上海國際汽車城戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

細(xì)化功能設(shè)計(jì)，制勝關(guān)鍵挑戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的開發(fā)建設(shè)機(jī)密上海國際汽車城發(fā)展有限公司工作匯報(bào)二OO一年十月十四日此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧––本項(xiàng)目工作已基本完成實(shí)際完成工作提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對其作測試分析分析國內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風(fēng)暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設(shè)計(jì)及關(guān)鍵舉措對所需的各項(xiàng)政府政策聚焦進(jìn)行細(xì)化分析制定建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)書分析排序潛在投資者及合作伙伴提出商業(yè)模式，建立財(cái)務(wù)模型，對經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估草擬招商引資營銷方案及計(jì)劃核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細(xì)布局設(shè)計(jì),包括服務(wù)內(nèi)容及設(shè)施數(shù)量幫助建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)所順利開展詳規(guī)設(shè)計(jì)及模型制作對潛在的投資者，合作伙伴及關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對象清單對不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運(yùn)作機(jī)制的分析建立財(cái)務(wù)模型并在不同層面展開財(cái)務(wù)分析分析總結(jié)國際汽車市場的成功經(jīng)驗(yàn)擬定汽車城介紹文件初步擬定汽車城關(guān)鍵駐商招商引資文件范本第一階段：明確市場需求，制定價(jià)值定位計(jì)劃中工作第二階段：制定功能定位與布局，明確商業(yè)模式，評估經(jīng)濟(jì)效益第三階段：制定招商營銷實(shí)施方案，并作初步溝通接觸實(shí)際完成工作設(shè)計(jì)營銷方案及計(jì)劃與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通設(shè)計(jì)確定汽車城項(xiàng)目管理組織制定實(shí)施計(jì)劃形成針對不同關(guān)鍵駐商的招商文件及計(jì)劃與第一批共23家潛在駐商進(jìn)行了首次接觸，與其中的13家進(jìn)行了第二輪的討論，明確其政策財(cái)務(wù)的需求為汽車城發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)了組織架構(gòu)及人員要求形成了具體實(shí)施計(jì)劃計(jì)劃中工作2今天匯報(bào)內(nèi)容上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì)上海國際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果3今天匯報(bào)內(nèi)容上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì)上海國際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果4根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國際

汽車城遠(yuǎn)景與功能布局設(shè)想平面圖將是如下人工湖研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū)滬寧高速曹安路吳淞江顧河墨玉路顧河城區(qū)干道浦安亭涇浦蘊(yùn)藻浜認(rèn)證檢測中心上海汽車工業(yè)技術(shù)中心綠化汽車第三方物流服務(wù)區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心汽車城公園消費(fèi)者汽車貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛安亭新鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)銷商會(huì)展中心（含博物館）經(jīng)銷商經(jīng)銷商二手車市場商貿(mào)服務(wù)中心體育館中心備用地廣場都市服務(wù)中心N汽車體驗(yàn)園品牌中心品牌中心5模式一：汽車城公園模式三：汽車第三方物流服務(wù)區(qū)模式三：研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū)安亭新鎮(zhèn)區(qū)上海國際汽車城遠(yuǎn)景功能布局的總體設(shè)想立體圖將是如下模式二：汽車貿(mào)易展示及辦公區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心體育館中心6在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎(chǔ)上，我們對每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進(jìn)行了細(xì)化分析功能區(qū)塊1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)4. 第三方物流區(qū)5. 汽車城公園根據(jù)不同模式的關(guān)鍵成功因素有哪些功能/設(shè)施是一般情況下成功所必需的？有哪些額外功能/設(shè)施是在安亭取得成功所必需的？一般情況下成功所需要的項(xiàng)目數(shù)量*18221761按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國際汽車城要實(shí)現(xiàn)其遠(yuǎn)景目標(biāo)及其功能，需要成功實(shí)施90–100個(gè)項(xiàng)目在安亭取得成功所需要的額外項(xiàng)目數(shù)量*159620總計(jì)33312381 *有多個(gè)同一種項(xiàng)目時(shí)每一個(gè)單獨(dú)計(jì)入項(xiàng)目總數(shù) 資料來源：麥肯錫分析要回答的問題:7建設(shè)這些項(xiàng)目需要占用約220萬平方米土地的土地占用土地面積萬平方米汽車貿(mào)易、辦公、展示區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心汽車研發(fā)教育培訓(xùn)區(qū)汽車第三方物流區(qū)汽車城公園未占用土地面積751259745867核心貿(mào)易區(qū)總土地面積238用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場及發(fā)展備用

資料來源: 麥肯錫分析220項(xiàng)目總共占有土地面積81.汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析汽車貿(mào)易展示區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為汽車消費(fèi)者提供可選擇的多種品牌為汽車消費(fèi)者提供舒適的購車環(huán)境為汽車參展商提供足夠大的展出場地為汽車消費(fèi)者提供購車一站式服務(wù)為汽車消費(fèi)者提供一流的試駕體驗(yàn)讓汽車消費(fèi)者看車買車時(shí)感受到不同品牌的獨(dú)特文化及其魅力讓汽車愛好者隨時(shí)能看到有獨(dú)特內(nèi)容的汽車展示，而不用去等汽車展市場服務(wù)需求經(jīng)銷商3S店汽車集中貿(mào)易市場（輕型客車、輕型卡車等）二手車市場會(huì)展中心購車配套政府機(jī)構(gòu)（車管所，工商，稅務(wù)，養(yǎng)路費(fèi)）購車配套非政府機(jī)構(gòu)（銀行，保險(xiǎn)）汽車體驗(yàn)園品牌中心汽車博物館所對應(yīng)的功能項(xiàng)目1.11.21.31.41.51.61.71.81.99汽車貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)的功能能定位細(xì)細(xì)化分析析（續(xù)））–占用土地地面積，，建筑面面積總建筑面面積萬平方米米經(jīng)銷商3S店*汽車集中中貿(mào)易市市場**二手車市場會(huì)展中心一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)汽車體驗(yàn)驗(yàn)園****品牌中心心–高檔檔品牌中心心–特種種汽車博物館總占地面面積萬平方米米151.20.813.50.718.02.418.05.516.0–80.50.320.20.132.73.2總建筑面面積將為為36萬萬平方米米總占地面面積將為為59萬萬平方米米數(shù)量單一占地地面積（萬平方方米）單一建筑筑面積（萬平方方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心***13.23.2*經(jīng)銷商3S店參照現(xiàn)現(xiàn)有別克克、奧奧迪及國國外3S店**汽車集中中貿(mào)易市市場可以以和二手手車市場場相結(jié)合合***商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心內(nèi)內(nèi)主要駐駐商為與與購車相相關(guān)的政政府及非非政府機(jī)機(jī)構(gòu)****汽車體驗(yàn)驗(yàn)園參照照日本Motegi賽車場資料來源源:文獻(xiàn)檢索索；國內(nèi)內(nèi)外汽車車制造商商、經(jīng)銷銷商訪談?wù)?；麥肯肯錫分析析10汽車貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)的功能能定位細(xì)細(xì)化分析析（續(xù)））–就業(yè)人數(shù)數(shù)，消費(fèi)費(fèi)者人流流，交易易車輛數(shù)數(shù)67515451400**1400**120011,100120830210340數(shù)量每一項(xiàng)目目就業(yè)人人數(shù)4004002001,900202401203,200預(yù)計(jì)：1,100經(jīng)銷商3S店汽車集中中貿(mào)易市市場二手車市場會(huì)展中心一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)汽車體驗(yàn)驗(yàn)園品牌中心心–高檔檔品牌中心心–特種種汽車博物物館所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心*20*商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心內(nèi)內(nèi)主要駐駐商與購購車相關(guān)關(guān)的政府府及非政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)**包括市場場內(nèi)經(jīng)銷銷人員資料來源源:文獻(xiàn)檢索索；國內(nèi)內(nèi)外汽車車制造商商、經(jīng)銷銷商訪談?wù)?；麥肯肯錫分析析消費(fèi)者人人流15,000人/天年汽車貿(mào)貿(mào)易量80,000––100,000輛預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)業(yè)人數(shù)人11根據(jù)功能能定位細(xì)細(xì)化分析析的結(jié)果果，汽車車貿(mào)易展展示區(qū)的的詳細(xì)布布局平面面圖將是是如下050100250500M經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商廣場場會(huì)展中心（包括博物物館）品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心廣場商貿(mào)中心二手車市場場（包括輕型型客車卡車車市場）經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商綠化品牌中心品牌中心經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商N(yùn)汽車體驗(yàn)驗(yàn)園曹安路墨玉路公園路12經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商品牌中心心品牌中心心會(huì)展中心心（包括括博物館館）二手車市市場（包括輕輕型客車車卡車市市場）商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心汽車體驗(yàn)驗(yàn)園汽車貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)的詳細(xì)細(xì)布局立立體圖將將是如下下132.新新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心（包包括辦公公）的功功能定位位

細(xì)化化分析公共活動(dòng)中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為消費(fèi)者者（旅游游者）及及駐商提提供全面面的生活活服務(wù)設(shè)設(shè)施（住住宿、餐餐飲、購購物、娛娛樂）為消費(fèi)者者（旅游游者）及及駐商提提供充分分的基礎(chǔ)礎(chǔ)服務(wù)設(shè)設(shè)施保障障（治安安、消防防、電信信等）對于有較較高消費(fèi)費(fèi)需求的的消費(fèi)者者（旅游游者）提提供有針針對性的的高質(zhì)量量服務(wù)市場服務(wù)務(wù)需求酒店（2–3星星）快餐/中中檔餐飲飲設(shè)施/酒吧電影院大型商場場便利店/藥店超市警察局/消防站站/電信信局加油站寫字樓酒店（4–5星星）高檔餐飲飲設(shè)施高檔專賣賣店高檔娛樂樂城所對應(yīng)的的功能項(xiàng)項(xiàng)目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.1314新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心（包包括辦公公）的功功能定位位細(xì)化分分析（續(xù)續(xù)）–占用土地地面積，，建筑面面積總建筑面面積萬平方米米酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場*一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)寫字樓*高檔專賣賣店總占地面面積萬平方米米100.0200.01510.451.10總建筑面面積將為為23萬萬平方米米總占地面面積將為為7萬平平方米數(shù)量單一占地地面積（萬平方方米）單一建筑筑面積（萬平方方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)警察局/消防站站/電信信局*餐飲設(shè)施施已經(jīng)包包括在酒酒店、娛娛樂城、、寫字樓樓、商場場及商貿(mào)貿(mào)服務(wù)中中心大樓樓內(nèi)，不不再單列列資料來源源:文文獻(xiàn)檢索索；相關(guān)關(guān)公司、、機(jī)構(gòu)訪訪談；麥麥肯錫分分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂樂城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.07515新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心（包包括辦公公）的功功能定位位細(xì)化分分析（續(xù)續(xù)）–就業(yè)人數(shù)數(shù)6002300數(shù)量每一項(xiàng)目目就業(yè)人人數(shù)75100151501,600600100303,900預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)業(yè)人數(shù)人106003,1705151100130101016002800110350351600*酒店、娛娛樂城、、寫字樓樓、商場場及商貿(mào)貿(mào)服務(wù)中中心服務(wù)務(wù)中心均均配套餐餐飲設(shè)施施（包括括高檔和和中檔）），所以以不再單單列資料來源源:文文獻(xiàn)檢索索；相關(guān)關(guān)公司、、機(jī)構(gòu)訪訪談；麥麥肯錫分分析酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場場*一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)寫字樓*高檔專賣賣店所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)警察局/消防站站/電信信局便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂樂城*20超市12516根據(jù)功能能定位細(xì)細(xì)化分析析的結(jié)果果，新鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共活活動(dòng)中心心（包括括辦公））的詳細(xì)細(xì)布局平平面圖將將是如下下050100250500M酒店2–3星星酒店2–3星星電影院電信中心廣場大酒店店大型商場金桂新新村保留地地綠化便利店店停車場專賣店店/便便利店店停車場加油站專賣店店廣場娛樂城城寫字樓樓寫字樓樓N專賣店店酒吧/咖啡啡消防站站警察局局寫字樓樓寫字樓樓曹安路墨玉路17新鎮(zhèn)公公共活活動(dòng)中中心（（包括括辦公公）的的詳細(xì)細(xì)布局局立體體圖將將是如如下金桂新新村大酒店店大型商商場娛樂城城酒店酒吧/咖啡啡寫字樓樓警察局局消防站站183.研發(fā)管管理培培訓(xùn)區(qū)區(qū)的功功能定定位細(xì)細(xì)化分分析研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施有高水水準(zhǔn)的的技術(shù)術(shù)服務(wù)務(wù)支持持有高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的認(rèn)證證檢測測設(shè)施施供研研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)共共享能夠通通過大大學(xué)、、職業(yè)業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)構(gòu)構(gòu)等為為研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)提供供人才才和基基礎(chǔ)研研究支支持能夠通通過配配置創(chuàng)創(chuàng)新企企業(yè)來來促進(jìn)進(jìn)技術(shù)術(shù)進(jìn)步步及成成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)提供供配套套生活活設(shè)施施市場服服務(wù)需需求認(rèn)證測測試中中心上汽技技術(shù)中中心供應(yīng)商商研發(fā)發(fā)中心心獨(dú)立研研究開開發(fā)商商大學(xué)汽汽車系系職業(yè)培培訓(xùn)中中心/?？瓶茖W(xué)校校體育館館創(chuàng)新企企業(yè)園園所對應(yīng)應(yīng)的功功能項(xiàng)項(xiàng)目3.13.23.33.43.53.63.73.819研發(fā)管管理培培訓(xùn)區(qū)區(qū)的功功能定定位細(xì)細(xì)化分分析（（續(xù)））–占用土土地面面積，，建筑筑面積積總建筑筑面積積萬平方方米認(rèn)證檢檢測中中心供應(yīng)商商研發(fā)發(fā)中心心獨(dú)立研研究開開發(fā)商商一般功功能項(xiàng)項(xiàng)目合合計(jì)大學(xué)汽車系系職業(yè)培培訓(xùn)中中心/?？瓶茖W(xué)校校體育館館創(chuàng)新企業(yè)園園總占地地面積積萬平方方米114.06.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3總建筑筑面積積將為為34萬平平方米米總占地地面積積將為為67萬平平方米米數(shù)量單一占占地面面積（萬平平方米米）單一建建筑面面積（萬平平方米米）6.52.8102.522550.32.334所有功功能項(xiàng)項(xiàng)目合合計(jì)資料來來源:文文獻(xiàn)檢檢索；；大學(xué)學(xué)及研研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)訪訪談；；麥肯肯錫分分73.667上汽技技術(shù)中中心20研發(fā)管管理培培訓(xùn)區(qū)區(qū)的功功能定定位細(xì)細(xì)化分分析（（續(xù)））–就業(yè)人人數(shù)150數(shù)量每一項(xiàng)項(xiàng)目就就業(yè)人人數(shù)320205007,6002,000**包括大大學(xué)、、專科科院校校在校校學(xué)生生資料來來源:文文獻(xiàn)檢檢索；；大學(xué)學(xué)及研研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)訪訪談；；麥肯肯錫分分析2,000*3,1006002,0001150132010200512021,000*21,000*1201500認(rèn)證檢測測中心供應(yīng)商研研發(fā)中心心獨(dú)立研究究開發(fā)商商一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)大學(xué)汽車系職業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)中心/專科學(xué)學(xué)校體育館創(chuàng)新企業(yè)園所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)上汽技術(shù)術(shù)中心預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)業(yè)人數(shù)人21根據(jù)功能能定位細(xì)細(xì)化分析析的結(jié)果果，研發(fā)發(fā)管理培培訓(xùn)區(qū)的的詳細(xì)布布局平面面圖將是是如下050100250500M綠化獨(dú)立研究開發(fā)商大學(xué)汽車車系專科學(xué)校校供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心認(rèn)證檢測測中心上汽技術(shù)術(shù)中心創(chuàng)新企業(yè)園住宅用地地住宅用地地大學(xué)汽車車系專科學(xué)校校獨(dú)立研究開發(fā)商獨(dú)立研究開發(fā)商獨(dú)立研究開發(fā)商獨(dú)立研究開發(fā)商體育館供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心N曹安路路公園22研發(fā)管理理培訓(xùn)區(qū)區(qū)的詳細(xì)細(xì)布局立立體圖將將是如下下供應(yīng)商研研發(fā)中心心供應(yīng)商研研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心創(chuàng)新企業(yè)業(yè)園獨(dú)立研究究開發(fā)商商大學(xué)汽車車系專科學(xué)校校體育館上汽技術(shù)術(shù)中心認(rèn)證檢測測中心234.第三方物物流區(qū)的的功能定定位細(xì)化化分析第三方物流服務(wù)區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為鄰近的的汽車整整車廠提提供進(jìn)廠廠、出廠廠物流服服務(wù)提供開展展物流業(yè)業(yè)務(wù)所需需的配套套設(shè)施為汽車貿(mào)貿(mào)易區(qū)內(nèi)內(nèi)的進(jìn)口口車貿(mào)易易提供保保稅倉儲(chǔ)儲(chǔ)服務(wù)能為安亭亭地區(qū)的的大型物物流企業(yè)業(yè)提供運(yùn)運(yùn)營中心心支持市場服務(wù)務(wù)需求進(jìn)廠物流流中心（（零配件件）出廠物流流中心（（整車））卡車停車車場加油站所對應(yīng)的的功能項(xiàng)項(xiàng)目4.14.24.34.4保稅倉庫庫物流企業(yè)業(yè)運(yùn)營中中心4.54.624第三方物物流區(qū)的的功能定定位細(xì)化化分析（（續(xù)）–占用土地地面積，，建筑面面積總建筑面面積萬平方米米總占地面面積萬平方米米11.50.522.01.216.02.010.5–總建筑面面積將為為5萬平平方米總占地面面積將為為12萬萬平方米米數(shù)量單一占地地面積（萬平方方米）單一建筑筑面積（萬平方方米）2.22.000.45所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)資料來源源:文文獻(xiàn)檢索索；供應(yīng)應(yīng)商訪談?wù)?；麥肯肯錫分析析460.50.0412保稅倉庫進(jìn)廠物流中中心

（零零配件）出廠物流中中心

（整整車）卡車停車場0.010.2物流企業(yè)運(yùn)運(yùn)營中心20.10.20.51.510.040.01加油站25第三方物流流區(qū)的功能能定位細(xì)化化分析（續(xù)續(xù)）–就業(yè)人數(shù)數(shù)量每一項(xiàng)目就就業(yè)人數(shù)375150210011020010050資料來源: 文獻(xiàn)檢檢索；供應(yīng)應(yīng)商訪談；；麥肯錫分分析所有功能項(xiàng)項(xiàng)目合計(jì)保稅倉庫進(jìn)廠物流中中心

（零零配件）出廠物流中中心

（整整車）加油站物流企業(yè)運(yùn)運(yùn)營中心25011015卡車停車場10預(yù)計(jì)到2010年就就業(yè)人數(shù)人10526根據(jù)功能定定位細(xì)化分分析的結(jié)果果，第三方方物流區(qū)的的

詳細(xì)布布局平面圖圖將是如下下050100250500M綠化卡車停車場出廠物流中中心入廠物流中心加油站入廠物流中心物流企業(yè)運(yùn)運(yùn)營中心保稅倉庫N曹安路27第三方物流流區(qū)的詳細(xì)細(xì)布局立體體圖將是如如下保稅倉庫卡車停車場場物流企業(yè)運(yùn)運(yùn)營中心入廠物流中中心出廠物流中中心加油站285.汽車城公園園的功能定定位細(xì)化分分析主題公園一般情況下所必須具備的功能/設(shè)施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施有足夠多的的游玩內(nèi)容容有齊備的配配套生活設(shè)設(shè)施便利的交通通條件有世界一流流的主題公公園運(yùn)營商商設(shè)計(jì)管理理為消費(fèi)者提提供別處無無法比擬的的游樂體驗(yàn)驗(yàn)便利的大眾眾交通設(shè)施施(如輕軌軌等)市場服務(wù)需需求75萬平方方米的汽車車城公園汽車城公園園內(nèi)配套餐餐飲、購物物設(shè)施所對應(yīng)的功功能項(xiàng)目5.15.2汽車公園主主題（如未未來世界、、冒險(xiǎn)樂園園等）輕軌等交通通設(shè)施5.35.429今天匯報(bào)內(nèi)內(nèi)容上海國際汽汽車城核心心貿(mào)易區(qū)的的功能定位位及布局設(shè)設(shè)計(jì)上海國際汽汽車城關(guān)鍵鍵駐商分析析以及招商商引資初步步方案上海國際汽汽車城商業(yè)業(yè)模式及財(cái)財(cái)務(wù)分析上海國際汽汽車城政策策分析及要要求初探第三階段工工作成果30關(guān)鍵駐商的的成功引入入，對上海海國際汽車車城的發(fā)展展至關(guān)重要要，應(yīng)該按按科學(xué)系統(tǒng)統(tǒng)的方法加加以實(shí)現(xiàn)主要工作主要成果對潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序制定招商引引資方案及及溝通文件件進(jìn)行初步溝溝通，談判判并達(dá)成協(xié)協(xié)議列出上海國國際汽車城城各功能區(qū)區(qū)潛在關(guān)鍵鍵駐商對潛在關(guān)鍵鍵駐商按一一定的篩選選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行綜合分析析綜合分析結(jié)結(jié)果進(jìn)行優(yōu)優(yōu)先排序綜合分析結(jié)結(jié)果獲得的的上海國際際汽車城潛潛在關(guān)鍵駐駐商的優(yōu)先先順序名單單根據(jù)每一潛潛在關(guān)鍵駐駐商的特點(diǎn)點(diǎn)，明確上上海國際汽汽車城價(jià)值值定位制定有關(guān)上上海汽車城城的市場宣宣傳和介紹紹文件制定針對每每一特定潛潛在關(guān)鍵駐駐商的招商商引資方案案及溝通文文件上海國際汽汽車城市場場宣傳介紹紹文件針對每一特特定潛在關(guān)關(guān)鍵駐商的的招商引資資文件與部分潛在在關(guān)鍵駐商商的初步接接洽，修改改招商引資資方案初稿稿談判，并根根據(jù)談判情情況，進(jìn)一一步調(diào)整修修改招商引引資方案確定最終協(xié)協(xié)議分階段地引引進(jìn)各類駐駐商入駐上上海國際汽汽車城本項(xiàng)目工作作范圍31招商引資，，首先應(yīng)通通過對潛在在關(guān)鍵駐商商在

發(fā)展展戰(zhàn)略、關(guān)關(guān)鍵技能、、財(cái)務(wù)狀況況及溝通渠渠

道等方方面的分析析，進(jìn)行排排序關(guān)鍵分析內(nèi)內(nèi)容該駐商在中中國的業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展歷史史是怎樣的該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該駐商在同行競爭和市場中的地位如何？該駐商對中國汽車工業(yè)、上海汽車城發(fā)展影響如何？發(fā)展戰(zhàn)略分析原則該駐商的品品牌效應(yīng)如如何？該駐商的管管理技能/水平如何何？該駐商以往往的開發(fā)、、經(jīng)營成功功記錄如何何？關(guān)鍵技能該駐商過去去若干年的的財(cái)務(wù)狀況況如何？對該駐商今今后幾年的的財(cái)務(wù)狀況況預(yù)測是怎怎樣的？財(cái)務(wù)狀況該駐商與上上海市政府府的關(guān)系如如何？上海國際汽汽車城與其其是否有便便捷的溝通通渠道？溝通渠道通過綜合分分析，對潛潛在關(guān)鍵駐駐商進(jìn)行綜綜合排序，，并根據(jù)排排序結(jié)果，，制定招商商引資方案案，建立業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)藍(lán)圖32汽車貿(mào)易、、展示和辦辦公區(qū)根據(jù)分析，，我們初步步得出了第第一階段吸吸引的潛潛在關(guān)鍵駐駐商重點(diǎn)目目標(biāo)品牌中心：：大眾品牌中中心通用品牌中中心豐田品牌中中心寶馬品牌中中心戴姆勒–克克萊斯勒品品牌中心汽車行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)：中國汽車工工業(yè)協(xié)會(huì)汽車博物館館：汽車與技術(shù)術(shù)博物館亨利·福福特博物物館英國公路運(yùn)運(yùn)輸博物館館黑恩斯汽車車博物館明星名車博博物館法國國家汽汽車博物館館Abarth展覽館國產(chǎn)汽車銷銷售公司：：上海大眾銷銷售公司（（桑塔納納、帕薩特特）上海通用汽汽車公司（（別克）一汽大眾銷銷售公司（（捷達(dá)、奧奧迪）一汽貿(mào)易轎轎車銷售有有限公司（（紅旗））廣州本田有有限公司（（雅閣）神龍汽車有有限公司（（富康）天津汽車工工業(yè)銷售有有限公司（（夏利））上海大眾汽汽車公司營營銷總部展覽/會(huì)展展公司TMN蒙哥馬利展展覽集團(tuán)法蘭克福展展覽公司荷蘭皇家展展覽集團(tuán)汽車物流區(qū)區(qū)天地物流（（TNT）安吉汽車物物流有限公公司33汽車研發(fā)管管理培訓(xùn)區(qū)區(qū)根據(jù)分析，，我們初步步得出了第第一階段吸吸引的潛潛在關(guān)鍵駐駐商重點(diǎn)目目標(biāo)（續(xù)））汽車零配件件供應(yīng)商研研發(fā)中心：：德爾福研發(fā)發(fā)中心延峰–維世世通研發(fā)中中心江森研發(fā)中中心法里奧研發(fā)發(fā)中心Michelin研發(fā)中心Littlefuse工程中心汽車高等教教育：清華大學(xué)汽汽車工程系系同濟(jì)大學(xué)汽汽車工程系系吉林工業(yè)大大學(xué)汽車工工程學(xué)院美國密歇根根大學(xué)汽車車研究學(xué)院院澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學(xué)學(xué)獨(dú)立汽車研研發(fā)、測試試機(jī)構(gòu)：PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering英國汽車工業(yè)研發(fā)協(xié)會(huì)（MIRA）中國汽車研發(fā)機(jī)構(gòu)：華晨集團(tuán)汽車研發(fā)中心上海汽車工業(yè)集團(tuán)研發(fā)中心汽車城主題題公園迪斯尼Viacom新鎮(zhèn)公共活活動(dòng)中心麥當(dāng)勞嘉定小籠包包子店華聯(lián)超市星巴克咖啡啡店假日酒店汽車旅館環(huán)球影城時(shí)代華納34招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：整車制造廠廠商品牌中中心世界主要著著名汽車品品牌通用（Buick,Saab,Opel,Cadillac)福特（Lincoln,LandRover,Jaguar,Mazda,Volvo,AstonMartin)戴姆勒–克克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)豐田（Lexus,Toyota)大眾（Audi,Volkswagen,Lamborghini,Bently,

Rolls-Royce)本田（Honda,Acura））日產(chǎn)/雷諾諾（Nissan,Renault）菲亞特特（Fiat,Ferrari）標(biāo)致/雪鐵鐵龍（Citroen,Peugeot））寶馬（（BMW）寶時(shí)捷捷（Porsche）品牌是是否對對中國國消費(fèi)費(fèi)者/旅游游者有有很大大吸引引力？？是否將將中國國作為為其市市場發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略重重點(diǎn)？？是否有有良好好財(cái)務(wù)務(wù)狀況況？通用福特戴姆勒勒–克克萊斯斯勒豐田大眾本田菲亞特特保時(shí)捷捷寶馬上海國國際汽汽車城城是否否與其其有便便捷的的溝通通渠道道？或是否將將上海海作為為其在在中國國業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展展的重重點(diǎn)？？大眾通用（Buick,Saab,Opel,Cardillac)豐田（Lexus,Toyota)寶馬（BMW）戴姆勒–克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引是否第一步步篩選選第二步步篩選選是否2495假定政政策允允許外外資汽汽車代代理商商在汽汽車城城內(nèi)有有汽車車經(jīng)銷銷權(quán)資料來來源:Fortune500企業(yè)排排名；；公司司財(cái)務(wù)務(wù)年報(bào)報(bào)；公公司網(wǎng)網(wǎng)頁；；麥肯肯錫分分析**35招商引引資篩篩選及及優(yōu)先先綜合合排序序詳述述：國國產(chǎn)汽汽車制制造廠廠商銷銷售公公司國內(nèi)主主要整整車制制造廠廠商及及銷售售公司司轎車上海大大眾銷銷售公公司一汽大大眾銷銷售公公司天津汽汽車工工業(yè)銷銷售有有限公公司長安汽汽車集集團(tuán)銷銷售公公司廣州本本田汽汽車公公司神龍汽汽車有有限公公司上海通通用汽汽車公公司一汽貿(mào)貿(mào)易轎轎車銷銷售有有限公公司哈爾濱濱哈飛飛汽車車制造造有限限公司司長安汽汽車集集團(tuán)銷銷售公公司昌河飛飛機(jī)工工業(yè)集集團(tuán)銷銷售公公司面包車車沈陽金金杯客客車制制造有有限公公司躍進(jìn)汽汽車集集團(tuán)貿(mào)貿(mào)易公公司安徽江江淮汽汽車集集團(tuán)公公司客貨兩兩用車車柳州五五菱汽汽車公公司長安汽汽車集集團(tuán)銷銷售公公司哈爾濱濱哈飛飛汽車車制造造有限限公司司產(chǎn)品是是否有有競爭爭力和和持續(xù)續(xù)發(fā)展展能力力？企業(yè)的的銷售售和財(cái)財(cái)務(wù)狀狀況如如何?上海大大眾銷銷售公公司一汽大大眾銷銷售公公司廣州本本田有有限公公司神龍汽汽車有有限公公司上海通通用汽汽車公公司一汽貿(mào)貿(mào)易轎轎車銷銷售有有限公公司天津汽汽車工工業(yè)銷銷售有有限公公司哈爾濱濱哈飛飛汽車車制造造有限限公司司長安汽汽車集集團(tuán)銷銷售公公司沈陽金金杯客客車制制造有有限公公司柳州五五菱汽汽車公公司是否將將上海海作為為其拓拓展市市場的的重要要基地地？或上海國國際汽汽車城城與其其是否否有便便捷的的溝通通渠道道？上海大大眾銷銷售公公司（（桑塔塔納、、帕薩薩特））上海通通用汽汽車公公司（（別克克）一汽大大眾銷銷售公公司（（捷達(dá)達(dá)、奧奧迪））一汽貿(mào)易轎車車銷售有限公公司（紅旗））廣州本田有限限公司（雅閣閣）神龍汽車有限限公司（富康康）天津汽車工業(yè)業(yè)銷售有限公公司（夏利））第二階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引第一階段重重點(diǎn)吸引是第一步篩選第二步篩選是否41176否第三階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引資料來源:中中國汽車工工業(yè)年鑒；公公司年報(bào)；麥麥肯錫分析36招商引資篩選選及優(yōu)先綜合合排序詳述：：會(huì)展、展覽覽公司世界領(lǐng)先展覽覽公司及汽車車博物館REED展覽公司聯(lián)合新聞和媒媒體展覽公司司展覽促銷公司司CES展覽服務(wù)公司司杜塞爾多夫展展覽公司法蘭克福展覽覽公司漢諾威科隆展覽集團(tuán)團(tuán)TMN蒙哥馬利展覽覽集團(tuán)荷蘭皇家展覽覽集團(tuán)是否具有領(lǐng)先先的管理水平平？是否具有組辦辦、經(jīng)營與汽汽車行業(yè)相關(guān)關(guān)展示/博覽覽的經(jīng)驗(yàn)？TMN蒙哥馬馬利展展覽集集團(tuán)漢諾威威法蘭克克福展展覽公公司荷蘭皇皇家展展覽集集團(tuán)是否具具有在在中國國開展展業(yè)務(wù)務(wù)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)？？是否把把中國國作為為一個(gè)個(gè)戰(zhàn)略略發(fā)展展重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域？是否在在上海海及周周邊地地區(qū)還還沒有有展覽覽場地地、設(shè)設(shè)施？？TMN蒙哥馬馬利展展覽集集團(tuán)法蘭克克福展展覽公公司荷蘭皇皇家展展覽集集團(tuán)第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引是否第一步步篩選選第二步步篩選選是否6143資料來來源:公公司網(wǎng)網(wǎng)頁；；年度度報(bào)告告；麥麥肯錫錫分析析37招商引引資篩篩選及及優(yōu)先先綜合合排序序詳述述：汽汽車博博物館館世界著著名汽汽車博博物館館汽車與與技術(shù)術(shù)博物物館奔馳汽汽車博博物館館寶馬汽汽車博博物館館保時(shí)捷捷汽車車博物物館羅素··比比洋洋科汽汽車博博物館館亨利··福福特特博物物館彼得森森汽車車博物物館佛羅汽汽車博博物館館國家汽汽車博博物館館英國公公路運(yùn)運(yùn)輸博博物館館傳統(tǒng)汽汽車中中心黑恩斯斯汽車車博物物館明星名名車博博物館館法國國國家汽汽車博博物館館豐田汽汽車博博物館館本田賽賽車園園汽車車博覽覽館日本法法拉利利藝術(shù)術(shù)博物物館Abarth展覽館館是否具具有領(lǐng)領(lǐng)先的的管理理水平平？是否在在行業(yè)業(yè)中具具有卓卓越聲聲譽(yù)？？汽車與與技術(shù)術(shù)博物物館奔馳汽汽車博博物館館寶馬汽汽車博博物館館保時(shí)捷捷汽車車博物物館亨利··福福特特博物物館彼得森森汽車車博物物館國家汽汽車博博物館館英國公公路運(yùn)運(yùn)輸博博物館館黑恩斯斯汽車車博物物館明星名名車博博物館館法國國國家汽汽車豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術(shù)博物館Abarth展覽館與汽車車城中中品牌牌中心心內(nèi)容容沒有有重復(fù)復(fù)？是否具具有獨(dú)獨(dú)特、、有吸吸引力力的汽汽車展展示？？汽車與與技術(shù)術(shù)博物物館亨利··福福特特博物物館英國公公路運(yùn)運(yùn)輸博博物館館黑恩斯斯汽車車博物物館明星名名車博博物館館法國國國家汽汽車博博物館館Abarth展覽館館第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引是第一步步篩選選第二步步篩選選是否否38157第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引資料來來源:麥麥肯錫錫分析析；汽汽車博博物館館協(xié)會(huì)會(huì)；相相關(guān)網(wǎng)網(wǎng)頁38招商引引資篩篩選及及優(yōu)先先綜合合排序序詳述述：行行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)主要汽汽車相相關(guān)行行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)中國汽汽車工工業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)中國交交通協(xié)協(xié)會(huì)中國汽汽車工工程協(xié)協(xié)會(huì)中國汽汽車企企業(yè)家家俱樂樂部中國物物資流流通協(xié)協(xié)會(huì)中國汽汽車工工業(yè)科科技進(jìn)進(jìn)步獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基基金會(huì)會(huì)是否與與政府府關(guān)系系密切是否對汽車工業(yè)的行業(yè)政策有很大影響力？中國汽汽車工工業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)中國汽汽車工工程學(xué)學(xué)會(huì)中國汽汽車企企業(yè)家家俱樂樂部中國交交通協(xié)協(xié)會(huì)中國物物資流流通協(xié)協(xié)會(huì)中國汽汽車工工業(yè)科科技進(jìn)進(jìn)步獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基基金會(huì)會(huì)是否對對汽車車城成成為汽汽車工工業(yè)中中心影影響很很大？？或上海國國際汽汽車城城與其其是否否有便便捷的中國汽汽車工工業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引是否第一步步篩選選第二步步篩選選是否561資料來來源:中中國汽汽車工工業(yè)年年鑒；；麥肯肯錫分分析39招商引引資篩篩選及及優(yōu)先先綜合合排序序詳述述：汽汽車物物流服服務(wù)商商國內(nèi)外外主要要汽車車物流流服務(wù)務(wù)商天地物物流（（TNT)安達(dá)美集物物流（（APL）安吉汽汽車物物流有有限公公司Danzas-AELSinotransPGLogisticsEASExel物流Penske物流Ryder綜合物物流UPS物流Schenker物流是否將將汽車車物流流作為為其業(yè)業(yè)務(wù)的的重要要組成成部分分？是否將將拓展展中國國市場場作為為其發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的的重要要組成成部分分？是否有有良好好的財(cái)財(cái)務(wù)狀狀況？？天地物物流(TNT)安吉汽汽車物物流有有限公公司中外運(yùn)運(yùn)(Sinotrans)美集物物流（（APL）安達(dá)EASRyder綜合物物流Exel上海國國際汽汽車城城與其其是否否有便便捷的的溝通通渠道道？或是否有有在中中國拓拓展業(yè)業(yè)務(wù)的的成功功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)？天地物物流(TNT)安吉汽汽車物物流有有限公公司第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引是否第一步步篩選選第二步步篩選選是否5628資料來來源:麥麥肯錫錫分析析；公公司年年報(bào)40主要汽汽車零零配件件供應(yīng)應(yīng)商研研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)一類供供應(yīng)商商研發(fā)發(fā)中心心德爾福福（Delphi））延峰––維世世通(Visteon)博世（（Bosch）法里奧奧（Valeo）李爾（（Lear））電裝（（Denso）江森（JohnsonControls）戴納(Dana)其他供應(yīng)應(yīng)商研發(fā)發(fā)中心FreudenbergandNokIntermetCorp.WoodbridgeGroupStoneridgeInc.IllinoisToolWorksLittlefuse康明斯（（Cummins）Z.F.MichelinGoodyearBridgestone/Fivestone國內(nèi)汽車車研發(fā)中中心華晨集團(tuán)團(tuán)汽車研研發(fā)中心心上海汽車車技術(shù)中中心泛亞汽車車技術(shù)中中心有限限公司長春汽車車研究所所中國汽車車技術(shù)研研究中心心機(jī)械部第第九設(shè)計(jì)計(jì)研究院院東風(fēng)汽車車工程研研究院天津汽車車研究所所重慶汽車車研究所所重型汽車車技術(shù)發(fā)發(fā)展中心心丹東客車車研究所所躍進(jìn)汽車車技術(shù)中中心第一汽車車集團(tuán)公公司工藝藝研究所所是否在中中國有較較大規(guī)模模業(yè)務(wù)？？是否有高高水平的的研發(fā)人人員和設(shè)設(shè)備？是否具有有較高R&D投入?德爾福(Delphi)延峰–維維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)博世(Bosch)戴納(Dana)電裝(Denso)李爾(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone華晨上海汽車車工業(yè)集集團(tuán)研發(fā)發(fā)中心中國汽車車技術(shù)研研究中心心是否與上上海大眾眾有密切切業(yè)務(wù)聯(lián)聯(lián)系？供應(yīng)商是是否位于于安亭或或其周邊邊地區(qū)或是否將拓展在中國業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)?德爾福(Delphi)延峰–維維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)LittlefuseMichelin華晨上海汽車車工業(yè)集集團(tuán)研發(fā)發(fā)中心第二階段段重點(diǎn)吸吸引第一階段段

重點(diǎn)點(diǎn)吸引第三階段段重點(diǎn)吸吸引是否第一步篩篩選第二步篩篩選是否159817上海國際際汽車城城在土地地使用、、稅收、、配套設(shè)設(shè)施、研資料來源源:公公司財(cái)務(wù)務(wù)年報(bào)；；PWC報(bào)告；麥麥肯錫分分析**41招商引資資篩選及及優(yōu)先綜綜合排序序詳述：：獨(dú)立汽汽車研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)主要汽車車配件供供應(yīng)商和和獨(dú)立的的汽車研研發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)獨(dú)立汽車車研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)RicardoAVLTWRKarmannPininfHoldesignBerfonePorscheEngineeringLotusEngineeringFEVSDPMatraAutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworthEngineering是否有高高水平的的研發(fā)實(shí)實(shí)力和成成功記錄錄？是否在同同業(yè)中具具有領(lǐng)先先的地位位？是否有較獨(dú)立汽車車研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertonePorscheEngineeringEDAGStolaCosworthEngineering獨(dú)立汽車車測試機(jī)機(jī)構(gòu)西南研究究院內(nèi)華達(dá)汽汽車測試試中心密歇根測測試中心心ALTASWEATHER-ING服務(wù)中心心英國汽車車工業(yè)研研究協(xié)會(huì)會(huì)（MIRA）是否將中中國作為為其戰(zhàn)略略發(fā)展重重點(diǎn)地區(qū)區(qū)之一？？或是否有在在中國開開展業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)驗(yàn)？？或是否在世世界不同同地區(qū)都都有業(yè)務(wù)務(wù)？獨(dú)立汽車車研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering獨(dú)立汽車車測試機(jī)機(jī)構(gòu)ALTASWEATHER-ING服務(wù)中心心英國汽車車工業(yè)研研究協(xié)會(huì)會(huì)（MIRA）獨(dú)立汽車車測試機(jī)機(jī)構(gòu)內(nèi)華達(dá)汽汽車測試試中心（（NATC）西南研究究院英國汽車工業(yè)業(yè)研究協(xié)會(huì)（（MIRA）Qualtest密歇根測試中中心ACT測試實(shí)驗(yàn)室ALTASWEATHER-ING服務(wù)中心第二階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引第一階段重重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否816610*資料來源: 公司網(wǎng)網(wǎng)頁；PWC公司報(bào)告；麥肯肯錫分析上海國際汽汽車城在土土地使用、、稅收、配配套設(shè)施、、研發(fā)環(huán)境境等方面能能提供比別別的地區(qū)更更為優(yōu)越的的條件*42招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：汽汽車高等教教育國內(nèi)外主要要汽車大學(xué)學(xué)清華大學(xué)汽汽車工程系系交通大學(xué)汽汽車工程系系吉林工業(yè)大大學(xué)汽車工工程學(xué)院同濟(jì)大學(xué)汽汽車學(xué)院上海工程技技術(shù)大學(xué)汽汽車學(xué)院北京理工大大學(xué)車輛與與交通學(xué)院院湖北汽車工工業(yè)學(xué)院江蘇理工大大學(xué)汽車與與交通工程程學(xué)院河北工業(yè)大大學(xué)車輛工工程系長春汽車工工業(yè)高等專?？茖W(xué)校武漢汽車工工業(yè)大學(xué)華南理工大大學(xué)交通學(xué)學(xué)院汽車工工程系四川工業(yè)學(xué)學(xué)院汽車與與交通工程程系美國/密歇歇根大學(xué)（（汽車交通通研究學(xué)院院）美國威斯康康星大學(xué)（（汽車工業(yè)業(yè)研究中心心）英國卡迪夫夫大學(xué)（汽汽車工業(yè)研研究中心））美國麻省理理工學(xué)院（（國際汽車車系）德國RWTH-AACHEN（汽車工程程學(xué)院）艾佛瑞大學(xué)學(xué)（國際汽汽車工業(yè)和和員工研究究項(xiàng)目）澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學(xué)學(xué)（RMIT機(jī)械和制造造工程）Monash大學(xué)（機(jī)械械工程學(xué)））日本東京大大學(xué)國立臺(tái)北科科技大學(xué)國立屏東科科技大學(xué)與汽車相關(guān)關(guān)科系是否否有強(qiáng)大的的教學(xué)和科科研隊(duì)伍？？是否有卓越越的學(xué)校聲聲譽(yù)?清華大學(xué)汽汽車工程系系同濟(jì)大學(xué)汽汽車學(xué)院交大汽車工工程系吉林工業(yè)大大學(xué)汽車工工程學(xué)院美國密歇根根

大學(xué)汽汽車研究究學(xué)院英國卡迪夫夫大學(xué)美國威斯康康星大學(xué)美國麻省理理工學(xué)院德國RWTH-AACHEN澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學(xué)學(xué)（RMIT機(jī)械和制造造工程）上海國際汽汽車城與其其是否有便便捷的溝通通渠道？或是否有在上上海建立或或擴(kuò)展汽車車教學(xué)、科科研基地的的迫切要求求？或是否有在中中國辦學(xué)的的經(jīng)驗(yàn)？清華大學(xué)汽車車工程系同濟(jì)大學(xué)汽車車學(xué)院吉林工業(yè)大學(xué)學(xué)汽車工程學(xué)學(xué)院美國密歇根大大學(xué)汽車研研

究學(xué)院澳大利亞皇家家墨爾本理工工大學(xué)第二階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引第一階段重重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否145510資料來源:中中國汽車工工業(yè)年鑒；學(xué)學(xué)校網(wǎng)頁；麥麥肯錫分析43招商引資篩選選及優(yōu)先綜合合排序詳述：：汽車城主題題公園經(jīng)營商商世界領(lǐng)先主題題公園經(jīng)營商商主題公園迪斯尼（迪斯斯尼樂園）Viacom（派拉蒙電影主主題公園）環(huán)球影城（環(huán)環(huán)球影城）香港賽馬會(huì)（（海洋公園））AnheuserBusch（（海洋世界）Accor（（Asterix主題公園）ZDF（ZDF電視主題公園園）游樂場時(shí)代華納（SixFlags游樂場）日本三井不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)（室內(nèi)滑滑雪場）Lotte（（娛樂公司）Lego（Legoland兒童樂園）日本本田賽車車主題公園品牌是否有全全球范圍的知知名度與號召召力？是否有在中國國開展業(yè)務(wù)的的成功記錄？？是否具有開發(fā)發(fā)、建設(shè)、管管理主題公園園的成功記錄錄？迪斯尼Viacom環(huán)球影城香港賽馬會(huì)AnheuserBusch時(shí)代華納是否有相關(guān)湖湖區(qū)、水景開開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)？或是否將中國作作為業(yè)務(wù)發(fā)展展戰(zhàn)略重點(diǎn)地地區(qū)？迪斯尼Viacom環(huán)球影城時(shí)代華納第二階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引第一階段重重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否6246資料來源:公公司年報(bào)；；網(wǎng)址；麥肯錫分析析44制定潛在關(guān)鍵鍵駐商招商文文件的第一步步：描述上上海國際汽車車城的宏觀發(fā)發(fā)展目標(biāo)*包括零配件生生產(chǎn)資料來源:中中國汽車年年鑒2000；中國汽車車統(tǒng)計(jì)2001；麥肯錫錫分析中國汽車工業(yè)業(yè)具有巨大的的增長潛力上海國際汽車車城將成為中中國汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)文化新的重重要中心200020052010銷售額十億元（百分分比）220380560200020052010客車卡車轎車銷售量百萬輛（百分分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海國際汽車車城汽車貿(mào)易汽車交易總額額120–200億元，，貢獻(xiàn)GDP9–15億元汽車研發(fā)吸引5–10家汽車整車車制造商、一一類供應(yīng)商的的研發(fā)中心及及國際領(lǐng)先的的獨(dú)立研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)入駐汽車旅游創(chuàng)造收入25–35億元元，貢獻(xiàn)GDP7–11億元元吸引人流600–700萬左右汽車物流第三方物流創(chuàng)創(chuàng)造收入15–30億元元，貢獻(xiàn)GDP8––18億元汽車制造上海大眾創(chuàng)造造產(chǎn)值400–550億億元*45制定潛在關(guān)鍵鍵駐商招商文文件第二步：：闡述

汽關(guān)建駐商的價(jià)價(jià)值充足的資金具有世界領(lǐng)先先水平的技能能卓越的品牌眾多的就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)強(qiáng)大的社區(qū)發(fā)發(fā)展動(dòng)力上海國際汽車車城的價(jià)值優(yōu)越的市場環(huán)環(huán)境低廉的運(yùn)營成成本完善的服務(wù)和和配套設(shè)施集中的汽車工工業(yè)和汽車消消費(fèi)信息政府的優(yōu)惠政政策聚焦支持持良好的生活環(huán)環(huán)境46制定潛在關(guān)鍵鍵駐商招商文文件第三步：：利用

財(cái)務(wù)務(wù)模型演示業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖圖汽車經(jīng)銷商舉例資料來源:訪訪談；文獻(xiàn)獻(xiàn)檢索；麥肯肯錫分析銷售收入百萬元凈利潤百萬元現(xiàn)金流百萬元-20投資資本回報(bào)報(bào)率%0203040506020304050647在制定招商方方案及文件的的基礎(chǔ)上，應(yīng)應(yīng)根據(jù)

重點(diǎn)點(diǎn)對潛在關(guān)鍵鍵駐商展開接接觸與談判時(shí)間接觸、溝通調(diào)整招商優(yōu)先順序深入談判修改招商方案達(dá)成協(xié)議主要工作決策者輔助人員依據(jù)所確定的的潛在關(guān)鍵駐駐商的優(yōu)先順順序和可能的的角色分別確確定溝通對象象和聯(lián)系人進(jìn)行初步聯(lián)系系和接觸闡述國際汽車車城對于目標(biāo)標(biāo)關(guān)建駐商的的價(jià)值定位聽取關(guān)鍵鍵駐商的的要求和和條件汽車城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理發(fā)展公司司招商引引資業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人根據(jù)初步步接觸結(jié)結(jié)果調(diào)整整原定目目標(biāo)關(guān)鍵鍵駐商的的優(yōu)先順順序調(diào)整和細(xì)細(xì)化必要要的政府府政策確定下一一步談判判的時(shí)間間、地點(diǎn)點(diǎn)、主題題和參加加人員汽車城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理發(fā)展公司司招商引引資業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人與目標(biāo)駐駐商進(jìn)行行協(xié)商、、會(huì)談明確雙方方的責(zé)任任和義務(wù)務(wù)確定具體體的財(cái)務(wù)務(wù)安排條條款制定項(xiàng)目目的具體體時(shí)間安安排汽車城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理或總經(jīng)經(jīng)理指定定談判人人員招商引資資業(yè)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人根據(jù)會(huì)談?wù)勄闆r修修改、調(diào)調(diào)整招商商引資方方案和文文件進(jìn)行新一一輪談判判制定合作作意向書書汽車城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理或總經(jīng)經(jīng)理指定定談判人人員招商引資資業(yè)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人就關(guān)鍵駐駐商入駐駐汽車城城的方式式、條件件、利益益分配等等達(dá)成具具體協(xié)議議由相關(guān)律律師、會(huì)會(huì)計(jì)師、、公證人人等對正正式文件件進(jìn)行審審議簽署正式式文件汽車城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理重大項(xiàng)目目由發(fā)展展公司董董事會(huì)決決策有關(guān)律師師、會(huì)計(jì)計(jì)師、公公證人招商引資資業(yè)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人3–4周周數(shù)周–數(shù)數(shù)月1–4周周1周48今天匯報(bào)報(bào)內(nèi)容上海國際際汽車城城核心貿(mào)貿(mào)易區(qū)的的功能定定位及布布局設(shè)計(jì)計(jì)上海國際際汽車城城關(guān)鍵駐駐商分析析以及招招商引資資初步方方案上海國際際汽車城城商業(yè)模模式及財(cái)財(cái)務(wù)分析析上海國際際汽車城城政策分分析及要要求初探探第三階段段工作成成果49上海國際際汽車城城商業(yè)模模式及財(cái)財(cái)務(wù)分析析是在三三個(gè)不不同層次次展開的的分析層次次上海國際際汽車城城總體投入入產(chǎn)出分分析發(fā)展有限限公司的的商業(yè)模式式及財(cái)務(wù)務(wù)分析針對具體體潛在駐商的財(cái)財(cái)務(wù)分析析分析內(nèi)容容上海國際際汽車城城核心貿(mào)貿(mào)易區(qū)的的總銷售售收入核心貿(mào)易易區(qū)的總總投資額額各個(gè)功能能區(qū)的具具體投資資額上海國際際汽車城城發(fā)展有有限公司司可能的的商業(yè)模模式不同商業(yè)業(yè)模式有有形及無無形回報(bào)報(bào)的評估估發(fā)展有限限公司組組合商業(yè)業(yè)模式的的財(cái)務(wù)及及運(yùn)作機(jī)機(jī)制分析析具體潛在在駐商在在不同土土地成本本和稅率率情景下下的收入入、成本本、凈利利潤和現(xiàn)現(xiàn)金流分分析具體潛在在駐商在在不同土土地成本本和稅率率情景下下的投資資資本回回報(bào)率分分析具體潛在在駐商在在不同土土地成本本下的投投資額分分析50到2010年，，上海國國際汽車車城核心心貿(mào)易區(qū)區(qū)的總銷銷售收收入預(yù)計(jì)計(jì)將達(dá)到到140-200億元人民民幣銷售收入入人民幣億億元，百百分比目前安亭亭地區(qū)20062010汽車貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心研發(fā)管理理培訓(xùn)區(qū)區(qū)*第三方物物流園區(qū)區(qū)主題公園園*銷售收入入來自于于第三方方對外服服務(wù)，不不包括對對內(nèi)部分分資料來源源:訪訪談；文文獻(xiàn)檢索索；麥肯肯錫分析析15–2080–120140––20051到2010年，，核心貿(mào)貿(mào)易區(qū)的的總投資資額預(yù)計(jì)計(jì)將達(dá)到到近140億元人民民幣投資額人民幣億億元總投資汽車城公公園第三方物流區(qū)研發(fā)管理理培訓(xùn)區(qū)新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心汽車貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施（輕軌軌）可能的資資金來源源政府企業(yè)100%0%資料來源源:訪訪談；文文獻(xiàn)檢索索；麥肯肯錫分析析201912493515%85%<5%>95%15%85%13725%95%65%35%521.汽汽車貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)的具體體投資額額百萬元人人民幣汽車體驗(yàn)園品牌中心–高檔檔商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心汽車博物館二手車市市場經(jīng)銷商3S店數(shù)量單一投資資額（包包括土地地）可能的資資金來源源1520企業(yè)50300會(huì)展中心品牌中心–特種種總投資140企業(yè)1820企業(yè)1175企業(yè)150企業(yè)815企業(yè)210企業(yè)3100政府/私人人投資資資料來來源:訪訪談；；文獻(xiàn)獻(xiàn)檢索索；麥麥肯錫錫分析析4017512020300汽車集集中交交易市市場1100企業(yè)1008201,925532.新新鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共共活動(dòng)動(dòng)中心心的具具體投投資額額加油站站高檔專賣店店便利店店/藥藥店大型商商場電影院院酒店(2––3星星)酒吧數(shù)量單一投投資額額（包包括土土地））可能的的資金金來源源255企業(yè)110高檔娛樂城城寫字樓樓總投資資55企業(yè)110企業(yè)180企業(yè)30.3企業(yè)2150企業(yè)1400企業(yè)1160企業(yè)12企業(yè)251080120電信局局100.5企業(yè)資料來來源:訪訪談；；文獻(xiàn)獻(xiàn)檢索索；麥麥肯錫錫分析析百萬元元人民民幣警察局160消防站230018政府120政府84001,173550酒店(4–5星星)150企業(yè)超市212企業(yè)54獨(dú)立研究開發(fā)商1400企業(yè)供應(yīng)商研發(fā)中心3.研發(fā)發(fā)管理培訓(xùn)訓(xùn)區(qū)的具體體投資額體育館職業(yè)培訓(xùn)中中心/?？瓶茖W(xué)校創(chuàng)新企業(yè)園認(rèn)證測試中心上汽技術(shù)中心數(shù)量單一投資額額（包括土土地）可能的資金金來源1245企業(yè)425245大學(xué)汽車系總投資10250企業(yè)585企業(yè)2400政府2220企業(yè)110企業(yè)1100政府/企業(yè)業(yè)800100資料來源: 訪談；；文獻(xiàn)檢索索；麥肯錫錫分析百萬元人民民幣4002,500440104,920554.第三三方物流區(qū)區(qū)的具體投投資額加油站出廠物流中心（整車）保稅倉庫數(shù)量單一投資額額（包括土土地）可能的資金金來源110政府6010進(jìn)廠物流中心（零配件））總投資230企業(yè)110企業(yè)12企業(yè)資料來源: 訪談；；文獻(xiàn)檢索索；麥肯錫錫分析百萬元人民民幣物流運(yùn)營中中心240企業(yè)102801653卡車停車場13企業(yè)56當(dāng)?shù)卣畯膬r(jià)值鏈的的分析出發(fā)發(fā)，商業(yè)實(shí)實(shí)體參與區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)建設(shè)，通通常有四種種可能的商商業(yè)模式區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值鏈鏈主要涉及的工作可能參與的工作市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)七七通一平運(yùn)營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營土地融資向土地所有有人收購?fù)镣恋匕淹恋爻鍪凼?轉(zhuǎn)讓給給房地產(chǎn)開開發(fā)商或駐駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商開發(fā)代理商商運(yùn)營管理商商進(jìn)行宣傳及及談判等工工作以吸引引開發(fā)商/駐商來進(jìn)進(jìn)行土地開開發(fā)在所購?fù)恋氐厣弦?guī)劃并并建造房地地產(chǎn)等項(xiàng)目目把所建房地地產(chǎn)等項(xiàng)目目出售/出出租給駐商商進(jìn)行宣傳及及談判等工工作以吸引引駐商來購購買/租用用已開發(fā)的的房產(chǎn)等項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的的運(yùn)營、維維修及其它它管理土地經(jīng)紀(jì)商商資料來源: 麥肯錫錫分析幫助開發(fā)商商/駐商規(guī)規(guī)劃總體及及單一項(xiàng)目目的建設(shè)57不同的商業(yè)業(yè)模式有不不同的關(guān)鍵鍵成功要素素融資能力項(xiàng)目管理市場營銷/關(guān)鍵駐商商重要性最高重要性最低商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商商房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商開發(fā)代理商商運(yùn)營管理商商政府關(guān)系資料來源: 麥肯錫錫分析58案例分析一一：德國Wolfsburg市政府與德德國

大眾眾汽車公司司共同投資資成立了WolfsburgAG發(fā)展公司，，負(fù)責(zé)汽車車城的開發(fā)發(fā)規(guī)劃及相相關(guān)工作500萬德國馬克啟啟動(dòng)資金Wolfsburg市政府大眾汽車公司司W(wǎng)olfsburgAG發(fā)展公司科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)供應(yīng)商園區(qū)主題公園與冒險(xiǎn)樂園人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)50%50%100%500萬德國馬克啟啟動(dòng)資金100%投入8.5億億德國馬克資料來源:Wolfsburg汽車城文件；；訪談Autostadt特大型品牌中中心各類項(xiàng)目$$$$其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商大眾汽車公司司其他投資者/關(guān)鍵駐商59WolfsburgAG發(fā)展公司、當(dāng)當(dāng)?shù)卣退剿饺?/p>

投資者者/開發(fā)商具具有不同的獲獲取成功的條條件最好最差WolfsburgAG發(fā)展公司當(dāng)?shù)卣聡蟊娖渌饺送顿Y資者/開發(fā)商商N(yùn)/A相關(guān)機(jī)構(gòu)資料來源:麥麥肯錫分析析融資能力項(xiàng)目管理市場營銷/關(guān)關(guān)鍵駐商政府關(guān)系60土地經(jīng)紀(jì)商因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)發(fā)建設(shè)中擔(dān)任任了

不同的的角色商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商商開發(fā)代理商運(yùn)營管理商區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值鏈德國大眾汽車車公司與當(dāng)?shù)卣补餐瑒?chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司是Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投投資者（共8.5億德