡巡展。2、區(qū)域分分布：南湖片區(qū)區(qū)客戶占占據(jù)40%，其次為為光谷片片區(qū)、水水果湖片片區(qū)。3、客戶關關注點：：產(chǎn)品品質質、金地地品牌推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體認籌產(chǎn)品戶型面積（㎡）認籌優(yōu)惠開盤時間推量及價格兩房（占60%）765千抵2萬10月底或11月初約100套，均價約8900元/㎡三房（占15%）89四房（占15%）135推盤預估除本次推盤外，預計年前還會再次推盤，產(chǎn)品仍以兩房產(chǎn)品為主。推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體網(wǎng)絡及報報紙方向向：主標標釋放強強銷信息息，具體體演繹以以體現(xiàn)項項目品質質的軟性性宣傳為為主。短信：全全部為強強銷信息息釋放，，以價格格、交通通等強銷銷信息為為主。推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體三室一廳一衛(wèi)——89㎡兩室一廳一衛(wèi)——76㎡1、交房標標準：毛毛坯2、較大面面積贈送送，可多多出一個個房間。。推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體保利拉菲菲客戶戶群體概概況1、獲知渠渠道：網(wǎng)絡和短短信，為為該項目目最主要要的成交交渠道。。2、區(qū)域分分布：以項目周周邊的魯魯巷、卓卓刀泉片片區(qū)為主主，南湖湖片區(qū)也也有少量量成交客客戶。3、客戶關關注點：：保利品牌牌、小區(qū)區(qū)環(huán)境、、戶型優(yōu)優(yōu)化面積積推售情況況/推廣方向向/戶型結構構/客戶群體體推售情況況：保利心語語下半年年斷續(xù)推推售少量量123㎡大戶型型，但銷銷量差強強人意?！，F(xiàn)階段段主推緊緊湊2房緊湊3房。推廣方向向：推售123㎡大戶型型階段，，主要依依靠別墅墅宣傳，，與別墅墅搭售。。客戶群體體：南湖片區(qū)區(qū)為主。。推盤計劃：：后期仍有123㎡大戶型存存留，但鑒鑒于前期推推售大戶銷銷售不佳，，加上保利心語現(xiàn)現(xiàn)階段緊湊湊戶型受到到市場青睞睞。今年是是否將123㎡大戶型產(chǎn)產(chǎn)品推售，，尚無法確確定。四室二廳二二衛(wèi)——123㎡區(qū)域競案總總結整體分析：：上述競案中中，預計11月推向市場場的120㎡左右的三三房產(chǎn)品，，接近200套。競案三三房產(chǎn)品，，扎堆上市市。個案分析：：長江紫都即將推售的的三房產(chǎn)品品，具有優(yōu)優(yōu)越的江景資源；福星惠譽東東瀾岸即將推售的的小高層三三房產(chǎn)品，，價格較具優(yōu)勢，，在70-80萬/套；金地圣愛米米倫三房，有較高的精裝裝標準，保利心語三房產(chǎn)品，，面積僅在90㎡左右，120㎡左右戶型型為四房（（尚無法確確認年底是是否推售。。）從區(qū)域競案案來看，1、區(qū)域競案案11月推售的3房產(chǎn)品接近近200套，將與本本案7期約120套三房產(chǎn)品品，直接爭爭奪市場。。2、區(qū)域競案案個性優(yōu)勢勢明顯，競競爭激烈異異常。目標與解析析營銷策略思思考項目分析競爭分析客戶分析營銷核心問問題營銷總攻略略蓄客攻略形象攻略推廣攻略蓄客攻略活動攻略銷售攻略片區(qū)漢口區(qū)青山區(qū)南湖片街道口片白沙洲片武昌老成片中南片徐東片漢陽片光谷片省內(nèi)省外合計231758177011836271445299占比4.97%3.67%12.53%4.67%15.12%25.49%7.78%5.83%3.02%9.72%6.26%1.94%1、武昌老城城區(qū)客戶占占比達到四四分之一，，仍是金色色城市客戶戶導入的重重點區(qū)域。。3、南湖片區(qū)區(qū)的客戶占占比例12%，針對南湖湖片區(qū)客戶戶群的挖掘掘取得一定定效果，可可進一步深深挖?？蛻艟幼^(qū)區(qū)域分析6期成交客戶戶分析片區(qū)漢口區(qū)青山區(qū)南湖片街道口片白沙洲片武昌老成片中南片徐東片漢陽片光谷片省內(nèi)省外合計1512731975120262119423011占比3.24%2.59%15.77%4.10%16.20%25.92%5.62%4.54%4.10%9.07%6.48%2.38%1、客戶工作作區(qū)域與客客戶居住區(qū)區(qū)域呈現(xiàn)出出來的成交交比例，基基本一致。。2、武昌老城城區(qū)為主力力軍，其次次為白沙洲洲、南湖片片。光谷片片區(qū)可以作作為下一階階段的重點點挖掘片區(qū)區(qū)之一?？蛻艄ぷ鲄^(qū)區(qū)域分析6期成交客戶戶分析家庭結構二代同住兩口之家其他（三口之家）三代同堂合比31.10%36.93%29.37%2.59%首置產(chǎn)品定定位，主要要滿足剛需需，吸引兩兩口之家購購買?？蛻艏彝ソY結構分析6期成交客戶戶分析購房次數(shù)首次2次3次合計合計27116032463比例58.53%34.56%6.91%100%與客戶家庭庭結構分析析一致，首首次置業(yè)客客戶比例超超過一半。。客戶置業(yè)次次數(shù)分析6期成交客戶戶分析戶籍本市本省非本省合計合計3885519463比例83.80%11.88%4.10%100.00%政策及地域域限制，本本市客戶占占據(jù)成交客客戶的絕大大比例?？蛻魬艏址治?期成交客戶戶分析認知途徑中南戶外徐東戶外司門口戶外億房網(wǎng)搜房網(wǎng)新浪網(wǎng)大楚網(wǎng)萬科網(wǎng)楚報金報短信巡展路過親友推薦業(yè)主介紹合計1659294113102244328959193540比例3.46%1.08%1.94%6.26%8.86%2.81%2.16%4.75%9.50%6.91%19.22%12.74%4.10%7.56%8.64%1、所有成交交渠道中，，短信、巡巡展（派單單）仍為最最主要的成成交渠道；；2、線上渠道道中，搜房房和楚報表表現(xiàn)最為出出色；3、線下渠道道中，親友友推薦和業(yè)業(yè)主介紹也也有較突出出表現(xiàn)?？蛻臬@知渠渠道分析6期成交客戶戶分析購買動機自住投資投資/自住合計合計29910855463比例64.58%23.33%11.88%100%1、首置產(chǎn)品品，客戶購購買多用于于自??；2、由于房產(chǎn)產(chǎn)本身具有有投資性質質，用于投投資兼自住住的客戶也也占據(jù)相當當比例?？蛻糍徺I動動機分析6期成交客戶戶分析付款方式一次性商貸公積金組合貸款合計合計121282518463比例26%61%11%2%100%純商業(yè)貸款款客戶占據(jù)據(jù)最大比例例，一次性性客戶也不不在少數(shù)。?？蛻舾犊罘椒绞椒治?期成交客戶戶分析6期成交客戶戶分析總結結六期成交客客戶分析總總結：1、區(qū)域上，，以白沙洲洲片區(qū)、武武昌老城區(qū)區(qū)、南湖、、光谷片區(qū)區(qū)為主2、家庭結構構上，以兩兩口之家為為主；3、置業(yè)次數(shù)數(shù)上，大多多為首次置置業(yè)；4、獲知渠道道上，以網(wǎng)網(wǎng)絡、短信信、派單、、巡展為主主。7期79-104㎡面積段產(chǎn)產(chǎn)品，可參考6期成交客戶戶分析，進進行渠道拓拓展蓄客。。6期房源戶型配比戶型2房3房面積79㎡87㎡104㎡套數(shù)22014080總計440套7期戶型配比戶型套數(shù)占比79平方米10218%老87平方米509%新87平方米17631%104平方米5410%122平方米5610%129平方米12021%大戶型81%有一定經(jīng)濟濟實力的首改客戶戶大多已經(jīng)是是3口之家，孩子已經(jīng)上上學，享受3代同堂的樂樂趣，滿足3房需求；總價控制在在一定范圍圍；高于之前的的居住環(huán)境境；對生活品質質有一定講講究；講究房子的的性價比；；擁有穩(wěn)定的的社交圈，，朋友較多，，有共同奮斗斗的目標；；有一致的人人生觀向上的事業(yè)業(yè)美滿的家庭庭社交的圈子子向往的房子子事業(yè)蒸蒸日日上，前景美好，，具備一定的的經(jīng)濟實力力。7期舒適三房房客戶模擬擬他/她們Ladies/Gentlemen中堅階層30-45歲知富階層公務員私營業(yè)主政企高管醫(yī)生、教師師目標客群靈靈魂屬性：：首改需求蓬蓬勃向上事事業(yè)穩(wěn)定中中堅堅階層承受總價100萬以內(nèi)7期舒適三房房客戶模擬擬7期舒適三房房客戶模擬擬經(jīng)濟實力：：一定經(jīng)濟實實力、承受受100萬總價；住房需求：：首次改善型型住房需求求，品質講究：：追求生活品品質，講究究性價比。。目標與解析析營銷策略思思考項目分分析競爭分分析客戶分分析營銷核核心問問題營銷總總攻略略形象攻攻略形象攻攻略推廣攻攻略蓄客攻攻略活動攻攻略銷售攻攻略核心營營銷問問題7期戶型配比戶型套數(shù)占比79平方米10218%老87平方米509%新87平方米17631%104平方米5410%122平方米5610%129平方米12021%大戶型81%總計：566套

前期推推售的的產(chǎn)品品類型型，已積累累相當當蓄客客經(jīng)驗驗首推120㎡以上上三房房產(chǎn)品品，7期營銷銷的重重點難難點“滿足足首置置需求求、提提供小小兩房房產(chǎn)品品”為為項目目面市市以來來主要要的市市場形形象，，此次次首推推滿足足首改改為主主的、、120㎡以上上舒適適三房房，如如何將將產(chǎn)品品信息息廣而而告之之，改改變項項目在在市民民心中中的慣慣性認認知，，進一一步提提升項項目形形象？？新政調調控趨趨勢不不減，，市場場改善善及投投資性性需求求受到到打壓壓，部部分銀銀行提提高貸貸款利利率，，政策策不為為樂觀觀；主主要競競案同同面積積段產(chǎn)產(chǎn)品，，大量量集中中推售售，個個性優(yōu)優(yōu)勢明明顯，，虎視視眈眈眈，市市場競競爭壓壓力極極大。。具有一一定經(jīng)經(jīng)濟實實力，，有換換房需需求，，以首首改客客戶為為主，，有較較高的的居住住品質質要求求，看看中產(chǎn)產(chǎn)品性性價比比。跟跟首置置客戶戶群體體相比比，客客戶基基數(shù)相相對較較薄。?？蛻羰袌鲰椖吭行涡蜗蟾母淖兊袪I營銷求量求求價核心營營銷問問題項目““滿足足首置置”的的形象改改變提出全全新的的項目目與產(chǎn)產(chǎn)品概概念，，并在在此基基礎上上進行行整合合與提提升，，將是是改變變項目目慣有有形象象的重重要問問題。。嚴峻市市場環(huán)環(huán)境下下的銷售突突圍在新政政調控控下如如何通通過重重視大大客戶戶拓展展、強強調線線下渠渠道及及執(zhí)行行力實實現(xiàn)市市場突突圍，，是本本項目目7期舒適適3房產(chǎn)品品的營營銷課課題所所在。。確保實實現(xiàn)““日光光”目目標，，流量量式快快速銷銷售，，采取取高調調蓄水水、短短時間間認籌籌、火火爆開開盤、、確保保本案案的市市場熱熱點與與口碑碑。淡市下下確保保量價價的求量又又求價價核心營營銷問問題目標與與解析析營銷策策略思思考項目分分析競爭分析客戶分析營銷核心問題題營銷總攻略蓄客攻略活動攻略銷售攻略形象攻略推廣攻略營銷總攻略思思考7期戶型配比戶型（㎡）79老87新87104122129大戶型套數(shù)1025017654561208占比18%9%31%10%10%21%1%營銷總思路對外推廣上：：改變“首置需需求、兩房產(chǎn)產(chǎn)品”的原有有市場認知，，提升項目星星系那個，向向市場告知推推售“舒適三三房”信息，，兼顧104㎡以下產(chǎn)品信信息蓄客渠道：104㎡以下戶型（（原有戶型產(chǎn)產(chǎn)品），線下下為主，重點點依靠原有渠渠道挖掘新客客戶，同時從從業(yè)主身上挖挖掘老帶新；；120㎡以上戶型（（新推舒適三三房），線上上線下結合，，蓄客范圍全全面覆蓋全市市，同時深入入大客戶企業(yè)業(yè)，針對其中中層管理人員員進行進行推推廣。銷售結合上：：針對新客戶、、老業(yè)主，分分別制定推薦薦到訪、推薦薦認購獎勵。。目標與解析營銷策略思考考項目分析競爭分析客戶分析營銷核心問題題營銷總攻略活動攻略銷售攻略形象攻略推廣攻略形象攻略思考考“滿足首置、、兩房產(chǎn)品””，為項目此此前固有的市市場形象，7期首推“首改改的、120-130㎡的舒適三房房，如何改變項目原有有的市場認知知？如何將舒適三房產(chǎn)產(chǎn)品信息廣而而告知？如何進一步提升項項目形象？如何實現(xiàn)大三房產(chǎn)產(chǎn)品首次推售售，開盤售罄罄？按常規(guī)方式，，線上針對產(chǎn)品品本身的宣傳傳，直接告知客戶戶，項目推售售舒適三房這樣做足夠嗎嗎？可以在眾多競競爭對手中脫脫穎而出嗎？？可否在嚴峻的的市場中，實現(xiàn)7期產(chǎn)品、尤其其是120-130㎡三房產(chǎn)品的的完銷？NO！形象攻略思考考從2007年的青年置業(yè)業(yè)計劃，到居居住改善計劃劃，到最近的幸福福計劃，萬科的品牌活活動，每次都成功獲獲取市民的高高度關注，取取得良好的銷銷售成果，并且屢試不爽爽！在房地產(chǎn)市場場的冬天，品品牌行動，將將會成為最溫溫暖的力量??！打造項目專屬屬的“品牌行行動”！避免為宣傳產(chǎn)產(chǎn)品而“專門門單獨宣傳產(chǎn)產(chǎn)品”通過項目獨有有的“品牌行行動”，實現(xiàn)現(xiàn)線上推廣統(tǒng)統(tǒng)一打包，形成差異化競競爭路線，創(chuàng)造寒冬里耀耀眼的增長極極，燃燒起冬冬天里的一把把火！在萬科金色城城市，如何落落地？

一期開盤，600套4小時售罄；二二期開盤，524套3小時售罄三期開盤，776套3小時售罄；四四期開盤，450套2.5小時售罄五期開盤，520套2小時售罄；六六期開盤，460套2小時售罄6期3#104套房源加推，，40分鐘全部售罄罄……200萬方超級大城城近3000戶業(yè)主進萬科金色城城市，不僅僅僅只是住進了了一套房子，，一個小區(qū)；；更是擁有了一一個大家庭，，擁有接近3千戶朋友的大大家庭……住進金色城市市，意味著什什么？品牌行動思考考形象攻略思考考“幸福老友季季”行動重磅磅出擊！促進新客戶帶帶動新客戶，，刺激老業(yè)主介介紹新客戶，，以捆綁式營銷銷，實現(xiàn)7期開盤完銷。。品牌行動思考考主打三房舒適適產(chǎn)品，同時以整體的的品牌行動，，貫穿7期形象推廣始始末，形成完整的對對外形象體系系。形象攻略思考考線上推廣及線線下活動蓄客客，在“幸福福老友季”體體系下全面展展開，形成完完整的7期營銷動作。。形象攻略“產(chǎn)品升級””演繹：地段段升級+配套升級+裝修升級……“舒適三房””價值點：瞰瞰江+全裝+萬科……“幸福老友季季”全城啟動動“幸福老友季季”全城啟動動目標與解析營銷策略思考考項目分析競爭分析客戶分析營銷核心問題題營銷總攻略蓄客攻略活動攻略銷售攻略形象攻略推廣攻略海報報廣網(wǎng)絡電臺推廣攻略思考考對外推廣方向向：對外推廣重點點針對三房產(chǎn)產(chǎn)品，90㎡以下兩房產(chǎn)產(chǎn)品主要靠線線下渠道、老老客戶、老業(yè)業(yè)主帶新客戶戶消化。對外整體形象象：改變金色城市市“兩房戶型型、首置產(chǎn)品品”的原有市市場形象，將金色城市““首推改善型型舒適3房”的信息推推向市場。對外產(chǎn)品主打打：主打120㎡舒適三房產(chǎn)產(chǎn)品，兼顧90㎡以下兩房產(chǎn)產(chǎn)品。通過“幸福老老友季”整體體打包，凸顯產(chǎn)品升級級、進一步提提升項目形象象主打舒適三房房信息，兼顧顧104㎡以下產(chǎn)品產(chǎn)品升級舒適三房海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它制作專門海報報單張，以“幸福老友友季”貫穿整體對外形象象宣傳。主要釋放122㎡以上三房產(chǎn)產(chǎn)品信息，兼顧104㎡以下戶型產(chǎn)產(chǎn)品；主要用于夾報報、巡展、派派單等。萬科金色城市市版“老友季季”幸福啟動動推廣攻略萬科金色城市市“幸福老友友季”甜蜜啟啟動！找，找，找朋朋友，找到一個好朋朋友……萬科金色城市市“幸福老友友季”甜蜜啟啟動，帶上你的朋友友，一起來金金色城市吧??！現(xiàn)場驚喜連連連，吃喝玩樂，趣趣味活動，神神秘大獎，都在等著“老老友”們攜手手參與噢！要點：主要釋釋放122㎡以上三房產(chǎn)產(chǎn)品信息，兼兼顧104㎡以下戶型產(chǎn)產(chǎn)品，同時以以“幸福老友友季”貫穿整整體對外形象象宣傳。萬科金色城市市首推舒適三三房產(chǎn)品輕松擁有瞰江江三房海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它推廣攻略軟文投放計劃劃軟文投放計劃選擇媒體楚天都市報、武漢晚報、楚天金報投放時間10月21日--11月24日每周四執(zhí)行發(fā)放媒體軟文主題參考楚天都市報、武漢晚報萬科金色城市“幸福老友季”甜蜜啟動！“幸福老友季”，老友共享大禮！金色城市業(yè)主周末相約“老友同樂”海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它推廣攻略背景：目標客群中，，網(wǎng)友占據(jù)絕絕大部分比例例。形式：制作金色城市市專題打卡頁頁面，通過贈贈禮方式，吸吸引網(wǎng)友打卡卡。目的：吸引網(wǎng)友持續(xù)續(xù)關注，擴大大項目知名度度，獲取客戶戶資源。具體操作：1、本人打卡獎獎勵：連續(xù)打卡5天，可至售樓樓部免費領取取電影券一張張。2、推薦打卡獎獎勵：推薦他人打卡卡，在被推將將人成功領取取獎品后，推推薦人亦可領領取同樣禮品品一份。萬科金色城市萬科金色城市親：本周按時上下班打卡，可免費看大片咯！打卡拿電影票票海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它推廣攻略“幸福老友季季”之三代同同堂“瞧我們這一一大家子！””參與流程：制作網(wǎng)絡曬幸幸福專題，專專題頁中，客客戶通過注冊冊姓名、電話話號碼參與活活動，并提交交自己幸福照照片，通過投投票選出大家家公認的最幸幸福家庭，給給予免費在金金色城市照3000元藝術照一套套。參與投票的客客戶通過抽獎獎有機會獲得得電影票兩張張。海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它推廣攻略目的：契合產(chǎn)產(chǎn)品特征，重重點針對120-130㎡舒適三房產(chǎn)產(chǎn)品，吸引網(wǎng)網(wǎng)友參與。網(wǎng)絡專題針對全新的瞰瞰江大戶產(chǎn)品品，從“產(chǎn)品品升級”角度度，制作網(wǎng)絡絡專題。從‘地段大升級級、戶型升級級、裝修標準準升級“三大角度，對瞰江大戶產(chǎn)產(chǎn)品進行詮釋釋。加入“幸福老老友季”網(wǎng)絡絡抽獎環(huán)節(jié)，，吸引網(wǎng)友關關注參與。引領中心進化化，升級大城城視界海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它推廣攻略目的：契合產(chǎn)產(chǎn)品特征，重重點針對120-130㎡舒適三房產(chǎn)產(chǎn)品，從各個個角度演繹““產(chǎn)品升級””網(wǎng)絡專題banner內(nèi)容訴求點有福要同享?。】靵韰⒓咏鹕鞘小靶腋８＠嫌鸭尽卑砂?！87658888122-129㎡瞰江舒適三三房產(chǎn)品榮耀登場要點：主要釋釋放122㎡以上三房產(chǎn)產(chǎn)品信息，兼兼顧104㎡以下戶型產(chǎn)產(chǎn)品，同時以以“幸福老友友季”貫穿整整體對外形象象宣傳。79-104㎡經(jīng)典兩房、、三房產(chǎn)品收官鉅獻海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它推廣攻略軟文、論壇帖帖計劃“老友季”軟文計劃選擇媒體萬科官網(wǎng)、搜房網(wǎng)、億房網(wǎng)、大楚網(wǎng)等投放時間10月20日至7期開盤軟文主題方向：與報紙基本保持同步，啟動階段以“老友季啟動”為主宣傳點，后期以項目銷售信息為主，附帶釋放“老友季活動信息”。1、萬科金色城市“幸福老友季”甜蜜啟動！2、happybirthday,老友季之業(yè)主生日party3、“幸福老友季”，老友共享大禮！3、金色城市業(yè)主周末相約“老友同行”，其樂融融海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它推廣攻略1、內(nèi)容建議以“舒適三房”產(chǎn)品信息為主，以武漢話對對白形式，以以“幸福老友季”禮品贈送、購購房優(yōu)惠為吸引點，吸引廣播聽眾眾關注。廣播投放計劃選擇媒體楚天交通廣播92.7投放時間10月21日--11月24日8:30；12:30，17:30目標受眾1、有車一族2、的士乘客

3、公交車的乘客

4、愛好廣播聽眾海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它推廣攻略海報宣傳/報廣/網(wǎng)絡/電臺/其它推廣攻略公交站牌戶外公交車身全渠道覆蓋，，多管齊下，，積累客戶資資源。目標與解析營銷策略思考考項目分析競爭分析客戶分析營銷核心問題題營銷總攻略蓄客攻略活動攻略銷售攻略形象攻略推廣攻略針對104㎡以下戶型產(chǎn)產(chǎn)品，沿用前期派單單巡展策略，，仍以武昌片片為主攻區(qū)域域，尋找目標標客群。主要集中在武武昌老城區(qū)、、白沙洲片區(qū)區(qū)、南湖及光光谷片區(qū)等。?；顒庸ヂ酝庹古蓡吾槍?期新推120-130㎡戶型產(chǎn)品，，三環(huán)線派單單攻勢尋找承受總價價氛圍更高的的大戶單位將沿著三環(huán)線線進行全面的的派單尋找，，重點區(qū)域分別別為光谷、青山、、常青、漢陽、沌口五大片區(qū)，通通過派單全面面覆蓋，利用用大三房專屬屬海報尋找突突破武昌區(qū)域域的有效客戶戶。外展派單活動攻略尋找三房客戶戶需尋找更大大范圍的區(qū)域域，將考慮走走出武昌區(qū)域域，在原來較較為薄弱的水果湖片區(qū)、、光谷片區(qū)、、青山片區(qū)、、漢口火車站片區(qū)尋找合合適的巡展點點展位，通過過更大范圍的的巡展，找尋尋三房大戶客客戶?；顒庸ヂ酝庹古蓡吾槍?期新推120-130㎡戶型產(chǎn)品，，三環(huán)線派單單攻勢幸福老友季之之“happybirthday”，金色業(yè)主主10月生日party！帶上你的朋友友，一起來金金色城市參加加你的生日party吧！萬科金色城市市時間：10月22日地點：萬科金金色城市項目目現(xiàn)場形式：邀約業(yè)業(yè)主參加集體體生日party.1、生日蛋糕慶慶祝2、贈送賀卡3、宣傳產(chǎn)品信信息4、釋放老帶新新優(yōu)惠5、“老友季””活動信息活動攻略金色業(yè)主10月生日party目的：通過維維護老業(yè)主，，實現(xiàn)老帶新新推薦，重點點推薦120-130㎡舒適三房產(chǎn)產(chǎn)品。幸福老友記之之“金色雀神神爭霸賽”全全城啟動！大家可以攜帶帶自己親朋好好友，為自己己加油助陣噢噢！時間：10月29地點：萬科金金色城市項目目現(xiàn)場形式：1、邀約老業(yè)主主；2、網(wǎng)上制作專專題征集網(wǎng)友友參與活動攻略“金色雀神爭爭霸賽”目的：通過維維護老業(yè)主，，實現(xiàn)老帶新新推薦，重點點推薦120-130㎡舒適三房產(chǎn)產(chǎn)品。省一點，財富富大不同萬科金色城市市節(jié)油大賽活動形式：以車友會為載載體，邀請車車價在10-15萬左右的私家家車主從白沙沙洲高架的入入口處開車至至萬科金色城城市售樓處，，按照此段程程的油耗量進進行評比，油油耗量最少的的前三位可獲獲得萬科金色色城市贈送的的禮品?？蛇x車車友會會：福福特嘉嘉年華華、馬馬自達達2，雪鐵鐵龍世世嘉，，廣本本鋒范范贈送禮禮品：：一等獎獎：價價值2000元GPS1個；二二等獎獎：價價值1000元GPS；三等等獎：：價值值500元GPS活動攻略目的：：針對對有車車一族族，重重點挖挖掘120-130㎡三房房客戶戶?！靶腋８＠嫌延鸭尽薄敝?jié)節(jié)油大大賽邀上你你的親親朋好好友，，一起起來參參加我我們的的活動動吧??！未來信信心戶信心心產(chǎn)品信信心市場信信心白沙洲洲大道道白沙洲洲大道道白沙洲洲高架架橋萬科金金色城城市現(xiàn)現(xiàn)場上橋處處下橋處處在起點點處（（高架架上橋橋處））加滿滿油，，在終終點處處（萬萬科金金色城城市停停車場場）測測油量量現(xiàn)場組組織以以車友友會的的負責責人統(tǒng)統(tǒng)一組組織，，現(xiàn)場場邀請請汽車車專業(yè)業(yè)人員員進行行測量量測試試。：桁架入口導視：橫幅：空飄活動形式活動剪影萬科金色城城市極限99秒挑戰(zhàn)賽聯(lián)誼商會篇篇活動對象：：湖北省江蘇蘇商會、武武漢市黃陂陂商會會員員活動地點：：萬科金色城城市項目現(xiàn)現(xiàn)場時間廣廣場活動形式：：在知名拓展展公司的專專業(yè)教練指指導下，兩兩家商會會會員根據(jù)人人數(shù)分成4—6個小組，完完成拓展教教練指定的的挑戰(zhàn)任務務，PK評選出成績績最佳的團團隊，并頒頒發(fā)證書和和獎品，團團隊成員獎獎品設置為為水晶獎杯杯線上/外展/活動活動攻略“幸福老友友季”之商商會聯(lián)誼會友、好友友，一起來來挑戰(zhàn)極限限吧！目的：針對對商會會員員，重點挖挖掘120-130㎡三房客戶戶。卓越圈齊首并肩疾風步諾亞方舟湖北省江蘇蘇商會商會地址：：武昌區(qū)洪洪山路85號湖北省政政協(xié)委員之之家6-7樓聯(lián)系人：衛(wèi)衛(wèi)秘書長聯(lián)系電話：漢市黃陂陂商會商會地址：：武昌中南南一路64號聯(lián)系人：劉劉主任聯(lián)系電話：：1399569546115727067628商會概要活動剪影活動一：形形式活動主題：：萬科金色城城市——金秋10月唱響金色色大型飆歌歌比賽活動形式：：利用武昌各各大KTV（米樂星、、歡樂迪、、公館、錢錢柜等）的的廣大客戶戶資源及其其客戶資源源為金色城城市的目標標客群的特特點，聯(lián)合合各大KTV在項目現(xiàn)場場以比賽贈贈送IPAD、IPOD、ITOUCH等時下流程程獎品的形形式舉辦““金秋10月唱響金色色”的大型型飆歌比賽賽。通過比比賽吸納KTV的客戶資源源的同時，，帶動項目目現(xiàn)場的人人氣。活動配合：：網(wǎng)絡：在搜搜房、億房房、大楚等等網(wǎng)絡上通通過banner、通欄、論論壇等形式式宣傳活動動；短信：針對對項目及活活動的目標標客群，群群發(fā)活動短短信；報紙：在報報紙上宣傳傳活動及招招募活動參參與者；銷售CALL客：針對前前期業(yè)主及及前期認籌籌未認購客客戶進行CALL客?！靶腋＠嫌鸭尽敝敖鹕笮惋j歌賽”活動攻略目的：攜手手連鎖KTV，做大客戶戶基數(shù)，實實現(xiàn)知名度度與客戶資資源雙豐收收?；顒蛹粲霸O立專業(yè)評評委團，贈贈送契合活活動的獎品品如：IPAD、IPOD、ITOUCH等時下流行行獎品吸引引客戶聘請幾個大大學生作為為“拖”活活躍現(xiàn)場氛氛圍設計制作專專屬活動的的網(wǎng)絡頁面面及宣傳頁頁面目標與解析析營銷策略思思考項目分析競爭分析客戶分析營銷核心問問題營銷總攻略略活動攻略銷售攻略形象攻略推廣攻略銷售攻略結合合作：與中中國移動、、中國聯(lián)通通、中國電電信溝通，，合作彩鈴鈴業(yè)務。對象：金色色城市所有有前期老業(yè)業(yè)主形式：業(yè)主主手機使用用金色城市市特別定制制的彩鈴（（一年），，可獲贈300元話費（一一年）。刺激來電銷售攻略結合目的：5人結伴同行行，可獲贈贈禮品，以以捆綁式營營銷，刺激激到訪量。。形式：邀約約4個朋友同行行至萬科金金色城市現(xiàn)現(xiàn)場看房，，共5人同行，即即可享受““幸福老友友同行”禮禮。禮品：每人人贈送15元仟吉卡！！刺激到訪量量Givemefive！幸福老友友同行禮??！等級優(yōu)惠：推薦成交交104㎡以下、122㎡以上戶型型，給予不同級級別的獎勵勵?？趶结尫牛和袠I(yè)的的2位朋友，共共同認購成成功認購金金色城市房房源，可享享5000元“老友置置業(yè)禮金””。實際操作：：普惠。促進成交量量銷售攻略結合金色“二人人轉”，5000元幸福老友友置業(yè)禮金金！目的：2人成功認購購，可獲贈贈禮品，以以捆綁式營營銷，刺激激成交。THANKS!9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:22:0422:22:0422:221/6/202310:22:04PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2322:22:0522: