世聯(lián)深圳中航贛州章江新區(qū)項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告

深圳中航贛州章江新區(qū)項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告謹呈：深圳中航地產(chǎn)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。：[2007]GW-SZ-71項目研究工作的階段劃分市場調(diào)研第一階段第二階段根據(jù)客戶意見對中期報告進行調(diào)整、修改出終稿報告調(diào)整報告，再次溝通，提交終稿2007/07/20—07/27項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略2007/07/30—08/22第三階段2007/08/23—08/28項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者問卷調(diào)查項目界定及目標分析問題結(jié)構(gòu)化分析市場價值研判案例借鑒及分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位2報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品機會研判3項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品機會研判4贛州的城市發(fā)展戰(zhàn)略——與南昌共同形成江西省的雙中心，跳出贛南，主動融入泛珠三角大經(jīng)濟圈，爭做承接珠三角和閩東南三角區(qū)兩大經(jīng)濟圈輻射的樞紐城市根據(jù)江西省域未來城鎮(zhèn)空間布局，提出贛州中心城市定位：與南昌市共同形成江西省的雙中心結(jié)構(gòu)城市的理念贛州正在著力建立起立體交通網(wǎng)絡(luò)，提出贛州將從節(jié)點城市走向樞紐城市的理念，主動融入泛珠三角大經(jīng)濟圈，爭做承接珠三角和閩東南三角區(qū)兩大經(jīng)濟圈輻射的樞紐城市。中心城市發(fā)展戰(zhàn)略目標，跳出贛南，融入泛珠三角經(jīng)濟圈，做大中心城市，加快城市化進程，提高城市競爭力，重塑旅游名城形象，打造適宜創(chuàng)業(yè)和居住的江南名城。

南昌市贛州市福建省廣東省5項目位于章江新區(qū)的中心，屬于贛州市城市發(fā)展的核心區(qū)域區(qū)位：項目位于贛州市章江新區(qū)的核心地段；贛州老城區(qū)采取只拆不建的策略，章江新區(qū)為贛州未來發(fā)展的個重點，也是整個贛州市（18縣市）發(fā)展的中心；交通：南河大橋、全球通大橋?qū)⒄陆聟^(qū)與老城區(qū)連為一體，前往老城區(qū)車程在十分鐘以內(nèi)；老城區(qū)章江新區(qū)黃金開發(fā)區(qū)城市發(fā)展的重心關(guān)鍵詞一：6區(qū)域規(guī)劃為未來行政中心，公共配套齊全，項目最大限度地擁有政府主導(dǎo)的資源公共配套：區(qū)域規(guī)劃為未來贛州市行政中心，市政府、行政中心、黃金廣場、體育館、圖書館、博物館、銀行等公共配套齊全；生活配套：新區(qū)小學(xué)、新區(qū)醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、公交系統(tǒng)等生活配套正在逐步完善之中；正因于此，新區(qū)目前居住人口不是很多，缺乏人氣；公共生活配套正逐步完善關(guān)鍵詞二：7項目擁有較好的江景資源，獨享贛州市民主要休閑區(qū)黃金廣場，資源優(yōu)勢突出濱江帶黃金廣場區(qū)域交通市政府

總體規(guī)劃以京九大道和迎賓大道為依托，結(jié)合市政中心的建設(shè)，布置一系列聚集CBD功能的以商務(wù)辦公為核心的產(chǎn)業(yè)，最終成為贛州CBD商務(wù)產(chǎn)業(yè)中心；區(qū)域優(yōu)勢老城市向新城發(fā)展的第一站，是橋頭堡；交通十分便利，是交通的樞紐地位；沿江濱河帶，擁有自然資源；政府主導(dǎo)和資源主導(dǎo)交匯的核心，配套十分齊全；黃金廣場對贛州的地位，使地塊價值進一步強化；項目擁有一線江景，占據(jù)自然資源優(yōu)勢黃金廣場是市民休閑生活的核心廣場，在市民心目中極具地位，項目獨享此資源項目處在老城向新城發(fā)展的交通樞紐，是新城發(fā)展的第一站8地塊三側(cè)臨路，交通通達性好，視線開闊東側(cè)：緊鄰瑞金路，旁邊為新區(qū)醫(yī)院，隔路相對市審計局與規(guī)劃中的財富港（住宅商業(yè)綜合體項目）南側(cè)：為新建的中低檔次的多層集資房和農(nóng)民自建房；西側(cè)：緊鄰新區(qū)主干道長征大道，隔路相對新區(qū)新建高檔項目天際華庭；北側(cè)：緊鄰翠微路，對面是贛州最大的市民休閑廣場----黃金廣場；東南北西關(guān)鍵詞三：核心地段，強勢景觀9地塊容容積率率高，，規(guī)劃劃要求求建購購物中中心、、酒店店、住住宅和和商業(yè)業(yè)街用地性性質(zhì)：：A地塊塊：商商業(yè)金金融用用地B地塊塊：商商業(yè)、、居住住用地地用地面面積：：63407.4平米米容積率率：A地地塊=4.5B地塊塊=3.7建筑面面積：：A地塊塊：地地上≤9萬平平米地下≥2萬平平米B地塊塊：地地上≤161000平平米地下≥25000平米米建筑高高度：：A地塊塊商務(wù)務(wù)酒店店90-100米B地塊塊住宅宅≤85米米綠地率率：A地塊塊≥20%B地塊塊≥35%取地成成本：：440萬/畝關(guān)鍵詞三：高容積率、高地價、中等規(guī)模的城市綜合體A地塊（2萬㎡）B地塊（4.3萬㎡）北地塊內(nèi)部10三線城城市發(fā)發(fā)展核核心地地段，，高容容積率率、高高地價價擁有有明顯顯資源源優(yōu)勢勢的地地王級級的城城市綜綜合體體項目目項目屬性：住宅建筑面積16.1萬平米，容積率3.7，取地成本440萬/畝，地塊含酒店、商場、住宅；高容積率、高地價、中等規(guī)模地塊位于章江新區(qū)的核心地段，前臨黃金廣場，高層可觀看江景核心地段，強勢景觀

區(qū)域?qū)賹傩裕海盒聟^(qū)作為贛州未來的行政中心，公共配套完善，生活配套正在逐步完善中；公共生活配套正逐步完善章江區(qū)為整個贛州市（18個縣市）發(fā)展的中心；城市發(fā)展重心贛州在房地產(chǎn)市場劃分中屬三線城市；三線城市

項目屬屬性界界定11這是一一個令令人有有無限限想象象高度度的項項目，，必須須以前前瞻的的眼光光來看看待本本項目目！唯一的的城市市綜合合體項項目唯一的的同時時擁有有黃金金廣場場和江江景的的項目目唯一的的同時時占據(jù)據(jù)政府府主導(dǎo)導(dǎo)資源源和自自然環(huán)環(huán)境資資源雙雙重資資源的的項目目………12作為城城市綜綜合體體項目目，首首先需需要在在整體體上進進行研研判，，項目目適合合采取取怎樣樣的模模式啟啟動？？以寫字字樓功功能為為引擎擎啟動動的模模式以商業(yè)業(yè)功能能為引引擎啟啟動的的模式式以酒店店功能能為引引擎啟啟動的的模式式以住宅宅功能能為引引擎啟啟動的的模式式綜合體啟動模式模式一模式二模式三模式四13以寫字字樓功功能為為引擎擎啟動動的模模式位于較較成熟熟的商商務(wù)核核心區(qū)區(qū)商務(wù)客客戶/企業(yè)業(yè)需求求明顯顯周邊已已形成成很好好的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)氛氛圍，，產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群效應(yīng)應(yīng)已初初見成成效占地面面積：：23,000平方方米總建筑筑面積積：320,000平方方米廣場組組成：：由一幢幢樓高高80層的的商業(yè)業(yè)大樓樓和兩兩幢38層層的酒酒店式式公寓寓組成成，，是集集寫字字樓、、公寓寓、商商場于于一體體的甲甲級綜綜合智智能型型大廈廈。中信廣廣場適合于于需以以商務(wù)務(wù)需求求帶動動公寓寓、商商業(yè)等等的需需求，，以商商務(wù)促促進公公寓、、商業(yè)業(yè)的需需求的的項目目14以酒店店功能能為引引擎啟啟動的的模式式不遠離離城市市核心心區(qū)/位于于核心心區(qū)或旅游游產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)交通通通達性性好/主干干道沿沿線周邊商商務(wù)氛氛圍濃濃厚建筑總總面積積19萬萬平平方米米一棟高高198米米的50層層辦公公樓一棟是是26層層的的上海海威斯斯汀大大飯店店一棟26層層威斯斯汀公公寓外灘中中心適合于于以酒酒店需需求帶帶動寫寫字樓樓、商商業(yè)等等的需需求，，以酒酒店業(yè)業(yè)促進進寫字字樓、、商業(yè)業(yè)的需需求15以商業(yè)功功能為引引擎啟動動的模式式華潤中心心是一座座以大型型購物中中心為核核心，集集商業(yè)、、辦公、、居住、、酒店等等諸多功功能于一一體的綜綜合性、、現(xiàn)代化化、標志志性、高高品質(zhì)的的建筑群群體項目占地面積積77,292平方米，，總建筑面積積480,935平方米米，設(shè)置車位位2,988個，其中一一期項目車位位1,034個。位于城市核心心商業(yè)區(qū)交通可達性好好/地鐵口/主干道沿線線區(qū)域消費能力力強，人流量量大，需求旺旺盛華潤中心適合于以商業(yè)業(yè)需求帶動寫寫字樓、商業(yè)業(yè)等的需求，，或商業(yè)價值值是區(qū)域目前前的最大/顯顯著價值16以住宅功能為為引擎啟動的的模式位于城市重點點發(fā)展區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)基本完完善處于快速發(fā)展展階段，區(qū)域域氛圍、人氣氣有待進一步步成熟匯聚了超高層層公寓濱江聯(lián)排別墅墅5A寫字樓SOHO商務(wù)務(wù)區(qū)五星級酒店酒店式公寓濱江商業(yè)休閑閑街SHOPPINGMALL等多種物物業(yè)從章江新區(qū)目目前的發(fā)展階階段及周邊的的人氣、生活活氛圍看，項項目適合采取取以住宅功能能為引擎啟動動的模式世茂錦繡長江江適合于商務(wù)、、商業(yè)需求須須進一步積累累，須以住宅宅氛圍帶動商商務(wù)、商業(yè)需需求的區(qū)域17項目整體定位位整體規(guī)劃及分分期構(gòu)思項目屬性界定定核心問題結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判判整體發(fā)展戰(zhàn)略略項目經(jīng)濟測算算產(chǎn)品機會研判判18客戶目標—項項目與企業(yè)目目標企業(yè)目標目標1：打響“中航城城”品牌，以以發(fā)展城市綜綜合體為總體體戰(zhàn)略！開發(fā)目標目標1：借此項目探索索到城市綜合合體的成熟模式！目標2：打造成城市標桿，在較長時間間內(nèi)不會被超超越！目標3：保證項目利潤最大化！19客戶困惑及限限制條件可變性條件A與B地塊之之間的紅線是是待定的，可可以根據(jù)需要要進行一定的的調(diào)整；住宅限高和建建筑立面顏色色，非完全限限定性條件，，可以根據(jù)市市場需要，與與政府商談；；套型面積90平米以下的的住房比例需需達到總建面面的35%以以上（政府同同意可根據(jù)市市場條件來確確定）；可否增加商務(wù)務(wù)公寓（超過過容積率面積積，需增加地地價）？如何提升商業(yè)業(yè)街二層的價價值，從而提提升整體商業(yè)業(yè)價值？希望有全成本本意識，如何何控制成本（（找客戶敏感感點、停車位位控制等）？？客戶困惑我們以系統(tǒng)性性思考為基礎(chǔ)礎(chǔ)，從整體的的系統(tǒng)上來提提出項目的解解決方案。20對項目進行簡簡單估算，項項目的成本將將超過4000元/平米米，即項目成成本價將超過過現(xiàn)有市場的的最高價總成本費用

373160075土地費用地價(含契稅)按平均樓面地價1653元/平米165326613前期費用含設(shè)計、勘察、管理、招投標等70元/平米（按建筑面積計）701127建安成本高層1300元/平米130018980商業(yè)街700元/平米7001050公寓1800元/平米（含精裝修）18000購物中心2000元/平米20000酒店1391元/平米13910地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000會所2000元/平米2000200幼兒園1500元/平米150090合計

24920環(huán)境工程含景觀、室外、道路300元/平米（按室外環(huán)境面積計）300977市政配套費管網(wǎng)、道路、地下通道65元/平米（按建筑面積計）36581管理費用含建安、環(huán)境、大配套按建安、環(huán)境、大配套的3%計

794不可預(yù)見費

按2-6項的5%計算

1364財務(wù)費用

現(xiàn)行利率7.839%

3700項目僅地價和和建設(shè)成本就就達到3731元/平米米，加上銷售售費用和銷售售稅金等，項項目的成本將將超過4000元/平米米；4000元/平米的成本本，意味著將將超過市場上上現(xiàn)有住宅的的最高價；21核心問題提出出在三線城市，，成本價超過過市場最高均均價，項目如如何實現(xiàn)利潤潤最大化？22問題解析———項目研究思思路對于三線城市市的必須超越越市場價格的的地王級項目目，首先需要要研究的是：：過往的市場歷歷程和當前的的市場表現(xiàn)是是什么？未來來房價會有怎怎樣的走勢？？有沒有購買力力？有沒有足足夠的需求量量？解決完上述問問題，才是接接下來研究：：項目該如何打打造，創(chuàng)造高高價值產(chǎn)品，，實現(xiàn)高價值值回報？23項目整體定位位整體規(guī)劃及分分期構(gòu)思項目屬性界定定核心問題結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判判整體發(fā)展戰(zhàn)略略項目經(jīng)濟測算算市場趨勢研判判購買力/需求求研判產(chǎn)品機會研判判24數(shù)據(jù)來源：贛贛州統(tǒng)計年鑒鑒GDP增幅和和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展狀況關(guān)系系贛州GDP歷歷年來保持著著10%以上上的增長速度度，對房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展形成有有力支撐萎縮小于4%4%~5%停滯5%~8%穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展大于8%發(fā)展歷程25贛州房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展，經(jīng)歷了了四個階段，，目前整體均均價在向3000元/平平米沖擊階段劃分發(fā)展特征典型樓盤項目集中在老城區(qū)發(fā)展單位建房分房依然存在住宅投資功能沒能顯現(xiàn)住房銷售緩慢消費群體很少房價上升緩慢銀興花園匯納新村集中在濱江大道東段開發(fā)消費者消費熱情被激發(fā)市民開始關(guān)注居住環(huán)境以及景觀小高層、聯(lián)排開始出現(xiàn)外地開發(fā)商的進入帶動整體市場開發(fā)水平多層均價達到1600~1800元/平米小高層均價超過2000元/平米整體均價向2000元突破；

破繭階段

（1998-2001）

崛起階段

（2002-2004）

發(fā)展階段

（2005-2006）

繁榮階段

均價900元/平米左右；房價向1000元/平米沖擊價格走勢藍波灣蔚藍半島聯(lián)創(chuàng)城市花園黃金時代水岸新天時間公園整體均價突破3000元；市場已經(jīng)出現(xiàn)4800元/平米的最高價產(chǎn)品由粗放型向精細型轉(zhuǎn)變；江景資源成為稀缺；產(chǎn)品服務(wù)對象多元化，產(chǎn)品類型多樣化房價繼續(xù)飚升，且上漲速度加快開發(fā)熱點多，開發(fā)規(guī)模大消費群體擴大，置業(yè)目的多樣化；高層、小高層抗性減弱，成為市場主力產(chǎn)品；代理公司出現(xiàn)，營銷理念更新；房價上漲快，銷售也快帝景豪園章江豪園帝怡江景均價2500元/平米左右；房價向3000元/平米沖擊，個別明星樓盤最高價已達3800元/平米；發(fā)展歷程26贛州房價基礎(chǔ)礎(chǔ)較低，近三三年的平均增增長率為20%，2006年的增速速明顯加快，，已步入快速速增長期2005年7月份，全國國新建商品住住房價格同比比漲幅超過10%的有9個城市，贛贛州以15.9％排名全全國第一；2006年全全年的平均房房價達到2141元/平平米；據(jù)市場最新數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2007年3月份，老城城區(qū)的房價均均價已達到2505元/平米；發(fā)展歷程27各代表性性樓盤的的價格增增長發(fā)展歷程程28市場較高高檔次的的代表性性樓盤的的平均增增長率達達到了36%，，遠高于于平均增增長速度度市場較高高檔次樓樓盤的代代表，集集中于濱濱江帶；；濱江帶因因其較好好的資源源以及較較高檔次次的品質(zhì)質(zhì)的打造造，成為為市場價價格的引引領(lǐng)者；；按世聯(lián)研研究經(jīng)驗驗，代有有性樓盤盤的平均均增長速速度，更更能真實實地反映映市場的的增長速速度，因因為排除除了統(tǒng)計計口徑的的差異和和供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生生變化的的因素；；發(fā)展歷程程29代表性樓樓盤（非非城市核核心區(qū)））房價的的實際增增長率要要遠高于于平均增增長率，，與城市市房價發(fā)發(fā)展的一一般規(guī)律律是相吻吻合的據(jù)最新數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，2007年年3月，，贛州的的房地產(chǎn)產(chǎn)平均價價格為2505元/平平米，比比上月增增長5.7%，，即2007年年2月的的平均價價格為2370元/平平米供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)：一般老城城區(qū)的房房價的增增長相對對較緩，，會比較較接近于于平均增增長率發(fā)展新區(qū)區(qū)域的房房價的增增長較快快，會明明顯高于于平均增增長率新區(qū)域的的房價基基數(shù)較低低，與原原老城區(qū)區(qū)差距較較大，受受老城區(qū)區(qū)價格的的拉動，，一般增增長較快快；新區(qū)域的的未來發(fā)發(fā)展預(yù)期期和一些些政府利利好，是是新區(qū)域域發(fā)展較較快的增增長的另另一個動動力之一一；沈陽從2002年-2005年的全全市、核核心城區(qū)區(qū)及發(fā)展展區(qū)域的的實際增增長速度度經(jīng)驗表表明，發(fā)發(fā)展區(qū)域域的增長長速度是是要高于于全市及及老城區(qū)區(qū)的平均均速度；；南昌近三三年來的的增長速速度及新新區(qū)代表表性樓盤盤的增長長速度的的實際增增長經(jīng)驗驗表明，，發(fā)展區(qū)區(qū)域的增增長速度度要高于于全市的的平均增增長速度度；發(fā)展歷程程30假設(shè)項目目當前入入市，價價格可在在4200-4500元/平平米（4378元）之之間

區(qū)位景觀配套規(guī)模合計權(quán)重0.250.40.250.11濱江豪園89868.2黃金時代96997.8藍波灣89988.65帝景豪園79677.55中航項目91010109.75本項目價價格Y=（3600/8.2+3400/7.8+3800/8.65+3300/7.55/4*9.75Y=4269元/平平米選擇在地段段、區(qū)位上上最具參照照意義的樓樓盤：濱江豪園：：3600元/平米米帝景豪園：：3300元/平米米黃金時代：：3400元/平米米藍波灣：3800元元/平米根據(jù)地塊條條件，進行行區(qū)位價值值的對比分分析據(jù)訪談獲取取信息，金金鵬雅典園園二期（金金鵬怡和園園）價格將將定位在4000元元/平米從地塊價值值的市場比比較法計算算，假設(shè)當當前入市銷銷售，項目目的價格為為4378元/平米米，即價格格在4200-4500元/平米之間間；價格預(yù)估31按增長率發(fā)發(fā)展，則2008年年入市時，，項目住宅宅價格可在在5123-5806元/平平米之間，，加上產(chǎn)品品溢價因素素，價格至至少可在5300-6000元/平米米以市場的平平均增長速速度和代表表性樓盤的的增長速度度兩個取值值，計算項項目未來入入市的可能能價值從增長率看看，項目2008年年入市時，，價格將能能達到5000-6000元元/平米之之間；項目的住宅宅面積為146000平米，，商業(yè)街為為15000平米，，預(yù)計總體體銷售周期期為二年半半到三年時時間，則項項目可實現(xiàn)現(xiàn)的整體均均價將高于于此價格；；價格預(yù)估32以最保守的的價格5123元/進行測算算，項目最最保守的成成本利潤率率可達40%序號內(nèi)容

計算說明07年單價總額銷售收入合計

97010高層9000元/平米512374796商業(yè)街7000元/平米1100016500地下室（地下車位）3600元/平米800004571人防工程（地下車位）8000元/平米800001143

二總成本費用

4295691461土地費用地價(含契稅)按平均樓面地價1653元/平米1653266132前期費用含設(shè)計、勘察、管理、招投標等70元/平米（按建筑面積計）7011273建安成本高層1300元/平米130018980商業(yè)街700元/平米7001050地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000會所2000元/平米2000200幼兒園1500元/平米150090合計

249204環(huán)境工程含景觀、室外、道路300元/平米（按室外環(huán)境面積計）3009775市政配套費管網(wǎng)、道路、地下通道65元/平米（按建筑面積計）365816管理費用含建安、環(huán)境、大配套按建安、環(huán)境、大配套的3%計

7947不可預(yù)見費

按2-6項的5%計算

13648財務(wù)費用

現(xiàn)行利率7.839%

37009營銷費用

按銷售額的3%計算

291010銷售稅金營業(yè)稅按銷售收入的5%計算

4851城建維護費按營業(yè)稅的4%計算

194教育附加費按營業(yè)稅的3%計算

146土地增值稅按預(yù)征稅1%計算

970合計

6160

開發(fā)利潤

27864

成本利潤率

40.3%稅后利潤

27.00%價格預(yù)估33按照過往市市場增長看看，未來項項目是可以以獲取較高高利潤的，，未來市場場是否有足足夠的支撐撐因素？34贛州房地產(chǎn)產(chǎn)可劃分為為五大板塊塊，老城區(qū)區(qū)板塊最早早開發(fā)，目目前僅有規(guī)規(guī)模很小的的樓盤在開開發(fā)贛州房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展經(jīng)歷的四四個階段：：老城區(qū)板塊塊：是最早早開發(fā)的一一個板塊，，樓盤規(guī)模模小，開發(fā)發(fā)水平低車站板塊：：樓盤規(guī)模?？傮w較小小，檔次較較低，品質(zhì)質(zhì)較差，但但開發(fā)時期期比較集中中，同時間間推出量較較大，目前前有較多房房源濱江板塊：：開發(fā)時間間拉得較長長，從2001年藍藍波灣開發(fā)發(fā)開始，持持續(xù)到現(xiàn)在在，樓盤檔檔次較高，，是贛州市市場品質(zhì)樓樓盤的代表表老城區(qū)板塊車站板塊濱江板塊新城區(qū)板塊紅旗大道市政府火車站楊梅渡板塊上漲因素35濱江帶從2001年年開始開發(fā)發(fā)，是贛州州高檔樓盤盤的集中區(qū)區(qū)域，資源源性占有帶帶動了房價價的迅速上上漲蔚藍半島錦繡嘉園御景新城帝景豪園永康華庭濱江豪園藍波灣濱江愛丁堡堡城市近四年年的開發(fā)，，主要集中中于沿江兩兩岸，匯集集了大量的的樓盤，這這些樓盤的的開發(fā)已進進入后期（（或尾盤））開發(fā)的階階段；在城市發(fā)展展主軸方向向上，除了了水岸新天天到章江豪豪園之間的的一段，沿沿江兩岸的的一線江景景地塊已開開發(fā)完畢，，濱江資源源已成為十十分稀缺的的資源；水岸新天到到章江豪園園的一段，，在規(guī)劃中中將建成休休閑娛樂城城；上漲因素36政府對新區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的大大量投入，，帶動了新新區(qū)房價的的迅速上漲漲新城區(qū)的加加大規(guī)劃力力度，政府府對基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建設(shè)設(shè)的大量投投入，使新新區(qū)迅速發(fā)發(fā)展；在政府的帶帶動下，新新區(qū)的房地地產(chǎn)發(fā)展迅迅速，房產(chǎn)產(chǎn)價格迅速速攀升，已已成為價格格與濱江帶帶相齊蔚藍半島約40000㎡帝景豪園約35000㎡濱江愛丁堡堡約50000㎡章江豪園約60000㎡黃金時代65000㎡財富港63000㎡行政中心市政府科技館圖書館醫(yī)院上漲因素37外來開發(fā)商商在產(chǎn)品營營造上的主主動領(lǐng)先及及本地開發(fā)發(fā)商積極借借鑒，也帶帶動了房價價的持續(xù)上上升以黃金時代代為代表的的一批浙江江、福建先先進地的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商，在產(chǎn)產(chǎn)品營造、、營銷方式式上主動創(chuàng)創(chuàng)新，造就就一批明星星樓盤。贛州本地開開發(fā)商同時時也在積極極學(xué)習其他他大城市的的房地產(chǎn)開開發(fā)理念，，在產(chǎn)品外外形、園林林打造、小小區(qū)配套等等方面精耕耕細作，贛贛州2005年入市市的樓盤在在檔次上明明顯提升。。上漲因素38普通住宅最最高單價頻頻繁實現(xiàn)跨跨越式突破破，并被迅迅速消化，，表明市場場仍具備較較大的增長長潛力贛州房地產(chǎn)產(chǎn)正處于高高速發(fā)展階階段，其特特殊的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)形成成了當?shù)靥靥厥獾闹脴I(yè)業(yè)群體，決決定了贛州州地產(chǎn)呈跳跳躍式增長長的發(fā)展模模式，市場場增長潛力力仍然很大大；20032004200520062007600050004000300020001000藍波灣1400水岸新天3100蔚藍半島2000黃金時代3800帝景豪園4800到2006年底，均均價都還沒沒超過3000元/平米，但但個別明星星樓盤最高高價已達3800元元/平米，，贛州的房房價走勢就就是這樣一一個規(guī)律，，只要榜樣樣一出，立立馬就有大大量的房子子跟進，房房價也隨之之漲高??！贛州金道廣廣告公司董董事長——摘自《《贛南日報報之贛南樓樓市》2003年年開始各年年明星樓盤盤引領(lǐng)市場場的最高價價突破表現(xiàn)39高單價案例例：帝景豪豪園超越市市場預(yù)期的的熱銷，激激發(fā)起消費費者對市場場發(fā)展有更更高的信心心開盤時間：2007年4月30日；開盤均價：：臨江的均價價為3300元/㎡㎡，不臨江江的均價為為3100元/㎡和和2700元/㎡；；最高價：4800元/㎡；；銷售寫真：：開盤當天勁勁銷100余套，許許多客戶通通宵排隊購購房，創(chuàng)造造了贛州市市場的一個個神話；帝景豪園訪談?wù)?、帝景豪豪園置業(yè)顧顧問謝婷我們項目因因為有江景景，所以開開盤賣的比比其他樓盤盤都貴，貴貴大概300塊左右右，基本沒沒做什么推推廣，一開開盤江景房房就搶光了了，很多同同行都不相相信，以為為我們在吹吹牛；大戶型賣的的很好，贛贛州的人普普遍喜歡大大戶型，周周邊縣市有有錢人多，，不在乎你你漲這么幾幾百塊！二、贛州盛盛聯(lián)地產(chǎn)顧顧問總經(jīng)理理謝總誰也沒想到到帝景豪園園會賣那么么好，可能能連他們自自己都沒想想到，價格格拉得太厲厲害了，又又沒做什么么推廣，目目前贛州市市場就是這這樣，不怕怕你貴，就就怕你沒有有好房子；；突破表現(xiàn)40市場最高總價價的別墅類物物業(yè)持續(xù)熱銷銷，表明市場場仍有沖擊更更高總價的潛潛力樓盤名稱開盤時間物業(yè)類型售價/平米面積總價金豐別墅館2004別墅、多層1700300-400m251-68萬元八鏡湖別墅山莊2005獨棟、雙拼2200380m2左右約84萬元時間公園2006獨棟，聯(lián)排，疊式，多層3500250-400m287-140萬元蘭亭半島2007.1獨棟、雙排、聯(lián)排、疊加、多層獨棟4888雙拼3500268-356m293-174萬元五龍.桂園2007.5獨棟、聯(lián)排獨棟5000聯(lián)排3000250-300多m275-150萬元天悅豪庭未開盤聯(lián)排別墅、多層——340-450多m2——帝怡江景未開盤多層、小高樓、疊加別墅、情景洋房——230-260多m2——較早期的博德德山莊、翠湖湖山莊、金豐豐別墅館和八八鏡湖別墅山山莊，均已銷銷售完畢；現(xiàn)市場在售別別墅有時間公公園、蘭亭半半島、五龍桂桂園，最高總總價已達到150萬元，，銷售狀況均均較良好；天悅豪庭、帝帝怡江景尚未未入市；突破表現(xiàn)41市場趨勢研判判一推動力量：資資源性占有、、開發(fā)商的主主動領(lǐng)先和政政府主導(dǎo)利好好，刺激了房房價的迅速上上漲突破表現(xiàn)：市市場頻繁實現(xiàn)現(xiàn)超越期望的的跨越式的突突破（包括總總價和單價）），且銷售狀狀況良好，市市場疲態(tài)完全全沒有顯現(xiàn)排除宏觀政策策的影響，預(yù)預(yù)計房價仍將將在一定時間間內(nèi)保持快速速上升的態(tài)勢勢強勁的市場突突破表現(xiàn)，預(yù)預(yù)示未來的增增長潛力仍然然很大發(fā)展歷程：近近幾年房價增增長速度快，，正在經(jīng)歷著著快速增長的的最佳時期未來這些因素素仍將繼續(xù)存存在，將繼續(xù)續(xù)保持推動42市場代表性樓樓盤，濱江板板塊剩余約18萬平米，，新城區(qū)板塊塊約20.8萬平米樓盤所在區(qū)域樓盤名稱銷售狀況剩余可銷售面積統(tǒng)計結(jié)果楊梅渡板塊錦繡星城一期基本銷售完畢，二期十月推出約84000平方米約25.6萬平方米天悅豪庭還沒有開盤42000平米塞納春天一期基本銷售完畢，二期即將推出約60000平方米水韻花都一期、二期銷售完畢，正在銷售三期約70000平方米水東板塊時間公園一期、二期基本銷售完畢約900000平方米約90萬平米濱江板塊帝怡江景還沒有開盤55000平方米約18萬平米蔚藍半島目前準備第四期的開盤約40000多平方米帝景豪園現(xiàn)銷售接近50%約35000平方米愛丁堡一期基本銷售完畢，二期即將推出約50000平方米新城區(qū)板塊黃金時代一期、二期基本銷售完畢，三期十月推出約65000平方米約20.8萬平方米章江豪園一期、二期基本銷售完畢，三期即將推出約60000平方米財富港還沒有開盤63000平方米江南明珠一期基本銷售完畢，二期十月推出約20000平方米供應(yīng)分析43與地塊條件類類似的有24.8萬平米米，預(yù)計到明明年項目入市市時，均已進進入尾盤期或或銷售完畢蔚藍半島，共18萬，，尚有4萬㎡帝景豪園，共8.5萬㎡，尚有3.5萬萬㎡多財富港，6.3萬㎡,還未入市市愛丁堡，共15萬，尚有5萬㎡4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20042005200620072008黃金時代，共18萬，尚有6.5萬㎡，本項目住宅面面積16萬㎡㎡左右，預(yù)計計銷售３年章江豪園，共12萬萬，尚有６萬㎡注:都為建筑筑面積蔚藍半島約40000㎡帝景豪園約35000㎡濱江愛丁堡約50000㎡章江豪園約60000㎡黃金時代65000㎡財富港63000㎡供應(yīng)分析442006年市市區(qū)土地出讓讓面積約60萬平米，與與2006年年銷售量持平平，新區(qū)僅出出讓約8萬平平米地塊所在區(qū)域出讓地塊概況章江新區(qū)興國路南側(cè)的G5地塊，面積為19150.35㎡章江新區(qū)G地塊，面積為39783.16㎡章江新區(qū)H4-7、H17-2地塊，面積為23030.29㎡總計：81963.8㎡贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金嵐路北側(cè)，面積為10703.73㎡迎賓大道南側(cè)地塊，面積為153025.76㎡金嶺西路北側(cè)地塊，面積為17326.39㎡章江新區(qū)A4地塊，面積為60002.98㎡總計：414331.72㎡金嵐路南側(cè)，面積為143135.1㎡金嶺西路南側(cè)，土地面積14466.50m2師院南路南側(cè)，面積為15671.26㎡站北區(qū)站北區(qū)B-07-01、B-07-02、B-07-03、B-07-05、B-07-07地塊，面積為67323.66㎡站北區(qū)E地塊，面積為32867.97㎡總計：100191.63㎡本統(tǒng)計范圍為為地塊面積在在1萬平米以以上供應(yīng)分析452007年6月前，市區(qū)區(qū)出讓面積約約70萬平米米，土地出讓讓放量有增大大趨勢，新區(qū)區(qū)僅有本地塊塊出讓地塊所在區(qū)域出讓地塊概況章江新區(qū)黃金廣場南側(cè)D4地塊宗地，面積62859.3㎡（本項目）總計：62859.3㎡贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金嶺西路北側(cè)，面積為9095.11㎡105國道與金元路交叉路口東北側(cè)的宗地，面積10670.04㎡贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的四宗國有土地使用權(quán)，面積441.255畝濱江路南側(cè)的宗地，面積128708㎡總計：442644.62㎡老城區(qū)紅旗大道94號原贛州有色冶金機械有限公司地塊，面積為143750.37㎡總計：143750.37㎡站北區(qū)站北區(qū)E地塊，土地面積為119522.93㎡總計：19522.93㎡供應(yīng)分析46一線江景的土土地供應(yīng)已基基本沒有，稀稀缺性價值，，將使本項目目在價值定位位上有更大的的空間蔚藍半島錦繡嘉園御景新城帝景豪園永康華庭濱江豪園藍波灣濱江愛丁堡天際華庭水岸新天章江豪園金域藍灣財富港蘭亭半島帝怡江景城市近四年的的開發(fā)，主要要集中于沿江江兩岸，匯集集了大量的樓樓盤，這些樓樓盤的開發(fā)已已進入后期（（或尾盤）開開發(fā)的階段；；在城市發(fā)展主主軸方向上，，除了水岸新新天到章江豪豪園之間的一一段，沿江兩兩岸的一線江江景地塊已開開發(fā)完畢，濱濱江資源已成成為十分稀缺缺的資源；水岸新天到章章江豪園的一一段，在規(guī)劃劃中將建成休休閑娛樂城；；發(fā)展趨勢47南大大道道章江新區(qū)市政政府等重大市市政設(shè)施已建建成，新城開開發(fā)進入快速速發(fā)展階段，，區(qū)域價值進進一步突顯行政中心游泳館市政府科技館圖書館醫(yī)院博物館市政府黃金廣場圖書館醫(yī)院購物中心體育中心東方學(xué)?？萍拣^銀行行政中心章江江翠微微路路瑞金金路路長征大道迎賓賓大大道道發(fā)展趨勢48按新城發(fā)展規(guī)規(guī)律看，章江江新區(qū)的價值值峰值將在近近期內(nèi)出現(xiàn)，，價值峰值一一般由城市綜綜合體承接空間歷程時間歷程大型公共設(shè)施施建設(shè)，住宅宅開始全面開開發(fā)規(guī)劃及市政設(shè)設(shè)施建設(shè)住宅供應(yīng)進入入高峰期，商商業(yè)設(shè)施開始始建設(shè)規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)配套逐步步完善，中心心區(qū)域開始承承擔城市功能能住宅供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線按新城發(fā)展規(guī)規(guī)律看，新城城發(fā)展一般經(jīng)經(jīng)歷規(guī)劃期、、建設(shè)期、快快速發(fā)展期和和穩(wěn)定繁榮期期；章江新區(qū)已完完成了市政府府、圖書館、、青少年宮、、醫(yī)院、行政政服務(wù)中心和和體育館的建建設(shè)，住宅已已開始建設(shè)，，已跨過了建建設(shè)期，已進進入了快速發(fā)發(fā)展期；峰值點出現(xiàn)時機公建建設(shè)曲線發(fā)展趨勢49項目優(yōu)越的先先天條件，將將使項目必然然地承接起區(qū)區(qū)域價值峰值值的角色，成成為新城發(fā)展展的里程碑深圳萬象城、、中信城市廣廣場、SOHO現(xiàn)代城和和建外SOHO、日本六六本木、紐約約洛克菲勒中中心……綜合體客戶消消費特征為體體驗性和娛樂樂休閑性消費費，商業(yè)和商商務(wù)公寓的成成功能聚集人人氣，極大化化的提升品牌牌……按新城城發(fā)展展規(guī)律律看，，在新新城快快速發(fā)發(fā)展階階段，，城市市綜合合體一一般將將承擔擔起區(qū)區(qū)域價價值峰峰值的的角色色，成成為促促進新新城發(fā)發(fā)展的的里程程碑事事件；；項目總總建筑筑規(guī)模模，超超過25萬萬平米米，是是贛州州的大大規(guī)模模項目目的代代表，，具備備規(guī)模模上的的優(yōu)勢勢；綜合體體具備備獨特特的功功能和和角色色，一一般是是城市市形象象的名名片，，是城城市形形象的的代名名詞、、空間間的至至高點點，是是城市市的符符號和和記憶憶，項項目是是贛州州唯一一的一一個綜綜合體體項目目，具具有唯唯一性性的優(yōu)優(yōu)勢；；發(fā)展趨趨勢50市場趨趨勢研研判二二新城發(fā)發(fā)展的的進程程將使使本項項目天天然地地承擔擔起價價值峰峰值的的角色色，成成為新新城的的里程程碑；；稀缺性性物業(yè)業(yè)，將將使項項目的的開發(fā)發(fā)及價價值定定位上上具備備較大大的操操作空空間，，項目目具有有更大大的進進行價價格突突破的的機會會；類似項項目條條件的的樓盤盤將進進入尾尾盤期期或銷銷售完完畢，，一線線江景景地塊塊基本本沒有有，項項目稀稀缺性性價值值進一一步突突顯；；新城的的里程程碑角角色將將賦予予項目目無限限可能能，項項目將將必然然地享享有新新城發(fā)發(fā)展帶帶來的的最大大紅利利。51項目整整體定定位整體規(guī)規(guī)劃及及分期期構(gòu)思思項目屬屬性界界定核心問問題結(jié)結(jié)構(gòu)化化分析析案例借借鑒市場機機會研研判整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目經(jīng)經(jīng)濟測測算市場趨趨勢研研判購買力力/需需求研研判產(chǎn)品機機會研研判52贛州GDP發(fā)展展水平平位于于江西西省前前列，，人口口基數(shù)數(shù)大，，房地地產(chǎn)年年消化化量僅僅次于于南昌昌242.86520644466.4630吉安2047825撫州28054623052230宜春96.37899138.06107.517鷹潭1341211231.7611050新余172955055180.0240萍鄉(xiāng)165.121084260152.8342景德鎮(zhèn)356.76772867463.2360九江770.4616720410460.79134南昌GDP（億）人均GDP（元）銷售量（萬平方米）總?cè)丝冢ㄈf）城區(qū)人口（萬）城市名500591020184657贛州數(shù)據(jù)來來源：：江西西省年年鑒人口贛州市市總?cè)巳丝?46萬人人，其其中市市轄區(qū)區(qū)57萬人人；行政區(qū)區(qū)劃贛州是是江西西省最最大的的行政政區(qū)，，本市市轄1區(qū)2市15縣縣，總總面積積3.94萬平平方公公里；；購買力力研判判53數(shù)據(jù)來來源：：贛州州統(tǒng)計計年鑒鑒贛州人人均可可支配配收入入和在在崗職職工工工資每每年以以10%左左右速速度增增長購買力力研判判540%20%40%60%80%100%第三產(chǎn)業(yè)33.6%45.0%37.9%38%55%70%第二產(chǎn)業(yè)51.2%54.0%38.9%41%36%28%第一產(chǎn)業(yè)15.2%1.0%23.2%21%9%2%中國深圳贛州低收入地區(qū)中收入地區(qū)發(fā)達地區(qū)贛州是是個農(nóng)農(nóng)業(yè)大大市，，但近近幾年年第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展迅速速，成成為區(qū)區(qū)域最最主要要的經(jīng)經(jīng)濟支支柱贛州三三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配配比表表表明明贛州州目前前正處處于低低收入入地區(qū)區(qū)水平平；從三大大產(chǎn)業(yè)業(yè)逐年年列表表可以以看出出，贛贛州第第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所所占比比例正正在逐逐年遞遞減，，第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)比例例顯著著增加加，這這主要要取決決于贛贛南以以稀土和和有色色金屬屬、食食品為為主的的支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的不斷壯壯大；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)從2002年年的30.5%增長到到2006年的的38.9%；；購買力研研判55六大產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢明明顯，其其中僅有有色冶金金及新材材料產(chǎn)業(yè)業(yè)占據(jù)了了30%的產(chǎn)值值，單一一產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟貢獻獻突出3.710.56.487.2現(xiàn)代輕紡81.5710.9874.8983.20合計3.710.52.072.3制藥4.460.65.315.9新型建材9.061.2211.0812.31機電制造35.884.8319.8822.09食品24.743.3330.0633.4有色冶金及新材料比重%數(shù)量比重%數(shù)量利稅總額銷售收入產(chǎn)業(yè)名稱發(fā)展較快快的行業(yè)業(yè)中，有有色治金金及新材材料、煤煤礦等行行業(yè)最為為迅速，，歷年的的增長速速度很快快，現(xiàn)已已成為六六大支柱柱性產(chǎn)業(yè)業(yè)中行業(yè)業(yè)產(chǎn)值最最高的行行業(yè)；購買力研研判56“世界鎢鎢都”促促成了大大量高收收入階層層的形成成，形成成極強的的消費能能力贛州鎢礦礦保有儲儲量居全全國第二二位，約約占全國國的39％、世世界的26%；；其中高高品質(zhì)黑黑鎢礦保保有儲量量約占全全國同類類礦的70％、、世界的的60％％；鎢礦礦產(chǎn)量約約占全國國的45％左右右，是我我國乃至至全球鎢鎢的主產(chǎn)產(chǎn)區(qū)，被被稱為““世界鎢鎢都”；；近幾年鎢鎢礦行業(yè)業(yè)發(fā)展活活躍，銷銷售收入入和利稅稅占全市市工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比例逐年年增大，，銷售收收入由2000年的11.40%上上升到27.95%，，利稅由由2000年的的7.46%上上升到33.20%，，成為贛贛州主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；；贛州鎢冶冶煉加工工產(chǎn)業(yè)中中，民營和和股份制制企業(yè)占占80％％，因此，這這部分私私營業(yè)主主有很高高的消費費能力。。鎢礦保有量占全國的比例鎢礦保有量占世界的比例黑鎢礦保有量占全國的比例黑鎢礦保有量占世界的比例民營企業(yè)和股份制企業(yè)占的比例贛州近幾年鎢行業(yè)銷售收入占全市的比例贛州近幾年鎢行業(yè)利稅占全市的比例贛州近幾年鎢行業(yè)銷售收入與利稅購買力研研判57稀有金屬屬業(yè)、煤煤礦業(yè)、、種植業(yè)業(yè)和養(yǎng)殖殖業(yè)等取取得迅速速發(fā)展，，誕生了了大量高高收入人人群非金屬礦產(chǎn)企業(yè)煤礦企業(yè)有色金屬制品企業(yè)種植業(yè)漁業(yè)、水產(chǎn)業(yè)養(yǎng)殖業(yè)182827851681720570從黃頁上上的不完完全統(tǒng)計計數(shù)字，，贛州煤煤礦行業(yè)業(yè)、有色色金屬行行業(yè)、非非金屬礦礦產(chǎn)業(yè)、、養(yǎng)殖業(yè)業(yè)等，共共計3714家家；根據(jù)年鑒鑒及政府府相關(guān)統(tǒng)統(tǒng)計部門門的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，，這幾個個行業(yè)幾幾年來取取得了迅迅速的發(fā)發(fā)展，成成為贛州州經(jīng)濟增增長的主主要動力力；數(shù)據(jù)來源源：贛州州黃頁非非完全統(tǒng)統(tǒng)計購買力研研判58私營經(jīng)濟濟極為發(fā)發(fā)達，私營企企業(yè)數(shù)量量大，私私營企業(yè)業(yè)主具有有較高的的消費能能力贛州市私私營經(jīng)濟濟極為發(fā)發(fā)達，在在第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中私私營企業(yè)業(yè)達3002家家，占工工業(yè)企業(yè)業(yè)的75.3%；2005年，私私營企業(yè)業(yè)數(shù)達到到8274家；；贛州市工工業(yè)企業(yè)業(yè)集中于于采礦業(yè)業(yè)和制造造業(yè)；私營企業(yè)業(yè)增長比比例2005年末，，私營企企業(yè)數(shù)攀攀升至8274家，同同比增長長達20％。購買力研研判59經(jīng)過多年年的經(jīng)濟濟發(fā)展，，贛州市市內(nèi)積累累了部分分頂級財財富階層層一千萬以上500萬以上100萬以上約45戶約120戶400戶以上數(shù)據(jù)來源：贛州市工商局統(tǒng)計路徑：注冊資產(chǎn)贛州全地地區(qū)范圍圍內(nèi)注冊冊資產(chǎn)超超過五百百萬元以以上的約約有165戶，，私人存存款5000萬萬以上的的約有120多多人，而而私人存存款在1000~5000萬萬的已經(jīng)經(jīng)達到了了千位數(shù)數(shù)（2006年年數(shù)據(jù)））1000~5000萬10~20人近100名以“千”為計量單位數(shù)據(jù)來源：贛州市銀行統(tǒng)計路徑：私人存款上億元5000萬以上購買力研研判60第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展高收入、高購買力的人群一大批私營企業(yè)的誕生有色金屬加工等制造業(yè)果業(yè)、水產(chǎn)等食品加工業(yè)高收入階階層的形形成過程程從產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)我們們可以看看出，贛贛州高收收入人群群除了泛泛公務(wù)員員群體外外，集中中在有色色金屬行行業(yè)、新新材料加加工及制制造行業(yè)業(yè)和部分分農(nóng)貿(mào)業(yè)業(yè)，這些些行業(yè)催催生的私私營企業(yè)業(yè)造就了了一大批批高收入入階層，，他們經(jīng)經(jīng)濟實力力強勁，，購買力力強！購買力研研判61資源型城城市的三三種特征征：1、擁有有產(chǎn)業(yè)資資源。如如四川省省德陽市市是重型型機械的的生產(chǎn)基基地，重重工業(yè)是是其主要要產(chǎn)業(yè)；；2、擁有有豐富的的可開發(fā)發(fā)礦產(chǎn)資資源。如如河北省省唐山市市、山西西省大同同市等；；3、擁有有地位資資源。對對周邊地地區(qū)、城城市具有有強大吸吸引力，，輻射范范圍廣，，有不可可替代的的地位。。如呼和和浩特市市，它是是整個內(nèi)內(nèi)蒙古城城市經(jīng)濟濟帶的核核心，對對內(nèi)蒙古古其他城城市具有有極強的的影響力力贛州礦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的私私有性發(fā)發(fā)展，促促成了大大批高收收入群體體的“財財主”的的存在，，成為贛贛州收入入金字塔塔頂端階階層；贛州的經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)使收入入結(jié)構(gòu)呈呈沙漏型型分布，，大量高高收入及及中高收收入階層層形成極極強的消消費力贛州是典典型的資資源型城城市，其其收入結(jié)結(jié)構(gòu)狀況況呈沙漏漏型分布布，高收收入人群群占到一一定比例例，他們們對房地地產(chǎn)的高高端項目目有需求求并且能能夠消化化。高收入人人群：礦礦主、有有色金屬屬行業(yè)主主、企業(yè)業(yè)主中高收入入人群：：公務(wù)員員，外外出打工工人群，，企業(yè)中中高層管管理人員員中低收入入人口：：在崗職職工，普普通小生生意者典型資源源型城市市人口收收入結(jié)構(gòu)構(gòu)泛公務(wù)員員群體（（公務(wù)員員）購買力研研判62購買力研研判贛州單一一產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟突出出，誕生生了大批批高收入入及中高高收入階階層，形形成極強強的高端端消費能能力；贛州人口基數(shù)數(shù)大，經(jīng)濟歷歷年來發(fā)展迅迅速，整體經(jīng)經(jīng)濟良好，有有力地推動了了房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展；大量高收入群群體的存在，，使贛州市場場超越了一般般三線城市房房產(chǎn)的發(fā)展規(guī)規(guī)律，對房產(chǎn)產(chǎn)高端消費形形成極強的支支撐力，為高高端房產(chǎn)的持持續(xù)發(fā)展奠定定了經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)；經(jīng)濟基礎(chǔ)決定定消費行為，，未來房產(chǎn)價價值在市場操操作上仍有較較大上升空間間。63瑞金、信豐、、寧都等縣市市擁有大量從從事土特產(chǎn)外外銷與礦產(chǎn)業(yè)業(yè)的生意人，，副科級以上上干部人數(shù)眾眾多，這部分分客戶的主動動城市化需求求成為贛州主主城房地產(chǎn)市市場發(fā)展的重重要推導(dǎo)力。。從客戶構(gòu)成看看，周邊縣市市客戶占50-70%，，其它/打工工返鄉(xiāng)占10-20%，，贛城客戶僅僅占20-30%藍波灣一二期的置業(yè)者構(gòu)成愛丁堡的置業(yè)者構(gòu)成水岸新天置業(yè)者構(gòu)成帝景豪園置業(yè)者構(gòu)成天際華庭置業(yè)者構(gòu)成帝怡江景置業(yè)者構(gòu)成市場較高檔次次樓盤的客戶戶，周邊縣市市客戶基本超超過50%，，達到60-70%，這這是構(gòu)成贛城城房地產(chǎn)迅速速發(fā)展的十分分強勁的動力力；其它/打工返返城的客戶中中，主要是來來自于珠三角角的返鄉(xiāng)購房房或福建開發(fā)發(fā)商老客戶的的跟進購房群群體，贛城本本地人的比例例僅占20-30%；客戶構(gòu)成64從別墅物業(yè)的的客戶構(gòu)成看看，周邊縣市市客戶占到80%以上，，主城區(qū)客戶戶僅占10%以內(nèi)，高端端房產(chǎn)外地客客戶比例更高高從區(qū)域上看：：贛州市別墅市市場以下屬18個縣客戶戶為主，達到到80%以上上；贛州市區(qū)區(qū)客戶次之；；在外地經(jīng)商商的贛州人或或扎根于贛州州經(jīng)商的外地地人為補充客客戶。注：以上客戶戶調(diào)研數(shù)據(jù)來來源于客戶訪訪談及售樓處處、物業(yè)管理理處等相關(guān)部部門客戶構(gòu)成65從職業(yè)構(gòu)成看看，別墅物業(yè)業(yè)客戶主要以以生意人為主主，生意人主主要是周邊縣縣市的稀土、、煤礦、農(nóng)貿(mào)貿(mào)業(yè)主翠湖山莊客戶戶表從職業(yè)上看：：以從事鎢礦、、稀土、果業(yè)業(yè)、餐飲、服服務(wù)業(yè)等的生生意人為主，，公務(wù)員為輔輔（且隨著價價格的升高公公務(wù)員的檔次次逐漸提高、、購買者減少少）。注：以上客戶戶調(diào)研數(shù)據(jù)來來源于客戶訪訪談及售樓處處、物業(yè)管理理處等相關(guān)部部門客戶構(gòu)成66周邊縣市客戶戶的比例是最最主要的客戶戶群，這群人人的置業(yè)驅(qū)動動因素將直接接影響著對需需求的研判67驅(qū)動因素一：：大量從事鎢鎢礦等稀有金金屬行業(yè)人士士及泛公務(wù)員群體體生意發(fā)展和仕仕途發(fā)展的需需要贛州周邊縣區(qū)區(qū)的鎢礦資源源豐富，鎢礦礦產(chǎn)業(yè)發(fā)展活活躍，其他縣縣區(qū)都有自己己的特色種植植、養(yǎng)殖業(yè)。。為了滿足企企業(yè)生意上的的需要，方便便與政府部門門聯(lián)系，周邊邊縣區(qū)企業(yè)主主成為贛州置置業(yè)的一大主主力軍。藍波灣一期的置業(yè)者構(gòu)成藍波灣二期的置業(yè)者構(gòu)成愛丁堡的置業(yè)者構(gòu)成水岸新天的置業(yè)者構(gòu)成縣區(qū)鎢礦產(chǎn)業(yè)定南縣、崇義縣、于都縣、安遠縣、大余縣種植業(yè)石城縣、尋烏縣、安遠縣、信豐縣、大余縣、南康市、崇義縣養(yǎng)殖業(yè)會昌縣、贛縣需求研判68驅(qū)動因素二：：贛州較好環(huán)環(huán)境與周邊縣縣市環(huán)境形成成鮮明對比，，消費者急于于改善居住環(huán)環(huán)境贛州兩江環(huán)繞繞，政府對沿沿江兩岸的環(huán)環(huán)境治理，使使贛州成為中中小城市環(huán)境境的代表性城城市之一；大量歷史悠久久的參天古樹樹得到保存，，使城市居民民的工作之余余的休閑生活活得到極大的的提升；周邊的縣區(qū)無無論是在城市市規(guī)模和生活活配套上都無無法與贛州市市相比。為了了更好地滿足足生活需求，，提升居住舒舒適度，選擇擇在贛州置業(yè)業(yè)也是周邊縣縣區(qū)富裕階層層的一個趨勢勢；周邊縣市特別別是有色金屬屬和礦產(chǎn)資源源豐富的地方方，環(huán)境受到到破環(huán)，與贛贛城的環(huán)境形形成鮮明的對對比。需求研判69驅(qū)動因素三：：贛州有一批批高素質(zhì)的學(xué)學(xué)校，為小孩孩的教育著想想而置業(yè)贛州現(xiàn)有厚德實驗小學(xué)、文清實驗小學(xué)學(xué)、紅旗實驗小學(xué)學(xué)和贛州三中、贛州一中等一批教育質(zhì)質(zhì)量很好的重重點學(xué)校。贛州一中是一一所辦學(xué)歷史史悠久、理念念先進、特色色鮮明、環(huán)境境優(yōu)雅、設(shè)施施完善、師資資雄厚、成效效顯著、人才才輩出的省級級優(yōu)秀重點中中學(xué)。贛州三中，先先后被授予全全國、省市級級榮譽稱號200余項，，“江西人民民滿意十大品品牌學(xué)?！?，，2007年年高考在全市市19所重點點中學(xué)中居第第一名。厚德實驗小學(xué)學(xué)贛州一中中文清實驗小學(xué)學(xué)贛州市教育質(zhì)質(zhì)量比周邊縣縣區(qū)高，為了了方便照顧孩孩子在贛州讀讀書，周邊縣縣區(qū)的家長紛紛紛選擇在贛贛州購房，成成為主要置業(yè)業(yè)驅(qū)動因素。。需求研判70驅(qū)動因素四：：縣區(qū)居民““進城”心理理，政府對城城市規(guī)劃高投投入引發(fā)的對對中心城區(qū)地地位加強的預(yù)預(yù)期贛州緊鄰中國國最活躍的三三大經(jīng)濟圈：：泛珠三角、、長三角、閩閩三角；位于于長沙、廣州州、廈門、南南昌四大城市市的幾何中心；贛州與福建、、廣東等周邊邊省份對接的的高速公路和和鐵路的規(guī)劃劃發(fā)展，使贛州在城市群群中的地位得到加強；潘市長投入2400萬元元，對贛州城城市進行規(guī)劃劃，著力加強強贛州作為江江西省南部中中心城市的地地位，擴大城城市版圖，使使贛州的城市市未來呈現(xiàn)出出新的格局和和發(fā)展趨勢；；贛州廈門廣州、深圳、東莞、珠海長沙南昌贛州是整個贛贛南地區(qū)最大大的城市，隨隨著整體規(guī)劃劃日趨完善，，中心城區(qū)地地位加強，贛贛州對贛南地地區(qū)的輻射影影響力持續(xù)擴擴大，按照普普通人的置業(yè)業(yè)心理，一般般愿意選擇在在中心城區(qū)置置業(yè)。需求研判71驅(qū)動因素五：：財富積累后后，投資渠道道單一，房地地產(chǎn)成分散資資金的主要渠渠道投資方式金融投資基金、股票、外匯期貨、定期存款固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)2002-2006年贛州市人均可支配收入變化趨勢從贛州人均儲儲蓄余額變化化情況看，人人們財富增財富增長后，，投資渠道單單一，房產(chǎn)是是很好的釋放放資金的地方方。從贛州市市幾個重點樓樓盤，如水岸岸新天、天際際華庭、蔚藍藍半島、藍波波灣和愛丁堡堡的銷售情況況來看，周邊邊縣區(qū)的購房房者占了很大大比例。需求研判72驅(qū)動因素六：：周邊城市及及自身房價的的迅速上升，，產(chǎn)生置業(yè)的的急迫感惠州市商品房銷售均價贛州周邊城市市房地產(chǎn)市場場處于一個上上升狀態(tài)，特特別是2003年以后，，進入快速發(fā)發(fā)展期。贛州州房價與周邊邊城市相比，，還處于“洼洼地”。受周邊城市房房價上升的影影響，贛州市市場上銷售的的商品房價格格和贛州人對對房地產(chǎn)價格格的預(yù)期都在在增加。贛州州房價在2005年至2006年比比以前翻了一一番，2007年上半年年房價漲幅在在300-400元。需求研判73驅(qū)動因素是否否會發(fā)生變化化？驅(qū)動因素可能影響因素未來研判稀有金屬行業(yè)人士生意改善的需要資源豐富，行業(yè)的發(fā)展是必然的趨勢持續(xù)驅(qū)動泛公務(wù)員群體仕途發(fā)展的需要中國政府特色下的必然行為，不會受影響持續(xù)驅(qū)動小孩教育的需要隨著社會發(fā)展水平的提升，對教育將越來越重視持續(xù)驅(qū)動中心城地位加強及縣區(qū)進城心理的需要在高速城市化發(fā)展進程中，此因素將會得到加強持續(xù)驅(qū)動周邊房價及贛城房價上升產(chǎn)生的置業(yè)急迫感受宏觀政策影響，但基本面的判斷是將會持續(xù)上升，上升速度則較難預(yù)測保持驅(qū)動財富積累后分散資金的需要在一定時間內(nèi)將不會有重大改變保持驅(qū)動對改善居住條件、居住環(huán)境的需要外地人的需求將持續(xù)，本地人可能受換房需求量的影響，但本群人比例小，影響不大影響小需求研判74需求研判消費者的主要要購房驅(qū)動因因素，在未來來幾年仍將繼繼續(xù)保持驅(qū)動動或還會加強強；贛州房地產(chǎn)不不是贛城本身身的房地產(chǎn)，，而是周邊十十八個縣市800萬人口口的房地產(chǎn)，，消費需求量量十分龐大；；贛州房地產(chǎn)項項目周邊縣市市及返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)群體客戶所所占比例達到到60-80%，城市本本地人僅占20-40%；需求的存在決決定了房產(chǎn)消消費將在較長長時間內(nèi)持續(xù)續(xù)高漲，對房房地產(chǎn)繼續(xù)形形成刺激。相對于800萬人口需求求的市場而言言，贛州市場場仍處于初級級發(fā)展階段，，市場增長潛潛力巨大；75項目整體定位位整體規(guī)劃及分分期構(gòu)思項目屬性界定定核心問題結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判判整體發(fā)展戰(zhàn)略略項目經(jīng)濟測算算產(chǎn)品機會研判判76贛州房地產(chǎn)市市場上不同階階段代表性樓樓盤的特點以以及對市場作作出的貢獻2004年2005年2006年2007年蔚藍半島水岸新天時間公園帝景豪園黃金時代章江豪園樓盤名稱樓盤特點對房地產(chǎn)市場場的貢獻臨章江，三面面環(huán)水，風景景優(yōu)美。歐式式建筑、園林林、鐘樓、風風情街，洋溢溢著維也納濃濃郁的浪漫風風情是贛州房地產(chǎn)產(chǎn)市場上第一一個大規(guī)模的的園林小區(qū)，，開盤時引起起較大轟動對市場的價格格起到了拉升升作用臨章江一線，，擁江畔約500米超長長風景線，，現(xiàn)代風格的的建筑和大面面積的中心園園林總占地1000余畝，總總建筑面積近近100萬平平方米，社區(qū)區(qū)依傍貢江北北岸，是大型型生態(tài)水景居居住園區(qū)本地大盤開發(fā)發(fā)建立了基本本模式，先造造園林和商業(yè)業(yè)街，實景展展示，營銷包包裝手法較到到位是目前贛州新新城區(qū)規(guī)模最最大的高尚住住宅小區(qū)之一一，是針對贛贛州中高檔消消費者量身打打造的人居精精品從戶型到樓盤盤自身配套來來看，都是目目前市場上較較好的樓盤之之一，注重細節(jié)的打打造，是精細細產(chǎn)品的代表表開創(chuàng)了低覆蓋蓋率、寬空間間的建筑形式式，較大的樓樓間距超市場預(yù)期地地突破價格，，創(chuàng)造了市場場新的價格標標桿項目整體建筑筑風格簡約有有致，沿江面面長達300余米，戶戶型舒適度高高，小區(qū)園林林與江濱公園園相映成趣位于章江北岸岸，是贛州小小區(qū)第一家配配有觀光電梯梯的小區(qū)對項目的啟示示小區(qū)園林對居居住環(huán)境和對居住品質(zhì)質(zhì)的提升是顯而而易見的，項項目應(yīng)該注重重園林的打造造樓盤分析對江景資源的的利用和規(guī)劃劃布局、建筑立面以以及園林與江江景的結(jié)合對項目的營銷包裝應(yīng)該該到位，充分分體現(xiàn)豪宅特特色產(chǎn)品的打造應(yīng)應(yīng)該注重細節(jié)節(jié)，細節(jié)才能能充分體現(xiàn)品品質(zhì)在規(guī)劃方面應(yīng)應(yīng)該更加合理理和科學(xué)，以以此來提升居居住的舒適度度產(chǎn)品價格的拉拉升需要有支支撐，應(yīng)充分分利用其資源